R.G. 239/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Claudio Baglioni Presidente dott.ssa Francesca Altrui Consigliere dott.ssa Arianna De Martino Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 239/2024 promossa da:
BO EE ON W (C.F.: e C.F._1 [...]
(C.F.: , rappresentati e difesi Parte_1 C.F._2
dall'Avv. Simona Sacripanti ed elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore in ORVIETO VIA DEI MAGONI 26
APPELLANTE contro
(C.F.: ), rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._3
dall'Avv. Gaetano Puma ed elettivamente domiciliata in CASTEL RITALDI FRAZ.
BRUNA PIAZZA PARTIGIANI 2, presso lo studio del difensore
APPELLATA avente ad OGGETTO
Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI DEI PROCURATORI DELLE PARTI
Per parte appellante:
- in via principale e nel merito, per i motivi dedotti in narrativa, accogliere l'appello proposto e, conseguentemente, in riforma della sentenza n.262/2024 emessa dal
Tribunale di Spoleto, a conclusione del giudizio R.G. n.1349/2021, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di I° grado, così come meglio precisate con le memorie ex art.183, VI co. n.1 c.p.c., e per l'effetto:
1) ritenere e dichiarare che con la scrittura privata del 28-30/09/2020, il IG. Parte_2
ha promesso di vendere ai IGg.ri e
[...] Controparte_2 Parte_1
, o a persona da nominare:
[...]
a) diritti di piena proprietà di un fabbricato di civile abitazione posto su due piani in
Via degli Ulivi n. 7, composto al piano seminterrato da ingresso indipendente, fondo ad uso salone, fondo ad uso cucina abitabile, disimpegno, fondo ad uso camera da letto, bagno, ripostiglio, locale tecnico/caldaia, e al piano terra da ingresso indipendente, disimpegno, salone con camino, cucina, 3 camere da letto, 2 bagni, balcone portico;
oltre alla corte esclusiva e terreno agricolo per una superficie complessiva di 3.520 mq tra coperto e scoperto, distinti al catasto fabbricati del Comune di Campello sul
Clitunno al Foglio 36, particelle:
- 411, sub. 4, Piano T, Cat. C/7, Cl. 2, Consistenza 53 mq, R.C. € 8,21,
- 411 sub. 6, Piano S1-T, Cat. A/7, Cl. 1, Consistenza 8,5 vani, R.C. € 614,58;
e distinti al catasto terreni del medesimo Comune al Foglio 36, Particelle:
- 407, bosco Alto, Cl. U, Sup.

1.800 mq, R.D. € 1,02, R.A € 0,09,
- 411, Ente Urbano, Sup.

1.720 mq, senza rendita;

pag. 2/23 b) diritti proporzionali indivisi pari a complessivi 19,371 millesimi sui terreni destinato
a strade comuni, verde, attrezzature turistiche, della superficie complessiva di 126.755 mq, censiti nel Catasto Terreni del comune di Campello sul Clitunno al Foglio 33, particelle:
- 36, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 78 mq, R.D. € 0,02, R.A. € 0,02;
- 40, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 630 mq, R.D. € 0,16, R.A. € 0,13;
- 44, , Cl. 3, Superficie 423 mq, R.D. € 0,15, R.A. € 0,09; Parte_3
- 50, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 3.040 mq, R.D. € 0,79, R.A. € 0,63;
- 51, , Cl. U, Superficie 6.490 mq, R.D. € 3,69, R.A. € 0,34; Parte_4
- 52, , Cl. U, Superficie 25.500 mq, R.D. € 14,49, R.A. € 1,32; Parte_4
- 54, Seminativo, Cl. 5, Superficie 250 mq, R.D. € 0,58, R.A. € 0,90;
- 55, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 840 mq, R.D. € 0,22, R.A. € 0,17;
- 58, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 114 mq, R.D. € 0,03, R.A. € 0,02;
- 59, , Cl. 5, Superficie 20 mq, R.D. € 0,05, R.A. € 0,07; Parte_5
- 62, , Cl. 5, Superficie 760 mq, R.D. € 1,77, R.A. € 2,75; Parte_5
e nel Catasto terreni del medesimo Comune al Foglio 36, particelle:
- 134, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 190 mq, R.D. € 0,05, R.A. € 0,04;
- 156, , Cl. 1, Superficie 550 mq, R.D. € 0,37, R.A. € 0,17; Parte_3
- 157, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 120 mq, R.D. € 0,03, R.A. € 0,02;
- 158, , Cl. U, Superficie 18.120 mq, R.D. € 10,29, R.A. € 0,94; Parte_4
- 342, , Cl. U, Superficie 46.350 mq, R.D. € 26,33, R.A. € 2,39; Parte_4
- 346, , Cl. 2, Superficie 180 mq, R.D. € 0,08, R.A. € 0,06; Parte_3
- 350, , Cl. 2, Superficie 1.120 mq, R.D. € 0,52, R.A. € 0,35; Parte_3
- 352, , Cl. 2, Superficie 4.755 mq, R.D. € 2,21, R.A. € 1,47; Parte_3
- 370, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 670 mq, R.D. € 0,17, R.A. € 0,14;
- 373, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 440 mq, R.D. € 0,11, R.A. € 0,09;
pag. 3/23 - 374 Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 1.640 mq, R.D. € 0,42, R.A. € 0,34;
- 375, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 130 mq, R.D. € 0,03, R.A. € 0,03;
- 378, Semin. Cl. 1, Superficie 320 mq, R.D. € 2,23, R.A. € 1,82; Pt_6
- 379, Semin. Arbor., Cl. 1, Superficie 100 mq, R.D. € 0,70, R.A. € 0,57;
- 382, , Cl. 3, Superficie 3.260 mq, R.D. € 1,18, R.A. € 0,67; Parte_3
- 386, , Cl. 5, Superficie 280 mq, R.D. € 0,65, R.A. € 1,01; Parte_5
- 387, , Cl. 5, Superficie 1.440 mq, R.D. € 3,35, R.A. € 5,21; Parte_5
- 391, , Cl. U, Superficie 130 mq, R.D. € 0,07 R.A. € 0,01; Parte_4
- 393, , Cl. U, Superficie 380 mq, R.D. € 0,22, R.A. € 0,02; Parte_4
- 397, , Cl. U, Superficie 1.800 mq, R.D. € 1,02, R.A. € 0,09; Parte_4
- 506, , Cl. U, Superficie 2.350 mq, R.D. € 1,34, R.A. € 0,12; Parte_4
- 508, , Cl. 1, Superficie 780 mq, R.D. € 0,52, R.A. € 024; Parte_3
- 509, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 220 mq, R.D. € 0,06, R.A. € 0,05;
- 510, , Cl. U, Superficie 1.325 mq, R.D. € 0,75 R.A. € 0,07; Parte_4
- 511, , Cl. U, Superficie 940 mq, R.D. € 0,53 R.A. € 0,05; Parte_4
- 512, , Cl. U, Superficie 255 mq, R.D. € 0,14 R.A. € 0,01; Parte_4
- 513, , Cl. 2, Superficie 565 mq, R.D. € 0,26 R.A. € 0,18; Parte_3
- 514, , Cl. 2, Superficie 320 mq, R.D. € 0,15 R.A. € 0,10; Parte_3
2) Conseguentemente emettere contro la IG.ra , nata a [...]_1
(PG) il 25/06/1974, C.F. e residente in [...], Fraz. C.F._3
Azzano n. 40/A, e in favore dei IG.ri , nato a [...]_2
il 13/02/1964, C.F. e della IG.ra , nata C.F._1 Parte_1
a OO (Belgio) il 15/02/1963, C.F. sentenza che, ai sensi C.F._2
dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti del contratto definitivo di compravendita non concluso e trasferisca ai IGg.ri , nato a [...] il Controparte_2
13/02/1964, C.F. e della IG.ra , nata a [...]F._1 Parte_1
pag. 4/23 OO (Belgio) il 15/02/1963, C.F. la proprietà degli C.F._2
immobili sopra descritti, a fronte del pagamento da parte dei IGg .ri CP_2
e della IG.ra del saldo del prezzo pattuito nel
[...] Parte_1
contratto preliminare di compravendita, pari a complessivi € 191.000,00
(centonovantunomila/00) che questi ultimi si impegnano a pagare contestualmente alla stipula del contratto definitivo di compravendita e/o al passaggio in giudicato dell'emananda sentenza;

3) Condannare la IG.ra a rilasciare, in favore dei IGnori Controparte_1
e gli immobili, come sopra Controparte_2 Parte_1
identificati;
4) Condannare la IG.ra al risarcimento, in favore dei NO Controparte_1
e dei danni per ritardata consegna Controparte_2 Parte_1
del bene oggetto del contratto preliminare, da quantificarsi in via equitativa dall'Ecc.ma Corte di Appello adita nei limiti del prezzo degli immobili per cui è causa,
a decorrere dalla notifica dell'atto di citazione e fino al rilascio, importo da rivalutarsi anno per anno secondo gli indici ISTAT, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal sorgere del diritto, con interessi sugli interessi con capitalizzazione semestrale dalla notifica della domanda giudiziale, ai sensi dell'art. 1283 c.c.;
5) Procedere altresì alle necessarie compensazioni tra il debito dei IGg.ri
[...]
e nei confronti della IG.ra CP_2 Parte_1 CP_1
per il saldo del prezzo e i controcrediti dei NO
[...] Controparte_2
e per tutte le causali esposte e quindi disporre il pagamento Parte_1
dell'eventuale minor somma residua;

6) Ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Spoleto di trascrivere la emananda sentenza, esonerando lo stesso da qualsiasi responsabilità.
Con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio.
pag. 5/23 Per Parte Appellata:
Voglia l'Ecc. ma Corte di Appello adita, ogni contraria istanza, domanda ed eccezione disattesa, rigettare integralmente l'appello proposto dai NO Controparte_2
W e confermando integralmente la sentenza n. 262/2024 (R.G.
[...] Parte_1
n. 1349/2021), pubblicata in data 07/03/2024, e notificata in data 13/03/2024, emessa dal Tribunale di Spoleto.
Con vittoria di spese e compensi professionali.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 24/06/2021 gli odierni appellanti hanno convenuto in giudizio di fronte al Tribunale di Spoleto la IG.ra Controparte_1
allegando di aver stipulato con il IG. in data 28-30.9.2020, in qualità di Parte_2
promissari acquirenti, un contratto preliminare, regolarmente registrato, avente ad oggetto i diritti di proprietà di un fabbricato di civile abitazione sito in Campello sul
Clitunno, via degli Ulivi, 7 , per il corrispettivo di € 212.000, di cui € 21.000,00 già corrisposti a titolo di caparra confirmatoria;
che il contratto prevedeva quale termine ultimo per la stipula del contratto definitivo il 15.07.21; che il promittente venditore era deceduto in data 5.3.2021 e la IG.ra era stata nominata sua erede Controparte_1
universale; che la IG.ra nell'imminenza della scadenza del termine per la CP_1
stipula del definitivo, era stata contattata dall'agente immobiliare di cui le parti si erano avvalse nella vicenda negoziale per verificare la sua intenzione di rispettare gli obblighi contrattuali, ma la medesima aveva fornito una risposta vaga ed in seguito non aveva più dato notizie;
che lo stesso agente immobiliare, per conto dei promissari acquirenti, aveva convocato la IG.ra dinanzi al notaio di Spoleto per la CP_1 Persona_1
stipula in data 22.06.2021, ma ella non si era presentata e tale comportamento dimostrava l'intenzione di non adempiere.
pag. 6/23 Gli attori hanno quindi offerto il prezzo della compravendita e chiesto all'adito
Tribunale di accertare l'obbligo assunto dal dante causa della convenuta con il contratto preliminare e di pronunciare, ai sensi dell'art. 2932 c.c., sentenza di trasferimento della proprietà degli immobili in proprio favore;
di condannare la controparte al rilascio degli immobili e al risarcimento dei danni derivanti dalla ritardata consegna ritardata dell'immobile e da mancato utilizzo della somma riservata al pagamento del prezzo, da quantificarsi in via equitativa;
di procedere alla compensazione tra il debito degli attori per il prezzo di acquisto della proprietà dei beni e il credito risarcitorio dai medesimi vantato nei confronti della convenuta a titolo di risarcimento del danno per ritardata consegna dell'immobile; infine, di ordinare al Conservatore dei Registri immobiliari di
Spoleto di trascrivere l'emananda sentenza.
La IG.ra costituitasi in giudizio, ha eccepito l'improcedibilità della CP_1
domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria e l'infondatezza nel merito dell'avversa domanda, ritenendo di non essere stata inadempiente all'obbligo di conclusione del definitivo. Ha esposto di non aver ricevuto l'invito alla stipula del definitivo che le sarebbe stato inviato dall'agente immobiliare a mezzo mail, precisando altresì che la mail non avrebbe potuto in ogni caso costituire una valida diffida ad adempiere;
che la data indicata dall'agente immobiliare per la stipula del definitivo era antecedente al termine indicato nel contratto preliminare;
di non aver posto in essere alcuna condotta sintomatica dell'intenzione di non adempiere;
di aver risposto al messaggio Whatsapp inviato dal medesimo agente in modo non evasivo, ma indicativo del fatto che ella stava “valutando ogni aspetto legato alla possibile successione”, essendo stata destinataria di atto di citazione da parte di il quale Parte_7
chiedeva di dichiarare invalida la precedente rinuncia all'eredità della propria madre moglie in seconde nozze del signor e ciò avrebbe Controparte_3 Pt_2
comportato il suo diritto ad acquistare la qualità di erede nella successione, seppure pag. 7/23 limitatamente al 50% dell'immobile per cui è causa;
che la domanda di risarcimento era formulata in modo generico.
Nelle more del giudizio di primo grado gli acquirenti hanno allegato che la IG.ra in data 29/07/2021aveva disposto la donazione del complesso immobiliare CP_1
oggetto della compravendita alla propria figlia, atto trascritto il 17/08/2021, successivamente alla trascrizione della domanda giudiziale.
Con sentenza n. 262/2024 il giudice di primo grado ha respinto le domande formulate dagli attori, non ravvisando da parte della IG.ra condotte incompatibili con CP_1
la volontà di adempiere alla scadenza tali da tradursi in inadempimento contrattuale e da legittimare la proposizione, da parte degli attori, della domanda ex art. 2932 c.c. La sentenza ha inoltre statuito che le domande non sarebbero state in ogni caso accoglibili a causa della mancata produzione da parte degli odierni appellanti della documentazione necessaria a disporre il trasferimento.
Con atto di citazione notificato in data 12/04/2024 i IG.ri e Controparte_2
hanno proposto appello avverso la sentenza, articolando due Parte_1
motivi di doglianza.
Con primo motivo di appello hanno censurato la pronuncia di primo grado laddove ha ritenuto che nella condotta della IG.ra non potesse rinvenirsi un Controparte_1
inadempimento “anticipato” dell'obbligo di concludere il contratto preliminare di compravendita de quo e laddove ha negato che si sia raggiunta la prova del successivo inadempimento dell'odierna appellata, nonostante ella abbia donato l'immobile alla figlia, pur a seguito dell'atto di diffida rappresentato dall'atto di citazione.
Il soffermarsi da parte del Giudice di primo grado esclusivamente sull'accertamento dell'inadempimento anticipato violerebbe dunque la disposizione di cui all'art.100
c.p.c., che prevede che l'eventuale carenza iniziale dell'interesse ad agire divenga pag. 8/23 irrilevante quando esso sia sorto successivamente nel corso del giudizio, purché sussista al momento della decisione, ed anche la disposizione di cui all'art.116, 2° co. c.p.c.
Con secondo motivo di appello hanno dedotto l'erroneità della decisione di primo grado laddove la domanda ex art.2932 c.c. è stata rigettata sul presupposto della mancata produzione dei documenti che sarebbero necessari per operare il trasferimento della proprietà davanti ad un notaio.
In proposito gli appellanti hanno dedotto che ai fini dell'emissione di una sentenza ex art 2932 c.c. sarebbe richiesta a pena di nullità degli atti traslativi della proprietà solo l'indicazione, per dichiarazione dell'alienante, degli estremi delle concessioni edilizie, ovvero la dichiarazione sostitutiva di atto notorio, sempre rilasciata dall'alienante, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967, precisando altresì che nel contratto preliminare di compravendita prodotto in giudizio, precisamente all'art. 5, sono presenti le dichiarazioni rese dalla parte promittente venditrice riguardanti la conformità urbanistica degli immobili.
Infine, gli odierni appellati hanno rappresentato di aver comunque prodotto la documentazione richiesta dal Giudice di primo grado, puntualizzando che a tale produzione non osta alcuna decadenza, in quanto la documentazione suddetta non costituisce un presupposto della domanda, bensì una condizione dell'azione che può intervenire anche in corso di causa e altresì nel corso del giudizio di appello, purché prima della relativa decisione.
Nel giudizio così incardinato si è costituita con comparsa di costituzione e risposta datata 28.10.2024 contestando quanto ex adverso dedotto e Controparte_1
chiedendo la conferma della sentenza di primo grado.
Con particolare riguardo al primo motivo di appello la IG.ra ha dedotto che CP_1
gli odierni appellanti non hanno fornito alcuna prova del presunto inadempimento
“anticipato” addebitatole, sicché la domanda ex art. 2932 c.c., proposta prima della pag. 9/23 scadenza del termine, deve essere rigettata essendo mancata la prova di una condotta inadempiente (ovvero contraria ai dettami della buona fede e correttezza, incompatibile con l'impegno a contrarre) posta in essere dal promittente concedente prima della scadenza fissata nel contratto preliminare, a nulla rilevando che nelle more il termine sia di fatto scaduto, in quanto il presupposto dell'azione esperita è costituito dall'anticipato inadempimento.
Inoltre, parte appellata ha sottolineato la mancanza di valore quale diffida ad adempiere delle comunicazioni in precedenza inviatele dall'agente immobiliare incaricato dalle parti, sia in quanto inviate da soggetto privo dei necessari poteri, sia in quanto l'invito alla stipula dell'atto definitivo di compravendita non solo non è stato inviato nei modi di legge e, dunque, con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite PEC, ma non è stato mai da lei ricevuto.
In merito al secondo motivo di appello la IG.ra ha dedotto che in mancanza CP_1
della produzione della documentazione necessaria correttamente il Giudice di prime cure non ha potuto pronunciare sentenza che potesse accogliere la domanda ex art. 2932
c.c., contestando inoltre la produzione documentale effettuata da parte degli odierni appellanti in grado di appello.
La causa viene in decisione all'esito dello scambio di note conclusionali e repliche ex art. 352 c.p.c. e dell'udienza a trattazione scritta del 25.9.2025.
L'appello è fondato e va accolto per le ragioni di seguito indicate.
L'esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre di cui all'art. 2932 c.c. presuppone, anzitutto, l'inadempimento dell'obbligo di contrarre, in conformità ai principi generali che disciplinano l'esecuzione in forma specifica, e dunque la parte che invoca la tutela ha l'onere di dimostrare la presenza di un inadempimento imputabile all'altra parte contraente secondo i principi generali espressi dall'art. 1218 c.c.
pag. 10/23 Nel caso di specie deve ritenersi sussistente l'inadempimento della IG.ra CP_1
obbligata a contrarre con gli odierni appellanti in virtù della qualità di erede
[...]
del IG. originario promittente venditore. Parte_2
Il giudice di primo grado ha ritenuto il contrario, escludendo che dal contegno tenuto dalla precedentemente al giudizio potesse desumersi la volontà di non CP_1
adempiere e giudicando ininfluenti ai fini dell'accertamento dell'inadempimento le circostanze sopravvenute all'instaurazione del giudizio, quali in particolare la scadenza del termine contemplato dalle parti per la stipula del definitivo ed il trasferimento a terzi da parte della del bene oggetto di compravendita. CP_1
Tuttavia, tali circostanze rilevano invece sotto un duplice profilo, il primo di natura processuale e il secondo di natura probatoria.
Quanto all'aspetto processuale, l'allegazione di tali ulteriori circostanze inerenti l'inadempimento della e l'omessa considerazione da parte del giudice di CP_1
primo grado di tali fatti, comporterebbero, secondo la ricostruzione giuridica offerta dagli odierni appellanti, la violazione dell'art. 100 c.p.c.
Tuttavia, i termini della questione giuridica sollevata dagli appellanti nel presente motivo di appello devono essere affrontati seguendo una diversa prospettiva.
L'interesse ad agire è una condizione dell'azione, consistente, in sostanza, nell'esigenza di ottenere un risultato utile, giuridicamente apprezzabile e non conseguibile senza l'intervento del giudice, e il relativo accertamento non può che compiersi in astratto, con riguardo all'utilità del provvedimento giudiziale richiesto rispetto alla lesione denunciata, prescindendo da ogni indagine sul merito della controversia e sull'ammissibilità della domanda sotto altri profili (si veda, fra le altre, Cass. civ., Sez.
II, Sentenza, 24/01/2019, n. 2057).
In tale ottica, dunque, la domanda formulata in primo grado dagli odierni appellanti è certamente ammissibile, in quanto è evidente l'astratta utilità rivestita dalla richiesta pag. 11/23 pronuncia ex art. 2932 c.c. rispetto alla situazione di inadempimento imputabile alla controparte allegata dagli appellanti, i quali avevano ab initio interesse ad una sentenza che facesse le veci del contratto preliminare inadempiuto.
La sentenza di primo grado non ha rigettato la domanda ex art. 2932 c.c. sul presupposto di un difetto di interesse ad agire in capo agli odierni appellanti, ma ha ritenuto che gli appellanti abbiano agito sulla base di una determinata e circoscritta allegazione in fatto (la sussistenza di un inadempimento “anticipato” rispetto alla scadenza del termine per la conclusione del preliminare), poi ritenuta non fondata nel merito.
La sentenza impugnata, però, ha trascurato di considerare che la scadenza del termine finale previsto dal preliminare per la stipula del definitivo nonché la donazione del bene immobile da parte della promittente venditrice, pur sopravvenuti rispetto all'epoca di introduzione del giudizio e quindi non allegati in citazione, potevano comunque valere quali fatti costitutivi dell'inadempimento della IG.ra anche alla luce della CP_1
facoltà di precisare e modificare i fatti costitutivi della domanda ai sensi dell'art. 183, comma 6 c.p.c.
In proposito, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha, a seguito di pronuncia a
Sezioni Unite, parzialmente superato la tradizionale distinzione tra emendatio e mutatio libelli basata sul criterio dell'immodificabilità del petitum e della causa petendi, statuendo che “la modificazione della domanda ammessa a norma dell'art. 183 può riguardare anche uno od entrambi gli elementi identificativi della medesima sul piano oggettivo (petitum e causa petendi), sempre che la domanda così modificata risulti in ogni caso connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che per ciò solo si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte ovvero
l'allungamento dei tempi processuali” (cfr. Cass. civ., Sez. Unite, 15/06/2015, n. 12310.
Si veda anche, più di recente Cass. civ., Sez. II, Sent., 16/04/2021, n. 10141).
pag. 12/23 Nel caso di specie, nel proprio atto di citazione gli odierni appellanti hanno dedotto a sostegno della propria domanda che la IG.ra avrebbe dapprima risposto in CP_1
maniera evasiva ad un messaggio inviatole dal mediatore immobiliare incaricato dagli attori di assisterli nella compravendita, nel quale le venivano chieste le sue intenzioni circa la conclusione dell'affare (cfr. all. 5 del fascicolo di primo grado di parte appellante) e successivamente avrebbe ignorato la comunicazione inviatale via e-mail dal medesimo mediatore con la quale la veniva convocata nell'ufficio del CP_1
Notaio rogante per la stipula del contratto definitivo (cfr. all. 6 del fascicolo di primo grado di parte appellante).
Successivamente, con note di trattazione scritta del 28.01.2022 per l'udienza del
02.02.2022, gli appellanti hanno dedotto a fondamento della domanda ulteriori e diverse circostanze, quali la scadenza del termine a contrarre e l'avvenuta donazione del bene immobile oggetto del contratto preliminare, deduzioni poi riproposte e meglio argomentate nelle successive memorie ex art. 183, comma 6 c.p.c.
Tali ulteriori deduzioni si sostanziano dunque in una modifica della causa petendi, modifica che alla luce dei principi ermeneutici sopra richiamati deve ritenersi ammissibile.
Deve escludersi che tale modifica abbia comportato una compromissione dei diritti di difesa di parte appellata, posto che le ulteriori deduzioni sono state svolte in occasione del deposito delle note scritte per l'udienza di prima comparizione delle parti e trattazione ex art. 183 c.p.c. del 02.02.2022 e quindi in epoca anteriore alla concessione dei termini per le memorie di cui all'art. 183, comma 6 c.p.c.
Parte appellata ha dunque avuto a disposizione un ampio termine per contraddire sul punto, considerato anche che fra la citata udienza e quella successiva si è tenuto il procedimento di mediazione disposto dal giudice su richiesta della stessa appellata, la quale non vi ha peraltro partecipato.
pag. 13/23 Né può ritenersi che, così opinando, si determini un eccessivo allungamento dei tempi processuali, posto che tale soluzione è perfettamente aderente a quella che - secondo la
Cassazione citata - è la logica della norma espressa dall'art. 183, comma 6 c.p.c., ovvero quella di massimizzare la portata dell'intervento giurisdizionale richiesto così da risolvere in maniera tendenzialmente definitiva i problemi che hanno portato le parti dinanzi al giudice, evitando che esse tornino nuovamente in causa in relazione alla medesima vicenda sostanziale, con evidente lesione dei principi di conservazione degli atti ed economia processuale.
Deve infine escludersi che possa realizzarsi l'“abuso” dello strumento previsto dall'art. 2932 c.c. paventato dal giudice di prime cure, per un duplice ordine di considerazioni.
Innanzitutto, secondo i principi generali che regolano l'azione ex art. 2932 c.c. è certamente una legittima facoltà del promittente acquirente non attendere la naturale scadenza del termine a contrarre previsto dal contratto preliminare ed agire anticipatamente qualora, come è accaduto nel caso di specie, ritenga che sussistano gli estremi per ritenere che il proprio debitore abbia assunto un contegno incompatibile con la volontà di rispettare il termine.
Inoltre, in via generale è lo stesso ordinamento a consentire all'attore la modificazione della domanda formulata rispetto a quella originariamente introdotta con l'atto di citazione, nei limiti già esposti.
L'ipotesi dell'abuso del diritto va esclusa anche considerando che il contraente non inadempiente che si vede convenuto in giudizio prima che sia scaduto il termine per adempiere ben può offrire la propria prestazione alla scadenza, come previsto in contratto. L'unica conseguenza giuridica di rilievo in questo caso è che, cessata la materia del contendere, la parte attrice non avrà diritto al rimborso delle spese processuali, in quanto nel momento in cui ha agito non ve ne erano i presupposti.
La vicenda, tuttavia, è diversa da quella qui in esame.
pag. 14/23 L'appellata si è infatti difesa sollevando eccezioni di forma (mancato esperimento della mediazione, mancata sottoscrizione della mail da parte dei promissari acquirenti, mancata ricezione della mail) e non ha mai dichiarato di voler adempiere entro il termine previsto dal contratto preliminare, anzi, esso è scaduto nelle more del giudizio di primo grado e poco dopo la si è spogliata dell'immobile donandolo alla CP_1
propria figlia, circostanze che non sono state peraltro contestate dall'appellata.
Non è dunque condivisibile l'apprezzamento che il giudice di prime cure ha fatto delle risultanze probatorie.
In particolare, anche volendo ammettere che le circostanze sopravvenute della scadenza del termine e della donazione del bene oggetto del contratto non avrebbero potuto integrare i fatti costitutivi dell'inadempimento allegato dagli odierni appellanti, esse avrebbero dovuto essere comunque valorizzate sul piano probatorio, quantomeno quali argomenti di prova ex art. 116, comma 2 c.p.c.
Anche volendo escludere, effettivamente, che sia stata raggiunta la prova della ricezione da parte della IG.ra dell'e-mail datata 17/06/2021 - essendo la e-mail CP_1
ordinaria di per sé non idonea a provare l'effettiva ricezione della comunicazione da parte della destinataria - la risposta al messaggio inviatole tramite il servizio di messaggistica Whatsapp dal mediatore in epoca anteriore all'instaurazione del giudizio a ben vedere lascia già trapelare l'intenzione di non adempiere da parte della CP_1
Ella infatti, a fronte della domanda specifica da parte del mediatore immobiliare sulla sua disponibilità ad onorare gli impegni contrattuali e a consegnare l'immobile entro il
15 luglio è rimasta vaga, evitando di rispondere direttamente alla domanda. Tale contegno assume un significato ancora più pregnante ove si consideri che, come dalla stessa appellata ammesso nella propria comparsa di costituzione e risposta in primo grado (pag. 10) la era a conoscenza già dal mese di aprile (“un paio di mesi”) CP_1
dell'esistenza dell'instaurazione del contenzioso in materia ereditaria con il Pt_7
pag. 15/23 circostanza di cui però non aveva fatto alcuna menzione con i promittenti acquirenti in occasione del suddetto scambio di comunicazioni.
Ella ha appena accennato, vagamente, a tale questione, dichiarando genericamente, di stare valutando “ogni aspetto legato alla possibile successione”, senza fornire a controparte alcun chiarimento sui motivi di tale risposta, oltre che sulle proprie intenzioni.
Già tale silenzio appare prima facie contrario a buona fede e incompatibile con l'intenzione di rispettare gli impegni a suo tempo assunti dal suo dante causa, in quanto, qualora la avesse avuto serio interesse a farlo, avrebbe informato i CP_1
promittenti acquirenti delle problematiche che potenzialmente potevano mettere a repentaglio la compravendita e, se del caso, avrebbe avanzato delle proposte per cercare soluzioni alternative, ad esempio spostare in avanti il termine per la stipula del definitivo in attesa della definizione del contenzioso con il Contenzioso che, Pt_7
di per sé, non la privava della possibilità di adempiere agli obblighi nascenti dal preliminare quale unica erede del fatti salvi gli eventuali effetti della trascrizione Pt_2
della domanda giudiziale del e quindi l'opponibilità dell'eventuale sentenza di Pt_7
accoglimento rispetto ai promissari acquirenti.
Inoltre, l'appellata non ha più dato ai promissari acquirenti alcuna notizia in merito, né contattato le controparti nonostante l'avvicinarsi della data del rogito, il che, ancora una volta, costituisce una violazione dell'obbligo di buona fede e correttezza nonché una circostanza incompatibile con la volontà di addivenire alla stipula del definitivo.
La mancanza di volontà di contrarre in capo alla diviene poi ancora più CP_1
evidente se si considera il contegno tenuto dalla stessa a seguito della notifica dell'atto di citazione avvenuta in data 24/06/2021, atto che, secondo pacifica giurisprudenza, ha valore di offerta della prestazione ai sensi del comma 2 dell'art. 2932 c.c. (cfr. Cass.
pag. 16/23 civ., Sez. II, Sent., 31/07/2007, n. 16881) al pari dell'invito fatto alla controparte a comparire davanti al notaio per la stipula del contratto definitivo.
A prescindere dalla conoscenza del precedente incontro dal Notaio rogante organizzato per il 22.06.2021, l'appellante era divenuta dunque certamente consapevole della perdurante volontà dei IG.ri e di addivenire alla stipula del definitivo e CP_2 Pt_1
della conseguente offerta del prezzo dell'immobile, e, sebbene non fosse tenuta ad adempiere prima della scadenza del termine, ben avrebbe potuto in tale occasione attivarsi per consentire la stipula del definitivo, qualora ne avesse avuto reale interesse.
Al contrario, è rimasta inerte ed ha lasciato spirare il termine ultimo del 15 luglio 2021 previsto per la stipula del contratto, sollevando nel frattempo delle difese che devono ritenersi infondate nel merito.
Peraltro, va sottolineato che non può considerarsi causa di impossibilità di esecuzione della prestazione la pendenza del giudizio promosso da In particolare, Parte_7
non era ostativa al trasferimento l'ipotetica evenienza che l'accoglimento delle pretese del nei confronti dell'asse ereditario avrebbe potuto comportare la modifica Pt_7
della titolarità del bene immobile oggetto del preliminare.
La IG.ra in qualità di unica erede del IG. aveva la totale CP_1 Pt_2
disponibilità materiale e giuridica del bene immobile oggetto del contratto, per cui non vi era alcuna impossibilità ad adempiere all'obbligazione.
Infine, ella ha trasferito l'immobile oggetto del contratto in data 29/07/2021 (cfr. all. 7 del fascicolo di primo grado di parte appellante), presumibilmente per porlo al riparo dagli eventuali esiti a lei sfavorevoli delle cause intentate nei suoi confronti, donandolo alla propria figlia e quindi mantenendo di fatto il bene all'interno della propria famiglia.
Tali fatti, letti ai sensi dell'art. 116, comma 2 c.p.c. unitamente alle circostanze sopra evidenziate, non fanno che confermare la mancanza di volontà della di CP_1
stipulare l'atto di compravendita definitivo con gli odierni appellanti e dunque la pag. 17/23 sussistenza dell'inadempimento a lei imputabile che legittima il ricorso alla tutela ex art. 2932 c.c.
Il secondo motivo di appello è parimenti fondato.
L'azione ex art 2932 c.c. si fonda sul principio generale secondo cui la peculiare funzione della sentenza costitutiva è quella di sostituire un atto negoziale, sicché non può comportare la realizzazione di un effetto diverso da quello che, in materia immobiliare, sarebbe possibile alle parti del contratto o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge, di forma o contenuto disciplinanti l'autonomia negoziale.
La relativa domanda deve quindi essere corredata della documentazione e delle dichiarazioni richieste a pena di nullità per la stipulazione del contratto di compravendita immobiliare, che in sintesi sono individuabili nella dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia ai sensi dell'art. 17 della l. n. 47 del 1985 (che può essere contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio), nonché nelle menzioni catastali (precisamente l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie) richieste dall'art. 29, comma 1-bis l. n. 52 del 1985 (si veda, fra tutte, Cass. civ., Sez. II, 25/06/2020, n.
12654).
Calando i suindicati principi nel caso di specie, occorre notare come i menzionati requisiti di natura documentale per la stipulazione del rogito e quindi per l'emissione in sua vece della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. fossero già rispettati fin dal primo grado di giudizio.
Infatti, nel preliminare di compravendita (cfr. all.1 del fascicolo di primo grado di parte appellante) sono riportate sia la dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia che le menzioni catastali richieste dalla l. n. 52 del 1985, rispettivamente all'art. 5 e all'art. 1 del contratto.
pag. 18/23 Va poi osservato che, in ogni caso, l'appellante ha integrato il materiale probatorio con tutta la documentazione richiesta dal giudice di primo grado, produzione che deve considerarsi ammissibile anche in grado di appello.
Secondo l'interpretazione della giurisprudenza maggioritaria, infatti, la produzione della documentazione necessaria a pena di nullità per la stipula del definitivo è considerata una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c., il che “giustifica la sua acquisizione, anche officiosa, in forza dei poteri del giudice di cui all'art. 213 c.p.c., sottraendosi al principio dispositivo proprio del processo civile” (si veda, fra le altre, Cass. civ., Sez. II,
12/12/2023, n. 34679).
Tutto ciò considerato, sussistono dunque i presupposti per l'emanazione della sentenza costitutiva ex art 2932 c.c. e va dunque trasferito agli appellanti il diritto di proprietà dell'immobile di cui al preliminare di vendita datato 29-30.9.2020.
Non può invece trovare accoglimento la domanda di risarcimento del danno da ritardata consegna dell'immobile formulata dagli appellanti.
Il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita del godimento dell'immobile, quand'anche di difficile quantificazione e quindi liquidato in via equitativa dal giudice, è individuato infatti dalla giurisprudenza di legittimità nella
“concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale” (cfr. Cass. civ., Sez. Unite, Sentenza, 15/11/2022, n. 33645).
Da tale principio consegue che il danno da mancato godimento dell'immobile, in cui in sostanza si traduce la sua mancata consegna nei termini, non può mai essere liquidato in re ipsa, ma onera il richiedente di allegare e provare, anche per il tramite di presunzioni, lo specifico pregiudizio subito a causa del mancato godimento dell'immobile.
pag. 19/23 Nel caso di specie, gli odierni appellanti hanno omesso di allegare (ancor prima che provare) uno specifico pregiudizio concreto subito a causa della ritardata consegna dell'immobile, che non può desumersi dalla sola mancata consegna nei termini di cui al contratto preliminare, per cui la domanda di risarcimento deve essere rigettata.
Infondata è anche la richiesta di risarcimento danni per l'asserita impossibilità di utilizzare remunerativamente la somma destinata all'acquisto, posto che l'esatto adempimento avrebbe comunque privato gli appellanti di tale somma e quindi su di essa essi non avrebbero in ogni caso potuto fare alcun affidamento per altri impieghi.
La domanda di rilascio dell'immobile è accoglibile, ma andrà eseguita solo all'esito del pagamento del prezzo e del passaggio in giudicato, trattandosi di sentenza costitutiva che determina il venir meno del titolo della detenzione da parte del precedente proprietario solo con il passaggio in giudicato.
Tenuto conto della parziale, seppur limitata soccombenza degli appellanti, le spese di lite vanno compensate per 1/5 per entrambi i gradi e per il resto vanno poste a carico dell'appellata e liquidate come da dispositivo: d'ufficio, in assenza di specifica per il grado di appello, in conformità alla nota spese depositata quanto al primo grado.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe,
- in accoglimento dell'appello ed in riforma della sentenza impugnata, trasferisce agli appellanti e il Controparte_2 Parte_1
diritto di proprietà sui seguenti immobili siti in Campello sul Clitunno (PG) Via degli
Ulivi n. 7, composto al piano seminterrato da ingresso indipendente, fondo ad uso salone, fondo ad uso cucina abitabile, disimpegno, fondo ad uso camera da letto, bagno, ripostiglio, locale tecnico/caldaia, e al piano terra da ingresso indipendente, disimpegno, salone con camino, cucina, 3 camere da letto, 2 bagni, balcone portico;
oltre alla corte esclusiva e terreno agricolo per una superficie complessiva di 3.520 mq tra coperto e pag. 20/23 scoperto, distinti al catasto fabbricati del Comune di Campello sul Clitunno al Foglio
36, particelle:
- 411, sub. 4, Piano T, Cat. C/7, Cl. 2, Consistenza 53 mq, R.C. € 8,21,
- 411 sub. 6, Piano S1-T, Cat. A/7, Cl. 1, Consistenza 8,5 vani, R.C. € 614,58;
e distinti al catasto terreni del medesimo Comune al Foglio 36, Particelle:
- 407, bosco Alto, Cl. U, Sup.

1.800 mq, R.D. € 1,02, R.A € 0,09,
- 411, Ente Urbano, Sup.

1.720 mq, senza rendita;

b) diritti proporzionali indivisi pari a complessivi 19,371 millesimi sui terreni destinato a strade comuni, verde, attrezzature turistiche, della superficie complessiva di 126.755 mq, censiti nel Catasto Terreni del comune di Campello sul Clitunno al Foglio 33, particelle:
- 36, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 78 mq, R.D. € 0,02, R.A. € 0,02;
- 40, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 630 mq, R.D. € 0,16, R.A. € 0,13;
- 44, , Cl. 3, Superficie 423 mq, R.D. € 0,15, R.A. € 0,09; Parte_3
- 50, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 3.040 mq, R.D. € 0,79, R.A. € 0,63;
- 51, , Cl. U, Superficie 6.490 mq, R.D. € 3,69, R.A. € 0,34; Parte_4
- 52, , Cl. U, Superficie 25.500 mq, R.D. € 14,49, R.A. € 1,32; Parte_4
- 54, Seminativo, Cl. 5, Superficie 250 mq, R.D. € 0,58, R.A. € 0,90;
- 55, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 840 mq, R.D. € 0,22, R.A. € 0,17;
- 58, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 114 mq, R.D. € 0,03, R.A. € 0,02;
- 59, , Cl. 5, Superficie 20 mq, R.D. € 0,05, R.A. € 0,07; Parte_5
- 62, , Cl. 5, Superficie 760 mq, R.D. € 1,77, R.A. € 2,75; Parte_5
e nel Catasto terreni del medesimo Comune al Foglio 36, particelle:
- 134, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 190 mq, R.D. € 0,05, R.A. € 0,04;
- 156, , Cl. 1, Superficie 550 mq, R.D. € 0,37, R.A. € 0,17; Parte_3
- 157, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 120 mq, R.D. € 0,03, R.A. € 0,02;
pag. 21/23 - 158, , Cl. U, Superficie 18.120 mq, R.D. € 10,29, R.A. € 0,94; Parte_4
- 342, , Cl. U, Superficie 46.350 mq, R.D. € 26,33, R.A. € 2,39; Parte_4
- 346, , Cl. 2, Superficie 180 mq, R.D. € 0,08, R.A. € 0,06; Parte_3
- 350, , Cl. 2, Superficie 1.120 mq, R.D. € 0,52, R.A. € 0,35; Parte_3
- 352, , Cl. 2, Superficie 4.755 mq, R.D. € 2,21, R.A. € 1,47; Parte_3
- 370, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 670 mq, R.D. € 0,17, R.A. € 0,14;
- 373, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 440 mq, R.D. € 0,11, R.A. € 0,09;
- 374 Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 1.640 mq, R.D. € 0,42, R.A. € 0,34;
- 375, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 130 mq, R.D. € 0,03, R.A. € 0,03;
- 378, Semin. Cl. 1, Superficie 320 mq, R.D. € 2,23, R.A. € 1,82; Pt_6
- 379, Semin. Arbor., Cl. 1, Superficie 100 mq, R.D. € 0,70, R.A. € 0,57;
- 382, , Cl. 3, Superficie 3.260 mq, R.D. € 1,18, R.A. € 0,67; Parte_3
- 386, , Cl. 5, Superficie 280 mq, R.D. € 0,65, R.A. € 1,01; Parte_5
- 387, , Cl. 5, Superficie 1.440 mq, R.D. € 3,35, R.A. € 5,21; Parte_5
- 391, , Cl. U, Superficie 130 mq, R.D. € 0,07 R.A. € 0,01; Parte_4
- 393, , Cl. U, Superficie 380 mq, R.D. € 0,22, R.A. € 0,02; Parte_4
- 397, , Cl. U, Superficie 1.800 mq, R.D. € 1,02, R.A. € 0,09; Parte_4
- 506, , Cl. U, Superficie 2.350 mq, R.D. € 1,34, R.A. € 0,12; Parte_4
- 508, , Cl. 1, Superficie 780 mq, R.D. € 0,52, R.A. € 024; Parte_3
- 509, Pasc. Cespugl., Cl. U, Superficie 220 mq, R.D. € 0,06, R.A. € 0,05;
- 510, , Cl. U, Superficie 1.325 mq, R.D. € 0,75 R.A. € 0,07; Parte_4
- 511, , Cl. U, Superficie 940 mq, R.D. € 0,53 R.A. € 0,05; Parte_4
- 512, , Cl. U, Superficie 255 mq, R.D. € 0,14 R.A. € 0,01; Parte_4
- 513, , Cl. 2, Superficie 565 mq, R.D. € 0,26 R.A. € 0,18; Parte_3
- 514, , Cl. 2, Superficie 320 mq, R.D. € 0,15 R.A. € 0,10; Parte_3
pag. 22/23 condiziona il suddetto trasferimento al pagamento da parte di CP_2
e del residuo prezzo pari ad €
[...] Parte_1
191.000,00; condanna a rilasciare, in favore di Controparte_1 CP_2
e gli immobili come sopra identificati;

[...] Parte_1
dichiara compensate le spese processuali di ambo i gradi per 1/5; condanna conseguentemente al rimborso in favore di Controparte_1 [...]
e dei restanti 4/5 che si CP_2 Parte_1
liquidano (quanto all'intero) per il primo grado di giudizio in euro € 7.052,00 per compensi, € 786,00 per spese vive e per il presente grado in euro € 9.991,00 per compenso professionale, il tutto oltre IVA, CAP e rimborso forfetario pari al 15% come per legge.
Dà atto che la presente sentenza costituisce titolo idoneo per la trascrizione presso la
Conservatoria dei RRII competente per territorio.
Perugia, 30.9.2025
Il Consigliere Relatore Il Presidente
Arianna De Martino Claudio Baglioni
pag. 23/23