REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai magistrati
Geremia CASABURI Presidente
Antonella Miryam STERLICCHIO Consigliere rel.
Biagio Roberto CIMINI Consigliere riunita in camera di consiglio, pronuncia la seguente S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 5032 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, vertente tra
Parte_1
Avv. D'OFFIZI MASSIMILIANO
e
Controparte_1
Avv. GIARE' EMANUELE e
Controparte_2
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO L'appellante in epigrafe impugna la sentenza del Tribunale di Roma n. 1881 del 2021 che ha deciso quanto segue: “Con l'atto introduttivo l'attrice esponeva quanto segue.

1- di avere acquistato in data 8-11-2011, con atto a rogito notaio di Roma rep. 411667 e trascritto il 17- Per_1
11-2011, dalla la proprietà superficiaria Controparte_2 dell'appartamento n. int. 4 della scala A sito in Guidonia Montecelio (RM) loc. Colle Fiorito via delle Ginestre 6/8 nonché del box al piano seminterrato distinto con il n. 27, 2- che in conseguenza di azione di rilascio seguita a sequestro giudiziario dell'immobile si era avveduta, attraverso ispezione ipotecaria, che il 6-4-2011 era stata trascritta, al n. 11343 di formalità, domanda giudiziale avanzata dalla Controparte_1 nei confronti della Immobiliare Genziana di LL & C snc
[...] mentre nessuna iscrizione era stata evidenziata a carico di Immobiliare Genziana di LL NA & C AS (dante causa della propria venditrice ), 3- che la nota di trascrizione della Controparte_2 suddetta formalità era affetta da nullità e non era opponibile ad essa attrice in quanto era errato/indeterminato il nome del soggetto nei confronti del quale era stata effettuata la trascrizione, 4- che la medesima nota (che riguardava ben 11 immobili) era stata dichiarata affetta da nullità dal Tribunale di Roma (con sentenza del 18-4-2017 in seguito a domanda della , che aveva ad oggetto la medesima Controparte_2 nota ma diverso immobile appartenente ad altro proprietario) che aveva, su domanda –appunto- di proprietario di altro immobile indicato nella nota, di tal guisa deciso. Ciò premesso chiedeva che fosse dichiarata l'invalidità della nota del 6-4-2011 iscritta al n. 11343 di formalità dalla con conseguente ordine al competente Controparte_1
Conservatore di cancellare la predetta trascrizione. Si costituiva la allegando quanto segue: a- Controparte_1 che aveva transatto una causa con la Immobiliare Genziana di LL & C snc ma che quest'ultima era rimasta inadempiente al contratto (di transazione) con la conseguenza che aveva trascritto in data 6-4-2011 domanda ex art. 2932 cc nei confronti della predetta per vederla condannata al trasferimento degli immobili (venti) che si era impegnata a venderle (che comprendevano anche quelli successivamente trasferiti all'attrice), b- che la domanda era stata trascritta prima della trascrizione degli atti di vendita della Immobiliare Genziana alla Controparte_2
(quest'ultima risultata società inattiva e gestita da amministratore
[...] novantenne), c- che l'avversa domanda era inammissibile in quanto vi era già un giudicato sulla nullità della nota posto che la citata sentenza del Tribunale di Roma n. 15491/13, con la quale era stata dichiarata la nullità della nota (avuto riguardo al solo immobile interno 3 della scala A), era stata appellata solo da essa convenuta e non anche dalla CP_3
(che si era solo costituita chiedendo il rigetto dell'appello)
[...]
'ragion per cui la nota di trascrizione della domanda giudiziale del presente giudizio rimane valida e la decisione ormai in giudicato' (anche se appellata), c- che, nel merito, la nota di trascrizione era pienamente valida in quanto, alla luce delle ispezioni ipotecarie effettuate, vi era coincidenza soggettiva fra la società nei confronti della quale essa attrice aveva effettuato la trascrizione e quella nei cui confronti l'aveva effettuata la società 'appellata' (la dante causa della ) posto Controparte_3 che la stessa società, con medesimo codice fiscale e medesima sede, aveva subìto varie trasformazioni della denominazione 'dal 1973 ad oggi' senza pag. 2/7 perdere tuttavia identità anche alla luce della disposizione di cui all'art. 2948 cc e senza il rischio di confusione superabile con una mera visura presso la camera di commercio e, d- che la trascrizione della domanda era regolare e non violava il principio della continuità delle trascrizioni ex artt. 2650 e 2665 cc. Ciò premesso chiedeva la declaratoria di inammissibilità ed il rigetto dell'avversa domanda. Si costituiva anche la (v. procura per la Controparte_2 corretta denominazione) chiedendo l'accoglimento della domanda avanzata dalla parte attrice, con vittoria di spese da distrarre. Dichiarata la contumacia di Immobiliare Genziana di LL NA & C AS, all'esito del giudizio venivano precisate le conclusioni come in atti e, all'udienza a trattazione scritta del 21-10-2020, la causa veniva trattenuta in decisione con i termini ex art. 190 cpc. La preliminare eccezione, sollevata dalla convenuta Controparte_1 non coglie nel segno posto che la pronuncia, asseritamente passata in giudicata, non è utilmente invocabile nel presente giudizio in quanto detta pronuncia, pur riguardando la medesima nota, tuttavia ha ad oggetto un diverso immobile (v. dispositivo sentenza) seppur già di proprietà della dante causa dell'attrice. Donde, pur nell'identità delle questioni, l'assenza dei requisiti oggettivi per invocare il giudicato (qualunque esso sia) dovendosi identificare, la trascrizione con la relativa nota, anche in base all'oggetto e cioè all'immobile sul quale la formalità viene iscritta. Nel merito la domanda è risultata infondata alla luce delle condivisibili osservazioni della convenuta recepite dalla Corte Controparte_1
d'Appello di Roma nella depositata sentenza (n. 6613/18) che ha accolto, riformandola, la sopra citata sentenza del Tribunale di Roma. In tema di trascrizione, al fine di stabilire se ed in quali limiti un determinato atto sia opponibile ai terzi, deve aversi esclusivamente riguardo al contenuto della nota menzionata negli artt 2659 e 2660 cc, unico strumento funzionale ex lege alla conoscenza, per gli interessati, del contenuto e del destinatario dell'atto. Ciò posto, a mente dell'art. 2665 cc, deve ritenersi, conformemente a quanto la S.C. ha più volte affermato, causa di invalidità della nota non ogni generica omissione od inesattezza ma soltanto l'erronea indicazione inducente incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico cui l'atto si riferisce (Cass. 13543/18, Cass. 20453/19 con riguardo a dati catastali omessi o errati e Cass. 21758/12 in un caso simile a quello di specie con riguardo all'identificazione di una società in caso di corretta indicazione della ragione sociale e della sede). Quindi deve escludersi l'invalidità della nota quando le inesattezze o le pag. 3/7 omissioni consentano comunque di rendere, la nota, idonea ad individuare l'atto da trascrivere (cioè la notizia da pubblicizzare). Ciò in base all'apprezzamento della sola nota (Cass. 4842/19) senza integrazione alcuna. Ebbene nel caso in esame la diversa denominazione della società (Immobiliare Genziana di LL E C snc: v doc. 8 prodotto dalla
, nei confronti della quale era stata trascritta la Controparte_1 domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica del contratto in data 6-4-2011 al rg 18172 e rp 11343 (avanzata dalla nei Controparte_1 confronti della Immobiliare Genziana di LL E C snc), non poteva rappresentare inesattezza in grado di nuocere alla validità della trascrizione stessa dal momento che sono rimasti comunque uguali, all'esito di non difficile indagine, l'indicazione del codice fiscale e della sede della medesima società pur con denominazione in parte diversa (v. docc. 2 e 3 versati da parte attrice dal cui confronto emerge che il codice fiscale e la sede della società sono rimasti gli stessi sia in sede di trascrizione della domanda ex art. 2932 cc che in sede di visura sulla base della nuova denominazione), mantenutisi invariati anche dopo la trasformazione in AS (sola denominazione sotto la quale l'attrice ha effettuato la visura): con la conseguenza che avrebbe potuto essere apprezzata l'esistenza del medesimo soggetto giuridico denominato prima Immobiliare Genziana di LL & C snc e poi Immobiliare Genziana di LL NA & C AS, così escludendosi ogni incertezza incidente sulla validità della trascrizione. Rientrava, considerata la notoria possibilità della modifica di denominazione delle società nel corso del tempo (senza modifica del soggetto stante quanto previsto dall'art. 2498 cc), nell'invero normale onere di diligenza del soggetto (generalmente un notaio esperto della materia) che ha effettuato l'ispezione, prima della vendita dell'immobile (anche al fine di verificare la continuità delle trascrizioni), di non limitarsi ad ispezione sul soggetto come risultante dalla nota ma di confrontare i dati della società (il cui cambio di denominazione, come detto, rientra nei probabili accadimenti) con quelli esistenti presso altro pubblico registro o di approfondire la visura. Cioè, come possibile nel caso in esame, presso la Camera di Commercio (v. al riguardo doc. D sub 1 versato dalla dal quale risulta invero il cambio di Controparte_1 denominazione dello stesso soggetto) nonchè (v. il doc. D sub 2 e 5) e soprattutto presso la stessa Conservatoria procedendo a specifica ispezione ipotecaria per elenco degli 'omocodici' ovvero degli omonimi che hanno avuto trascrizioni o iscrizioni nel ventennio (nel caso in esame dal 1973 ad oggi). Dal quale (elenco) infatti emerge che nel caso in esame,
pag. 4/7 pur nella diversità delle denominazioni, la sede ed i codici fiscali della suddetta società sono rimasti sempre gli stessi così da poter apprezzare che 'la AS' era frutto della trasformazione della denominazione della 'snc' pur restando medesimo il soggetto. Donde era ben possibile, con l'uso della normale diligenza, verificare mediante ispezione per omocodici nel ventennio che, sull'immobile venduto dalla dante causa della dante causa dell'odierna attrice, era stata annotata trascrizione pregiudizievole in data 6-4-2011. Peraltro mette conto di rilevare che anche la trascrizione del 6- 4-2011 oggetto di esame in sé recava errore nell'indicazione della denominazione della società posto che (v. citata visura presso la Camera di Commercio di Roma in atti) il cambio di denominazione da snc in AS era già avvenuto il 19-12-2007 (pur essendo, l'originaria acquirente, la snc divenuta proprietaria nel 1984). Non per questo tuttavia, per quanto detto, la nota di trascrizione della domanda ex art. 2932 cc del 6-4-2011 (effettuata contro la snc e non già contro la AS) dovrebbe considerarsi illegittima e non opponibile ai terzi. Ciò alla luce dell'esito dell'ispezione 'per omocodici' nel ventennio che ha consentito/avrebbe consentito una completa ricerca sotto le varie denominazioni assunte dal medesimo soggetto a questo punto identificabile senza incertezze. Ciò ritenuta applicabile, come detto, la norma di cui all'art. 2498 cc ai sensi della quale 'con la trasformazione l'ente trasformato conserva i diritti e gli obblighi e prosegue in tutti i rapporti anche processuali dell'ente che ha effettuato la trasformazione' (Cass. 16500/04, Cass. 396/03). E considerato che non è prevista una particolare pubblicità per le trasformazioni delle società di persone (a differenza che per le società di capitali: art. 2500 cc) Nel rispetto del principio della continuità delle trascrizioni di cui all'art. 2650 cc, applicabile anche al caso in esame considerata la natura della domanda ex art. 2932 cc che incide segnatamente sulla proprietà dell'immobile. In conclusione l'inesattezza della nota non può considerarsi, nello specifico caso in esame, così grave da non consentire a persona diligente di apprezzare il fatto che la trascrizione pregiudizievole gravava su immobile dello stesso soggetto proprietario dell'immobile compravenduto, pur nel cambio di denominazione nel corso tempo. Come positivamente apprezzato alla luce della documentazione versata in atti. Alla soccombenza segue la condanna dell'attrice e della convenuta (che ha aderito alla domanda attorea), in Controparte_2 solido fra loro, alla refusione delle spese di lite sostenute dalla
Controparte_1
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PQM

Nella contumacia della Immobiliare Genziana di LL NA & C AS, rigetta la domanda avanzata dall'attrice alla quale ha prestato adesione la
Controparte_2
Condanna l'attrice e la convenuta in Controparte_2 solido fra loro, alla refusione delle spese di lite sostenute dalla che si liquidano in €5200,00 per compensi, Controparte_1 oltre iva, cpa e spese generali.”. Parte appellata ha chiesto il rigetto dell'appello. La causa, previa precisazione delle conclusioni, è stata trattenuta in decisione. MOTIVI DELLA DECISIONE L'appello è infondato e, pertanto, non merita d'essere accolto. La questione oggetto del presente giudizio in cui Parte_1 chiede accertarsi e dichiarare l'invalidità della trascrizione della domanda giudiziale effettuata dalla appellata in data Controparte_1
06.04.2011, al n. 11343 di formalità, è stata già affrontata in altro giudizio, proposto dalla alienante e dante causa dell'appellante e risolta definitivamente, con sentenza n. 4671/18 della Corte d'Appello di Roma, passata in giudicato (stante la pronuncia di inammissibilità n. 2455/23 della Corte di Cassazione) che ha affermato la regolarità della trascrizione giudiziale oggetto di quel giudizio come del presente. Il giudicato sul punto rende superflua ogni ulteriore valutazione sulla validità della trascrizione. Le spese di lite seguono la soccombenza dell'appellante.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione o eccezione disattesa, così provvede: respinge l'appello; condanna alla refusione delle spese di lite in Parte_1 favore di nella misura che Controparte_1 liquida in euro 10.000,00, oltre spese generali ed accessori di legge. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'articolo 13, quater, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, come modificato dalla legge del 24 dicembre 2012, n.228.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio dell'8 luglio 2025. Il Consigliere estensore pag. 6/7 Il Presidente
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