REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto CONCLUSIONE SEZIONE SECONDA CIVILE DEL CONTRATO ONERE DELLA Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: 2 Presidente ✓ Dott. Vincenzo CALFAPIETRA N. 23668/99 9 29501 Dott. Antonino ELEFANTE 8 1 Rep. 3/45 Dott. Giandonato NAPOLETANO - 1 Dott. Vincenzo COLARUSSO Consigliere Ud.12/03/02 - Rel. Consigliere- Dott. Umberto GOLDONI CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE ha pronunciato la seguente UFFICIO COPIE Richiesta copia studio SENTENZA dal Sig. Sol per diritti € 155 sul ricorso proposto da: 07 AGO 2002 Via TARO 35 FO MICHELE, domiciliato in ROMA PIZZA GAVOUR, IL CANCELLIERE press to studio dell'avv. Clauto MAZZONY che lo difente CORTE di CASSAZIONE, difese dall sato presso CLAUDIO MAZZONI, giusta delega in atti;
CANCELLERIA ricorrente 1 0

contro

AB EL, elettivamente domiciliata in ROMA VIA D MILLELIRE 7, presso lo studio dell'avvocato RODOLFO GIOMMINI, che la difende, giusta delega in atti;
- controricorrente- 2002 avversO la sentenza n. 3543/98 della Corte d'Appello 894 di ROMA, depositata il 01/12/98; -1- udita la relazione della causa svolta nella pubblica Consigliere Dott. Umberto udienza del 12/03/02 dal GOLDONI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Antonietta CARESTIA che ha concluso per il rigetto del 1° motivo del ricorso;
assorbito il 2°. -2- Svolgimento del processo MI ON conveniva in giudizio nel settembre 1988 LI UZ dinanzi al Tribunale di Roma, chiedendo che fosse trasferita in suo favore la proprietà dell'immobile, appartenente alla convenuta, sito nella capitale alla via Fara Sabina n.1 e che la UZ fosse condannata al risarcimento dei danni. A sostegno della domanda, l'attore esponeva: di avere sottoscritto in data 23.6.1988 una promessa irrevocabile ad acquistare l'immobile presso gli uffici della Casa TT snc, incaricata dalla proprietaria, nella quale veniva indicata la data del 15.7 e quella del 30.10 di quello stesso anno per la stipula rispettivamente del contratto preliminare e di quello definitivo di compravendita;
che all'atto della sottoscrizione della ry proposta aveva corrisposto l'importo di L.10.000.000 in conto prezzo;
che, pur avendo l' UZ sottoscritto per accettazione la proposta in data 26 6 1988, non si era presentata presso gli uffici della società immobiliare per la sottoscrizione del contratto né alla data concordata né a quelle del 21 e 20 luglio e del 7 settembre di quell'anno; che aveva corrisposto alla societa mediatrice la provvigione nella misura concordata. All'udienza del 14.1993 l'attore modificava la domanda di adempimento in quella di risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice. Con sentenza in data 20.12.1996 3.3.1997 il Tribunale, in parziale accoglimento delle domande attoree, ritenuto che tra le parti si era perfezionata la stipula di un contratto preliminare di compravendita, risolveva l'accordo per inadempimento della promittente venditrice e condannava la UZ a pagare in favore del ON la somma complessiva di L. 15.000.000 – oltre interessi nella misura legale dalla data dei singoli pagamenti - corrispondente per L. 10 milioni alla caparra prestata dall'attore e quanto a L.

5.000.000 alla provvigione versata alla mediatrice. Avverso tale pronunzia la UZ ha proposto appello con atto notificato il 5.9.1997. Il OM, costituendosi nel giudizio, impugnava a sua volta la sentenza nella parte in cui non aveva accolto la domanda diretta alla condanna della originaria convenuta al pagamento del doppio della caparra ricevuta e resisteva all'appello di controparte. Con sentenza in data 14.10/11.12.98, la Corte di appello di Roma accoglieva l'appello principale e compensava le spese. Osservava la Corte capitolina che con la scrittura in data 23.6.1988 il ON si era obbligato ad acquistare l'immobile, alle condizioni previste nell'atto, con una proposta irrevocabile che peraltro non aveva quale destinataria la proprietaria del bene, ma solo l'intermediaria. A sua volta la UZ, informata da quest'ultima della proposta sottoscritta dal ON, aveva espresso una generica accettazione che, anche per le modalità con le quali era stata formulata (con il richiamo all'incarico conferito alla Casa TT snc) induceva a ritenere che non avrebbe dovuto essere portata a conoscenza del proponente l'acquisto, dovendo esaurire i propri effetti nei confronti della società mediatrice, la quale, in tal modo, sarebbe stata tutelata, quanto al proprio diritto a percepire la provvigione per l'opera prestata, qualora la proprietaria si fosse ingiustificatamente rifiutata di procedere alla conclusione della compravendita. Solo ricostruendo in questi termini i rapporti di ciascuna delle parti interessate alla compravendita con l'impresa intermediaria trovava spiegazione la specifica previsione di un contratto preliminare del quale era previsto il luogo di conclusione (i locali della società) il tempo (entro il 15 7.1988) e gli effetti per le parti contraenti (il pagamento di un secondo 2 anticipo sul prezzo) e che sarebbe stata accompagnata, secondo una espressa clausola della promessa sottoscritta dal ON, dal pagamento della provvigione da parte del proponente l'acquisto. Qualora infatti fosse stato previsto che, grazie all'intervento di Casa TT, il sottoscrittore della proposta irrevocabile d'acquisto e il proprietario del bene, si sarebbero reciprocamente scambiati la proposta e l'accettazione, il contratto preliminare in questione sarebbe stato del tutto superfluo per quanto concerne il sorgere dell'obbligazione di procedere alla conclusione del negozio traslativo. Quindi doveva ritenersi che dalla unilaterale iniziativa della snc Casa TT di portare a conoscenza del ON l'atto di accettazione della UZ, non diretto al proponente, non potesse derivare, nel caso in esame, una y conseguenza non voluta dall'accettante, quale la conclusione di un contratto preliminare di compravendita. A soluzioni non diverse, peraltro, nella specie avrebbe dovuto pervenirsi per quanto attiene alle domande di pagamento proposte dal ON, anche qualora si ipotizzasse l'avvenuta conclusione del contratto preliminare. Era peraltro pacifico che l'importo di L. 10.000.000 era stato versato nelle mani della snc Casa TT, né era stato addotto alcun elemento che potesse smentire l'assunto della UZ di non avere mai ricevuta tale somma. Poiche dallo scioglimento dell'ipotizzato vincolo contrattuale il credito da restituzione era regolato dagli ordinari principi in materia di indebito, è di tutta evidenza che qualsiasi domanda avrebbe dovuto essere rivolta nei confronti del soggetto che tale pagamento aveva ricevuto, e non di terzi. La provvigione, d'altra parte, era stata corrisposta alla società mediatrice pur non essendo stato concluso il contratto preliminare menzionato nel modulo sottoscritto dal ON ed anzi allorquando, dal comportamento tenuto dalla UZ, era risultata palese la volontà di quest'ultima di 3 non procedere alla conclusione di alcun accordo con l'ai appellante incidentale In tale contesto la snc Casa TT non era titolare, quanto al proprio compenso, di un credito esigibile nei confronti del ON, che quindi aveva proceduto al pagamento senza essere tenuto all'adempimento dell'obbligazione pecuniaria, e avrebbe potuto in ipotesi richiederne la restituzione solo alla società. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione, basato su due motivi MI ON;
resiste con controricorso LI UZ. Motivi della decisione Con il primo motivo, il ricorrente lamenta violazione o falsa applicazione ہو degli artt. 1754, 1326 e 1385 c.c., in relazione all'art.360, nn.3 e 5, cpc. In particolare, il profilo investito dalla censura è quello secondo cui la sentenza impugnata ha ritenuto che la proposta irrevocabile di acquisto del ON, consegnata alla Casa TT s.n.c. e da questa comunicata alla UZ, che la accettò con comunicazione fatta alla stessa società ☑ that, non poteva considerarsi idonea alla conclusione del contratto preliminare. Per giungere a tale conclusione, la Corte di appello di Roma, distaccandosi dall'avviso espresso al riguardo dal Tribunale della stessa città, aveva valorizzato sostanzialmente due fattori, in qualche modo collegati. In primo luogo, si rileva che la UZ, informata della proposta del ON, aveva espresso una “generica” accettazione, sottoscrivendo il modulo per accettazione predisposto dalla società, e di tanto non doveva essere reso edotto lo stesso ON, atteso che l'accettazione così formulata doveva esaurire i propri effetti nei confronti della società mediatrice. 4 In secondo luogo, la specifica previsione della stipula di un contratto preliminare, di cui era stabilito il tempo, il luogo e gli effetti per le parti poteva trovare spiegazione solo ritenendo che, fino alla stipula del preliminare, non potesse esservi conclusione di tale contratto. Nel ricorso, richiamati principi giurisprudenziali in ordine alla opera di mediazione, alla conclusione del contratto ed alla caparra, si sostiene che la valutazione delle circostanze quale operata dalla Corte capitolina avrebbe frainteso le risultanze probatorie documentali quali acquisite e mal applicato i canoni corretti di valutazione dei fatti. Ritiene questa Corte che la sentenza impugnata abbia fornito motivazione inadeguata del proprio convincimento, avendo per un verso ignorato la Primo ہر corresponsione, da parte del ON, di un pop anticipo (di L.10 000.000) all'atto della proposta irrevocabile, sul prezzo pattuito e, per altro verso, valutato in modo troppo rigido la previsione di una successiva stipula del preliminare. Premesso che l'accettazione della UZ era pedissequa rispetto alla proposta di acquisto del ON, la corresponsione della somma di L.10 000.000 da parte di quest'ultimo costituiva un esborso richiesto dal mediatore e che avrebbe dovuto essere conteggiato nel prezzo. Quando la sentenza impugnata fa riferimento al fatto che solo alla stipula del preliminare si sarebbero definiti “gli effetti per le parti contraenti (il pagamento di un secondo anticipo sul prezzo)", si contraddice, elidendo il significato della corresponsione del primo anticipo. La accettazione, lo si ripete, della proposta di acquisto, fu sì formulata su di un modulo della società, ma certamente sulla base della proposta del ON pertanto l'atto di accettazione doveva servire certamente per riconoscere il diritto alla provvigione, ma anche per aderire alla proposta già avanzata. 5 Essendosi incontrate la volontà del promissario acquirente con quella del promissario alienante, la Corte territoriale avrebbe dovuto motivare sia sul profilo della mancata restituzione dell'anticipo versato, sia sul perché la qualifica di mero accordo riproduttivo, fatta propria dal primo giudice relativamente alla sottoscrizione di un (ulteriore) successivo contratto preliminare fosse inidonea a inquadrare la fattispecie, tanto più che il tutto ben poteva essere finalizzato alla corresponsione del secondo anticipo. È poi rimasta solamente enunciata la valenza della sottoscrizione su di un modulo della Società dell'accettazione della UZ, senza dar rilievo alcuno al fatto che anche la proposta del ON era stata redatta nello هر stesso modo. Ancora, il fatto che la stessa UZ, a proposito della sottoscrizione della proposta, aveva, in primo grado, costituendosi in giudizio, affermato che tanto aveva fatto "allo scopo di dimostrare al ON la fattibilità dell'operazione" meritava maggior considerazione da parte della Corte di merito atteso che tanto valeva ad escludere che ella avesse ritenuto che la accettazione non doveva essere portata alla cognizione del ON. Le suesposte considerazioni appaiono sufficienti ad evidenziare le carenze motivazionali della sentenza impugnata;
sotto tale profilo essa va pertanto cassata, con rinvio ad altra Sezione della Corte di appello di Roma, che provvederà anche sulle spese relative al presente procedimento per cassazione Poiche il secondo motivo (violazione o falsa applicazione dell'art.2697 c.c. in relazione all'art.360, nn.3 e 5, cpc) attiene alla questione della restituzione delle somme corrisposte, lo stesso risulta assorbito, in quanto dipendente concettualmente dalla soluzione che, in sede di rinvio, verrà adottata in ordine alla carenza di motivazione già evidenziata.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo;
assorbito il secondo. Cassa e rinvia anche per le spese ad altra Sezione della Corte di appello di Roma. Cosi deciso in Roma, il 12.3.2002 Il Preside Il Consigliere estensore IL CANCELLIE Francesco Cat DEPOSITATO IN CANCELLERIA 100T 11 Roma AGO 2002 IL CANCELLIERE C1 тзоде 456T тот. 160,10 IL CANCELLIERE C1 Francesco Catania AGENZIA DELLE ENTRATE ROMA 2 SET 2002 Serie .

4. an36798Registrato in data 160,10 versate €..... CENTOSESSANTA/10 (euro p. 1 Dirigente Area Servizi (Dott.ssa Maria Grazia DI FILIP Il Responsabile Servizio Atti Giudiz 3 (Dr. M. RACCICHINI T E 2 0 S E T 0 A YLLE 7