REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE OTTAVA Così composta: dr. Gisella Dedato Presidente relatore dr. Adolfo Ceccarini Consigliere dr. Biancamaria D'Agostino Giudice ausiliario
Nella causa civile iscritta al n. 5855 Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2022, ha emesso la seguente SENTENZA
TRA
IN PROPRIO E QUALE EREDE DI Parte_1 [...]
, , Persona_1 Parte_2 Parte_3
IN PROPRIO E QUALE EREDE DI ,
[...] Parte_4
, Parte_5 Parte_6
EREDE DI E DI , Persona_2 Controparte_1 rappresentati Avv.ti i Francesca, come da procura in atti
APPELLANTI E
, , , CP_2 Controparte_3 Controparte_4
, , , Controparte_5 CP_6 CP_7 CP_8
[...] Controparte_9 CP_10 CP_11
, , , Controparte_12 Controparte_13 CP_14
t . CP_15 CP_16
BA LE, come da procura in atti APPELLATI Oggetto: appello avverso la sentenza n. 13644/2022 del Tribunale di Roma, pubblicata il 21/09/2022 RAGIONI DELLA DECISIONE Il Tribunale di Roma, con la sentenza di cui in epigrafe, ha così riassunto, per quel che qui interessa, la vicenda per cui è causa:
“I condomini identificati in epigrafe – proprietari ovvero usufruttuari di unità immobiliari nella palazzina B facente parte del condominio di via della Consolata n. 19 in Roma – hanno convenuto in giudizio gli altri condomini identificati in epigrafe – proprietari di altre unità immobiliari nella medesima palazzina B di quel condominio
– riferendo in sintesi quanto segue:
- le precedenti sentenze di questo Tribunale n. 25170/2012 e n. 25168/2012 hanno annullato le delibere del 25.8.2009, 15.9.2009,
r.g. n. 1 30.9.2009 e 13.10.2009 – adottate dal condominio della palazzina B relativamente alla trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti autonomi – in quanto “la trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti autonomi con caldaie a condensazione e canne fumarie collettive, in uno ai consequenziali interventi ed adempimenti, si pone in violazione del pertinente dato normativo di riferimento, segnatamente l'art. 4 commi 9 e 26 D.P.R. n. 59 laddove, per gli edifici che si compongono di unità abitative superiori a quattro, la soppressione dell'impianto termico centralizzato e la sua sostituzione con impianti di generazione di calore separata per singola unità abitativa è subordinata alla sussistenza di cause tecniche o di forza maggiore…”;
- la successiva sentenza di questo Tribunale n. 17256/2015 ha conseguentemente annullato la delibera del 16.12.2010 adottata dal condominio della palazzina B “con riferimento all'approvazione dell'acquisto ed installazione di canne fumarie collettive a servizio degli impianti autonomi ed all'approvazione del preventivo della ditta F.E.A. Impianti e Sicurezza srl di cui alla seconda parte del punto 3 dell'o.d.g.” ed ha anche dichiarato l'invalidità della delibera che ha approvato l'acquisto e l'installazione di una caldaia a condensazione modulare da 100 kw ed il preventivo di spesa della Ditta BIA
[...] per complessivi euro 22.776,00, oltre Iva in quanto non CP_17
i requisiti richiesti dall'art. 4 commi 9, 10 e 25 D.P.R. 59/2009…” (espressione del favore per l'impianto centralizzato e obbligo d'installazione di dispositivi di contabilizzazione e termoregolazione del calore);
- le richiamate sentenze hanno in sostanza stabilito:
1) l'illegittimità della trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti autonomi con caldaie a condensazione e canne fumarie collettive;

2) l'illegittimità della coesistenza dell'impianto centralizzato e di tanti impianti autonomi (peraltro mai verificati e certificati);
3) la nullità delle delibere di installazione di canne fumarie collettive a servizio degli impianti autonomi;

4) la conseguente illegittimità degli impianti autonomi nel frattempo realizzati da alcuni condomini della palazzina B;

- l'amministratore condominiale avrebbe pertanto dovuto ripristinare l'impianto centralizzato mediante sostituzione dell'originaria caldaia guasta con altra di maggiore efficienza e – nel rispetto della richiamata normativa – installare dispositivi di termoregolazione e contabilizzazione dei consumi;

- gli odierni attori – stante l'inerzia dell'amministratore – hanno dichiarato nell'assemblea dell'8.11.2013 di essere disponibili a ripristinare di loro iniziativa l'impianto centralizzato con anticipo della spesa a tal fine necessaria ed hanno conseguentemente incaricato la ditta deputata alla sostituzione della precedente caldaia non più efficiente;

- alcuni dei convenuti – il giorno stabilito per la nuova
r.g. n. 2 installazione – hanno però fisicamente impedito l'accesso della ditta al locale caldaia per l'esecuzione dei lavori;

- una successiva delibera del 22.1.2014 – in seguito ad assemblea autoconvocata dai condomini dotati dell'impianto autonomo – ha approvato l'acquisto e l'installazione di una caldaia sottodimensionata e non dotata dei dispositivi prescritti di termoregolazione e contabilizzazione del calore;

- un'ulteriore delibera dell'11.1.2016 – in seguito ad altra assemblea autoconvocata sempre dai condomini dotati dell'impianto autonomo – ha poi approvato la costituzione di un autonomo condominio della palazzina B, ha nominato il suo amministratore ed ha inoltre approvato il relativo regolamento e le nuove tabelle millesimali;

- l'efficacia di tale delibera – oggetto di autonoma impugnativa da parte degli odierni attori privi del riscaldamento autonomo – è stata sospesa dal Tribunale con ordinanza del 13.7.2016;
- gli odierni attori – per ben cinque stagioni consecutive (dal 2009 al 2014) – sono stati così illegittimamente privati del servizio di riscaldamento ed hanno pertanto patito gravi disagi. Gli attori hanno ribadito – in diritto – che il distacco dall'impianto centralizzato posto in essere dai condomini convenuti è senz'altro illegittimo in forza delle richiamate decisioni del Tribunale e comunque dell'espresso divieto previsto dall'art. 11 del regolamento condominiale in deroga al diritto di rinunzia ex art. 1118, quarto comma, cod. civ. (“l'esercizio del riscaldamento è obbligatorio per tutti i condomini, anche se, chiudendone le valvole o in altro modo, l'appartamento fosse volontariamente escluso dal riscaldamento.”). Tale condotta illecita dei convenuti – pregiudicando il diritto degli attori al godimento delle loro abitazioni nella stagione fredda – ne comporta la loro conseguente responsabilità risarcitoria extracontrattuale anche a titolo di danno morale. Hanno pertanto concluso chiedendo:
1) la condanna dei convenuti alla rimozione delle caldaie autonome installate nei rispettivi balconi di proprietà ovvero – in subordine – l'interdizione all'uso delle stesse;

2) l'accertamento dell'obbligo per i convenuti di contribuzione su base millesimale al pagamento delle spese di manutenzione, conservazione e messa a norma dell'impianto centralizzato di riscaldamento;

3) l'accertamento dell'obbligo per i convenuti di contribuzione su base millesimale al pagamento delle spese per l'installazione dei dispositivi di termoregolamentazione e contabilizzazione dei consumi;

4) l'accertamento dell'obbligo per i convenuti di contribuzione su base millesimale al pagamento delle spese di consumo afferenti all'impianto centralizzato di riscaldamento;

5) la condanna solidale dei convenuti al risarcimento dei danni subiti dagli attori per il pregiudizio nel godimento delle loro abitazioni da liquidarsi – in via equitativa – nella somma rispettivamente
r.g. n. 3 quantificata nell'atto introduttivo o in quella, diversa, ritenuta di giustizia;

6) la condanna solidale dei convenuti al risarcimento del maggior danno per il mancato godimento tempestivo di tale somma;

7) la condanna generica dei convenuti al rimborso in favore degli attori delle somme pagate in eccedenza rispetto a quanto dovuto sulla base delle tabelle millesimali di pertinenza;

8) la condanna solidale dei convenuti al rimborso delle spese processuali. I convenuti – nel costituirsi – hanno (…) contestato la prospettazione posta dagli attori a fondamento delle loro pretese eccependo, in sintesi, quanto segue:
- la caldaia centralizzata ha subito un'irrimediabile rottura nel 2009;
- i convenuti hanno semplicemente esercitato – anche in seguito alle richiamate pronunzie di questo Tribunale – il loro diritto di rinunzia all'utilizzo dell'impianto centralizzato ex art. 1118, quarto comma, cod. civ.;
- tale rinunzia non ha affatto impedito agli attori la possibilità di continuare ad usufruire di una caldaia condominiale a loro esclusivo servizio;

- gli attori avevano però illegittimamente preteso – in via unilaterale – di far installare una nuova caldaia dimensionata al fabbisogno dell'intera compagine condominiale e – per tale motivo – la condomina convenuta aveva fisicamente impedito CP_7 in data 17.12.2013 l'accesso della ditta al locale caldaia per l'esecuzione dei lavori;

- i convenuti – proprio per ovviare ai disagi legati alla sospensione del servizio centralizzato – deliberavano successivamente in data 22.1.2014 l'acquisto e l'installazione di una nuova caldaia dimensionata in base al fabbisogno dei soli condomini che intendevano continuare ad avvalersene;

- tale delibera è stata eseguita e – non essendo stata mai impugnata dagli attori – ha di fatto comportato la cessazione della materia del contendere;

- le richiamate sentenze di questo Tribunale non hanno infatti sancito quanto affermato dagli attori circa “l'illegittimità della coesistenza dell'impianto centralizzato e di tanti impianti autonomi” e la conseguente “illegittimità degli impianti autonomi nel frattempo realizzati da alcuni condomini della palazzina B” (tantomeno accertando l'obbligo di una loro rimozione);
- tali sentenze hanno solo stabilito l'illegittimità della trasformazione dell'impianto centralizzato in impianti autonomi con caldaia a condensazione e canne fumarie collettive;

- i convenuti non hanno mai installato – contrariamente a quanto affermato dagli attori – canne fumarie collettive;

- l'impianto centralizzato – lungi dall'essere dismesso – è tutt'ora funzionante e nella disponibilità dei condomini che hanno scelto di
r.g. n. 4 continuare ad avvalersene;

- la disposizione regolamentare richiamata dagli attori (art. 11) sarebbe del resto nulla laddove vietasse “in radice al condomino di rinunziare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune” (cfr. Cass. 2.11.2018, n. 28051);
- il preteso “danno” subito dagli attori – per il pregiudizio nel godimento delle loro abitazioni – sarebbe stato in definitiva causato dalla loro stessa condotta e certamente non imputabile ai convenuti (oltre a non essere adeguatamente provato);
- nessuna regolarizzazione delle spese di consumo derivanti dalla caldaia centralizzata può infine far carico sui condomini convenuti in quanto tali spese sono state ripartite – oltretutto illegittimamente – fra tutti condomini della palazzina B senza alcuna distinzione. (…) Espletata una consulenza tecnica d'ufficio – sui quesiti formulati con ordinanza riservata del 7.2.2020 – la causa è stata infine trattenuta in decisione senza l'espletamento di ulteriori attività istruttorie sulle conclusioni precisate all'udienza del 26.4.2022. Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue. Il c.t.u. ing. ha innanzitutto accertato che l'attuale Persona_3 impianto centralizzato di riscaldamento – a servizio dei soli condomini attori della palazzina B – “risulta adeguatamente dimensionato in relazione alle potenze termiche nominali dei radiatori attualmente collegati… (compresi quelli installati nell'int. 1 che…dovrebbero entrare in funzione nel prossimo futuro”) e che “gli impianti di riscaldamento autonomi, installati negli appartamenti distaccati, risultano conformi alla regola dell'arte ed alle leggi vigenti alla data dell'installazione, antecedente al 31 agosto 2013…per quanto concerne lo scarico dei fumi all'atmosfera.”. Ne consegue che devono ritenersi nella fattispecie rispettate – da parte dei convenuti – le prescrizioni imposte dall'art. 1118, quarto comma, cod. civ. per la legittima rinunzia dei condomini all'utilizzo dell'impianto centralizzato. L'ausiliario ha poi determinato – quanto al consumo involontario di combustibile – una spesa pari al 26,3% da porre indistintamente a carico su tutti i condomini dell'edificio in proporzione ai millesimi per il servizio di riscaldamento attribuiti ai rispettivi appartamenti (cfr. pag. 49 della relazione definitiva). Si tratta di accertamenti tecnici – correttamente motivati anche alla luce dei rilievi tecnici sollevati dalle parti – da ritenere senz'altro condivisibili. Ne consegue – innanzitutto – il rigetto della domanda dei condomini attori volta alla rimozione delle caldaie autonome installate dai convenuti o – in subordine – all'interdizione del loro utilizzo. Le richiamate sentenze di questo Tribunale – annullando le delibere impugnate – non hanno infatti sancito “l'illegittimità della coesistenza dell'impianto centralizzato e di tanti impianti autonomi” e la
r.g. n. 5 conseguente “illegittimità degli impianti autonomi nel frattempo realizzati da alcuni condomini della palazzina B” – come invece affermano gli attori – ma si sono limitate a stabilire l'illegittimità della trasformazione dell'impianto centralizzato in impianti autonomi con caldaia a condensazione e canne fumarie collettive. Il c.t.u. ha del resto verificato che i convenuti non hanno mai installato – contrariamente a quanto affermato dagli attori – canne fumarie collettive (le caldaie sono installate sui balconi con scarico singolo dei fumi). Deve sul punto aggiungersi che la clausola invocata dagli attori – contenuta nell'art. 11 di un regolamento avente pacifica natura contrattuale – non vieta espressamente il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento – ciò che ne comporterebbe la radicale nullità – ma si limita a prevedere che in ogni ipotesi di volontaria esclusione dell'appartamento dal servizio (ivi compreso il definitivo distacco) le spese di “esercizio” restino interamente “obbligatorie per tutti” (cioè, nella fattispecie, anche per i condomini che abbiano operato il distacco). Secondo l'orientamento del tutto prevalente della Cassazione – senz'altro da condividere – “è infatti valida la clausola del regolamento contrattuale che, in ipotesi di rinuncia o distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, ponga, a carico del condomino rinunciante o distaccatosi, l'obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, potendo i condomini regolare, mediante convenzione espressa, adottata all'unanimità, il contenuto dei loro diritti ed obblighi e, dunque, ferma l'indisponibilità del diritto al distacco, suddividere le spese relative all'impianto anche in deroga agli artt. 1123 e 1118 c.c., a ciò non ostando alcun vincolo pubblicistico di distribuzione di tali oneri condominiali dettato dall'esigenza dell'uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale” (Cass. 18.5.2017, n 12580; conformi, Cass. 2.11.2018, n. 28051, Cass.11.12.2019, n. 32441 e Cass. 10.2.2020, n. 3060). È però evidente che – essendo stata riscontrata dal c.t.u. la doverosa dotazione nell'impianto centralizzato del sistema di contabilizzazione del calore ex d.lgs. 102/2014 – gli obblighi di contribuzione a carico dei condomini distaccati per le spese di esercizio afferenti a tale impianto dovranno intendersi limitati alla quota del cd. “consumo involontario” (che lo stesso c.t.u., come già anticipato, ha in questa sede determinato nella misura del 26,3%), non potendosi certamente ritenere una loro perdurante contribuzione, addirittura, per l'intera quota millesimale. Appare del resto incontroverso – fra le parti – il perdurante dovere di contribuzione di tali condomini per le spese di manutenzione straordinaria e conservazione di tale impianto centralizzato (secondo quanto espressamente previsto dall'art. 1118, ultimo comma, cod. civ.).
r.g. n. 6 La domanda di condanna generica proposta dagli attori – riguardo al rimborso delle somme pagate in eccedenza – deve essere nondimeno rigettata in quanto non risulta alcuna impugnazione (e conseguente annullamento) delle delibere assembleari che – dopo l'avvenuto distacco – avrebbero nell'assunto addebitato soltanto a loro carico le spese di consumo e di manutenzione afferenti all'impianto centralizzato (avendo peraltro i convenuti dedotto – senza specifiche contestazioni – che anche dopo il distacco – in mancanza di alcun accertamento sulla sua legittimità – le spese di consumo hanno continuato ad essere in realtà ripartite su base millesimale fra tutti i condomini della palazzina B senza alcuna distinzione: cfr. pag. 22/23 della comparsa di risposta). Resta dunque da vagliare – in definitiva – la domanda risarcitoria degli attori. Tale domanda deve essere ugualmente rigettata in quanto la mancata fruizione del servizio centralizzato di riscaldamento – dal 2009 al 2014 – è stata comunque inizialmente causata dall'oggettiva
“rottura” della caldaia ed avrebbe potuto essere successivamente evitata dagli stessi condomini attori – nella denunziata situazione di stallo venutasi a creare – con differenti e tempestive azioni giudiziarie volte ad una riattivazione anche forzosa di tale servizio (attraverso l'eventuale ricorso a procedimenti cautelari d'urgenza – ai sensi dell'art. 700 c.p.c. – o anche solo a procedimenti di amministrazione giudiziale ex art. 1105, quarto comma, cod. civ.). Deve peraltro rilevarsi che la loro stessa iniziativa personale volta all'installazione di una nuova caldaia – pur frustrata dalla condotta impeditiva dei convenuti – risale soltanto alla fine del 2013 ed appare in tal senso tardiva (anche a prescindere da ogni ulteriore rilievo sulla prova del danno effettivamente sofferto da ciascuno dei condomini attori). L'accertamento solo in questa sede sulla legittimità del distacco – operato unilateralmente dai convenuti senza il previo ricorso all'autorità giudiziaria ed al connesso accertamento tecnico – giustifica l'integrale compensazione delle spese processuali. Le spese di c.t.u. – nella misura già liquidata – sono poste a carico di tutte le parti pro quota sulla base dei millesimi previsti per il servizio di riscaldamento.” Sulla base di tali argomentazioni, il Tribunale, con la sentenza di cui in epigrafe, ha così deciso:
“dichiara che i convenuti – nonostante il legittimo distacco compiuto dall'impianto centralizzato di riscaldamento a servizio della palazzina B del condominio – sono ugualmente tenuti alla contribuzione per le spese di consumo involontario – ciascuno nella misura del 26,3% rispetto alla rispettiva quota millesimale – nonché per le intere spese di manutenzione straordinaria e di conservazione afferenti a tale impianto;
rigetta le altre domande degli attori;
pone le spese di c.t.u. – nella misura già liquidata – a carico di
r.g. n. 7 tutte le parti pro quota sulla base dei millesimi previsti per il servizio di riscaldamento;
compensa per intero le altre spese processuali.” Avverso tale sentenza hanno proposto appello , in Parte_1 proprio e quale erede di Persona_1 Parte_2
, , in proprio e quale erede di
[...] Parte_3 Parte_4
, , , in proprio e quale
[...] Parte_5 Parte_6
, rassegnando le Persona_2 Controparte_1 seguenti conclusioni:
“piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Roma, in accoglimento dell'appello e in riforma della sentenza impugnata, in via gradata: 1) preso atto del giudicato della sentenza del Tribunale di Roma del 17.10.2023 n. 14865, preso altresì atto delle sentenze del Tribunale di Roma n. 25170/2012, n. 25168/2012 e 17256/2015, passate in giudicato, della ritenuta illegittimità della “trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti autonomi con caldaie a condensazione e canne fumarie collettive, in uno ai consequenziali interventi ed adempimenti”, e della clausola di cui all'art. 11 del regolamento condominiale di natura contrattuale che vieta l'esonero dalle spese di esercizio, accertare e dichiarare che i convenuti sono tenuti a concorrere, nella misura stabilita dalle tabelle millesimali di pertinenza, al pagamento delle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria, conservazione e messa a norma dell'impianto di riscaldamento centralizzato e sono inoltre tenuti a concorrere, nella misura stabilita dalle tabelle millesimali di pertinenza, al pagamento del combustibile per l'alimentazione della caldaia dell'impianto di riscaldamento centralizzato, senza distinzione tra consumi volontari e consumi involontari;
2) in subordine, stabilire che i Condomini serviti dall'impianto di riscaldamento centralizzato sono tenuti a contribuire alla spesa per i consumi volontari con il 78% della propria aliquota millesimale e alla spesa relativa alle dispersioni con il 22% della propria aliquota millesimale;
mentre i distaccati devono contribuire alla spesa per i consumi involontari con il 22% della propria aliquota millesimale;
in ulteriore subordine, determinare nella misura del 50% i consumi involontari da dispersione da ripartire tra tutti i Condomini;
3) accertare e dichiarare, sulla scorta della c.t.u., che gli appellati sono comunque tenuti a concorrere alle spese di conservazione, messa a norma, ordinaria e straordinaria manutenzione dell'impianto di riscaldamento centralizzato;
4) in ogni caso condannare i convenuti, in solido tra loro, al risarcimento dei danni in favore degli attori, danni da liquidarsi in via equitativa ex art. 1226 c.c. nella misura sopra determinata o nella diversa misura ritenuta di giustizia;
5) condannare i convenuti, in solido tra loro, al risarcimento del maggior danno per il mancato tempestivo godimento della somma dovuta a titolo risarcitorio;
6) in ogni caso pronunciare ex art. 278 c.p.c. condanna generica dei convenuti al rimborso in favore degli attori delle somme pagate in eccedenza per le spese di esercizio e di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto di
r.g. n. 8 riscaldamento centralizzato rispetto al dovuto in base alle tabelle millesimali di riscaldamento e di proprietà, per come emergerà dal ricalcolo delle gestioni 2014/2015 e seguenti;
7) condannare i convenuti, in solido tra loro, a rifondere agli attori le spese e i compensi del doppio grado di giudizio, oltre le spese generali ex art. 2 comma 2° D. M. n. 55/2014, la c.p.a. e l'i.v.a. come per legge.”
, , , CP_2 Controparte_3 Controparte_4 CP_5
[...] CP_6 CP_7 CP_8 CP_9
, , , ,
[...] CP_10 CP_11 Controparte_12 [...]
CP_13 CP_14 CP_15 CP_16 rassegnato le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, ragione ed azione: A) in via preliminare:
- dichiarare inammissibile l'appello proposto;
B) in via principale, nel merito:
- respingere l'appello proposto perché infondato in fatto ed in diritto;
C) ancora in via principale, nel merito:
- condannare gli appellanti ai sensi dell'art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni da “lite temeraria” da liquidarsi d'ufficio in via equitativa;
D) in ogni caso:
- condannare gli appellanti alla rifusione dele spese di lite del doppio grado di giudizio oltre le spese generali, C.P.A., I.V.A. come per Legge.” La causa all'udienza del 19/06/2025 è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di legge di cui all'art.190 c.p.c. Gli appellanti hanno censurato la sentenza, in primo luogo, perché il Tribunale, dopo aver premesso di condividere le pronunce della Corte Suprema, secondo le quali è valida la clausola del regolamento avente natura contrattuale che prevede l'obbligo dei condomini che hanno distaccato le loro unità abitative dall'impianto centralizzato di riscaldamento di concorrere alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, potendo i condomini regolare, mediante convenzione espressa, adottata all'unanimità, il contenuto dei loro diritti ed obblighi e, dunque, ferma l'indisponibilità del diritto al distacco, suddividere le spese relative all'impianto anche in deroga agli artt. 1123 e 1118 c.c., ne ha travisato il senso, avendo affermato che con la installazione dei dispositivi di contabilizzazione del calore ex d. lgs. 102/2014 (avvenuta invero solo nel 2016) l'obbligo di contribuzione a carico dei condomini distaccati deve intendersi limitato ai c.d. consumi involontari, che il C.t.u. ha stimato nella misura del 26,3%. Ad avviso degli appellanti, il Tribunale, proprio in forza della giurisprudenza di legittimità dal medesimo richiamata, avrebbe dovuto porre le spese relative al consumo a carico di coloro che si r.g. n. 9 erano distaccati su base millesimale. Osserva la Corte che la censura è infondata. Ed invero, l'operatività della clausola contrattuale di cui all'art. 11 che pone le spese di esercizio a carico dei condomini che non usufruiscono del riscaldamento centralizzato non può prescindere dalle modifiche apportate all'impianto successivamente alla sua formulazione. Tali modifiche hanno di fatto reso, sia pure in parte, inapplicabile la clausola in esame. Gli odierni appellanti hanno dotato (conformemente a quanto dispone il legislatore) l'impianto centralizzato del sistema di contabilizzazione del calore ex d.lgs. 102/2014, al fine di ripartire le spese in base all'effettivo consumo rilevato oggettivamente dalle strumentazioni tecniche. Infatti, l'installazione in ogni singola unità immobiliare di un apposito contatore consente di utilizzare la lettura di esso come base certa per l'addebito dei costi relativi ai consumi, salvo il ricorso ai millesimi di proprietà per ulteriori spese di cui si dirà nel prosieguo. È da rilevare, del resto, che l'installazione di contatori per il consumo in ogni singola unità abitativa costituisce misura alla quale il legislatore ha guardato con particolare favore stabilendone l'obbligatorietà, in quanto volta a razionalizzare i consumi e ad eliminare gli sprechi e quindi a conseguire, in una prospettiva di tutela ambientale, il risparmio delle risorse. Tanto detto, si osserva che, tenuto conto dell'attuale sistema di impianto centralizzato di riscaldamento, giammai potrebbero porsi a carico dei condomini distaccati le spese di consumo volontario su base millesimale, come sostengono gli appellanti. Non è percorribile alcuna strada per farli concorrere alle spese di consumo, in quanto se la spesa è ancorata al consumo effettivo questo deve esserci per stabilirne l'importo. Per concludere sul punto, la Corte osserva che i condomini distaccati, in linea di massima, sono tenuti a pagare le spese di consumo quando ciò è previsto da una clausola contrattuale, allorquando, però, il sistema di riscaldamento è contabilizzato tale regola non può essere applicata, anche se, per l'appunto, prevista in sede regolamentare, in quanto le spese relative al consumo non si ripartiscono in base ai millesimi ma in base agli effettivi consumi volontari derivanti dall'uso diretto del calore da parte delle singole unità abitative, misurati tramite valvole termostatiche o sistemi di contabilizzazione, donde i condomini distaccati per tale voce nulla devono corrispondere in quanto il loro consumo volontario è pari inevitabilmente a zero. Altra censura mossa dagli appellanti alla sentenza attiene alle spese di manutenzione ordinaria dell'impianto centralizzato (pulizia caldaia, revisione del bruciatore e delle pompe ecc.) e alle le spese accessorie di conduzione dell'impianto termico (energia elettrica per la forza motrice, controllo fumi, ricarica estintori ecc.) non poste a r.g. n. 10 carico di tutti i condomini su base millesimale, nonostante il C.T.U. avesse osservato che, opinando diversamente, vi sarebbe stato un aggravio di spesa per coloro che usufruiscono del servizio centralizzato di riscaldamento. La censura è fondata, non solo e non tanto per quanto accertato dal consulente (aggravio di spesa), ma proprio in forza della clausola contrattuale di cui all'art. 11 su citata, che pone le spese d'esercizio, senza alcuna indicazione specifica, e, quindi, comprensive anche delle spese di manutenzione ordinaria e delle spese accessorie di conduzione dell'impianto termico, a carico di tutti i condomini, quindi a carico anche di coloro che non usufruiscono del servizio centralizzato di riscaldamento. Con riferimento a tali spese, d'altronde, non può ritenersi superata la clausola di cui all'art.11 a seguito dell'installazione dei contatori, come invece per i consumi, in quanto tali spese rientrano nella quota fissa da ripartire fra i condomini su base millesimale. Per quanto fin qui detto, in riforma parziale della sentenza di cui in epigrafe, deve accertarsi che i condomini distaccati devono partecipare a tutte le spese di gestione dell'impianto centralizzato di riscaldamento su base millesimale, ad eccezione delle spese relativi ai consumi. Gli appellanti hanno contestato anche il calcolo del “consumo involontario” attinente al calore disperso nella rete di distribuzione dell'acqua fino alle utenze, per violazione del D. LGS. 14.07.2020 n. 73. La censura è infondata. Il consulente tecnico in merito ai consumi involontari ha affermato: “Il consumo di combustibile corrisponde al calore prodotto nel focolare della caldaia, che si ripartisce in calore perduto nei fumi scaricati nell'atmosfera ed in calore ceduto all'acqua in caldaia (“calore utile”). A sua volta il calore ceduto all'acqua si ripartisce in calore disperso attraverso la rete di distribuzione di andata e di ritorno (“consumo involontario”) ed in calore ceduto negli appartamenti attraverso le superfici radianti (“consumo volontario”). Con il distacco dei radiatori negli appartamenti dei convenuti, si annulla soltanto il calore ceduto dai radiatori prima del distacco, mentre resta il “consumo involontario” relativo al calore disperso nella rete di distribuzione dell'acqua di caldaia alle utenze. Dunque i Condomini convenuti devono contribuire, anche dopo il distacco, alle spese di combustibile corrispondenti alle dispersioni termiche, in proporzione ai rispettivi millesimi di riscaldamento, mentre non devono più contribuire alle spese di combustibile corrispondenti al calore erogato negli appartamenti attraverso i radiatori, in quanto non ne usufruiscono. Se i convenuti, a seguito del distacco, non contribuissero per nulla alla spesa di combustibile, risulterebbe un aggravio di spesa per gli altri Condomini che continuano ad usufruire del riscaldamento centralizzato. Nel caso concreto, come scritto al punto 2.4.2 della presente relazione, la spesa del consumo r.g. n. 11 involontario è valutata pari al 26,3 % della spesa totale di combustibile e deve essere ripartita fra tutti i Condomini dell'edificio (condomini distaccati e condomini utenti) in proporzione ai millesimi di riscaldamento attribuiti ai rispettivi appartamenti”. Gli accertamenti tecnici cui è pervenuto il consulente non sono stati specificatamente contestati, in quanto gli appellanti si sono limitati a richiamare la normativa applicabile al caso de quo, senza però far comprendere perché il consulente non si sia attenuta ad essa. Ed invero, hanno rilevato che l'art. 9 comma 5 lettera d) del d. lgs. n. 102 2014 (come modificato dal d. lgs. n. 73/2020) stabilisce che “quando i condomini o gli edifici polifunzionali sono alimentati da teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento delle unità immobiliari e delle aree comuni, nonché per l'uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l'importo complessivo è suddiviso tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 50 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica. In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate”. Ebbene, osserva la Corte che tale norma è stata rispettata in quanto secondo il suo tenore letterale la quota da attribuire ai consumi volontari deve essere “almeno” pari al 50%, ma ciò chiaramente non esclude che possa essere superiore, ove si riscontri, a mezzo di CTU, come avvenuto nel caso in esame, l'effettiva e concreta dispersione di calore. In conclusione, il consulente tecnico ha accertato il consumo involontario da ricollegarsi, alle dispersioni di calore che si verificano durante la distribuzione, agli spazi condivisi e alle inefficienze che non dipendono direttamente dall'utilizzo dei singoli proprietari, e su questo nessuna censura specifica è stata mossa. Il consulente ha poi utilizzato parametri legati alla struttura tecnica dell'edificio (tubature, caldaia) ed anche su questo nessuna censura specifica è stata mossa. Gli appellanti hanno censurato la sentenza anche per non aver accolto la loro domanda di condanna generica ex art. 278 c.p.c. dei convenuti al rimborso delle somme pagate in eccedenza rispetto al dovuto in base alle tabelle millesimali di pertinenza. Hanno dedotto che fin dal ripristino dell'impianto centralizzato (2014) gli esponenti si sono accollati tutti i costi di esercizio, per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per il gas metano, costituendo e alimentando un fondo ad hoc di cui gli Amministratori pro tempore hanno tenuto una gestione separata (v. verbali d'assemblea del 6.07.2015, doc. 37, e del 24.03.2016, doc. 38; ripartizione della spesa e ricevute dei versamenti eseguiti dai r.g. n. 12 Condomini rimasti allacciati all'impianto centralizzato, doc. 42 prodotto con la memoria art. 183 comma 6 n. 2). All'assemblea del 16.10.2017, in cui si doveva discutere ed eventualmente approvare il consuntivo riscaldamento 2016/2017 e il relativo piano di riparto, gli attuali appellati hanno espresso voto contrario ed il bilancio è stato bocciato (doc. 36). Le spese di esercizio del riscaldamento centralizzato non sono mai state ripartite tra tutti i Condomini in base ad una valida delibera dell'Assemblea dei Condomini. Fino ad oggi sono rimaste fuori bilancio e sono state pagate esclusivamente dai Condomini rimasti allacciati all'impianto centralizzato attingendo da un conto a gestione separata;
con delibera del 27.11.2019 sono state approvate e ripartite per la prima volta con il criterio imposto dagli attuali appellati (documento prodotto all'udienza del 3.11.2020 e acquisito dal Giudice), ma la delibera è stata annullata con sentenza del Tribunale di Roma del 7.12.2021 n. 19034, passata in giudicato (che si produce). Secondo gli appellanti, a fronte della produzione documentale, il Tribunale di Roma avrebbe dovuto accogliere la domanda, mentre, immaginando inesistenti deliberazioni di ripartizione della spesa per i consumi involontari non impugnate e credendo all'affermazione dei convenuti (pagg. 22 e 23 della comparsa di costituzione) secondo la quale avrebbero sempre partecipato alla ripartizione delle spese di esercizio, ha rigettato la domanda. Secondo gli appellanti in forza della documentazione versata in atti vi sono i presupposti per la condanna generica al rimborso delle somme che risulteranno pagate in eccedenza all'esito di questo giudizio o di altri in cui si controverta sullo stesso tema. Osserva la Corte che gli appellanti hanno chiesto “in ogni caso pronunciare ex art. 278 c.p.c. condanna generica dei convenuti al rimborso in favore degli attori delle somme pagate in eccedenza per le spese di esercizio e di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto di riscaldamento centralizzato rispetto al dovuto in base alle tabelle millesimali di riscaldamento e di proprietà, per come emergerà dal ricalcolo delle gestioni 2014/2015 e seguenti”. Hanno chiesto, quindi una condanna generica al rimborso delle somme pagate in eccedenza. La disciplina della condanna generica si rinviene nella norma di cui all'art. 278 c.p.c., secondo cui “Quando è già accertata la sussistenza di un diritto, ma è ancora controversa la quantità della prestazione dovuta, il collegio, su istanza di parte, può limitarsi a pronunciare con sentenza la condanna generica, disponendo con ordinanza che il processo prosegua per la liquidazione”. Tale norma prevede, con riferimento al giudizio introdotto per conseguire la tutela di condanna piena, in cui, dunque, il diritto sia stato fatto valere sia sotto il profilo dell'an che del quantum, la possibilità di condanna generica, su istanza di parte, quando è certo il diritto ma non anche il quantum, stabilendo il prosieguo del giudizio r.g. n. 13 per la liquidazione. In sostanza, la legge prevede la possibilità di un frazionamento della richiesta di tutela fra an e quantum debeatur solo come fattispecie che si può verificare nel corso di un giudizio introdotto a tutela della situazione giuridica nella sua pienezza, donde argomentando al contrario deve ritenersi che il frazionamento non possa essere deciso dall'attore che introduce la domanda, cioè proponendo egli stesso una domanda limitata all'an, con la richiesta di una condanna generica. In conclusione, la parte non può proporre autonomamente un'azione di condanna generica. La giurisprudenza di legittimità (Cassazione ordinanza n. 17984/2022) sul punto ha espresso il seguente principio di diritto: “il principio di diritto secondo cui «l'attore che chiede la tutela giurisdizionale di una situazione giuridica soggettiva, secondo la tecnica di tutela della condanna all'esecuzione della prestazione necessaria per assicurare tutela a detta situazione, non può proporre la domanda limitando la richiesta di tutela ad una condanna generica, cioè al solo an debeatur e fare riserva di introdurre un successivo giudizio per l'accertamento del quantum, a somiglianza di quanto l'art. 278 c.p.c. consente all'attore di chiedere nel corso del processo in cui abbia proposto la domanda di condanna in modo pieno”, così discostandosi dalla pronuncia delle Sezioni Unite del 1995 - secondo cui “Con riguardo alle azioni di risarcimento del danno (sia in materia contrattuale che extracontrattuale), è ammissibile la domanda dell'attore originariamente rivolta unicamente ad una condanna generica, senza che sia necessario il consenso (espresso o tacito) del convenuto, costituendo essa espressione del principio di autonoma disponibilità delle forme di tutela offerte dall'ordinamento ed essendo configurabile un interesse giuridicamente rilevante dell'attore a forme di tutela cautelare o speciale (quali l'iscrizione d'ipoteca giudiziale ex art. 2818 cod. civ. o l'azione risarcitoria in materia di concorrenza sleale di cui all'art. 2600 cod. civ.). Rispetto a siffatta domanda, l'opposizione del convenuto si configura come richiesta (anche implicita) di accertamento dell'insussistenza del danno, attraverso un giudizio di certezza e non di semplice probabilità, ed è ricollegabile all'interesse del convenuto medesimo ad ottenere una tutela preventiva contrapposta a quella richiesta dall'attore; con la conseguenza che, una volta proposta detta opposizione, l'attore, al fine dell'accoglimento della propria domanda, è tenuto a dare la dimostrazione della sussistenza del danno (non della sua mera probabilità), anche se indipendentemente dall'individuazione attuale dell'entità dello stesso.” La Corte di Cassazione nella sentenza del 2022 su citata ha ritenuto che la norma di cui all'art. 278 c.p.c. debba essere interpretata letteralmente, trattandosi oltretutto di norma speciale, non potendosi consentire in tal modo la proposizione di una domanda originariamente rivolta unicamente ad una condanna generica,
r.g. n. 14 sostenendo, tra l'altro, che ciò trova fondamento nell'orientamento della giurisprudenza delle Sezioni Unite in materia del cosiddetto frazionamento della pretesa creditoria, secondo cui sul piano costituzionale una parcellizzazione dell'esercizio della tutela giurisdizionale determina un vero e proprio abuso del processo (Cass. sentenza n. 4090 del 2017), atteso che consentire all'attore che intenda esercitare il diritto di azione di proporre per sua decisione una domanda di condanna generica, implica che egli parcellizzi la tutela, con conseguente inutile moltiplicazione dei processi. L'intestata Corte ritiene di adeguarsi all'interpretazione della giurisprudenza di legittimità richiamata. Per tal motivo, in riforma parziale della sentenza di cui in epigrafe, deve dichiararsi inammissibile la domanda di condanna generica al rimborso delle somme corrisposte in eccedenza proposta dagli odierni appellanti. Rimangono assorbiti i motivi di appello sul punto. Gli appellanti hanno censurato, infine, la sentenza per aver rigettato la domanda di risarcimento danni, sul falso presupposto che avrebbero potuto attivarsi, anche in via cautelare o in via di volontaria giurisdizione, chiedendo la nomina di un amministratore giudiziale, per riattivare il sistema centralizzato di riscaldamento e porre fine allo stallo che si era venuto a creare. Gli appellanti hanno dedotto di essersi attivati attraverso l'impugnazione delle varie delibere, rispettivamente adottate in data 25.08.2009/ 15.09.2009/ 30.09.2009/ 13.10.2010 da coloro che volevano dismettere l'impianto centralizzato, ma che le decisioni, a loro favorevoli, sono pervenute dopo anni. Premette la Corte che, come giustamente evidenziato dal Tribunale, le sentenze richiamate dagli appellanti non hanno negato il diritto al distacco dal riscaldamento centralizzato, avendo piuttosto annullato le delibere di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti autonomi con caldaie a condensazione e canne fumarie collettive, ritenendo tale modalità non conforme a legge. Tanto detto, si osserva che, conformemente a quanto evidenziato dal Tribunale, sussiste il diritto degli odierni appellati al distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento, donde non vi è spazio per ricollegare il danno all'intervenuto distacco da parte di alcuni condomini, ragione, quest'ultima, per cui gli odierni appellanti hanno impugnato le delibere su menzionate. Ed inoltre, costituisce circostanza pacifica la rottura della caldaia con necessità di sostituzione verificatasi nel 2009, costituente la causa del disagio abitativo. Lo stallo che si è successivamente creato è dipeso dal forte contrasto in merito alla dismissione del riscaldamento centralizzato, in quanto alcuni condomini ne avrebbero voluto la dismissione mentre altri, non solo avrebbero voluto mantenere il sistema centralizzato, ma si sono opposti anche alla volontà di distacco manifestata da una r.g. n. 15 parte dei condomini, sul falso presupposto che la clausola regolamentare glielo impedisse, nonché all'installazione di una caldaia sottodimensionata. E' vero che gli odierni appellanti hanno dichiarato nell'assemblea dell'8.11.2013 di essere disponibili a ripristinare di loro iniziativa l'impianto centralizzato con anticipo della spesa a tal fine necessaria ed hanno conseguentemente incaricato la ditta deputata alla sostituzione della precedente caldaia non più efficiente, ma è anche vero che non si è addivenuti nell'immediato alla sostituzione della caldaia per l'impedimento frapposto alla ditta ad accedere al locale caldaia, da parte di alcuni condomini, secondo gli appellanti, e da parte della sola condomina ,che aveva fisicamente CP_18 impedito in data 17.12.2013 l'accesso della ditta al locale caldaia per l'esecuzione dei lavori, secondo gli appellati. Pertanto, ove vi fossero gli estremi del risarcimento, esso potrebbe essere richiesto non a tutti i condomini che si sono distaccati ma solo ai condomini autori dell'impedimento alla ditta di procedere. In ogni caso, non si può ritenere che vi sia spazio per la tutela risarcitoria, in quanto, da un lato, immediatamente dopo tale episodio, ossia in data 22 gennaio 2014, la situazione si è sbloccata, avendo l'assemblea con delibera del 22 gennaio 2014 stabilito l'acquisto e l'installazione di una nuova caldaia dimensionata in base al fabbisogno dei soli condomini che intendevano continuare ad avvalersene, e tale delibera è stata eseguita, e, dall'altro lato, precedentemente a tale episodio lo stallo avrebbe potuto essere superato con il ricorso ex art. 1105, quarto comma, c.c., che consente al Tribunale di nominare un amministratore su ricorso di ciascun partecipante se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, come giustamente evidenziato dal Tribunale. Le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio si compensano in ragione dell'accoglimento parziale delle domande proposte in primo grado dagli odierni appellanti.

PER QUESTI MOTIVI


La Corte, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, in riforma parziale della sentenza di cui in epigrafe, così provvede:
- Accerta che i condomini distaccati dall'impianto centralizzato di riscaldamento devono partecipare a tutte le spese di gestione, così come indicate in motivazione, su base millesimale, ad eccezione delle spese relativi ai consumi;

- Dichiara inammissibile la domanda di condanna generica;

- Rigetta per il resto l'appello;
r.g. n. 16 - Compensa le spese di lite del presente giudizio e del giudizio di primo grado.
Così deciso nella camera di consiglio del 9 dicembre 2025.
Il Presidente estensore
Dott.ssa Gisella Dedato
r.g. n. 17