REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE TERZA CIVILE in persona dei signori magistrati dott. IA Di AT – presidente estensore dott. Paolo Andrea Taviano – consigliere dott. Pasquale Cabato - giudice ausiliario ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di appello iscritta al numero 3419 del ruolo generale dell'anno
2020 tra
(C.F. ), con l'avv. Pietro Messina Parte_1 CodiceFiscale_1
appellante
e
(P. IVA , con gli avv.ti VA SE e Controparte_1 P.IVA_1
SS IB appellata

avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 20338/2019
OGGETTO: Vendita di cose immobili. CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in atti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione citava in giudizio dinanzi al Tribunale di Parte_1
Roma la società al fine di accertare che l'attore aveva Controparte_1
il diritto, sulla base della scrittura privata del 4/9/204, di esercitare il diritto di opzione o con la cessione delle quote ( dei contraenti) o con la retrocessione della proprietà esclusiva degli immobili ivi indicati;
in via subordinata, accertare in capo all'attore il credito derivante dalle somme versate dall'attore per le rate di mutuo, acceso con ipoteca sugli immobili predetti, oltre condanna al risarcimento dei danni da liquidarsi in via equitativa.
Si costituiva la società convenuta chiedendo il rigetto delle domande.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza appellata rigettava le domande dell'attore, condannandolo alla rifusione delle spese di lite.
Avverso tale sentenza proponeva appello per la totale riforma, Parte_1
riproponendo le domande formulate in primo grado. si costituiva, in primo luogo eccependo Controparte_1
l'inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. e comunque la totale infondatezza del gravame.
La causa veniva quindi trattenuta in decisione all'udienza del 16/05/2024 con i termini di legge per il deposito di scritti difensivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il Presidente del Collegio, per esigenze di carico di ruolo, sostituisce come estensore il G.A. relatore;

Il presente appello è affidato ai seguenti due motivi.
1) TRAVISAMENTO DEI FATTI – FONDATEZZA DELLA DOMANDA PRINCIPALE. L'appellante ha indicato le seguenti parti della sentenza che si intendono impugnare: “L'attore agisce per ottenere il riconoscimento del diritto di opzione avente ad oggetto le quote della Società convenuta o gli immobili di sua proprietà ed, in subordine, le somme da lui erogate per il pagamento del mutuo.
Lo stesso attore produce una scrittura privata intervenuta con e Parte_2
datata 4.9.2004, sulla base della quale rivendica l'esercizio Controparte_2
del diritto di opzione per l'acquisto di un immobile di suo interesse e che gli era stato locato dalla Società.
Tuttavia, detta scrittura privata prevede il termine del 30.6.2005 per l'esercizio del diritto di opzione e prevede anche le modalità di comunicazione della volontà di avvalersene.
L'attore, in ordine a detta previsione contrattuale, non offre alcun riscontro e non dimostra che, pur avendo esercitato il diritto di opzione, le controparti contrattuali non hanno assolto al loro obbligo.
Peraltro, nella scrittura privata era anche prevista una clausola in virtù della quale l'odierno attore avrebbe dovuto versare la somma di € 50.000,00 entro il
31.1.2005 a pena di risoluzione dell'opzione e non è dato sapere se l'attore abbia
o meno adempiuto a tale obbligo.
La scrittura privata prevedeva, inoltre, la possibilità di acquistare le quote della
Società in luogo dell'immobile, ma detta pretesa è rivolta ai precedenti soci della
Società convenuta e non può, pertanto, essere svolta verso quest'ultima.
In ogni caso, anche questa possibilità era collegata ad un termine e non risultano riscontri in ordine all'esercizio del diritto di opzione ”
L'appellante sostiene l'erroneità della sentenza per violazione degli artt. 132, 112,
115 e 116 c.p.c.. , nel senso che, al contrario di quanto affermato dal Tribunale, la documentazione prodotta sarebbe idonea a provare gli assunti dell'attore.
Secondo detta ricostruzione la documentazione in atti dimostrerebbe il credito vantato dall'appellante nei confronti della società per avere versato somme a titolo di mutuo, mentre non troverebbe nessun fondamento la diversa interpretazione fornita dalla società e condivisa dal Giudice e cioè che i versamenti effettuati dall'appellante non sono altro che i canoni versati per la locazione dell'immobile dallo stesso utilizzato in quanto la locazione era affetta da nullità per mancata registrazione del contratto.
2) TRAVISAMENTO DEI FATTI - VIOLAZIONE DEGLI ARTT. 132, 112,
115 E 116 C.P.C., NONCHE' DELL'ART. 2697, COMMA 2, COD. CIV..
Ai sensi e per gli effetti del novellato art. 342 c.p.c., l'appellante ha indicato le seguenti parti della sentenza :”Le somme che l'attore allega di avere versato non offrono un riscontro idoneo per ritenere la fondatezza delle sue pretese in quanto si tratta di fotocopie di assegni intestati personalmente ad Pt_2
(privi di riscontri in relazione all'imputazione se non in qualche
[...]
fotocopia alcune indicazioni scritte a penna) ed in quanto l'attore era tenuto al pagamento dei canoni e delle spese che derivavano dal contratto di locazione, per cui i pagamenti possono trarre giustificazione anche come adempimento di detto contratto.”
La circostanza da cui deriva la violazione di legge è rappresentata dalla violazione degli artt. 132, 112, 115 e 116 c.p.c. nonché dell'art. 2697 cod. civ..
Cos' argomenta testualmente l'appellante:” Tale circostanza è rilevante ai fini della decisione impugnata, in quanto il Tribunale ha esaminato la vicenda da una prospettiva erronea. Infatti, il Giudice del primo grado, ha apoditticamente ritenuto che la copiosa documentazione contabile versata in atti dal non Pt_1
fosse suscettibile di dimostrare gli assunti attorei.
Tuttavia, quella fornita dal Giudice è una motivazione meramente apparente ed assunta in violazione degli artt. 132, 112, 115 e 116 c.p.c. in quanto il Giudice del primo grado non ha considerato i numerosi indizi gravi, precisi e concordanti, rappresentati: dall'atto costitutivo;
dalle numerose diciture dei pagamenti in favore di o del suo rappresentante;
dalla fondamentale circostanza che CP_1
anche a seguito della cessione risultavano effettuati pagamenti dal e sino Pt_1 al 2012 nei bilanci dell è indicato un ingente debito verso terzi, rispetto CP_1
al quale la società non offre alcuna prova dell'estinzione.
L'onere di prova l'infondatezza dell'assunto attoreo era – pertanto – in capo alla convenuta, la quale non lo ha assolto” ( pag. 12 atto di appello).
I motivi possono esaminarsi congiuntamente e sono del tutto infondati.
Occorre premettere che l'attore agisce sulla base di un'opzione stipulata, in data
4/9/2004 con , nella qualità di legale rappresentante della società Parte_2
e di ( altra socia), con la quale veniva Controparte_1 Parte_3
concesso il diritto di opzione delle quote sociali dai predetti detenute o l'acquisto degli immobili siti in Roma, Via di Vigna Murata n. 1.
L'opzione è un contratto previsto e regolato dall'art. 1331 c.c. e prevede che nel termine stabilito una delle parti è vincolata ad accettare la proposta e l'altra invece
è libera di concludere o meno il contratto.
Nel caso in esame è incontestato –come affermato dal Tribunale- che l'appellante non ha esercitato il suo diritto nei termini stabili, non avendo dimostrato nè di aver versato la somma di euro 50.000,00 entro il 30 gennaio 2005 nè di aver comunicato la sua volontà di esercitare il diritto di opzione inviando la lettera raccomandata con le modalità indicate all'art. 2 del patto di opzione nel termine previsto del 30/6/2005. La conseguenza è che il contratto si è risolto ipso iure.
La tesi sostenuta dall'appellante e cioè di avere versato le somme in favore della società per il pagamento del mutuo fondiario acceso per l'acquisto degli immobili non ha trovato alcun riscontro probatorio.
Il Tribunale ha ritenuto, valutando la documentazione in atti ( versamenti a favore dell e non della società) e l'entità degli importi che essi fossero le somme Pt_2
pagate come canoni di locazione degli immobili che l'appellante aveva in godimento.
L'appellante ha dedotto la nullità del contratto di locazione ma tale assunto è stato definitivamente smentito dalla sentenza di questa Corte di Appello del 7/3/2024 ( allegata in atti), che nel rigettare l'appello proposto dal nei confronti della Pt_1 sentenza del Tribunale che aveva dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, ha confermato la validità del contratto di locazione dell'immobile stipulato con la società.
Da ultimo la pretesa dell'attore di far dichiarare nulla la delibera del bilancio è del tutto infondata posto che egli non ha neppure la qualità di socio e quindi la legittimazione a far valere le ipotesi di annullamento.
L'appello va pertanto rigettato.
Le spese del grado seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo con distrazione in favore dell'avv. VA SE che se ne è dichiarato antistatario.
Sussistono i presupposti per la debenza – ex art. 13 comma quater D.P.R. n. 115 del 30/5/2002 – di ulteriore importo pari al contributo unificato.

P.Q.M.


La Corte d'appello di Roma, pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 20338/2019, così decide:
[...]
-rigetta l'appello;
- condanna alla rifusione, in favore della società appellata delle Parte_1
spese processuali del grado, che liquida in euro 9.500,00 oltre a rimborso forfetario 15% e a oneri accessori come per legge, da distrarre in favore dell'Avv.
VA SE antistatario;

-dichiara la sussistenza dei presupposti per la debenza, in capo all'appellante, di importo pari al contributo unificato.
Roma, lì 5/12/2025
Il Presidente estensore
IA di AT