REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE di APPELLO di NAPOLI
Sezione Sesta civile composta dai magistrati:
1) dr.ssa Assunta d'AMORE - Presidente
2) dott. Giorgio SENSALE - Consigliere
3) dr.ssa Ada METERANGELIS - Consigliere Rel. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado d'appello iscritta al N. 1628 R.G.A.C. per l'anno 2021, riservata in decisione all'udienza cartolare del 12.6.2025, vertente
TRA
(C.F. Parte_1
), in persona dell'amministratore pro tempore, e P.IVA_1
(C.F. ), rappresentati e difesi Parte_2 C.F._1 in giudizio, per mandato in atti, dall'avv. Gennaro De Chiara, presso il cui studio in via Scarlatti n. 188, sono elettivamente Pt_1 domiciliati;

Appellanti principali
CONTRO
(C.F. e Controparte_1 C.F._2 CP_2
(C.F. ), rappresentati e difesi in
[...] C.F._3 giudizio, per mandato in atti, dall'avv. Gianluca De Simone, presso il cui studio in piazzetta G. Rodinò n. 18, sono elettivamente Pt_1 domiciliati;

Appellati/Appellanti incindentali
OGGETTO: appello contro la sentenza del tribunale di Napoli n.
1506/2021, pubblicata in data 16.2.2021.
CONCLUSIONI: come da rispettive note scritte autorizzate per l'udienza cartolare del 12.6.2025, da intendersi qui richiamate e trascritte.
IN FATTO E IN DIRITTO
Il giudizio di primo grado Con atto di citazione notificato in data 28-29.7.2016, CP_1
e , proprietari dell'appartamento ubicato
[...] Controparte_2 al primo piano del fabbricato sito in alla via Consalvo Carelli Pt_1
1 n. 8, premesso il mancato godimento del cortile , CP_3 utilizzato in via esclusiva da uno solo dei condomini, , Parte_2 per la sosta di autovetture proprie e/o di terzi estranei al condominio, e richiamata l'intervenuta approvazione della delibera del 28.6.2016, con la quale l'assemblea di condominio, deliberando sul punto 3) dell'OdG, ribadiva “formalmente che la disciplina dell'uso del cortile non rientra tra le attribuzioni dell'amministratore atteso che il cortile è di proprietà esclusiva di in virtù dell'atto di compravendita del Parte_2
Notaio Chiari n. 1645 20/09/2007(…) e n. 17651 dell'11/06/2008 (…)”, convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Napoli, il
Condominio del fabbricato di via Consalvo Carelli n. 8 e Pt_2
, per sentir accertare e dichiarare la natura condominiale del
[...] cortile dell'edificio ex art. 1117 c.c. e, per l'effetto, dichiarare la nullità o annullabilità della delibera del 28.6.2016, impugnata nella parte afferente la decisione sull'uso del cortile.
Gli istanti chiedevano, altresì, di inibire al l'utilizzo esclusivo Pt_2 dell'area cortilizia, ordinando lo sgombero del cortile dai veicoli in sosta, con condanna dello stesso al risarcimento di tutti i danni Pt_2 subiti per il mancato godimento del cortile da liquidarsi CP_3 in via equitativa e comunque da contenersi in € 26.000,00. Vinte le spese di lite, da distrarre in favore del difensore antistatario.
Radicata la lite, nella contumacia del convenuto, si Parte_1 costituiva tempestivamente in giudizio , con comparsa Parte_2 depositata in data 29.11.2016, con la quale, eccepita in via preliminare la tardività dell'opposizione alla delibera assembleare, contestava, nel merito, la fondatezza della domanda attorea di accertamento della natura condominiale del cortile, spiegando riconvenzionale tesa alla declaratoria della comproprietà esclusiva del cortile CP_3 esclusivamente in capo ad esso convenuto ed ai condomini
[...]
, e in forza dei titoli di Pt_3 Parte_4 Parte_5 provenienza depositati.
Acquisita documentazione, raccolto l'interrogatorio formale del convenuto ed espletata prova testimoniale, il tribunale Parte_2 definiva la lite con sentenza n. 1506/2021, pubblicata in data
16.2.2021, con cui, ritenuta preliminarmente la tempestività della domanda di impugnativa della delibera assembleare del 28.06.2016, riconosceva, nel merito, e in virtù del disposto di cui all'art. 1117 n. 1
c.c., la natura condominiale del cortile del fabbricato in alla Pt_1 [...]
, così statuendo: “In accoglimento della domanda Parte_1 principale attorea, dichiara la natura condominiale del cortile del fabbricato sito in alla , ex art.1117 n. 1) cc, Pt_1 Parte_1
e, per l'effetto, ordina al convenuto di sgomberare detto Parte_2 cortile da vetture o veicoli di sua pertinenza ivi in sosta;
2) Dichiara la nullità della delibera assembleare impugnata del 28.06.2016 nella parte in
2 cui ribadiva che la disciplina dell'uso del cortile non rientra nelle attribuzioni dell'amministratore atteso che il cortile è di proprietà esclusiva di in virtù dell'atto di Compravendita del 20.09.2007 per Parte_2 notaio Chiari;
3) Rigetta la domanda degli attori di risarcimento del danno da mancato godimento;
4) Rigetta la domanda riconvenzionale di revindica proposta da;
5) Condanna i convenuti e Parte_2 Parte_2
in persona Controparte_4 dell'Amministratore p.t., in solido tra loro, al pagamento in favore degli attori e delle spese processuali che Controparte_1 Controparte_2 liquida in € 294,00 per esborsi ed € 7.254,00 per compensi di avvocato, oltre rimborso forfettario del 15 % per spese generali sui compensi, oltre iva e cpa, con attribuzione all'avv. Gianluca De Simone dichiaratosi anticipatario degli attori”.
Il giudizio di secondo grado Contro tale sentenza, non notificata, con atto di citazione notificato in data 8.4.2021, interponevano gravame, con unica difesa, il
(come detto, rimasto Parte_1 Parte_1 contumace in prime cure) e , lamentando: 1) “Errata Parte_2 applicazione della legge - Errata pronuncia della sentenza nel merito”, assumendo che il tribunale, senza entrare nel merito, avrebbe dovuto chiudere il giudizio con la declaratoria di inammissibilità della domanda attorea di impugnativa della delibera assembleare, perché fondata sulla natura condominiale del cortile, e dunque su circostanza fattuale incontestata;
2) “Errata valutazione delle prove circa i diritti spettanti sulla proprietà comune”, lamentando l'erronea valutazione dei titoli di provenienza allegati in atti, il cui corretto esame avrebbe determinato il rigetto della domanda principale attorea e l'accoglimento di quella spiegata in riconvenzionale dal;
3) Pt_2
“Condanna alle spese”, censurando la regolamentazione delle spese di lite, integralmente poste a carico dei convenuti benché vi fosse una parziale soccombenza reciproca, dato il rigetto della domanda attorea di danni.
Previa sospensione dell'efficacia esecutiva della pronuncia impugnata, chiedevano, pertanto, alla Corte adita di voler così provvedere:
“riformare la sentenza 1506/2021 del Tribunale di Napoli, di accoglimento della domanda avente ad oggetto l'impugnativa di delibera assembleare del
28.06.2016 del , avente ad oggetto Parte_1
REGOLAMENTAZIONE DELL'USO DEL CORTILE CP_3 per inammissibilità della stessa stante la mancanza di materia del contendere (la richiesta di nullità della delibera era fondata sulla richiesta di accertamento della natura condominiale del cortile); Rigettare la domanda stabilendo che la delibera era nulla solo e soltanto perché, come correttamente sancito dal Giudice di prime cure nella sentenza impugnata,
“all'assemblea non può certo competere l'accertamento di un area/parte del fabbricato”, ma non essendo oggetto di accertamento, la domanda andava rigettata, e quindi la sentenza integralmente riformata. Anche su tale punto
3 la sentenza di primo grado andrà riformata atteso che la domanda avente ad oggetto l'impugnativa di delibera assembleare era mal posta, atteso che l'impugnativa andava proposta per far dichiarare nulla la delibera nella parte in cui l'assemblea aveva esorbitato i propri poteri, e non certo perché venisse accertata la natura condominiale del cortile condominiale (di che colore è il cavallo bianco di . Solo per mero scrupolo, nel caso in CP_5 cui non venga accolto il primo motivo di gravame e non venga disposta la caducazione integrale della sentenza di primo grado, per non far passare in giudicato il dedotto e deducibile della sentenza, stabilire che, come risulta dal verbale di conciliazione del Giudice (che andava letto anche Parte_6 nell'ultima pagina scritta a penna) e dagli ulteriori titoli, da ultimo a titolo esplicativo ma non esaustivo l'atto per Notar Chiari rep 29261 racc 18684 pagina 3 che spiega tutto ripercorrendo le varie provenienze, a
[...]
spettano il 25% dei diritti sul cortile condominiale, ed in comunione Pt_2 con e Kosovo il restante 75%, e pertanto riformare anche Controparte_6 su tale punto la sentenza di primo grado. Riformare la sentenza di primo grado nella parte della condanna alle spese in cui il Giudice, stante la parziale reciproca soccombenza, non ha compensato il 50% delle spese.
Condannare gli appellati a pagare le spese del doppio grado di giudizio, con attribuzione”.
Instaurato il contraddittorio, con comparsa con appello incidentale depositata in data 21.6.2021 (a fronte della prima udienza indicata nell'atto di appello del 12.7.2021), si costituivano tempestivamente in giudizio e opponendosi Controparte_1 Controparte_2 all'inibitoria richiesta, per assenza dei relativi presupposti, rassegnando le seguenti conclusioni: “rigettare l'appello proposto perché inammissibile, avendo gli appellanti prestato acquiescenza alla sentenza impugnata e sollevato eccezioni nuove in violazione dell'art. 345 cpc ed essendo, in ogni caso, l'appello ex adverso proposto infondato in fatto ed in diritto;
accogliere l'appello incidentale proposto dai sigg.ri CP_1
e e, per l'effetto, in parziale riforma della
[...] Controparte_2 sentenza di primo grado del solo capo relativo al rigetto della domanda di danno formulata per il mancato godimento del cortile CP_3 condannare il sig. al risarcimento di tutti i danni subiti dagli Parte_2 attori in conseguenza del mancato godimento del cortile a far CP_3 data da settembre 2013, da liquidarsi in via equitativa, da contenersi nei limiti di valore da € 5.200,00 ad € 26.000,00. Con vittoria di spese e competenze del giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore attributario”.
Preso atto della rinunzia all'istanza di inibitoria ed acquisito il fascicolo d'ufficio di primo grado, la causa, sulle conclusioni rassegnate dalle parti nelle rispettive note scritte autorizzate, veniva riservata in decisione, previa concessione dei termini di legge ex art. 190 cpc per il deposito di comparse conclusionali ed eventuali repliche.
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4 Appello principale Rileva preliminarmente la corte che, contrariamente a quanto dedotto dalla difesa degli appellati, va escluso che parte appellante abbia prestato effettiva acquiescenza al capo della sentenza impugnata con cui veniva accolta la domanda principale attorea di accertamento della natura condominiale del cortile del fabbricato di via C. Carelli n. 8.
Riprova ne è che, anche in sede di gravame, si afferma la natura condominiale dell'area cortilizia, nel senso, però, che detta area appartiene in comproprietà esclusiva solo ad alcuni condomini, in essi compreso ed esclusi gli attori/odierni appellati Parte_2
. Controparte_7
Tanto opportunamente chiarito, il gravame è infondato e va rigettato per le considerazioni che ci si accinge a precisare.
§. Con il primo motivo di doglianza, gli appellanti assumono che il tribunale, senza entrare nel merito, avrebbe dovuto dichiarare inammissibile la domanda attorea di impugnativa della delibera assembleare del 28.6.2016 per carenza di materia del contendere, atteso che la richiesta di nullità della delibera era fondata sulla richiesta di accertamento della natura condominiale del cortile, che però non era contestata, tanto evincendosi dallo stesso argomento posto all'ordine del giorno, ovvero “Regolamentazione dell'uso del cortile CP_3
Discussioni e deliberazioni”.
Deducono, in particolare, che parte attricein sostanza ha impugnato il niente, e per questo la domanda andava immediatamente rigettata per inammissibilità, al fine precisando che l'assemblea parla di regolamentazione dell'uso del cortile …e poiché la CP_3 domanda in citazione tendeva ad accertare la natura condominiale del cortile è di tutta evidenza come la sentenza è errata CP_3 perché il Giudice non doveva proprio entrare nel merito, atteso che la domanda era inammissibile ed improcedibile perché l'oggetto non era né un'azione di rivendica, né di spoglio né altro … come giustamente eccepito dal difensore di in primo grado nella comparsa di Pt_2 costituzione e risposta (cfr. pag. 8 dell'appello).
Assumono, conclusivamente, che parte attrice aveva errato nel formulare la domanda, e per questo il Giudice avrebbe dovuto rigettarla, anche se di fatto la delibera era nulla nella parte in cui
l'assemblea aveva deliberato su una questione su cui non aveva potere.
La censura, ancor prima che infondata, è inammissibile, contrastando apertamente con la strategia difensiva sviluppata in prime cure dal convenuto , che, lungi dall'eccepire l'inammissibilità della Pt_2 domanda attorea, si difendeva nel merito, assumendo l'esistenza di una comproprietà esclusiva del cortile condominiale del fabbricato di in capo ai soli condomini , Parte_1 Parte_2
5 e , chiedendo, per Parte_3 Parte_4 Parte_5
l'effetto, in riconvenzionale, di accertare l'anzidetta comproprietà esclusiva dell'area cortilizia (cfr. pag. 3, sub 3, della relativa comparsa di costituzione in prime cure).
Testualmente, il convenuto/attore in riconvenzionale concludeva per il rigetto della domanda proposta nei confronti del comparente e con la conseguente declaratoria di comproprietà del cortile in uno ai signori
, e . Il tutto con vittoria di Parte_3 Parte_5 Parte_4 spese, diritti ed onorari del giudizio (cfr. pag. 6 della comparsa).
Conclusioni minimamente modificate con la memoria ex art. 183, comma VI, n. 1, cpc, depositata in data 29.5.2017 (ove difatti si legge:
“…non vi sono da fare né precisazioni né modificazioni della comparsa di costituzione e della domanda riconvenzionale nell'interesse del convenuto
”). Parte_2
Fermo quanto precede, la doglianza è in ogni caso infondata, ove sol si consideri che gli attori in prime cure, lungi dall'aver errato nel formulare la domanda, legittimamente chiedevano, in via principale, per un'esigenza di certezza ed a tutela dei propri diritti, di accertare e dichiarare la natura condominiale del cortile del fabbricato in Pt_1 alla via C. Carelli n. 8, perché oggettivamente messa in discussione dalla delibera del 28.6.2016, che, difatti, sull'argomento posto al punto 3 dell'OdG (“Regolamentazione dell'uso del cortile CP_3
Discussioni e deliberazioni. (N.B. Tale punto è stato già affrontato verbalmente dai condomini che più volte hanno manifestato il totale disinteresse alla questione ritenendo che il cortile sia di proprietà esclusiva del signor in virtù di atto di compravendita del Parte_2
20/09/2007)”), così deliberava: “L'assemblea da atto che la questione inerente la regolamentazione del cortile è stata più volte verbalmente discussa anche alla presenza del condomino L'assemblea CP_1 ribadisce formalmente che la disciplina dell'uso del cortile non rientra tra le attribuzioni dell'amministratore atteso che il cortile è di proprietà esclusiva di , in virtù dell'atto di compravendita del Notaio Parte_2
Chiari n. 1645 del 20/09/2007 vende a Persona_1 Parte_2 tutti i diritti spettanti sul cortile) e n. 17651 dell'11/06/2008
[...]
vende a tutti i diritti a lei spettanti sul cortile)”. Persona_2 Parte_2
Del pari legittimamente, gli attori chiedevano - per effetto dell'accertamento della natura condominiale del cortile - di dichiarare la nullità e/o annullabilità della delibera assembleare del 28.6.2016, che con detto accertamento si poneva in contrasto (cfr. pag. 7 dell'atto di citazione introduttivo, punto I) delle conclusioni).
In alcun errore è pertanto incorso il tribunale che, correttamente, ed in esatta applicazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (ex art. 112 cpc), entrava nel merito, e dopo aver accertato la natura condominiale del cortile in virtù del disposto dell'art. 1117 n.
1) cc, così statuiva: <div/>6 impugnata nella parte in cui, eccedendo comunque i poteri spettanti all'assemblea, alla quale non può certo competere l'accertamento della proprietà di un area/parte del fabbricato, ribadiva che la disciplina dell'uso del cortile non rientra nelle attribuzioni dell'amministratore atteso che il cortile è di proprietà esclusiva di in virtù dell'atto di Parte_2 compravendita del 20.09.2007 per notaio Chiari. Per le medesime ragioni va rigettata la domanda riconvenzionale proposta da Controparte_8 della comproprietà esclusiva del cortile in oggetto>>.
Restano così superate e prive di pregio le contrarie (fumose) obiezioni sollevate dagli appellanti ed ogni ulteriore considerazione al riguardo appare superflua.
§. Con il secondo motivo di gravame, si lamenta l'errata valutazione dei titoli di provenienza allegati dalle parti, il cui corretto esame avrebbe determinato il rigetto della pretesa attorea e l'accoglimento della riconvenzionale spiegata in prime cure dal . Pt_2
Assumono, in particolare, gli appellanti che il tribunale avrebbe omesso di valutare anche l'ultima pagina, scritta a penna, dell'atto costitutivo del condominio, rappresentato dal verbale di conciliazione giudiziale del 9.6.2005, con cui, a definizione dell'intrapreso giudizio di divisione, le sorelle e Controparte_9 Persona_1
succedute ab intestato alla defunta madre ,
[...] CP_10 proprietaria dell'intero fabbricato caduto in successione di via C.
Carelli n. 8 in scioglievano la comunione ereditaria su di esso Pt_1 esistente, attraverso reciproche attribuzioni.
Deducono che dall'ultima pagina del verbale, in combinato con la precedente, emerge che le sorelle dichiarano di riservarsi i diritti sulle parti comuni, rectius cortile, quantizzando la divisione anche a livello economico (il diritto di utilizzare il cortile in via esclusiva) (pag. 11 dell'appello).
Lamentano, altresì, che il primo giudice avrebbe errato nel ritenere la natura condominiale del cortile ex art. 1117 c.c., atteso che dai successivi atti di disposizione rogati dalle sorelle allegati in Per_1 prime cure dalla difesa del convenuto , emergeva, con palmare Pt_2 evidenza, che i diritti sul cortile condominiale erano in comunione tra i soli sig.ri , , e Parte_2 Parte_3 Parte_4 Pt_5
e che tanto risultava esplicitato a pagina 3 dell'atto per Notaio
[...]
Chiari n 29621 rep 18684, che ripercorre tutte le provenienze, in cui il medesimo notaio chiarisce diritti e provenienze di tutto, a nulla valendo la circostanza che, il Notaio con una frase di stile, Per_3 trasferisce agli attori di primo grado i diritti sulle parti comuni ai sensi dell'art. 1117 cc. (pagg. 11-13 dell'appello).
La censura, peraltro al limite dell'ammissibilità, perché generica, è in ogni caso infondata, risultando corretta, oltre che esaustiva,
l'interpretazione dei titoli fornita dal tribunale e, segnatamente, sia del
7 primo atto costituivo del condominio (il richiamato verbale di conciliazione giudiziale del 9.6.2005), sia dei successivi atti dispositivi posti in essere dalle germane in essi compresi i Per_1 titoli di provenienza del e dei sig.ri , Pt_2 Controparte_7 avendo il primo giudice accertato la natura condominiale del cortile per cui è causa facendo corretta applicazione del consolidato principio di diritto per cui: “In tema di condominio negli edifici,
l'individuazione delle parti comuni, .., emergente dall'art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio - ossia dal primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali -, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni” (Cass.
21440/2022).
In altri termini, dunque, in tema di condominio degli edifici, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall'art. 1117 c.c., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti "ex lege" in proprietà comune per effetto dell'acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano”
(Cass. 27363/2021; nello stesso senso, Cass. 32857/2023, che afferma:
“Nel caso di frazionamento della proprietà di un immobile che dia luogo alla formazione di un condominio, la parte acquirente di una parte di esso, salvo che il titolo non disponga diversamente, entra a far parte del condominio ipso jure et facto relativamente alle parti comuni ex art.
1117 c.c. esistenti al momento dell'alienazione e per addizione, man mano che si realizzano, di quelle ulteriori parti necessarie o destinate, per caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune, nonché di quelle che i contraenti, nell'esercizio dell'autonomia privata, dispongano comunque espressamente di assoggettare al regime di condominialità”).
Ebbene, nella specie, contrariamente a quanto dedotto nell'atto di appello, i titoli allegati in atti non consentono affatto di ritenere provata la comproprietà del cortile in capo ai soli condomini , Pt_2
, Kosovo e;
né, tanto meno, induce a tale conclusione Pt_3 Pt_5
8 l'esame dell'ultima pagina, scritta a penna, del verbale di conciliazione giudiziale del 9.6.2005, genericamente richiamata dagli appellanti a sostegno dei propri assunti, senza tuttavia chiarire in che modo e perché il contenuto di detta pagina avrebbe potuto portare a conclusioni diverse da quelle cui perveniva il tribunale, dovendosi piuttosto evidenziare, in contrario, che nell'ultima pagina del verbale, scritta a penna, le germane si limitavano a precisare la Per_1 consistenza dell'appartamento precedentemente descritto sub B, attribuito a (comprensivo della porzione di corte comune CP_11 del fabbricato di , attualmente adibito a vialetto Parte_1 recintato, di pertinenza dell'appartamento, peraltro non meglio identificata catastalmente), senza minimamente mettere in discussione quanto previsto nella pagina precedente, ove, concluse le assegnazioni degli immobili (sette) facenti parte dell'edificio di via C. Carelli 8, con indicazione del valore di ciascuno di essi e di quello complessivo, precisavano che: “Le parti comuni restano indivise nella proporzione del 25% a favore di e 75% a favore di Persona_1 [...]
”. Controparte_12
Pattuizione correttamente interpretata dal tribunale, che, nell'esaminare il verbale di conciliazione giudiziale della causa di divisione dell'eredità redatto innanzi al Giudice Istruttore del Tribunale di
Napoli dott. in data 09 giugno 2005, rilevava: Parte_6 lettura ed esame di tale atto non si evince affatto che il cortile del fabbricato sia stato assegnato all'una o all'altra delle condividenti in proprietà esclusiva per l'intero o per una parte di esso. Anzi alla pagina 4) di detto atto è espressamente stabilito che “le parti comuni restano indivise”, laddove quindi il successivo inciso “nella proporzione del 25 % a favore di
[...]
e del 75 % a favore di ” Persona_1 Controparte_12 deve essere interpretato come un riferimento al valore delle quote sul bene comune spettanti a ciascuna comunista all'esito della predetta divisione in proporzione del valore degli immobili a ciascuna attribuiti in via esclusiva, e non già come una assegnazione in proprietà esclusiva all'una ed all'altra condividente di una specifica frazione dei beni comuni, tra cui rientra senz'altro il cortile in virtù della previsione di cui all'art. 1117 cc>>.
Del pari corretta è la valutazione dei successivi titoli di trasferimento, in relazione ai quali il tribunale rilevava: <né, d'altra parte, nei primi due atti di compravendita, compiuti rispettivamente dalle coeredi
[...] in favore di e con atto per Persona_1 Persona_4 CP_13 notar del 16.11.2006 e da in Per_5 Controparte_9 favore di con atto per notaio del 06.06.2007, Parte_3 Per_6 risulta il trasferimento all'acquirente anche della proprietà esclusiva del cortile o di una frazione di esso, laddove in tali atti si fa invece espresso riferimento al trasferimento dei proporzionali diritti condominiali sul citato viale di accesso e della quota condominiale sulle cose comuni del fabbricato
…così come elencate dall'art. 1117 cc (vedi atto del 06.06.2007, alle pagine
3 e 4), ovvero alla vendita comprensiva dei proporzionali diritti di
9 comproprietà su tutte le parti comuni ai sensi dell'art. 1117 cc (vedi atto del
16.11.2006 alla pagina 2). Anche nella compravendita immediatamente successiva del 27.07.2007 per notaio effettuata da Per_7 [...] in favore di , si dà atto che la vendita Controparte_12 Parte_5 ha luogo…con tutti i relativi accessori…parti comuni e condominiali ai sensi dell'art. 1117 cc, tra cui il cortile comune ed il viale di accesso su via C.
Carelli… Va infine rilevato che neppure negli atti di compravendita in favore del convenuto del 20.09.2007 e dell'11 giugno 2008, entrambi Parte_2 per notaio Chiari, si fa menzione del trasferimento anche della proprietà individuale sul cortile o su di una frazione di esso. Nel primo atto si dichiara infatti che nella vendita sono compresi tutti i proporzionali diritti alla venditrice spettanti sui beni comuni e condominiali, ed in particolare tutti i diritti alla venditrice spettanti sul cortile (vedi pag. 3 dell'atto), e nel secondo atto, dopo una analoga espressione, si precisa che, solo sui lastrici solari,
l'immobile di cui al presente atto ha esclusivo diritto e che quindi costituiscono pertinenza esclusiva dell'appartamento (vedi pag. 3 dell'atto)>>.
Non è dato quindi comprendere su quali basi (giuridiche) gli appellanti invochino la comproprietà del cortile del fabbricato di via
C. Carelli n. 8, per il 25% in capo al solo , e per il Parte_2 restante 75% in capo ai soli , , Parte_2 Parte_4 Parte_3
e , non emergendo dai su indicati rogiti alcuna
[...] Parte_5 specifica ed univoca pattuizione idonea a comprovare l'avvenuto trasferimento, in via esclusiva, in favore di uno o più acquirenti dalle germane della quota di comproprietà alle stesse Per_1 rispettivamente spettante sul cortile, essendo stati, di contro, di volta in volta trasferiti tutti i proporzionali diritti alla parte venditrice spettanti sulle parti comuni del fabbricato, e dunque anche sul cortile
CP_3
Né rileva, in senso contrario, l'atto di compravendita per notar Chiari P.IVA_ n. 29621/rep. , stipulato in data 5.12.2016 (in pendenza del giudizio di primo grado, instaurato nel luglio 2016), con cui
[...]
acquistava da un altro Pt_2 Controparte_9 appartamento ubicato nel medesimo stabile di via C. Carelli n. 8, ove sol si consideri che, contrariamente a quanto dedotto dagli appellanti,
l'anzidetto rogito, lungi dal contenere il chiarimento - da parte del notaio rogante - del perché i diritti sul cortile spettavano esclusivamente ai sig.ri , , Parte_2 Parte_4 Parte_3
e , contiene una mera dichiarazione in tal senso
[...] Parte_5 effettuata dalla venditrice , la quale Controparte_9 affermava che, all'esito delle vendite effettuate a con Parte_3 atto del 6.6.2007, a (dante causa di con Persona_8 Parte_4 atto del 2.7.2007, a con atto del 27.7.2007 e ad Parte_5 CP_14
con atto dell'11.6.2008, non era più proprietaria di alcun diritto
[...] sul cortile, che risultava, pertanto, per i diritti pari al 75% ad essa
10 venditrice originariamente spettanti per effetto dei suoi titoli di provenienza, essere oggi di proprietà degli aventi causa della venditrice …e precisamente dei sigg. , , Parte_3 Parte_5
e (cfr. pagg.

4-5 del rogito). Parte_2 Parte_4
Dichiarazione che, tuttavia, non solo non trova riscontro nelle precedenti vendite richiamate nel rogito per notar Chiari del 2016
(dalle quali, come correttamente rilevato dal tribunale, emerge che la venditrice trasferiva, a ciascun acquirente, i diritti a lei spettanti sulle parti comuni del fabbricato, ivi compreso il cortile, senza formulare alcuna riserva né individuare la frazione specifica di proprietà oggetto del preteso trasferimento), ma si pone anzi in evidente contrasto con l'atto di compravendita per notar del 25.6.2009 Per_7
(successivo a quelli richiamati nell'atto per notar Chiari del 2016), con cui la stessa vendeva ai sig.ri Controparte_9
, attori in prime cure/odierni appellati, Controparte_7
l'appartamento sito al primo piano dello stabile di Via C. Carelli n. 8, contraddistinto dal numero di interno 5, “con tutti i relativi accessori,
…., diritti proporzionali di comproprietà sulle parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., tra cui il cortile comune ed il viale di accesso su via C. Carelli, come per legge e con riferimento a tutte le riserve ed ai patti contenuti nel citato verbale di conciliazione, precisandosi che i lastrici solari sono di proprietà esclusiva….” (pag. 3). Consegue, pertanto, l'infondatezza (anche) della seconda censura.
§. Con il terzo motivo di doglianza, gli appellanti contestano, infine, la regolamentazione delle spese di lite, assumendo che il tribunale, a fronte di una parziale soccombenza reciproca, conseguente al rigetto della domanda attorea di danni, avrebbe dovuto compensare al 50% le spese, condannando i convenuti a pagare solo il restante 50%.
La censura va disattesa.
Per consolidato insegnamento giurisprudenziale, in tema di spese processuali, il principio della soccombenza va inteso nel senso che soltanto la parte interamente vittoriosa non può essere condannata, nemmeno per una minima quota, al pagamento delle spese stesse, mentre qualora ricorra la soccombenza reciproca è rimesso al prudente apprezzamento del giudice di merito - non sindacabile in sede di legittimità a meno che a giustificazione della disposta compensazione siano addotte ragioni illogiche o erronee - decidere quale delle parti debba essere condannata e se e in quale misura debba farsi luogo a compensazione (cfr. Cass. 12879/1999 e Cass.
22089/2021), non essendo peraltro tenuto a rispettare un'esatta proporzionalità fra la domanda accolta e la misura delle spese poste
a carico del soccombente (Cass. 2149/2014). Pertanto, nell'ipotesi di soccombenza reciproca, esula dal sindacato di legittimità e rientra, invece, nei poteri del giudice del merito, la valutazione
11 dell'opportunità di disporre o meno la compensazione, con la conseguenza che è inammissibile il motivo di ricorso per cassazione con il quale si contesti il provvedimento del giudice che abbia posto
l'onere delle spese a carico totale della parte pur non totalmente soccombente (Cass. 9840/1996).
Fermo quanto precede, nella specie, la regolamentazione delle spese di lite contenuta nella sentenza impugnata è vieppiù condivisibile in ragione della prevalente soccombenza dei convenuti in prime cure, risultando gli attori vittoriosi su due (i più rilevanti nell'economica complessiva del giudizio) dei tre capi di domanda formulati in citazione, oltre che sulla riconvenzionale spiegata dal . Pt_2
§. Conclusivamente, dunque, sulla scorta di quanto precede, l'appello principale va rigettato con conseguente integrale conferma della pronuncia impugnata.
Appello incidentale. Con un unico motivo di doglianza, e Controparte_1 CP_2
contestano il rigetto della domanda di risarcimento danni da
[...] mancato godimento del cortile (a far data dal settembre 2013, coincidente con l'inizio del godimento dell'appartamento di loro proprietà), disposto dal tribunale sull'erroneo assunto che l'anzidetta domanda sarebbe rimasta del tutto sfornita di prova sia in ordine al
“an debeatur” che al “quantum”.
Deducono, in contrario, che, accertata la natura condominiale del cortile ed il suo utilizzo esclusivo da parte del convenuto Pt_2
, il primo giudice avrebbe dovuto accogliere anche la domanda
[...] di danni, da ritenersi provata all'esito dell'interrogatorio formale del convenuto e delle dichiarazioni testimoniali raccolte in corso di causa, dalle quali emergeva che l'area cortilizia veniva utilizzata in via esclusiva dal per la sosta di veicoli. Pt_2
La doglianza va disattesa.
All'esito del rinnovato esame degli atti di causa e delle risultanze istruttorie acquisite, ritiene infatti la corte che debba essere confermato il rigetto della domanda risarcitoria avanzata in prime cure dagli attori, non risultando specificamente allegata (né tanto meno provata) l'utilità che si sarebbe voluta trarre dal cortile comune ed il conseguente concreto pregiudizio patito a causa dell'utilizzo esclusivo dell'area da parte del . Parte_1 Pt_2
Allegazione vieppiù necessaria trattandosi di bene comune, il cui pari uso, ai sensi dell'art. 1102 c.c., non va inteso nel senso di uso identico
e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con
i diritti degli altri (cfr., tra le altre, Cass. 18038/2020, Cass. 6418/2019
e Cass. 4617/2007).
12 A ciò si aggiunga che, com'è noto, il danno non patrimoniale, anche quando sia determinato dalla lesione di diritti inviolabili della persona, costituisce danno - conseguenza, che deve essere allegato e provato, non potendosi accogliere la tesi che identifica il danno con
l'evento dannoso, parlando di "danno evento" ovvero che il danno sarebbe in re ipsa, perché la tesi snatura la funzione del risarcimento, che verrebbe concesso non in conseguenza dell'effettivo accertamento di un danno, ma quale pena privata per un comportamento lesivo
(cfr., in motivazione, Cass. 17427/2011).
Ebbene, nel caso concreto, non può che ribadirsi che gli attori si limitavano ad allegare genericamente l'impossibilità di utilizzo del cortile occupato dalle autovetture del che CP_3 Pt_2
“peraltro intralciano e/o rendono difficoltoso l'accesso al fabbricato, in ragione delle sue modeste dimensioni”, senza fare alcuna altra precisazione, vieppiù necessaria tenuto conto che dai rilievi fotografici in atti emerge che l'area cortilizia in discorso, benché occupata da due veicoli del , sarebbe comunque utilizzabile per il passaggio. Pt_2
Consegue, pertanto, il rigetto del gravame incidentale, con conseguente conferma in parte qua della sentenza impugnata.
Le spese del grado. Le spese del grado, in ragione della reciproca soccombenza, vanno interamente compensate.
Ricorrono, infine, i presupposti per il versamento, sia a carico degli appellanti principali, che di quelli incidentali, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato ex art. 13, comma 1 quater, T.U. n.
115/02, come modificato dall'art. 1, comma 17, L. 228/12.


P. Q. M.


La Corte di appello di Napoli, VI sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa civile in grado d'appello iscritta al N. 1628
R.G.A.C. per l'anno 2021, tra le parti indicate in epigrafe, contro la sentenza del Tribunale di Napoli n. 1506/2021, pubblicata in data
16.02.2021, ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello principale e l'appello incidentale e, per l'effetto, conferma la pronuncia impugnata;

2. dispone la compensazione integrale delle spese del grado;

3. da atto della sussistenza dei presupposti di legge per il versamento a carico sia degli appellanti principali, sia degli appellanti incidentali dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.
Decisa in Napoli il 6.10.2025
L'ESTENSORE LA PRESIDENTE
dr.ssa Ada Meterangelis dr.ssa Assunta d'Amore
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