REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello, Prima Sezione civile, riunita in camera di consiglio e così composta: dott.ssa Anna Maria Raschellà Presidente dott.ssa Adele Foresta Consigliere dott.ssa Alessandra Petrolo Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 331/2020 RGAC, vertente:
TRA
(c.f.: ), nata a Parte_1 C.F._1
Crotone il 2.4.1949, elettivamente domiciliata in Crotone, Via Firenze n. 171, presso lo studio professionale dell'avv. Gregorio Riolo, che la rappresenta e difende, giusta procura in calce all'atto di appello;

Appellante
E

Controparte_1
Appellata non costituita
Conclusioni delle parti:
PER L'APPELLANTE “Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Catanzaro, contrariis rejectis, ed in accoglimento del proposto gravame per i motivi tutti esposti, riformare la sentenza del Tribunale di Crotone impugnata n. 835/2019, Repert. n.
1103/2019 del 08/ 07/2019, pubbl. il 26/06/ 2019 a conclusione del giudizio rubricato al
n. 2161/2018 di R.G. promosso dalla Sig.ra nei Parte_1 confronti della Sig.ra non notificata e per l'effetto: Controparte_1
Nel merito:
1) pronunciare sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. che tenga luogo del contratto definitive di cui al contratto preliminare inter partes in data 10 maggio 1999
1 e per l'effetto trasferire alla sig.ra ora la proprietà dell'immobile Controparte_1 composto di soggiorno, cucina e bagnetto di servizio al prima piano, due camere letto e bagno al secondo piano c mansarda (due locali con terrazzino) al terzo piano, sito nella
Frazione Papanice del Comune di Crotone (KR), Piazzale Conca d'Oro (già Corso
Mazzini n. 50), confinante con proprietà , con proprietà Persona_1 CP_2
e con strada di accesso, salvo altri, immobile che, a seguito di denuncia di variazione, e riportato a! Catasto Fabbricati del Comune di Crotone esattamente in ditta alla signora
al foglio 29, particella n. 113, sub 8, Piazzale Conca D'oro Parte_1
n.8, piano 1-2-3, cat. A/4, cl. 01, vani 6, sup.Cat. Tot. Mq. 121, escluse aree scoperte mq.109, rc.Eu. 151,84, ubicato in Papanice;

2) emettere ogni altra pronuncia o statuizione comunque connessa o dipendente dalle domande che precedono;

3) con vittoria delle spese e dei compensi dei due gradi di giudizio, oltre accessori come per legge, con distrazione ex art. 93 c.p.c. in favore del sottoscritto procuratore”.
RILEVATO IN FATTO
1. I fatti di causa e la vicenda processuale di primo grado sono così esposti nella sentenza impugnata:
“Con atto di citazione ritualmente notificato, ha Parte_1 convenuto in giudizio al fine di ottenere una pronuncia, ai sensi Controparte_3 dell'art 2932 c.c., per la produzione degli effetti del contratto definitivo non concluso.
Ha dedotto, in fatto, di avere stipulato in data 10.05.1999, con l'odierna convenuta, contratto preliminare di vendita avente ad oggetto il fabbricato, sito nella frazione Papanice del Comune di Crotone, in corso Mazzini n. 50.
Ha dedotto di avere immediatamente immesso nel possesso dell'immobile
l'odierna convenuta e che, ciò nonostante, non sarebbe mai stato stipulato il relativo contratto definitivo.
Ha ritenuto in diritto fondata la domanda formulata, tenuto conto dell'inadempimento del promissario acquirente a provvedere stipula del definitivo.
La causa è stata trattenuta in decisione in data odierna, a seguito di discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c.”.
Con sentenza n. 835 del 2019, pubblicata il 26 giugno 2019, il Tribunale di Crotone ha rigettato la domanda formulata da parte attrice volta ad ottenere il trasferimento
2 coattivo del bene ai sensi dell'art. 2932 c.c., ritenendo insussistenti i presupposti per l'accoglimento della stessa.
In particolare, il Tribunale ha osservato che non risulta contenuta nel preliminare né successivamente prodotta in giudizio, alcuna documentazione di attestazione della concessione edilizia.
Al riguardo il Tribunale ha richiamato l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità secondo cui, “in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi dell'art 40 della legge 28 febbraio
1985, n. 47, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 cod. civ. non solo qualora l'immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione), ma anche quando l'immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria”.
Avverso tale decisione ha proposto appello Parte_1 censurando la sentenza impugnata nella parte in cui ha escluso la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 2932 c.c., assumendo che il Tribunale avrebbe erroneamente valutando la documentazione in atti.
A sostegno delle proprie doglianze, l'appellante ha dedotto che: l'obbligo della menzione urbanistica è stato introdotto solo con la L. n. 47/1985; gli atti di compravendita stipulati anteriormente all'entrata in vigore di detta legge restano pienamente validi ed efficaci anche in assenza della menzione dei provvedimenti abilitativi;
l'art. 40 della L. n. 47/1985 ha introdotto l'obbligo delle menzioni in tutti gli atti di negoziazione immobiliare, prevedendo, tuttavia, una deroga per gli immobili la cui costruzione sia iniziata anteriormente all'1.09.1967, per i quali è sufficiente, in luogo della menzione del titolo edilizio, una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà attestante l'epoca di costruzione. Pertanto, gli immobili la cui costruzione risulti avviata in epoca anteriore al1'01.09.1967, sono liberamente commerciabili, purché l'atto di compravendita contenga la suddetta dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, a prescindere dall'eventuale presenza di qualsivoglia abuso.
L'appellante ha sostenuto che, nel caso di specie, il giudice di primo grado ha omesso di considerare che tale dichiarazione sostitutiva risultava già inserita nell'atto pubblico di acquisto di dante causa dell'odierna appellante, rogato Persona_2
3 dal notaio dott. , e che pertanto sussistevano tutti i presupposti per la Persona_3 pronuncia costitutiva di trasferimento ai sensi dell'art. 2932 c.c..
Instaurato il contraddittorio, pur ritualmente citata in giudizio, Controparte_1 non si è costituita.
All'udienza del 6 maggio 2025, sostituita con il deposito di note di trattazione scritta, ex art. 127-ter c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
RITENUTO IN DIRITTO
2. Deve, preliminarmente, essere dichiarata la contumacia di Controparte_1 che, pur ritualmente citata, non si è costituita nel presente giudizio di appello.
3. Passando all'esame del merito, ha censurato la Parte_1 sentenza del Tribunale di Crotone nella parte in cui è stata rigettata la domanda proposta ai sensi dell'art. 2932 c.c., deducendo l'erroneità della valutazione delle risultanze documentali operata dal giudizio di primo grado.
L'appello è fondato e deve essere accolto per le ragioni che seguono.
Va preliminarmente ricordato che l'esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, disciplinata dall'art. 2932 c.c., presuppone l'inadempimento della parte obbligata a contrarre, secondo i principi generali che regolano l'esecuzione in forma specifica. Ne consegue che la parte che invoca tale tutela è gravata dell'onere di dimostrare l'inadempimento imputabile alla controparte, ai sensi dell'art. 1218 c.c..
Nel caso di specie, risulta provato l'inadempimento della sig.ra CP_1
obbligata alla stipula del contratto definitivo con l'odierna appellante, come
[...] risulta dalla documentazione prodotta in atti, e segnatamente: dalla lettera raccomandata dell'11.01.2018, a firma dell'Avv. Gregorio Riolo, contenente l'invito alla stipula del contratto definitivo e dal verbale notarile di constatazione della mancata comparizione di una delle parti (v. docc. nn. 2 e 3 allegati al fascicolo di primo grado).
Ciò posto, si osserva in diritto che l'art. 2932 c.c. attribuisce alla parte interessata alla stipula del contratto definitivo la possibilità di ottenere una pronuncia giudiziale avente effetti equivalenti a quelli del contratto non concluso, costituente titolo traslativo della proprietà.
Tra le condizioni richieste ai fini dell'applicazione dell'istituto¹, assume rilievo fondamentale la compatibilità della situazione di fatto e di diritto, al momento della domanda ex art. 2932 c.c., con gli effetti giuridici che il contratto preliminare prefigura e che la sentenza costitutiva è chiamata a realizzare coattivamente.
La sentenza ex art 2932 c.c., infatti, si fonda sul principio per cui la funzione propria della pronuncia costitutiva è quella di sostituire l'atto negoziale non concluso, e pertanto non può produrre effetti diversi da quelli che le parti avrebbero potuto validamente conseguire mediante la stipulazione del contratto, né effetti che eludano le norme di legge, di forma o contenuto disciplinanti l'autonomia negoziale.
Ne deriva che la domanda di esecuzione specifica deve essere corredata dalla documentazione contenente le dichiarazioni richieste a pena di nullità per la stipulazione del contratto di compravendita immobiliare che, in sintesi, sono individuabili nella dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia ai sensi dell'art. 17 della l. n. 47 del 1985 (che può essere contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio), nonché nelle menzioni catastali (precisamente l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie) richieste dall'art. 29, comma 1-bis l. n. 52 del 1985 (si veda, fra tutte, Cass. civ., Sez. II,
25/06/2020, n. 12654).
Secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, infatti, “In assenza della dichiarazione, nel contratto preliminare o in un atto successivamente prodotto in giudizio, degli estremi della concessione edilizia, ed in mancanza di allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione, il giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo di diritti reali su edifici o loro parti, prevista dall'art. 2932 c.c., perché l'art. 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, che richiede le predette dichiarazioni o allegazioni, a pena di nullità, per la stipulazione degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali (che non siano di servitù o di garanzia) relativi ad edifici o loro parti, indirettamente influisce anche sui presupposti necessari per la pronuncia della sentenza di cui all'art. 2932 c.c., che, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale
a) chiara predeterminazione, già in seno al preliminare, dell'oggetto del definitivo (cfr. Cass. civ. n. 952 del 2013); b) l'obbligo di contrarre deve essere incondizionato e attuale (cfr. Cass. civ. n. 22343 del 2019); c) necessità di conservare l'assetto di interessi prefissato nel preliminare in coerenza con il collegamento strutturale e funzionale tra lo stesso e il definitivo (cfr. Cass. civ. n. 18050 del 2012).
5 dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti” (cfr. Cass. civ. n. 1505 del 2018).
Tuttavia, i principi appena richiamati devono essere coordinati con la disciplina prevista dall'art. 40 della L. 47/1985, il quale, nella parte di interesse, stabilisce che “(…)
Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967 (…)”.
La Suprema Corte ha altresì chiarito che “In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, la dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo ex art. 40 della l. n. 47 del 1985, attestante che l'opera è stata realizzata in data anteriore al 1° settembre 1967, non costituisce un presupposto della domanda, bensì una condizione dell'azione, che può intervenire anche in corso di causa e altresì nel corso del giudizio d'appello, purché prima della relativa decisione” (cfr., tra molte, Cass. civ.
n. 6684 del 2019; in senso conforme, Cass. civ., sez. un., n. 23825 del 2009).
Nel caso di specie, risulta documentalmente provato che l'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita è stato edificato in epoca anteriore al 1° settembre
1967.
L'odierna appellante ha, infatti, prodotto il contratto di compravendita stipulato in data 7 maggio 1996 con il proprio dante causa, sig. , nel quale - all'art. Persona_2
5 – si legge testualmente: “la parte venditrice, ai sensi e per gli effetti degli articoli 40 e
41 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 dichiara che la costruzione dell'immobile oggetto del suddetto trasferimento è stata iniziata in epoca anteriore al 1° settembre l967 e che in merito non sono stati mai adottati, né risultano pendenti provvedimenti sanzionatori di cui all'articolo 41 della l legge n. 1150/1942 e successive modificazioni”.
Va altresì osservato che, in ogni caso, l'appellante ha integrato in grado di appello il materiale probatorio, mediante propria dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (cfr. attestazione del 5 febbraio 2020, allegata in atti), per mezzo della quale ha dato espressamente atto che “La costruzione del fabbricato oggetto del richiamato contratto preliminare di compravendita, oggi riportato al Catasto Fabbricati del Comune di
6 Crotone esattamente in ditta alia signora al foglio 29, Parte_1 particella n. 113, sub 8, Piazzale Conca D'oro n.8, piano 1-2-3, cat. A/4, cl. 01, vani 6, sup.Cat. Tot. Mq. 121, escluse aree scoperte mq.109, rc. Eu. 151,84, ubicato in
Papanice, è stata iniziata in epoca anteriore al 1 o settembre 1967 e che in merito non sono stati mai adottati, ne risultano pendenti provvedimenti sanzionatori di cui all'articolo 41 della Legge n. 1150/1942 e successive modificazioni per come dichiarato nell'atto pubblico di acquisto del medesimo immobile da l dante causa Sig.
a rogito Notar , del 27.5.1996 ai nn. Reg. Gen. Persona_4 Persona_3
37326 - Reg. Part. 11952 (DOC. 2); ne sono a conoscenza della sottoscritta provvedimenti sanzionatori di cui all'articolo 41 della Legge n. 1150/1942 eventualmente adottati e/o pendenti relativamente al medesimo immobile dalla data del richiamato atto pubblico sino ad oggi”.
Tale produzione, come detto, deve ritenersi ammissibile anche in questa fase di giudizio. Secondo l'interpretazione della giurisprudenza maggioritaria, infatti, la produzione della documentazione necessaria a pena di nullità per la stipula del definitivo
è considerata una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c., il che “giustifica la sua acquisizione, anche officiosa, in forza dei poteri del giudice di cui all'art. 213 c.p.c., sottraendosi al principio dispositivo proprio del processo civile” (si veda, fra le altre,
Cass. civ., Sez. II, 12/12/2023, n. 34679).
Alla luce di quanto esposto, deve ritenersi che sussistano tutti i presupposti per l'emanazione della sentenza costitutiva ex art 2932 c.c..
Risultano, infatti, integrati tutti i requisiti richiesti per l'emissione della sentenza sostitutiva del contratto definitivo, senza che ciò comporti la realizzazione di effetti diversi o più ampi rispetto a quelli che le parti avrebbero potuto validamente conseguire mediante la stipulazione del relativo atto notarile.
Va, inoltre, rilevato che la stipulazione del contratto definitivo è diretta a formalizzare una situazione sostanziale già pienamente realizzata, atteso che la promissaria acquirente risulta nel possesso dell'immobile sin dal 1999 - anno di stipulazione del contratto preliminare e ha corrisposto integralmente la somma pattuita, come dalla stessa promittente venditrice, odierna appellante, dichiarato nei propri scritti difensivi.
In ragione delle considerazioni che precedono, l'appello deve essere accolto, con conseguente riforma della sentenza di primo grado e, per l'effetto, va disposto il trasferimento della proprietà, in capo a del corpo di fabbricato, Controparte_1
7 ubicato nella Frazione Papanice del Comune di Crotone (KR), al Corso Mazzini n.50, confinante con proprietà di , con proprietà di e con Persona_1 CP_2 strada di accesso, riportato al Catasto Fabbricati del Comune di Crotone, a seguito di denuncia di variazione, al foglio 29, particella n. 113, sub 8.
4. l'accoglimento dell'appello impone una nuova regolamentazione delle spese di lite che seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo facendo riferimento ai parametri medi stabiliti dal D.M. 147/2022 per le controversie civili per lo scaglione relativo al valore della controversia (e, quindi, rientrante nello scaglione da euro 5.001,00 ad euro 26.000,00) e all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito per parte appellante e con applicazione dei valori minimi in ragione della non particolare complessità della causa.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza Parte_1 del Tribunale di Crotone n. 835/2019, pubblicata il 26 giugno 2019, ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:

1. dichiara la contumacia di Controparte_1

2. accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, trasferisce ai sensi dell'art. 2932 c.c. in favore della sig.ra la Controparte_1 proprietà dell'immobile ubicato nella Frazione Papanice del Comune di Crotone (KR), al Corso Mazzini n.50, confinante con proprietà di , con proprietà di Persona_1
e con strada di accesso, riportato al Catasto Fabbricati del Comune di CP_2
Crotone, a seguito di denuncia di variazione, al foglio 29, particella n. 113, sub 8;

3. ordina la trascrizione come per legge con esonero di responsabilità per il
Conservatore dei Registri Immobiliari competente per territorio;

4. condanna parte appellata al pagamento, in favore di parte appellante delle spese di lite, che si liquidano: per il giudizio di primo grado in € 2.540,00 per onorari e, per il presente giudizio, in € 374,43 per spese ed € 2.906,00 per onorari, oltre rimborso forfettario delle spese generali, IVA e CPA, se dovute, come per legge, con distrazione ex art. 93 cpc, in favore del difensore di parte appellante.
Così deciso nella camera di consiglio della Corte di Appello di Catanzaro, Prima
Sezione Civile, tenutasi da remoto il 29.10.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
8 dott.ssa Alessandra Petrolo
dott.ssa Anna Maria Raschellà
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