REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BOLOGNA
I Sezione Civile

R.G. 1975/2022
La Corte D'Appello di Bologna, Prima Sezione Civile, in persona dei magistrati:
Giuseppe De Rosa Presidente
Antonella Allegra Consigliere
Annarita Donofrio Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
(C.F. ), assistito e Parte_1 C.F._1
difeso dall'Avv. PEZZALI PAOLO con domicilio eletto in VIA ROCCA
N. 6 41049 SASSUOLO appellante e
(C.F. ) e Controparte_1 P.IVA_1 [...]
assistiti e difesi dall'Avv. GACCIOLI Controparte_2
MATTEO e dall'avv. GUIDETTI ANNAMARIA ( ) e Matteo Gaccioli elettivamente domiciliati in C.F._2
VIA RADICI NORD 64 42014 CASTELLARANO,
e assistiti e difesi Controparte_3 Parte_2
dagli avv. EROS FONTANESI e DAVIDE RUINI, elettivamente domiciliati in Bologna via Massimo D'Azeglio n. 31 presso lo studio dell'avv. Nicoletta Boccanera,
, contumace Controparte_4
appellati
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.- Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato in data 21.9.2017, le società
società Controparte_5 Controparte_2
proprietarie di unità immobiliari all'interno del Condominio Astra in
Sassuolo (MO), P.le Teggia n. 8/9/10, citavano in giudizio Parte_1
, e , per ottenere la loro
[...] Controparte_3 Parte_2
condanna alla rimozione di opere male eseguite, in modo difforme rispetto a quelle autorizzate dall'assemblea condominiale del Controparte_6
Sassuolo del 21.7.2014, con realizzazione di opere conformi, e la condanna al risarcimento dei danni da loro patiti in conseguenza della cattiva esecuzione. Il procedimento faceva seguito a precedente ricorso per ATP con il quale era stato richiesto di accertare detta difformità.
A tal fine rappresentavano che con sentenza n. 371/2005 il Tribunale di
Modena aveva condannato, tra gli altri, Immobiliare Teggia S.n.c. – costruttore dell'edificio condominiale – a demolire una facciata pag. 2/11 dell'immobile ed a ricostruirla nel rispetto delle distanze legali, e che al fine di evitare l'esecuzione della decisione e Controparte_3 CP_4
– soci di Immobiliare Teggia S.n.c. – avevano raggiunto un
[...]
accordo transattivo con – erede di Parte_3 [...]
che aveva radicato il contenzioso – impegnandosi a Parte_4
realizzare una parete frangisole in lamiera da installare al confine tra le due proprietà, subordinandone l'efficacia ad una previa delibera positiva del
Condominio Astra.
Con delibera condominiale del 21.7.2014 i condomini e Controparte_3
erano stati autorizzati a realizzare l'opera, a cura e Parte_2
spese degli stessi, come da allegato progetto del Geom. . CP_7
Con comparsa di risposta depositata in data 9.1.2018 si costituivano in giudizio e , eccependo in via Controparte_3 Parte_2
preliminare carenza di legittimazione passiva di , poiché Parte_2
estranea alla vicenda, chiedendo autorizzarsi l'estensione del contraddittorio nei confronti di , padre della stessa, Controparte_4
nonché la partecipazione anche degli altri condomini. Nel merito, concludevano per l'infondatezza delle pretese avversarie.
Si costituiva altresì in giudizio , eccependo il difetto di Parte_1
legittimazione passiva e deducendo nel merito l'infondatezza delle argomentazioni avversarie.
Veniva chiamato in causa che chiedeva il rigetto delle Controparte_4
pretese svolte nei suoi confronti.
Con sentenza n. 1283/2022 il Tribunale di Modena rigettava le eccezioni preliminari e condannava i convenuti alla sostituzione dell'opera con altra conforme al progetto approvato con delibera condominiale del 21.7.2014,
pag. 3/11 oltre al rimborso in favore delle attrici delle spese di ATP e di CTU sostenute e al risarcimento dei danni patiti.
2.- Con atto di citazione ritualmente notificato Parte_1
proponeva appello avverso la predetta sentenza chiedendo in via preliminare la declaratoria del suo difetto di legittimazione passiva e, nel merito, il rigetto di ogni domanda proposta nei suoi confronti in primo grado per infondatezza;
in subordine, chiedeva una graduazione della responsabilità nei rapporti con gli altri condebitori solidali.
Con il primo motivo di appello contestava l'affermazione della sostanziale difformità dell'opera realizzata rispetto a quella approvata dall'assemblea sostenendo che in assemblea venne approvato un disegno con misure approssimative.
Con il secondo motivo di gravame parte appellante sosteneva che unico destinatario dell'azione doveva essere il condominio in virtù del mandato conferito al Esponeva, ancora, di non avere titolo per adempiere Parte_1
all'ordine di facere non essendo più amministratore dal momento del deposito della sentenza e non potendo eseguire spontaneamente la condanna in caso di opposizione dei proprietari. Deduceva, inoltre, che la delega conferita al esulava dai compiti dell'amministratore in Parte_1
ragione della natura non straordinaria dell'intervento, con conseguente inapplicabilità degli artt. 1129 e 1130 c.c.; l'incarico conferito al Parte_1
era limitato alla sottoscrizione della documentazione amministrativa;
il aveva agito con la massima diligenza. Parte_1
Con il terzo motivo di appello lamentava la carenza di motivazione in ordine alla presunta violazione dell'art. 1130 c.c., sostenendo che l'assemblea avrebbe incaricato il di sottoscrivere le Parte_1
pag. 4/11 documentazioni amministrative e consentito a e di Pt_2 CP_3
eseguire l'opera con l'impegno a manlevare i condomini da qualsiasi danno;
da ciò ne discenderebbe, da un lato, che l'eventuale rifiuto dell'amministratore nel firmare la documentazione avrebbe esposto lo stesso a responsabilità nei confronti del condominio, e dall'altro lato,
l'assenza di un obbligo sul controllo della esecuzione dei lavori in capo al di esclusiva competenza di e Parte_1 Pt_2 CP_3
Con il quarto motivo contestava l'importo liquidato a titolo di risarcimento e riteneva non provata la somma di euro 13.620,00, liquidata in favore di per minori canoni di locazione percepiti dal 2015 al 2020, CP_1
nonché l'importo di euro 929,29 a favore di e quale rimborso CP_2 CP_1
CTU, essendo queste voci relative ai compensi e non danni risarcibili.
3.- Con comparsa di risposta depositata in data 13.2.2023 si costituivano in giudizio e Controparte_1 Controparte_2
chiedendo il rigetto dell'appello proposto.
Circa il primo motivo di impugnazione, le società appellate rappresentavano che l'evidente difformità del manufatto era percepibile dal a maggior ragione per le sue competenze tecniche, sia dal punto Parte_1
di vista strutturale, che in termini di riduzione della luminosità per l'unità abitativa, come confermato dalle conclusioni del CTU, non specificamente contestate dall'appellante.
Il secondo motivo sarebbe parimenti infondato, non essendoci alcun soggetto legittimato a resistere alla messa in esecuzione della sentenza avendo il Tribunale ordinato il rispetto di una delibera assembleare definitiva, efficace per i proprietari, per i condomini e per il Condominio.
pag. 5/11 In ordine al terzo motivo di appello ribadivano la violazione dell'obbligo di cui all'art. 1130 c.c. da parte dell'allora amministratore, non avendo questi dato esecuzione ad una delibera assembleare valida e legalmente conforme e non potendosi sostenere la buona fede dello stesso, data la sua consapevole violazione dei doveri di amministratore al fine di perseguire il proprio interesse personale alla tacitazione del contenzioso che lo vedeva soccombente contro il confinante.
In merito alla contestazione del quantum del risarcimento, le appellate evidenziavano di aver fornito prova documentale dei canoni incassati nel periodo in oggetto, della riduzione patita ed del nesso causale tra questa e l'inadempimento contestato.
4.- Si costituivano in giudizio e Controparte_3 Parte_2
chiedendo l'integrazione del contraddittorio nei confronti di CP_4
ex art. 331 c.p.c. e, nel merito, prestando adesione alle deduzioni
[...]
di parte appellante, chiedendo il rigetto di ogni domanda di condanna ad un facere o risarcitoria svolta nei loro confronti dagli originari attori.
Spiegavano inoltre appello incidentale, lamentando la carenza di motivazione in ordine all'eccepito difetto di legittimazione passiva in capo alla non essendo la stessa parte dell'accordo transattivo Pt_2
sottoscritto dal e , né proprietaria Controparte_4 Controparte_3
dell'unità immobiliare facente parte del Condominio.

5. rimaneva contumace. Controparte_4
6.- I motivi primo, secondo e terzo possono essere trattati congiuntamente.
L'eccezione di difetto di legittimazione di risulta Parte_1
infondata.
pag. 6/11 Invero, dal verbale di assemblea fonte dell'obbligo assunto dai condomini e nei confronti del condominio all'esecuzione dei lavori Pt_2 CP_3
di cui all'accordo di transazione citato, si desume chiaramente che l'amministratore era stato incaricato, proprio nella sua veste, alla Parte_1
sottoscrizione delle pratiche necessarie – lì dove i lavori in oggetto potevano essere commissionati solo dal condominio – con conseguente obbligo di diligente vigilanza sui documenti da firmare in conformità a quanto deliberato dall'assemblea.
In tema di risarcimento danni per l'esecuzione di lavori su parti comuni di un edificio condominiale, poiché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, il condòmino che ritenga di essere stato danneggiato da un'omessa vigilanza da parte del condominio nell'esecuzione dei lavori dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti dell'amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, il quale, a sua volta, valuterà se agire in rivalsa contro l'amministratore stesso (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20322 del
16/07/2021; Sez. 3, Sentenza n. 20557 del 30/09/2014, Cassazione civile sez. II, 03/08/2022, n.240589).
La dedotta cessazione dell'incarico prima del deposito della sentenza
(comunque non dimostrata) non incide sul difetto di legittimazione come eccepito.
Né risulta fondata la contestazione in ordine all'asserita non palese difformità delle opere realizzate rispetto a quelle approvate dall'assemblea.
L'esecuzione di opere in concreto difformi a parere della Corte emerge infatti con evidenza dalla CTu svolta in sede di ATP, correttamente recepita in sentenza per la correttezza del metodo di indagine seguito e pag. 7/11 delle conclusioni raggiunte, lì dove il consulente, dopo aver verificato come lo schema delle lamelle degli elementi frangisole riportati nel disegno di cui alla delibera assembleare corrispondeva con l'elaborato grafico strutturale di cui all'autorizzazione sismica collegata alla pratica edilizia
, ha concluso che “Dall'analisi dei luoghi, invece, si evince come le CP_8
lamelle abbiano una configurazione geometrica differente sia rispetto ai progetti autorizzati e depositati in comune, che a quelli di cui alla delibera assembleare del 21/07/2014. In particolare anziché presentare un'inclinazione di 30° rispetto all'orizzontale, sono state installate a 44°, e la parte terminale presenta le alette in verticale anziché in orizzontale, con conseguente e netto peggioramento dell'illuminazione naturale”.
Come accertato dal consulente, e contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, alla delibera condominiale del 21/07/2014 è infatti allegato un disegno riportante chiaramente l'inclinazione delle lamelle, la loro lunghezza, la forma e la configurazione, motivo per cui risulta facilmente riscontrabile la difformità delle opere realizzate secondo il grafico riportato a pag. 11 della consulenza, ove sono riportate in rosso e blu le diverse inclinazioni delle lamelle della parete frangisole previste nel progetto allegato al verbale di assemblea e di quelle in concreto realizzate.
In ordine al quarto motivo si ritiene poi che le voci di danno liquidate in sentenza risultano pienamente dimostrate, lì dove da un lato sono incontestate le spese affrontate per gli accertamenti tecnici preliminari al giudizio ordinario e, dall'altro lato, risulta che, a seguito della realizzazione della parete frangisole in oggetto - che, come verificato dall'ing. CP_9
ha ridotto la luminosità naturale e provocato un forte deprezzamento dell'unità abitativa - il conduttore ha comunicato la volontà di risolvere il pag. 8/11 contratto in essere (l'immobile risultava locato sin dal 26.2.2014 cfr. doc.
13 delle odierne appellate) se non fosse stata riconosciuta una riduzione del canone, riduzione accordata ragionevolmente dal proprietario.
Nessuna allegazione né specifica domanda è stata introdotta dall'odierno appellante nei rituali termini di legge per un riparto interno della responsabilità tra condebitori in solido diverso da quello legale, né
l'odierno appellante ha svolto ritualmente richiesta di chiamata in garanzia per manleva come già rilevato dal Tribunale.
Passando poi all'appello incidentale svolto dall'appellata Parte_2
lo stesso va rigettato.
[...]
La eccepisce il difetto di legittimazione in ragione della sua Pt_2
originaria estraneità alla transazione conclusa tra e Controparte_3
– soci di Immobiliare Teggia S.n.c. – e Controparte_4 [...]
erede di Parte_3 Parte_4
Detta estraneità appare tuttavia irrilevante nella presente sede lì dove la domanda di rimozione di opere male eseguite e di risarcimento dei danni causati da questa cattiva esecuzione nasce direttamente dall'assunzione dell'impegno alla realizzazione da parte dei condomini e CP_3 Pt_2
(dal verbale risulta espressamente l'assunzione dell'obbligo da parte dei
“condomini” e e non risulta che fosse all'epoca CP_3 Pt_2
condomino anche . Controparte_4
Parimenti infondate le argomentazioni nel merito in punto di non difformità delle opere realizzate rispetto a quelle deliberate dal condominio come sopra già argomentato.
Al rigetto dell'appello principale e dell'appello incidentale consegue la condanna di , e Controparte_3 Parte_2 Parte_1
pag. 9/11 alla refusione delle spese del grado in favore di Controparte_1
e
[...] Controparte_2
Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, sia da parte dell'appellante principale e sia da parte degli appellanti incidentali CP_3
e dell'ulteriore importo a titolo di contributo
[...] Parte_2
unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per l'appello, a norma dell'art. 13, comma 1 bis del DPR suddetto (Cass. SS UU 23535/2019; Cass. SS
UU 4315/2020)


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di Parte_1 [...]
, Controparte_10 Controparte_3 [...]
con la contumacia di Controparte_11
avverso la sentenza del Tribunale di Modena n. Controparte_4
1283/2022, ogni altra istanza, domanda ed eccezione respinta, disattesa ed assorbita, ferme le statuizioni della sentenza impugnata non oggetto di modifica, così provvede: rigetta l'appello principale;
rigetta l'appello incidentale;
condanna e in Parte_1 Controparte_3 Parte_2
solido alle spese del grado in favore di e Controparte_1
che liquida complessivamente in € 6.946,00 per Controparte_2
compensi, oltre 15 % per spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento sia da parte di sia da parte di parte di e Parte_1 Controparte_3
pag. 10/11 del contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, Parte_2
previsto per l'appello, a norma dell'art. 13, comma 1 bis del DPR
115/2002.
Così deciso nella camera di consiglio della Prima sezione Civile della Corte
d'Appello di Bologna il 11.3.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente
Annarita Donofrio Giuseppe De Rosa
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