REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO SE075 26/03 LA CORTE SUPREMA DICASSAZI Oggetto j Riscatto ex art. 39 l.n. 392/78 Composta dagli Ill Sig.ri gistrati: R.G.N. 21519/01 Dott. Gaetano NICASTRO Presidente - Consigliere 22099/01 Dott. Michele VARRONE 24434/01 Dott. Antonio LIMONGELLI Consigliere 16667 Cron.Consigliere Dott. Mario FINOCCHIARO 1986 - Rel. Consigliere Rep. Dott. Donato CALABRESE Ud. 18/11/02 ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso proposto da: SISTEM COSTRUZIONI SRL, con sede in Solignano di Castelvetro (Mo), in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione e legale pro tempore sig. CA Orsini, elettivamente domiciliata in ROMA VIA TAGLIAMENTO 25, presso lo studio dell'avvocato MAURIZIO BENINCASA, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato GIORGIO FREGNI, giusta delega in atti;
ricorrente

contro

EL BE, OPERA PIA ING CARLO STRADI;
2002 - intimati- 2236 sul 2° ricorso n 22099/01 proposto da: OPERA PIA ING CARLO STRADI, con sede in Maranello (Mo), in persona del suo legale rappresentante rag. CA Benzi, elettivamente domiciliata in ROMA VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell'avvocato GUSTAVO ROMANELLI, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato ROLANDO PINI, giusta delega in atti;
controricorrente a ricorrente incidentale -

contro

SISTEM COSTRUZIONI SRL, EL BE;
- intimati e sul 3° ricorso n° 24434/01 proposto da: EL BE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA AGOSTINO DEPRETIS 86, presso 10 studio dell'avvocato PIETRO CAVASOLA, che lo difende anche disgiuntamente all'avvocato OTTAVIO GUIDOTTI, giusta delega in atti;
controricorrente e ricorrente incidentale ·

contro

SISTEM COSTRUZIONI SRL, OPERA PIA ING CARLO STRADI;
intimati - avverso la sentenza n. 325/01 della Corte d'Appello di BOLOGNA, Sezione II Civile, emessa il 30/03/01 e depositata il 30/04/01 (R.G. 1117/00); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/11/02 dal Consigliere Dott. Donato CALABRESE;
2 delega Avv. udito 1'Avvocato Claudio RUSSO (per AU NC); udito l'Avvocato Guido Francesco ROMANELLI (per delega Avv. Gustavo ROMANELLI); udito l'Avvocato Ottavio GUIDOTTI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Orazio FRAZZINI che ha concluso per l'accoglimento del I motivo e l'assorbimento del II del ricorso principale, l'inammissibilità del ricorso incidentale autonomo e l'assorbimento ° il rigetto dell'incidentale condizionato. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO de Con ricorso del 27.3.1997 al Pretore di Sassuolo la società SI OS srl esponendo che in data 16.1.1995 aveva preso in locazione un terreno in Mara- nello, di proprietà dell'RA IA ing. CA AD, ad uso di installazione di mostra e deposito di mate- riali di arredo ligneo;
che con rogito 8.10.1996 detto terreno era stato venduto a IS ER al prezzo di L. 230.000.000, senza che fosse rispettato il dirit- to di prelazione vantato da esso esponente ai sensi dell'art. 38 1. n. 3921978; che le clausole contrattua- li 1,5 e 6, volte a statuire l'inapplicabilità della legge 392/78 erano affette da nullità assoluta ex art. 79 legge stessa;
ciò posto, proponeva domanda di ri- 3 scatto del detto terreno. Instauratosi il contraddittorio, il IS esclu- deva che il contratto di locazione era soggetto alla disciplina vincolistica, sotto il duplice profilo che riguardava un'area extraurbana e che l'attività ivi svolta non comportava contatti diretti col pubblico;
deduceva altresì che, comunque, il rapporto era cessato alla data del 30.12.1998 in base ad accordo delle par- ti, comportante anche la rinuncia al diritto di prela- zione. In subordine chiedeva la condanna al risarcimen- to dei danni nei confronti della società istante e del- la RA IA. Questa, intervenuta volontariamente nel giudizio, svolgere By Vargomentazioni analoghe a quelle del IS. Subentrato al Pretore a seguito dell'introduzione del giudice unico, il Tribunale di Modena con sentenza emessa il 6.3.2000 rigettava la domanda. Proposto appello dalla società SI OS, la Corte d'appello di Bologna con sentenza del 30.4.2001 dichiarava la nullità della sentenza di primo grado, per l'omessa lettura del dispositivo in udienza, decidendo nel merito, rigettava la domanda della so-e, cietà. Riteneva sostanzialmente la Corte che il con- tratto di locazione in oggetto non era assoggettabile alla disciplina stabilita dall'art. 27 1. 392/78. 4 Avverso tale sentenza la SI OS srl ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi. Resistono, distintamente, con controricorso e ricorsi incidentali il IS e l'RA IA ing. CA AD. Le parti hanno depositato anche memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE Previamente i ricorsi vanno ai sensi dell'art. 335 c.p.c. riuniti. Con il primo motivo la ricorrente principale SI OS denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 27, 35, 38, 39, 41 e 80 1. n. 392/1978 e omessa o insufficiente motivazione circa un punto deci- sivo della controversia (art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.). Assume di avere utilizzato l'immobile locato per uso mostra e ciò ha, evidentemente, comportato che durante deli tale utilizzo si verificasse un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, il che giusti- fica l'applicazione delle norme della legge n. 392 del 1978 in tema di prelazione e riscatto. Il motivo non può trovare accoglimento. Pacifico è l'interpretazione di un contratto con- creta un giudizio di fatto che come tale è riservato al giudice del merito, nella specie la Corte territoriale, con valutazione di fatto che si sottrae a sindacato di legittimità, ha affermato che "il contratto era stato 5 stipulato per uso di semplice mostra e deposito, senza contatto diretto con il pubblico, così da risultare sottratto alla disciplina stabilita nel capo II della 1. 392/78". La conclusione cui la Corte bolognese è così perve- nuta ha peraltro trovato nell'iter argomentativo svolto dalla stessa supporto espresso nell'applicazione del principio generale dell'onere della prova (art. 2697 c.c.), nel senso, cioè, che secondo il giudice d'appello avrebbe la SI OS dovuto provare che l'RA IA era venuta a conoscenza di un mutamento di destinazione nell'utilizzo convenzionale del bene e che aveva allo stesso fatto acquiescenza. der Contro tale congrua interpretazione la ricorrente non allega vizi specifici della motivazione, sul piano logico e formale, né specifiche violazioni di canoni legali di ermeneutica contrattuale ma in sostanza con- trappone a quella impugnata una soggettiva e diversa interpretazione, che si risolve, come tale, in una inammissibile pretesa ad una nuova valutazione in sede di legittimità. Poiché, del resto, le parti hanno voluto un con- tratto non sottoposto all'applicazione della legge n. 392 del 1978, la conseguenza logica, in assenza della dimostrazione di un utilizzo diverso dell'immobile da parte della conduttrice e dell'acquiescenza della loca- trice ad esso, non può che essere quella in effetti ri- tenuta dal giudice a quo, vale a dire che per "mostra" -sul cui plurimo significato fa invece leva la censura di parte ricorrente- si intendesse [viceversa] quella senza accesso diretto al pubblico. Con il secondo motivo si denuncia violazione e fal- sa applicazione dell'art. 27 1. п. 392/78 e vizi ella motivazione circa un punto decisivo. Assume la ricor- rente di avere lamentato non solo la violazione del suo diritto di prelazione e riscatto ma anche la nullità del patto relativo alla durata del contratto, inferiore nella specie a quella minima prevista dalla legge, e quest'ultima questione la decisione impugnatache di den non fa alcun canno. Anche questo motivo va disatteso, poiché il giudice di merito, avendo accertato che il contratto prevedeva l'adibizione dell'area a mostra di merci senza contatto con il pubblico e che, quindi, la destinazione concor- data era a "semplice mostra e deposito di merci", senza accesso di visitatori, ha escluso per invero 1'applicabilità degli artt. 27 SS. della 1. n. 392/78, con la conseguente inapplicabilità dell'art. 27, 1° comma, e con la connessa inesistenza di alcun diritto della società SI OS sia in ordine alla du- 7 rata legale minima del rapporto, sia con riguardo alla prelazione e al retratto. Ovvero il giudice ha escluso in toto il sussistere delle condizioni dell'art. 27, 1° comma, e, dunque, ha negato che la destinazione voluta dalle parti e consentita al conduttore corrispondesse all'esercizio di un'attività commerciale, avendo stabi- lito che i contraenti volevano che il fondo fosse de- stinato a mostra e deposito all'aperto senza accesso di pubblico, quindi implicitamente escludendo che il fondo ° area esercitasse di per sé un richiamo sulla cliente- la e che il deposito risultasse collegato spazialmente de e/o funzionalmente con l'attività commerciale o produt- tiva della società ricorrente. Il ricorso della SI OS va dunque ri- gettato, restando assorbiti i ricorsi incidentali con- dizionati di IS ER e dell'RA IA ing. CA AD, mentre vanno accolti i ricorsi incidenta- li non condizionati degli stessi. Deducono il IS e l'RA IA con motivo di contenuto identico che il giudice d'appello ha omesso di pronunciare sulla data di cessazione del rapporto locativo al 31.12.1998 e sull'obbligo della soc. SI OS di rilascio dell'immobile da tale data, ed in effetti rilevasi che tale questione che emerge dal- le stesse conclusioni riportate nella sentenza impugna- 8 ta- venne dedotta nel giudizio di merito (come da esame degli atti direttamente compiuto dato il tipo di vizio denunciato) e che sulla stessa non v'è pronuncia alcuna del giudice a quo. Conseguentemente, rigettato il ricorso principale e dichiarati assorbiti i ricorsi incidentali condiziona- de ti, vanno accolti il ricorso incidentale incondizionato del IS ed il secondo motivo [che è quello] non condizionato del ricorso incidentale dell'RA IA ing. CA AD, con cassazione in relazione della sentenza impugnata e rinvio per nuovo esame ad altra Sezione della Corte d'appello di Bologna, che provvede- rà anche in ordine alle spese del presente giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi. Rigetta il ricorso principale e dichiara assorbiti i ricorsi incidentali condizionati;
accoglie il secondo motivo del ricorso incidentale dell'RA IA AD e il ricorso inciden- tale incondizionato di IS ER. Cassa in rela- zione e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cas- sazione, ad altra Sezione della Corte di Appello di Bo- C logna. 1 6 6 Così deciso, il 18.11.2002. 0 IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE свитки Исайк Female Cacatuse LCANCELSY janocerzo