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Sentenza 23 febbraio 2023
Sentenza 23 febbraio 2023
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Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 23/02/2023, n. 5643 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 5643 |
| Data del deposito : | 23 febbraio 2023 |
Testo completo
SENTENZA sul ricorso 24157-2017 proposto da: RO AN OR, AV ON, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA ANTONIO MORINI N 14, presso lo studio dell'avvocato GIANLUCA SOLE, rappresentati e difesi dall'avvocato EO RB;
- Ricorrente -
contro DE SANTI GRAZIANO, IORIO ANNALISA, SAVERI LUCIANO, NT AB, ON AN, RI FA, NT UL, NN MP, IR UR, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA SESTIO CALVINO 33, presso lo studio Civile Sent. Sez. 2 Num. 5643 Anno 2023 Presidente: MANNA FELICE Relatore: GIANNACCARI ROSSANA Data pubblicazione: 23/02/2023 2 di 11 dell'avvocato LUCIANA CANNAS, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato EO MARTINELLI;
- Controricorrenti – Nonché contro CC UI, CONDOMINIO VILLAGGIO VERA;
-intimati- avverso la SENTENZA n. 165/2017 della CORTE DI APPELLO di PERUGIA, depositata il 08/03/2017; Udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 19/10/2022, dal Consigliere ROSSANA GIANNACCARI;
FATTI DI CAUSA 1.SS NC e AV MO citarono in giudizio innanzi al Tribunale di Perugia IR AU, NI IO, NI NA, OR NA, NE IA, RI AN , IO CA, De NT RA e ID IA per chiedere accertarsi e dichiararsi l’insussistenza di un condominio in relazione ad un impianto di smaltimento delle acque reflue e meteoriche sussistente all’interno della loro proprietà ma servente, di fatto, tutte le unità immobiliari limitrofe, chiedendo il riconoscimento della proprietà esclusiva sul manufatto. 1.1.Gli attori sostennero di essere proprietari di un immobile sito all’interno di un complesso edilizio denominato composto da sette unità immobiliari, in relazione al quale i convenuti, sin dal settembre 2001, sul presupposto dell’esistenza di un condominio di edifici, avevano nominato un amministratore di condominio, denominato 3 di 11 “ND Comunione AG VE”, che aveva agito nei loro confronti per il pagamento di spese condominiali. 1.2.Si costituirono in giudizio i convenuti chiedendo il rigetto delle domande e, in via riconvenzionale chiesero accertarsi l’esistenza del condominio;
spiegò intervento volontario il “ND AG VE”, per aderire alla posizione dei convenuti. 1.3.Il Tribunale di Perugia respinse la domanda degli attori di accertamento dell’insussistenza del condominio e rigettò la domanda riconvenzionale. 1.4.Avverso la sentenza di primo grado proposero appello principale IR AU, NI IO, NI NA, OR NA, NE IA, RI AN , IO CA, De NT RA e ID IA, rilevando come il Tribunale, pur avendo riconosciuto la funzione strumentale e di servizio degli impianti di smaltimento delle acque reflue e meteoriche per ciascuna unità abitativa non aveva dichiarato la sussistenza del condominio avente ad oggetto gli impianti di smaltimento. 1.5.Si costituirono, per resistere all’appello, SS NC LO e AV MO, proponendo appello incidentale mentre rimasero contumaci CC LU ed il ND AV VE. 1.6.Con sentenza N. 165/2017 dell’8 marzo 2017, la Corte d’Appello di Perugia accolse l’appello principale e rigettò l’appello incidentale e, per l’effetto, accertò la natura condominiale dell’impianto di smaltimento delle acque reflue esistente all’interno del complesso immobiliare ubicato in Bastia Umbra Via Fosse Ardeatine, 48, sebbene la fosse biologica fosse compresa nella proprietà esclusiva di AU IR ed il pozzetto di raccolta delle acque reflue fosse posto all’interno della proprietà di SS NC LO e AV MO. 4 di 11 2.Avverso la sentenza d’appello, SS NC e AV MO hanno proposto ricorso per cassazione articolato su quattro motivi. 2.1.IR AU, NI IO, NI NA, OR NA, NE IA, RI AN, IO CA, De NT RA, ID IA hanno resistito con controricorso e, in prossimità dell’udienza hanno depositato memoria illustrativa. 2.2.Sono rimasti intimati il condominio AG VE e CC LU. 2.3.Il Sostituto Procuratore Generale in persona del Dott. Alessandro Pepe ha chiesto il rigetto del ricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1.Osserva, in primo luogo il collegio che, sebbene il ricorso per cassazione non sia stato notificato a AG VE e CC LU, non va disposta l’integrazione del contraddittorio poiché il ricorso è infondato. 1.1.Come affermato da questa Corte ( ex multis Cass. 8 febbraio 2010 n. 2723), il rispetto del diritto fondamentale ad una ragionevole durata del processo impone al giudice, ai sensi degli art. 175 e 127 c.p.c., di evitare e impedire comportamenti che siano di ostacolo ad una sollecita definizione dello stesso, tra i quali rientrano certamente quelli che si traducono in un inutile dispendio di attività processuali e formalità superflue perché non giustificate dalla struttura dialettica del processo e, in particolare, dal rispetto effettivo del principio del contraddittorio. 1.2.La concessione di un termine per l’integrazione del contraddittorio si tradurrebbe, oltre che in un aggravio di spese, in un allungamento dei termini per la definizione del giudizio di cassazione senza 5 di 11 comportare alcun beneficio per la garanzia dell'effettività dei diritti processuali delle parti. 2.Con il primo motivo di ricorso, si deduce l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti e l’erronea sussunzione della fattispecie sotto la norma dell’art. 1117 cod. civ.; la Corte d’appello avrebbe omesso di esaminare la natura e la funzione dell’impianto di smaltimento delle acque reflue e meteoriche, qualificandolo come oggetto di un indissolubile comunione tra le singole proprietà esclusive, cui sarebbe legato in base ad un vincolo indivisibile di destinazione funzionale. L’erroneità della statuizione della corte d’appello si fonderebbe sulle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio che avrebbe riconosciuto la possibilità tecnica di operare una separazione dell’impianto dalle singole unità immobiliari. L’errore logico giuridico della decisione consisterebbe nel far dipendere l’indivisibilità dell’impianto da fattori di carattere meramente soggettivi, rappresentati dalla volontà dei singoli proprietari e dall’onerosità dell’intervento e non dall’esame oggettivo della struttura. L’errore in cui è incorsa la Corte territoriale sarebbe, altresì, confermata dall’ordine di demolizione disposto dal Comune di Bastia Umbra, avente ad oggetto l’impianto unico oggetto di causa, realizzato abusivamente dal costruttore all’insaputa dei futuri acquirenti dei lotti immobiliari, in violazione della concessione edilizia che prevedeva la realizzazione, per ogni proprietà esclusiva, di autonomi e distinti impianti di smaltimento delle acque reflue e meteoriche. 2.Con il secondo motivo di ricorso, si deduce “l’omessa valutazione della lettera degli atti di acquisto delle singole proprietà, sottoscritti dalle parti in causa” ed in particolare dell’art. 13 del contratto, in virtù 6 di 11 del quale le parti concorrerebbero, pro quota, alle spese di manutenzione e al costo dell’energia elettrica per i manufatti per la raccolta delle acque reflue ubicate nella proprietà di parte venditrice. I singoli titoli d’acquisto escluderebbero perciò che il pozzetto presente all’interno della proprietà degli odierni ricorrenti fosse oggetto di comunione indivisa fra tutti. Nei medesimi contratti si escluderebbe, inoltre, ogni richiamo alle norme codicistiche in materia di servizi comuni del condominio, nonché l’attribuzione in carico ad ogni singolo condomino dei costi di manutenzione e gestione delle fosse biologiche, denotando così una chiara volontà contrattuale tesa ad escludere la configurabilità di una qualsiasi comproprietà dei manufatti. 3.Con il terzo motivo di ricorso, si deduce l’omessa valutazione delle risultanze delle concessioni edilizie, allegate agli atti di compravendita, da cui risulterebbe, in piena aderenza al contenuto dei singoli contratti di acquisto delle unità immobiliari, che il manufatto di scarico delle acque reflue potesse trovarsi all’interno del complesso edilizio. 4.Con il quarto motivo di ricorso, si deduce la violazione o falsa applicazione di norme di diritto dell’art.117 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. in quanto la Corte d’Appello avrebbe ritenuto l’esistenza del condominio sulla base dell’erroneo presupposto dell’indivisibilità dell’impianto di smaltimento delle acque reflue e meteoriche rispetto alle singole unità immobiliari. In entrambi i due gradi di giudizio sarebbe stato erroneamente applicato l’art.117 c.c. in riferimento ad opere che, pur di fatto adibite ad uso comune, sarebbero di proprietà esclusiva dei ricorrenti, sulla base dei titoli di acquisto delle singole unità immobiliari. 7 di 11 4.1.I motivi, che per la loro connessione vanno trattati congiuntamente, sono infondati. 4.2.La Corte d’appello ha accertato la natura condominiale dell’impianto di smaltimento delle acque reflue esistente all’interno del complesso condominiale formato da sette villette a schiera risultanti dall’opera di frazionamento di un precedente fabbricato. 4.3.La natura condominiale di tale impianto è stata affermata sebbene la fossa biologica sia compresa nella proprietà esclusiva di AU IR e il pozzetto di raccolta delle acque reflue sia posto all’interno della proprietà dei ricorrenti. 4.4.Orbene, è circostanza pacifica che entrambi gli scarichi siano destinati alla raccolta ed allo smaltimento delle acque reflue e meteoriche provenienti dalle sette unità costituenti detto complesso immobiliare. 4.5.E’ altresì pacifico che sia la fossa biologica che il pozzetto di raccolta siano stati realizzati dal costruttore prima della vendità delle unità immobiliari. 4.6. Secondo la giurisprudenza di questa Corte, in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento di alcune unità immobiliari dall'originario unico proprietario ad altri soggetti, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri. (Sez. 2, 8 di 11 Sentenza n. 26766 del 18/12/2014; Cass. 14791/2004; Cass. 19132/2016; Cass. 19309/2016). 4.7.A nulla rileva la circostanza che si tratti di condominio orizzontale o verticale. 4.8.In tema di condominio, infatti, va preso in considerazione esclusivamente il rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio alle proprietà singole, ragione per la quale la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale); la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati, solo in via esemplificativa, dall’art. 1117 c.c. (Cass. Civ. Sez. II, Sentenza n. 27360 del 29/12/2016; sentenza n. 18344 del 18/09/2015). 4.9.In definitiva, la presunzione legale di comunione di talune parti dell'edificio condominiale, stabilita dall'art.1117 c.c., si basa sulla loro destinazione all'uso ed al godimento comune e risultare da elementi obiettivi, cioè dalla attitudine funzionale della parte di cui trattasi al servizio od al godimento collettivo, intesa come relazione strumentale necessaria tra questa parte e l'uso comune. 4.10.La presunzione di condominialità è dunque applicabile (come ora espressamente stabilito dall’art.1117 bis c.c., introdotto dalla L. n.220 del 2012) anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all'uso od al servizio di tali edifici, ancorchè insistenti su un'area appartenente al proprietario (o ai proprietari) di uno solo degli immobili. In simile 9 di 11 ipotesi, però, la presunzione è invocabile solo se l'area e gli edifici siano appartenenti ad una stessa persona - od a più persone "pro- indiviso" - nel momento della costruzione della cosa o del suo adattamento o trasformazione all'uso comune, mentre, nel caso in cui l'area sulla quale siano state realizzate le opere destinate a servire i due edifici sia appartenuta sin dall'origine ai proprietari di uno solo di essi, questi ultimi acquistano per accessione la proprietà esclusiva delle opere realizzate sul loro fondo, anche se poste in essere per un accordo intervenuto tra tutti gli interessati e/o col contributo economico dei proprietari degli altri edifici ( Cass. 17022/2019; Cass. 4881/93; Cass. 3483/90; Cass. 3910/80; Cass. 3501/75 e Cass. 863/68). 4.11.Così, al fine di accertare se un fabbricato adiacente ad altro edificio faccia parte dei beni condominiali, ai sensi dell'art.1117 c.c., è necessario stabilire se siano sussistenti i presupposti per l'operatività della presunzione di proprietà comune con riferimento al momento della nascita del condominio, restando escluso che sia determinante il collegamento materiale tra i due immobili, se eseguito successivamente all'acquisto. 4.12.A tali principi di diritto si è attenuta la Corte d’appello, che ha accertato come la fossa biologica ed il pozzetto di raccolta delle acque reflue, sebbene poste nella proprietà esclusiva, fossero destinati alla raccolta ed allo smaltimento delle acque reflue e meteoriche provenienti dalle sette unità costituenti detto complesso immobiliare. 4.13.La Corte ha, altresì accertato che sia la fossa biologica che il pozzetto di raccolta erano stati realizzati dal costruttore prima della vendita delle unità immobiliari, ragione per la quale ha correttamente ritenuto che si trattasse di beni condominiali. 10 di 11 4.14.A nulla rileva che la circostanza che il Comune avesse emesso un’ordinanza di demolizione dell’impianto, in quanto realizzato abusivamente perché i trattasi di circostanza che attiene a profili pubblicistici e non incide sull’identificazione dei beni comuni. 4.15.A fortiori, l’ordinanza di demolizione non è idonea a determinare la cessazione della materia del contendere in quanto non è dimostrato che l’impianto sia stato demolito, potendo il destinatario dell’ordinanza attivare i rimedi impugnatori dell’atto amministrativo o accedere ad eventuale sanatoria. 5.Il ricorso va pertanto rigettato. 5.1.Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo. 5.2.Ai sensi dell’art.13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto.
P.Q.M.
rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 5000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art.13 comma 1 quater del DPR 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto. 11 di 11 Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione
- Ricorrente -
contro DE SANTI GRAZIANO, IORIO ANNALISA, SAVERI LUCIANO, NT AB, ON AN, RI FA, NT UL, NN MP, IR UR, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA SESTIO CALVINO 33, presso lo studio Civile Sent. Sez. 2 Num. 5643 Anno 2023 Presidente: MANNA FELICE Relatore: GIANNACCARI ROSSANA Data pubblicazione: 23/02/2023 2 di 11 dell'avvocato LUCIANA CANNAS, che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato EO MARTINELLI;
- Controricorrenti – Nonché contro CC UI, CONDOMINIO VILLAGGIO VERA;
-intimati- avverso la SENTENZA n. 165/2017 della CORTE DI APPELLO di PERUGIA, depositata il 08/03/2017; Udita la relazione della causa svolta, nella camera di consiglio del 19/10/2022, dal Consigliere ROSSANA GIANNACCARI;
FATTI DI CAUSA 1.SS NC e AV MO citarono in giudizio innanzi al Tribunale di Perugia IR AU, NI IO, NI NA, OR NA, NE IA, RI AN , IO CA, De NT RA e ID IA per chiedere accertarsi e dichiararsi l’insussistenza di un condominio in relazione ad un impianto di smaltimento delle acque reflue e meteoriche sussistente all’interno della loro proprietà ma servente, di fatto, tutte le unità immobiliari limitrofe, chiedendo il riconoscimento della proprietà esclusiva sul manufatto. 1.1.Gli attori sostennero di essere proprietari di un immobile sito all’interno di un complesso edilizio denominato composto da sette unità immobiliari, in relazione al quale i convenuti, sin dal settembre 2001, sul presupposto dell’esistenza di un condominio di edifici, avevano nominato un amministratore di condominio, denominato 3 di 11 “ND Comunione AG VE”, che aveva agito nei loro confronti per il pagamento di spese condominiali. 1.2.Si costituirono in giudizio i convenuti chiedendo il rigetto delle domande e, in via riconvenzionale chiesero accertarsi l’esistenza del condominio;
spiegò intervento volontario il “ND AG VE”, per aderire alla posizione dei convenuti. 1.3.Il Tribunale di Perugia respinse la domanda degli attori di accertamento dell’insussistenza del condominio e rigettò la domanda riconvenzionale. 1.4.Avverso la sentenza di primo grado proposero appello principale IR AU, NI IO, NI NA, OR NA, NE IA, RI AN , IO CA, De NT RA e ID IA, rilevando come il Tribunale, pur avendo riconosciuto la funzione strumentale e di servizio degli impianti di smaltimento delle acque reflue e meteoriche per ciascuna unità abitativa non aveva dichiarato la sussistenza del condominio avente ad oggetto gli impianti di smaltimento. 1.5.Si costituirono, per resistere all’appello, SS NC LO e AV MO, proponendo appello incidentale mentre rimasero contumaci CC LU ed il ND AV VE. 1.6.Con sentenza N. 165/2017 dell’8 marzo 2017, la Corte d’Appello di Perugia accolse l’appello principale e rigettò l’appello incidentale e, per l’effetto, accertò la natura condominiale dell’impianto di smaltimento delle acque reflue esistente all’interno del complesso immobiliare ubicato in Bastia Umbra Via Fosse Ardeatine, 48, sebbene la fosse biologica fosse compresa nella proprietà esclusiva di AU IR ed il pozzetto di raccolta delle acque reflue fosse posto all’interno della proprietà di SS NC LO e AV MO. 4 di 11 2.Avverso la sentenza d’appello, SS NC e AV MO hanno proposto ricorso per cassazione articolato su quattro motivi. 2.1.IR AU, NI IO, NI NA, OR NA, NE IA, RI AN, IO CA, De NT RA, ID IA hanno resistito con controricorso e, in prossimità dell’udienza hanno depositato memoria illustrativa. 2.2.Sono rimasti intimati il condominio AG VE e CC LU. 2.3.Il Sostituto Procuratore Generale in persona del Dott. Alessandro Pepe ha chiesto il rigetto del ricorso. RAGIONI DELLA DECISIONE 1.Osserva, in primo luogo il collegio che, sebbene il ricorso per cassazione non sia stato notificato a AG VE e CC LU, non va disposta l’integrazione del contraddittorio poiché il ricorso è infondato. 1.1.Come affermato da questa Corte ( ex multis Cass. 8 febbraio 2010 n. 2723), il rispetto del diritto fondamentale ad una ragionevole durata del processo impone al giudice, ai sensi degli art. 175 e 127 c.p.c., di evitare e impedire comportamenti che siano di ostacolo ad una sollecita definizione dello stesso, tra i quali rientrano certamente quelli che si traducono in un inutile dispendio di attività processuali e formalità superflue perché non giustificate dalla struttura dialettica del processo e, in particolare, dal rispetto effettivo del principio del contraddittorio. 1.2.La concessione di un termine per l’integrazione del contraddittorio si tradurrebbe, oltre che in un aggravio di spese, in un allungamento dei termini per la definizione del giudizio di cassazione senza 5 di 11 comportare alcun beneficio per la garanzia dell'effettività dei diritti processuali delle parti. 2.Con il primo motivo di ricorso, si deduce l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti e l’erronea sussunzione della fattispecie sotto la norma dell’art. 1117 cod. civ.; la Corte d’appello avrebbe omesso di esaminare la natura e la funzione dell’impianto di smaltimento delle acque reflue e meteoriche, qualificandolo come oggetto di un indissolubile comunione tra le singole proprietà esclusive, cui sarebbe legato in base ad un vincolo indivisibile di destinazione funzionale. L’erroneità della statuizione della corte d’appello si fonderebbe sulle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio che avrebbe riconosciuto la possibilità tecnica di operare una separazione dell’impianto dalle singole unità immobiliari. L’errore logico giuridico della decisione consisterebbe nel far dipendere l’indivisibilità dell’impianto da fattori di carattere meramente soggettivi, rappresentati dalla volontà dei singoli proprietari e dall’onerosità dell’intervento e non dall’esame oggettivo della struttura. L’errore in cui è incorsa la Corte territoriale sarebbe, altresì, confermata dall’ordine di demolizione disposto dal Comune di Bastia Umbra, avente ad oggetto l’impianto unico oggetto di causa, realizzato abusivamente dal costruttore all’insaputa dei futuri acquirenti dei lotti immobiliari, in violazione della concessione edilizia che prevedeva la realizzazione, per ogni proprietà esclusiva, di autonomi e distinti impianti di smaltimento delle acque reflue e meteoriche. 2.Con il secondo motivo di ricorso, si deduce “l’omessa valutazione della lettera degli atti di acquisto delle singole proprietà, sottoscritti dalle parti in causa” ed in particolare dell’art. 13 del contratto, in virtù 6 di 11 del quale le parti concorrerebbero, pro quota, alle spese di manutenzione e al costo dell’energia elettrica per i manufatti per la raccolta delle acque reflue ubicate nella proprietà di parte venditrice. I singoli titoli d’acquisto escluderebbero perciò che il pozzetto presente all’interno della proprietà degli odierni ricorrenti fosse oggetto di comunione indivisa fra tutti. Nei medesimi contratti si escluderebbe, inoltre, ogni richiamo alle norme codicistiche in materia di servizi comuni del condominio, nonché l’attribuzione in carico ad ogni singolo condomino dei costi di manutenzione e gestione delle fosse biologiche, denotando così una chiara volontà contrattuale tesa ad escludere la configurabilità di una qualsiasi comproprietà dei manufatti. 3.Con il terzo motivo di ricorso, si deduce l’omessa valutazione delle risultanze delle concessioni edilizie, allegate agli atti di compravendita, da cui risulterebbe, in piena aderenza al contenuto dei singoli contratti di acquisto delle unità immobiliari, che il manufatto di scarico delle acque reflue potesse trovarsi all’interno del complesso edilizio. 4.Con il quarto motivo di ricorso, si deduce la violazione o falsa applicazione di norme di diritto dell’art.117 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. in quanto la Corte d’Appello avrebbe ritenuto l’esistenza del condominio sulla base dell’erroneo presupposto dell’indivisibilità dell’impianto di smaltimento delle acque reflue e meteoriche rispetto alle singole unità immobiliari. In entrambi i due gradi di giudizio sarebbe stato erroneamente applicato l’art.117 c.c. in riferimento ad opere che, pur di fatto adibite ad uso comune, sarebbero di proprietà esclusiva dei ricorrenti, sulla base dei titoli di acquisto delle singole unità immobiliari. 7 di 11 4.1.I motivi, che per la loro connessione vanno trattati congiuntamente, sono infondati. 4.2.La Corte d’appello ha accertato la natura condominiale dell’impianto di smaltimento delle acque reflue esistente all’interno del complesso condominiale formato da sette villette a schiera risultanti dall’opera di frazionamento di un precedente fabbricato. 4.3.La natura condominiale di tale impianto è stata affermata sebbene la fossa biologica sia compresa nella proprietà esclusiva di AU IR e il pozzetto di raccolta delle acque reflue sia posto all’interno della proprietà dei ricorrenti. 4.4.Orbene, è circostanza pacifica che entrambi gli scarichi siano destinati alla raccolta ed allo smaltimento delle acque reflue e meteoriche provenienti dalle sette unità costituenti detto complesso immobiliare. 4.5.E’ altresì pacifico che sia la fossa biologica che il pozzetto di raccolta siano stati realizzati dal costruttore prima della vendità delle unità immobiliari. 4.6. Secondo la giurisprudenza di questa Corte, in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento di alcune unità immobiliari dall'originario unico proprietario ad altri soggetti, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri. (Sez. 2, 8 di 11 Sentenza n. 26766 del 18/12/2014; Cass. 14791/2004; Cass. 19132/2016; Cass. 19309/2016). 4.7.A nulla rileva la circostanza che si tratti di condominio orizzontale o verticale. 4.8.In tema di condominio, infatti, va preso in considerazione esclusivamente il rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio alle proprietà singole, ragione per la quale la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale); la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati, solo in via esemplificativa, dall’art. 1117 c.c. (Cass. Civ. Sez. II, Sentenza n. 27360 del 29/12/2016; sentenza n. 18344 del 18/09/2015). 4.9.In definitiva, la presunzione legale di comunione di talune parti dell'edificio condominiale, stabilita dall'art.1117 c.c., si basa sulla loro destinazione all'uso ed al godimento comune e risultare da elementi obiettivi, cioè dalla attitudine funzionale della parte di cui trattasi al servizio od al godimento collettivo, intesa come relazione strumentale necessaria tra questa parte e l'uso comune. 4.10.La presunzione di condominialità è dunque applicabile (come ora espressamente stabilito dall’art.1117 bis c.c., introdotto dalla L. n.220 del 2012) anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, oggettivamente e stabilmente destinate alla conservazione, all'uso od al servizio di tali edifici, ancorchè insistenti su un'area appartenente al proprietario (o ai proprietari) di uno solo degli immobili. In simile 9 di 11 ipotesi, però, la presunzione è invocabile solo se l'area e gli edifici siano appartenenti ad una stessa persona - od a più persone "pro- indiviso" - nel momento della costruzione della cosa o del suo adattamento o trasformazione all'uso comune, mentre, nel caso in cui l'area sulla quale siano state realizzate le opere destinate a servire i due edifici sia appartenuta sin dall'origine ai proprietari di uno solo di essi, questi ultimi acquistano per accessione la proprietà esclusiva delle opere realizzate sul loro fondo, anche se poste in essere per un accordo intervenuto tra tutti gli interessati e/o col contributo economico dei proprietari degli altri edifici ( Cass. 17022/2019; Cass. 4881/93; Cass. 3483/90; Cass. 3910/80; Cass. 3501/75 e Cass. 863/68). 4.11.Così, al fine di accertare se un fabbricato adiacente ad altro edificio faccia parte dei beni condominiali, ai sensi dell'art.1117 c.c., è necessario stabilire se siano sussistenti i presupposti per l'operatività della presunzione di proprietà comune con riferimento al momento della nascita del condominio, restando escluso che sia determinante il collegamento materiale tra i due immobili, se eseguito successivamente all'acquisto. 4.12.A tali principi di diritto si è attenuta la Corte d’appello, che ha accertato come la fossa biologica ed il pozzetto di raccolta delle acque reflue, sebbene poste nella proprietà esclusiva, fossero destinati alla raccolta ed allo smaltimento delle acque reflue e meteoriche provenienti dalle sette unità costituenti detto complesso immobiliare. 4.13.La Corte ha, altresì accertato che sia la fossa biologica che il pozzetto di raccolta erano stati realizzati dal costruttore prima della vendita delle unità immobiliari, ragione per la quale ha correttamente ritenuto che si trattasse di beni condominiali. 10 di 11 4.14.A nulla rileva che la circostanza che il Comune avesse emesso un’ordinanza di demolizione dell’impianto, in quanto realizzato abusivamente perché i trattasi di circostanza che attiene a profili pubblicistici e non incide sull’identificazione dei beni comuni. 4.15.A fortiori, l’ordinanza di demolizione non è idonea a determinare la cessazione della materia del contendere in quanto non è dimostrato che l’impianto sia stato demolito, potendo il destinatario dell’ordinanza attivare i rimedi impugnatori dell’atto amministrativo o accedere ad eventuale sanatoria. 5.Il ricorso va pertanto rigettato. 5.1.Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo. 5.2.Ai sensi dell’art.13, comma 1 quater, del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto.
P.Q.M.
rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 5000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge. Ai sensi dell’art.13 comma 1 quater del DPR 115/2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art.13, se dovuto. 11 di 11 Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Seconda Sezione