CASS
Sentenza 12 maggio 2026
Sentenza 12 maggio 2026
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 12/05/2026, n. 13789 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 13789 |
| Data del deposito : | 12 maggio 2026 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso iscritto al n. 31322/2020 R.G., proposto da: IR RL, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dagli avvocati Fulvio Lorigiola, Luciana Palaro, Luigi Manzi e Andrea Manzi;
-ricorrente- contro DO MA, rappresentato e difeso dall’avvocato Luca Pardini;
-controricorrente- nonché DO IA;
-intimata- avverso la sentenza della Corte d'Appello di Firenze n. 1872/2020 pubblicata il 5 ottobre 2020 e notificata il 6 ottobre 2020. Civile Sent. Sez. 2 Num. 13789 Anno 2026 Presidente: ORILIA LORENZO Relatore: CAVALLARI DARIO Data pubblicazione: 12/05/2026 2 Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/04/2026 dal Consigliere DA AV;
lette e udite le conclusioni del P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Fulvio Troncone, che ha chiesto di rigettare il ricorso;
uditi l’Avv. Gianluca Calderara della parte ricorrente, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso, e l’Avv. Luca Pardini per il controricorrente, che ne ha domandato il rigetto. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO La IR RL ha convenuto in giudizio dinanzi alla Corte d’appello di Firenze MA DO e IA DO, impugnando la sentenza del Tribunale di Lucca n. 128/2017 che, in accoglimento della domanda avanzata dagli appellati, aveva condannato la società appellante a demolire la sopraelevazione del proprio edificio per violazione di distanze legali. Il primo giudice ha premesso che gli attori erano proprietari di un fabbricato in Pietrasanta, adiacente al fabbricato della convenuta, che, secondo la citazione introduttiva, sarebbe stato sopraelevato in violazione delle distanze di cui al d.m. 1444 del 1968 e delle autorizzazioni ricevute. La Corte d’appello di Firenze, nel contraddittorio delle parti, con sentenza n. 1872/2020, ha rigettato l’appello. Il giudice di secondo grado, dopo avere ritenuto validamente conferita la procura da IA DO al fratello MA e, quindi, rigettata l’eccezione di carenza di legittimazione, ha respinto i motivi primo, secondo, quarto, quinto, sesto, settimo e nono di impugnazione sul presupposto che la sopraelevazione oggetto di lite fosse avvenuta in violazione della distanza di 10 metri stabilita dal d.m. n. 1444 del 1968, disposizione ritenuta applicabile ai rapporti tra privati. Ha ulteriormente chiarito che, comunque, tale sopraelevazione costituiva “nuova costruzione”, soggetta alla disciplina sulle distanze legali in vigore al momento della sua effettuazione, che il soggetto leso aveva diritto sia 3 all’eliminazione dell’abuso sia al risarcimento del danno, che il d.m. n. 1444 del 1968 era applicabile qualora solo una delle pareti frontistanti fosse finestrata, a prescindere dalla sua altezza e dalla circostanza che fosse quella del nuovo edificio o di quello preesistente, e che il principio della prevenzione non era applicabile in presenza di una “nuova costruzione”. Ha ritenuto infondati, inoltre, il terzo e l’ottavo motivo, qualificando come nulla la transazione del 29 dicembre 2005 per violazione di norme imperative e di ordine pubblico e negandone l’idoneità a costituire una servitù. Infine, ha rigettato le contestazioni concernenti le spese di lite. IR RL ha proposto ricorso per cassazione sulla base di otto motivi e ha depositato memorie. Il solo MA DO ha resistito con controricorso. IA DO è rimasta intimata. Il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Fulvio Troncone, ha chiesto di rigettare il ricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE 1) Con il primo motivo parte ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 77 c.p.c. e degli artt. 82 e 83 c.p.c. in quanto il potere di agire in giudizio conferito da IA DO al fratello MA con la procura non sarebbe stato accessorio al potere di disporre della situazione giuridica sostanziale. Il giudice del merito, ad avviso della IR RL, avrebbe mancato di interpretare le frasi che costituivano il contenuto di detta procura l’una per mezzo delle altre, in base al disposto dell’art. 1363 c.c. La censura è infondata. Infatti, il potere di rappresentanza processuale - da cui discende la facoltà di rilascio della procura in favore del difensore - può essere conferito soltanto a colui 4 che sia investito anche di un potere rappresentativo di natura sostanziale in ordine al rapporto dedotto in giudizio, determinandosi, in mancanza, la nullità della procura alle liti, rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del processo (Cass., Sez. 3, n. 22244 del 1° agosto 2025). Peraltro, la corte territoriale ha accertato che, nella specie, erano stati conferiti poteri di natura sostanziale, risultando dalla detta procura l’autorizzazione a “compiere in generale qualsiasi altro atto inerente sempre in nome e per conto della mandante, che promette sin d’ora di avere per rato e per valido l’operato del nominato procuratore, senz’uopo di ulteriori ratifiche, sotto gli obblighi di legge e con obbligo di rendiconto”. Viene in rilievo, allora, il risultato di un’attività interpretativa del giudice del merito che, in quanto compiutamente motivata, non è in questa sede di per sé contestabile. D’altronde, non vi sono ragioni per ritenere che il riferimento a “qualsiasi altro atto inerente” non riguardi la disposizione sostanziale del diritto, ma i poteri processuali, già elencati nella frase precedente, attesa l’inutilità di una simile precisazione e la circostanza che, comunque, il beneficiario della procura è rimasto assoggettato all’obbligo di rendiconto. 2) Con il secondo motivo parte ricorrente lamenta la violazione degli artt. 871, 872 e 873 c.c. in relazione all’art. 4 delle preleggi perché il mancato rispetto delle distanze legali previste dal d.m. n. 1444 del 1968 avrebbe avuto una valenza solo amministrativa, ma non avrebbe avuto rilievo ai sensi dell’art. 873 c.c. Rappresenta che la sua opera sarebbe stata conforme alle norme regolamentari dettate dal Comune di Pietrasanta, che consentivano la realizzazione di una ristrutturazione con sopraelevazione delle soffitte in deroga alle distanze stabilite dal d.m. n. 1444 del 1968. La stessa giurisprudenza avrebbe chiarito che l’art. 9 del d.m. citato sarebbe stato diretto ai soli Comuni. 5 La censura è infondata. In tema di distanze tra costruzioni, l’art. 9, comma 1, del d.m. n. 1444 del 1968 - traendo la sua forza cogente dai commi 8 e 9 dell’art. 41 quinquies legge n. 1150 del 1942 e prescrivendo, per la zona A, quanto alle operazioni di risanamento conservativo ed alle eventuali ristrutturazioni, che le distanze tra gli edifici non possano essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti -, rappresenta una disciplina integrativa dell’art. 873 c.c., immediatamente idonea ad incidere sui rapporti interprivatistici, sicché, sia in caso di adozione di strumenti urbanistici contrastanti con l’art. 9 citato sia in presenza di disposizioni di divieto assoluto di costruire, sussiste l’obbligo per il giudice di merito di dare attuazione alla disposizione integrativa dell’art. 873, mediante condanna all’arretramento di quanto successivamente edificato oltre i limiti, ove il costruttore sia stato proprietario di un preesistente volume edilizio, o all’integrale eliminazione della nuova edificazione, qualora invece non sussista alcun preesistente volume (tra le varie, Cass., Sez. 2, n. 1616 del 23 gennaio 2018). Infatti, in tema di distanze tra fabbricati, nel regolamento locale che non preveda distanza alcuna o che preveda distanze inferiori a quelle minime prescritte per zone territoriali omogenee dall’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, questa inderogabile disciplina si inserisce automaticamente, con immediata operatività nei rapporti tra privati, in virtù della natura integrativa del regolamento rispetto all’art. 873 c.c. (tra le varie, Cass., Sez. 2, n. 21991 del 30 luglio 2025). La corte territoriale, quindi, tenuto conto delle circostanze (la costruzione controversa era stata autorizzata in forza dell’art. 22 delle NTA, in base a una interpretazione dell’ente locale che consentiva di derogare al citato art. 9: cfr. le pagine 7 e 8 della sentenza) ha fatto corretta applicazione della giurisprudenza menzionata. 3) Con il terzo motivo parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 1362 c.c. in relazione al contenuto della scrittura privata del 29 dicembre 2005, in quanto la 6 corte territoriale nulla avrebbe detto in ordine alla sua censura concernente la validità di tale scrittura, stante la mancanza di efficacia precettiva dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 nei confronti dei privati, e la possibilità di derogare alle distanze tra le costruzioni con accordi fra gli interessati. 4) Con il quarto motivo parte ricorrente contesta la violazione dell’art. 1972 c.c. in quanto la transazione del 29 dicembre 2005 non sarebbe stata nulla, atteso che la violazione della normativa urbanistica non avrebbe potuto determinare l’illiceità dell’oggetto o della causa del contratto. Inoltre, l’intesa avrebbe contenuto semplicemente una rinuncia ad agire in giudizio. La terza e la quarta censura, che possono essere trattate congiuntamente, stante la stretta connessione, sono entrambe infondate, anche se la motivazione della corte territoriale necessita di una correzione ex art. 384, u.c., c.p.c. Infatti, la corte territoriale ha esaminato la scrittura privata menzionata alla luce della normativa richiamata, tenendo conto che l’art. 9 citato concerneva i rapporti tra i privati, come chiarito esaminando il secondo motivo di ricorso. In ogni caso, si evidenzia che, in materia di distanze legali, le norme di cui all’art. 873 c.c., dettate a tutela di reciproci diritti soggettivi dei singoli, volte unicamente ad evitare la creazione di intercapedini antigieniche e pericolose, sono derogabili mediante convenzione tra privati;
viceversa, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e negli strumenti urbanistici locali non tollerano deroghe convenzionali, in quanto dettate a tutela dell’interesse generale ad un prefigurato modello urbanistico (tra le tante, v. Cass., Sez. 2, n. 5016 del 2 marzo 2018). Pertanto, la prescrizione dell’art. 9 del d.m n. 1444 del 1968 in tema di distanze tra fabbricati, essendo destinata a integrare automaticamente il regolamento locale che non preveda distanza alcuna o che preveda distanze inferiori a quelle minime prescritte per zone territoriali omogenee dal medesimo art. 9 del d.m. n. 1444 del 7 1968 (Cass., Sez. 2, n. 21991 del 30 luglio 2025), non è derogabile dai privati nei termini dedotti da parte ricorrente. Da quanto esposto, consegue che la scrittura menzionata dalle parti diviene irrilevante nella presente vicenda, essendo la costituzione della dedotta servitù esclusa direttamente dalla natura della disposizione violata. 5) Con il quinto motivo parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 in quanto la corte territoriale avrebbe omesso ogni motivazione in ordine alla non sussistenza nella specie di pareti fronteggianti, potendo definirsi tali solo quelle al piano terra, preesistenti al 1968. In ogni caso, avrebbe dovuto solo essere ordinata la chiusura delle finestre, ma non l’abbattimento della costruzione. La censura è infondata poiché non rileva l’altezza delle finestre antistanti. Ciò in applicazione del principio espresso dalla Suprema Corte per cui “l’obbligo di rispettare una distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, previsto dall’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, pur valendo anche quando la finestra di una parete non fronteggi l’altra parete (per essere quest’ultima di altezza minore dell’altra), e pur valendo anche quando una sola delle pareti frontistanti sia finestrata, non sussiste allorché le due pareti aderiscano in basso l’una all’altra su tutto il fronte e per tutta l’altezza corrispondente, senza interstizi o intercapedini residui”. In particolare, “Il rispetto della distanza minima di dieci metri di cui all’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, pur invocabile in presenza di una parete finestrata che non fronteggi l’altra parete (per essere quest’ultima inferiore di altezza), va applicato solo qualora al di sotto vi sia invariabilmente un’intercapedine o un interstizio, vi siano cioè due pareti o elementi di costruzione di varia fattezza, ma pur sempre racchiudenti uno spazio vuoto tra di loro, con pericolo concreto di recare nocumento alla salubrità” (Cass., Sez. 2, n. 28147 del 27 settembre 2022). La giurisprudenza è, quindi, costante nel sostenere che In materia di distanze tra fabbricati, l’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, che prescrive 8 una distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, è applicabile anche nel caso in cui una sola delle due pareti fronteggiantesi sia finestrata e indipendentemente dalla circostanza che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell’edificio preesistente, o che si trovi alla medesima altezza o ad altezza diversa rispetto all’altro (Cass., Sez. 2, n. 11048 del 5 aprile 2022; Cass., Sez. 2, n. 24471 del 1° ottobre 2019). Il giudice di appello ha verificato, nel merito, che i requisiti imposti dalla giurisprudenza fossero rispettati (v. sentenza impugnata a pag. 9 nella parte relativa al quarto motivo di appello). 6) Con il sesto motivo parte ricorrente contesta l’omesso esame del V, VI e VII motivo d’appello o dell’art. 1362 c.c., in relazione al contenuto della scrittura 29 dicembre 2005, e l’omesso esame in relazione all’art. 112 c.p.c. Innanzitutto, sostiene che l’intesa sarebbe stata conclusa con l’adesione di entrambe le controparti. Inoltre, non sarebbe stato applicabile il d.m. del 1968, in quanto non sarebbe stata realizzata la sopraelevazione del fabbricato DO. La validità dell’accordo, quindi, avrebbe dovuto essere valutata alla luce della situazione creatasi fra le parti. La censura è inammissibile sotto ogni profilo in cui si articola per violazione dell’onere di cui all’art. 366, n. 6, c.p.c. Infatti, tutta la contestazione ruota sulla portata della scrittura del 29 dicembre 2005 che, però, la parte omette di trascrivere puntualmente, quanto meno per le parti di rilievo, non bastando i frammentari passaggi che si ritrovano in qualche parte del ricorso (v. ad es. pagg. 3, 14 e 15). Inoltre, il giudice di secondo grado ha escluso, motivando compiutamente, sia la validità dell’intesa menzionata sia la partecipazione di tutte le parti alla stessa. 9 7) Con il settimo motivo parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione alla dedotta costituzione di servitù, e dell’art. 1058 c.c. Ritiene che l’accordo concluso avesse carattere di realità e insiste nel sostenere che pure RZ DO vi avrebbe preso parte. In ogni caso, il d.m. n. 1444 del 1968 non sarebbe stato applicabile, in assenza di pareti frontistanti. La censura è inammissibile. Quanto all’intesa del 29 dicembre 2005 e all’art. 1362 c.c., si ribadisce come parte ricorrente abbia violato l’onere di cui all’art. 366, n. 6, c.p.c., non avendo riportato, nemmeno in sintesi rilevante, il contenuto del documento. Inoltre, la corte territoriale ha accertato la nullità della convenzione richiamata da parte ricorrente e l’esistenza dei presupposti di applicazione del citato d.m., chiarendo le ragioni del suo convincimento, come rilevato nella trattazione dei precedenti motivi. 8) Con l’ottavo motivo parte ricorrente lamenta la violazione del principio della tutela della prevenzione. Sostiene di non avere realizzato una nuova costruzione. La censura è infondata. Infatti, il giudice di appello ha accertato, con un giudizio di merito qui non sindacabile in quanto tale, che la sopraelevazione in esame ha le caratteristiche di una nuova costruzione. Pertanto, trova applicazione il principio per cui la sopraelevazione deve essere considerata come nuova costruzione e può essere di conseguenza eseguita solo con il rispetto della normativa sulle distanze legali dalle costruzioni esistenti sul fondo confinante;
risulta, in tal caso, inapplicabile il criterio di prevenzione, che si esaurisce, viceversa, con il completamento, dal punto di vista strutturale e 10 funzionale, della prima costruzione (Cass., Sez. 2, n. 12292 del 7 maggio 2024; Cass., Sez. 2, n. 5049 del 5 marzo 2018). Peraltro, l’astratta eventualità di potere edificare in aderenza o sul confine non avrebbe potuto comunque tradursi nella violazione di norme inderogabili sulle distanze. In conclusione, il ricorso è rigettato. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo. Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.
P.Q.M.
- rigetta il ricorso;
- condanna parte ricorrente a rifondere le spese di lite, che liquida in complessivi € 5.000,00 per compenso e € 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali nella misura del 15%; - ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera di parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione II della Corte Suprema di Cassazione, il giorno 16 aprile 2026. Il Consigliere estensore Il Presidente DA AV OR IA
-ricorrente- contro DO MA, rappresentato e difeso dall’avvocato Luca Pardini;
-controricorrente- nonché DO IA;
-intimata- avverso la sentenza della Corte d'Appello di Firenze n. 1872/2020 pubblicata il 5 ottobre 2020 e notificata il 6 ottobre 2020. Civile Sent. Sez. 2 Num. 13789 Anno 2026 Presidente: ORILIA LORENZO Relatore: CAVALLARI DARIO Data pubblicazione: 12/05/2026 2 Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/04/2026 dal Consigliere DA AV;
lette e udite le conclusioni del P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Fulvio Troncone, che ha chiesto di rigettare il ricorso;
uditi l’Avv. Gianluca Calderara della parte ricorrente, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso, e l’Avv. Luca Pardini per il controricorrente, che ne ha domandato il rigetto. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO La IR RL ha convenuto in giudizio dinanzi alla Corte d’appello di Firenze MA DO e IA DO, impugnando la sentenza del Tribunale di Lucca n. 128/2017 che, in accoglimento della domanda avanzata dagli appellati, aveva condannato la società appellante a demolire la sopraelevazione del proprio edificio per violazione di distanze legali. Il primo giudice ha premesso che gli attori erano proprietari di un fabbricato in Pietrasanta, adiacente al fabbricato della convenuta, che, secondo la citazione introduttiva, sarebbe stato sopraelevato in violazione delle distanze di cui al d.m. 1444 del 1968 e delle autorizzazioni ricevute. La Corte d’appello di Firenze, nel contraddittorio delle parti, con sentenza n. 1872/2020, ha rigettato l’appello. Il giudice di secondo grado, dopo avere ritenuto validamente conferita la procura da IA DO al fratello MA e, quindi, rigettata l’eccezione di carenza di legittimazione, ha respinto i motivi primo, secondo, quarto, quinto, sesto, settimo e nono di impugnazione sul presupposto che la sopraelevazione oggetto di lite fosse avvenuta in violazione della distanza di 10 metri stabilita dal d.m. n. 1444 del 1968, disposizione ritenuta applicabile ai rapporti tra privati. Ha ulteriormente chiarito che, comunque, tale sopraelevazione costituiva “nuova costruzione”, soggetta alla disciplina sulle distanze legali in vigore al momento della sua effettuazione, che il soggetto leso aveva diritto sia 3 all’eliminazione dell’abuso sia al risarcimento del danno, che il d.m. n. 1444 del 1968 era applicabile qualora solo una delle pareti frontistanti fosse finestrata, a prescindere dalla sua altezza e dalla circostanza che fosse quella del nuovo edificio o di quello preesistente, e che il principio della prevenzione non era applicabile in presenza di una “nuova costruzione”. Ha ritenuto infondati, inoltre, il terzo e l’ottavo motivo, qualificando come nulla la transazione del 29 dicembre 2005 per violazione di norme imperative e di ordine pubblico e negandone l’idoneità a costituire una servitù. Infine, ha rigettato le contestazioni concernenti le spese di lite. IR RL ha proposto ricorso per cassazione sulla base di otto motivi e ha depositato memorie. Il solo MA DO ha resistito con controricorso. IA DO è rimasta intimata. Il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Fulvio Troncone, ha chiesto di rigettare il ricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE 1) Con il primo motivo parte ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 77 c.p.c. e degli artt. 82 e 83 c.p.c. in quanto il potere di agire in giudizio conferito da IA DO al fratello MA con la procura non sarebbe stato accessorio al potere di disporre della situazione giuridica sostanziale. Il giudice del merito, ad avviso della IR RL, avrebbe mancato di interpretare le frasi che costituivano il contenuto di detta procura l’una per mezzo delle altre, in base al disposto dell’art. 1363 c.c. La censura è infondata. Infatti, il potere di rappresentanza processuale - da cui discende la facoltà di rilascio della procura in favore del difensore - può essere conferito soltanto a colui 4 che sia investito anche di un potere rappresentativo di natura sostanziale in ordine al rapporto dedotto in giudizio, determinandosi, in mancanza, la nullità della procura alle liti, rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado del processo (Cass., Sez. 3, n. 22244 del 1° agosto 2025). Peraltro, la corte territoriale ha accertato che, nella specie, erano stati conferiti poteri di natura sostanziale, risultando dalla detta procura l’autorizzazione a “compiere in generale qualsiasi altro atto inerente sempre in nome e per conto della mandante, che promette sin d’ora di avere per rato e per valido l’operato del nominato procuratore, senz’uopo di ulteriori ratifiche, sotto gli obblighi di legge e con obbligo di rendiconto”. Viene in rilievo, allora, il risultato di un’attività interpretativa del giudice del merito che, in quanto compiutamente motivata, non è in questa sede di per sé contestabile. D’altronde, non vi sono ragioni per ritenere che il riferimento a “qualsiasi altro atto inerente” non riguardi la disposizione sostanziale del diritto, ma i poteri processuali, già elencati nella frase precedente, attesa l’inutilità di una simile precisazione e la circostanza che, comunque, il beneficiario della procura è rimasto assoggettato all’obbligo di rendiconto. 2) Con il secondo motivo parte ricorrente lamenta la violazione degli artt. 871, 872 e 873 c.c. in relazione all’art. 4 delle preleggi perché il mancato rispetto delle distanze legali previste dal d.m. n. 1444 del 1968 avrebbe avuto una valenza solo amministrativa, ma non avrebbe avuto rilievo ai sensi dell’art. 873 c.c. Rappresenta che la sua opera sarebbe stata conforme alle norme regolamentari dettate dal Comune di Pietrasanta, che consentivano la realizzazione di una ristrutturazione con sopraelevazione delle soffitte in deroga alle distanze stabilite dal d.m. n. 1444 del 1968. La stessa giurisprudenza avrebbe chiarito che l’art. 9 del d.m. citato sarebbe stato diretto ai soli Comuni. 5 La censura è infondata. In tema di distanze tra costruzioni, l’art. 9, comma 1, del d.m. n. 1444 del 1968 - traendo la sua forza cogente dai commi 8 e 9 dell’art. 41 quinquies legge n. 1150 del 1942 e prescrivendo, per la zona A, quanto alle operazioni di risanamento conservativo ed alle eventuali ristrutturazioni, che le distanze tra gli edifici non possano essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti -, rappresenta una disciplina integrativa dell’art. 873 c.c., immediatamente idonea ad incidere sui rapporti interprivatistici, sicché, sia in caso di adozione di strumenti urbanistici contrastanti con l’art. 9 citato sia in presenza di disposizioni di divieto assoluto di costruire, sussiste l’obbligo per il giudice di merito di dare attuazione alla disposizione integrativa dell’art. 873, mediante condanna all’arretramento di quanto successivamente edificato oltre i limiti, ove il costruttore sia stato proprietario di un preesistente volume edilizio, o all’integrale eliminazione della nuova edificazione, qualora invece non sussista alcun preesistente volume (tra le varie, Cass., Sez. 2, n. 1616 del 23 gennaio 2018). Infatti, in tema di distanze tra fabbricati, nel regolamento locale che non preveda distanza alcuna o che preveda distanze inferiori a quelle minime prescritte per zone territoriali omogenee dall’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, questa inderogabile disciplina si inserisce automaticamente, con immediata operatività nei rapporti tra privati, in virtù della natura integrativa del regolamento rispetto all’art. 873 c.c. (tra le varie, Cass., Sez. 2, n. 21991 del 30 luglio 2025). La corte territoriale, quindi, tenuto conto delle circostanze (la costruzione controversa era stata autorizzata in forza dell’art. 22 delle NTA, in base a una interpretazione dell’ente locale che consentiva di derogare al citato art. 9: cfr. le pagine 7 e 8 della sentenza) ha fatto corretta applicazione della giurisprudenza menzionata. 3) Con il terzo motivo parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 1362 c.c. in relazione al contenuto della scrittura privata del 29 dicembre 2005, in quanto la 6 corte territoriale nulla avrebbe detto in ordine alla sua censura concernente la validità di tale scrittura, stante la mancanza di efficacia precettiva dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 nei confronti dei privati, e la possibilità di derogare alle distanze tra le costruzioni con accordi fra gli interessati. 4) Con il quarto motivo parte ricorrente contesta la violazione dell’art. 1972 c.c. in quanto la transazione del 29 dicembre 2005 non sarebbe stata nulla, atteso che la violazione della normativa urbanistica non avrebbe potuto determinare l’illiceità dell’oggetto o della causa del contratto. Inoltre, l’intesa avrebbe contenuto semplicemente una rinuncia ad agire in giudizio. La terza e la quarta censura, che possono essere trattate congiuntamente, stante la stretta connessione, sono entrambe infondate, anche se la motivazione della corte territoriale necessita di una correzione ex art. 384, u.c., c.p.c. Infatti, la corte territoriale ha esaminato la scrittura privata menzionata alla luce della normativa richiamata, tenendo conto che l’art. 9 citato concerneva i rapporti tra i privati, come chiarito esaminando il secondo motivo di ricorso. In ogni caso, si evidenzia che, in materia di distanze legali, le norme di cui all’art. 873 c.c., dettate a tutela di reciproci diritti soggettivi dei singoli, volte unicamente ad evitare la creazione di intercapedini antigieniche e pericolose, sono derogabili mediante convenzione tra privati;
viceversa, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e negli strumenti urbanistici locali non tollerano deroghe convenzionali, in quanto dettate a tutela dell’interesse generale ad un prefigurato modello urbanistico (tra le tante, v. Cass., Sez. 2, n. 5016 del 2 marzo 2018). Pertanto, la prescrizione dell’art. 9 del d.m n. 1444 del 1968 in tema di distanze tra fabbricati, essendo destinata a integrare automaticamente il regolamento locale che non preveda distanza alcuna o che preveda distanze inferiori a quelle minime prescritte per zone territoriali omogenee dal medesimo art. 9 del d.m. n. 1444 del 7 1968 (Cass., Sez. 2, n. 21991 del 30 luglio 2025), non è derogabile dai privati nei termini dedotti da parte ricorrente. Da quanto esposto, consegue che la scrittura menzionata dalle parti diviene irrilevante nella presente vicenda, essendo la costituzione della dedotta servitù esclusa direttamente dalla natura della disposizione violata. 5) Con il quinto motivo parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 in quanto la corte territoriale avrebbe omesso ogni motivazione in ordine alla non sussistenza nella specie di pareti fronteggianti, potendo definirsi tali solo quelle al piano terra, preesistenti al 1968. In ogni caso, avrebbe dovuto solo essere ordinata la chiusura delle finestre, ma non l’abbattimento della costruzione. La censura è infondata poiché non rileva l’altezza delle finestre antistanti. Ciò in applicazione del principio espresso dalla Suprema Corte per cui “l’obbligo di rispettare una distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, previsto dall’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, pur valendo anche quando la finestra di una parete non fronteggi l’altra parete (per essere quest’ultima di altezza minore dell’altra), e pur valendo anche quando una sola delle pareti frontistanti sia finestrata, non sussiste allorché le due pareti aderiscano in basso l’una all’altra su tutto il fronte e per tutta l’altezza corrispondente, senza interstizi o intercapedini residui”. In particolare, “Il rispetto della distanza minima di dieci metri di cui all’art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968, pur invocabile in presenza di una parete finestrata che non fronteggi l’altra parete (per essere quest’ultima inferiore di altezza), va applicato solo qualora al di sotto vi sia invariabilmente un’intercapedine o un interstizio, vi siano cioè due pareti o elementi di costruzione di varia fattezza, ma pur sempre racchiudenti uno spazio vuoto tra di loro, con pericolo concreto di recare nocumento alla salubrità” (Cass., Sez. 2, n. 28147 del 27 settembre 2022). La giurisprudenza è, quindi, costante nel sostenere che In materia di distanze tra fabbricati, l’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, che prescrive 8 una distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, è applicabile anche nel caso in cui una sola delle due pareti fronteggiantesi sia finestrata e indipendentemente dalla circostanza che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell’edificio preesistente, o che si trovi alla medesima altezza o ad altezza diversa rispetto all’altro (Cass., Sez. 2, n. 11048 del 5 aprile 2022; Cass., Sez. 2, n. 24471 del 1° ottobre 2019). Il giudice di appello ha verificato, nel merito, che i requisiti imposti dalla giurisprudenza fossero rispettati (v. sentenza impugnata a pag. 9 nella parte relativa al quarto motivo di appello). 6) Con il sesto motivo parte ricorrente contesta l’omesso esame del V, VI e VII motivo d’appello o dell’art. 1362 c.c., in relazione al contenuto della scrittura 29 dicembre 2005, e l’omesso esame in relazione all’art. 112 c.p.c. Innanzitutto, sostiene che l’intesa sarebbe stata conclusa con l’adesione di entrambe le controparti. Inoltre, non sarebbe stato applicabile il d.m. del 1968, in quanto non sarebbe stata realizzata la sopraelevazione del fabbricato DO. La validità dell’accordo, quindi, avrebbe dovuto essere valutata alla luce della situazione creatasi fra le parti. La censura è inammissibile sotto ogni profilo in cui si articola per violazione dell’onere di cui all’art. 366, n. 6, c.p.c. Infatti, tutta la contestazione ruota sulla portata della scrittura del 29 dicembre 2005 che, però, la parte omette di trascrivere puntualmente, quanto meno per le parti di rilievo, non bastando i frammentari passaggi che si ritrovano in qualche parte del ricorso (v. ad es. pagg. 3, 14 e 15). Inoltre, il giudice di secondo grado ha escluso, motivando compiutamente, sia la validità dell’intesa menzionata sia la partecipazione di tutte le parti alla stessa. 9 7) Con il settimo motivo parte ricorrente lamenta la violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione alla dedotta costituzione di servitù, e dell’art. 1058 c.c. Ritiene che l’accordo concluso avesse carattere di realità e insiste nel sostenere che pure RZ DO vi avrebbe preso parte. In ogni caso, il d.m. n. 1444 del 1968 non sarebbe stato applicabile, in assenza di pareti frontistanti. La censura è inammissibile. Quanto all’intesa del 29 dicembre 2005 e all’art. 1362 c.c., si ribadisce come parte ricorrente abbia violato l’onere di cui all’art. 366, n. 6, c.p.c., non avendo riportato, nemmeno in sintesi rilevante, il contenuto del documento. Inoltre, la corte territoriale ha accertato la nullità della convenzione richiamata da parte ricorrente e l’esistenza dei presupposti di applicazione del citato d.m., chiarendo le ragioni del suo convincimento, come rilevato nella trattazione dei precedenti motivi. 8) Con l’ottavo motivo parte ricorrente lamenta la violazione del principio della tutela della prevenzione. Sostiene di non avere realizzato una nuova costruzione. La censura è infondata. Infatti, il giudice di appello ha accertato, con un giudizio di merito qui non sindacabile in quanto tale, che la sopraelevazione in esame ha le caratteristiche di una nuova costruzione. Pertanto, trova applicazione il principio per cui la sopraelevazione deve essere considerata come nuova costruzione e può essere di conseguenza eseguita solo con il rispetto della normativa sulle distanze legali dalle costruzioni esistenti sul fondo confinante;
risulta, in tal caso, inapplicabile il criterio di prevenzione, che si esaurisce, viceversa, con il completamento, dal punto di vista strutturale e 10 funzionale, della prima costruzione (Cass., Sez. 2, n. 12292 del 7 maggio 2024; Cass., Sez. 2, n. 5049 del 5 marzo 2018). Peraltro, l’astratta eventualità di potere edificare in aderenza o sul confine non avrebbe potuto comunque tradursi nella violazione di norme inderogabili sulle distanze. In conclusione, il ricorso è rigettato. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo. Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.
P.Q.M.
- rigetta il ricorso;
- condanna parte ricorrente a rifondere le spese di lite, che liquida in complessivi € 5.000,00 per compenso e € 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali nella misura del 15%; - ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, ad opera di parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione II della Corte Suprema di Cassazione, il giorno 16 aprile 2026. Il Consigliere estensore Il Presidente DA AV OR IA