REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai sigg. Magistrati
Dott. Maria Grixoni Presidente
Dott. Cinzia Caleffi Consigliere
Dott. Cristina Fois Consigliere– relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 180 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024 promossa da
( ), rappresentata e difesa dall' Avv. Gian Paolo Campus, Parte_1 C.F._1
come da procura in atti, ammessa al Patrocinio a Spese dello Stato con delibera del 18.4.2024;
APPELLANTE
C O N T R O
( ), rappresentato e difeso dall'Avv. Francesco Milia, come da Parte_2 C.F._2
procura in atti;

APPELLATO
OGGETTO: LOCAZIONI
Nell'interesse dell'appellante:
1) Contrariis reiectis;
2) Dichiararsi la nullità della disdetta per violazione dell'art. 3 comma 2 del D.lgs. 9 dicembre 1998, n. 431 e per l'effetto rigettarsi la domanda proposta da Pt_2
; 3) Con vittoria di spese e compensi professionali del doppio grado del giudizio”.
[...]
NELL'INTERESSE DELL'APPELLATO:
“1) Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinte;
2) Rigettare la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata;
3) Nel merito dichiarare inammissibile e/o rigettare l'appello proposto da , confermando la sentenza n. 42/2024 del Parte_1
Tribunale di Sassari. 4) Con vittoria di spese.”
Motivi in fatto e diritto intimava sfratto per finita locazione nei confronti di in relazione Parte_2 Parte_1 all'immobile sito in Chiaramonti, via Porrino 20-20 A, locato con contratto del 01.10.2018 e regolarmente registrato, citandola contestualmente in giudizio per la convalida dinanzi al Tribunale di Sassari. La conduttrice, costituendosi, eccepiva l'assenza di una valida denuntiatio ai sensi dell'art. 38 L. n. 392/78 richiamato dall'art. 3 L. n. 431/98. Disposto il mutamento del rito ex artt.
426 e 667 c.p.c., e mandate le parti in mediazione, la causa veniva discussa all'udienza del
03/10/2023 e decisa mediante lettura del dispositivo all'udienza del 16/01/2024.
Il Tribunale, rigettata l'eccezione pregiudiziale sul rito esperito, accoglieva nel merito la domanda di rilascio proposta dal locatore, ritenendo che avesse ritualmente comunicato al Parte_2
conduttore, con raccomandata AR, la volontà di non rinnovare il contratto alla prima scadenza per metterlo a disposizione del figlio. Il tribunale assegnava quindi alla un termine congruo per il Pt_1
rilascio (superiore ai tre mesi), condannandola alle spese di lite secondo soccombenza.
Avverso la sentenza ha proposto appello insistendo per la riforma, reiterando le Parte_1
ragioni sulla natura pretestuosa e generica delle motivazioni addotte dal locatore per opporsi al rinnovo, a detta dell'appellante non veritiere e strumentali, finalizzate ad ottenere un'ingiustificata restituzione anticipata dell'immobile.
Ha resistito . Parte_2
La causa, senza ulteriore attività istruttoria e previo rigetto dell'istanza di sospensione è stata decisa all'odierna udienza ai sensi dell'art. 437 c.p.c. con lettura del dispositivo e motivazione contestuale.
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Con un motivo sostanzialmente unico la si duole dell'accoglimento della domanda di rilascio Pt_1
anticipato dell'immobile, dopo la prima scadenza, ritenendo “pretestuosa e di facciata”, e in ogni caso contraria alla disposizione di cui all'art. 3 L. 431/1978, la motivazione addotta dal locatore di voler adibire l'immobile ad abitazione del figlio.
La censura è infondata. La decisone del Tribunale si è infatti correttamente attenuta all'orientamento univoco e consolidato della Corte di Cassazione che, sulla specifica questione, anche da ultimo, in una situazione perfettamente sovrapponibile a quella attuale, ha affermato che
“in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell'art. 3 della l. n. 431 del 1998, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica "ex ante" della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo
l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto correttamente esercitata dal locatore la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza, avendo fatto legittimo riferimento nella lettera di disdetta all'intenzione di adibire l'immobile ad abitazione della propria figlia). (Cass. Sez. 6 -
3, Ordinanza n. 3938 del 09/02/2023).
La Suprema Corte ha chiarito inoltre come tale norma debba essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa e analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall'art. 3 della stessa legge.
Nel caso in esame, come correttamente rilevato dal Tribunale, non può in alcun modo sostenersi che la comunicazione di diniego di rinnovo alla prima scadenza sia priva di specificità, avendo il locatore fatto riferimento alla ragione di diniego di rinnovo del contratto in essere, chiarendo che l'immobile andava adibito ad abitazione in favore del proprio figlio (e quindi ad uno specifico uso tra quelli previsti dall'art. 3 della legge n. 431/1998). Essendo, dunque, specificamente individuata nella lettera di diniego di rinnovo sia la necessità dell'uso abitativo, sia il soggetto beneficiario (il figlio del locatore), non può considerarsi generico il richiamo all'ipotesi di diniego di cui all'art. 3,
n. 1 cit., in modo tale da non consentire di valutare la serietà dell'intenzione manifestata dal locatore. Secondo l'insegnamento della Corte di Cassazione, la specificità della ragione di diniego va infatti intesa come possibilità concreta di valutare ex ante la serietà dell'intenzione indicata (nè il giudice potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza delle condizioni per il riconoscimento del diritto al rinnovo), sia come possibilità del successivo controllo sulla effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, ai fini dell'applicazione delle sanzioni di cui all'art. 3 della legge citata (invocabili anche quando l'immobile sia stato adibito ad un uso riconducibile, sì, ad una delle ipotesi previste dall'art. 3, ma diverso da quello indicato). Ne consegue che correttamente la sentenza impugnata ha ritenuto legittima la facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza esercitata dall' Pt_2
Per tutte le sopraesposte ragioni l'appello è rigettato.
Segue al rigetto dell'appello la condanna dell'appellante alle spese di lite, liquidate nei valori minimi del relativo scaglione stante la semplicità delle questioni trattate, dandosi anche atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 bis e 1 quater DPR n. 115/2002.

PQM

la Corte definitivamente decidendo, ogni ulteriore domanda ed eccezione disattesa,
- rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 42/2024 del Tribunale Parte_1
di Sassari pubblicata il 21.2.2024;
- condanna l'appellante a rifondere in favore di parte appellata le spese di lite del presente giudizio che liquida in € 1.458,00 per compensi professionali, oltre accessori di legge.
Dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, a norma dell'art. 13 comma 1 bis e 1 quater DPR n. 115/2002.
Così deciso in Sassari, all'udienza del l7 gennaio 2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
dr.ssa Cristina Fois Dr.ssa Maria Grixoni