N. 3297/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI MILANO Sezione Terza Civile nelle persone dei magistrati:
Dr.ssa Laura Sara Tragni Presidente relatore Dr.ssa Maria Grazia Federici Consigliere Dr.ssa Isabella Ciriaco Consigliere
ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'appello con atto di citazione notificato il 18.11.2024 avverso la sentenza del Tribunale di Varese n. 429/2024, pubblicata il 18.04.2024, non notificata da (C.F.: ) sito in DA, in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Davide Cassini ed elettivamente domiciliato presso lo studio del medesimo, in Varese, via Cavour n. 44, giusta procura in atti
-APPELLANTE- CONTRO
(C.F.: ), Controparte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F.: ), (C.F.: , C.F._2 Parte_3 C.F._3
(C.F.: ), (C.F.: Parte_4 C.F._4 Parte_5
, (C.F.: ) e C.F._5 Parte_6 C.F._6 [...]
(C.F.: ), rappresentati e difesi dall'avv. Andrea Brumana Parte_7 C.F._7 ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo in Legnano, Via Alberto da Giussano 19, giusta procura in atti
CP_2
CONCLUSIONI: Per l'appellante, come da foglio di p.c. depositato l'1.7.2025:
“Voglia l'Ecc.ma Corte Adita, contrariis rejectis, in riforma integrale e relativamente ai capi individuati in narrativa - quivi da intendersi integralmente richiamati e ritrascritti - della sentenza n. 429/2024 (Rep. 2542/2022) emessa e pubblicata dal Tribunale di Varese in data 18 aprile 2024 e mai notificata a parte attrice appellante ai fini della decorrenza del termine breve di impugnazione, resa nel procedimento n. 2542/2022 R.G. - Dott.ssa Elisabetta Chiodini, ogni diversa e contraria istanza, eccezione e deduzione reietta, così giudicare: in via pregiudiziale e/o preliminare: accertata e dichiarata l'erronea e/o omessa valutazione della portata del contenuto dell'eccezione di incompetenza per valore formulata dall'allora convenuto/odierno appellante e, di conseguenza, accertata e dichiarata ex art. 7 c.p.c. pagina 1 di 11 l'incompetenza per valore del Giudice adito in primo grado, avendo la vertenza valore non superiore a Euro 5.000,00 a favore del Giudice di Pace di Varese, si insiste affinché l'Ecc.ma Corte Adita disponga l'annullamento della sentenza ivi impugnata e, per l'effetto, trasmetta al Giudice di Pace competente per valore;
In via principale e nel merito: accogliere per tutti i motivi dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, accertare e dichiarare ex art. 1137 c.c. l'intervenuta prescrizione e/o decadenza dell'avversa impugnazione e, per l'effetto, respingere l'avversa domanda e statuire con ogni conseguente pronuncia di legge;
sempre nel merito: accogliere per tutti i motivi dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, accertata e dichiarata la validità del punto 1 della delibera assembleare del
del 21 aprile 2022, in riforma della sentenza ivi impugnata dichiarare Parte_1 valida ed efficace la ripartizione delle spese inerenti alla sistemazione del terrazzo per 1/3 a carico dei sigg. e e per i restanti 2/3 tra tutti gli altri condomini. Parte_8 Parte_9
In via istruttoria Ammettersi, sempre ove ritenuto del caso e senza inversione alcuna dell'onere della prova, interrogatorio formale dell'allora amministratore pro tempore del
[...] domiciliato in DA (VA), Via Mameli n. 38 sulle seguenti Controparte_3 circostanze:
1) Vero che all'assemblea del 21 aprile 2022 del di DA i condomini Parte_1 deliberavano al punto 1 dell'ODG l'esborso per il rifacimento del tetto, come ivi dedotto, subordinandolo alla transazione con la sig.ra e la società M.C. S.r.l., come da Controparte_4 documento n. 6 del fascicolo di primo grado parte appellata che si rammostra.
2) Vero che la signora e la società M.C. S.r.l. hanno agito nei confronti del Controparte_4 condominio a titolo di risarcimento del danno per le causali dedotte al punto 1 dell'ODG dell'assemblea del 21 aprile 2022 del come da documento n. Controparte_3
6 del fascicolo di primo grado parte appellata che si rammostra.
3) Vero che i condomini del trasmettevano alla sua attenzione Controparte_3 nel periodo compreso tra il 21 aprile 2022 e il 16 maggio 2022 altri preventivi rispetto a quelli proposti in assemblea del 21 aprile 2022 in relazione al punto 1 dell'ODG, come da documento n. 6 del fascicolo di primo grado parte appellata che si rammostra.
4) Vero che Ella in data 23 marzo 2022 con comunicazione e-mail trasmetteva n. 2 preventivi agli indirizzi dei condomini del come da documento n. 2 del Controparte_3 fascicolo di primo grado parte appellante che si rammostra.
5) Vero che le opere di rifacimento del tetto oggetto di delibera di cui al punto 1 dell'ODG dell'assemblea del 21 aprile 2022 del hanno avuto esecuzione, Controparte_3 come da documento n. 6 del fascicolo di primo grado parte appellata che si rammostra.
6) Vero che il criterio di riparto su base millesimale adottato in sede di assemblea del 21 aprile 2022 del è stato oggetto di discussione in detta sede, come da Controparte_3 documento n. 6 del fascicolo di primo grado parte appellata che si rammostra. 7) Vero che il criterio di riparto su base millesimale adottato in sede di assemblea del 21 aprile 2022 del è stato oggetto di delibera in data 8 febbraio 2023 Controparte_3 in conformità al regolamento di condominio, come da documenti n. 5 e 7 del fascicolo di parte convenuta e documento n. 6 del fascicolo di primo grado parte appellata che si rammostrano.
pagina 2 di 11 8) Vero che il riparto in data 18 ottobre 2022 è calcolato in relazione al preventivo denominato
“Soluzione 1” e trasmesso ai condomini del di DA in data 23 marzo Parte_1
2022, come da documenti n. 2 e 3 del fascicolo di primo grado parte appellante che si rammostrano.
9) Vero che il riparto in data 18 ottobre 2022 rispetto al preventivo denominato “Soluzione 1” e trasmesso ai condomini del di DA in data 23 marzo 2022 è Parte_1 maggiorato dei soli costi relativi alle pratiche edilizie e compensi dell'amministratore, come da documenti n. 2 e 3 del fascicolo di primo grado parte appellante che si rammostrano.
10) Vero che l'importo di cui al punto 1 dell'ODG dell'assemblea del 21 aprile 2022 del era determinato nel suo ammontare sui parametri di cui alla Controparte_3
“Soluzione 1” del riparto trasmesso ai condomini del in data Controparte_3
23 marzo 2022, come da documenti n. 2 e 3 del fascicolo di primo grado parte appellante che si rammostrano. In ogni caso Con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio”.
Per gli appellati:
“Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Milano così giudicare: Nel merito:


1. Respingere le domande dell'appellante in quanto infondate in fatto ed in diritto, con conferma della sentenza di primo grado;



2. Condannare l'appellante al pagamento delle competenze del presente giudizio. In via istruttoria: Per mero tuziorismo difensivo si chiede comunque di ammettersi, sul punto, una CTU volta ad accertare e determinare, anche sulla scorta della documentazione allegata in atti, quali siano le unità immobiliari facenti parte del a cui il terrazzo, di uso/proprietà Parte_1 esclusiva dei signori e , funge da copertura. Parte_8 Parte_9
Sempre per mero tuziorismo difensivo si chiede inoltre l'ammissione di prova per interrogatorio formale dell'Amministratore del Geom. Parte_1 [...]
e di prova per testi sui seguenti capitoli: CP_3 cap. 1) vero che la proprietà / si trova al piano 3° del Parte_8 Parte_9 [...]

Controparte_3
Cap. 2) vero che il terrazzo dei sig.ri / funge da copertura alla proiezione Parte_8 Parte_9 verticale sottostante? Cap. 3) vero che le unità immobiliari di proprietà degli attori risultano estranee rispetto alla proiezione verticale del terrazzo dei sig.ri / ? Parte_8 Parte_9
Cap. 4) vero che gli appartamenti degli attori hanno come loro copertura un tetto condominiale;
Cap. 5) vero che il terrazzo dei signori / è quello evidenziato in azzurro Parte_8 Parte_9 nei documenti n. 22 / 23 / 24 prodotti dagli attori (che si rammostrano ) ? Si indicano quale testimoni: residente in [...]
Michele n. 28; geom. con studio in DA ( Va ) Via Monte Santo n. 17.” Testimone_2

Svolgimento del processo e motivi della decisione
pagina 3 di 11 1. Con atto di citazione ritualmente notificato i signori Controparte_1
, , e Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 [...]
, tutti titolari di unità immobiliari all'interno del , Parte_7 Controparte_3 convenivano in giudizio innanzi al Tribunale di Varese il Condominio per sentire accertare e dichiarare la nullità o l'annullabilità del punto 1 della delibera assembleare in data 21 aprile 2022 relativa all'approvazione del criterio di riparto delle spese per l'eliminazione delle infiltrazioni del terrazzo/lastrico solare di proprietà ed uso esclusivo dei signori
. Parte_10
Gli attori esponevano che l'assemblea straordinaria del 21 aprile 2022, avente al punto 1 dell'ordine del giorno “Delibere in merito alla sistemazione delle infiltrazioni terrazzo”, decideva a maggioranza di ripartire le spese per i lavori da compiersi, sulla base dei millesimi di proprietà, per 1/3 a carico dei signori e per i 2/3 a carico di tutti gli altri Parte_10 condomini e non solo di quelli i cui immobili si trovano sotto la proiezione verticale del lastrico solare in questione. Nel merito, gli attori deducevano che:
- il aveva “applicato in maniera distorta ed illegittima i dettami di cui all'art. 1126 CP_3
Cod. Civ., che prevede che 'Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico;
gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno' ”;
- secondo consolidata giurisprudenza, tale norma troverebbe applicazione con riguardo ai soli condomini titolari di unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare, alle quali pertanto esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico solare non sia sovrapposto. Sul punto, gli attori affermavano di essere proprietari di unità non rientranti nella proiezione verticale del lastrico solare oggetto di interventi e che pertanto i 2/3 della spesa avrebbero dovuto essere addebitati solamente ai condomini i cui immobili rientrano nella proiezione verticale del lastrico solare e non già indistintamente a tutti i condomini.
1.1 Si costituiva tempestivamente in giudizio il contestando quanto ex Parte_1 adverso dedotto ed eccependo:
- in via pregiudiziale, l'incompetenza per valore ex art. 7 c.p.c. del giudice adito, sostenendo che il valore della controversia, in relazione alle domande proposte da controparte, fosse inferiore a € 5.000,00 e rientrasse pertanto nella competenza del Giudice di Pace. Secondo il convenuto, ai fini della determinazione della competenza, occorrerebbe infatti fare riferimento all'importo contestato dal condomino relativamente alla sua singola obbligazione e non all'intero ammontare della spesa risultante dal riparto approvato dall'assemblea. Nel caso di specie, il “totale del petitum impugnato” ammontava ad € 4.807,13, come da preventivo in data 22.3.2022 allegato alla mail del 23.3.2022 trasmessa dall'amministratore ai condomini in vista dell'assemblea del 21.4.2022. In ogni caso, “anche il totale del riparto effettivamente richiesto dall'amministratore in data 18 ottobre 2022 (di poco superiore al deliberato poiché maggiorato dei costi di detrazione per la pratica fiscale nonché dei compensi dell'amministratore) [era], comunque, non superiore ad Euro 5.000,00”;
pagina 4 di 11 - l'intervenuta prescrizione e/o decadenza del termine previsto ex art. 1137 c.c. per l'impugnazione della delibera assembleare, avendo gli attori depositato il 19.5.2022 domanda di mediazione, conclusasi con esito negativo il 27.7.2022, e avendo solo il 24.9.2022 impugnato giudizialmente la delibera in commento;

- nel merito, deduceva l'infondatezza della domanda, da un lato, contestando la circostanza che la copertura del integrasse la nozione di lastrico solare, dal momento che CP_3 presentava “- senza soluzione di continuità - elementi di inclinazione e sporgenze che fuoriescono dalla sagoma dell'edificio”, dall'altro lato ribadendo la conformità del criterio di ripartizione delle spese, deliberato dall'assemblea del 21 aprile 2022, alla disposizione dell'art. 9 del Regolamento condominiale, di natura convenzionale, secondo il quale “Le spese necessarie per la conservazione, mantenimento e l'uso delle parti comuni sono ripartite … in misura proporzionale al valore delle singole unità immobiliari espresse in millesimi”, senza alcuna menzione o alcun richiamo all'art. 1126 c.c., norma da ritenersi quindi derogata
“(lecitamente) dalla convenzione pattizia vigente nell'ente di gestione” non essendo ricompresa tra le disposizioni inderogabili richiamate dall'art. 1138 c.c.;
- l'intervenuta cessazione della materia del contendere “in ordine all'oggetto dell'impugnazione” in virtù della transazione raggiunta all'esito dell'assemblea tra il Condominio, la società MC S.r.l. e la signora con “rinuncia da parte di questi Controparte_4 ultimi a pretese risarcitorie a titolo di eventuali danni derivanti da infiltrazioni provenienti dal tetto, a condizione che il condominio esegua tempestivamente le opere deliberate”, condizione verificatasi “obbligando definitivamente tutti i condomini”.
2. Il Tribunale di Varese, ritenute “superflue le istanze di prova orale dedotte da parte attrice” e inammissibile “l'istanza di interrogatorio formale del legale rappresentante di parte convenuta, svolta dal convenuto medesimo, non potendo la parte chiedere l'interrogatorio formale di sé”, con sentenza n. 429/2024 del 18.04.2024 accoglieva la domanda degli attori di annullamento del punto 1 della delibera assembleare del 21 aprile 2022 nella parte in cui aveva approvato il riparto della spesa inerente alla sistemazione del terrazzo per 1/3 a carico dei signori e per i restanti 2/3 tra tutti gli altri condomini e condannava il Parte_10 al pagamento delle spese di lite liquidate in € 4.000,00, oltre accessori. CP_3
Preliminarmente, il giudice respingeva l'eccezione di incompetenza per valore sollevata dal poiché dal verbale della riunione condominiale emergeva che l'assemblea non CP_3 aveva approvato alcuna spesa per gli interventi da eseguire sul terrazzo, ma solamente il criterio di riparto, unico profilo espressamente impugnato dagli attori nell'atto di citazione, in quanto nessuna spesa era stata approvata in quella sede e “men che meno ripartita”. Sul punto, poi, il giudice evidenziava come, prima della riunione del 21.4.2022, “l'amministratore del Condominio aveva trasmesso ai condomini un preventivo della spesa, ma si trattava di una mera ipotesi, tanto è vero che risulta dallo stesso verbale che i condomini 'si impegnano a far pervenire all'amministratore altri preventivi…entro e non oltre il 16 maggio 2022' ”, osservando altresì che tale spesa era stata approvata e ripartita solamente nell'ottobre 2022. Il giudice riteneva parimenti infondata l'eccezione di tardività dell'impugnazione, avendo rilevato dai documenti in atti il rispetto dei termini prescritti dall'art. 1137 c.c., decorrenti “dalla data del deposito del verbale di conciliazione negativa presso l'organismo di mediazione”, tenuto conto del periodo di sospensione feriale.
pagina 5 di 11 Ciò premesso, il Tribunale, dopo aver esaminato la documentazione in atti (in particolare i docc. da 9 a 25 del fascicolo attoreo di primo grado), riteneva le proprietà degli attori “estranee rispetto alla proiezione verticale del terrazzo de quo” e, di conseguenza, il relativo criterio di riparto adottato dall'assemblea in violazione del disposto dell'art. 1126 c.c. e, pertanto, annullabile la delibera impugnata. Inoltre, il giudice osservava che, contrariamente a quanto assunto dal convenuto, CP_3 non trovasse applicazione l'art. 9 del Regolamento condominiale, disponendo tale norma unicamente in ordine alle spese necessarie per la conservazione, il mantenimento e l'uso delle parti comuni, mentre il terrazzo in questione, pacificamente, non era un bene comune ma di proprietà ed uso esclusivo dei signori e . Parte_8 Parte_9
Infine, quanto alla mera dichiarazione dei condomini MC s.r.l. e di rinunziare alla CP_4 richiesta di risarcimento dei danni nel caso di esecuzione dei lavori entro la data del 30.9.2022, la stessa non costituiva delibera assembleare suscettibile di impugnazione.
3. Avverso detta sentenza ha proposto appello il deducendo quattro Parte_1 motivi di censura di seguito esposti. Si sono costituiti i signori , , Controparte_1 Parte_2 Parte_3
e , contestando Parte_4 Parte_5 Parte_6 Parte_7
l'impugnazione proposta, di cui chiedevano il rigetto. Così instaurato il contraddittorio, esperito infruttuosamente il tentativo di conciliazione, all'udienza del 30.09.2025, lette le note scritte depositate, la Corte ha trattenuto la causa in decisione. La camera di consiglio è stata tenuta in data 7.10.2025.
4. L'appellante, con il primo motivo di gravame rubricato “ERRONEA E/O OMESSA VALUTAZIONE DELLA PORTATA DEL CONTENUTO DELL'ECCEZIONE DI INCOMPETENZA PER VALORE FORMULATA IN PRIMO GRADO DA PARTE CONVENUTA;
VIOLAZIONE/FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTICOLI 115 E 116 C.P.C.; ARTT. 132 C.P.C. E 118 DISP ATT. C.P.C.”, ha impugnato il capo della sentenza che ha rigettato l'eccezione di incompetenza siccome affetto da “un evidente vizio logico-giuridico” derivante da un'erronea interpretazione della giurisprudenza in punto di determinazione del valore della causa “avente ad oggetto il riparto di una spesa approvata dall'assemblea di condominio”. Secondo la prospettazione dell'appellante, “il Giudice di prime cure nel rigettare l'eccezione di incompetenza per valore formulata dall'allora convenuta muove dall'erronea valutazione che gli odierni appellati non avessero contestato alcun importo e neppure addebiti nei loro confronti, ciò in quanto nelle more dell'assemblea nessuna spesa era stata asseritamente approvata e/o ripartita”. Viceversa, tale valore sarebbe “pacificamente quantificabile in complessivi € 4.807,13” sulla base di una delle due “soluzioni di preventivo” inviata prima dell'assemblea dall'amministratore e asseritamente approvata a maggioranza nella stessa assemblea del 21 aprile 2022, “considerato che nessun preventivo successivo e/o ulteriore perveniva nel termine ultimo concesso dall'amministratore per valutare ulteriori nuove proposte”. La mancata contestazione da parte degli attori di un importo o addebito preciso a nulla rileverebbe, poiché, comunque, l'accoglimento della domanda avrebbe avuto quale unico effetto la restituzione di quanto versato al Condominio – appunto € 4.807,13 – e non già l'invalidità dell'intera deliberazione. La competenza apparterebbe pertanto al Giudice di Pace.
pagina 6 di 11 4.1 Con il secondo motivo, rubricato “ERRONEA/OMESSA VALUTAZIONE DELLA PORTATA DEL CONTENUTO DI CUI ALL'ART. 1126 C.C.; VIOLAZIONE/FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTICOLI 115 E 116 C.P.C.; ARTT. 132 C.P.C. E 118 DISP ATT. C.P.C.”, l'appellante ha censurato la sentenza impugnata laddove “ha erroneamente ritenuto applicabile al caso di specie l'art. 1126 c.c. per non avere correttamente valutato le circostanze di fatto sussumibili nel dettato della detta fattispecie”. Sul punto, secondo l'appellante, a nulla rileverebbe “che il terrazzo per cui è causa sia di proprietà dei condomini e Parte_8
; ciò che rileva è unicamente come la copertura in questione presenta – senza Parte_9 soluzione di continuità – elementi di inclinazione e sporgenze che fuoriescono dalla sagoma dell'edificio”. Il Giudice avrebbe pertanto omesso “di considerare come di fatto facendo una proiezione del terrazzo per cui è causa, il medesimo copre parzialmente anche subalterni di proprietà di altri condomini (doc. 3)” con la conseguenza che, a parere dell'appellante, “il criterio legalmente applicabile è inconfutabilmente da rinvenirsi esclusivamente nel disposto di cui all'art. 1123 c.c.”, trattandosi “di un'unica copertura”. In ogni caso, secondo la difesa del l'art. 1126 c.c. sarebbe inapplicabile in quanto CP_3 derogato dall'art. 9 del Regolamento condominiale, al quale la delibera condominiale sarebbe conforme.
4.2 Con il terzo motivo di appello, rubricato “ERRONEA/OMESSA VALUTAZIONE DELLA PORTATA, NATURA E CONTENUTO DELL'ACCORDO TRANSATTIVO ASSUNTO NELLE MORE DELL'ASSEMBLEA CONDOMINIALE DEL 21.04.2022. VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DEGLI ARTT. 115, 116 e 244 C.P.C.; ARTT. 132 C.P.C. E 118 DISP ATT. C.P.C.”, l'appellante ha lamentato che l'impugnata sentenza sarebbe fondata “su un palese errore di valutazione della documentazione prodotta da parte appellante, avuto riguardo, nello specifico, alla sussistenza di un accordo pattizio assunto in assemblea, avente ad oggetto l'esecuzione delle opere per cui è causa, mai impugnato e, di conseguenza, divenuto definitivo”. Secondo Il Condominio appellante, “una corretta disamina del predetto accordo” avrebbe portato a una decisione di segno opposto “in quanto l'ultimo capoverso del punto 1) impugnato in primo grado” conterrebbe “pacificamente una disposizione di natura transattiva avente ad oggetto l'esecuzione delle opere di manutenzione de quibus a fronte di una rinuncia da parte della Sig.ra e della ditta MC S.r.l. a pretese risarcitorie a titolo di eventuali CP_4 danni infiltrativi provenienti dal tetto, divenuta definitiva e peraltro posta già in esecuzione.” Erroneamente il Giudice avrebbe quindi ritenuto la predetta disposizione transattiva “una mera dichiarazione a cui non seguiva alcuna decisione assembleare”, quando in realtà “le parti ne hanno dato addirittura esecuzione senza mai eccepire e/o contestare alcunché in merito.”
4.3 Con il quarto motivo d'appello, rubricato “RIFORMA DEL CAPO SULLE SPESE DI PRIMO GRADO IN IPOTESI DI ACCOGLIMENTO DEL GRAVAME”, l'appellante ha chiesto, in caso di riforma della sentenza impugnata, anche la riforma del capo inerente alle spese di lite, in applicazione del principio di soccombenza.
5. I motivi di impugnazione sono tutti infondati e vanno pertanto rigettati.
5.1 Il primo motivo di doglianza va disatteso in quanto il Tribunale ha correttamente respinto l'eccezione di incompetenza per valore. La motivazione del giudice è, sul punto, del tutto condivisibile e coerente con la ricostruzione dei fatti, essendo indubitabile che l'impugnata delibera concernesse esclusivamente il criterio pagina 7 di 11 di riparto adottato per la suddivisione delle spese da affrontare in occasione della riparazione della terrazza. Ed invero gli attori condomini non agivano per sentir dichiarare l'inesistenza del loro obbligo di pagamento in relazione a un importo quantificato in sede di riparto e approvato dall'assemblea, ma solamente per sentir dichiarare l'invalidità della deliberazione assembleare con riferimento all'approvazione delle modalità di riparto, come chiaramente si evince dalla lettura del relativo verbale che testualmente recita: “Dopo ampia discussione in merito al tipo di riparto delle opere necessarie per l'eliminazione delle infiltrazioni provenienti dal Terrazzo di proprietà dei Sigg.ri l'amministratore chiede all'assemblea di Parte_11 esprimersi sulla modalità di riparto della spesa che il Condominio dovrà affrontare”. Alcuna decisione risulta assunta in ordine alla quantificazione della spesa: vero è che i votanti favorevoli alla ripartizione della spesa per 1/3 a carico dei proprietari esclusivi del lastrico e per i 2/3 a carico di tutti i condomini avevano contestualmente espresso una preferenza sulla soluzione più costosa di uno dei due preventivi precedentemente trasmessi, ma è altresì vero che, come espressamente indicato a verbale, “Per quanto concerne il Preventivo già trasmesso i Condomini si impegnano a far pervenire all'Amministratore altri preventivi sulla base del Computo Metrico già trasmesso dal Geom. entro e non oltre il 16/05/2022”, con CP_3
l'ulteriore espressa previsione che “I Preventivi che perverranno saranno trasmessi a tutti i Condomini e l'affidamento dell'appalto sarà affidato sulla base della votazione (tramite mail)”, circostanza poi effettivamente verificatasi come si evince dalla mail in data 16.6.2022 (doc. 26 fascicolo attoreo di primo grado) con la quale venivano trasmessi dall'amministratore ai condomini “i preventivi pervenuti in studio”, a dimostrazione dell'assenza di approvazione, da parte dell'assemblea, di specifiche somme o importi determinati in merito ai lavori di rifacimento del terrazzo idonei a supportare l'eccezione di incompetenza per valore sollevata dal CP_3
Ne deriva che oggetto della controversia è costituito appunto dalla validità o meno della delibera assembleare in relazione al criterio di riparto della spesa, il cui effettivo ammontare venne infatti quantificato solo nell'ottobre 2022 (cfr. preventivo in data 18.10.2022 e relativo riparto
- docc. 27 e 28 fascicolo attoreo di primo grado). A tacere del fatto che, anche a voler dar credito alla tesi dell'appellante, ai fini della determinazione della competenza per valore, in caso di domanda di impugnazione di un condomino volta a contestare il quantum della sua partecipazione alle spese condominiali, il valore della controversia, secondo la più recente giurisprudenza, non va determinato con riferimento all'importo del contributo alle spese dovuto dal singolo condomino in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, ma sulla base dell'intero ammontare della spesa risultante dal riparto approvato dall'assemblea, operando la pronuncia caducatoria nei confronti di tutti i condomini. (cfr. Cass. n. 19250/2021; Cass. n. 9068/2022; Cass. n. 36013/2023).
5.2 Parimenti infondato è il secondo motivo di gravame. Va preliminarmente dichiarata l'inammissibilità del doc. n. 3, riguardante asserite proiezioni verticali della terrazza a livello ricadenti su unità di altri condomini, in quanto documento prodotto da parte appellante solo nel presente giudizio, dovendosene in ogni caso rilevare l'assoluta inconsistenza probatoria trattandosi di una rielaborazione priva di qualsivoglia ufficialità e altresì priva dell'indicazione di criteri di riferimento e di redazione oggettivi e verificabili, come correttamente osservato dalla difesa di parte appellata che ne ha chiesto l'espunzione, contestandone in ogni caso la rilevanza probatoria. pagina 8 di 11 Quanto al profilo della tardività della produzione, deve trovare applicazione il “nuovo” testo dell'art. 345 c.p.c., comma 3, siccome modificato col D.L. n. 83 del 2012, a mente del quale, nel giudizio di appello, “Non sono ammessi nuovi mezzi di prova e non possono essere prodotti nuovi documenti, salvo che la parte dimostri di non aver potuto proporli o produrli nei giudizio di primo grado per causa non imputabile”. Detta formulazione è quella che trova applicazione, in difetto di una disciplina transitoria ed in virtù del principio tempus regit actum, per tutte le impugnazioni relative a sentenze di primo grado pubblicate dal trentesimo giorno successivo a quello di entrata in vigore della L. n. 134 del 2012, di conv. del cit. D.L. n. 83, e, cioè, dal giorno 11 settembre 2012 (Cass. 14 /03/2017 n. 6590). Quindi, nella specie, poiché la sentenza dei Tribunale di Varese risulta pubblicata il 18.4.2024, la Corte non può che attenersi al dettato normativo applicabile ratione temporis, svincolando l'ammissione del documento dal criterio di indispensabilità dello stesso ai fini della decisione della causa, come invece pretenderebbe parte appellante, che ha totalmente omesso di (finanche) allegare il verificarsi di una “causa non imputabile”, ossia il caso fortuito o la forza maggiore, che le avrebbe reso impossibile produrre in precedenza il documento 3. Ciò posto, è opportuno osservare come sia del tutto pacifico e incontestato che la proprietà e l'uso esclusivo della terrazza a livello oggetto di causa siano in capo ai soli signori e Parte_8
, non trattandosi pertanto di bene di proprietà o uso comune, con conseguente Parte_9 inapplicabilità del pur invocato art. 9 del Regolamento condominiale che riguarda le sole parti comuni del . CP_3
Inoltre, contrariamente a quanto sostenuto da parte appellante, tale terrazza non costituisce
“un'unica copertura” ¹, con conseguente applicazione dell'art. 1123 c.c., ma una terrazza a livello (equiparabile a un lastrico solare agli effetti del concorso alle spese di riparazione²) posta sulla sommità di una parte del fabbricato che copre unicamente le unità immobiliari al di sotto della stessa, ricomprese nella sua proiezione verticale. Dalla documentazione fotografica prodotta in primo grado dagli odierni appellati (docc. 22-25) si evince chiaramente come la terrazza scoperta funga da copertura per una parte soltanto dell'edificio sottostante, ricompreso nella sua proiezione verticale. L'affermazione del appellante, peraltro di non agevole comprensione, secondo la CP_3 quale “la copertura in questione presenta - senza soluzione di continuità - elementi di inclinazione e sporgenze che fuoriescono dalla sagoma dell'edificio”, non solo non trova riscontro nella documentazione anche fotografica in atti, ma neppure sarebbe idonea a far ritenere che la terrazza oggetto di causa costituisca un elemento accidentale sporgente dalla facciata e non portante della struttura del fabbricato, dal momento che la stessa svolge, come si evince dagli atti di causa, l'evidente funzione di copertura e protezione di una parte dell'edificio condominiale, caratteristica questa che costituisce, appunto, la ratio dell'art. 1126 c.c. secondo cui l'obbligo dei condomini dell'edificio, cui il lastrico solare (o la terrazza a livello) serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso, trova fondamento nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti. Tale norma, secondo consolidata giurisprudenza, trova applicazione proprio quando un condomino abbia l'uso esclusivo del terrazzo a livello e quest'ultimo non serva da copertura a tutte le unità immobiliari costituenti il (cfr. Cass. n. 6889/2009). CP_3
La Cassazione ha sul punto altresì chiarito, con consolidato orientamento giurisprudenziale, che
“L'art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, “tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, si riferisce a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 6 – 2, 10/05/2017, n. 11484 ; Cass. Sez. 2, 04/06/2001, n. 7472 ; Cass. Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542 ; Cass. Sez. 2, 16/07/1976, n. 2821 del Cass. Sez. 2, 29/01/1974, n. 244). L'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio (come ipotizza il ricorrente), ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. Del resto, è pressoché inevitabile che la terrazza a livello
o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l'edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l'art. 1126 c.c., non avrebbe alcuna pratica applicazione.” (cfr. Cass. n. 18045/2020).
5.3 Anche il terzo motivo di gravame non può trovare accoglimento. La censura in merito all'erronea valutazione della portata dell'asserito accordo transattivo è manifestamente infondata e, in ogni caso, inconferente ai fini del decidere. La mera lettura del verbale assembleare esclude in radice sia la ritenuta sussistenza di un accordo transattivo sia il suo recepimento in termini di deliberato da parte dell'assemblea. Si legge infatti: “A fronte dell'esito della votazione, nel senso di buon accordo fra i Condomini la ditta M.C. S.r.l. qui rappresentata dal Sig. e la Sig.ra a buon esito dei Pt_12 CP_4 lavori che verranno eseguiti rinunciano sin d'ora a qualsiasi richiesta di danni odierni e futuri al Condominio per le infiltrazioni sino ad oggi verificatesi a causa del terrazzo all'interno dei propri immobili. Il tutto a condizione che i lavori vengano eseguiti entro e non oltre 30 Settembre 2022”. A tacere del fatto che, a fronte di una mera dichiarazione unilaterale fatta dai due condomini, non si ha contezza dell'avveramento della condizione alla quale era subordinata la loro rinuncia a richieste risarcitorie, avendo il meramente allegato che “alla relativa CP_3 approvazione in sede assembleare seguiva l'adempimento degli accordi assunti stante l'avvio dei lavori concordati”, resta il fatto che, come correttamente osservato dalla difesa degli appellati, non è dato comprendere in che modo tale dichiarazione possa incidere sull'oggetto dell'odierno giudizio. Anche a voler ammettere che i lavori siano stati tempestivamente eseguiti, tale circostanza non può infatti determinare la cessazione della materia del contendere che è e resta la legittimità del criterio di riparto delle spese di rifacimento del terrazzo.
5.4 Il quarto e ultimo motivo di gravame, riguardante la liquidazione delle spese di lite effettuata dal Tribunale, resta assorbito dalla ritenuta infondatezza dei precedenti motivi di appello.
pagina 10 di 11 6. Al rigetto dell'impugnazione consegue, in base al principio di soccombenza, la condanna dell'appellante a rifondere alla controparte le spese di lite che si liquidano, come da dispositivo, ex D.M. 55/2014 (modificato con D.M. 147/2022), tenuto conto del valore indeterminato della controversia - avuto riguardo all'oggetto e alla bassa complessità della stessa (scaglione da € 26.001,00 a € 52.000,00 ex art. 5, co. 6 D.M. cit.) - e in applicazione dei parametri medi per tutte le fasi, salvo che per la fase di trattazione, secondo parametro minimo, in assenza di attività istruttoria. Segue, infine, la declaratoria della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo pari al contributo unificato, ex art. 13 c. 1-quater del D.P.R. del 30/05/2002 n. 115, come modificato dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dal contro Controparte_3 Controparte_1 Pt_2
e
[...] Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 avverso la sentenza del Tribunale di Varese n. 429/2024, pubblicata Parte_7 in data 18.04.2024, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna l'appellante al pagamento in favore della controparte delle spese del grado, che liquida -ai sensi del D.M. 147/2022- in complessivi € 8.469,00 di cui € 2.058,00 per la fase di studio della controversia, € 1.418,00 per la fase introduttiva, € 1.523,00 per la fase di trattazione ed € 3.470,00 per la fase decisionale, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 7/10/2025.
Il Presidente estensore dott.ssa Laura Sara Tragni
pagina 11 di 11 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Cfr. pag. 8 atto dell'atto di appello ² Cass. n. 35316/2021 pagina 9 di 11