Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Mario SPADONE - Presidente -
Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO - Consigliere rel. -
Dott. Giovanni SETTIMJ "
Dott. Giovanna SCHERILLO "
Dott. Vincenzo MAZZACANE "
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso iscritto al n. 6248/99 R.G. proposto da:
FR RA, TI DR e TI NI (questi ultimi due quali eredi di DR TI), elettivamente domiciliati in Roma, Via del Tritone n. 91, presso lo studio dell'Avv. Giammaria Camici, difesi dall'Avv. Roberto Montini in virtù di procura speciale a margine del ricorso,

- ricorrenti -

contro
RA LG, domiciliata e difesa come appresso,

- controricorrente -

contro
RA LI, RA AD, RA DE, in proprio e quali eredi di AG IL, , GA UI, RA GU, RA AN, RA AB, quali eredi di IS NO, ME DI, ME FA, ME DR , quali eredi di IS MA IA e ME IG,

- intimati -

e sul ricorso incidentale iscritto al n. 8373/99 R.G. proposto da:
RA LG, elettivamente domiciliata in Roma, Via Claudio Monteverdi n. 16, presso lo studio dell'Avv. Consolo (giusta dichiarazione depositata in Cancelleria il 12.7.2000), difesa dagli Avv. Fernando Giannini e Vincenzo Galatà in virtù di procura speciale a margine del controricorso-ricorso incidentale, - ricorrente incidentale -
contro
FR RA, TI DR e TI NI, domiciliati e difesi come sopra,
- resistenti -
nonché, per integrazione del contraddittorio, nei confronti di:
RA LI, RA AD, RA DE, IS GU, TI UI, RA AN, RA GU, RA AB, ME DI, ME FA, ME DR,

- intimati -

per la cassazione della sentenza 26 giugno-29 settembre 1998 n. 1123/98 della Corte d'appello di Firenze. Udita la relazione della causa svolta, nella pubblica udienza del 15 Giugno 2001, dal cons. Cristarella Orestano;

Sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. Francesco Mele, che ha concluso per l'accoglimento del primo motivo del ricorso principale, assorbito il secondo motivo dello stesso ricorso ed il ricorso incidentale.
SVOGIMENTO DEL PROCESSO Nel febbraio del 1984 i coniugi DR TI ed RA AN convennero in giudizio, avanti il Tribunale di Prato, LG, AD, NO, LI e DE IS, DI, FA e IG ME (quest'ultimo in proprio e quale esercente la potestà sulla figlia minore DR ME), esponendo:
- Che, con contratto preliminare in data 31.3.1981, intervenuto tra LG IS e IL AG, quali promittenti venditrici, da una parte, ed essi attori, quali promittenti compratori, dall'altra, era stato compromesso in vendita, per il prezzo di £ 51.000.000 - di cui £ 15.000.000 sù bito versate a titolo di caparra e il resto da versarsi in rate semestrali di £ 3.000.000 ciascuna, con scadenza al 30 marzo e al 30 settembre di ogni anno a partire dal 30.9.1981 -, un appartamento sito nella Via Binazzi di Prato con autorimessa al piano seminterrato;

- Che il 24.1.1982 era deceduta una delle promittenti venditrici, IL MA, e che gli eredi della stessa, LI, AD, NO e DE IS, invitati alla stipula del contratto definitivo con lettera raccomandata A.R. del 23.11.1983, non vi avevano aderito. Pertanto, dichiarando di offrire banco iudicis le rate di prezzo scadute, pari a £ 15.000.000, chiesero, ex art. 2932 cod. civ., che venisse emessa sentenza costitutiva la quale tenesse luogo del contratto non concluso.
La convenuta LG IS, costituitasi, resistette alla domanda e, facendo presente che era stata versata soltanto la prima rata del residuo prezzo, chiese, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto per inadempimento degli attori nel pagamento delle altre rate, con condanna degli stessi a subire la ritenzione della caparra e a rilasciare l'immobile di cui erano stati immessi nel possesso all'atto del preliminare.
I convenuti LI, AD e DE IS, anch'essi costituitisi, si dichiararono, invece, disposti alla stipulazione del contratto definitivo, purché fosse offerta garanzia reale per il pagamento del residuo prezzo, ed accettarono l'offerta banco iudicis delle rate scadute fatta dagli attori.
Gli altri convenuti rimasero contumaci.
Nel corso del giudizio fu disposta ed eseguita l'integrazione del contraddittorio nei confronti di UI GA, GU, AN e AB IS, eredi del convenuto NO IS (già deceduto al momento della notifica dell'atto introduttivo), i quali rimasero anch'essi contumaci.
Inoltre, sopraggiunta la morte dell'attore DR TI, si costituirono spontaneamente DR e NI TI, suoi eredi assieme all'attrice già costituita RA AN. Con sentenza 10.1.1995 il Tribunale accolse la domanda attorea, dichiarando trasferita la proprietà dell'immobile a favore, pro quota, di RA AN (2/3), DR TI (1/6) e NI TI (1/6) e subordinando tale trasferimento all'integrale pagamento del residuo prezzo, mentre ritenne improponibile la domanda riconvenzionale di LG IS per difetto di legittimazione della stessa a chiedere la risoluzione del preliminare di vendita in contrasto con l'atteggiamento processuale, di non opposizione alla domanda attorea ex art. 2932 cod. civ., assunto da LI, AD e DE IS, eredi, assieme a lei, dell'altra promittente venditrice IL AG. Alle spese del giudizio a favore dei AN-TI furono condannati LG IS e gli aventi causa di IL AG, esclusi AD, LI e DE IS rispetto ai quali ultimi ne venne disposta la compensazione.
Proposto gravame da LG IS, al quale si associò, con gravame incidentale, DE IS, la Corte d'appello di Firenze, con la sentenza precisata in epigrafe, nella resistenza degli appellati RA AN, DR TI e NI TI e nella contumacia degli altri, ha totalmente riformato la decisione di primo grado, accogliendo la domanda riconvenzionale ritenuta improponibile dal Tribunale e dichiarando risolto il contratto preliminare per inadempimento dei promittenti compratori, con condanna della AN e dei TI al rilascio dell'immobile e con compensazione totale delle spese tra le parti.
Escluso che LG IS difettasse di legittimazione a proporre la domanda riconvenzionale di risoluzione, sia perché, quale coerede della defunta AG, ben poteva far valere autonomamente in giudizio i diritti facenti capo a costei, anche in contrasto con gli altri coeredi, sia perché, essendo una delle originarie promittenti venditrici, aveva fatto valere anche un diritto proprio, la Corte fiorentina ha osservato quanto segue:
- Era da disattendere, siccome non supportata da alcun elemento di prova, la tesi, prospettata per la prima volta in appello dalla stessa LG IS, della vendita di cosa parzialmente altrui (per essere ella, all'epoca del contratto, proprietaria solo in parte dei beni formanti oggetto del contratto stesso in quanto, pur essendo erede del padre AN IS, la quota di riserva spettava alla moglie del defunto e agli altri figli);
- La suddetta domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per inadempimento era fondata, poiché, gli appellati AN-TI, come sottolineato da loro stessi, avevano spedito alle controparti la lettera raccomandata di invito davanti al notaio per la stipulazione solo il 23.11.1983, ne' risultava che anteriormente a tale data avessero provveduto al pagamento delle rate di prezzo, ad eccezione della prima, alle scadenze previste nel preliminare, mentre le promittenti venditrici avevano adempiuto le obbligazioni a loro carico, inmettendo i promittenti compratori nel possesso dei beni;

- Non poteva trovare accoglimento la domanda di ritenzione della caparra confirmatoria, poiché, ai sensi dell'art. 1385, comma 3°, cod. civ., la parte non inadempiente che chiede la risoluzione del contratto per inadempimento ha diritto di ritenere detta caparra fino al momento della liquidazione del danno ma rimane comunque a suo carico l'onere di provare il danno medesimo secondo i principi generali, onere che nel caso di specie non era stato in alcun modo assolto.
Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso RA AN, DR TI e NI TI sulla base di due motivi. LG IS ha resistito con controricorso, proponendo a sua volta ricorso incidentale affidato a tre motivi.
Nessuno degli altri intimati ha svolto attività difensive in questa sede.
Il ricorso incidentale era stato notificato ai ricorrenti principali e soltanto ad essi, mentre nessuna notifica risultava eseguita nei confronti dei numerosi aventi causa della defunta IL MA, altra promittente venditrice, per cui questa Corte, all'udienza del 15.12.2000 dispose con ordinanza l'integrazione del contraddittorio, mediante notifica di detto ricorso ad LI, AD e DE IS (eredi diretti della AG), a GU, AN, AB IS e UI GA (eredi di NO IS, a sua volta erede della AG) ed a DI, FA e DR ME (eredi di MA IA IS e IG ME, a loro volta eredi della AG).
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va innanzitutto disposta, ai sensi dell'art. 335 cod. proc. civ., la riunione dei ricorsi in quanto rivolti contro la medesima sentenza. Prima di passare all'esame di tali ricorsi deve pregiudizialmente escludersi che quello principale sia improcedibile per intempestività del relativo deposito in Cancelleria, come dedotto in una nota fuori udienza del difensore di LG IS. Infatti, contrariamente a quanto si afferma in tale nota, soltanto la notificazione nei confronti della stessa LG IS e di DE IS avvennero il 17 marzo 1999, presso lo studio dei loro rispettivi difensori domiciliatari, mentre per gli altri numerosi intimati esse furono eseguite a mezzo del servizio postale mediante raccomandate A.R. spedite il 17 marzo ma pervenute a destinazione non prima del 20 marzo, per cui al momento del deposito del ricorso, effettuato il 7 aprile, il termine di venti giorni dall'ultima notificazione, previsto a pena di improcedibilità dall'art. 369, 1° comma, cod. proc. civ., non era ancora decorso. Con il primo motivo del ricorso principale - intitolato "violazione e falsa applicazione degli artt. 1100, 1105, 1453 cod. civ., in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ." - si lamenta l'erroneità della sentenza impugnata sul punto della ritenuta legittimazione di LG IS a proporre la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto , sostenendosi che in materia di comunione vige il principio dell'amministrazione collettiva della cosa comune, in virtù del quale il singolo condomino non può stipulare contratti od agire per la risoluzione dei medesimi quando risulti, come nel caso di specie, la volontà contraria di altri comproprietari.
La censura è fondata.
Questa Corte Suprema ha già avuto occasione più volte di affermare, anche se con riferimento alla domanda di risoluzione del contratto locativo avente ad oggetto la cosa comune, che deve essere negata la legittimazione del singolo comproprietario a chiedere detta risoluzione ove risulti l'espressa volontà contraria degli altri comproprietari, fin quando il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza economica, non venga composto in sede giudiziaria a norma dell'art. 1105 cod. civ., e ciò perché in presenza di tale conflitto viene meno la presunzione che il singolo comunista agisca col consenso degli altri e cade, quindi, il presupposto per il riconoscimento della sua abilitazione a compiere atti di utile gestione rientranti nell'ordinaria amministrazione della cosa comune (v. sent. 4261/91, 2363/92, 7457/97). A questo principio ebbe ad ispirarsi il primo giudice nel dichiarare improponibile la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per difetto di legittimazione in capo ad LG IS, mentre la Corte d'appello ha ritenuto che costei, essendo una delle due originarie promittenti venditrici ed essendo subentrata quale coerede nella posizione dell'altra promittente venditrice IL AG deceduta in corso di causa, ben poteva, in mancanza di una disposizione di legge che glielo impedisse, far valere in giudizio, in entrambe le vesti di cui sopra, il diritto alla risoluzione del preliminare, anche in contrasto con gli altri coeredi. Un siffatto ragionamento, però, non può essere condiviso in presenza del ricordato univoco orientamento giurisprudenziale di questa Corte, tenendo anche presente che tale orientamento, formatosi in materia di atti di ordinaria amministrazione della cosa comune, è valido a maggior ragione per il caso di specie in cui non si trattava di semplice gestione corrente, bensì di un atto incidente sul potere di disposizione dell'immobile nella sua interezza (e non come somma delle singole quote), poiché alla volontà di alcuni comproprietari di dare esecuzione al contratto preliminare di vendita e di aderire, quindi, alla domanda ex art. 2932 cod. civ. avanzata dagli attori, si contrapponeva l'iniziativa giudiziaria di LG IS, espressa nella riconvenzionale, per porre nel nulla quell'impegno contrattuale e conservare, così, la proprietà del bene a se stessa e agli altri convenuti, e ciò al di fuori della formazione di una maggioranza in tal senso o di un intervento sostitutivo del giudice, come previsto dall'art. 1105 cod. civ., tanto più necessari per gli atti dispositivi o comunque eccedenti l'ordinaria amministrazione (art. 1108 cod. civ.). Il primo motivo del ricorso in esame, pertanto, deve trovare accoglimento, restando così assorbito il secondo motivo con il quale - denunziandosi violazione e falsa applicazione degli artt. 2932, 1181, 1460 cod. civ., in relazione all'art. 360 n. 3 cod. proc. civ. - si censura, in via logicamente subordinata, la sentenza della Corte toscana, sul punto dell'accoglimento nel merito della domanda di risoluzione avanzata da LG IS.
Resta assorbito anche il primo motivo del ricorso incidentale che - denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 1385 e 1453 cod. civ. in relazione all'à t. 360 n. 3 e 5 cod. proc. civ. -
investe la pronuncia di rigetto della domanda di ritenzione della caparra da parte dei promittenti venditori, cioè una statuizione emessa nell'ambito della decisione sulla domanda di risoluzione, ormai caducata dall'accoglimento del primo motivo del ricorso principale.
È del pari assorbito il terzo motivo dello stesso ricorso perché riguardante il regolamento delle spese processuali. Rimane, quindi, da esaminare soltanto il secondo motivo del ricorso incidentale con cui - denunziandosi violazione e falsa applicazione degli artt. 1476 e segg., 2697 e 2932 cod. civ. in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ. - si censura come palesemente errata la sentenza d'appello là dove ha ritenuto che fosse una mera affermazione, non provata, sebbene non contestata ex adverso, quella di LG IS secondo cui, all'epoca del preliminare, ella era proprietaria solo in parte dei beni promessi in vendita. Premesso, al riguardo, che, secondo l'indirizzo interpretativo maggioritario, i fatti addotti da una parte possono essere considerati incontroversi, con conseguente non necessità di una prova specifica, allorquando l'altra parte assuma una condotta processuale che presupponga la loro esistenza o che sia logicamente incompatibile con il loro disconoscimento, si sostiene che appunto questo era ravvisabile nel caso di specie. I AN-TI, infatti, avevano chiesto a più riprese l'integrale conferma della sentenza di primo grado in cui si dava esplicitamente atto della pendenza tra i comproprietari (eredi IS) di una causa di divisione ereditaria riguardante i beni sia di IL AG, sia del di lei marito AN IS, padre di LG;
inoltre, era sicuramente nota ai predetti quanto meno la circostanza che alla morte di AN IS erano ancora in vita la madre e altri fratelli di LG, con la conseguenza che quest'ultima non poteva essere divenuta proprietaria dell'intero asse ereditario paterno, costituendo fatto notorio la indisponibilità della quota di legittima, dal che la conclusione che il contratto preliminare, avendo ad oggetto una cosa parzialmente altrui, non era suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 cod. civ., stante l'impossibilità che la sentenza sortisse l'effetto del trasferimento della proprietà o che lo sortisse solo in relazione alle quote effettivamente spettanti alle promittenti venditrici. La censura è priva di fondamento e va rigettata.
Del tutto correttamente, infatti, la Corte fiorentina ha ritenuto non provato l'assunto di parziale appartenenza (pro quota) dell'immobile, all'epoca del contratto preliminare, a soggetti diversi dalle promittenti venditrici ed altrettanto correttamente ha giudicato irrilevante la mancata contestazione di tale assunto ad opera dei AN-TI, in perfetta consonanza con l'incontrastato insegnamento di questo Supremo Collegio secondo il quale, affinché un fatto allegato da una parte possa considerarsi pacifico, così da poter essere posto a base della decisione ancorché sfornito di prova, non basta che l'altra parte non lo contesti - non sussistendo nel nostro ordinamento processuale un principio che vincoli alla contestazione specifica di ogni situazione di fatto dichiarata ex adverso - ma occorre, invece che essa lo ammetta esplicitamente oppure che imposti il proprio sistema difensivo su circostanze o argomentazioni logicamente incompatibili con il suo disconoscimento (v., tra le altre, sent. 1213/99, 4687/99, 5699/99). A tale insegnamento, del resto, mostra di aderire anche la ricorrente la quale, tuttavia, nell'ammettere di non aver fornito alcuna dimostrazione del proprio assunto, pretende, in verità in maniera poco convinta, di sostenere che il comportamento processuale dei AN-TI incompatibile con la volontà di negarne la veridicità, era consistito nel fatto, del tutto anodino ed insignificante, di avere essi chiesto la conferma della sentenza di primo grado sebbene nella motivazione di essa si fosse dato esplicitamente atto della pendenza di una non meglio precisata causa di divisione ereditaria tra gli eredi IS.
In conseguenza dell'accoglimento del primo motivo del ricorso principale ed in relazione allo stesso, si impone la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio della causa ad altra Sezione della Corte d'appello di Firenze la quale provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio di legittimità e si uniformerà al seguente principio di diritto:
"Con riguardo alla domanda di risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, sia pure proposta in via riconvenzionale di fronte alla domanda avversaria ex art. 2932 cod. civ., deve essere negata la legittimazione attiva del comproprietario pro indiviso dell'immobile promesso in vendita ove risulti l'espressa volontà contraria di altri comproprietari promittenti venditori o aventi causa degli stessi (alcuni dei quali abbiano invece addirittura aderito alla domanda di esecuzione specifica proposta dal promittente compratore), sempre che il conflitto, non superabile con il criterio della maggioranza richiesta per atti del genere, non venga composto in sede giudiziale a norma dell'art. 1105 cod. civ.".

P. Q. M.

L A C O R T E
Riunisce i ricorsi. Accoglie il primo motivo del ricorso principale, rigetta il secondo motivo di quello incidentale e dichiara assorbiti gli altri motivi di entrambi. Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità, ad altra Sezione della Corte d'appello di Firenze.
Così deciso in Roma il 15 giugno 2001.
Depositato in Cancelleria il 9 gennaio 2002