R.G. 592/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Seconda Civile, composta dai Sigg.:
dott. Giuseppe Serao Presidente
dott. Daniela Fedele Consigliere
dott. Lucia Cannella Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile n. 592/2024 R.G., posta in decisione all'udienza collegiale del 02/04/2025, promossa
OGGETTO: d a
[...]
di cose immobili c.f. con il patrocinio dell'avv. SGALLA Parte_1 P.IVA_1
ANDREA EMILIO MARIA, elettivamente domiciliata in CORSO
EUROPA 12 - 20122 MILANO, presso il menzionato difensore.
APPELLANTE
c o n t r o
, c.f. , e CP_1 C.F._1 CP_2
, c.f. , con il patrocinio dell'avv.
[...] C.F._2
FERRARI FRANCESCO e dell'avv. FERRARI FEDERICO, elettivamente domiciliati in VIA DEI PLATANI 82 - 20020 ARESE
(MI), presso i menzionati difensori.
APPELLATI
e c o n t r o
, c.f. con il patrocinio Controparte_3 P.IVA_2 dell'avv. MANZONI CHRISTIAN, elettivamente domiciliato in VIA
LUPI DI TOSCANA, 9 - 24033 CALUSCO D'ADDA (BG), presso il menzionato difensore.
Pag. 1 di 11 APPELLATO
n o n c h é c o n t r o
, c.f. , Controparte_4 C.F._3
APPELLATA - CONTUMACE
In punto: appello avverso l'ordinanza del 02/05/2024 resa dal
Tribunale di Bergamo, sezione quarta civile, a conclusione del procedimento promosso ex art. 702 bis c.p.c. - RGC n. 4043/2022.
CONCLUSIONI di Parte_1
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, previa ogni più opportuna declaratoria del caso e di legge, disattesa e respinta ogni diversa richiesta, deduzione ed eccezione, così giudicare:
In via principale in accoglimento dei motivi d'appello articolati in atti, accertare e dichiarare che l'ordinanza n. 1711/2024 del Tribunale di Bergamo, pubblicata in data 3 maggio 2024, è illegittima ed erronea in relazione ai capi impugnati (richiamati nei paragrafi 2-3 dell'atto d'appello) e, conseguentemente, riformare la suddetta ordinanza in forza di quanto richiesto nei citati motivi d'appello; in ogni caso, ferma la riforma parziale dell'Ordinanza come sopra, accogliere per quanto di competenza in questa sede, contraiis reiectis, le conclusioni precisate in primo grado e qui di seguito richiamate testualmente:
Accertare e dichiarare l'inammissibilità ed improponibilità dell'odierna azione in virtù delle ragioni illustrate in atti e, per l'effetto, rigettare le domande formulate dalla sig.ra nei Controparte_4
confronti di Parte_1
Nel merito
In via principale
Rigettare le domande formulate dalla sig.ra nei Controparte_4
confronti in quanto del tutto infondate sotto più aspetti, Parte_1
Pag. 2 di 11 ciascuno dirimente, per le ragioni illustrate in atti
In via subordinata
Nella denegata ipotesi in cui l'adito Tribunale ritenesse accoglibili, seppur parzialmente, le domande formulate dalla sig.ra CP_4 nei confronti di accertare che l'ipotetica
[...] Parte_1
responsabilità non può che essere minima tenuto conto (i) delle norme sulla vendita ed (ii) in ogni caso della riconducibilità degli ipotetici vizi e danni ad altri immobili e/o soggetti, nonché (iii) delle altre circostanze evidenziate in atti.
In ogni caso : emettere ogni altra pronuncia o statuizione comunque connessa o dipendente dalle domande che precedono.
Per le ragioni esposte in atti, condannare la ricorrente al risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 96, I comma c.p.c., nella misura che risulterà in corso di causa o comunque sarà ritenuta equa e di giustizia, nonché in ogni caso al pagamento a di una somma equitativamente Parte_1
determinata ai sensi dell'art. 96, III comma c.p.c.
Con vittoria di compensi e spese di lite.
Con di e : CP_1 CP_2
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, disatteso ogni contrario assunto, dichiarare la carenza di interesse ad agire, ex art 100 cpc, di nei confronti dei predetti e e in ogni caso Pt_1 CP_1 CP_2
estrometterli dal presente processo.
Con vittoria di spese e compensi del presente grado di giudizio, oltre
CPA e IVA ed oltre spese forfetarie 15% ex dm 55/ 2014. di : Controparte_3
contrariis rejectis, voglia così giudicare: atteso il contenuto in fatto e in diritto delle motivazioni di cui all'ordinanza impugnata, respingere l'impugnazione come presentata e, per l'effetto, confermare nella sua integrità l'ordinanza n. 1711/2024 del Tribunale di Bergamo, pubblicata in data 03/05/2024 emessa nell'ambito del giudizio promosso ex art 702 bis cpc avanti il Tribunale
Pag. 3 di 11 di Bergamo, Dott Costantino Ippolito (RG 4043/2022).
Con vittoria di spese e compensi del presente grado di giudizio, oltre
CPA e IVA ed oltre spese forfetarie 15% ex dm 55/ 2014.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il 13.11.2019 acquistava ed entrava in possesso da Controparte_4
di un appartamento nel complesso condominiale Il Girasole Parte_1
di Via Don Francesco Donati di Casirate D'Adda (BG) con vizi apparenti indicati nelle “note eventuali” del “verbale di sopralluogo per controllo e verifica delle unità immobiliari prima del rogito di compravendita” del precedente 8.11.2019, mai eliminati dalla venditrice né dal Condominio, per quanto di competenza.
Nel febbraio 2021, promuoveva un procedimento per ATP CP_4
per la verifica della presenza di infiltrazioni causa della macchia sul soffitto della camera da letto (“camera 1” del verbale di sopralluogo): la CTU accertava la presenza delle infiltrazioni riconducibili a vizi di costruzione delle sovrastanti terrazze, di vizi nell'impianto di riscaldamento, oltre che difformità edilizie e catastali dell'appartamento.
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. del 20.5.2022 onveniva in CP_4
giudizio il e Parte_1 Controparte_3 CP_1 CP_2
, questi ultimi comproprietari delle terrazze sovrastanti il proprio
[...]
alloggio, chiedendo la condanna di contrattualmente Parte_1
inadempiente: I) al risarcimento dei danni derivanti dalle infiltrazioni nonché dalle difformità edilizie, catastali ed urbanistiche;
in subordine
II) all'esecuzione dei lavori necessari all'eliminazione dei vizi;
III) alla riduzione del prezzo di acquisto, ai sensi dell'art. 1489 c.c.; in ulteriore subordine: IV) la condanna del all'eliminazione Controparte_3
ed al ripristino dei difetti riscontrati;
V) la condanna di CP_1
e al risarcimento dei danni ex art. 2051 c.c.. Controparte_2
Con ordinanza ex art. 702-ter c.p.c., il Tribunale di Bergamo condannava al pagamento in favore di Parte_1 Controparte_4
Pag. 4 di 11 della complessiva somma di € 18.767,20 a titolo di risarcimento del danno, oltre al rimborso delle spese dell'accertamento tecnico preventivo e di CTP;
compensava per 1/3 le spese processuali tra e condannando quest'ultima al rimborso in favore CP_4 Parte_1
della ricorrente della restante parte;
compensava interamente le spese processuali, incluse quelle dell'ATP, tra e le altre parti CP_4
convenute.
Questa, per quanto ancora rileva, la motivazione.
L'azione proposta da on riferimento alle “difformità edilizie, CP_4 catastali ed urbanistiche dell'immobile venduto” andava inquadrata nella garanzia ex art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa, che le parti avevano anche espressamente pattuito con il contratto di vendita immobiliare del 13.11.2019 (art. 9.3).
Ciò escludeva l'applicabilità dei termini di decadenza e prescrizione previsti dall'art. 1495 c.c., come eccepito da trovando, Parte_1
invece, applicazione l'ordinaria prescrizione decennale decorrente dalla data dell'atto di vendita (13.11.2019), nella specie, non era maturata. si era impegnata, in via convenzionale, a manlevare Parte_1
l'acquirente per gli oneri connessi agli eventuali accertamenti dell'Autorità competente e, ancor prima, ad assumere su di sé tutti gli oneri economici delle pratiche necessarie per la regolarizzazione dell'immobile acquistato.
Pertanto, la venditrice, inadempiente all'obbligo assunto, andava condannata al pagamento in favore della ricorrente di € 3.516 commisurato alle spese necessarie per la sanatoria delle difformità dell'immobile rispetto al titolo abilitativo, riscontrate dal consulente nominato nell'ATP.
Accoglieva anche la domanda di risarcimento dei danni da infiltrazioni.
Le parti avevano concluso uno specifico ed autonomo accordo rispetto alla garanzia legale stabilita dall'art. 1490 c.c., documentato dal verbale
Pag. 5 di 11 di sopralluogo dell'8.11.2019, che impegnava ad un facere: Parte_1
l'eliminazione dei vizi indicati dall'acquirente.
Ciò escludeva l'operatività dei termini di decadenza e prescrizione stabiliti dall'art. 1495 c.c., come eccepito da e, di converso, Parte_1
l'applicabilità del termine decennale di prescrizione ordinaria decorrente dal sopralluogo dell'8/11/2019, non ancora spirato.
Pertanto, inadempiente all'obbligo di fare contrattualmente Parte_1
assunto, era tenuta a risarcire il danno patrimoniale futuro di CP_4
commisurato ai costi di totale rifacimento della terrazza sovrastante, da cui propagavano le infiltrazioni, come accertate dal CTU, che liquidava, per la parte di competenza di (comproprietaria al 50% del CP_4 terrazzo), in € 15.251,20.
Escludeva ogni responsabilità del e dei Controparte_3
comproprietari del terrazzo e . Controparte_2 CP_1
Avverso l'ordinanza interponeva appello Parte_1
Si costituivano il e Controparte_3 Controparte_2 CP_1
, chiedendo la loro estromissione per l'estraneità al rapporto
[...]
controverso. restava contumace. Controparte_4
All'udienza del 02/04/2025 veniva riservata al Collegio la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo lamenta l'erroneità della decisione Parte_1
laddove il Tribunale ha ritenuto che la venditrice abbia assunto un'obbligazione di facere, relativa all'eliminazione dei vizi da infiltrazione dell'immobile, autonoma rispetto alla garanzia dei vizi disciplinata dall'art. 1490 c.c., con conseguente erroneo rigetto dell'eccezione sollevata ai sensi dell'art. 1495 c.c., che ripropone.
Con il secondo motivo censura l'ordinanza per l'errata interpretazione della clausola contenuta nell'art.

9.3 del contratto di vendita che riguardava le sole regolarizzazioni che fossero necessarie e/o in generale derivassero da pretese dell'autorità, mentre le difformità
Pag. 6 di 11 rilevate dal CTU non imponevano una necessaria sanatoria né vi era stata alcuna richiesta o pretesa da parte dell'autorità.
Con il terzo motivo chiede la revoca della condanna al risarcimento dei danni nonché la riforma del capo della sentenza relativo alle spese processuali come conseguenza dell'accoglimento dei primi due motivi di impugnazione.
Il primo ed il terzo motivo sono fondati. assume di non aver concluso alcun accordo con Parte_1 CP_4
avente ad oggetto l'eliminazione dei vizi da infiltrazioni;

[...]
precisa che la firma apposta sotto il verbale di sopralluogo dell'8/11/2019 era per ricevuta del documento ma escludeva espressamente che tale sottoscrizione potesse intendersi come accettazione di “quanto sopra riportato nelle note eventuali”.
Deve condividersi la prospettazione dell'appellante.
Il verbale di sopralluogo dell'8/11/2019 si compone di due parti.
La prima contiene le “note eventuali” riempite a mano con l'indicazione dei vizi rilevati e la sottoscrizione di ome “[…] CP_4
Parte Acquirente che ha compilato le note”.
La seconda parte del documento, per quanto rileva, contiene le seguenti clausole: “Per quanto indicato nelle note, la parte venditrice si impegna a compiere le relative opere nel minor tempo possibile.
Qualora, per esigenze di cantiere e di fornitura di materiale, i lavori potranno essere effettuati successivamente alla data fissata per il rogito
[…]” e al successivo capoverso “Quanto indicato nelle note dovrà essere accettato espressamente per iscritto esclusivamente dall'amministratore della società venditrice e dalla D.L.”.
In calce, oltre alla sottoscrizione della parte acquirente, vi è la “firma per ricevuta con la seguente specificazione “(La firma per Parte_1
ricevuta non è da intendersi come accettazione di quanto sopra riportato nelle note eventuali)”.
Appare evidente che con la sottoscrizione del verbale di Parte_1
Pag. 7 di 11 sopralluogo, non abbia “espressamente accettato” le note compilate dall'acquirente, non abbia riconosciuto i vizi ivi elencati e non abbia assunto su di sé alcun impegno alla loro eliminazione.
Né è rinvenibile aliunde, nella documentazione prodotta in atti, la fonte di un siffatto impegno di fare, che sia distinto ed autonomo rispetto alla garanzia per i vizi che, ai sensi dell'art. 1490 c.c., la parte venditrice è tenuta a dare.
In relazione all'obbligo di fare, pertanto, è da escludersi la responsabilità contrattuale di Parte_1
Quanto alla garanzia per i vizi, l'azione riconosciuta all'acquirente per farla valere deve ritenersi prescritta, ai sensi dell'art. 1495 c.c., poiché
'ha esercitata solo nel febbraio del 2021, quando ha introdotto CP_4
l'ATP, ovvero oltre il termine annuale di prescrizione decorrente dalla consegna del bene avvenuta il 13/11/2019 con la stipula del contratto di vendita.
In definitiva, il capo della sentenza che ha condannato al Parte_1 risarcimento del danno di € 15.251,20 in favore di Controparte_4
va riformato.
Il secondo motivo è infondato. fa discendere dalla “minima entità” delle difformità edilizie, Parte_1
catastali ed urbanistiche dell'appartamento, riscontrate dal CTU nell'ATP, “l'inidoneità a pregiudicare la commerciabilità dell'Immobile e/o a richiedere la necessaria sanatoria”.
Inoltre, sostiene che l'obbligo previsto nell'art.

9.3 del contratto di vendita del 13.11.2019 presuppone espressamente una richiesta e pretesa dell'autorità da cui l'acquirente debba essere tenuta indenne e che, nel caso di specie, non vi è mai stata.
Non può essere condivisa la prospettazione dell'appellante che contrasta sia con il contenuto della clausola, che con gli accertamenti tecnici compiuti.
Infatti, l'art.

9.3 del contratto stabilisce: “La Parte Venditrice, come
Pag. 8 di 11 sopra rappresentata, garantisce la regolarità edilizia e urbanistica dei
Beni in Oggetto, la conformità del loro utilizzo alle norme di legge e di regolamento nonché ai Titoli Edilizi e la sussistenza dei presupposti della loro agibilità; e dichiara di assumere a proprio carico ogni onere di regolarizzazione e/o sanatoria si rendesse necessario sostenere a causa di interventi effettuati prima d'ora e di tenere pertanto la Parte
Acquirente indenne da quanto possa eventualmente in futuro essere preteso da competenti Autorità a titolo di sanzione pecuniaria, oblazione, contributo di concessione di urbanizzazione”. ha assunto su di sé l'obbligo di farsi carico degli oneri Parte_1
economici delle pratiche necessarie per la regolarizzazione dell'immobile venduto, nonché l'ulteriore obbligo di manlevare l'acquirente per gli oneri connessi agli eventuali accertamenti dell'Autorità competente, senza che quest'ultimo evento possa essere considerato condizione del primo degli obblighi assunti.
L'esigenza della regolarizzazione e/o sanatoria delle difformità catastali, edilizie ed urbanistiche si ricava dalla consulenza tecnica d'ufficio dell'ATP.
Il CTU, infatti, ha accertato che la regolarizzazione catastale si impone perché “la diversa conformazione degli spazi incide sullo stato, la consistenza, l'attribuzione della categoria, della classe e sulla rendita degli immobili stessi oltre alla regolarizzazione catastale da dichiarare in atto da parte del venditore ed acquirente”.
Ha chiarito, inoltre, che le difformità sanabili delle opere interne comportano la necessità di procedere all'accertamento di conformità del titolo abilitativo, previo pagamento di oblazione di e 516 ai sensi dell'art. 37, comma 4 del D.P.R. 380/2021 a titolo di sanzione.
Per effetto dell'accoglimento parziale dell'impugnazione, spetta a questa Corte rivalutare il regime delle spese di entrambi i gradi del giudizio, secondo l'esito complessivo dello stesso.
Nei rapporti tra e reciprocamente Parte_1 Controparte_4
Pag. 9 di 11 soccombenti, essendo le domande parzialmente accolte proposte da quest'ultima articolate su più capi (Cass. SSUU 32061/2022), le spese processuali di entrambi i gradi possono essere interamente compensate.
Le spese della CTU svolta nell'ATP, attività istruttoria di cui hanno beneficiato entrambe le parti, sono poste definitivamente a carico di e in misura paritaria. Pt_1 Controparte_4
Permanendo una delle condanne in capo a la domanda di Parte_1 condanna di i sensi dell'art. 96, comma I, c.p.c., va rigettata. CP_4
Nei rapporti tra nonché Parte_1 Controparte_3 CP_2
e , le spese del presente grado sono interamente
[...] CP_1
compensate poiché sono stati convenuti in appello ai soli fini della denuntiatio litis.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
avverso l'ordinanza ex art. 702 cpc pronunciata dal Tribunale di
Bergamo, così provvede: in parziale riforma dell'ordinanza impugnata, che nel resto conferma:
− condanna al pagamento in favore di Parte_1 CP_4 della somma di € 3.516,00 oltre interessi ex art. 1284, quarto
[...]
comma, c.c. dal 23/09/2022 al saldo;

− compensa interamente le spese dei due gradi di giudizio tra
[...]
e Pt_1 Controparte_4
− pone definitivamente a carico di e Parte_1 Controparte_4
le spese della CTU espletata nell'ATP in misura paritaria;

− compensa interamente le spese del presente grado tra e Parte_1
e . Controparte_3 Controparte_2 CP_1
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 28/05/2025.
La Consigliere est. Il Presidente dott. Lucia Cannella dott. Giuseppe Serao
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