Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CALFAPIETRA Vincenzo - Presidente -
Dott. COLARUSSO Vincenzo - Consigliere -
Dott. GOLDONI Umberto - rel. Consigliere -
Dott. SCHERILLO Giovanna - Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
IMM LE SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore Sig.IL ZI, elettivamente domiciliato in ROMA VLE DELLE MILIZIE 19, presso lo studio dell'avvocato ALDO LUCIO LANIA, che lo difende unitamente agli avvocati EZIO CRESPI, MARIO CRESPI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
RO FR, NI TE, DAVERSA GIUSEPPE;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n. 01603/00 proposto da:
RO FR, NI TE, elettivamente domiciliati in ROMA VIA CASSIODORO 19, presso lo studio dell'avvocato CLAUDIO BENUCCI, che li difende unitamente all'avvocato CALOGERO SICARI, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
nonché

contro

IMM LE SRL, DAVERSA GIUSEPPE;

- intimati -

avverso la sentenza n. 824/99 della Corte d'Appello di MILANO, depositata il 30/03/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/09/02 dal Consigliere Dott. Umberto GOLDONI;

Preliminarmente la Corte dispone la riunione trattandosi dei ricorsi separatamente proposti avverso la stessa sentenza;

udito l'Avvocato LAMIA Aldo Lucio, che ha chiesto accoglimento ricorso principale, rigetto ricorso incidentale;

udito l'Avvocato BENUCCI Claudio, difensore dei resistenti che ha chiesto accoglimento ricorso incidentale e rigetto ricorso principale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso per rigetto ricorso principale e assorbimento ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 13.11.1989 la srl Immobiliare LE conveniva avanti il Tribunale di Busto Arsizio NC NE e TE OP deducendone l'occupazione effettuata dal precedente mese di maggio di una unità immobiliare ad essa appartenente in uno stabile sito in Ferno, e di cui chiedeva disporsi l'immediato rilascio.
I convenuti, costituitisi, opponevano di avere stipulato in relazione ad esso immobile, il 30.3.1989, un contratto preliminare di vendita con tale PE DA, e ciò "previa autorizzazione, nonché pacifica ratifica e/o convalida da parte della stessa immobiliare LE", ed instavano così per il rigetto della domanda, successivamente chiamando in causa, dietro autorizzazione, per la rivalsa del caso, il suddetto DA, che chiedeva dal canto proprio pronunciarsi sentenza ex art. 2932 c.c., previo versamento del residuo prezzo dovuto.
Peraltro con citazione del 18.1.1990 il NE e la OP convenivano poi il DA e la srl Immobiliare LE avanti al medesimo Tribunale, chiedendo accertarsi l'obbligo da quello assunto di trasferire l'appartamento in oggetto, e l'esecuzione specifica del relativo contratto preliminare nei confronti della società suindicata.
Riuniti i procedimenti, a decisione della causa, il Tribunale con sentenza del 26.9.1995 riteneva che il contratto preliminare di vendita di cosa altrui concluso dal DA fosse stato ratificato ex art. 2032 c.c. dalla società Immobiliare LE, in tal modo appropriatasi a mezzo di una successiva approvazione, del contratto medesimo stipulato da soggetto non legittimato, e pronunciava perciò sentenza di trasferimento dell'immobile in favore del NE e della OP, che per contro condannava a pagare alla società il residuo prezzo di L.48.000.000, già depositato sul libretto postale fin dal 1991.
Avverso la decisione ha proposto appello la srl immobiliare LE con citazione del 19.1.1996, chiedendone la totale riforma. Rimasto contumace il DA, si costituivano nel grado il NE e la OP resistendo al gravame.
Con sentenza in data 16.2/30.3.1999, la Corte di appello di Milano confermava la sentenza, solo in parte accogliendo l'appello nei confronti del DA, e regolava le spese.
Rilevava la Corte meneghina che nel contratto preliminare per cui è causa il DA si era qualificato titolare di un compiuto diritto, derivatogli dalla società suddetta, senza che sussistesse alcun atto negoziale con la LE.
Ma se il DA era pertanto sfornito di un qualsiasi suo proprio diritto riguardo all'appartamento in parola essendo d'altronde necessario ottemperare al criterio interpretativo dettato dall'articolo 1367 c.c., l'unico congruo senso oggettivamente conferibile al considerato contesto pattizio, ed alla stregua della concreta situazione al tempo esistente, consisteva in un contratto preliminare di vendita, ma concluso da soggetto agente in nome e per conto dell'effettivo proprietario, vale a dire la società Immobiliare LE, spendendone il nome senza avere il mandato a farlo.
Nello stesso torno di giorni l'amministratore unico della LE Bonicalzi, il 6 aprile successivo, dichiarava per iscritto di concordare con il DA "1a facoltà di vendere l'appartamento ... ai sigg. NE", nel contempo variamente prevedendo il regolamento del prezzo a manifesti fini interni al loro rapporto in corso, ed anzi ritraendone senz'altro una parte dal DA ( 22.000.000 di lire): con il che, dunque, quel rappresentante della società veniva ad attuare in maniera concludente ed univoca la ratifica contemplata nell'art. 1399 c.c.. Perché, in effetti, se il bene promesso in vendita era ad ogni titolo ed effetto ad essa sola appartenente, d'altro canto la stessa locuzione impiegata ("si concorda con il DA la facoltà") era denotativa non tanto di una preventiva autorizzazione conferita, quanto piuttosto di un successivo riconoscimento di un esercitato potere in nome proprio.
Il detto atto di ratifica si limitava ad enunciare l'appartamento senza includere l'annesso box e una cantinola di pertinenza;
ciò risultava del tutto inconferente, essendo stata la funzione sostanziale quella di convalidare l'intercorsa promessa di vendita, intesa nella sua generalità, e non invece anche di indicare la precisa articolazione costitutiva del bene fattone oggetto. Come non rilevava, l'essere stato convenuto con il DA un computo del prezzo in misura di L. 100.000.000 a fronte di 88.000.000 di lire figuranti nel negozio preliminare, poiché con ogni evidenza si era nell'occasione in qualche maniera congiunto e sovrapposto un regolamento di reciproche posizioni creditorie. Devesi pertanto concludere nel senso che la sopravvenuta ratifica ex art. 1389 cit. avesse fatto subentrare la srl Immobiliare LE in luogo del DA, nel rapporto da quest'ultimo costituito spendendone il nome, ma senza poteri addirittura, ovvero esorbitando da quelli conferitigli.
Le domande subordinate proposte erano inammissibili ex art. 345 cpc;

residuava la sola possibilità di vagliare la richiesta di condanna del DA, formulata in primo grado ed ora "in estremo subordine", allo scopo di essere tenuta indenne da ogni consequenza negativa:
che si individua nella mancata percezione della quota di prezzo riscossa dal DA, pari a L.40.000.000.
Una somma, quest'ultima, che di certo il DA aveva più titolo per ritenere oltre, anche per via dell'emersa intervenuta risoluzione del contratto di appalto con la committente da cui si era in certo modo occasionato l'episodio dell'acquisizione pecuniaria in argomento.
Avverso tale sentenza proponeva ricorso per cassazione, basato su due articolati motivi, la srl LE che ha altresì presentato memoria;

resistono con controricorso NE e OP che hanno altresì proposto ricorso incidentale condizionato.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I due ricorsi sono rivolti avverso la medesima sentenza e vanno pertanto riuniti a norma dell'art. 335 cpc. Venendo per ovvie ragioni (il ricorso incidentale è condizionato) in primo luogo all'esame del ricorso principale, che non brilla per chiarezza e soprattutto analisi delle specifiche doglianze, appare comunque possibile enucleare alcune questioni su cui il ricorso stesso appare fondarsi articolatamente, che dovranno essere perciò esaminate partitamente.
Si invoca in primis violazione degli artt. 1350 e 1351 c.c. nonché degli artt. 1362, 1366, 1371, 1388, 1398, 1399 e 2932 c.c., nonché vizio di motivazione.
La sentenza impugnata si basa sul fatto che il preliminare tra il DA (ritenuto agente della LE privo di mandato) e i coniugi NE era stato ratificato dalla Società. Nell'esaminare il contenuto della scrittura 6.4.1989, la Corte territoriale ha fatto applicazione dei normali canoni di ermeneutica, utilizzando sia il dato letterale che quello logico. La semplice lettura del documento consente infatti di ritenere che tale scrittura fosse diretta a ratificare l'operato del DA, tanto che vengono addirittura menzionati i coniugi NE come promittenti acquirenti. Rettamente e motivatamente la Corte meneghina ha poi ritenuto che la differenza di prezzo potesse essere spiegata con la indubbia complessità di rapporti (vedi il contratto di appalto) in essere tra il DA e la LE e, altrettanto motivatamente ha argomentato circa la non influenza delle sorti del contratto di appalto in ordine alla ratificata promessa di vendita dell'appartamento. Pare del tutto congruo il ragionamento della Corte di appello di Milano laddove afferma essere ininfluente il successivo evolversi dei rapporti tra la LE e il DA;
infatti, che quest'ultimo avesse o non adempiuto compiutamente alle sue obbligazioni, poteva senza dubbio alcuno influire sul l'attribuzione del prezzo dell'appartamento, ma non poteva far venir meno, retro attivamente oltre tutto, l'efficacia di una ratifica già attuata in relazione ad una specifica promessa di vendita.
È appena il caso di ricordare che l'accertamento del giudice del merito sulla sussistenza o meno della ratifica di un contratto concluso dal rappresentante senza poteri, involge un apprezzamento di fatto incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua ed esente da vizi logici e giuridici (cfr. Cass. 13.1.1997, n. 249); e, nel caso che ne occupa la assoluta coerenza argomentativa della Corte del merito risulta ampiamente verificata. Il riferimento all'art. 2932 c.c. è esatto laddove si assume che un preliminare di vendita di cosa altrui non è suscettibile di esecuzione in forma specifica, ma è inconferente nella specie atteso che il DA già nel preliminare aveva precisato di avere a sua volta stipulato un preliminare con la LE;
e, del resto, il giudice di appello ha spiegato logicamente il contenuto di tale contratto e della successiva scrittura del 6.4.1989, nei sensi già chiariti.
La doglianza riferita alla prova testimoniale o meglio alla mancata ammissione di essa sono infondate atteso che, per un verso trattasi di circostanze che non possono formare oggetto di prova per testi perché volte a vanificare le risultanze documentali (cfr. Cass. 3.4.1982, n. 2062) e, per altro verso, perché da sole le circostanze capitolate non potrebbero risultare decisive della controversia.
Per ciò che riguarda poi la pure affermata violazione degli artt. 13, 98 e 1399 c.c., relativa alla mancata menzione della cantinola e di un box nel documento, più volte citato, di ratifica del 6.4.1989, deve poi rilevarsi che trattasi pacificamente di accessori pertinenziali, sicché, anche nel caso di mancata indicazione nell'atto di compravendita, detti beni devono ritenersi compresi nel trasferimento, essendo necessaria una espressa volontà contraria per escluderli (cfr, Cass. 13.11.1973, n. 3008). Il ricorso va pertanto respinto e pertanto il ricorso incidentale dichiaratamente condizionato risulta assorbito;
le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale, e dichiara assorbito quello incidentale condizionato e condanna la società ricorrente al pagamento delle spese che liquida in euro 115,50 oltre a euro 2.500,00 a favore dei resistenti costituiti. Così deciso in Roma, il 20 settembre 2002.
Depositato in Cancelleria il 17 gennaio 2003