REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte d'appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti Magistrati:
dott. Salvatore Grillo Presidente dott. Paola Barracchia Consigliere avv. Luigi Carmine Chiarelli Giudice Ausiliario Relatore
ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 499/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. CATERINA Parte_1 C.F._1 CAPOBIANCO e dell'avv. GABRIELE GIAMPIETRO, elettivamente domiciliato in VIALE J. F. KENNEDY n. 82/B a BARI, presso i difensori, Appellante contro in persona del sindaco pro tempore (C.F. ), con il Controparte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. BENEDETTO SILVESTRI VIGILANTE, elettivamente domiciliato in CORSO UMBERTO I n.49 a SPINAZZOLA, presso il difensore,
Appellato
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
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Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con sentenza numero 1521/23 il Tribunale di Trani, definitivamente pronunziandosi sulla domanda proposta da con atto di citazione notificato il 13.04.2022, nei confronti del Parte_1 [...]
rigettava le domande e condannava l'attore al pagamento delle spese processuali. Controparte_1
Con ricorso depositato il 15.4.2024 proponeva appello il , chiedendo, in riforma Parte_1 dell'impugnata sentenza, alla Corte: 1) di accertare e dichiarare il diritto del Sig. al Parte_1 percepimento, ai sensi degli artt. 1592 e 1593 cc, dell'indennità per miglioramenti ed addizioni, eccedenti la straordinaria manutenzione, apportati all'immobile di proprietà del Controparte_1
in persona del Sindaco p.t., sito in Minervino Murge (BT), all'interno della Villa Faro (ex “Bar
[...] dei Pini”), condotto in locazione commerciale, come da contratto del 13.06.2003, previa autorizzazione dell'Ente resistente, come da Delibere di Giunta n. 59/2004 e n. 39/2005, sulla base dell'incremento del valore di mercato per un importo di € 127.380,00 o in quella maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa, il tutto oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda sino al soddisfo;
2) in subordine, previo riconoscimento dell'indennità per le addizioni apportate all'immobile di proprietà del Comune di qualora la Corte d'Appello adita dovesse ritenere sussistente a parziale Controparte_1 compensazione accordata con la delibera 39/2004, di accertare e dichiarare il diritto del Sig. Parte_1
ai sensi dell'art. 1593 cc al pagamento di un'indennità pari alla differenza tra l'importo di €
[...] 90.123,80 ed il valore dell'immobile risultato utile al tempo della riconsegna di € 127.380,00 giusta relazione tecnica a firma del ctu Ing. ; il tutto per la somma di € 37.256,16, con vittoria di Persona_1 spese e competenze giudiziali oltre rimborso forfettario 15%, IVA e CAP come per legge.
Con comparsa di costituzione del 6.11.2024, depositata lo stesso giorno, si costituiva il Comune appellato, chiedendo di rigettare l'appello perché infondato in fatto ed in diritto, con conferma della sentenza impugnata e vittoria di spese del grado.
Sulle conclusioni come innanzi precisate, la causa è discussa e decisa con lettura del dispositivo all'udienza dell'11.06.2025.
L'appello è, ad avviso della Corte infondato e deve essere rigettato, con le conseguenze in materia di spese.
La controversia che ci occupa ha per oggetto il diritto dell'appellante ad ottenere l'indennità di cui all'art. 1592 c.c. per i miglioramenti apportato all'immobile già da lui condotto in locazione per uso commerciale con contratto del 13.06.2003, di proprietà dell'Ente appellato, sito in Controparte_1 all'interno della Villa Faro, ovvero, in subordine, a quella prevista dall'articolo successivo.
Tali diritti non gli sono stati riconosciuti spettantigli dal Tribunale di Trani con la decisione impugnata. Il primo giudice, dopo aver richiamato il contenuto della disciplina invocata ed evidenziato la sua derogabilità sull'accordo delle parti che possono anche convenire l'esclusione di ogni tipo di rimborso, ha esaminato gli accordi intervenuti tra le stesse, che contenevano l'autorizzazione del locatore ad eseguire le opere originariamente propostegli dal conduttore e prevedevano la compensazione delle spesa sostenuta da quest'ultimo per i miglioramenti con canoni locativi, che non venivano dallo stesso pagina 2 di 5 corrisposti, mentre le opere realizzate in variante erano autorizzate senza ulteriori oneri, e concludeva ritenendo infondata la richiesta del di percepire per tutte le opere eseguite ulteriori somme, Parte_1 avendo già il conduttore ottenuto l'indennizzo mediante compensazione del costo dell'intervento con il debito locativo.
Nel proporre l'impugnazione il adduce: “violazione degli artt. 1592 e 1593 c.c. e Parte_1 contraddittorietà della motivazione nonché erronea valutazione della documentazione e delle risultanze processuali ed omesso esame dell'ATP.,” tornando a sostenere la “palese fondatezza della richiesta formulata”. L'appellante, a sostegno della propria tesi deduce che nelle pattuizioni intervenute era sì stato stabilito che a fronte dell'esecuzione di lavori di ristrutturazione eseguiti, che avevano comportato miglioramenti dell'immobile, la locatrice aveva defalcato dall'importo dovuto per canoni locativi € 90.123,84, ma che corrispondesse al solo costo delle opere e fosse inferiore all'incremento di valore che l'immobile aveva avuto a seguito delle stesse e che questo, invece, ancora gli spettasse un indennizzo. La tesi non è condivisibile. Con le pattuizioni intervenute dopo la stipula del contratto, che all'art. 5 già prevedeva a quali condizioni il conduttore sarebbe stato autorizzato a realizzare opere di ristrutturazione, veniva determinato l'ammontare dell'indennizzo riconosciuto al per i lavori dallo stesso proposti, Parte_1 fatti oggetto di una variante senza ulteriori oneri a carico dell'amministrazione. L'art. 5 del contratto così recitava: “Il conduttore assume a suo totale carico tutti gli oneri di riparazione e manutenzione sia ordinaria che straordinaria che dovessero rendersi necessari nel corso della locazione. Per gli interventi eccedenti la manutenzione straordinaria e tendenti ad una riqualificazione ristrutturazione dell'immobile, il conduttore potrà sottoporre opportune ipotesi progettuali all'Amministrazione Comunale, la quale si riserva di valutarli ed autorizzare l'esecuzione a cura e spese dello stesso locatario con possibilità di compensarne il costo, nei limiti riconosciuti congrui, con i canoni di locazione secondo modalità concordate.” Il successivo procedimento amministrativo, innescato dalla proposta progettuale e finanziaria protocollata dal il 25.10.2003, successivamente dallo stesso rimodulata, conclusasi con Parte_1 l'adozione della delibera di giunta n. 59 del 27.05.2004, si è sviluppata nel solco della clausola contrattuale innanzi trascritta. Il approvava sia l'ipotesi progettuale di adeguamento igienico CP_1 sanitario e ristrutturazione dell'immobile che il relativo piano finanziario ove era prevista una detrazione di € 90.123,84, dall'ammontare dei canoni dovuti, facendone residuare un importo di € 58.437,09 da quelli maggiori contrattualmente convenuti, ammontanti ad € 148.560,93. La successiva variante, avanzata sempre dal conduttore con istanza del 2.12.2004, proponeva l'esecuzione di ulteriori opere ma, considerando che a fronte di paventati maggiori costi ne derivava una maggiore possibilità di utilizzo dell'immobile, prevedendosi lo sfruttamento anche del terrazzo, con conseguente maggior valore locativo dell'immobile, lasciava inalterato il piano finanziario, compensando il mancato riconoscimento di ulteriori costi con la mancata maggiorazione del canone di locazione, che restava invariato. L'intesa veniva formalizzata nella delibera di giunta n. 39 del 31.03.2005. Nel dispositivo della delibera si legge che l'approvazione della variante avveniva alla espressa condizione che ogni onere conseguente alle predette opere resti a totale ed esclusivo carico del locatario e che non si proceda ad alcun adeguamento del canone di locazione e del Parte_1
pagina 3 di 5 relativo piano finanziario, approvato con la propria succitata delibera n. 59 del27.05.2004, limitatamente alla durata del piano stesso, in considerazione del fatto che per effetto della realizzazione delle opere in variante, queste ultime produrranno un significativo miglioramento della qualità dell'immobile locato senza alcun onere aggiuntivo per l'Ente. Le parti trovavano quindi un bilanciamento dei rispettivi interessi dando esecuzione a quanto convenuto. E' indubbio che le opere proposte dal conduttore e poi realizzate costituissero dei miglioramenti e tali vengono definiti dalle parti sia nelle pattuizioni intervenute che negli atti di causa. Il consenso prestato dall'ente locatore veniva fornito alle condizioni di cui alle due suddette delibere che già fissavano l'ammontare dell'indennizzo riconosciuto al conduttore per le stesse. Il fatto che, nel determinarlo, non vi si poneva a base il maggior valore che all'immobile sarebbe derivato, pur considerandone l'esistenza, ma il solo costo dei lavori non vuol dire che lo stesso non fosse onnicomprensivo di quanto veniva riconosciuto al conduttore per gli stessi. Del resto, proprio l'art. 1592 c.c. invocato prevede un ammontare dell'indennizzo pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna, cioè proprio il maggior valore dell'immobile che ne sarebbe derivato. Accogliendo la domanda principale il oltre ad aver avuta rimborsata buona parte della spesa Parte_1 sostenuta, lucrerebbe anche l'intero presunto maggior valore dell'immobile, con un'evidente duplicazione. Anche in caso di accoglimento della domanda subordinata al conduttore verrebbero sostanzialmente riconosciute entrambe le componenti dell'indennità previste invece dalla legge in maniera alternativa, con prevalenza di quella di minor importo. Le censure mosse dall'appellato alla decisione di rigetto della domanda non possono essere condivise e l'appello va rigettato. Le pattuizioni, con le quali era possibile derogare alla normativa invocata, pattiziamente derogabile, restano pienamente valide e non prevedono il pagamento da parte dell'Amministrazione locatrice di ulteriore indennità, che peraltro avrebbe avuto bisogno di adeguata copertura finanziaria da indicare nelle delibere adottate. Al rigetto del gravame consegue la condanna dell'appellante al pagamento delle spese di causa di questo grado di giudizio, liquidate, ai sensi del D.M. 55/2014 così come modificato dal D.M. n. 147 del 13.08.2022, come in dispositivo con applicazione dello scaglione da € 52.001,00 ad € 260.000,00 e compensi medi per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione e decisionale Si dà atto che ai sensi del D.P.R. n.155 del 2002 art. 13, comma 1 quater, come modificato dalla L. n. 228 del 2012, ricorrono i presupposti per il versamento, da parte dell'appellante dell'ulteriore importo per contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione principale


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , con Parte_1 ricorso depositato il 15.04.2024 nei confronti del avverso la sentenza n. Controparte_1 1521/2023 del Tribunale di Trani, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) Rigetta l'appello;
2) Condanna l'appellante, in favore del appellato alle spese e competenze del presente CP_1 pagina 4 di 5 grado di giudizio, che liquida in complessivi Euro 14.317,00 per compensi, oltre R.S.G., i.v.a e c.a.p., come per legge.
3) Dà atto che ai sensi del D.P.R. n.155 del 2002 art. 13, comma 1 quater, come modificato dalla L. n. 228 del 2012, ricorrono i presupposti per il versamento, da parte dell'appellante dell'ulteriore importo per contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione principale.
Così deciso in Bari, nella camera di consiglio della terza sezione civile, in data 11.06.2025.
Il Presidente Dott. Salvatore GRILLO Il Giudice Ausiliario Relatore Avv. Luigi Carmine CHIARELLI
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