r.g. 194/2023
n. 194/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce – Sezione 2a civile – composta dai Signori:
1) Dott. TO CO PO - Presidente
2) Dott.ssa Consiglia Invitto - Consigliere
3) Dott. UG LI - Giudice Ausiliario Estensore sciogliendo la riserva di cui all'udienza del 13 Ottobre 2024 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 194/2023 R.G., promossa da
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
), (c.f. ), (c.f. C.F._2 Parte_3 C.F._3 Parte_4
), (c.f. C.F._4 Parte_5
), (c.f. ), C.F._5 Parte_6 C.F._6 [...]
(c.f. ), tutti rappresentati e difesi dall'avv. Parte_7 C.F._7
CO ZO
APPELLANTI
contro
(c.f.: , rappresentata e difesa dagli Avv.ti Controparte_1 C.F._8
AT NI e LV De ON;

APPELLATA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso a mezzo note di trattazione depositate per l'udienza di precisazione delle conclusioni del 15 Ottobre 2024, da intendersi qui riportate.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
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Con atto iscritto a ruolo il 17.01.2020 e , Parte_1 Parte_2 Parte_4 Parte_8
e , citavano Parte_5 Parte_9 Parte_6 CP_1
a comparire dinanzi al Tribunale di Lecce. Legittimandosi come proprietari esclusivi e/o
[...]
usufruttuari, fin dal 1989, di appartamenti facenti parte del complesso edilizio nel Parte_10
Comune di Santa Cesarea Terme, riferivano come detto complesso fosse servito da una retrostante area di pertinenza destinata a parcheggio, per accedere alla quale esercitavano il passaggio, pedonale e carrabile, su una fascia di terreno, sistemata con un battuto di cemento, identificata dalla particella 631
del foglio 30, facente parte del lotto di proprietà di area di parcheggio altrimenti Controparte_1
interclusa. Precisavano come nell'ultimo periodo la proprietaria impedisse loro l'esercizio di tale passaggio e che in precedenza essa avesse promosso dinanzi alla Sezione di Maglie del Tribunale di
Lecce una azione di accertamento negativo della servitù di passaggio nei confronti del Parte_10
Detta azione si concludeva con la sentenza n. 1259/2014 con la quale il Tribunale adito
[...]
accoglieva la domanda principale e dichiarava inammissibile la domanda riconvenzionale esperita dal per l'accertamento della intervenuta usucapione della servitù di passaggio per difetto di Parte_10
legittimazione processuale dell'amministratore condominiale, riconoscendola ai singoli condomini.
Anche la Corte di Appello, adita per la riforma di tale sentenza, la confermava rigettando l'appello,
rendendosi necessario anche il ricorso in Cassazione, ancora pendente alla data della citazione. Pertanto,
gli attori introducevano il nuovo giudizio per accertare e dichiarare costituita in loro favore la servitù di passaggio sulla fascia di terreno di proprietà di particella 631 del foglio 30; in Controparte_1
subordine, chiedevano, previo accertamento della interclusione dell'area retrostante di parcheggio, concedersi il passaggio pedonale e carrabile coattivo. Vittoria per le spese.
Si costituiva in giudizio eccependo l'inammissibilità della domanda di Controparte_1
costituzione per usucapione per intervenuto passaggio in giudicato mancando la specifica impugnazione in appello della sentenza di primo grado che aveva statuito la inesistenza della richiesta servitù. Precisava come il non avesse svolto alcuna censura sia sulla confermata Parte_10
inammissibilità di domanda ed eccezione di usucapione della servitù, sia sul confermato accoglimento della domanda di negatoria servitutis da essa proposta, con conseguente formazione del CP_1
giudicato su entrambi i punti. Pertanto, concludeva per la declaratoria di inammissibilità e comunque per il rigetto delle domande, con condanna degli attori sia al pagamento delle spese di lite sia al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c. per aver agito in giudizio con colpa grave.
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Ha spiegato intervento volontario in causa altra proprietaria di unità Parte_7
abitativa nell'immobile condominiale, aderendo alla richiesta ed alla tesi della sussistenza dei presupposti per l'acquisto per usucapione della servitù di passaggio dedotta in giudizio, così
rassegnando le medesime conclusioni formulate dagli attori.
La causa, giudicata matura per la decisione senza istruttoria, veniva a tal fine riservata all'udienza del
22.06.2022, previa precisazione delle conclusioni.
Con sentenza n. 199 del 25.01.2023 il Tribunale di Lecce dichiarava inammissibili e, comunque,
rigettava tutte le domande dei condomini attori, condannando gli stessi al pagamento, in solido, sia delle spese di lite sia dell'ulteriore somma di €. 3.000,00 per aver agito in giudizio con colpa grave.
La sentenza vieni qui impugnata da e , Parte_1 Parte_2 Parte_4 Parte_8
secondo i Parte_5 Parte_6 Parte_7
quali il Tribunale avrebbe errato nell'estendere ai singoli condòmini il giudicato sostanziale formatosi
– per l'altro giudizio, conclusosi con la sentenza n. 1259/2014 del Tribunale di Maglie e confermata in appello – tra il e la In ogni caso, gli appellanti insistono nel ritenere Parte_10 CP_1
sussistenti i presupposti per il riconoscimento in loro favore della servitù di passaggio negata dalla sentenza ed oppongono inoltre, specificamente, la condanna per aver agito con colpa grave.
Concludono per l'accoglimento delle conclusioni già formulate in primo grado, non senza insistere per l'ammissione di prove orali, consulenza tecnica ed acquisizioni documentali. Con vittoria per le spese del doppio grado di giudizio.
Si è costituita resistendo all'appello che, opponendo tutte le avverse deduzioni, Controparte_1
peraltro riportando le parti degli atti di acquisto degli appellanti al fine di escludere alcuna titolarità sull'area di parcheggio retrostante l'immobile ha chiesto la declaratoria di CP_2
inammissibilità e comunque il rigetto di tutti i motivi di appello, nuovamente insistendo, oltre che per la condanna degli appellanti al pagamento delle spese di lite, anche per la loro condanna per aver agito con colpa grave.
All'udienza del 15.10.2024 la causa è passata in decisione, previa precisazione delle conclusioni delle parti a mezzo note di trattazione scritta.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di appello si deduce l'inopponibilità agli appellanti della sentenza resa nel
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procedimento pendente tra il e 1.1. La sentenza impugnata Parte_10 Controparte_1
sarebbe errata per aver ritenuto che la sentenza n. 1259/2014 del 18.03.2014 resa dal Tribunale di
Lecce – Sez. Maglie, passata in giudicato in ordine all'accoglimento della domanda principale, faccia stato, oltre che nei confronti del Condominio, anche nei confronti di ciascun condomino, con le domande riconvenzionali di usucapione e/o costituzione coattiva della servitù (benché dichiarate erroneamente inammissibili) assorbite e superate dall'accoglimento della domanda principale della
(di negazione della servitù). CP_1
Gli appellanti sostengono che, presupposta la diversa soggettività tra (ente di gestione) Parte_10
e ciascun condomino, questi rimangono titolari dei diritti esclusivi quale il diritto di proprietà sulle cose comuni;
sicché nei giudizi aventi ad oggetto diritti reali, la legittimazione attiva del Parte_10
può trovare fondamento soltanto nel mandato conferito all'amministratore da ciascuno dei partecipanti alla comunione, non già attraverso il meccanismo deliberativo assembleare (ad eccezione della ipotesi di voto deliberativo unanime di tutti i condomini). Per tal ragione, la sentenza emessa nei confronti del in persona del suo amministratore non farebbe stato nei Parte_10
confronti dei singoli condomini.

1.2. Peraltro, la sentenza resa dal Tribunale di Maglie non avrebbe svolto alcun accertamento sul diritto vantato dai condomini, senza alcun riferimento alla specifica domanda (di acquisto per usucapione e costituzione coattiva della servitù di passaggio per interclusione), giudicata inammissibile per difetto di legittimazione attiva dell'amministratore. Anche per tal ragione, quel giudicato non poteva esplicare effetti diritti nei confronti di terzi – i condomini – titolari uti singuli
della situazione sostanziale dedotta in giudizio.

2. Con il secondo motivo di appello si censura la sentenza impugnata per aver omesso di valutare che tutti i condomini sarebbero titolari del diritto ad un proprio posto auto nell'area retrostante l'edificio condominiale che sarebbe raggiungibile esclusivamente dal passaggio carrabile insistente sul fondo della La sentenza avrebbe erroneamente ritenuto quello di specie un vantaggio CP_1
strettamente e meramente personale (commoditas) e non già un vero e proprio diritto di parcheggiare su area comune ma di pertinenza dei singoli condomini. Invece, si assume che la servitù di passaggio sarebbe stata domandata in giudizio non soltanto per raggiungere l'area destinata a parcheggio, ma per la “utilità” del poter godere (o godere meglio) il proprio bene (gli appartamenti); sicché l'utilità
sarebbe strettamente legata al fondo (appartamento), come si evincerebbe in alcuni atti notarili in cui
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si collega all'abitazione l'uso del posto macchina.

3. Con il terzo motivo di appello ci si duole per aver il Primo Giudice ritenuto infondata la domanda di costituzione coattiva rilevando mancante la interclusione. Nella fattispecie ricorrerebbe, invece,
l'ipotesi della interclusione relativa, poiché l'accesso alla pubblica via risulterebbe disagevole o dispendioso. In ogni caso, l'area della che si vorrebbe gravare della servitù non subirebbe CP_1
alcun disagio, atteso che essa è sempre stata utilizzata proprio come stradone di passaggio.

4. Con ultimo ed autonomo motivo gli appellanti censurano, nella sentenza impugnata, la condanna al pagamento di €. 3.000,00 per aver agito con colpa grave. Si assume che le domande processuali non fossero manifestamente infondate, che non avessero pacifica soluzione giurisprudenziale e che al momento della loro proposizione pendesse ancora in Cassazione il ricorso avverso la sentenza di appello confermativa di quella resa dal Tribunale di Maglie.

5. Passando ad esaminare il primo motivo di appello, la Corte lo giudica fondato.

5.1. La sentenza impugnata, correttamente richiamando la statuizione originariamente resa al
Tribunale di Lecce – Sez. Dist. Maglie, confermata in appello (sentenza n. 484/2017) e da ultimo in
Cassazione (n. 31392 del 14.10.2022), ha escluso l'esistenza di qualunque servitù di passaggio a carico della proprietà della ed a favore dell'area condominiale scoperta retrostante il CP_1
. Parte_10
La citata sentenza, in accoglimento del ricorso della ha dichiarato la inammissibilità della CP_1
domanda riconvenzionale del Condominio, domanda – quest'ultima – che anche la Cassazione ha rigettato.
La sentenza qui impugnata, invece, ha precisato come la declaratoria di inesistenza di qualsivoglia servitù a carico della proprietà della dichiarata con pronunzia passata in giudicato in difetto CP_1
di impugnazione in ordine della domanda principale, abbia fatto stato nei confronti non solo del
Condominio ma anche di ciascun condomino e che si tratti di giudicato sostanziale di merito, poiché le domande riconvenzionali (di usucapione e/o di costituzione coattiva della servitù) “…restavano logicamente assorbite e superate dall'accoglimento della domanda principale della
alla quale la legittimazione dell'amministratore non è posta in discussione…”. Parte_11

5.2. Si tratta di un passaggio motivazionale che la Corte non condivide.
Pur quanto la sentenza impugnata abbia richiamato il principio statuito dalla Suprema Corte (Sez. II,
19.10.2010, n. 21444) secondo cui il singolo condomino non viene privato della facoltà di agire a
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difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti l'edificio condominiale, con la conseguenza che egli sarebbe legittimato ad impugnare personalmente la sentenza emessa nei confronti della collettività
condominiale, a giudizio della Corte tale (mera) facoltà non è idonea a ritenere come passate in giudicato, in quanto assorbite, le statuizioni derivanti dalle domande riconvenzionali (di usucapione e/o di costituzione coattiva della servitù.
A riguardo, la stessa Suprema Corte ha recentemente precisato come l'individuazione dei limiti
(soggettivi ed oggettivi) del giudicato sostanziale presupponga proprio “…l'identificazione degli elementi costitutivi (soggettivi ed oggettivi) della domanda (personae, petitum e causa petendi)…”
(Sez. III, 06.05.2025, n. 11887; conformi, 14.12.2024, n. 32547 e n. 32545).
Sicché, non vi sono impedimenti a che i singoli condomini possano proporre autonomamente domande processuali a tutela dei propri diritti soggettivi reali, non interessati da statuizioni che hanno riguardato, invece, il Condominio, soggetto giuridico diverso. Tanto, in applicazione del principio più generale secondo cui la portata delle azioni reali, che incidono sul diritto (pro quota) o esclusivo di ciascun condomino, ne legittima pienamente l'interesse ad agire e contraddire (Cass., Sez. II,
16.10.2019, n. 26208).

5.4. Per tali ragioni, occorre giudicare la domanda formulata dagli attori di costituzione in loro favore della servitù di passaggio. Ed è quanto viene riservato ai successivi motivi di appello, come seguono.

6. La disamina di tali motivi non conduce, tuttavia, alla condivisione delle doglianze.

6.1. Il secondo motivo di appello non coglie nel segno.

6.2. Proprio il richiamo agli atti notarili di compravendita degli appartamenti da parte dei singoli condòmini, esclude la sussistenza di un loro “…diritto di parcheggio su area comune ma di pertinenza dei singoli appartamenti…”, come si legge nel motivo in esame.

6.2.1. A tal riguardo, la difesa dell'appellata ha riportato analiticamente nella propria “comparsa di costituzione e risposta” quanto di proprietà dei singoli condòmini – attori.
Ebbene, le relative note di trascrizione non fanno alcun cenno all'area di parcheggio retrostante quale pertinenza esclusiva delle abitazioni acquistate, bensì alla sola area antistante l'area condominiale,
indicata quale pertinenza dell'intero condominio;
dunque, di tutte le 36 unità abitative che lo compongono.

6.3. Non risulta alcun elemento che supporti la tesi, invocata dagli attori – appellanti, che l'area scoperta retrostante il sarebbe legata ad un qualche diritto a contenuto reale con le Parte_10
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singole unità abitative.

7. Anche le doglianze formulate con il terzo motivo di appello, secondo cui il Primo Giudice avrebbe errato nel non rilevare quantomeno la interclusione relativa dell'area retrostante l'immobile risultano infondate. CP_2

7.1. Il Giudice a quo ha ben precisato come la dedotta interclusione, quand'anche “relativa”, risulta smentita dalle previsioni progettuali, che qualificano l'area in parola come “area verde comune” e non già come “parcheggio” (e certo giammai appartenente a singole unità abitative).

7.2. Per mero tuziorismo, non può conferirsi giuridico rilievo ad ipotesi di possibili espropriazioni
(dell'area di proprietà della finalizzate a creare una pubblica viabilità tra le aree antistante CP_1
e retrostante il Condominio, trattandosi di valutazioni discrezionali riservate all'Ente Locale.

7.3. Non da ultimo, giova altresì precisare come la Corte, per le ragioni tutte sin qui esposte, non ritiene dover istruire il giudizio, come richiesto dall'appellante. Invero, prove orali o consulenza tecnica nulla aggiungerebbero al quadro già delineato attraverso le produzioni agli atti.

8. Il quarto ed ultimo motivo è riservato alla censura della sentenza nella parte in cui condanna gli appellanti per aver agito con colpa grave.

8.1. La Corte osserva come la sentenza motivi tale condanna in ragione della presenza del giudicato sulla domanda, pur riproposta dai singoli condòmini, che pertanto avrebbero intrapreso un'azione
“…contraria alle regole generali di correttezza e buona fede e tale da risolversi in un uso strumentale ed illecito del processo…”.
La Corte non condivide questa parte motivazionale e la statuizione conseguente. In effetti, le questioni sottoposte alla giustizia non erano del tutto pacifiche e finanche la legittimazione passiva tra e singoli condòmini a volte si presenta spigolosa. Parte_10
Peraltro, al momento della introduzione del presente giudizio, pendeva ancora il giudizio in
Cassazione avverso la sentenza di appello confermativa di quella resa dal Tribunale di Maglie di negazione della servitù.

8.2. Pertanto, in questa parte la sentenza impugnata va corretta.

9. Tale correzione comporta un accoglimento parziale e solo marginale dell'appello, con ciò
giustificandosi la compensazione per un terzo delle spese del presente grado di giudizio, gravando i residui due terzi sugli appellanti in ragione della maggiore soccombenza (si rimanda a Cass., III,
31.05.2021, n. 15102), spese che si liquidano in dispositivo.
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P.Q.M.


La Corte di Appello di Lecce, Sezione Seconda Civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto da e , , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
, , Parte_5 Parte_6 [...]
, nei confronti di avverso la sentenza n. Parte_7 Controparte_1
199/2023 del 25.01.2023 del Tribunale di Lecce, così provvede:
- accoglie l'appello per quanto di ragione e, per l'effetto, revoca la condanna gli attori e della condomina interventrice al pagamento, in solido tra loro in favore della convenuta CP_1
della somma di €. 3000,00 (ultimo capoverso del dispositivo);
[...]
- conferma quanto al resto l'impugnata sentenza;

- compensa tra le parti le spese del presente grado di giudizio nei limiti di un terzo, onerando del pagamento dei residui due terzi gli appellanti, in solido, spese che, determinate sul valore dichiarato della controversia, nell'intero liquida in €. 900,00 oltre spese generali, iva e cap, come per legge, da pagarsi in favore dei procuratori dichiaratisi distrattari
Così deciso in Lecce nella Camera di Consiglio del 2 Ottobre 2025.
Il Giudice Ausiliario Estensore Il Presidente
(UG LI) (TO CO PO)
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