N. R.G. 1881/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BUSTO ARSIZIO
SEZIONE Terza CIVILE
Il Tribunale, nella persona dei seguenti magistrati: dott. M. RADICI Giudice ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1881/2024 promossa da:
EO RI (C.F. [...]), con il patrocinio dell'avv. CALLONI LUCA e dell'avv. PASSERINI MARIA GRAZIA ([...]) Indirizzo Telematico;
, elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. CALLONI LUCA
RICORRENTE contro
OL GA (C.F. [...]), con il patrocinio dell'avv. CACCIA ROBERTO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA MARSALA N. 35 21052 BUSTO ARSIZIO presso il difensore avv. CACCIA ROBERTO
RESISTENTE
BANCO BPM SPA in persona del suo procuratore speciale dott. Antonio Grimaldi, nato a [...]
(CZ) il 03.02.1965 (C.F. [...]), in virtù dei poteri conferiti con procura notarile del 17.7.2023, rep. 48051, racc. 15970, Notaio Renata Mariella (All. A), rappresentata e difesa dall'Avv.
MARGHERITA GRASSI CATAPANO del foro di Milano, (C.F. [...]e fax:
02.877570; PEC: margherita.grassicatapano@milano.pecavvocati.it) ed elettivamente domiciliata, presso il suo studio, in Milano, Corso Europa n. 10, giusta procura allegata al presente atto ex art. 83,
3° comma, c.p.c. (All. B), con dichiarazione di voler ricevere le notificazioni e/o comunicazioni all'indirizzo pec sopra indicato
TERZA CHIAMATA
Oggetto: Proprietà
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come segue:
per il ricorrente:
pagina 1 di 7 “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione,
- accertato che i beni immobili di cui alla narrativa non sono comodamente divisibili, disporre la divisione giudiziale e lo scioglimento della comunione fra i signori
RI EO e TA PA secondo la propria quota dei seguenti beni immobili in comproprietà e precisamente:
a. appartamento ad uso civile abitazione al piano terzo, della scala B, composto da: soggiorno, cucina con balcone, disimpegno, due camere, entrambe con balcone, e due bagni, censito in Catasto Fabbricati di detto Comune come segue:
o Sezione SA, foglio 7, mappale 8218 (ottomiladuecentodiciotto), subalterno
28 (ventotto), Via Magenta n. 87, Piano 3, scala B, categoria A/2, classe 4, vani 6, superficie catastale totale: mq. 117 (totale escluse aree scoperte: mq. 111), Rendita Euro 728,20 (classamento e rendita validati – D.M.
701/94), in virtù di scheda planimetrica do costituzione registrata all'U.T.E. di Varese in data 16 febbraio 2009 n. 404.1/2009 (protocollo n.
VA0042223), nonché:
. variazione nel classamento in data 11 febbraio 2010 n. 4073.1/2010 (protocollo n. VA0042223);
. variazione in data 9 novembre 2015, per inserimento in visura dei dati di superficie;

. variazione toponomastica d'ufficio in data 18 gennaio 2019 n. 5268.1/2019 (protocollo n. VA0009345). b. Box rimessa auto al piano interrato pertinenzialità all'unità immobiliare ad uso abitativo), censito in Catasto Fabbricati di detto Comune come segue:
o Sezione SA, foglio 7, mappale 8218 (ottomiladuecentodiciotto), subalterno
50 (cinquanta), Via Magenta n. 87, Piano S1, categoria C/6, classe 6, mq.
16, superficie catastale totale: mq. 18, Rendita Euro 72,12 (classamento e rendita validati – D.M. 701/94), in virtù di scheda planimetrica di costituzione registrata all'U.T.E. di Varese in data 16 febbraio 2009 n. 404.1/2009 (protocollo n. VA0045142), nonché:
. variazione nel classamento in data 11 febbraio 2010 n. 4073.1/2010
(protocollo n. VA0045142);
. variazione in data 9 novembre 2015, per inserimento in visura dei dati di superficie;

. variazione toponomastica d'ufficio in data 18 gennaio 2019 n. 5290.1/2019 (protocollo n. VA0009367); c. Cantina al piano interrato, della scala B (pertinenziale all'unità immobiliare ad uso abitativo), censita in Catasto Fabbricati di detto Comune come segue:
- Sezione SA, foglio 7, mappale 8218 (ottomiladuecentodiciotto), subalterno 75 (settantacinque), Via Magenta n. 87, Piano S1, scala B, categoria C/2, classe 6, mq. 5, superficie catastale totale: mq. 6, Rendita
Euro 14,98 (classamento e rendita validati – D.M. 701/94), in virtù di scheda planimetrica di costituzione registrata all'U.T.E. di Varese in data
16 febbraio 2009 n. 404.1/2009 (protocollo n. VA0042223), nonché:
. variazione nel classamento in data 11 febbraio 2010 n. 4073.1/2010
(protocollo n. VA0045142);
. variazione in data 9 novembre 2015, per inserimento in visura dei dati di superficie;

. variazione toponomastica d'ufficio in data 18 gennaio 2019 n.
pagina 2 di 7 5290.1/2019 (protocollo n. VA0009392); ordinando la vendita all'asta dei beni immobili richiamati, previa eventuale nomina di CTU che compia idonea valutazione di stima;

- in ogni caso, liquidare e distribuire il ricavato in rispetto delle singole quote e previa soddisfazione dei diritti del creditore ipotecario, con spese di divisione a carico della signora TA PA che non ha aderito alla mediazione;

- con vittoria di spese diritti ed onorari legali di causa, anche in considerazione della mancata adesione della signora AT PA alla mediazione”.
per la resistente:
IN VIA PRINCIPALE:
pagina 3 di 7 - Stabilire una dilazione della domanda di scioglimento della comunione nella durata di anni cinque ex art. 1111, co. 1, c.c. et 717 c.c. per le ragioni esposte in narrativa. IN VIA SUBORDINATA:
- Disporre la divisione giudiziale e lo scioglimento della comunione fra i signori RI EO e
TA PA secondo la quota di proprietà, dei seguenti beni immobili in comproprietà e precisamente: Appartamento Sezione SA, foglio 7, mappale 8218 (ottomiladuecentodiciotto), subalterno 28 (ventotto), Via Magenta n. 87, Piano 3, scala B. categoria A/2, classe 4, vani 6, superficie catastale totale: mq. 117 Rendita Euro 728,20, nonché: Box rimessa auto al piano interrato
Sezione SA, foglio 7, mappale 8218 (ottomiladuecentodiciotto), subalterno 50 (cinquanta), Via
Magenta n. 87, Piano S1, categoria C/6, classe 6, mq. 16, superficie catastale totale: mq. 18, Rendita
Euro 72,12, nonché Cantina al piano interrato Sezione SA, foglio 7, mappale 8218
(ottomiladuecentodiciotto), subalterno 75 (settantacinque), Via Magenta n. 87, Piano S1, scala B, categoria C/2, classe 6, mq. 5, superficie catastale totale: mq. 6, Rendita Euro 14,98
- Ordinare la vendita all'asta dei beni immobili richiamati, previa eventuale nomina di CTU che compia idonea valutazione di stima, con salvezza del diritto di assegnazione della casa familiare regolarmente trascritto presso l'Agenzia delle Entrate – Ufficio provinciale di Milano – Territorio, Servizio di Pubblicità immobiliare di Milano 2, con Nota di Trascrizione, Reg. Gen. n. 8339, Reg. Part. 59648 del 21/06/2024.
In ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari.
Per la terza chiamata:
Nel merito:
- dichiarare che, in ogni caso, il Banco BPM conserva la piena garanzia ipotecaria dell'immobile oggetto di causa;

- disporre che venga notificata a Banco BPM l'eventuale assegnazione di somme al debitore ipotecario, in modo da poter esercitare i propri diritti entro il termine di 30 gg. stabilito dall'art. 2825
c.c. In ogni caso
Con vittoria di spese e compensi, oltre accessori di legge.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di ricorso depositato in data 22/5/2024 il Sig. RI, comproprietario dell'immobile sopra esposto, assegnato a favore della resistente nell'ambito del procedimento di affidamento della minore, figlia del RI e della GA (Tribunale di Busto Arsizio – R.G. 1386/2021 – dott. Paganini), chiedeva al Tribunale in epigrafe, previ gli incombenti di rito, l'accoglimento della domanda sopra esposta.
Formatosi il contraddittorio si costituiva la Sig.ra GA mediante comparsa di risposta con la quale concludeva nei termini sopra esposti evidenziando che il provvedimento di assegnazione della casa coniugale era opponibile ai terzi in quanto ritualmente trascritto e che essendo l'assegnazione funzionale alle esigenze della minore si giustificava la dilazione dello scioglimento della comunione.
Espletati gli incombenti di rito veniva disposta l'estensione del contraddittorio nei confronti della Banca BPM in quanto creditrice munita di diritto d'ipoteca sull'immobile.
Verificata l'impossibilità di addivenire ad una conciliazione il Giudice invitava le parti a precisare le proprie conclusioni.
Sulla base di tali conclusioni, sopra esposte, la causa viene decisa con sentenza.
pagina 4 di 7 Diritto allo scioglimento della comunione
Non è contestato né il diritto di comproprietà del ricorrente né quello a chiedere lo scioglimento della comunione.
Parimenti non è contestato che l'immobile (appartamento + box) non sia comodamente divisibile e che pertanto, ai fini dello scioglimento della comunione, in assenza dell'acquisto da parte di uno dei comproprietari della quota dell'altro, si debba procedere alla vendita.
Dilazione della divisione
Parte resistente ha chiesto che, in applicazione dell'art. 1111, co. 1, cc., la divisione venga differita di 5 anni, in ragione delle esigenze che hanno portato all'assegnazione dell'immobile nell'ambito del procedimento sopra esposto.
Secondo l'insegnamento costante della Suprema Corte “la norma dell'art 1111 cod civ secondo la quale, in presenza di una domanda di scioglimento di una comunione, il giudice può concedere una dilazione alla divisione nel caso che questa possa recare 'pregiudizio agli interessi degli altri' compartecipanti, deve essere intesa nel senso che il pregiudizio non possa ravvisarsi nella lesione dell'interesse dei singoli partecipanti a conservare posizioni personali di vantaggio, ma che debba ravvisarsi obbiettivamente, nel pregiudizio a tutti i condomini, nell'interesse obiettivo della comunione“ (Cass. Sez. 2, sent. n. 1360 del 24/05/1963, nello stesso senso Cass. Sez. 1, sent. n. 1831 del 26/06/1973; Cass. sez. II, ord. n. 36401 del 13/12/2022).
Alla luce di tale principio e degli elementi emersi nel corso del confronto con le parti, la sollecitazione a valutare la dilazione dello scioglimento della comunione appare meritevole di accoglimento.
In primo luogo occorre considerare che la vendita forzosa dell'immobile, come è noto, comporta notevoli spese in relazione alle attività dei professionisti coinvolti, agli oneri pubblicitari ed ai vari adempimenti ad essi correlati (spese che peraltro il ricorrente, pur essendo promotore dell'iniziativa, non ha dichiarato di volere assumere avendo richiesto che vengano poste integralmente a carico della resistente sebbene questa non abbia interesse alla vendita, quantomeno nell'attualità).
Inoltre tale vendita comporta una significativa svalutazione del prezzo di realizzo, che in via approssimativa si può quantificare nella misura di circa il 25 % rispetto al valore di mercato per vari fattori, concorrendovi vari fattori tra i quali i ss.: 1) la vendita dev'essere fatta entro una tempistica contenuta e quindi il prezzo dev'essere più basso rispetto agli altri immobili equivalenti venduti sul mercato a trattativa privata;
2) non tutti i potenziali interessati all'acquisto di un immobile di questo tipo hanno dimestichezza con questa modalità di vendita;
3) quelli che, al contrario, operano abitualmente in quest'ambito spesso preferiscono attendere ulteriori ribassi nella speranza di spuntare condizioni migliori.
Dunque a fronte di una stima dell'immobile che il ricorrente, sulla base della valutazione fatta da un esperto, ha quantificato in una forbice tra 210 mila e 230 mila, non si ha la sicurezza che il realizzo effettivo consenta di saldare il mutuo residuo, che attualmente ammonta a circa euro 160 mila.
Il chè significa che l'obiettivo perseguito dal Sig. RI (saldare il mutuo e ripartire il residuo prezzo tra le parti, come esplicitato a verbale) non si concretizzerebbe se non - nella migliore delle ipotesi - limitatamente all'estinzione del mutuo (ma essendovi anche la possibilità che le parti rimangano obbligate ad estinguere una parte dello stesso, pur non avendo più l'immobile).
E' stato altresì acclarato, in seguito all'estensione del contraddittorio nei confronti della banca mutuante, che quest'ultima, titolare di credito ipotecario antecedente al provvedimento di assegnazione pagina 5 di 7 della casa a favore della resistente, non ha ragioni per agire in via esecutiva (posto che alle rate del mutuo a cui non sta provvedendo il ricorrente per la propria quota sta sopperendo la resistente) unica sua esigenza essendo la conservazione della garanzia ipotecaria e “che venga notificata a Banco BPM l'eventuale assegnazione di somme al debitore ipotecario, in modo da poter esercitare i propri diritti entro il termine di 30 gg. stabilito dall'art. 2825 c.c“.
Dunque è certo che al momento non vi sono altri, al di fuori del ricorrente, ad avere un interesse alla vendita come pure è certo che la subastazione dell'immobile non produrrebbe il risultato perseguito dal Sig. RI (saldo del mutuo e conseguimento da parte dei comproprietari di un'eccedenza da ripartire).
Accanto alla svalutazione del valore del bene comune si pone, altresì, un ulteriore pregiudizio e cioè la privazione dell'abitazione familiare in capo alla minore, aspetto la cui rilevanza rispetto è già stata valutato nell'ambito del procedimento afferente alla regolamentazione della responsabilità genitoriale delle parti.
Tale pregiudizio riguarderebbe in modo diretto la minore, ma in modo riflesso anche le parti, posto che queste, come genitori, sono tenute a salvaguardare le sue esigenze di stabilità e di crescita - se e nei limiti del possibile – formulando, per l'ipotesi in cui la preservazione della casa familiare non sia possibile, le soluzioni alternative confacenti.
Su questo aspetto il ricorso appare lacunoso e per alcuni aspetti contraddittorio.
In primo luogo, sul piano della giustificazione del ricorso, non viene chiarito in che termini si sia concretizzato il peggioramento delle condizioni economiche del RI rispetto a quelle esistenti allorchè è stata adottata la regolamentazione dei rapporti genitoriali sebbene da ormai un anno egli sia stato alleggerito dell'onere del mutuo (sebbene sul piano meramente fattuale e non dell'obbligo) posto che la resistente sta facendo fronte alla quota di competenza anche del ricorrente.
In secondo luogo quest'ultimo non spiega per quale ragione, a fronte dell'asserita modifica in peius delle sue condizioni, non abbia avanzato, come previsto, una revisione della regolamentazione dei rapporti genitoriali, questa essendo la strada maestra per adattare nel tempo detta regolamentazione alle mutate situazioni delle parti e della prole, ma, al contrario, si sia determinato ad agire giudizialmente per modificare unilateralmente uno dei punti essenziali dell'attuale assetto (l'assegnazione dell'ex casa familiare) senza avanzare alcuna proposta atta a fare fronte alle conseguenze che l'alienazione dell'immobile produrrebbe.
Quest'ultimo tema, che ovviamente non è componibile in questa sede, è tuttavia strettamente connesso alla questione posta alla resistente ovvero la dilazione dello scioglimento della comunione.
Infatti tale dilazione si giustifica vieppiù laddove, come nel caso di specie, la vendita forzosa, oltre che antieconomica e pregiudizievole, determini conseguenze pregiudizievoli che coinvolgono sia le parti che la minore (essendo pressochè certo che la vendita, di per sé, non libererà risorse economiche utili per opzioni alternative) senza che a queste venga data alcuna risposta.
La mancanza di una proposta in questo senso contrasta con la visione globale degli interessi in gioco, che appare invece imprescindibile, per cui la vendita forzosa rischia di rispondere ad un'esigenza di mero svuotamento del provvedimento di assegnazione senza alcuna utilità comune (ma con conseguenze pregiudizievoli certe per la minore e per chi se ne occupa in modo prevalente).
E' pur vero che il ricorrente insiste sul fatto che il quadro muterebbe se la resistente acconsentisse alla vendita dell'immobile a trattativa privata (affermazione questa che ha un fondamento parziale, ma che non esaurisce le tematiche sopra esposte) ma questa opzione, che pure è stata perlustrata nel confronto in udienza, non è sindacabile in sede giudiziale, laddove lo è invece la tempistica sullo scioglimento della comunione chiesta dal ricorrente.. pagina 6 di 7 Alla luce delle considerazioni esposte, dunque, l'istanza svolta in principalità dalla resistente merita accoglimento sussistendo ragioni di comune interesse a dilazionare la divisione per un tempo che, rebus sic stantibus, si determina nella misura di 5 anni a decorrere dalla data della pronuncia.
Spese di lite
Le spese di lite nei rapporti tra le parti vengono compensate per intero in considerazione del fatto che l'esito del giudizio è dipeso dall'esercizio discrezionale di una facoltà assegnata al giudicante mentre quelle afferenti alla costituzione della terza chiamata vengono poste a carico del ricorrente in quanto conseguenti al ricorso (essendo il ruolo della BANCA nella vicenda di mera spettatrice).


PQM


Il tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Accertato quanto in premessa, dilaziona lo scioglimento della comunione per la durata di anni 5
a decorrere dalla pronuncia della presente sentenza;

2) Compensa le spese tra le parti ponendo a carico del ricorrente quelle afferenti alla terza chiamata che si quantificano in euro 1.200,00 per compensi professionali oltre spese generali ed oneri di legge.
Manda alla cancelleria per quanto di competenza
Busto Arsizio, 30 gennaio 2025
Il Giudice
dott. Massimiliano Radici
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