Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRANCESCO SOMMELLA - Presidente -
Dott. GIOVANNI SILVIO COCO - Consigliere -
Dott. UGO FAVARA - Consigliere -
Dott. RENATO PERCONTE LICATESE - rel. Consigliere -
Dott. DONATO CALABRESE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
RO AR IA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PIETRO MASCAGNI 154, presso lo studio dell'avvocato VITUCCI PAOLO, che lo difende unitamente all'avvocato MARSOCCIO M ROSA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
GA NO;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n. 17011/98 proposto da:
GA NO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA S. TOMMASO D'AQUINO 108, presso lo studio dell'avvocato GUGLIELMI ALDO, che lo difende unitamente agli avvocati DENTI VITTORIO, MAINI ETTORE, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
nonché contro
RO AR IA;

- intimato -

avverso la sentenza n. 1109/97 della Corte d'Appello di BOLOGNA, emessa il 2/10/97, depositata il 29/10/97; RG.1244/1994;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/10/00 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;

udito l'Avvocato PAOLO VITUCCI;

udito l'Avvocato ALDO GUGLIELMI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per l'accoglimento del 2^ motivo del ricorso principale con il rigetto nel resto;
rigetto del ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il Tribunale di Piacenza, Sezione specializzata agraria, accogliendo la domanda proposta da RO MA RI, dichiarava cessato il 6 maggio 1992 il contratto di affitto del fondo rustico di proprietà della ricorrente, esteso ettari 40.59.57, e condannava l'affittuario PA NO al rilascio;
accogliendo in parte le domande riconvenzionali del PA, condannava l'attrice al pagamento di lire 43.567.073, con gli interessi legali, a titolo di restituzione dei canoni versati in eccedenza del limite di legge, e di lire 50.000.000, a titolo di indennità dovuta per il miglioramento arrecato al fondo con la costruzione di un pozzo. Avverso questa sentenza, emessa il 5 settembre 1994, interponeva appello il PA, sostenendo, in primo luogo, che il contratto, essendosi instaurato in epoca successiva all'annata agraria 1959/60, doveva scadere alla fine del quindicennio di cui all'art. 2 lett. E della legge n. 203 del 1982. Chiedeva inoltre la restituzione di una maggiore eccedenza e il riconoscimento dell'indennizzo anche per la costruzione di una stalla.
Con sentenza non definitiva del 21 gennaio 1995 la Corte d'Appello di Bologna, confermata la scadenza del contratto alla data del 6 maggio 1992, condannava la RO al pagamento dell'indennità pari al maggior valore conseguito dal fondo in dipendenza della costruzione della stalla di cui alla convenzione 21 giugno 1979, e disponeva con separata ordinanza un'indagine tecnica per accertare la misura di detta indennità e determinare l'importo dei canoni dovuti per legge dall'affittuario a partire dall'annata agraria 1981/82.
Con sentenza definitiva del 29 ottobre 1997 la stessa Corte ha determinato l'eccedenza dei canoni in lire 43.955.172, oltre agli interessi;
e l'ammontare dell'indennità per la costruzione della stalla in lire 138.600.000, oltre alla rivalutazione e agli interessi sulla somma rivalutata anno per anno, con decorrenza dal 6 maggio 1992. Ha compensato le spese di entrambi i gradi.
Per la cassazione di dette sentenze ricorre la RO, formulando quattro censure. L'intimato resiste con controricorso e contestuale ricorso incidentale, sostenuto da un unico motivo. La ricorrente ha depositato una memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va disposta preliminarmente la riunione dei ricorsi, ai sensi dell'art. 335 c.p.c. Con il primo motivo, denunciando la falsa applicazione degli artt. 1371 e 1965 c.c., nonché degli artt. 1362 e segg. dello stesso codice e motivazione incongrua e insufficiente su punti decisivi della controversia, la ricorrente principale critica l'interpretazione data dalla Corte, con la sentenza non definitiva, all'art. 4 della transazione intervenuta nel 1979 tra la proprietaria concedente e l'affittuario; interpretazione in base alla quale è stato indebitamente riconosciuto al PA il diritto all'indennizzo per il miglioramento conseguito dal fondo con la costruzione della stalla autorizzata dalla RO contestualmente alla ricordata transazione, con argomenti che la ricorrente giudica incongrui e inaccettabili. Ed invero la sentenza non definitiva si basa anzitutto su un'inammissibile ricorso alla regola finale dell'art. 1371 c.c., inapplicabile invece alla transazione, in cui l'equo contemperamento degli interessi delle parti è affidato unicamente a queste ultime, alle quali quindi non può sostituirsi il diverso contemperamento dettato dal giudice.
Privata del sostegno ricercato nell'art. 1371 c.c. la sentenza non definitiva si mostra carente di motivazione adeguata e addirittura sovrappone la propria soggettiva opinione all'effettiva volontà dei contraenti, introducendo nell'accordo un "presupposto implicito", ossia che la risoluzione contemplata nella clausola dell'art. 4 primo punto (causa di esclusione pattizia del diritto all'indennità) fosse esclusivamente quella imputabile all'affittuario o come effetto del suo inadempimento o come risultato di un accordo risolutorio.
Con il secondo motivo, denunciando la violazione dell'art. 17 della legge 3 maggio 1982 n. 203 e motivazione omessa e contraddittoria rispetto alla statuizione sul punto della sentenza non definitiva, osserva che quest'ultima riconosce si il diritto all'indennità corrispondente all'aumento di valore, ma con la precisazione che si debba tener conto, nella determinazione al riguardo, della capitalizzazione delle rate del mutuo ipotecario non ancora scadute, dovendo l'obiettivo plusvalore accertato essere depurato di tale incidenza passiva. La sentenza definitiva immotivatamente trascura invece del tutto questa precisazione e determina l'indennità, sulla scorta di una consulenza tecnica, dimenticando di apportare l'indicata detrazione.
Col terzo motivo denuncia un'ulteriore violazione dell'art. 17 della legge n. 203 del 1982 e dei principi sulla decorrenza delle obbligazioni accessorie (rivalutazione e interessi) all'indennità per i miglioramenti, nonché omessa motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 3 e 5 c.p.c.). Rileva che, mentre il dispositivo stabilisce che rivalutazione e interessi sulla somma dovuta per indennità decorrono a far tempo dal 6 maggio 1992 (scadenza del contratto), nessuna motivazione si rinviene sul punto. Dal canto suo l'affittuario ha rilasciato il fondo solo nell'autunno 1996, e quindi, avendo goduto del fondo e dei miglioramenti per circa quattro anni e mezzo dopo la data stabilita per il rilascio, non aveva contemporaneamente il diritto all'indennità, giacché il diritto e le obbligazioni accessorie non potevano sorgere prima che il fondo fosse rilasciato.
Col quarto motivo infine denuncia ancora la violazione dell'art. 17 cit., falsa applicazione degli artt. 1223 e segg. c.c. e 112 c.p.c., nonché omessa motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360 n. 3 e 5 c.p.c.. La RO contesta che il debito d'indennizzo sia di valore, non avendo natura risarcitoria o ad essa assimilabile, ma il solo fine di ripristinare l'equilibrio economico di un rapporto di durata, alla cessazione di questo e dopo che siano state eseguite le opere menzionate nell'art. 16 della legge n. 203 del 1982. Non erano dovuti quindi al beneficiario dell'indennità rivalutazione e interessi, questi ultimi peraltro nemmeno richiesti nell'appello dall'affittuario e pertanto, essendo moratori, non attribuibili d'ufficio.
È infondato il primo motivo.
Ad avviso della Corte, va applicata la previsione di cui all'ultima ipotesi del punto 4) della scrittura 21 giugno 1979, che riconosce all'affittuario PA l'indennità pari al maggior valore conseguito dal fondo con la costruzione della stalla "nel caso di vendita, sia a terzi che all'affittuario o suoi successori, o cessazione per volontà della proprietaria fino al quarantesimo anno dalla stipulazione del contratto di mutuo". La Corte ricorda come, secondo il Tribunale, questa clausola regolerebbe, rispetto alle specifiche ipotesi considerate nella prima parte del punto 4), "il diverso caso della risoluzione del contratto di affitto per iniziativa del proprietario nel periodo tra i trenta e i quarant'anni dalla costruzione della stalla".
Questa interpretazione, obietta la sentenza impugnata, contrasta tuttavia col tenore letterale della clausola, che non pone alcun termine "a quo" della sua efficacia e assimila "la cessazione per volontà della proprietaria" alla vendita del fondo, non considerata in alcun'altra parte dello stesso punto 4), che ben può avvenire anche nei primi tre decenni dalla stipulazione del mutuo e ancor prima del suo ammortamento.
Vero è che l'intero punto 4) non è di agevole interpretazione, non manca di rilevare la Corte, ma pare certo che solo la lettura dell'espressione "cessazione per volontà della proprietaria", nel suo significato letterale di disdetta della concedente alla scadenza, è idonea ad armonizzare la clausola con le precedenti del punto 4) e specie con la prima, dove è prevista la "risoluzione del contratto", prima del termine ventennale di ammortamento del mutuo, e si nega in tal caso l'indennizzo all'affittuario, sul presupposto implicito, ma obiettivamente riconoscibile, che la conclusione anticipata del rapporto sia a lui imputabile, o come effetto del suo inadempimento o come risultato di un accordo risolutorio.
Ma se poi dovesse ritenersi che il significato dell'ultima parte del punto 4), nonostante questa ricerca della comune intenzione delle parti, sia rimasto oscuro, allora soccorrerebbe la regola finale di esegesi posta dall'art. 1371 c.c., e quindi l'esigenza di realizzare l'equo contemperamento degli interessi delle parti indurrebbe a riconoscere a favore dell'affittuario, che ha sostenuto la spesa anche col pagamento delle rate del mutuo contratto per la costruzione della stalla e che subisce prima del termine di ammortamento la disdetta della concedente, il diritto all'indennizzo corrispondente all'aumento di valore conseguito dal fondo.
Così riassunto il pensiero della Corte sul tema controverso, è bene ricordare che l'interpretazione del contratto, ossia l'accertamento della volontà degli stipulanti in relazione al contenuto del negozio, si traduce in una tipica indagine di fatto, affidata in via esclusiva al giudice di merito, censurabile in cassazione se la motivazione sia così inadeguata da non consentire la ricostruzione dell'"iter" logico seguito da quel giudice per giungere ad attribuire all'atto negoziale un determinato contenuto, oppure nel caso di violazione di norme ermeneutiche;
violazione quest'ultima che deve dedursi con la specifica indicazione, nel ricorso, del modo in cui il ragionamento del giudice si sia da esse discostato, poiché altrimenti la critica alla ricostruzione della comune volontà equivarrebbe alla proposta di un'interpretazione diversa, inammissibile come tale in sede di legittimità (Cass. 11 agosto 1999 n. 8590). Orbene, il surriferito procedimento logico argomentativo non presta il fianco ad alcuna censura, essendo stato condotto nel pieno rispetto del criterio fondamentale e prioritario della letteralità del testo, dalla cui attenta lettura la Corte ha fatto scaturire l'unico possibile significato, vanamente oppugnato dalla ricorrente. Pur non nascondendosi qualche difficoltà ermeneutica, il giudice di merito è in realtà pervenuto ad un'interpretazione tutt'altro che dubbiosa, ma viceversa ben sicura e fermamente radicata ("pare certo a questa Corte"), attraverso una compiuta e coordinata disamina delle varie ipotesi contemplate nel punto 4) del contratto, senza affatto sostituirsi alla volontà delle parti, ma cogliendone acutamente l'essenza, come quando enuclea il significato tecnico giuridico della "risoluzione del contratto", intendendola come risoluzione giudiziale per inadempimento del colono (artt. 1453 e segg. c.c.) o come scioglimento consensuale (art. 1372, 1^ comma c.c.); e riuscendo così a individuare, nell'intero tessuto negoziale, una coerente "ratio", a giustificazione e titolo del diritto all'indennità per la costruzione della stalla.
Per confutare poi la principale obiezione della ricorrente, basti riflettere che, a ben vedere, il ricorso alla regola finale dell'art. 1371 c.c. rappresenta, nell'economia della motivazione, un semplice artificio retorico, con valore puramente ipotetico ("ma se poi dovesse ritenersi"), dal quale si desume con estrema chiarezza che, ad avviso della Corte, nella realtà, il testo negoziale, dopo l'indagine condotta con gli ordinari strumenti fino a quel momento, non è più oscuro, ma ha palesato un suo appagante significato;

onde, contrariamente a quanto opina la ricorrente, l'interpretazione del contratto "de quo" può fare benissimo a meno del "sostegno" di tale regola finale, enunciata solo "ad abundantiam", e si regge autonomamente anche senza di esso.
Resta così assorbita ogni questione sull'applicabilità della regola in esame alla transazione e sulla natura transattiva o meno della citata scrittura del 1979.
Non possono trovare accoglimento neanche le censure formulate col terzo e col quarto motivo, di cui è opportuno l'esame congiunto. L'indennità dovuta per i miglioramenti apportati al fondo dall'affittuario, ai sensi, da ultimo, degli artt. 16 e 17, 2^ comma della legge 3 maggio 1982 n. 203, stabilita in misura "corrispondente all'aumento del valore di mercato conseguito dal fondo a seguito dei miglioramenti (...) quale risultante al momento della cessazione del rapporto, con riferimento al valore attuale di mercato del fondo non trasformato", è, contrariamente a quanto sostiene la ricorrente, un'obbligazione non di valuta ma di valore, come già ritenuto da questo Supremo Collegio con la sentenza n. 754 del 25 gennaio 1991. Questo precedente, che attiene alla specifica materia dell'affitto, si adegua del resto, oltre che all'opinione della dottrina, alla consolidata giurisprudenza di legittimità, secondo cui, nell'analogo caso dell'indennità dovuta al possessore per i miglioramenti e le addizioni arrecate alla cosa (art. 1150 c.c.), il ristoro adempie a una funzione di reintegrazione patrimoniale, sicché la stessa indennità va considerata debito di valore e pertanto dev'essere determinata tenendo conto anche d'ufficio della svalutazione monetaria verificatasi fino alla data della liquidazione (Cass. 30 marzo 1995 n. 3792; 18 novembre 1987 n. 8491; 9 agosto 1983 n. 5337;
non diversamente, in tema di indennizzo dovuto dall'arricchito ai sensi dell'art. 2041 c.c., Cass. 6 febbraio 1998 n. 1287). Essendo dunque inerente al concetto di "indennità" il carattere risarcitorio, cioè sostitutivo di una diminuzione patrimoniale, ne deriva che il trattamento del debito indennitario è in tutto e per tutto identico a quello del debito risarcitorio, con l'applicazione delle note regole per cui anche gli interessi (compensativi), oltre alla rivalutazione monetaria, sono dovuti d'ufficio, indipendentemente da una espressa richiesta della parte, essendo gli uni e l'altra componenti del danno e dunque parte integrante del risarcimento.
Nessun dubbio poi quanto alla decorrenza, che nella specie correttamente, in punto di diritto, è stata fissata con riferimento alla data di cessazione dell'affitto (6 maggio 1992), che coincide con la maturazione del diritto, ai sensi del testuale disposto dell'art. 17, 2^ comma cit. (cfr. Cass. 2 marzo 1994 n. 2037). La questione delle conseguenze scaturenti dalla protratta detenzione del fondo, ad opera dell'affittuario, fino al 1996, è nuova, con la connessa sua preclusione in questa sede, posto che il giudice di appello non se ne occupa ne' la ricorrente deduce di aver avanzato, su tale base, dinanzi allo stesso giudice, senza ottenere risposta, pretese di sorta (peraltro nemmeno introducibili per la prima volta in secondo grado).
È il caso di aggiungere che, se questa permanenza del PA nel fondo dopo l'accertata scadenza dell'affitto non fa certo venir meno il diritto all'indennizzo di cui si discute, nulla toglie che eventuali diritti della concedente derivanti da tale protratta detenzione siano fatti valere dalla RO in separato giudizio;

fermo restando, in ogni caso, che il diritto all'indennizzo è sorto al momento della cessazione del contratto, che segna anche, come già illustrato, il dies a quo" di decorrenza della svalutazione e degli interessi.
È fondato invece il secondo motivo.
La sentenza non definitiva stabilisce invero che spetta si l'indennizzo per il miglioramento derivato dalla costruzione della stalla, ma "tenuto conto, ovviamente, nella determinazione al riguardo, della capitalizzazione delle rate ancora a scadere (dovendo l'obiettivo plusvalore accertato essere depurato da tale incidenza passiva)".
La sentenza definitiva, nel fissare l'importo di detto indennizzo in lire 138.600.000, non ha tenuto alcun conto di questa prescrizione.
È noto che le statuizioni contenute nella sentenza non definitiva non possono essere modificate o revocate con la sentenza definitiva, in quanto i singoli punti della prima possono essere sottoposti a riesame solo con le impugnazioni, mentre la non definitivà concerne soltanto la non integralità della decisione della controversia, non anche la mutabilità, da parte dello stesso giudice, di ciò che è stato deciso.
Ne consegue che il giudice del gravame, nell'accertare, in prosieguo del giudizio, la misura dell'indennità riconosciuta in linea di principio dalla sentenza non definitiva, non poteva, nella sentenza definitiva, discostarsi da quel criterio. Trattandosi della violazione di un'esigenza di coerenza processuale, da rispettare per ragioni di ordine pubblico, non vale obiettare, col resistente, che la RO non potrebbe dolersi del contrasto per non aver sottoposto a suo tempo il relativo quesito al consulente tecnico d'ufficio.
Con l'unico motivo del ricorso incidentale il resistente lamenta che la Corte abbia fissato l'indennizzo in sole lire 138.600.000, disattendendo immotivatamente la maggior richiesta di lire 293.040.000 e dichiarando apoditticamente infondate le censure concernenti l'inadeguatezza della valutazione.
A parte la genericità della doglianza, la quale si risolve nella pretesa di sovrapporre una soggettiva, maggiore valutazione dei miglioramenti a quella accolta dalla Corte in conformità della consulenza d'ufficio Pirazzoli e previa la dettagliatissima confutazione delle critiche mosse all'ausiliare dall'appellante PA;
sussiste una prevalente ragione preclusiva, essendo stata omessa l'esposizione dei fatti della causa, prescritta, a pena di inammissibilità, dal combinato disposto degli artt. 371, 3^ comma e 366 n. 3 c.p.c., requisito che la costante giurisprudenza di questa Corte Suprema ritiene indispensabile, in forza del principio di autosufficienza, anche al ricorso incidentale (Cass. 5 ottobre 1998 n. 9862). Concludendo, in accoglimento del secondo motivo del ricorso principale, la sentenza va cassata, col rinvio alla stessa Sezione specializzata agraria della Corte bolognese, la quale provvederà anche sulle spese del presente giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi;

accoglie il secondo motivo del ricorso principale e rigetta gli altri motivi dello stesso ricorso;

dichiara inammissibile il ricorso incidentale;

cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, alla Sezione Specializzata Agraria della Corte d'Appello di Bologna.
Così deciso in Roma, il 4 ottobre 2000.
Depositato in Cancelleria il 16 febbraio 2001