Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GA NICASTRO - Presidente -
Dott. GIOVANNI SILVIO COCO - Consigliere -
Dott. LUIGI FRANCESCO DI NANNI - Consigliere -
Dott. ANTONIO SEGRETO - Consigliere -
Dott. ALBERTO TALEVI - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
TA GA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MARCELLO PRESTINARI 13, presso lo studio del notaio FRANCO LUPO, difeso dall'avvocato GERLANDO CAPRARO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CURATELA DEL FALLIMENTO DI TERRASI MARIA, in persona del curatore avv. Daniela Ciancimino, da considerarsi domiciliata in ROMA presso Cancelleria Corte DI CASSAZIONE, difesa dall'avvocato FILIPPO PELLITTERI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 560/98 del Tribunale di AGRIGENTO, Sezione Lavoro emessa il 4/6/1998, depositata il 26/06/98; RG. 236/1997, udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/02/01 dal Consigliere Dott. Alberto TALEVI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 20.11.92 e notificato (insieme al relativo decreto) il 20.11.92 RR RI, previo tentativo di conciliazione non andato a buon fine, conveniva in giudizio innanzi al PR di Agrigento MO NO al fine di ottenere la restituzione delle somme pagate in eccedenza rispetto al canone dovuto, nonché del deposito cauzionale di lire 900.000.
Resisteva in giudizio il MO eccependo anche la compensazione della pretesa somma di L. 900.000 con il suo credito costituito dal canone non pagato di maggio 1992 (L. 450.000), e dal canone acqua non pagato relativamente a vari periodi (indicati).
Con sentenza 21/29.2.1997 il PR condannava il MO alla restituzione della somma di L.

4.299.256 indebitamente corrisposta a titolo di canone nonché alla restituzione del deposito cauzionale. Proponeva appello il MO.
Resisteva in giudizio la curatela del fallimento di RR RI. Il Tribunale di Agrigento, con sentenza 5/26.6.98 rigettava l'appello e condannava l'appellante al pagamento delle spese del grado. Contro questa decisione ricorre per cassazione il MO con due motivi.
Resiste con controricorso la controparte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso MO NO denuncia "Violazione dell'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c. in relazione agli artt. 113 e 116 c.p.c. e 1322 C.C. nonché in relazione agli artt. 24, 25 e 79 Legge 392/78", lamentando violazione e falsa applicazione di legge ed insufficiente e contraddittoria motivazione, ed esponendo le seguenti tesi. Contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale di Agrigento l'art. 79 prevede la nullità solo se viene attribuito al locatore un canone superiore a quello previsto dai precedenti articoli od un vantaggio in contrasto con le disposizioni di cui a detta legge;

inoltre l'art. 24 si riferisce al canone "definito" e non a quello "pattuito". Nella specie le parti, nel corso del rapporto, aumentarono concordemente il canone ma sempre mantenendolo al di sotto di quello determinato per legge.
Il motivo deve ritenersi fondato.
Infatti l'art. 24 (sull'aggiornamento del canone) della L. 392/78 si riferisce chiaramente al "... canone di locazione definito ai sensi degli articoli da 12 a 23...", e non ad eventuali canoni inferiori stabiliti contrattualmentè, e d'altra parte il complesso della normativa contenuta nella legge 392/78 cit., pur apparendo chiaramente volta ad attribuire al conduttore una serie di garanzie e vantaggi, lascia però le parti libere di stipulare validamente qualsiasi patto che non sia in contrasto con dette garanzie e detti vantaggi. In particolare, in tema di equo canone di immobili destinati ad uso abitativo appare pienamente conforme alla lettera ed alla ratio delle norme in questione affermare che l'equo canone determinato ai sensi degli artt. da 12 a 26 (compreso) costituisce un tetto massimo al di sopra del quale non è possibile lecitamente andare, ma che consente tuttavia qualsiasi pattuizione volta a stabilire un canone inferiore.
Appare quindi giuridicamente errata la tesi del Tribunale di Agrigento secondo la quale l'art. 24 cit. concerne aggiornamenti del canone "... pattuito..." (e non può ritenersi in termini il precedente - Cass. 8499/92 - citato da detto Giudice;
cfr. invece Cass. n. 7317 del 05/07/1993: "Per il disposto dell'art. 79 legge 27 luglio 1978 n. 392 non è sufficiente per la nullità di una clausola del contratto di locazione, che essa attribuisca un qualche vantaggio al locatore, ma è necessario che gli attribuisca un vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge medesima...".). Nè l'ulteriore rilievo di detto Tribunale, secondo il quale "...il suddetto aggiornamento è stato dalle parti espressamente richiamato, forse ultroneamente, nello stesso contratto di locazione..." può essere considerato come una ratio decidendi idonea a sorreggere in modo autonomo (a prescindere dall'errore di diritto ora rilevato) ed immune da vizi la decisione.
Infatti (come risulta del resto anche dalle stesse conclusioni dell'appellante riportate in sentenza) secondo la tesi del MO, gli aumenti di canone erano avvenuti di comune accordo;
e l'impugnata decisione ha dunque omesso di valutare ritualmente la tesi dell'intervento di pattuizioni nel senso predetto successivamente all'originario contratto di locazione.
Con il secondo motivo il ricorrente denuncia "Violazione dell'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c., in relazione agli artt. 113-116 c.p.c., in relazione agli artt. 1241/1242/1243 C.C." esponendo che il Tribunale avrebbe dovuto attribuire valore probatorio alle ricevute prodotte circa il pagamento dei canoni dell'acqua, documenti tra l'altro non disconosciuti dalla controparte;
e che manca la motivazione in ordine alla compensazione con il canone di maggio 1992 non pagato. Il motivo, per ciò che concerne i canoni dell'acqua, deve ritenersi non accoglibile in quanto il rilievo centrale della ratio decidendi del Tribunale (e cioè la circostanza che le ricevute in questione di versamenti di somme a titolo di canone d'acqua potabile "... in nessun modo appaiono riferibili all'immobile per cui è causa...") supera "a monte" le doglianze in esame;
e detta specifica ratio non è stata oggetto di rituali motivi di ricorso (i rilievi della parte ricorrente appaiono infatti generici non lamentando precisi vizi specificamente concernenti le argomentazioni contenute nell'impugnata decisione). Una ulteriore autonoma ragione di inaccoglibilità del motivo deriva poi dal fatto che tale valutazione del Tribunale costituisce comunque un giudizio tipicamente di merito che si sottrae al sindacato di legittimità essendo fondato su una motivazione sufficiente, logica, non contraddittoria e rispettosa della normativa in questione.
Il motivo di ricorso in esame appare invece fondato con riferimento al canone asseritamente non pagato dato che sul punto la motivazione manca completamente.
In conclusione l'impugnata decisione va cassata in relazione all'accoglimento del primo motivo ed al parziale accoglimento del secondo motivo;
e la causa va rinviata ad altra sezione del Tribunale di Agrigento il quale, con riferimento alle problematiche in diritto concernenti detto primo motivo, si atterrà al seguente principio di diritto: in tema di locazioni ad uso abitativo soggette alla normativa di cui alla legge 392/78, il canone determinato ai sensi degli artt. da 12 a 25 (e quindi determinato anche in base agli aggiornamenti ed adeguamenti eventualmente applicabili rispettivamente ex artt. 24 e 25) costituisce un limite massimo che non può essere superato (ex art. 79 L. cit.) per effetto di clausole contrattuali;
ma se tale superamento non si verifica l'autonomia privata dei contraenti in materia rimane del tutto libera e priva di vincoli;
ed in particolare deve ritenersi lecito ogni accordo tra le parti in tema di fissazione della pigione iniziale ovvero di aggiornamento (anche se superiore al 75%) o adeguamento della medesima.
La pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione ve rimesso a detto Giudice di rinvio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso;
accoglie il secondo motivo per quanto di ragione;
cassa in relazione l'impugnata sentenza e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione del Tribunale di Agrigento.
Così deciso in Roma, il 16 febbraio 2001.
Depositato in Cancelleria il 1 giugno 2001