REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DELL'AQUILA
in persona dei magistrati:
dr. Nicoletta Orlandi - Presidente relatrice dr. Carla Ciofani - Consigliera dr. Andrea Dell'Orso - Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile in sede di rinvio iscritta al n. 890 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente tra nato a [...] il [...], Parte_1 rappresentato e difeso dall'Avv. Gaetano Mimola, come da procura in atti;
attore in riassunzione e
in persona del Controparte_1 liquidatore pro-tempore, con sede in Spoltore, rappresentata e difesa dall'Avv. Andrea Modesti, come da procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta nel presente giudizio di rinvio;
convenuta in riassunzione Avente ad oggetto: riassunzione a seguito della sentenza n.
21093 del 2023 della Corte di Cassazione
Conclusioni dell'attore in riassunzione:
“Piaccia all'Ill.ma Corte d'Appello di L'Aquila, in funzione di Giudice di rinvio in appello, ogni contraria istanza disattesa ed eccezione reietta, in accoglimento dei motivi di appello, nel merito, così provvedere a seguito di rinvio:


1. preliminarmente: a) accertare e dichiarare che nel caso di specie si verte in materia di diritti del consumatore ed
è pertanto applicabile l'art. 33 lett. b), t), e u) del codice del consumo, già art. 1469 bis c.c., n. 18 e 19, che impedisce la devoluzione della controversia alla competenza dell'arbitrato rituale, laddove la clausola compromissoria non sia stata oggetto di una negoziazione individuale tra le parti e perciò rende la relativa clausola, seppure specificatamente sottoscritta, comunque inefficace;



2. Per l'effetto, in riforma della sentenza gravata, accogliere le conclusioni rassegnate dall'istante nei propri scritti difensivi del giudizio di primo grado rigettando, di conseguenza, l'eccezione di incompetenza sollevata ex adverso, siccome infondata, palesemente errata
e in violazione di legge;
2) in via gradata, rimettere la causa in istruttoria per ivi, all'esito:
a) accertare e dichiarare avvenuto il versamento da parte dell'appellante della somma di € 2.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c., nei confronti della società venditrice odierna appellata;

b) accertare e dichiarare la violazione degli obblighi e doveri precontrattuali della società appellata
pag. 2/14 relativamente alla sottoscrizione al contratto preliminare di compravendita come previsto nella proposta irrevocabile
d'acquisto e/o alle condotte ed ai comportamenti, da essa tenuti e descritti in premessa;

c) per l'effetto, condannare l'appellata alla restituzione della somma di € 2.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria ed al versamento, ai sensi di legge, di altri
€ 2.000,00 per le motivazioni sopra indicate;
3) con vittoria di spese e competenze di lite di tutti i precedenti gradi di giudizio, compreso il presente”.

Conclusioni della convenuta in riassunzione:
“(…) chiede che la causa sia decisa con l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
1) rigettare l'appello proposto da avverso Parte_1
l'appellata sentenza, perché inammissibile, improcedibile e comunque infondato;

2) condannare l'appellante a rimborsare alla comparente società le spese e competenze e le spese generali di lite di tutti i gradi di giudizio”.

Fatti di causa e ragioni della decisione

1. Con atto di citazione notificato il 27/11/2006 il sig. conveniva in giudizio Parte_1 Controparte_1
, chiedendo che venisse accertato il perfezionamento
[...] in data 10/5/2006 della proposta di acquisto per il corrispettivo di euro 130.000,00, da lui sottoscritta ed accettata dalla convenuta, quale promittente venditrice, avente ad oggetto un immobile che Controparte_1 stava edificando in Spoltore;
che venisse dato che in pag. 3/14 forza di tale proposta d'acquisto egli aveva versato alla convenuta la somma di € 2.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
che venisse altresì accertato l'inadempimento della controparte per la mancata sottoscrizione del preliminare alle condizioni indicate nella proposta irrevocabile;
che venisse pertanto dichiarata la risoluzione del contratto per colpa della promittente venditrice e che quest'ultima venisse condannata ai sensi dell'art. 1385 c.c. al pagamento della somma di euro 4.000,00, pari al doppio della caparra versatale.
1.1. L'attore esponeva che in base alla promessa di acquisto le parti erano tenute a stipulare entro il mese di maggio il contratto preliminare e l'immobile doveva essere ultimato entro il mese di ottobre del 2006; che la promittente venditrice aveva procrastinato la sottoscrizione del preliminare ed aveva dichiarato in data
9/06/2006 che non era possibile stipulare il contratto alle condizioni indicate nelle planimetrie allegate alla proposta di acquisto, poiché il piano sottotetto non poteva ospitare le camere da letto, e che anche il garage doveva essere ridotto nella metratura;
che egli aveva pertanto dichiarato alla convenuta, con lettera in data 10/06/2006, di voler risolvere il contratto sottoscritto ed aveva chiesto il pagamento del doppio della caparra confirmatoria.
1.2. La convenuta eccepiva l'incompetenza del giudice ordinario per effetto della clausola compromissoria contenuta nell'art. 10 della proposta d'acquisto del
10/05/2006; nel merito contestava le deduzioni dell'attore, deducendo che era stato il sig. a rifiutare la Parte_1
pag. 4/14 stipula del contratto preliminare anche a seguito di diffida ad adempiere, con conseguente suo diritto di trattenere la somma di 2.000,00 euro versatale a titolo di caparra confirmatoria.
1.3. Il Tribunale di Pescara, con sentenza n. 1471 del
2010, in accoglimento dell'eccezione di compromesso sollevata dalla convenuta, dichiarava la propria incompetenza e condannava l'attore a rifondere alla convenuta le spese di lite.
2. Avverso tale sentenza proponeva appello il sig.
eccependo la nullità della clausola Parte_1 compromissoria contenuta nella proposta di acquisto per violazione della normativa a tutela dei consumatori;
nel merito l'appellante reiterava le conclusioni formulate in primo grado e chiedeva, in subordine, che la causa venisse rimessa in istruttoria al fine di accertare l'avvenuto versamento da parte sua della somma di € 2.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, la violazione degli obblighi precontrattuali da parte della società appellata sia in relazione al rifiuto di stipula del contratto preliminare sia per il comportamenti assunto.
2.1. Nel giudizio d'appello si costituiva
[...]
chiedendo il rigetto del Controparte_1 gravame.
2.3. La Corte d'appello, con sentenza n. 1618 del
2017, in parziale accoglimento del gravame, riconosceva la competenza del giudice ordinario, ma rigettava la domanda nel merito, osservando, quanto alle prove orali dedotte dal sig. , che l'appellante non aveva insistito nella Parte_1 richiesta di ammissione di esse in sede di precisazione delle conclusioni nel giudizio di primo grado né aveva pag. 5/14 specificamente indicato nell'atto di appello i capitoli di prova di cui chiedeva l'ammissione.
La Corte rilevava inoltre che le istanze istruttorie formulate dall'appellante erano inammissibili, perché volte a dimostrare responsabilità precontrattuale della società promittente venditrice, che costituiva una domanda inammissibile in quanto proposta per la prima volta in appello.
2.4. Quanto alle domande già proposte dal sig.
nel primo grado di giudizio, la Corte rilevava Parte_1 che mancava la prova sia dell'inadempimento della promittente venditrice sia della violazione, da parte di di obblighi di correttezza e buona Controparte_1 fede.
3. Avverso la sentenza della Corte d'appello il sig.
proponeva ricorso per cassazione sulla base di Parte_1 cinque motivi, lamentando che la Corte di merito aveva ritenuto erroneamente che egli avesse rinunciato alle istanze istruttorie;
che la Corte non aveva motivato in ordine alle ragioni della mancanza di prova delle domande da lui proposte, nonostante la documentazione allegata;
che aveva omesso di valutare che la promittente venditrice aveva modificato la planimetria allegata alla proposta d'acquisto, alterando l'oggetto dell'accordo; che aveva ritenuto erroneamente nuova e quindi inammissibile la domanda intesa a qualificare come precontrattuale la responsabilità della promittente venditrice, basata sugli stessi fatti dedotti in primo grado;
che la sentenza era illogica perché aveva dichiarato inammissibile la domanda tesa ad evidenziare la responsabilità precontrattuale della pag. 6/14 promittente venditrice ed aveva poi ritenuto tale domanda non provata nel merito.
3.1. Con sentenza n. 21093 pubblicata in data
19/07/2023, la Corte di Cassazione rilevava che non era possibile in base alla motivazione della sentenza impugnata individuare il percorso argomentativo che aveva portato la
Corte di merito a ritenere la domanda del sig. Parte_1 carente di prova, in quanto mancava ogni riferimento alle prove documentali ed alla possibilità di decidere la causa sulla base di esse anche senza l'assunzione delle prove orali.
3.2. In accoglimento del secondo motivo di ricorso, ritenuti assorbiti gli altri motivi, la Corte di Cassazione dichiarava quindi la nullità della decisione impugnata, con rinvio a questa Corte, in diversa composizione, perché valutasse gli atti di causa al fine di pervenire alla decisione, rimettendo al giudice di merito anche la decisione in ordine alle spese del giudizio di legittimità.
4. Con atto di citazione notificato il 18/08/2023 il sig. riassumeva il giudizio nei confronti Parte_1 di reiterando le Controparte_1 conclusioni di merito formulate nel giudizio d'appello, riportate in epigrafe.
4.1. Si costituiva in giudizio Controparte_1
chiedendo il rigetto delle domande
[...] proposte dall'attore in riassunzione.
4.2. L'udienza di precisazione delle conclusioni del
19/12/2023 veniva svolta in forma cartolare, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., e le parti nelle note depositate ai sensi della norma citata concludevano come riportato in epigrafe.
pag. 7/14 4.3. Con ordinanza in data 21/12/2023 la causa veniva quindi trattenuta in decisione con concessione alle parti dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
5. La domanda del sig. di condanna della Parte_1 controparte al pagamento del doppio della somma versata a titolo di caparra confirmatoria deve essere accolta.
5.1. Il sig. ha prodotto la proposta Parte_1 irrevocabile di acquisto da lui sottoscritta ed accettata dalla promittente venditrice in data 10/5/2006, nella quale all'art. 1 l'immobile promesso in vendita viene indicato come “appartamento posto al piano terzo composto da: ingresso soggiorno, angolo cottura e bagno. Piano sottotetto con: bagno e locale di sgombero oltre a balconi
a livello individuato con l'interno n. 8; garage posto al piano interrato il secondo al lato sinistro dell'area di manovra di fronte alla rampa di accesso indentificato con
l'interno n. 5; posto auto al piano terra all'interno dell'area di recinzione del fabbricato da identificare con apposita numerazione”.
5.1.1. All'art. 2 era precisato che “Le unità immobiliari oggetto della presente proposta avranno le caratteristiche estetiche, distributive e costruttive come risultanti dalle planimetrie che firmate in ogni foglio, si allegano al presente rispettivamente con le lettere A e B saranno comprese nel prezzo indicato eventuali modifiche di tramezzature da concordare con la società costruttrice”.
5.1.2. Nelle predette planimetrie, sottoscritte dal sig. e dal sig. legale Parte_1 CP_1 rappresentante della società costruttrice, il piano sottotetto viene rappresentato dell'estensione di 53,16 mq,
pag. 8/14 diviso in tre camere da letto, una matrimoniale e due singole, con i relativi arredi, oltre al bagno.
5.1.3. Nell'art. 6 la società costruttrice assumeva
“l'obbligo di effettuare ogni pratica ed eventuale opera necessarie per l'ottenimento della detta licenza di abitabilità, oltre alle certificazioni di idoneità e sicurezza degli impianti previste dalle leggi vigenti”.
6. Deve essere in primo luogo rilevato che la proposta di acquisto accettata da contiene Controparte_1 tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare, individuando il bene oggetto della compravendita, il corrispettivo pattuito di euro 130.000,00, le modalità di pagamento del prezzo, la data di ottobre del 2006 entro la quale il bene doveva essere ultimato e consegnato al promissario acquirente, contestualmente alla stipula del contratto definitivo.
6.1. Ne consegue che l'inadempimento alle obbligazioni assunte nella predetta proposta di acquisto e la lamentata contrarietà a buona fede della condotta tenuta dalla promittente venditrice successivamente alla sua sottoscrizione si collocano nell'ambito della responsabilità contrattuale, avendo il contratto preliminare che le parti si erano impegnate a redigere una mera funzione ripetitiva degli obblighi già perfezionati
(cfr. Cass. n. 20653 del 2005).
7. Il sig. ha dedotto sin dall'atto di Parte_1 citazione in primo grado che la promittente venditrice dopo l'accettazione della proposta di acquisto gli aveva riferito che il piano sottotetto non avrebbe potuto essere destinato ad ospitare le camere da letto, non avendo destinazione abitativa.
pag. 9/14 7.1. La convenuta non ha contestato tale circostanza, ma ha asserito che non poteva esserle addebitato nessun inadempimento, tenuto conto che nella proposta di acquisto il piano sottotetto era indicato come “locale di sgombero”, che pertanto il sig. era a conoscenza di tale Parte_1 sua destinazione e della possibilità di renderlo abitabile solo ove fosse stata approvata una legge regionale di recupero dei sottotetti a fini residenziali.
7.1.1. ha quindi dedotto che, Controparte_1 come risultava dalla diffida inviata al promissario acquirente, essa era sempre stata disponibile a sottoscrivere il preliminare in base alle pattuizioni contenute nella proposta di acquisto, che non faceva riferimento alla destinazione abitativa del piano sottotetto, e che era stato il sig. a rifiutare Parte_1 la stipula.
7.2. In ordine alle contrapposte tesi delle parti va osservato che le planimetrie allegate alla proposta di acquisto costituivano parte integrante del contratto sottoscritto dalle parti, come sopra evidenziato, ed in base ad esse il sottotetto era destinato ad ospitare la zona notte dell'appartamento, mentre la porzione immobiliare sita al terzo piano, dell'estensione di mq.
41,38, era destinata alla zona giorno, essendo costituita da ingresso, soggiorno e bagno, e quindi priva di stanze da letto.
7.3. Come detto, la promittente venditrice aveva assunto all'art. 6 della promessa di acquisto l'obbligo di ottenere l'abitabilità dell'immobile promesso in vendita al sig. , sicché costituisce grave inadempimento Parte_1 delle obbligazioni assunte la dichiarazioni di voler pag. 10/14 stipulare il contratto preliminare modificando la destinazione pattuita del piano sottotetto, nel quale non sarebbero state più realizzate le tramezzature atte a dividerlo in tre camere da letto, non rappresentate nelle nuove planimetrie da allegare al contratto preliminare, prodotte in primo grado dal sig. in allegato Parte_1 alla memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c.
7.4. Tale inadempimento altera in misura rilevante l'equilibro delle prestazioni, riducendo di oltre la metà la porzione immobiliare destinata ad uso residenziale.
7.4.1. Ad abundantiam, può osservarsi che attribuendo destinazione residenziale unicamente alla porzione di immobile sita al terzo piano il corrispettivo dovuto dal sig. alla promittente venditrice sarebbe Parte_1 risultato pari a circa 3.000,00 euro al mq, fuori mercato rispetto all'importo massimo di euro 1.600,00 al mq indicato nei registri pubblici della Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate per gli immobili ad uso residenziale siti nella zona di espansione di Spoltore nel primo semestre del 2006, mentre considerando la complessiva superficie di circa 95 mq, pari all'estensione dei locali siti sui due piani, si ottiene un importo di circa 1.100,00 euro al mq, in linea con i valori sopra indicati, pari nel minimo ad 840,00 euro al mq.
7.5. Sulla base di quanto esposto, risulta giustificato il recesso del sig. dal contratto Parte_1 stipulato il 10/5/2006, esercitato mediante la richiesta alla promittente venditrice del pagamento del doppio della caparra versata, con conseguente risoluzione del contratto stipulato (vedi Cass. n. 22657 del 2017).
pag. 11/14 8. va pertanto Controparte_1 condannata al pagamento al sig. della somma di Parte_1 euro 4.000,00, con interessi al tasso legale decorrenti dalla data del 17/6/2006, quando la promittente venditrice ricevette la lettera di messa in mora inviatale il
10/6/2006 dall'odierno attore.
9. Restano assorbite le ulteriori deduzioni dell'attore.
10. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, secondo quanto richiesto dal sig. in base agli Parte_1 importi medi indicati nelle tabelle allegate al d.m. n. 55 del 2014, come modificato dal d.m. n. 147 del 2022, per le cause di valore compreso fra € 1.100,01 ed € 5.200,00, esclusi per il giudizio di appello ed il presente giudizio di rinvio i compensi previsti per la fase di trattazione, che non si è svolta.
10.1. Va tuttavia osservato che il valore effettivo della presente controversia è di euro 130.000,00, pari al corrispettivo pattuito fra le parti per l'acquisto dell'immobile, atteso che, come sopra notato, il recesso dal contratto ne ha comportato lo scioglimento.
10.2. Va pertanto demandato alla Cancelleria di recuperare le somme dovute dall'attore in riassunzione a titolo di contributo unificato, calcolate sull'effettivo valore della controversia, sopra indicato, con obbligo della convenuta di rifondere alla controparte le somme che il sig. verserà a titolo di contributo unificato Parte_1
a seguito dell'azione di recupero.

pag. 12/14


P.Q.M.


La Corte d'Appello dell'Aquila, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa, in sede di rinvio, così provvede:
1) Condanna al Controparte_1 pagamento a della somma di euro Parte_1
4.000,00, con interessi al tasso legale decorrenti dal 17/6/2006 e sino al saldo;

2) Condanna a Controparte_1 rifondere a le spese del giudizio, Parte_1 che liquida per il primo grado in € 2.552,00 per compensi, oltre ad accessori di legge ed al rimborso forfetario delle spese generali in misura del 15%; per il secondo grado in euro 104,00 per esborsi ed € 1.923,00 per compensi, oltre ad accessori di legge ed al rimborso forfetario delle spese generali in misura del 15%; per il giudizio di legittimità in € 423,00 per esborsi ed euro
1.875,00 per compensi, oltre ad accessori di legge ed al rimborso forfetario delle spese generali nella misura del 15%; e per il presente giudizio di rinvio in € 1.923,00 per compensi, oltre al rimborso di quanto sarà pagato dall'attore a seguito del disposto adeguamento (capo 3 del presente dispositivo) del contributo unificato, ed oltre ad accessori di legge ed al rimborso forfetario delle spese generali in misura del 15%;
3) Manda alla Cancelleria di provvedere al recupero delle somme dovute da a titolo di Parte_1
pag. 13/14 contributo unificato per il presente giudizio di rinvio in base all'effettivo valore della causa, pari ad euro 130.000,00.
Così deciso in L'Aquila nella camera di consiglio del
19/11/2024
La Presidente Est. dr. Nicoletta Orlandi
pag. 14/14