N. R.C.
N......................Sent.
N.....................Cron.
REPUBBLICA ITALIANA N......................Rep.
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Oggetto:
CORTE D'APPELLO DI GENOVA
Terza Sezione Civile
La Corte d'Appello di Genova, riunita in camera di consiglio, in persona dei Magistrati
Dott. Marcello Arturo Castiglione Presidente
Dott. Franco Davini Consigliere
Dott.ssa Giovanna Cannata Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 1034/2024 R.G. promossa da:
(C.F. ) elettivamente domiciliato presso lo Parte_1 C.F._1 studio dell'avv. Mario Monteverde che lo rappresenta e difende, in forza di mandato in atti;

PARTE APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ) elettivamente domiciliato presso lo studio degli avv. CP_1 C.F._2
CC AG e IA De RE che lo rappresentano e difendono in forza di mandato in atti;

PARTE APPELLATA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per la parte appellante: come da precisazione delle conclusioni del 2/10/2025 “Voglia l'Ill.ma
l'Ill.ma Corte d'Appello civile di Genova: in via principale in totale riforma della sentenza n. 632/2024 dichiarare non tenuto il Sig.
a corrispondere provvigione alcuna all'Agenzia AR AR Parte_1 CP_2
, perché infondata ogni sua pretesa, anche in rito.
[...]
1 In via subordinata, laddove non accolta la domanda principale, riformare la sentenza laddove ha condannato l'appellante al pagamento integrale delle spese di causa, non compensandole nemmeno parzialmente, atteso l'esito della lite.
In punto spese:
a) se accolta la principale, condannare l'appellante ditta individuale alle spese di entrambi i gradi di giudizio, con richiesta di ripetizione di € 19.054,12 indicati in note di trattazione scritta
5/5/2025;
b) laddove accolta la sola subordinata, compensare le spese di primo e secondo grado.
Per la parte appellata: “Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, domanda e pretesa, previa ogni meglio vista pronuncia e previo, altresì, respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così giudicare:
o In via pregiudiziale, respingere l'istanza di sospensione dell'esecutività della sentenza di primo grado;

o In via principale, rigettare tutte le domande proposte nei confronti della AR AR e del sig. , poiché improponibili, inammissibili, illegittime e comunque infondate in fatto CP_1 ed in diritto oltre che non adeguatamente provate;

o In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali, oltre agli oneri fiscali e previdenziali come per legge, per entrambi i gradi di giudizio.

MOTIVAZIONE

Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio, nanti il Tribunale di CP_1
Savona, deducendo: Parte_1
- di essere il legale rappresentante della “AR AR s.r.l.” esercente attività di mediazione immobiliare;

- di essere stato contattato da al fine di vendere l'appartamento di sua Parte_1 proprietà sito in Strada del Pino n. 1B a AR;

- che a gennaio 2022 la sig.ra sottoscriveva proposta irrevocabile di acquisto Parte_2 dell'immobile censito al catasto fabbricati del Comune di AR al foglio 29, mappale
201-596, subalterno 1, zona censuaria 1, categoria A/3, classe U oltre al box auto censito al catasto fabbricati del Comune di AR al foglio 29, mappale 837, subalterno 19, zona censuaria 1, categoria C/6, classe 2, accettata dall' ; Parte_1
- che l'art. 1 della proposta di acquisto (doc. n. 4 prod. Accomello) stabiliva che “la parte venditrice, con l'accettazione della proposta, dichiara e garantisce che l'appartamento è
2 libero ed esente da vincoli, gravami, privilegi, servitù, trascrizioni/iscrizioni pregiudizievoli, locazioni e/o accomodati, ad eccezione di nulla”;
- che dopo la firma dell'atto si scopriva che sull'immobile gravava un vincolo ex art. 2645 ter c.c. derivante da un concordato di fallimento, che aveva determinato un rallentamento delle operazioni di vendita;

- che tale vincolo non poteva essere conosciuto dall'attore, il quale aveva ricevuto l'incarico di effettuare una mediazione al fine di trovare un acquirente per l'immobile;
- che la successiva interruzione delle trattative non poteva essere imputabile all'attore, il quale aveva maturato il diritto alla provvigione;

- che la provvigione spettante all'attore era pari al 3% della cifra concordata per l'acquisto, pari a € 625.000,00 e quindi € 18.750,00.
Pertanto, in considerazione di quanto sopra esposto chiedeva: CP_1
- l'accertamento e la dichiarazione dell'esistenza del diritto alla provvigione a favore suo e della AR AR e, conseguentemente, la condanna di al Parte_1 pagamento della somma complessiva di € 18.750,00 maggiorato di rivalutazione e interessi sulla sorte rivalutata dal giorno del fatto al soddisfo;

Si costituiva in giudizio deducendo che: Parte_1
- l'azione dell'attore era improcedibile, in quanto l'oggetto della convenzione di negoziazione era la somma di € 10.000,00 non coincidente con l'oggetto della domanda dell'attore;
- il bene risultava gravato dalla trascrizione di un vincolo di destinazione ai sensi dell'art. 2645ter c.c. che l'agente immobiliare aveva omesso di verificare;

- il mediatore non aveva compiuto le verifiche necessarie per consentire alle parti di concludere il contratto di compravendita;

- se il mediatore avesse rilevato l'esistenza del vincolo di destinazione, la promissaria acquirente non avrebbe concluso il contratto o lo avrebbe concluso a condizioni diverse;

- in relazione al compenso del mediatore, il modello B allegato alla proposta irrevocabile di acquisto e contenente un assegno bancario di € 40.000 intestato al convenuto riconosceva una provvigione pari a 10.000 € da saldarsi in sede di atto definitivo;

- il citato modello B, inoltre, prevedeva che l'assegno versato dalla promissaria acquirente rimanesse in deposito fiduciario presso l'agenzia immobiliare e fosse consegnato al convenuto successivamente alle verifiche catastali, urbanistiche e notarili, in merito alle ipoteche presenti sull'immobile.
Alla luce degli elementi esposti, il convenuto chiedeva:

3 - dichiararsi improcedibilità la domanda per scorretto esperimento della procedura di negoziazione;

- in via principale il rigetto della domanda attorea;

- in via subordinata il riconoscimento che era dovuta la minor somma di € 10.000,00.
Il Tribunale di Savona con sentenza n. 632 del 20/08/2024 così provvedeva:
- accoglieva parzialmente la domanda dell'attore e condannava il convenuto al pagamento dell'importo di € 10.000,00 oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla data della domanda;

- condannava il convenuto al pagamento delle spese di lite in favore dell'attore liquidate in €
5.077,00 oltre IVA, CPA e spese generali al 15%.
Per quanto riguarda l'esperimento della negoziazione assistita, il Tribunale rilevava che non era andata a buon fine a causa della mancata comparizione del convenuto, il quale era stato regolarmente citato e non si era presentato senza addurre alcun legittimo impedimento: ciò sanava l'eccezione di improcedibilità che aveva sollevato.
Nel merito, il Tribunale osservava che nel caso di specie veniva in rilievo un vincolo di destinazione ex art. 2645 ter c.c. costituito mediante rogito notarile del 15/03/2012 e trascritto in data 19/03/2012: tale vincolo, tuttavia, era divenuto inefficace poiché non si era verificata l'omologa del concordato ai sensi dell'art. 106 L. Fall. che era stata proposta dalla società Ambrosi
s.r.l. di cui lo stesso convenuto era socio. Parte_1
Venendo in esame la trascrizione di un vincolo non più efficace, esso non era realmente pregiudizievole: pertanto, il convenuto, una volta avvisato dal notaio di tale trascrizione, avrebbe potuto e dovuto presentare un'istanza di cancellazione alla conservatoria o ricorrere al procedimento previsto dall'art. 745 c.p.c e 113 bis disp. att. c.p.c.
Il convenuto, invece, aveva proposto ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. per la cancellazione della trascrizione che era stato rigettato per carenza di presupposti;
successivamente aveva proceduto alla cancellazione di tale trascrizione.
In secondo luogo, il Tribunale poneva in evidenza che non poteva dubitarsi della conoscenza della trascrizione in capo al convenuto, in quanto egli era socio della società Ambrosi s.r.l. che aveva presentato la domanda di omologa del concordato.
Infine, il Tribunale rilevava che era stato il convenuto stesso a recedere dalle trattative e dagli accordi intrapresi con la promissaria acquirente per poi procedere alla vendita del medesimo Pt_2 bene con un soggetto terzo.
4 Alla luce di tali elementi, il Tribunale rilevava che non vi era alcuna connessione causale fra l'omissione attribuita al mediatore e la mancata stipula del contratto definitivo, il quale avrebbe potuto essere sottoscritto e sarebbe stato suscettibile di esecuzione ex art. 2932 c.c. qualora una delle parti si fosse rivelata inadempiente.
In relazione all'importo della provvigione, il Tribunale riteneva documentalmente provato il minore importo di € 10.000,00 contenuto nel modello B accluso alla proposta irrevocabile, mai stato contestato dall'attore.
In data 6/11/2024 ha proposto appello avverso detta sentenza, articolando sei Parte_1 motivi di impugnazione.
Con il primo motivo, l'appellante affermava che non vi era coincidenza tra l'oggetto della negoziazione assistita, ossia € 10.00,00, e quello della domanda giudiziale, ossia € 18.750,00.
Pertanto, la non coincidenza del petitum rendeva improcedibile la domanda.
Con il secondo motivo l'appellante deduceva la violazione dell'art. 112 c.p.c., in quanto il
Tribunale, a fronte della richiesta dell'attore di vedersi corrisposta una provvigione dell'importo di
€ 18.750,00, aveva riconosciuto il minore importo di € 10.000,00, così incorrendo in vizio di extrapetizione.
Con il terzo motivo l'appellante censurava la sentenza nella parte in cui aveva riconosciuto all'attore il diritto alla provvigione, nonostante quest'ultimo non avesse provato la fonte del proprio diritto, ossia gli usi di cui agli artt. 8 e 9 delle preleggi.
Con il quarto motivo l'appellante censurava la sentenza nella parte in cui non aveva riconosciuto natura di condizione sospensiva al modello B nella parte in cui stabiliva che “l'assegno sarà tenuto in custodia presso la sede dell'Agenzia AR AR e verrà consegnata alla parte venditrice successivamente alle verifiche catastali, urbanistiche e notarili in merito alle ipoteche presenti sull'immobile”. Poiché l'evento dedotto in condizione non si era mai avverato, non era maturato il diritto alla provvigione.
Con il quinto motivo l'appellante censurava la sentenza nella parte in cui non aveva riconosciuto l'inadempimento nel mediatore e la sua conseguente responsabilità per aver omesso di verificare lo stato dell'immobile. Né, al fine di riconoscere il diritto alla provvigione, poteva invocarsi la circostanza per cui il convenuto era socio della società che aveva presentato la richiesta di omologa del concordato, in quanto si trattava di dimenticanza giustificabile che avrebbe dovuto essere rilevata dal mediatore.
Con il sesto motivo l'appellante censurava la sentenza nella parte in cui lo aveva condannato al pagamento delle spese di lite in favore dell'attore, in quanto quest'ultimo, pur a fronte della
5 produzione da parte del convenuto del documento da cui risultava concordata la provvigione di €
10.000, aveva continuato a richiedere la maggior somma di € 18.750,00. Tale condotta integrava un comportamento processuale scorretto che legittimava l'integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.
Si costituiva in giudizio chiedendo in via principale domandava il rigetto di tutte le CP_1 domande attoree e la conferma dell'impugnata sentenza.
Con ordinanza del 9/05/2025, la Corte rilevava che l'appellante aveva provveduto al pagamento di quanto statuito in sentenza con conseguente implicita rinuncia alla domanda di sospensiva: alla medesima data, preso atto dell'esito negativo della proposta conciliativa formulata dal giudice d'appello ex art. 350 comma 4 c.p.c., il Consigliere Istruttore fissava davanti a sé l'udienza di remissione della causa al collegio per la decisione al 4/12/2025, sostituita con udienza di trattazione scritta ex art. 127ter c.p.c. e assegnava alle parti i termini perentori previsti per la precisazione delle conclusioni, le comparse conclusionali e le note di replica.
L'appello è infondato e deve essere integralmente respinto.
1 Il primo motivo è infondato e va rigettato.
1.1 Nel corso del giudizio di primo grado non ha coltivato l'eccezione di improcedibilità Parte_1 né la ha reiterata in sede di precisazione delle conclusioni, pertanto deve ritenersi che abbia rinunciato alla medesima: discende l'inammissibilità della sua riproposizione in sede di citazione in appello.
1.2 Va in ogni caso osservato che tra l'oggetto della domanda giudiziale e quello della negoziazione assistita vi è identità della causa petendi, delle parti e anche del petitum immediato, ossia del provvedimento richiesto al giudice. L'unica differenza attiene al solo petitum mediato, ossia alla quantificazione della somma di denaro alla cui corresponsione tende la domanda giudiziale, di talché soltanto rispetto alla minor somma di € 8.750,00 potrebbe astrattamente ipotizzarsi l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della negoziazione assistita.
Ciò, tuttavia, non si è verificato nel caso in esame, in quanto il Tribunale ha riconosciuto dovuta soltanto la minor somma di € 10.000,00, del tutto coincidente con l'oggetto della negoziazione assistita.
2. Il secondo motivo è infondato e deve essere rigettato.
2.1 La consolidata giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 27479/2022) ha affermato che “nella domanda di condanna al pagamento di una determinata somma di danaro deve ritenersi sempre implicita la richiesta della condanna al pagamento di una somma minore, con la conseguenza che
6 la pronuncia del giudice del merito di condanna ad una somma minore di quella richiesta non è viziata da extrapetizione”.
Costituisce, inoltre, principio pacifico quello secondo cui il vizio di extra petizione ricorre unicamente nei casi in cui la parte abbia specificato in maniera puntuale di non avere interesse ad ottenere meno di quanto domandato.
2.2 Poiché nel caso di specie il mediatore, come si evince dalla precisazione delle conclusioni in primo grado, dopo aver chiesto la declaratoria di sussistenza del proprio diritto alla provvigione, si è limitato a richiedere la “condanna al pagamento di quanto dovuto … quantificabile nella somma complessiva di € 18.750,00”, non può evincersi alcuna inequivocabile rinuncia ad ottenere una somma inferiore;
l'uso della locuzione “quantificabile” è indicativo di una proposta di calcolo, non di rigida limitazione del “quantum” richiesto.
Parallelamente, la richiesta di condanna al pagamento di “quanto dovuto” a titolo di provvigione individua con certezza l'invocata fonte del credito nell'attività di mediazione svolta dal da CP_1 non confondersi con il diverso tema della quantificazione del credito, o secondo gli usi, o secondo la fonte negoziale indicata dallo stesso convenuto, tesi, quest'ultima, accolta dal Tribunale.
Consegue che l'attore ha indicato in citazione la fonte contrattuale del credito vantato, individuata nell'incarico di mediazione conferitogli dal convenuto, e non ha limitato il “quantum” alla somma proposta di € 18.750,00.
Pertanto, la decisione impugnata è immune dal lamentato vizio di extra petizione.
3 Il terzo motivo è infondato e deve essere rigettato.
3.1 Il Tribunale ha riconosciuto la spettanza del diritto alla provvigione non in forza degli usi di cui agli artt. 8 e 9 delle cd. preleggi, che secondo l'appellante sarebbero stati invocati dall'attore, ma sulla base del titolo pattizio prodotto dallo stesso convenuto al fine di ridurre l'importo dell'eventuale condanna alla somma pattuita fra le parti, e consistente nel “modello B” allegato alla proposta irrevocabile di acquisto. Consegue che il tema della mancata allegazione di prova in ordine agli usi, sollevato dall'appellante, è del tutto irrilevante in quanto estraneo all'argomentazione logico-giuridica adottata dal Tribunale.
4 Il quarto motivo è infondato e deve essere rigettato.
4.1 Anche attribuendo natura di condizione sospensiva all'espressione “l'assegno sarà tenuto in custodia presso la sede dell'Agenzia AR AR e verrà consegnata alla parte venditrice successivamente alle verifiche catastali, urbanistiche e notarili in merito alle ipoteche presenti sull'immobile” di cui all'allegato B (doc. n. 3 prod. Accomello) e quindi ritenere che l'evento ivi dedotto sia aleatorio, non viene meno il diritto del mediatore a percepire la provvigione.
7 4.2 La condizione sospensiva, infatti, si riferisce soltanto alla sorte della caparra confirmatoria che era stata versata dalla promissaria acquirente sig. e non riguarda la successiva e Parte_2 diversa pattuizione con cui l'appellante ha riconosciuto il proprio obbligo alla Parte_1 corresponsione della provvigione.
4.3 Tale conclusione, del resto, trova conforto non soltanto alla luce dell'inequivoco tenore letterale dell'espressione utilizzata nel Modello B ma anche in base alla diversa collocazione sistematica delle due pattuizioni, una relativa all'obbligo del Protti di consegna della caparra alla parte venditrice e l'altra, successiva e separata, relativa al pagamento della provvigione da parte dell' . Parte_1
4.4 A chiusura dell'esame del presente motivo di appello, deve rilevarsi che la clausola invocata dall'appellante quale fonte di condizione sospensiva è contenuta solo nella dichiarazione unilaterale resa dall' al Protti di cui all'Allegato B, cui la promissaria acquirente era Parte_1 Pt_2 totalmente estranea e terza. Tale pattuizione, in altri termini, non è parte integrante della proposta irrevocabile formulata dall' e poi accettata dalla promissaria acquirente (doc. n. 4 prod. Parte_1
Accomello): l'accettazione della proposta irrevocabile, pertanto, integra la conclusione dell'affare e costituisce presupposto necessario e sufficiente per l'insorgenza del diritto del mediatore alla provvigione.
5. Il quinto motivo è infondato e deve essere rigettato.
5.1 Preliminarmente va osservato che, come correttamente ritenuto dal Tribunale, il vincolo ex art. 2645 ter c.c. che gravava sull'immobile era divenuto inefficace per decorso del tempo;
pertanto, ai fini della stipula del contratto definitivo con la sarebbe stato sufficiente l'adempimento Pt_2 formale consistente nella cancellazione della trascrizione.
5.2 Tale ricostruzione della vicenda è stata confermata dallo stesso appellante all'epoca dei fatti con la missiva del 26/04/2022 con la quale sollecitava la promissaria acquirente a concludere l'atto in quanto “la presenza del vincolo di destinazione non costituisce un ostacolo al trasferimento del bene”. (doc. n. 6 prod. ), ed è risultato confermato dalla pacifica circostanza che Parte_1 successivamente l' ha proceduto alla vendita del predetto bene immobile ad un soggetto Parte_1 diverso.
5.3 Da quanto sopra consegue l'insussistenza dell'oggetto della lamentata negligenza in capo al mediatore per assenza di un concreto e attuale impedimento alla stipula dell'atto.
5.4 Sotto un secondo profilo, deve osservarsi che, per pacifica e consolidata giurisprudenza, la responsabilità del mediatore è riconoscibile quando l'omissione di comunicazione riguarda circostanze non note a entrambe parti contraenti (da ultimo, Cass. n. 28441/2022): nel caso di
8 specie, viceversa, è pacifico che l'appellante fosse pienamente a conoscenza del vincolo gravante sul proprio bene che egli stesso aveva costituito a garanzia dei debiti della società Ambrosi s.r.l. di cui era socio.
5.5 Con riguardo a quanto sopra osservato, deve ritenersi che la responsabilità del mediatore non può spingersi fino al dovere di attivarsi a fronte di possibili “dimenticanze” (così definite dall' a pag. 32 dell'appello) da parte del soggetto già a conoscenza di impedimenti alla Parte_1 conclusione del contratto.
5.6 Quanto alle argomentazioni sviluppate dall'appellante in relazione al rimedio ex art. 2932 c.c. va rilevato che il Tribunale ha fatto riferimento a tale norma unicamente al fine di argomentare l'insussistenza di impedimenti alla conclusione del contratto definitivo e riferendosi all'astratta possibilità che una delle parti si rivelasse successivamente inadempiente;
pertanto, tutte le valutazioni dell'appellante in ordine al concreto interesse e utilità di esperire tale rimedio sono irrilevanti.
6. Il sesto motivo è infondato e va rigettato.
6.1 In virtù della soccombenza integrale dell' e in assenza di ragioni effettive per Parte_1 discostarsi dalla decisione del Tribunale sul punto, la doglianza va integralmente respinta.
7. Per quanto riguarda le spese legali di questo grado di giudizio, alla luce della totale soccombenza di parte appellante, esse sono poste interamente a carico dell' e sono liquidate Parte_1 complessivamente in € 5.809,00 per compensi, oltre 15% spese generali, IVA e C.P.A. (di cui €
1.134,00 per la fase di studio, € 921,00 per la fase introduttiva, € 1.843,00 per la fase istruttoria o di trattazione ed € 1.911,00 per la fase decisionale, secondo i parametri di cui al D.M. 147/2022 valori medi, scaglione da € 5.200,01 a € 26.000,00).
7.1 Si dà atto che ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater del D.P.R. 115/2002 l'appello è stato integralmente rigettato.


P.Q.M.


definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, azione ed eccezione:
1) rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 632 Parte_1 pronunciata dal Tribunale di Savona in data 20/08/2024 che conferma integralmente;

2) condanna l'appellante al pagamento integrale delle spese di questo grado di giudizio in favore di , liquidate complessivamente in € 5.809,00 per compensi, oltre CP_1
15% spese generali, IVA e C.P.A.
3) Dà atto che ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater del D.P.R. 115/2002 l'appello è stato integralmente rigettato. 9 Genova, 10 dicembre 2025.
Il Consigliere relatore Il Presidente
Dott.ssa Giovanna Cannata Dott. Marcello Arturo Castiglione
Minuta redatta dal M.O.T. Dott. Andrea Diomeda.
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