composta da:
Vittorio VOLPE Presidente
Mario SPADONE Consigliere
Vincenzo CALFAPIETRA Consigliere
Rafaele CORONA Consigliere
Cado CIOFFI Consigliere relatore ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
nella controversia vertente tra:
= BE IO e BE IE, difesi dall'avv. Luciano Olgiati di Milano e dall'avv. Giovanni Fiore di Roma, domiciliati presso quest'ultima, in via Salandra 6

- ricorrente -

= S.a.s. IMMOBILIARE CANTALÒ Di VE CO & C., con sede in Cantalupo di Cerro Maggiore, difesa dall'avv. Salvatore Porcu di Saronno e dall'avv. Adriano Barbato di Roma, domiciliata presso quest'ultimo, in via Anastasio II n. 80

- controricorrente -

= Il PUBBLICO MINISTERO, in persona del Sostituto Procuratore Generale Vincenzo Gambardella
- intervenuto -
CONCLUSIONI
I ricorrenti chiedono la cassazione della sentenza della Corte d'appello di Milano 14 luglio 1995 n. 2173, con le consequenziali pronunzie di legge.
La resistente chiede il rigetto del ricorso con il favore delle spese.
Il Pubblico Ministero chiede l'accoglimento del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
IO e IE ER stipularono con la società Immobiliare Cantalò un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto tre appartamenti di un edificio condominiale, con garages e cantine nel dettaglio descritti, che furono ad essi consegnati, dietro pagamento di parte del prezzo convenuto.
Invitati a stipulare il contratto definitivo, e a pagare il saldo, IO e IE ER opposero un rifiuto, sostenendo che il contratto definitivo predisposto da controparte era diverso e per essi più sfavorevole di quello che si erano impegnati a sottoscrivere con il contratto preliminare.
La società Immobiliare Cantalò, di diverso e contrapposto avviso, chiese ed ottenne dal Presidente del Tribunale di Milano decreto ingiuntivo di condanna di IO e IE ER al pagamento del saldo del prezzo.
Gli ingiunti proposero opposizione, negando per la ragione accennata di essere debitori, e comunque la sussistenza delle condizioni di legge per l'emissione del decreto ingiuntivo. Chiesero anche la condanna della società Immobiliare Cantalò all'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto, nei diversi termini (a loro dire) previsti dal preliminare, oppure, se impossibile tale esecuzione specifica, al risarcimento dei danni subiti.
La società Cantalò si costituì e chiese il rigetto dell'opposizione. Sostenne che il decreto ingiuntivo era stato correttamente (sia sotto il profilo formale che quello sostanziale) pronunziato;
e propose anch'essa azione di adempimento, che però nel corso del giudizio modificò in azione di risoluzione per l'inadempimento di controparte, e di risarcimento del danno. Il Tribunale di Milano, con sentenza del 10 dicembre 1990, ha rigettato l'opposizione a decreto, ha dichiarato risolto il contratto per inadempimento di IO e IE ER, e li ha condannati al risarcimento dei danni da liquidarsi in separato giudizio. La Corte di appello di Milano ha confermato tale decisione per ciò ché attiene alla risoluzione del contratto preliminare, affermando l'inadempimento di IO e IE ER, perché le ragioni con cui avevano giustificato il loro rifiuto di sottoscrivere il contratto definitivo predisposto dalla promittente venditrice sono inconsistenti;
ha invece revocato il decreto ingiuntivo, in considerazione della modificazione in corso di causa della domanda della società Cantalò, e di cui innanzi si è detto.
La Corte territoriale ha inoltre rigettato, ritenendola assorbita, l'azione di garanzia per vizi della cosa proposta da IO e IE ER.
Questi ultimi chiedono la cassazione di tale sentenza per otto motivi.
La società Cantalò resiste con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
IO e IE ER hanno sostenuto, e sostengono, che la società Cantalò, in occasione della stipulazione del contratto preliminare aveva promesso la vendita dei beni considerati liberi da ipoteche, trascrizioni ed oneri;
e che dunque a ragione essi avevano rifiutato di stipulare il contratto definitivo predisposto dalla venditrice, che prevedeva la servitù di passaggio di un terzo confinante su un'area condominiale.
La Corte d'appello di Milano ha affermato che con il contratto preliminare la società Cantalò aveva garantito la libertà da oneri soltanto degli immobili di cui aveva promesso il trasferimento della proprietà esclusiva (appartamenti, autorimesse e cantine), non anche delle parti comuni dell'edificio; che dunque IO e IE ER hanno rifiutato senza valida ragione la stipulazione del contratto definitivo nei termini proposti da controparte, il cui contenuto è in linea con le pattuizioni del contratto preliminare, e si sono resi quindi inadempienti;
ed ha quindi accolto l'azione di risoluzione proposta dalla società Cantalò.
Con i primi cinque motivi del loro ricorso IO e IE ER denunziano numerose violazioni di norme del codice civile. Tali violazioni sono configurabili solo se si ritiene esatta l'interpretazione del contratto preliminare che propongono, ed errata quella che ne ha dato il giudice del merito.
Quel che dunque i ricorrenti censurano è in definitiva quest'ultima interpretazione.
La loro censura è però inammissibile, perché essi non specificano i canoni ermeneutici che sarebbero stati inosservati e il modo in cui il giudice del merito si è da essi discostato, ma si limitano a ribadire la diversa lettura che hanno sempre dato del contratto preliminare, contrapponendola a quella che ne ha dato il giudice del merito, con motivazione adeguata ed immune da censure. Con il sesto e settimo motivo i ricorrenti censurano l'impugnata sentenza nella parte in cui ha affermato che "la soluzione adottata in merito alla risoluzione del contratto è di fatto assorbente dell'ulteriore doglianza (da essi) proposta per il mancato accoglimento della pretesa di garanzia per vizi", nonché della loro azione di adempimento con cui avevano chiesto l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto assunto con la stipulazione del contratto preliminare;
e denunziano al riguardo vizio di omessa motivazione, lamentando che la Corte d'appello "non ha in alcun modo precisato il perché della sanzione".
La censura è infondata.
L'azione di adempimento e l'azione di garanzia per vizi proposte da IO e IE ER suppongono la efficacia del contratto preliminare per cui è causa;
efficacia che la Corte d'Appello ha escluso, decretandone la risoluzione per il loro inadempimento, consistito nell'ingiustificato rifiuto di stipulare il contratto definitivo così come formulato da controparte.
Si osserva comunque che il promissario acquirente, anche nell'ipotesi in cui consegua la disponibilità della cosa prima della stipulazione del contratto definitivo, non può avvalersi della disciplina relativa alla garanzia per i vizi della cosa venduta (art.1490 cod. civ.), che presuppone la conclusione di quest'ultimo (vedi
sentenze 8 gennaio 1992 n. 118 e 22 luglio 1993 n. 8200 di questa Corte). Con l'ottavo motivo i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per aver affermato che sussistevano le condizioni di legge per la pronunzia del decreto ingiuntivo opposto.
La censura è inammissibile per difetto di interesse. La Corte territoriale ha infatti revocato, sia pure per diversa ragione, il decreto ingiuntivo, e i ricorrenti al riguardo non sono dunque soccombenti.
Le spese seguono la soccombenza.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte rigetta il ricorso, e condanna i ricorrenti a rifondere alla società Cantalò le spese del giudizio di legittimità, che liquida in lire 302.800, oltre lire 4.000.000 per onorari. Così deciso in Roma, il 7 luglio 1998
Depositato in Cancelleria il 20 marzo 1999