Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. UGO RIGGIO - Presidente -
Dott. GIANDO NAPOLETANO - rel. Consigliere -
Dott. MATTEO IACUBINO - Consigliere -
Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO - Consigliere -
Dott. GIOVANNA SCHERILLO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IG UT, titolare dell'omonima impresa edile, elettivamente domiciliato in ROM VIÀ NOMENTANA 60, presso lo studio dell'avvocato PLACCO GIOVAN VINCENZO, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
D'IA NC (n. il 1/5/49), D'IA NC (n. il 9/3/50), LAERA GIOVANNI, RECCHIA LO, DO NC, DI LO VI, MA DO, MA AN, IC IT, UL OL, DE IO EB, NI DO, OI NC nella qualità di procuratore generale del fratello OI LO, CA IU, AN VI TO, GN MM D'IA, DE LEONARDIS MARIA DI LO, elettivamente domiciliati in ROMA VIA VIRGILIO 8, presso lo studio dell'avvocato CICCOTTI E, difesi dall'avvocato SPINELLI MICHELE, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 626/97 della Corte d'Appello di BARI, depositata il 18/06/97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/09/00 dal Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO;

udito l'Avvocato PLACCO AN, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato SPINELLI Michele, difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele PALMIERI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
RA D'GH, nato il 1^ maggio 1949, RA D'GH, nato il [...], AN AE, NZ IA, RA DO, Vito Di NZ, TO ET, TE MA, NT IC, OL TU, IA De BL, OM TI, RA IA, quale procuratore generale del fratello NG, EP LI, Vito AN AC, EM UA in D'GH e IA De EO in Di NZ, con atto di citazione notificato il 13 maggio 1989 convennero innanzi al Tribunale di Bari il geom. IU GN, titolare dell'omonima impresa edile, per conseguire l'esecuzione specifica dei contratti preliminari di compravendita conclusi, rispettivamente, tra il 1979 ed il 1982, in virtù dei quali il convenuto aveva promesso in vendita a ciascuno di essi attori un appartamento, con box e cantinola, costruendi in Noci, nel piano di zona Z 3 di edilizia convenzionata agevolata. Gli attori, che chiedevano altresì la condanna del convenuto al risarcimento dei danni derivanti dall'inadempimento ed al rimborso di tutte le somme indebitamente percette, esposero che il GN aveva consegnato gli immobili, anziché il 30 aprile 1983, come convenuto con atto di transazione del luglio-agosto 1982, in data 30 maggio 1984, che gli immobili presentavano gravi difetti e che il GN non intendeva addivenire alla stipulazione dei contratti definitivi al prezzo di L. 405.810 a mq., determinato con detta transazione, nonostante l'avvenuto pagamento delle previste some in contanti e delle rate semestrali di preammortamento del mutuo, oltre che degli interessi di prefinanziamento, delle spese notarili e di assicurazione non dovuti.
Il convenuto, costituendosi in giudizio, resistè alla domanda, adducendo che, dovendosi ritenere la nullità della transazione in ordine alla determinazione del prezzo, perché avvenuta in violazione delle norme in tema di edilizia convenzionata agevolata, il prezzo doveva essere ancora determinato e che i promissari non avevano versato l'importo delle rate di mutuo scadute successivamente alla consegna dei beni. Pertanto, in via riconvenzionale, chiese che i contratti preliminari fossero dichiarati nulli o, comunque, fossero risolti per inadempimento degli attori.
L'adito Tribunale accolse parzialmente la domanda principale, disponendo il trasferimento, a favore di ciascuno degli attori, degli appartamenti, con annessi boxes e cantinole, di cui ai preliminari di vendita, previa dimostrazione dell'avvenuto accollo del mutuo e del pagamento della parte di prezzo in contanti;
rigettò la domanda riconvenzionale.
Propose appello principale il GN e gli appellati proposero appello incidentale.
La Corte dAppello di Bari, con sentenza resa in data 18 giugno 1997, rigettando l'appello principale ed accogliendo parzialmente quello incidentale, ha condannato il GN a restituire a ciascuno dei promissari acquirenti le somme percepite a titolo di interessi passivi sulle somme sostenute dal GN per prefinanziamento, oltre agli interessi legali a far tempo dalla data della domanda.
Il Giudice d'Appello ha, in primo luogo, rilevato che le censure formulate dall'appellante principale, GN, non investivano in alcun modo i vari elementi di fatto (pagamento della parte di prezzo dovuta in contanti, saldo dei conti in sospeso alla data dell'avvenuta consegna delle rispettive unità immobiliari, versamento dell'intero corrispettivo delle cantinole e dei box- macchina, rifiuto del Comune di Noci di rilasciare il certificato di abitabilità, a causa delle numerose irregolarità commesse, che, unitamente alla presenza di diversi vizi negli immobili consegnati, giustificava la sospensione del pagamento delle rate del mutuo dopo il frazionamento, pagamento che, comunque, molti dei promissari avevano eseguito) il cui accertamento aveva indotto il primo giudice ad escludere l'inadempimento dei promissari acquirenti;
sicché, ad avviso della Corte d'Appello, sul punto doveva ritenersi formato il giudicato interno, con la conseguenza che i primi due motivi dell'appello principale erano inammissibili e, comunque, infondati in forza dei medesimi fatti. Quanto, poi, alla pretesa nullità delle transazioni stipulate nel luglio-agosto del 1982, la corte di merito l'ha esclusa sul rilievo che, poiché la normativa sull'edilizia convenzionata agevolata è volta a facilitare l'acquisto della casa da parte delle categorie di soggetti meno abbienti, l'unico limite insuperabile dall'autonomia negoziale nella determinazione del prezzo di cessione degli alloggi era costituito dal prezzo massimo ricavabile sulla base del criterio legale di determinazione, ben potendo, invece, le parti stabilire un prezzo inferiore a detto limite massimo.
Ad avviso della corte barese, erano, altresì, infondate le censure relative al diniego, da parte del primo giudice, degli interessi compensativi sulle somme spettanti al promittente venditore e del maggior danno da svalutazione monetaria, dovendosi escludere, i primi, quando, come nel caso in esame, in forza di apposita clausola contrattuale, il bene promesso in vendita sia stato consegnato al promissario anticipatamente rispetto alla data fissata per la stipula del contratto definitivo ed, il secondo, perché il creditore non aveva neppure indicato il tipo di pregiudizio che lamentava a causa del fenomeno inflattivo.
Fondato, invece, secondo il giudice d'appello, era la doglianza espressa dagli appellanti incidentali in ordine al mancato accoglimento della domanda di rimborso degli interessi passivi sul prefinanziamento ottenuto dal GN, non potendosi far gravare su una delle parti alcuna prestazione se non in forza di espressa pattuizione, che nel caso in esame mancava.
Da ultimo, la Corte d'Appello ha rigettato la richiesta dell'appellante principale di consulenza tecnica d'ufficio diretta all'accertamento delle precise somme versate da ciascuno dei promissari, rilevando che sul punto alcuna censura era stata espressa con l'atto di appello.
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso il GN, affidandosi a sei motivi. Resistono con controricorso RA D'HI nato il 1949, RA D'GH nato il 1950, il AE, il IA, il DO, il Di NZ, il ET, il MA, il IC, l'TU, il De BL, il TI) il IA RA, in rappresentanza del fratello NG, il LI, il AC, la UA e la De EO. Gli stessi hanno depositato memoria illustrativa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo il ricorrente censura l'impugnata sentenza per violazione dell'art. 112 cod. proc. civ. e conseguente nullità della decisione per omessa pronuncia (da erronea supposizione di giudicato interno) sulle censure dei motivi di appello primo e secondo nonché per mancanza di motivazione circa punti decisivi della controversia prospettati con detti motivi.
Adduce, all'uopo, che, contrariamente a quanto ritenuto dalla corte di merito, sul punto relativo all'inadempimento dei promissari acquirenti non poteva essersi formato il giudicato interno, poiché col primo motivo di appello era stata evidenziata l'esistenza di un duplice ostacolo all'invocata applicazione dell'art.2932 cod. civ. (prezzo da determinarsi secondo le regole previste dalla convenzione col Comune di Noci e rifiuto di pagamento dell'intero prezzo convenuto).
Mentre col secondo motivo si era rilevato che non esisteva un inadempimento del convenuto giustificativo del trasferimento coattivo. Ad avviso del ricorrente, "ampiezza del tema introdotto;

concreta articolazione delle ragioni esposte nello sviluppo della duplice doglianza;
rilievo critico relativo all'applicazione dell'art. 2932 cod. civ. anche in presenza di accertato inadempimento (per alcuni attori) ancorché ritenuto giustificato ex art. 1460 cod. civ.; concomitante produzione di tabelle riepilogative di somme a vario titolo ancora dovute da ciascun attore rispetto a quelle pagate" costituivano circostanze che non consentivano al giudice d'appello la valutazione data, secondo cui nessuno degli specifici elementi utilizzati dal Tribunale risultava sottoposto a critica. Al limite - osserva il ricorrente - si trattava di una divergente ricostruzione della medesima realtà, che, contrapposta a quella data dal primo giudice, impediva la formazione del giudicato interno, anche in considerazione della specifica funzione del giudizio d'appello, volto al riesame del merito e, quindi, idoneo ad una motivata scelta tra tesi contrapposte.
Il ricorrente ritiene, inoltre, che i rilievi critici relativi all'inesistente giudicato interno si rivelino ancor più fondati se si consideri che, con motivazione solo apparente ed incidentale, la corte territoriale giudica "in ogni caso, destituite di fondamento" le censure svolte.
Da ultimo, il GN, sottolinea l'assurdità della decisione che conferisce autorità di giudicato alla decisione di primo grado anche nella parte in cui elude l'obbligo di acquisire nel processo e non fuori e dopo di esso la prova dell'adempimento delle obbligazioni gravanti sui promissari acquirenti.
La censura è priva di fondamento.
Non v'è dubbio che l'appellante, sul punto, decisivo, dell'inadempimento dei promissari acquirenti, non si fosse limitato a proporre generiche censure, ma avesse articolato una critica fondata su di una autonoma ricostruzione dei fatti, ma ciò non era sufficiente a rendere ammissibile i due motivi di gravame con i quali veniva censurata, sul punto, la decisione di primo grado. Perché ciò potesse ritenersi sarebbe stato necessario che l'autonoma ricostruzione dei fatti operata dall'appellante fosse idonea ad elidere l'efficacia probatoria degli elementi di fatto accertati dal tribunale ed ad impedire di trarre da essi le considerazioni valutative che sorreggevano la decisione impugnata. Ma, mentre tali conclusioni risultano del tutto coerenti con i fatti accertati e ciò secondo l'apprezzamento di merito riservato al giudice di secondo grado, il quale, dopo aver elencato gli elementi di fatto e le considerazioni che giustificavano la decisione del primo giudice, li ha anche fatti propri, ritenendo che, in forza di essi, le censure formulate dal GN si rivelavano anche infondate (il che rivela l'infondatezza anche della subordinata censura che il ricorrente muove sulla valutazione di merito data dalla Corte d'Appello), il GN ne' in sede d'appello ne' in questa sede adempie all'onere di dimostrare la rilevanza delle sue censure, vale a dire la loro idoneità a scalfire l'efficacia probatoria delle conclusioni tratte dal Tribunale. Sul punto, invero, oltremodo generiche risultano le considerazioni che fanno leva sulla "ampiezza del tema introdotto" con i primi due motivi d'appello, sulla "concreta articolazione delle ragioni esposte nello sviluppo della duplice doglianza", sul "rilievo critico relativo all'applicazione dell'art. 2932 cod. civ. anche in presenza di accertato inadempimento (per alcuni attori) ancorché ritenuto giustificato ex art. 1460 cod. civ." nonché sulla "concomitante produzione di tabelle riepilogative di somme a vario titolo ancora dovute da ciascun attore rispetto a quelle pagate". Nè al motivo in esame conferisce maggiore fondatezza il rilievo della duplice condizione apposta al trasferimento ex artt. 2932 cod. civ. disposto dal Tribunale, che, ad avviso del ricorrente,
eluderebbe l'esigenza di acquisire nel processo la prova dell'entità delle obbligazioni residue a carico dei promissari acquirenti, perché, una volta accertata la validità del prezzo convenuto transattivamente nonché l'avvenuto pagamento della parte di prezzo in contanti, di tutte le somme in sospeso alla data della consegna, del prezzo delle cantinole e dei boxes ed il pagamento, da parte di numerosi promissari, delle rate scadute dopo il frazionamento del mutuo, e ritenuta la legittimità, ai sensi dell'art. 1460 cod. civ., della sospensione dei pagamenti da parte degli altri promissari, la condizione della dimostrazione dell'accollo del mutuo e quella del pagamento della parte di prezzo in contanti risultavano, la prima, legittimamente apposta e, la seconda, addirittura superflua, attesocché nel processo era stato accertato l'avvenuto pagamento della parte di prezzo in contanti.
Col secondo motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1224 e 1499 cod. civ. nonché nullità della sentenza impugnata per difetto di motivazione circa un punto decisivo della controversia, rilevando che: a) erroneamente è stato negato il maggior danno da svalutazione monetaria, poiché trattavasi di credito commerciale e sotto il profilo soggettivo e sotto quello oggettivo, sicché, potendosi nella specie far ricorso anche ad elementi presuntivi collegati alla qualità del creditore, il relativo credito doveva ritenersi provato;
b) gli interessi compensativi ai sensi dell'art.1499 cod. civ. erano dovuti per esigenze equitative e di riequilibrio economico tra i contraenti a compensazione del mancato godimento della cosa, ceduta prima di ottenere il prezzo.
La duplice censura va disattesa.
Il maggior danno ex artt. 1224, cpv., cod. civ. è stato correttamente negato, perché, se è vero che per accertarne l'esistenza è consentito il ricorso ad elementi presuntivi, che tengano conto delle qualità soggettive del creditore e della natura oggettiva del credito, è pur vero che il creditore ha l'onere di allegare almeno il tipo di danno che lamenta di aver subito, in caso contrario verificandosi una violazione del principio dispositivo. A tal fine evidentemente troppo generica era l'allegazione di un non meglio precisato stato di bisogno in cui il ricorrente si sarebbe trovato e che, peraltro, sarebbe stato, non già conseguenza del ritardato soddisfacimento del credito de quo, bensì causa della decisione di stipulare le transazioni.
Ugualmente incensurabile deve ritenersi la decisione adottata in ordine alla domanda di interessi compensativi, poiché il principio di diritto osservato, secondo cui gli interessi a norma dell'art. 1499 cod. civ., non sono dovuti quando, in esecuzione di apposita clausola del contratto preliminare, il bene sia stato consegnato anticipatamente rispetto alla data di stipulazione del contratto definitivo, è conforme al costante insegnamento di questa Suprema Corte (cfr. sent. 22 luglio 1977, n. 3272; sent. 11 agosto 1984, n. 4921; sent. 24 marzo 1994, n. 2676), dal quale non si ha motivo di discostarsi.
Col terzo motivo il ricorrente, lamentando violazione e/o falsa applicazione degli artt. 35 L. 22.10.1971, n. 865, 3, 6 ed 8 L. 28.1.1977, n. 10, 1^, 3 e 4 L. 5.8.1978, n. 457, adduce che la decisione impugnata è erronea nella parte in cui respinge la domanda riconvenzionale di accertamento della nullità delle transazioni per essere stato, il prezzo di cessione degli alloggi, fissato in misura inferiore di circa L. 100.000 al mq. rispetto a quello risultante dall'applicazione della convenzione col Comune di Noci. Osserva, all'uopo, il ricorrente che, se la comminatoria di nullità delle pattuizioni in violazione dei prezzi di cessione è espressa, "per la parte eccedente" (art. 8, ult. co., L. cit. n. 10) solo per i prezzi al rialzo, ciò non significa che i prezzi di cessione stabiliti al ribasso siano sempre validi, perché, se sono ammissibili ribassi contenuti nei limiti di compatibilità economica del settore, non si possono consentire livelli rovinosi per le imprese costruttrici. La censura non può essere condivisa, essendo, con tutta evidenza, corretto il pensiero della corte di merito, secondo cui la ratio del sistema normativo disciplinante il settore dell'edilizia agevolata è costituita dall'esigenza di agevolare l'acquisto della casa da parte di categorie di soggetti economicamente più deboli, sicché coerenti con tale ratio devono ritenersi il divieto, espresso dall'art. 8, ult. co. L. n. 10/1977, di stabilire prezzi di cessione degli alloggi superiori al limite massimo del prezzo determinabile sulla base dei criteri legali e la conseguente nullità, per la parte di prezzo eccedente, dei contratti conclusi in violazione di tale divieto.
Viceversa, non risulterebbe coerente con detta ratio la nullità dei contratti che stabiliscano prezzi inferiori, di poco o di molto non conta, a detto livello.
Del resto, anche se, come è noto, per ritenere la nullità di un negozio per contrasto con norme imperative non è necessaria l'espressa comminatoria della sanzione di nullità, è fortemente significativo il fatto che nella specie il legislatore si sia preoccupato di sancire espressamente la nullità per le pattuizioni al rialzo e non, invece, per quelle al ribasso. Nè, comunque, la disamina del sistema di determinazione del costo di costruzione e del prezzo di cessione degli alloggi operata dal ricorrente consente di rinvenire nel sistema normativo un implicito divieto di pattuire prezzi di cessione in ribasso, poiché il richiamo alle finalità della programmazione del settore non convince dell'esistenza di una volontà del legislatore di comprimere l'autonomia negoziale anche nel caso di pattuizione di prezzi inferiori a detto livello. Ciò, del resto, colliderebbe clamorosamente con detta ratio, ad esplicitazione della quale sono stati espressamente comminati il divieto e la nullità delle pattuizioni al rialzo.
Col quarto motivo il ricorrente censura l'impugnata sentenza per violazione e/o falsa applicazione degli artt. 91/92 cod. proc. civ. nonché per illogicità della motivazione, osservando che la Corte d'Appello, nell'esaminare il quinto motivo del gravame, che riguardava il regolamento delle spese processuali in primo grado, ha compiuto un salto logico, ritenendo che l'esito del giudizio di appello assorbisse detto motivo.
Tale motivazione - ad avviso del ricorrente - è illogica, perché non tiene conto del fatto, evidenziato col motivo d'appello, che in primo grado erano state rigettate ben tre delle quattro domande proposte dagli attori.
La censura va respinta, perché, ad onta delle formali espressioni usate dal giudice d'appello, risulta evidente che il riferimento all'esito complessivo della lite contenuto in motivazione era fatto, non tanto con riguardo all'esito del giudizio d'appello, quanto con riguardo alla conclusione dell'intera vicenda processuale, che vedeva il GN soccombere innanzitutto sul capo principale della domanda, costituito dalla richiesta di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere i contratti definitivi, nonché sulla domanda riconvenzionale, con la quale il GN chiedeva l'accertamento della nullità delle transazioni o la risoluzione dei contratti preliminari per inadempimento dei promissari acquirenti. Ciò posto, il ricorso eventuale alla compensazione delle spese di lite per parziale reciproca soccombenza costituiva espressione di un potere discrezionale del giudice di merito, il cui mancato esercizio non è sindacabile in sede di legittimità.
Col quinto motivo, denunciandosi violazione e/o falsa applicazione dell'art. 2033 cod. civ., in relazione alle norme sull'edilizia residenziale di cui alla L. n. 865/1971 ed alla L. n. 457/1978 ed all'art. 8, co. 1^, lett. g), L. n. 10/1977 nonché
motivazione illogica, si adduce che, contrariamente a quanto ritenuto dalla corte di merito, gli interessi sul prefinanziamento sono dovuti dagli acquirenti degli alloggi, perché, ai sensi dell'art. 8, co. 1^ lett. b), L. n. 10/1977, anche gli oneri di preammortamento e di finanziamento, al pari delle altre spese generali, del costo delle aree, della costruzione o delle opere di urbanizzazione, concorrono alla determinazione del prezzo di cessione degli alloggi. È, del resto, evidente, secondo il ricorrente, che il dal cessionario dell'alloggio per due volte la stessa prestazione.
Col sesto motivo il ricorrente lamenta insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, rilevando che erroneamente il giudice d'appello ha ritenuto inammissibile la richiesta di supplemento della consulenza tecnica d'ufficio, avanzata, all'interno del motivo di appello concernente la determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi, sia al fine di calcolare i nuovi maggiori importi, sia per calcolare "l'accrescimento del valore delle aree condominiali, che non hanno trovato considerazione nella perizia. Gisotti a torto, in quanto al di fuori dei parametri dell'art. 10 della costruzione del 2 aprile 1980". Osserva la Corte che anche quest'ultima censura va disattesa, poiché, riconosciuta la validità delle transazioni in ordine alla determinazione dei prezzi di cessione degli alloggi, ogni ulteriore, eventuale pretesa del cedente restava preclusa, con conseguente irrilevanza del richiesto supplemento di consulenza tecnica d'ufficio.
Va, peraltro, precisato che solo col motivo in esame viene indicata la finalità della richiesta istruttoria, che con l'atto di appello venne genericamente formulata ("per la più esatta determinazione del prezzo da pagarsi dai promissari acquirenti"), sicché l'interpretazione che di essa diede la corte di merito risulta compatibile con quella formulazione e si sottrae a censure in questa sede.
Conclusivamente, il ricorso va respinto e, secondo l'ordinario criterio della soccombenza, il ricorrente va condannato a rimborsare ai controricorrenti le spese del giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese del presente giudizio, che liquida in complessive L. 6.510.000, di cui L.

6.000.000 per onorari. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda Sezione civile, il 22 settembre 2000. Depositato in Cancelleria il 13 marzo 2001