REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SECONDA SPECIALIZZATA IN MATERIA DI IMPRESA così composta: dr. Benedetta Thellung de Courtelary presidente relatore dr. Marina Tucci consigliere dr. Mario Montanaro consigliere riunita in camera di consiglio ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 4129 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2019, posta in decisione all'udienza del giorno 07.03.2025 e vertente TRA (C.F.: , con Parte_1 C.F._1
l'avvocato Vitucci Antonio PARTE APPELLANTE E (P.I. ), con Controparte_1 P.IVA_1
l'avvocato Ruggeri Leonardo PARTE APPELLATA Appellante in via incidentale E (C.F.: ), con CP_2 C.F._2
l'avvocato Barbanera Fabiana PARTE APPELLATA
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 846/2019 del Tribunale di Velletri. Si dà atto che la causa non riguarda la materia specializzata dell'impresa. FATTO E DIRITTO
§ 1. — La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nella sentenza impugnata: «Con atto di citazione notificato il 7.10.2016 Parte_1 ha convenuto in giudizio e la CP_2 Controparte_1 per accertare l'intervenuta risoluzione (di diritto) di un negozio preliminare, con conseguente risarcimento del danno.
1

La citante ha riferito: che in data 11.2.2016 ha promesso di acquistare da l'unità immobiliare situata in Marino, CP_2 alla Via della Repubblica n.293; che per il trasferimento della proprietà del bene è stato pattuito il corrispettivo di un prezzo pari ad euro 195.000; che ha dato la somma di euro 2.000 a titolo di caparra confirmatoria;
che l'affare è stato concluso per il tramite della che posteriormente ha riscontrato la Controparte_1 non-conformità di parte dell'abitazione (cucina - soggiorno) alle norme di edilizia;
che il contratto deve essere dichiarato risolto di diritto (ex art. 1454 c.c.), con risarcimento del danno. ha replicato: che alla promissaria acquirente CP_2
è stata consegnata la piantina catastale dell'unità abitativa;
che il negozio discusso descrive esattamente, dal punto di vista urbanistico, il bene;
che la domanda deve essere rigettata. La società ha ribadito le tesi del promittente-venditore, chiedendo altresì il pagamento della provvigione di cui all'art. 1755 c.c.. Il processo è stato istruito con l'interrogatorio di più persone. All'udienza del 30.4.2019, previa precisazione delle conclusioni e discussione (come da processo verbale in atti), la causa è stata decisa a seguito di trattazione orale (ex art. 281 sexies c.p.c.)».
§ 2. — All'esito del giudizio il tribunale ha così deciso: «-rigetta la domanda dell'attrice;
-dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale proposta dalla società;
-compensa, tra le parti, le spese di lite».
A fondamento della decisione il primo giudice ha svolto le considerazioni che seguono: Domanda di accertamento della risoluzione del contratto
«Va dunque accertata la risoluzione di diritto della stipulazione preliminare (“[...]Accertare e dichiarare che la risoluzione del contratto datato 11.02.2016 concluso tra la Sig.ra ed il Sig. Parte_2 CP_2
si è stragiudizialmente verificata per effetto dell'art. 1454 cod. civ.
[...]
[...]”), conseguente ad una diffida ad adempiere, intimata dalla parte adempiente e rimasta senza esito.
La diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c. non va effettuata con formule sacramentali, ma da essa deve desumersi in modo inequivocabile la volontà dell'intimante di ottenere l'adempimento del contratto entro un certo termine, e, in mancanza di considerare risolto il contratto come effetto dell'inutile decorrenza del termine stesso, sicché non può considerarsi valida diffida ad adempiere un'intimazione che contenga il semplice avvertimento
2 che, in caso di inadempimento, si agirà in via legale per la risoluzione (cfr. C.
n.276/1981). Ebbene, lo scritto trasmesso (il 9.5.2016) nell'interesse della citante non include alcuna manifestazione inequivocabile della volontà dell'intimante di ottenere l'adempimento del contratto entro un certo termine e di considerare risolto il contratto stesso come effetto dell'inutile decorrenza del termine, limitandosi ad accludere l'avvertimento del ricorso ad successive azioni legali per l'ipotesi del mancato risarcimento del danno (“[...] In mancanza darà corso alle più opportune azioni legali per la migliore tutela delle ragioni, diritti ed interessi della mia assistita [...]”). D'altra parte, nessuna rilevanza può essere attribuita al termine recesso, genericamente menzionato nell'oggetto dello scritto indicato, perché l'esercizio dello stesso ha un effetto immediato e del tutto svincolato dalla causa, mentre la diffida ad adempiere, invocata dall'attrice, presuppone una valutazione in termini di gravità dell'inadempimento e l'osservanza delle formalità di cui all'art. 1454 c.c., con insostituibilità da parte del giudice;
infatti, in tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione
(giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, quella volta ad ottenere la declaratoria dell'intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo -oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all'irrinunciabilità dell'effetto conseguente alla risoluzione di diritto- all'incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento (cfr. C.S.U. n.553/2009). Inoltre, l'intento dell'attrice di domandare l'accertamento dell'intervenuta risoluzione di diritto del contratto si ricava indubbiamente dalla proposta domanda risarcitoria, petizione differente dalla richiesta di ritenzione della caparra (o pagamento del doppio); la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all'azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito -in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale- di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative.
Dalle enunciazioni che precedono deriva il rigetto della domanda dichiarativa proposta».
Domanda riconvenzionale
«Infine, va giudicata la domanda riconvenzionale proposta dalla società.
La relazione tra domanda principale e domanda riconvenzionale non va intesa in senso restrittivo, nel senso che entrambe debbano dipendere da un unico ed identico titolo (identità non sussistente), essendo sufficiente che fra le contrapposte pretese sia ravvisabile un collegamento obiettivo (non sussistente), tale da rendere consigliabile il simultaneus processus (cfr. C. n.27564/2011). Orbene, nel caso gli accertamenti inerenti la decisione della domanda riconvenzionale (esistenza di un valido nesso causale tra l'attività mediatoria e la conclusione dell'affare) rendono controindicato lo svolgimento di un processo simultaneo, con inammissibilità della domanda riconvenzionale».
3 Spese
«La difformità urbanistica allegata (non contestata), idonea ad ingenerare aspettative di diritto nell'attrice, giustifica la compensazione delle spese di lite (cfr. C. Cost. n. 77/20/8)».
§ 3. — Ha proposto appello ed ha così Parte_1 concluso:
“Voglia l'Ecc. ma Corte d'Appello di Roma ritenuti fondati i motivi del presente gravame, ogni contraria istanza disattesa e reietta: Nel merito in riforma della sentenza n. 846/2019 del 30.04.2019 pubblicata il 30.04.2019, notificata il 10.05.2019 (doc. 1), emessa nella causa civile R.G. 7284/2016 dal Tribunale Ordinario di Velletri, che così statuisce:
“

P.Q.M.

definitivamente pronunciando:
-rigetta la domanda dell'attrice;
-dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale proposta dalla società;
-compensa, tra le parti, le spese di lite. Velletri, lì 30.04.2019” Il Giudice” Rigettare l'appello incidentale perché inammissibile, infondato e non provato;
Accogliere l'appello principale e quindi tutte le domande agitate dalla Sig.ra e conseguentemente: Parte_1
- Accertare e dichiarare che la risoluzione del contratto datato 11.02.2016 concluso tra la Sig.ra e il Sig. Parte_1
si è stragiudizialmente verificata per effetto CP_2 dell'art. 1454 cod.civ., anche con riferimento al rapporto giuridico intercorso con la convenuta Controparte_3
- Per gli effetti, accertare e dichiarare il diritto della Sig.ra
alla restituzione del doppio della caparra Parte_1 confirmatoria di euro 2.000,00, per complessivi euro 4.000,00 oltre ad euro 5.000,00, o nella misura maggiore o minore di giustizia, a titolo di danni non patrimoniali per disagio psico- fisico caratterizzato, il giorno 22.04.2016, dall'aborto spontaneo provocato dallo stress, come conseguenza della legittimità del suo recesso, stragiudizialmente già esercitato, derivato dall'inadempimento imputabile e grave della controparte Sig. per quanto di spettanza;
Controparte_4
- E sempre per gli effetti condannare i convenuti in solido tra di loro a versare le predette somme oltre rivalutazione ed interessi di legge a favore dell'istante;
4 - condannare parte appellata convenuta al pagamento delle spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”. ha resistito al gravame ed ha proposto Controparte_1 appello incidentale. Queste le conclusioni:
“affinché l'Ecc.ma Corte d'Appello di Roma, voglia rigettare l'appello promosso da siccome infondato Parte_1 in fatto ed in diritto e non provato e per l'effetto, accertato e dichiarato il diritto dell' alla provvigione per Controparte_1 la mediazione svolta nella compravendita per cui è causa, riformare in parte qua la sentenza appellata Tribunale di Velletri n°846/2019 e condannare a corrisponderle a tale Parte_1 titolo €7.800,00= (oltre IVA), e così complessivi €9.516,00=, ed in subordine la minor somma ritenuta di diritto ed in ulteriore subordine d'equità, con vittoria di spese e compensi professionali del doppio grado di giudizio da liquidarsi ex D.M.55/2014”. ha resistito al gravame ed ha chiesto: CP_2
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello adita, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa:
1) rigettare l'appello proposto dalla Signora Parte_1 con atto notificato il 10/06/2019, siccome inammissibile ed infondato in fatto e in diritto;

2) condannare l'appellante al pagamento delle spese e dei compensi di causa del doppio grado di giudizio”.
L'appello è stato posto in decisione all'udienza del giorno 07.03.2025 come da decreto di trattazione scritta in data
19.02.2025.
§ 4. — L'appello contiene i seguenti motivi: 1) Erronea e contraddittoria ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di primo grado con riguardo al contratto dedotto ed alle richieste istruttorie ed eccezioni espresse con l'atto di citazione e con le memorie autorizzate.
L'appellante censura la sentenza di primo grado nella parte in cui ritiene che il Giudice di prime cure abbia effettuato una ricostruzione del fatto che “non corrisponde né a quanto rappresentato nel libello introduttivo e nei successivi atti di causa, né tantomeno a quanto risultante dalla produzione documentale in atti”. La parte appellante, infatti, sulla base della ricostruzione dei fatti dalla stessa presentata, afferma di aver inviato, in data
5 13.04.2016, con una Racc.ar in cui ha “dichiarato di non voler proseguire con l'acquisto dell'immobile ….in quanto sono emerse
…delle non conformità”. Prosegue l'appellante sostenendo che, con la detta nota, l'attrice ritenendo impossibile stipulare la compravendita con la persistente situazione di abusività edile dell'immobile, si aspettava la presa di posizione positiva nel senso della sua regolarizzazione. Viceversa il silenzio delle parti dopo ben 25 gg. determinava l'attrice a scrivere il recesso, a mezzo di questo difensore, con richiesta di risarcimento dei danni in data 9.05.2016, come poi delineati in citazione. Sostiene pertanto l'appellante che, poiché le irregolarità riscontrate nell'immobile, non comunicate prima della stipula del contratto, non sarebbero state sanabili, “alla data del 9.05.2016 la diffida ad adempiere non aveva più alcun senso né pratico, né giuridico” e che “implicitamente” si sarebbero verificate “tutte le condizioni di cui all'art. 1454 cod.civ. al di là di ogni formula sacramentale perché non richiesta”. Da ciò, secondo l'appellante, deriverebbe, insieme alla legittima domanda di risoluzione del contratto, il diritto a vedersi restituito il doppio della caparra versata, oltre al risarcimento del danno sia economico che per il “periodo di forte stress ed ansia per aver subito illecito sia civile che penale”. 2) Con riguardo alle spese del giudizio. La parte appellante censura la parte di sentenza di prime cure in cui il Tribunale stabilisce la compensazione delle spese di lite.
Ritenendo infatti necessaria la riforma della sentenza nella direzione della condanna delle parti convenute, l'appellante afferma che, di conseguenza, debba essere riformato anche il capo relativo alle spese.
§ 5. — La parte appellata ha Controparte_1 tempestivamente proposto appello incidentale contenente i seguenti motivi:
-la sentenza del Tribunale sarebbe affetta da vizio motivazionale laddove questa dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale proposta dalla società in primo grado, dal momento che il Giudice ha ritenuto “controindicato lo svolgimento di un processo simultaneo”. Ravvisa infatti la parte appellata una contraddittorietà tra la premessa svolta dal Giudice di prime cure, laddove questo afferma che sia “sufficiente che fra le contrapposte pretese sia ravvisabile un collegamento obiettivo, tale da rendere consigliabile il
6 simultaneus processus”, e la conclusione di inammissibilità della domanda. Ad ogni modo, sostiene la società, sarebbe
“inimmaginabile fattispecie più idonea dell'odierna ad imporre il simultaneus processus”. La parte appellata censura, inoltre, il capo di sentenza in cui il Tribunale dispone la compensazione delle spese di lite. Ritiene l'appellata che la difformità che il Giudice attribuisce all'immobile oggetto di causa sia in realtà insussistente e che, pertanto, il Tribunale avrebbe dovuto non solo rigettare la domanda della parte attrice ma anche condannarla “ex art.91 c.p.c. alla refusione delle spese di lite in favore delle parti convenute”.
§ 6. — L'appello principale è infondato. Va preliminarmente rilevato che la prima censura si fonda sulla validità della raccomandata in data 13.04.2016 quale diffida ad adempiere, pur non contenendo la fissazione di un termine a controparte per l'adempimento, in quanto le irregolarità riscontrate sull'immobile erano non sanabili, di talché alla data del 9.5.2016 in cui fu inviata la seconda raccomandata,
“implicitamente” si sarebbero verificate “tutte le condizioni di cui all'art. 1454 cod.civ. al di là di ogni formula sacramentale perché non richiesta”. Risulta dunque chiaro che l'appellante insiste nella domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto ai sensi dell'art. 1454 c.c., come anche emerge dalle conclusioni, mentre il richiamo al “recesso” dal contratto con la successiva raccomandata del 9.5.2016, secondo la prospettazione della stessa appellante, non comporta una modifica della domanda, che era e rimane quella di accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. del contratto. Ciò premesso, va subito rilevata la contraddittorietà della tesi dell'appellante laddove, per giustificare la mancata previsione della mancata fissazione di un termine alla controparte entro il quale porre rimedio all'inadempimento contestato, sostiene, da un lato, che l'inadempimento era insanabile, mentre dall'altro lato sostiene che si aspettava da controparte la presa di posizione positiva nel senso della regolarizzazione della contestata abusività dell'immobile. Si noti che la raccomandata del 13.4.2016 aveva il seguente contenuto:
7 Orbene, è evidente che la suddetta lettera raccomandata non conteneva alcuna diffida, né lasciava alcuno spazio a controparte per sanare le rilevate e non meglio specificate “non conformità”.
In sostanza, come ha rilevato il giudice di primo grado, non conteneva gli elementi configuranti, a norma dell'art. 1454 c.c., la diffida ad adempiere. E' superfluo in questa sede qualificare il contenuto della suddetta raccomandata quale recesso, dal momento che l'attrice non ha proposto la domanda ex art. 1385 c.c., ma, come sopra rilevato, ha proposto domanda di accertamento della risoluzione ex art. 1454 c.c., ribadita anche in appello.
Sul punto è solo il caso di aggiungere che la successiva raccomandata inviata dal legale dell'attrice in data 9.5.2016, non configura un recesso e nemmeno una diffida ad adempiere, ma contiene: 1) la contestazione della non conformità dello stato dei luoghi e della mappa catastale con la descrizione dell'immobile contenuta nella proposta di acquisto, 2) il richiamo della precedente raccomandata inviata dall'attrice il 13.4.2016 quale
“bonario tentativo” di comporre la controversia, 3) la richiesta di risarcimento del danno nella misura di euro 4.000 a titolo di danni patrimoniali ed euro 5.000 a titolo di danno non patrimoniali.
Ne deriva, in conclusione, la inidoneità del motivo a contrastare efficacemente la motivazione del primo giudice, laddove ha escluso che la raccomandata in data 9.5.2016 sia qualificabile come diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. Invero, la tesi sostenuta in appello dalla , secondo la Pt_1 quale la diffida ad adempiere era contenuta nella raccomandata del 13.4.2016 e al 9.5.2016, non avendo controparte risposto (in realtà la era stata diffidata a stipulare il contratto preliminare Pt_1 previsto per il 30.4.2026), il contratto era risolto di diritto, risulta del tutto infondata, sia in fatto, -non potendosi qualificare la lettera racc. del 13.4.2016 come diffida ad adempiere, sia in diritto – non potendo la parte pervenire unilateralmente alla risoluzione di diritto di un contratto, se non nei casi previsti dagli artt. 1454- 1456-1457 c.c.
8 L'erroneità dell'impostazione della domanda attrice assorbe ogni altra considerazione sulla dedotta non conformità dell'immobile ai dati catastali, rilevata nella perizia redatta ai fini della concessione del mutuo. Non essendo oggetto di controversia tra le parti, né di motivazione del primo giudice, la compatibilità degli istituti richiamati con il rapporto obbligatorio dedotto in giudizio, derivante da una proposta di acquisto della accettata dal Pt_1 proprietario dell'immobile senza che ancora fosse CP_2 stato stipulato il contratto preliminare, previsto per il 30.4.20216, non ritiene il Collegio di dover valutare tali aspetti, risultando il thema decidendum portato alla sua cognizione delimitato dalle censure proposte avverso la motivazione impugnata. Il motivo sulle spese proposto dall'appellante principale, stante il rigetto dell'appello, va respinto.
*** L'appello incidentale proposto da va Controparte_1 accolto.
Quanto alla ritenuta inammissibilità della domanda riconvenzionale per insussistenza dei presupposti del “simultaneus processus” la S.C. ha formulato il seguente principio: Qualora la domanda riconvenzionale non ecceda la competenza del giudice della causa principale, a fondamento di essa può porsi anche un titolo non dipendente da quello fatto valere dall'attore, purché sussista con questo un collegamento oggettivo che consigli il "simultaneus processus" secondo la valutazione discrezionale del medesimo giudice il quale, tuttavia, è tenuto a motivare l'eventuale diniego di autorizzazione della detta riconvenzionale, senza limitarsi a dichiararla inammissibile esclusivamente per la mancata dipendenza dal titolo già dedotto in giudizio. Cass. n. 533 del 15/01/2020. Nel caso in questione il giudice di primo grado non ha negato la sussistenza del collegamento oggettivo tra la domanda proposta dall'attrice e la domanda riconvenzionale di pagamento della provvigione da parte della società convenuta in relazione alla proposta di acquisto dell'immobile di proprietà del CP_2 formulata dalla stessa , ma ha ritenuto controindicato Parte_1 dover accertare il nesso causale tra l'attività mediatoria e la conclusione dell'affare. Tuttavia la decisione del primo giudice in relazione al profilo in questione appare erronea nella ricostruzione dei fatti di causa, come comprovati dalla stessa documentazione prodotta dalle parti, dalla quale risultava:

9 -che la stessa attrice aveva dedotto in citazione che la proposta di acquisto era stata da lei sottoscritta presso la società convenuta, avendo in particolare dedotto “Che il giorno 11.02.2016, l'istante ha sottoscritto, presso l'Agenzia
“ ” con sede in S. Maria delle Mole- Via Controparte_1
S. Pellico 95/A – Marino (Roma), una proposta di acquisto, valida fino al 18.02.2016, di una abitazione sita in Marino Via della Repubblica 293 Loc. S. Maria delle Mole al prezzo di euro
195.000,00, dopo averne preso visione, in coacquisto con il marito
, consegnando all'Agente un assegno bancario Persona_1 di euro 2.000,00 (duemila) n. 8291751611-00 tratto su Banca Intesa Sanpaolo, a titolo di deposito, intestato al venditore tale Sig. nato a [...] il [...] C.F. CP_2
, residente in [...]
Tito Livio 59/C”;
-che la stessa attrice aveva allegato all'atto di citazione la nota in data 30.4.2016 con la quale la società convenuta diffidava l'attrice a stipulare il contratto preliminare previsto per il giorno
30.4.2016;
-che la società convenuta aveva prodotto la proposta di acquisto formulata dalla in data 11.2.2016 su modulo Pt_1 predisposto dalla Controparte_1
- che nella suddetta proposta di acquisto era riconosciuto in favore della il diritto alla provvigione in caso Controparte_1 di conclusione dell'acquisto. In sintesi, il contributo causale della Controparte_1 nella formulazione della proposta di acquisto da parte della Pt_1 poi accettata dal non era in discussione, essendo stata CP_2 dedotta dalla stessa attrice. Ne deriva che nessuna particolare indagine sul punto costituiva ostacolo alla celebrazione del simultaneus processus. Quanto al merito della domanda, va rilevato quanto segue. La società convenuta, come pure il proprietario dell'immobile hanno contestato con forza sin dal CP_2 primo grado la tesi dell'attrice secondo la quale l'immobile di cui è giudizio non fosse conforme alle risultanze catastali.
Invero, la proposta di acquisto sottoscritta dalla Pt_1 corrispondeva integralmente alle risultanze catastali, come confermato dalla perizia estimativa prodotta dall'attrice in allegato alla citazione. Invero nella proposta di acquisto l'immobile era così descritto:
“appartamento posto al piano terra int.3 (tre) annessa cantina composto di tre vani e mezzo, due servizi ed accessori oltre
10 cantina annessa, cui si accede da scala interna confinante con corte comune per tre, riportato al NCEU foglio 26 mappale 56 sub 511, piano terra e S1 categoria A/2 classe 2 vani 3,5 rendita
€325,37 di classe B”. Ciò che era difforme, come emerge dalla perizia estimativa, era la destinazione a camera da letto, anziché a soggiorno, di una stanza al piano terra, e la destinazione della cantina a soggiorno, zona pranzo e angolo cottura. Tuttavia, secondo lo stesso perito,
l'immobile si presentava regolare sotto il profilo urbanistico- edilizio, con una quantificazione delle difformità incidenti sul prezzo nella misura di euro 3.000,00 su un importo stimato di euro 196.000,00. La riscontrata difformità -osserva la Corte- era peraltro resa palese dalla stessa descrizione dell'immobile contenuta nella proposta di acquisto, laddove non venivano spacciati come locali abitabili i vani sottostanti al piano terra, ma era espressamente indicato che detti locali costituivano “cantina”, con le conseguenti caratteristiche in termini di altezza e di assenza di abitabilità.
Se ne desume che il rifiuto della di stipulare il Pt_1 contratto preliminare fu pretestuoso, non potendo neppure ritenersi, sulla base della stessa perizia prodotta dall'attrice, che non fosse erogabile il mutuo a causa dell'abusività dell'immobile. A conferma di ciò, sta la sentenza n. 2365/2019 resa dal Tribunale di Velletri in data 31.12.2019, e quindi dopo la proposizione dell'appello, con la quale il il legale CP_2 rappresentante della società sono stati assolti Controparte_1 dal reato di truffa aggravata contestato a seguito di denuncia- querela presentata dalla , ed è stata accertata la conformità Pt_1 dell'immobile alla normativa urbanistico-edilizia nonché la corrispondenza tra le risultanze catastali e la descrizione dell'immobile contenuta nella proposta di acquisto sottoscritta dalla . Pt_1
La domanda di condanna dell'appellante principale al pagamento della provvigione formulata dalla società va accolta. Controparte_1
Invero la proposta di acquisto sottoscritta dalla Pt_1 prevedeva:
“8) CONCLUSIONE DEL CONTRATTO (CONTRATTO PRELIMINARE) La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (CONTRATTO PRELIMINARE) non appena il PROPONENTE avrà comunicazione dell'accettazione della proposta stessa da
11 parte del venditore, comunicazione che potrà pervenire al PROPONENTE tramite l'AGENTE IMMOBILIARE. 9) COMPENSO DI MEDIAZIONE E RESTITUZIONE SOMME a) il PROPONENTE dichiara di riconoscere ed accettare la mediazione dell'AGENTE IMMOBILIARE, maturerà alla conclusione del contratto la provvigione. Tale compenso verrà corrisposto all'AGENTE
IMMOBILIARE alla scrittura preliminare di cui al punto 3b) o, in mancanza di questa, entro trenta giorni dalla data di conclusione del contratto”. Da dette clausole risulta che:
-la proposta sottoscritta dalla accettata dal venditore Pt_1 costituiva un vero e proprio contratto preliminare, contenendo gli elementi indispensabili del contratto, ossia l'individuazione dell'immobile, il prezzo e le modalità di pagamento, il termine entro il quale doveva stipularsi in contratto definitivo (30.9.2016);
- era previsto all'art. 3 un passaggio intermedio, ossia alla data del 30 aprile 2016 le parti avrebbero dovuto formalizzare la scrittura preliminare presso l'agenzia, allo scopo di “regolare gli aspetti non disciplinati dalla presente proposta”;
-pertanto il diritto alla provvigione maturava o alla data della suddetta scrittura preliminare del 30.4.2016, o, in mancanza di questa, decorsi trenta giorni dalla comunicazione alla proponente dell'accettazione della proposta da parte del Pt_1 venditore CP_2
Essendo decorsi invano i trenta giorni di cui sopra, l'appellante ha maturato il diritto alla provvigione nella misura richiesta di euro 7.800,00 oltre IVA se dovuta, non risultando contestato il quantum della pretesa, pari a 4% del prezzo dell'immobile. In parziale riforma della sentenza impugnata, pertanto, l'appellante principale va condannata al pagamento della somma di euro 7.800,00 oltre IVA se dovuta in favore di Controparte_1 con interessi legali dalla domanda al saldo.
[...]
Per effetto della parziale riforma, le spese del giudizio di primo grado vanno diversamente regolate e poste a carico di
[...] in favore di esse si liquidano, avuto Pt_1 Controparte_1 riguardo al decisum, ai sensi del D.M. n. 147/2022 nella misura di euro 5.077,00 oltre a spese generai, IVA e CPA. Non deve invece procedersi alla riforma della statuizione delle spese nei confronti del non avendo il predetto proposto CP_2
12 appello incidentale avverso la disposta compensazione delle spese di lite.
§ 7. — Le spese del grado di appello seguono la soccombenza della nei confronti di entrambe le parti Pt_1 appellate. Esse si liquidano, per ciascuna, ai sensi del D.M. n. 147/2022 nella misura di Euro 5.809 oltre a spese generali, IVA e
CPA.

PER QUESTI MOTIVI

definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di e Parte_1 CP_2 Controparte_1
e sull'appello incidentale da quest'ultima proposto contro la
[...] sentenza resa tra le parti dal tribunale di Velletri, ogni altra conclusione disattesa, così provvede
1. — rigetta l'appello principale;

2. — accoglie l'appello incidentale e, per l'effetto, condanna al pagamento in favore di e Parte_1 della somma di euro 7.800,00 oltre IVA se Controparte_1 dovuta con interessi legali dalla domanda al saldo nonché al rimborso delle spese sostenute per il giudizio di primo grado, liquidate nella misura di euro 5.077,00 oltre a spese generai, IVA e CPA;

3. — condanna al rimborso, in favore di Parte_1 ciascuna delle parti appellate, delle spese sostenute per questo grado del giudizio, liquidate nella misura di Euro 5.809 oltre a spese generali, IVA e CPA.
-Ai sensi dell'art.13, comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002 inserito dall'art. 1, comma 17 della Legge n. 228 del 2012, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico della parte appellante principale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello, a norma dell'art. 1 bis dello stesso art. 13, fatti salvi i successivi controlli da parte della Amministrazione.
Così deciso in Roma il giorno 07.03.2025.
Il presidente estensore
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