REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA OTTAVA SEZIONE CIVILE
composta dai magistrati: dr.ssa Franca Mangano Presidente relatore dr. Guido Garavaglia Consigliere dr.ssa Caterina Garufi Consigliere Ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3821 Ruolo generale Affari Contenziosi dell'anno 2023, trattenuta in decisione all'udienza del 9.10.2025 all'esito di discussione ex art. 281 sexies co. 3, c.p.c., vertente

TRA
– (CF ), in persona Parte_1 P.IVA_1 del l.r.p.t., rappresentato dalla in persona dell'Amministratore Controparte_1 delegato, nonché l.r.p.t., elettivamente domiciliato in Roma (RM), Via Giambattista Vico n. 22, presso lo studio dell'Avv. Andrea Sabino, che lo rappresenta e difende giusta procura speciale allegata telematicamente all'atto di citazione in appello ai sensi dell'art. 83 c.p.c.
APPELLANTE

E

DI Controparte_2 [...]
, (C.F. ), deceduta in Roma in data 20.11.2022 CP_3 C.F._1
APPELLATI CONTUMACI

Oggetto: Appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma, n. 577/2023, emessa in data 12.01.2023 e pubblicata in data 13.01.2023 e non notificata – occupazione sine titulo –

CONCLUSIONI PER L'APPELLANTE Pt_1
r.g. n. 1 “Voglia l'On.le Corte d'Appello Adita, In parziale riforma della sentenza n. 577/2023, emessa in data 12.01.2023 e pubblicata in data 13.01.2023 dal Tribunale di Roma, Sezione II Civile, in persona dell'Ill.mo Giudice, dott. Persico, a definizione del procedimento di cui al R.G. n. 5064/2020 nel merito, in via principale condannare gli eredi collettivamente ed impersonalmente della sig.ra
a risarcire all' i danni da quest'ultimo subiti in conseguenza dell'illecita CP_3 Pt_1 occupazione, con corresponsione all e per esso alla delle somme dovute a Pt_1 Controparte_1 titolo di indennità di occupazione maturate dal 10.10.2013 sino all'effettivo rilascio o della sentenza per l'importo pari ad € 28.000,00 alla data del 31.10.2019, oltre quelle successive maturate e maturande, per un importo mensile pari ad € 400,00, ovvero per quella maggiore o minore somma che risulterà di giustizia, oltre interessi legali dalle singole scadenze mensili al saldo;
nel merito in via subordinata nella denegata ipotesi di rigetto della domanda, condannare gli eredi collettivamente ed impersonalmente della sig.ra a risarcire all' i danni da CP_3 Pt_1 quest'ultimo subiti in conseguenza dell'illecita occupazione, con corresponsione all' e per esso alla Pt_1 delle somme dovute a titolo di indennità di occupazione maturate dal 23.01.2020 Controparte_1 sino all'effettivo rilascio o della sentenza per l'importo pari ad € 14.000,00 alla data del 13.01.2023, oltre quelle successive maturate e maturande, per un importo mensile pari ad € 400,00, ovvero per quella maggiore o minore somma che risulterà di giustizia, oltre interessi legali dalle singole scadenze mensili al saldo;
; Con vittoria di spese e compensi di entrambi i giudizi.”

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione in appello, notificato il 13.07.2023, l' ha impugnato la Pt_1 sentenza del Tribunale di Roma, n. 577/2023, la quale, in accoglimento della domanda attorea, ha accertato l'occupazione sine titulo dell'immobile sito in Roma, alla via Impruneta n. 13 scala A, piano 1, int. 1, facente parte del patrimonio immobiliare dell' , da parte della convenuta contumace condannandola, per Pt_1 CP_3 l'effetto, al pagamento in favore della parte attrice della somma di € 10.000,00 a titolo di indennità di occupazione per i mesi da ottobre 2020 a gennaio 2023, oltre interessi legali decorrenti su ciascun importo mensile di € 400,00 non versato e fino al dì del soddisfo effettivo, nonché al pagamento delle spese di giustizia.
La vicenda origina dall'atto di citazione con cui l' - rappresentata da Pt_1 [...]
- ha chiesto di: accertare e dichiarare l'occupazione senza titolo, da Controparte_1 parte della convenuta, dell'immobile in oggetto dal mese di maggio 2005 o da altra data accertata;
condannare a riconoscere all' l'indennità di occupazione, CP_3 Pt_1 computata dall'inizio della condotta alla data dell'effettivo rilascio o della sentenza, per l'importo pari a 28.800,00 euro alla data del 31.10.2019 oltre quelle successive, ovvero pari ad altra somma ritenuta di giustizia;
condannare la convenuta a corrispondere la somma di 400,00 euro, o altra ritenuta di giustizia, per ogni mese successivo alla pubblicazione della sentenza sino all'effettivo rilascio dell'immobile; condannare, inoltre, la convenuta a risarcire all' ogni altro danno conseguente all'illegittima Pt_1 occupazione, ivi compreso il danno subito dall'Istituto per l'impossibilità di utilizzare il bene occupato.
A sostegno della domanda, parte attrice ha esposto che: a) l'immobile in questione è stato abusivamente occupato da a CP_3 decorrere dal maggio 2005, a seguito del ricovero in una casa di cura dell'originaria assegnataria, a cui la convenuta prestava assistenza Persona_1 dal 2000; b) il Tribunale di Roma aveva già emesso una sentenza (n. 21628/2013) resa tra le stesse parti e passata in giudicato, che accertava l'illegittima occupazione da r.g. n. 2 parte di dell'immobile in oggetto, con la conseguente condanna CP_3 della convenuta al rilascio del bene;
c) detto titolo esecutivo, tuttavia, nulla disponeva sul risarcimento del danno da illegittima detenzione, così rendendo necessaria l'attivazione di ulteriori tutele da parte dell' in relazione a tali richieste. Pt_1
Tanto premesso, l' ha dedotto che risulta debitrice, per Pt_1 CP_3 l'utilizzo dell'immobile di via Impruneta , 13 dal mese di ottobre 2019, della somma di 28.800,00 euro, per il mancato pagamento dell'indennità relativa al periodo di occupazione sine titulo dall'11.10.2013 - giorno successivo alla sentenza n. 21628/2013
- e fino al mese di ottobre 2019. L' ha inoltre dedotto che la rilevata occupazione Pt_1 sine titulo, non consentendo all'ente di ricavare alcun tipo di reddito, ha recato allo stesso un danno in termini di lucro cessante, quantificabile e determinabile in riferimento al valore locatizio di mercato dell'immobile. La parte convenuta non si è costituita in giudizio, sicché ne è stata dichiarata la contumacia.
Istruita documentalmente la causa, il Tribunale di Roma ha così deciso:
“Accoglie nei limiti di cui alla precedente motivazione la domanda di parte attrice e per l'effetto condanna convenuta contumace al pagamento in CP_3 favore di , in persona del legale Controparte_4 rappresentante pro-tempore, come rappresentato da in persona Controparte_1 del legale rappresentante pro-tempore, parte attrice, della somma di € 10.000,00 a titolo di indennità di occupazione per i mesi da ottobre 2020 a gennaio 2023, oltre interessi legali decorrenti su ciascun importo mensile di € 400,00 non versato e fino al dì del soddisfo effettivo, nonché al pagamento sempre in favore della suddetta parte attrice delle spese del presente giudizio liquidate in € 548,87 per esborsi ed in € 3150,00 per compensi di avvocato, oltre IVA e CPA come per legge e rimborso spese generali ex D.M. 55/2014”.

Il Giudice di primo grado in primo luogo ha affermato che, con la sentenza n. 21628/2013, il Tribunale di Roma ha rigettato la domanda accessoria di risarcimento e pagamento dell'indennità, in quanto la parte attrice, tollerando per molti anni l'occupazione senza titolo della convenuta, ha di fatto concorso nell'eventuale determinazione di danni da mancato ricavo dell'immobile. Inoltre, secondo la sentenza impugnata, l' non ha esposto con l'atto di citazione che non avrebbe Pt_1 CP_3 versato alcunché durante il periodo di occupazione successivo alla data di deposito della suddetta sentenza. Invero, il Tribunale rileva che la parte attrice ha atteso il decorso di diversi anni dalla data di deposito della sentenza per chiedere il pagamento dell'indennità di occupazione, con l'atto di citazione in rinnovazione notificato in data 23.10.2020, contribuendo così con la propria inerzia all'asserito danno da mancato ricavo. Pertanto, nonostante l'accertamento dell'occupazione senza titolo con la sentenza del 2013, il Giudice di primo grado ha ritenuto di poter accogliere le richieste risarcitorie avanzate dall'attore soltanto dalla data di notificazione dell'atto di citazione in rinnovazione (23.10.2020), introduttivo del relativo giudizio, momento in cui è cessata formalmente l'inerzia della parte attrice dopo la sentenza n. 21628/2013 del Tribunale di Roma, potendosi riconoscere il danno cd. “normale” da perdita di godimento solo da quella data. In ordine al quantum dell'indennità di occupazione, il Tribunale, riconosciuto in via equitativa l'importo mensile di € 400,00 (valore locativo di mercato) come richiesto r.g. n. 3 dalla parte attrice, ha stabilito a carico della parte convenuta contumace il pagamento, per il periodo da ottobre 2020 a gennaio 2023, dell'indennità totale di € 10.000,00 oltre interessi legali decorrenti da ciascuna indennità mensile di € 400,00 non versata fino al dì dell'effettivo soddisfo, nonché delle spese di lite. L' ha proposto appello, Pt_1 Controparte_4 notificato impersonalmente agli eredi di , deceduta il 20.11.2022, avverso CP_3 la sentenza del Tribunale di Roma, di cui ha chiesto, sulla base di tre motivi, la parziale riforma e concludendo nel senso riportato in epigrafe. La parte convenuta, pur ritualmente evocata in giudizio, non si è costituita, cosicché questa Corte ne ha dichiarato la contumacia all'udienza del 26.06.2025. Nella medesima udienza, la Corte ha avanzato proposta ai sensi dell'art. 185 bis c.p.c., con invito a rinunciare all'appello. Stante il mancato consenso dell'appellante, la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 09.10.2025, ove la Corte ha deciso ai sensi dell'art. 281 sexies co. 3 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Il primo e il secondo motivo di appello devono essere trattati congiuntamente in quanto connessi, poiché basati sulla contestazione della “inerzia” dell'Ente, come rilevata nella sentenza impugnata, e sottendendo entrambi all'esclusione della stessa, ovvero alla ricollocazione del suo dies ad quem, ai fini della rideterminazione, con riferimento all'art. 1227 c.c., dell'indennità di occupazione dovuta.
Con il primo motivo, l'appellante assume “occupazione sine titulo con decorrenza dall'11 ottobre 2013, o quantomeno dalla notifica del primo atto di citazione del 23 gennaio 2020”. Ad avviso dell'appellante, la sentenza sarebbe errata e meriterebbe di essere riformata, in primo luogo, nella parte in cui è stata collocata la decorrenza dell'occupazione e, di converso, stabilita la condanna al pagamento di CP_3 solamente dalla data di notificazione dell'atto di citazione in rinnovazione (23.10.2020), sull'erroneo assunto che da tale data è cessata formalmente l'inerzia della parte attrice dopo la sentenza n. 21628/2013 del Tribunale di Roma. Secondo l'appellante, infatti, la suddetta inerzia sarebbe stata determinata dall'istanza presentata dalla signora all' al fine di esercitare il diritto di CP_3 Pt_1 opzione per l'acquisto del cespite occupato, senza però darvi una concreta attuazione (v. atto di citazione in appello, p. 6), escludendo con ciò la tolleranza dell'Ente rispetto alla situazione di occupazione. In subordine, l'appellante afferma che l'indennità di occupazione avrebbe dovuto essere calcolata a artire dal 23.01.2020, data del primo atto di citazione e non dal 23.10.2020, data della notificazione della citazione in rinnovazione, come statuito nella, sentenza impugnata che sarebbe, sul punto, ente nella motivazione. Con il secondo motivo, l'appellante assume “erronea applicazione dell'art. 1227 c.c.” Ad avviso dell'appellante, infatti, la sentenza sarebbe errata e meritevole di riforma nella parte in cui, sulla base del concorso della condotta dell'Ente alla causazione del danno, è stata operata la riduzione del “periodo di decorrenza della condanna al pagamento dei canoni impagati a titolo di occupazione abusiva” (atto di citazione in appello, p. 8), computata a far data dal 23.10.2020. Da un lato, infatti, il Tribunale avrebbe erroneamente applicato il comma 2 del citato articolo che, trattandosi di un'eccezione in senso stretto, non avrebbe potuto r.g. n. 4 essere rilevata d'ufficio dal giudice. Dall'altro lato, laddove invece il Giudice avesse applicato il comma 1, l'appellante lamenta l'errata valutazione della condotta tenuta dall'Ente nel rapporto con la convenuta , richiamando quanto di fatto già dedotto CP_3 nel primo motivo a proposito dell'inerzia dell'Ente, indotta dalla procedura di sanatoria, intrapresa e non conclusa dalla controparte. A ciò è aggiunto che, dato il vasto patrimonio immobiliare dislocato su tutto il territorio nazionale dell'Ente, i tempi di azione sono “necessariamente influenzati” negativamente. Entrambi i motivi sono infondati. È opportuno procedere dapprima all'esame degli argomenti invocati a sostegno della richiesta, avanzata in via principale dall'appellante, di condanna degli appellati al versamento dell'indennità di occupazione a far data dall'11.10.2013 e, successivamente, all'esame dell'ulteriore richiesta, avanzata in via subordinata, di condanna degli stessi al pagamento dell'indennità di occupazione a far data dal 23.01.2020 (v. atto di citazione in appello, pp. 13-14). Quanto agli argomenti che sorreggono la richiesta principale dell'appellante, il quadro normativo di riferimento può essere ricostruito nei termini che seguono. L'art. 3 co. 27 l. n. 335/1995 ha delegato il governo ad emanare uno o più decreti legislativi volti a regolamentare le dismissioni del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici. Il d.lgs. n. 104/1996, attuativo della delega, ha previsto una ricognizione del patrimonio immobiliare da parte degli enti previdenziali proprietari che, in seguito, avrebbero dovuto elaborare dei programmi di cessione del patrimonio immobiliare, tenendo conto dei criteri di cui all'art. 6 co. 5, in base al quale “agli attuali conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale è riconosciuto il diritto di prelazione, che può essere esercitato dagli stessi, se in regola con il pagamento dei canoni e degli oneri accessori”. Come ricostruito dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. II, sent. n. 6733/2020), le difficoltà attuative delle dismissioni ordinarie (previste con d. lgs. n. 104/1996) e straordinarie (ex art. 7 d.l. n. 79/1997, conv. con l. n. 140/1997 e ss.mm.ii.) hanno giustificato l'introduzione della disciplina di cui all'art. 3 d.l. n. 351/2001 (convertito con modificazioni dalla l. n. 248/2005) che, ai co. 10 e 11, ha disciplinato la sorte dei beni immobili degli enti previdenziali pubblici, ricompresi nei programmi di dismissione e rimasti invenduti al 31.10.2001, che dovevano essere alienati con le modalità introdotte dal medesimo decreto. In particolare, per ciò che rileva ai fini della controversia in esame, l'art. 3 co. 3 d.l. 351/2001 riconosce “in favore dei conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale il diritto di opzione per l'acquisto” delle stesse, con modalità determinate secondo i rinvii operati dalla norma e che, come in seguito si dirà, hanno specifica rilevanza nel caso in esame. In aggiunta, ai sensi del co. 5, “[è] riconosciuto il diritto di prelazione in favore dei conduttori delle unità immobiliari ad uso residenziale […] solo per il caso di vendita degli immobili ad un prezzo inferiore a quello di esercizio dell'opzione”. L'art. 7 bis co. 1 d.l. 203/2005 estende poi “i diritti di opzione, di prelazione, di garanzia e di prezzo, di cui [all'art. 3 d.l. 351/2001], agli occupanti delle unità immobiliari ad uso residenziale degli enti previdenziali, privi del titolo alla data di entrata in vigore del medesimo, ed ai conduttori in base ad assegnazione irregolare avvenuta entro la stessa data, purché in possesso dei requisiti previsti dalla vigente normativa sulle assegnazioni degli alloggi di enti pubblici e provvedano al pagamento dell'indennità di occupazione, nella misura equivalente al canone di locazione determinato ai sensi di legge dalla data di inizio dell'occupazione, ed al rimborso degli oneri accessori dovuti per il medesimo periodo, nonché alla rinunzia ai giudizi eventualmente pendenti”.
r.g. n. 5 In tal senso, la giurisprudenza di legittimità ha evidenziato come “in favore del conduttore di unità immobiliare residenziale da dismettere sussistano sia un diritto di opzione che un diritto di prelazione (ove non sia esercitato il primo). […] Mentre l'opzione - parificata nel regime normativo, ex artt. 1331 e 1329 alla proposta irrevocabile - si sostanzia in un rapporto in base al quale una delle parti si obbliga a rimanere vincolata alla propria dichiarazione, e l'altra ha facoltà di accettarla o meno, nella prelazione, invece, non sorge alcun obbligo immediato a carico del promittente, il quale è libero anche di non stipulare il contratto cui si riferisce la prelazione, obbligandosi solo a preferire, ove esso venga concluso, il promissario. Sennonché in entrambi gli istituti l'individuazione del prezzo di vendita dell'immobile pubblico da dismettere, ancorché da individuarsi sulla base dell'indicazione legislativa del "valore di mercato" con le ulteriori variabili fissate dalla legge, rientra nella disponibilità dell'offerente e non costituisce un diritto dell'oblato. Solo dopo che l'offerta è stata formulata dal proponente e ricevuta dall'oblato, il prezzo ivi indicato integra una componente dell'oggetto della opzione (o prelazione) ed esce dalla discrezionalità (sia pure solo tecnica) dell'offerente” (Cass. civ., Sez. Un., sent. n. 9692 del 2013, parr.

5.1 e 5.2). Dato l'inquadramento normativo e giurisprudenziale dell'istituto del diritto di opzione legale, avente ad oggetto immobili pubblici in dismissione, va premesso che, in data 26.09.2018, occupante l'immobile oggetto di controversia, ha CP_3 dichiarato di voler esercitare il diritto di opzione a lei esteso dall'art. 7 bis d.l. 203/2005, come risulta dalla “dichiarazione di esercizio del diritto di opzione (modello B)” (v. doc. 5 allegato all'atto di citazione, nel fascicolo di primo grado). Tuttavia, la mera dichiarazione di voler esercitare tale diritto non è ex se sufficiente a formare quella sorta di “legittimo affidamento” che l'Ente invoca a giustificazione dell'inerzia serbata dal 2013 al 2020 che, come correttamente rilevato dal Giudice di primo grado, ha imposto l'applicazione dell'art. 1227 c.c. ai fini del computo dell'indennità di occupazione dovuta. In tal senso, come rilevato dalla giurisprudenza di legittimità, “l'opzione è soltanto una proposta irrevocabile cui corrisponde la facoltà di una delle parti di accettarla e configura perciò uno degli elementi di una fattispecie a formazione progressiva, costituita inizialmente dall'accordo avente ad oggetto l'irrevocabilità della proposta e, successivamente, dall'accettazione definitiva del promissario che, saldandosi con la proposta, perfeziona il contratto;
questo primo contratto ha effetti soltanto obbligatori e costituisce un preliminare azionabile ex art. 2932 cod. civ.” (Cass. civ., sez. II, ord. n. 31208/2024; richiama sez. Un., n. 19281/2018 e sez. II, n. 29605/2023). Nel caso specifico dell'opzione su immobili pubblici in dismissione, di cui agli artt. 3 co. 3 d.l. 351/2001 e 7 bis co. 1 d.l. 203/2005, la giurisprudenza di Cassazione ha chiarito che “l'esercizio del diritto di opzione rappresenta soltanto la prima fase della formazione del provvedimento finale di dismissione trasfuso nell'atto di trasferimento” (Cass. civ., sez. II, ord. n. 31208/2024, p. 6) e, pertanto, tale natura è del tutto incompatibile con l'affidamento sul positivo esito della procedura invocato dall'Istituto dismettente.
Procedendo all'esame degli atti e dei documenti del fascicolo di primo grado, emergono ulteriori ragioni, di fatto e di diritto, che escludono qualsiasi giustificazione alla pluriennale inerzia serbata dall'Ente nella vicenda in esame, come rilevata nella sentenza impugnata. Preliminarmente, per espressa dicitura riportata nella “dichiarazione di esercizio del diritto di opzione (modello B)” (“istanza di sanatoria”, all. n. “05” all'atto di citazione, p. 3), l'opzione è “validamente esercitata solo a seguito dell'invio della
r.g. n. 6 documentazione a comprova della sussistenza dei requisiti di cui all'art. 7 bis Legge n. 248/2005 e successive modificazioni e integrazioni”, adempimento di cui non risultia la prova in atti (né risulta barrata la casella relativa all'allegazione di tali atti al Mod. B, p. 3) e che avrebbe avuto invece una propria valenza sostanziale, in quanto, “la regolarità nel pagamento dei canoni costituisce […] un presupposto ovvero un elemento costitutivo del diritto di opzione e prelazione vantato dal conduttore, che prescinde dalla volontà delle parti, come nel caso di condizione in senso proprio, essendo imposto dallo stesso legislatore, e che non condiziona l'efficacia del trasferimento, dovendo ricorrere già alla data in cui la parte intenda avvalersi dei diritti a tal fine attribuiti dalla legge” (Cass. civ., sez. VI, ord. n. 4503/2020, pp. 4-5). Inoltre, anche a voler ammettere che l'opzione sia stata validamente esercitata secondo le modalità prescritte, l'affidamento e la conseguente giustificazione dell'inerzia dell'Ente sono in ogni caso esclusi dal dato temporale e dalle modalità con cui si assume esercitato il diritto di opzione. In primo luogo, la dichiarazione di di volersi avvalere del diritto di CP_3 opzione sull'immobile interviene a quasi cinque anni dalla sentenza n. 21628/2013 del Tribunale di Roma e, pertanto, non può offrire alcuna giustificazione all'inerzia serbata dall'Ente per tutto il periodo ad essa precedente (quindi dall'11.10.2013 al 26.09.2018). In secondo luogo, quanto al residuo periodo, successivo alla dichiarazione di opzione sull'immobile (quindi dal 26.09.2018 al 23.10.2020), occorre richiamare brevemente l'evoluzione normativa e regolamentare che ha interessato le procedure di dismissione degli immobili pubblici degli enti previdenziali, rispetto alle quali il
“legittimo affidamento” invocato dall'Ente appellante è del tutto incongruente. Con il citato d.l. n. 351/2001 e con le due operazioni di cartolarizzazione c.d. SCIP 1 e SCIP 2, erano stati trasferiti alla società “SCIP - Società Cartolarizzazione Immobili Pubblici s.r.l.”, portafogli di immobili di proprietà dell' e degli enti in Pt_1 esso confluiti, con la finalità di dismissione del patrimonio cartolarizzato. Con l. n. 14/2009, che ha convertito con modificazioni il d.l. n. 207/2008, sono state concluse le due cartolarizzazioni menzionate, prevedendo inoltre la retrocessione dei beni immobili invenduti agli Enti originariamente proprietari, mantenendo i diritti riconosciuti dall'art. 3 d.l. n. 351/2001. Con il successivo d.l. n. 50/2017, l'art. 38 co. 2 ha autorizzato l' “alla Pt_1 completa dismissione del proprio patrimonio immobiliare da reddito, nel rispetto dei vincoli [di cui al d.l. 351/2001]” Tali procedure, e le relative garanzie previste per i privati dal d.l. n. 351/2001, sono estese agli immobili cartolarizzati successivamente retrocessi all'Ente, nonché agli immobili mai cartolarizzati, come confermato dagli artt. 11-12 del Regolamento Pt_1 per gli investimenti e i disinvestimenti immobiliari del 2024. Attraverso una lettura combinata degli artt. 1 e 3 co. 3 d.l. 351/2001, pertanto, le modalità di esercizio del diritto di opzione, comuni alle tre categorie immobiliari menzionate (cartolarizzati, non cartolarizzati e “cartolarizzati retrocessi”), trovano disciplina unitaria in “uno o più decreti di natura non regolamentare del Ministro dell'economia e delle finanze, da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale”. Il decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale - Serie Generale n. 281 del 30-11-2002, ha definito “modalità e procedure di vendita dei beni immobili trasferiti alla società di cartolarizzazione” che, in relazione alle “modalità di esercizio dell'eventuale diritto di opzione e di prelazione in relazione agli immobili residenziali”, chiarisce, agli artt. 1 e ss. dell'allegato 1, che:
“1. I beni immobili ad uso abitativo o oggetto di un contratto di locazione ad uso abitativo trasferiti alla […] in Controparte_5 relazione ai quali sussista un diritto di opzione ai sensi di legge per l'acquisto, da parte del conduttore, della piena proprietà ovvero del diritto di usufrutto, sono offerti in opzione agli
r.g. n. 7 aventi diritto. […]
[…] 1-ter. Il diritto di opzione è esercitato dagli aventi diritto entro sessanta giorni dal ricevimento della lettera di offerta in opzione, pena la decadenza dal diritto di opzione.
[…] 1-quinquies. La stipula del contratto definitivo di compravendita […] ed il pagamento integrale del relativo prezzo, avvengono, a pena di decadenza dal diritto di acquisto, entro cinquanta giorni dall'invio della comunicazione di esercizio del diritto di opzione”. Pertanto, alla luce della disciplina richiamata, deve rilevarsi come dall'esame del
“Mod. B” (all. 5 all'atto di citazione) non emerga che il diritto di opzione sull'immobile sia stato esercitato da entro il termine di sessanta giorni previsto a pena di CP_3 decadenza, essendo il documento datato 26.09.2018, mentre la comunicazione di offerta in opzione dell'Ente (c.d. “Mod. A”), datata nel corpo dello stesso allegato
“16.05.2018”, non indica la data di ricezione della stessa, rilevante ai fini del rispetto del termine di cui all'art. 1-ter decr. 281/2002, all.

1. Peraltro, anche a voler ammettere che l'esercizio dell'opzione da parte di CP_3
sia stato tempestivo, escludendo in questo modo una decadenza ab origine ai sensi
[...] dell'art. 1-ter, questa è certamente intervenuta, ai sensi del successivo art. 1-quinquies, con la mancata stipula del contratto definitivo di compravendita entro il termine di cinquanta giorni, decorrenti dalla comunicazione di esercizio del diritto di opzione del 26.09.2018, così escludendo qualsiasi forma di affidamento dell'Ente anche per il periodo successivo. Del resto, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito la portata della dichiarazione di esercizio del diritto di opzione da parte dell'avente diritto, la cui ratio va rinvenuta nella tutela dell'opzionario mediante la cristallizzazione del prezzo offerto dall'amministrazione dismettente in quanto, stante “l'avvenuto esercizio, da parte della conduttrice, del diritto d'opzione al prezzo individuato dall al momento Pt_1 dell'offerta in vendita (e, dunque, l'incontro delle due volontà), il giudice ne ha dedotto la formazione di un contratto preliminare di compravendita, dal quale è derivato il diritto della promissaria acquirente di perfezionare l'acquisto al prezzo fissato in quella sede” (Cass. civ., Sez. Un., sent. n. 6023/2016)”. Nel caso di specie, peraltro, è da escludere che il documento firmato da possa concorrere ad integrare un CP_3 contratto preliminare, in quanto l'unico rinvio agli elementi indicati nella lettera di offerta in opzione (c.d. “Mod. A”) è operato in tema di individuazione dell'immobile, senza alcuna indicazione (anche indiretta), nel corpo della dichiarazione, del prezzo della vendita (“doc. 5”, p. 2) che, come noto, costituisce elemento essenziale del preliminare di compravendita (Cass. civ., sez. II, ord. n. 17932/2020, p. 5). Del resto, che l'Ente non avesse mai fatto assegnamento sul positivo esito della procedura di acquisto, sulla base della mera dichiarazione di voler esercitare il diritto di opzione da parte di , è dimostrato dal mancato esperimento, nel corso CP_3 degli anni, degli strumenti di tutela previsti dall'ordinamento verso la mancata stipulazione del contratto in presenza di relativa obbligazione (ad es., art. 2932 c.c.) o per la responsabilità contrattuale da mancata conclusione del contratto stipulando, per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale. A questi numerosi rilievi, in sé già sufficienti ad escludere l'invocato
“affidamento” pluriennale che l'Ente avrebbe maturato a causa della dichiarazione di
, deve aggiungersi l'ulteriore profilo di inerzia che emerge, nell'esame dei CP_3 primi due motivi di appello, in relazione alla possibilità di ricollocare l'immobile sul mercato, accordata agli enti previdenziali dal citato decreto 281 del 2002, che stabilisce:
“2. Gli immobili abitativi in relazione ai quali il diritto di opzione non sia stato esercitato ovvero […] si siano verificate decadenze dal diritto di opzione [c.d. immobili inoptati] sono venduti mediante l'esperimento di aste”. Tale disposizione individua, pertanto, il rimedio tipico attribuito all'ente proprietario, a fronte della decadenza dell'opzionario, nella rimessione in vendita del r.g. n. 8 bene inoptato tramite asta. La disponibilità di tale rimedio, conseguente proprio alla decadenza di CP_3
dal diritto di opzione (come detto, ex artt. 1-ter o, comunque, 1-quinquies decr.
[...] 281 del 2002) e rimasto inattuato durante tutta la vicenda, ancor prima della tardiva attivazione della tutela giudiziale, esclude qualsiasi riqualificazione della inerzia dell'Ente come rilevata dalla sentenza di primo grado: la disamina del motivo di appello, alla luce della normativa di settore, non solo nega qualsiasi spazio di “legittimo affidamento” dell'Istituto a fronte della mancata stipulazione da parte dell'opzionario, ma disvela addirittura un'inerzia di diversa specie (il mancato ricorso alla vendita tramite asta), serbata negli anni dall'Ente sul piano amministrativo-gestionale dell'immobile, parallela a quella riscontrata sul piano giudiziale dalla sentenza impugnata. I motivi finora esposti assorbono pertanto l'ulteriore censura dell'appellante, volta a giustificare la pluriennale inerzia dell'Ente con la vastità del suo portafoglio immobiliare, oggi gestito per il tramite di CP_1 Sulla base degli stessi rilievi, che non consentono di elidere l'inerzia serbata dall'Ente nella vicenda in esame, non trovano infine accoglimento le richieste, avanzate in via subordinata dall'appellante, di ricollocazione temporale della stessa, ai fini della determinazione dell'indennità da occupazione, la cui liquidazione ha peraltro seguito i valori di mercato indicati nella CTU allegata dall'odierno appellante (v. “copia ctu” all. 8 all'atto di citazione nel fascicolo di primo grado), operando nel range dei valori locativi indicati nel borsino immobiliare allegato dalla stessa parte (v. “copia borsino del mercato immobiliare di Roma” all. 7 all'atto di citazione) e secondo criteri sufficientemente indicati dalla sentenza di primo grado (con espresso riferimento agli artt. 1226, 1227 e 2056 c.c., v. sentenza, p. 3). 2. Con il terzo motivo, l'appellante si limita a rilevare “ammissibilità dell'appello ex art. 348 bis c.p.c.” e, pertanto, la sua trattazione, a parte la indubbia pregiudizialità dell'accertamento invocato, resta assorbita dall'esame degli altri due motivi. Per tutte le ragioni esposte, l'appello deve essere respinto, con la conferma della sentenza impugnata. In ragione della soccombenza della parte appellante e della contumacia della parte appellata, sono irripetibili le spese anticipate .


P. Q. M.



Il Collegio, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, nel giudizio di appello in epigrafe indicato, così provvede:
- rigetta l'appello proposto dall' Controparte_4
, in persona del l.r.p.t., rappresentato dalla in persona
[...] Controparte_1 dell'Amministratore delegato nonché l.r.p.t., avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Roma n. 577/2023 pubblicata in data 13.01.2023 e non notificata che, per l'effetto, conferma;

- dichiara irripetibili le spese anticipate dalla parte appellante;

- Dichiara la sussistenza dei presupposti di cui di cui all'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n.115/02, come modificato dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/12, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello.
Così deciso in Roma, in data 30.10.2025
r.g. n. 9 La Presidente rel.
Dott.ssa Franca Mangano
Sentenza redatta con la collaborazione del MOT dott. Raffaele Perrotta e della funzionaria UPP dott.ssa
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r.g. n. 10