CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione IV civile
R.G. 1358/2019
All'udienza collegiale del giorno 11/01/2024 ore 10:30
Dott. Giovanni Buonomo presidente
Dott. Giovanna Schipani consigliere relatore
Dott. Matilde Carpinella consigliere
Con l'assistenza del sottoscritto funzionario
Chiamata la causa
Appellante/i
Parte_1
Avv. ROSSI VALERIA presente
Appellato/i
CP_1
Avv. GUARNACCIA ALESSANDRA presente
Avv. APREDA CHRISTIAN
***
Il collegio invita le parti alla discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c.
L'avv. Rossi si riporta alle considerazioni già svolte nell'atto di appello di cui chiede l'integrale accoglimento e illustra alla Corte gli errori in ipotesi commessi dal primo giudice nel ritenere integrata la responsabilità del mediatore prima della sottoscrizione del preliminare, oltre che nella valutazione della prova testimoniale. Rileva, inoltre, che l'istruzione probatoria ha provato la conoscenza dello stato dei luoghi da parte del promittente acquirente.
L'avv. Guarnaccia, nel riportarsi ai precedenti scritti, chiede il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza, avendo il giudice ben operato sia con riferimento ai profili di responsabilità che con riferimento alla restituzione della provvigione già corrisposta.
A domanda del presidente le parti confermano che sono state pagate le spese legali in esecuzione della sentenza impugnata.
1 La Corte chiusa la discussione, trattiene la causa in decisione e provvede con sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. di cui darà lettura a fine udienza.
IL FUNZIONARIO IL PRESIDENTE
Giuseppina Antonia Lavuda Giovanni Buonomo
2 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE

Composta dai Signori Magistrati
Dott. Giovanni Buonomo Presidente
Dott.ssa Giovanna Schipani Consigliere rel.
Dott.ssa Matilde Carpinella Consigliere
riunita in camera di consiglio, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1358/2019 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione all'odierna udienza dell'11.1.2024 e vertente
TRA
, p. iva Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv.to Valeria Rossi, giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta di primo grado
APPELLANTE
E
, c.f. CP_1 C.F._1
rappresentato e difeso dagli avv.ti Alessandra Guarnaccia e Christian Apreda, giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta in grado di appello

APPELLATO

3 MOTIVI DELLA DECISIONE
conveniva in giudizio, innanzi al tribunale di Roma, l CP_1 [...]
deducendo che alla fine del 2011 si era rivolto alla Parte_1
suddetta agenzia immobiliare onde reperire un immobile da acquistare e da adibire a propria abitazione, specificando all'agente che avrebbe dovuto fare ricorso a un mutuo bancario;
una volta individuato l'immobile sito in Roma via Ferdinando
d'Aragona n. 6, era stata sottoscritta la proposta di acquisto al prezzo di €
115.000,00 e, successivamente, in data 5.10.2011, era stato concluso il contratto preliminare, in cui si specificava che il saldo sarebbe stato pagato mediante ricorso a un mutuo bancario;
aveva appreso soltanto dall'istituto mutuante che l'immobile in questione era oggetto di condono edilizio, richiesto nel 1986 e non ancora ottenuto, per mutamento di destinazione d'uso da box a civile abitazione, circostanza mai comunicata dall'agenzia; il perito della banca aveva inoltre concluso che l'immobile non aveva i requisiti per la destinazione ad uso residenziale né aveva i requisiti per l'agibilità, a causa dell'altezza dei soffitti inferiore a quella minima, sicché il valore poteva essere stimato in € 66.360,00 e non poteva essere erogato un mutuo di importo superiore;
l'istante non era mai stato informato dall'agente immobiliare che il bene aveva “tentato” un cambio di destinazione e che, soprattutto, si era fatto ricorso ad un condono non ancora definito e che la vendita, quindi, non riguardava un appartamento, ma un box;
a seguito di quanto emerso, la banca aveva negato il consenso al mutuo;
pertanto, il contratto preliminare era stato risolto e il promittente venditore aveva restituito la caparra di € 27.000,00, mentre l'intermediario si era rifiutato di restituire la provvigione già corrisposta dal . CP_1
L'attore, dopo aver diffusamente riportato la giurisprudenza sulla responsabilità del mediatore ai sensi dell'art. 1759 c.c., chiedeva quindi di dichiarare la
“negligenza/colpa” della per: - non avere accertato o per aver Parte_1
taciuto che il bene oggetto di compravendita era un box magazzino e non un appartamento e che non aveva ottenuto il cambio di destinazione;
- per non avere verificato che fossero state concesse tutte le autorizzazioni e licenze richieste ex lege per la vendita di un immobile destinato ad uso abitazione;
- per non avere mai comunicato che l'immobile era sottoposto a condono edilizio ancora non definito dal
Comune e che per lo stesso era stato chiesto il cambio di destinazione d'uso da magazzino ad abitazione;
chiedeva, per l'effetto, di condannare la convenuta alla restituzione di quanto versato per l'intermediazione immobiliare, pari a € 4.840,00, e
4 al risarcimento del danno determinato nella misura di € 10.000,00, o nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione.
***
Si costituiva in giudizio l deducendo che il si era Parte_1 CP_1 rivolto al nell'aprile 2011, e non a fine anno, allo scopo di acquistare un Parte_1
immobile a un prezzo non superiore ad euro 110.000,00/120.000,00, in quanto interessato ad effettuare un investimento;
la situazione di diritto dell'immobile era stata tempestivamente comunicata al , al quale era stata consegnata tutta CP_1
la documentazione relativa al bene (atto di provenienza, decreto di trasferimento del tribunale di Roma, planimetria, visure catastali e documenti catastali), inviata il
28.4.2011 anche al notaio notaio di fiducia dell'attore; le suddette Persona_1
circostanze erano state comunicate al proprio per giustificare il prezzo CP_1
“allettante” dell'immobile; dall'atto di provenienza risultava in maniera chiara lo stato di diritto del bene, sicché era falso che il predetto avesse avuto conoscenza dello stato dei luoghi solo dopo la perizia della banca;
in data 4.10.2011, inoltre, il notaio aveva sottoscritto la dichiarazione notarile richiamando l'atto di provenienza e Per_1
in data 5.10.2011 le parti avevano sottoscritto il contratto preliminare;
in questa sede era stata pagata la provvigione;
soltanto nel novembre 2012, dopo che nel febbraio
2012 era stata sottoscritta la proroga dell'atto di compravendita, il aveva CP_1
comunicato la volontà di ottenere la restituzione della caparra e della somma versata all'agenzia immobiliare.
Chiedeva, pertanto, il rigetto delle domande attoree, nonché il risarcimento del danno per lite temeraria.
***
Con sentenza n. 17481/2018, R.G. n. 65352/2014, pubblicata in data 18.9.2018, il tribunale accoglieva la domanda e dichiarava l'inadempimento contrattuale della convenuta;
per l'effetto, dichiarava come non dovuta la provvigione e condannava la convenuta alla restituzione, in favore dell'attore, della somma di € 4.840,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo, e alla rifusione delle spese di lite, liquidate in
€ 4.835,00, mentre respingeva la domanda di condanna al risarcimento di ulteriori danni.
Il tribunale, per ciò che qui rileva, così motivava:
<… si è difesa sostenendo che la situazione giuridica dell'immobile era nota al Parte_1
, e che proprio in ragione della pratica di condono ancora in corso il prezzo era stato fissato CP_1
5 in un ammontare che si collocava al di sotto del valore di mercato. Ha sostenuto di avere tempestivamente inviato al e al Notaio di fiducia di quest'ultimo l'atto di provenienza, dal CP_1 quale risultava l'esistenza di una domanda di condono ancora in corso per cambiamento di destinazione d'uso.
In effetti nell'atto di provenienza del 2005 per Notaio puntualmente descritta la situazione Per_2 di diritto dell'immobile, in relazione alla domanda di condono presentata nel 1986. L'attore si duole del fatto che l'atto di provenienza sia stato inviato solo l'11/10/2011, con il secondo fax documentato in atti
(allegati alla memora ex art. 183 co. 6 n. 2) di parte attrice. In verità, tuttavia, dalla cover del primo fax risulta invece che l'atto di provenienza fu trasmesso al notaio il 28.04.2011. Pertanto alla data Per_1 della sottoscrizione del preliminare, la situazione giuridica dell'immobile era già nota al;
CP_1 tuttavia non è provato che la situazione relativa alla procedura di condono fosse da lui conosciuta alla data di sottoscrizione della proposta.
L'oggetto della decisione nel presente giudizio va individuato nell'eventuale inadempimento del mediatore ai propri obblighi di informazione. L'inadempienza va valutata con Parte_1 riferimento al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto da parte dell'aspirante acquirente, essendo la proposta irrevocabile e comportando dunque l'assunzione di obblighi giuridicamente vincolanti da parte dell'aspirante acquirente.
Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di specifico incarico a svolgere aspecifiche indagini di natura tecnico-giuridica, è gravato tuttavia da un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della diligenza professionale. In accordo con la giurisprudenza più recente si ritiene pertanto che il mediatore incorra in responsabilità contrattuale sia quando ometta di comunicare alle parti circostanze rilevanti a lui note, sia quando non le informi di circostanze che di fatto gli sono rimaste sconosciute, ma che avrebbe potuto o dovuto conoscere se, nell'esercizio della propria attività, avesse usato la diligenza e la perizia proprie di un mediatore professionale di quel determinato ramo d'affari. Ciò implica che il mediatore è gravato altresì dall'obbligo di non dare informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle (Cass. Sez. 3 n. 16623 del 16/07/2010 - Rv.
614511).
Deve inoltre ritenersi che la responsabilità del mediatore per il mancato assolvimento dei suoi doveri di informazione, ai sensi dell'art. 1759 c.c., sussista sempre, sia che l'affare abbia avuto buon fine, sia nel caso contrario, poiché la conclusione dell'affare non è prevista dall'art. 1759 C.C. come elemento costituivo della responsabilità del mediatore. Nel caso di specie l'affare non andò in porto proprio a seguito della perizia della banca, che attestò che l'immobile non solo non aveva ancora ricevuto la concessione in sanatoria, ma non era condonabile a causa della mancata rispondenza di criteri di altezza previsti per gli immobili destinati ad abitazione.
L'avvenuta conclusione dell'affare può peraltro rilevare con riferimento alla determinazione del quantum dell'obbligazione risarcitoria del mediatore. Nel caso in cui l'affare venga concluso, infatti, il contraente non informato potrà pretendere dal mediatore l'intero danno derivatogli dalla definizione dell'affare, sia per quanto concerne il danno emergente che per quanto concerne il lucro cessante. Nel diverso caso in cui l'affare non trovi conclusione, invece, si profila un risarcimento di norma qualificato
6 come “interesse negativo”, cioè limitato alle spese affrontate e al guadagno non conseguito per il tempo inutilmente speso nelle trattative.
Nel caso in esame il mediatore è incorso in una colpevole inadempienza, per Parte_1 due motivi. Innanzi tutto in persona del suo titolare, avrebbe dovuto prendere Parte_1 visione dell'atto di provenienza e informare l'aspirante acquirente dell'esistenza di una domanda di condono non ancora evasa positivamente, prima ancora della sottoscrizione della proposta di acquisto. In proposito occorre aggiungere che il ha sostenuto di non essere stato informato, CP_1
e la ditta convenuta non ha potuto smentire l'assunto. Infatti la teste – la cui Testimone_1 testimonianza peraltro va valutata con prudenza trattandosi della sorella del titolare della ditta convenuta, ed essendo la stessa cointeressata all'attività del fratello – non ha precisato quando il fosse stato informato del fatto che il condono non era stato ottenuto. Le risultanze CP_1 documentali – le uniche attendibili – attestano che l'atto di provenienza fu inviato al Notaio il Per_1
28/04/2011, cioè due settimane dopo la sottoscrizione della proposta.
In secondo luogo, è inadempiente per non avere reso edotto il sig. , Parte_1 CP_1 già all'atto della formulazione della proposta, circa l'esistenza di circostanze di fatto – la non conformità dell'altezza dei soffitti a quanto previsto per gli immobile con destinazione d'uso abitativo oggetto di condono – che avrebbe dovuto conoscere in base alla propria esperienza professionale. La circostanza relativa all'insufficiente altezza dei soffitti – cm. 217 invece che cm. 220 - non era percepibile dal quisque de populo, nella specie dal sig. , ma era invece - o avrebbe dovuto CP_1 essere - immediatamente rilevata da un professionista del settore. Tale circostanza di fatto peraltro era suscettibile di modificare radicalmente i termini della trattativa, sia in relazione al prezzo di acquisto, sia in relazione alla commerciabilità dell'immobile, sia soprattutto in relazione alla richiesta di mutuo, che la banca era disposta a questo punto a concedere in misura assai più ridotta rispetto alla richiesta, con ciò rendendo di fatto impossibile l'acquisto del . Pertanto l'inadempimento di CP_1 impose all'aspirante acquirente – che aveva confidato nella professionalità Parte_1 dell'agenzia – di interrompere le trattative. in una situazione di inadempimento rispetto ai propri obblighi Controparte_2 contrattuali, nulla è dovuto dall'attore alla società convenuta a titolo di provvigione. La somma già versta dal deve essere pertanto restituita, nella misura di euro 4.840,00 oltre agli interessi CP_1 legali dalla domanda al saldo. …>>.
***
Avverso detta sentenza ha proposto appello l chiedendo, Parte_1 previa sospensione dell'efficacia esecutiva, in riforma della gravata sentenza, di rigettare tutte le domande proposte dall'attore in primo grado e, in subordine, di ridurre ad equità l'ammontare delle spese di lite di primo grado, con compensazione, se del caso, delle spese del grado di appello.
***
Si è costituito, in data 8.7.2019, , il quale ha chiesto, previo rigetto CP_1 dell'istanza di sospensione ed eventuale condanna dell'appellante al pagamento
7 della pena pecuniaria ex art. 283, comma 2, c.p.c., di accertare e dichiarare l'infondatezza di ogni motivo di gravame e, per l'effetto, di rigettare l'appello, con vittoria delle spese del secondo grado, da distrarsi ex art. 93 c.p.c.
***
Con ordinanza emessa all'udienza del 18.7.2019, la Corte ha rigettato l'istanza ex art. 283 c.p.c. (limitata dal procuratore di parte appellante alla sola sorte, essendo state pagate le spese di lite) e ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni.
***
All'odierna udienza, i procuratori delle parti hanno discusso oralmente la causa e hanno concluso come da verbale.
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Orbene, con il primo motivo si denuncia <
DELL'ART. 112 C.P.C. (pagina 3 della sentenza impugnata -3 capoverso)>> per avere il primo giudice, in violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, “spostato” la sua valutazione di un eventuale inadempimento del a una fase precedente e, cioè, alla sottoscrizione della proposta di Parte_1
acquisto, sebbene il avesse sempre sostenuto di aver avuto conoscenza CP_1 della realtà catastale dell'immobile solo a seguito dell'espletamento della perizia della banca (e non avesse mai dedotto quanto rilevato dal giudice) e sebbene alla data della sottoscrizione della proposta la provvigione non fosse stata versata;
l'aspirante acquirente quindi ben poteva rinunciare all'acquisto, < giuridicamente vincolanti che enuncia – senza peraltro indicarli - il Giudice nella sua autonoma iniziativa di valutare dei fatti, si ribadisce su circostanze ed aspetti mai ravvisati ed evidenziati dal il quale afferma tutt'altro!>>; la stessa testimone CP_1
aveva riferito che il era stato subito messo al corrente dello Testimone_1 CP_1
stato di fatto e di diritto dell'immobile, ma nonostante ciò il predetto aveva sottoscritto comunque il preliminare;
la domanda di restituzione della provvigione era dunque pretestuosa e infondata, considerato che la provvigione era stata versata all'atto di stipula del preliminare e, quindi, in un momento in cui il era già a CP_1 conoscenza dello stato dell'immobile.
***
Con il secondo motivo si denuncia <
CAUSA (pagina 3 della sentenza - 4 e 5 capoverso>>, per avere il primo giudice
8 posto in dubbio la testimonianza di sulla base di infondate illazioni Testimone_1 circa il rapporto di parentela di quest'ultima con il sebbene le dichiarazioni Parte_1
rese dalla predetta avessero trovato ampio riscontro nella testimonianza del notaio nonché nelle risultanze documentali in atti, e per avere ritenuto che l'immobile Per_1 non potesse essere compravenduto, mentre in realtà l'unico motivo che aveva indotto il a non acquistare era da attribuire al fatto che la banca gli avrebbe CP_1
concesso un mutuo di importo inferiore a quello da lui richiesto, e non certo la mancanza di informazioni sullo stato dell'immobile.
***
Con il terzo motivo si denuncia <
IMMOBILIARE: ILLOGICITÀ DELLE MOTIVAZIONI DI CUI IN SENTENZA (PAGINA
3 DELLA SENTENZA 5 E 6 CAPOVERSO)>>, per avere il primo giudice ritenuto che il avesse fornito le informazioni al e per non aver poi rigettato la Parte_1 CP_1
domanda, come invece avrebbe dovuto fare, posto che era stato documentalmente smentito che lo stesso avesse appreso dello stato dei luoghi solo all'esito della perizia della banca.
Il tribunale, inoltre, non avrebbe considerato che il prezzo di acquisto dell'immobile era stato fissato proprio tenendo conto delle circostanze già palesate al , il CP_1
quale non aveva condizionato la proposta alla erogazione del mutuo e aveva assunto il rischio che il mutuo non fosse concesso nella misura richiesta.
***
Con il quarto motivo si denuncia <
DEL DETTATO NORMATIVO SULLE CONSEGUENZE LEGATE ALLA
SOTTOSCRIZIONE DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO. PROPOSTA DI
ACQUISTO E LA SUA REVOCABILITÀ: ERRONEE INDICAZIONI SUL PUNTO
INDICATE IN SENTENZA (PAGINA 3 DELLA SENTENZA 4 CAPOVERSO) >>, in quanto la proposta di acquisto ben poteva essere revocata, senza alcuna conseguenza giuridica, diversamente da quanto indicato dal giudice in sentenza.
***
Con il quinto motivo si denuncia <
SPESE DI LITE. per non avere il primo giudice Controparte_3
sanzionato la condotta del e, comunque, per non avere, in ragione, del CP_1
rigetto della domanda risarcitoria valutato la parziale soccombenza del Parte_1 condannato, tra l'altro, a rifondere una somma superiore alla somma da restituire.
9 ***
I primi quattro motivi devono essere trattati congiuntamente in quanto connessi.
Va in primo luogo disattesa la censura relativa alla lamentata violazione dell'art. 112
c.p.c., non avendo il primo giudice deciso ultra petita.
Il vizio di "ultra" o "extra" petizione ricorre quando il giudice pronuncia oltre i limiti delle pretese e delle eccezioni fatte valere dalle parti, ovvero su questioni estranee all'oggetto del giudizio e non rilevabili d'ufficio, attribuendo un bene della vita non richiesto o diverso da quello domandato, fermo restando che egli è libero non solo di individuare l'esatta natura dell'azione e di porre a base della pronuncia adottata considerazioni di diritto diverse da quelle prospettate, ma pure di rilevare, indipendentemente dall'iniziativa della parte convenuta, la mancanza degli elementi che caratterizzano l'efficacia costitutiva o estintiva di una data pretesa, in quanto ciò attiene all'obbligo inerente all'esatta applicazione della legge (Cass. n. 20932/2019).
Nel caso di specie, il tribunale, dopo aver individuato il contenuto della domanda attorea nell'accertamento della colpa per negligenza dell'agenzia immobiliare, per non aver informato correttamente il , o per aver taciuto al medesimo, la CP_1 presenza di irregolarità edilizie del bene oggetto dell'affare, ha ravvisato la responsabilità dell'agente al momento della proposta d'acquisto (e non del preliminare), ritenendo non dovuta la provvigione e ordinandone la restituzione, così come richiesto dall'attore.
Deve, quindi, escludersi che il primo giudice, così decidendo, abbia travalicato i limiti del suo potere interpretativo.
Le censure che muove l'appellante, difatti, possono semmai essere ricondotte al vizio di errata interpretazione o valutazione dei fatti ovvero di applicazione di norme di diritto, vizi che, in quanto denunciati con i motivi dell'atto di appello, saranno di seguito trattati.
Ciò detto, è pacifico che il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell'adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico - giuridica allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello
10 di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle;
cosicché, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente (tra le tante, Cass. n.
784/2020).
Il mediatore, dunque, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell'attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni;
ne consegue che, ove l'affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l'esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all'immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l'adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell'affare (Cass. ordinanza n.
11371/2023).
Su tale ultimo punto si sofferma la MA Corte (con l'ordinanza appena citata), spiegando che, qualora l'affare sia concluso, il riscontro dell'adempimento del dovere di informazione esigibile nei confronti del mediatore va compiuto con esclusivo riferimento al momento stesso del perfezionamento dell'accordo, che è poi lo stesso in cui, ai sensi dell'art. 1755 c.c., sorge il diritto alla provvigione, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione del contratto stesso, nelle forme di cui all'art. 2932
c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.
Nella specie, il vincolo giuridico è sorto con la sottoscrizione del preliminare in data

5.10.2011 e non con la sottoscrizione della proposta di acquisto dell'11.4.2011, accettata il 13.4.2011, proposta che risulta priva dei requisiti per essere qualificata come preliminare ovvero come preliminare di preliminare, atteso che non conteneva neppure i dati catastali o i confini dell'immobile, né dal tenore della proposta stessa è dato evincere la volontà delle parti di concludere un accordo per le medesime vincolante, circostanza, tra l'altro, mai allegata dal . CP_1
Ciò, del resto, è confermato, oltre che dalla assenza di espressioni in tal senso, dalla ridotta entità della somma (€ 4.000,00) corrisposta a conferma della serietà della
11 proposta e che sarebbe stata imputata a caparra confirmatoria, diversamente dalla ben più rilevante somma di € 21.000,00, versata all'atto del preliminare.
L'affare si è pertanto concluso con il preliminare del 5.10.2011, data in cui infatti è stata corrisposta la provvigione.
A tale data il promissario acquirente aveva da tempo piena consapevolezza dello stato dell'immobile, come accertato dalla stessa sentenza di primo grado nella parte in cui il giudice ha dato inequivocamente atto dell'avvenuta trasmissione al notaio di fiducia del , il 28.4.2011, dell'atto di provenienza da cui risultava la CP_1 pendenza dell'istanza di condono presentata per il mutamento d'uso da box ad abitazione.
Pertanto, poiché, come si è visto, la valutazione dell'adempimento o meno del dovere di informazione va compiuta con esclusivo riferimento al momento del perfezionamento dell'accordo, nessuna responsabilità è configurabile in capo al mediatore, il quale aveva reso edotto il dello stato di diritto dell'immobile. CP_1
A fronte di quanto sopra, era onere di quest'ultimo (consapevole del fatto che si apprestava ad acquistare un bene ancora ad uso box e assistito dal proprio notaio) valutare la sicurezza e la convenienza dell'affare, onde accertarsi della possibilità di ottenere il certificato di agibilità e il mutuo per l'importo necessario al pagamento del prezzo pattuito.
Il invece non ha avanzato alcuna richiesta, neppure di riduzione del prezzo, CP_1
e ha inteso concludere il contratto preliminare alle condizioni già pattuite.
Né vale affermare, come si argomenta in sentenza, che dalla proposta di acquisto scaturivano obblighi a carico del proponente.
Infatti, collocandosi la proposta nella fase delle trattative, il mancato esito favorevole delle stesse a causa dell'irregolarità dell'immobile avrebbe comportato l'obbligo di restituire la somma versata dal , né era maturato il diritto alla provvigione in CP_1
capo al mediatore.
In altre parole, soltanto il rifiuto ingiustificato di proseguire nelle trattative e di concludere il preliminare avrebbe potuto, in astratto, far sorgere la responsabilità precontrattuale del , e non certo il rifiuto dovuto al fatto che il 28.4.2011 CP_1 quest'ultimo aveva appreso che il bene aveva destinazione d'uso box e non abitazione.
Va escluso dunque che, in tal caso, vi sarebbero stati i presupposti per il pagamento, da parte del proponente, della penale di cui all'art. 5 della proposta.
12 In conclusione, ha errato il primo giudice nel valutare e ritenere sussistente l'inadempimento del mediatore alla (diversa e antecedente) data della proposta di acquisto, e non alla data del contratto preliminare, quando siffatto inadempimento in realtà pacificamente non sussisteva.
Pertanto, la sentenza deve essere riformata e la domanda dell'attore, oggi appellato, deve essere respinta.
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Tutte le altre questioni e doglianze, ivi compresa la censura in punto di spese, rimangono assorbite.
***
La riforma della sentenza di primo grado determina la caducazione "ex lege" della statuizione sulle spese e il correlativo dovere, per il giudice d'appello, di provvedere d'ufficio ad un nuovo regolamento delle stesse.
Tale pronuncia, in ossequio al principio della globalità del giudizio sulle spese, deve avvenire con riferimento all'intero processo e all'esito finale della lite.
In caso di riforma della decisione, il giudice dell'impugnazione, investito ai sensi dell'art. 336 c.p.c. anche della liquidazione delle spese del grado precedente, deve applicare la disciplina vigente al momento della sentenza d'appello, atteso che l'accezione omnicomprensiva di "compenso" evoca la nozione di un corrispettivo unitario per l'opera prestata nella sua interezza (Cass. n. 19989 del 13/07/2021).
L'appellato deve essere condannato, secondo il principio della soccombenza, a rifondere all'appellante le spese del doppio grado di giudizio, che si liquidano secondo i valori medi dello scaglione da € 1.101,00 a € 5.200,00, come da dispositivo.
In difetto di domanda da parte dell'appellante, non può essere disposta la restituzione delle somme corrisposte (come confermato dalle parti all'odierna udienza) all'appellato a titolo di spese in esecuzione provvisoria della impugnata sentenza (cfr. Cass. n. 6457/2015; Cass. n. 8639/2016 richiamata da Cass.
34011/2021).


P.Q.M.


La Corte di Appello di Roma, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 17481/2018, R.G. n. 65352/2014, emessa in data 18.9.2018 dal Tribunale di Roma, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
13 1) in accoglimento dell'appello e in riforma dell'impugnata sentenza, rigetta la domanda proposta da nei confronti di CP_1 Parte_1
;
[...]
2) condanna al pagamento, in favore di CP_1 Parte_1
, delle spese del doppio grado di giudizio, che liquida in €
[...]
2.552,00 per compensi, per il primo grado, e in € 174,00 per esborsi ed €
2.915,00 per compensi, per il secondo grado, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge.
Roma, 11.1.2024
Il Consigliere est. Il Presidente
Giovanna Schipani Giovanni Buonomo
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