REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli, IV Sezione Civile, composta dai signori magistrati:
dr.ssa Rosanna De Rosa - Presidente
dr. Giuseppe Gustavo Infantini - Consigliere
avv. Massimo Vincenzo Rizzi - Giudice ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile d'appello, iscritta a R.G.N. 4140/2020/CC, avverso la sentenza n. 4676/2020 del Tribunale di Napoli, pubblicata il 3 luglio 2020;
TRA
(C.F.: ), in persona dell'amministratore pro Parte_1 P.IVA_1
tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Alessandro Pizzolla (C.F.: ; PEC: CodiceFiscale_1
e dall'avv. Sergio Pizzolla (C.F.: ; PEC: Email_1 CodiceFiscale_2
, entrambi del foro di Napoli, come da procura speciale ad litem apposta su Email_2
documento informatico separato, congiunto ad altro documento informatico contenente la comparsa di costituzione, giusta deliberazione assembleare condominiale del 29 marzo 2025, di conferimento d'incarico professionale e d'autorizzazione a costituirsi in giudizio in sostituzione del precedente difensore deceduto in corso di causa;

APPELLANTE
E
(C.F.: ), nato ad [...] il [...]; CP_1 CodiceFiscale_3 Controparte_2
(C.F.: ), nata a [...] il [...]; (C.F.: CodiceFiscale_4 Parte_2 C.F._5
, nato a [...] il [...]; tutti residenti a [...](Na) in , rappresentati e
[...] Parte_1 difesi dall'avv. Massimo Manzi (C.F.: PEC: CodiceFiscale_6
, del foro di Napoli, come da procura speciale ad litem apposta Email_3
1 su documento informatico separato, congiunto ad altro documento informatico contenente la comparsa di risposta d'appello.
APPELLATI
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
1. - IL GIUDIZIO DI PRIMO GRADO E LA SENTENZA APPELLATA
1.1. - Con l'atto di citazione ritualmente notificato il 29 settembre 2016, , CP_1 CP_2
e citavano in giudizio, innanzi al Tribunale di Napoli, il l fabbricato
[...] Parte_2 Controparte_3 ubicato a CI (Na) in , impugnando la deliberazione assembleare condominiale del Parte_1
30 maggio 2016, mediante la quale, con il voto contrario del solo condomino e con la CP_1
maggioranza di 416,91 millesimi, l'assemblea condominiale aveva approvato il primo punto all'ordine del giorno, avente ad oggetto i rendiconti consuntivi relativi agli anni 2013-2014 e 2014-2015, comprensivi delle spese straordinarie, oltre che il preventivo inerente all'anno 2016-2017, chiedendo: I) che fosse accertata e dichiarata la legittimità dell'operato distacco, a cura degli attori, dall'impianto di riscaldamento centralizzato condominiale, oltre che ordinato “al convenuto di esonerare gli stessi dal pagamento delle spese Parte_1 di esercizio del riscaldamento centralizzato”, in conseguenza del dedotto, avvenuto distacco da tale impianto condominiale;
II) in subordine, che la deliberazione condominiale impugnata fosse dichiarata nulla o annullabile limitatamente al primo punto all'ordine del giorno, così come approvato.
A sostegno di tali domande e del loro assunto difensivo, gli attori allegavano: a) di essere rispettivamente i primi due, usufruttuari, ed il terzo, nudo proprietario, in riferimento all'unità immobiliare ubicata al quarto piano, scala B, interno n. 43, del fabbricato facente parte del convenuto;
b) Parte_1
che gli approvati rendiconti inerivano all'intera gestione ordinaria condominiale, comprensiva anche delle spese relative all'esercizio dell'impianto centralizzato di riscaldamento condominiale, che erano state poste a carico anche degli impugnanti, nonostante gli stessi avessero già comunicato l'avvenuto distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato condominiale mediante la nota raccomandata recapitata a mano il 7 settembre 2013; c) che, avendo già provveduto a formalizzare il distacco, ai sensi dell'art. 3, L. 11 dicembre
2012, n. 220, e del disposto di cui al comma 4 dell'art. 1118 c.c., non erano tenuti a sostenere gli oneri condominiali afferenti alla mera conduzione dell'impianto e relativi alle spese di esercizio dello stesso, sicché
i bilanci approvati, costituenti documento unico, comprensivo anche delle spese di gestione del riscaldamento con le relative ripartizioni, doveva ritenersi complessivamente illegittimo;
d) di avere vanamente azionato la procedura di mediazione obbligatoria, introdotta in data 23 giugno 2016, conclusasi con il verbale negativo del 20 settembre 2016.
1.2. - Con la comparsa di risposta depositata il 4 gennaio 2017, si costituiva in giudizio il Parte_1
convenuto, eccependo, in via preliminare, il difetto di legittimazione attiva in capo al nudo proprietario,
2 concludendo per la reiezione dell'impugnazione della deliberazione assembleare condominiale de qua, con la contestuale istanza di condanna degli attori-impugnanti al pagamento delle spese di giudizio, avendo dedotto, nel merito: a) la legittimità della deliberazione impugnata, in quanto l'art. 13 del regolamento condominiale, avente natura contrattuale, stabilirebbe l'obbligatorietà della contribuzione alle spese di gestione dell'impianto di riscaldamento centralizzato, operante anche in caso di legittimo distacco dallo stesso a carico dei c.d. condomini distaccanti;
b) il difetto di prova a carico degli attori-impugnanti in ordine alla pretesa legittimità dell'operato distacco, per non avere dimostrato che tale distacco non avesse comportato notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto o aggravi di spese per gli altri condomini.
1.3. - Acquisita la documentazione prodotta dalle parti;
rigettata l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della deliberazione impugnata;
acquisita la relazione peritale del nominato c.t.u.; precisate le conclusioni;
depositate la comparsa conclusionale a cura del solo convenuto e le rispettive Parte_1
memorie di replica a cura di entrambe le parti;
la causa veniva decisa mediante la sentenza n. 4676/2020, pubblicata il 3 luglio 2020, con la quale il Tribunale di Napoli così testualmente stabiliva: “a) dichiara il diritto degli opponenti al distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, purché contribuiscano, pro quota, nella misura del 20%, alle spese di riscaldamento per consumo gas metano ascrivibili ai consumi involontari per la distribuzione primaria e, per le quote stabilite dal regolamento di condominio, alle ulteriori spese di ordinaria manutenzione e riparazione dell'impianto comune, oltre che alle spese straordinarie di ammortamento e ricostruzione dell'impianto comune;
b) accoglie l'opposizione e, per l'effetto, dichiara la nullità della delibera assembleare del 30.05.2016, nella parte in cui è stata approvato, all'esito della discussione, il punto 1) all'o.d.g.; c) condanna il in Controparte_4
persona dell'amministratore pro tempore, al pagamento, in favore di , e CP_1 Controparte_2
delle spese del presente giudizio, che si liquidano in € 276,93 per spese vive ed € 4.835,00 per Parte_2
compensi, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, C.P.A. ed I.V.A., se dovuta, come per legge, con distrazione in favore dell'Avv. Massimo Manzi ex art. 93 c.p.c.”
In particolare, il primo giudice statuiva, come da sopra richiamato dispositivo, avendo ritenuto che:
a) fosse attivamente legittimato, nella sua qualità di nudo proprietario, in considerazione Parte_2
della circostanza per cui l'art. 67 disp. att. c.c., nella formulazione successiva all'entrata in vigore della legge n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, all'ultimo capoverso stabilisce che “il nudo proprietario e
l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale”, per cui tale parte avrebbe interesse in ordine alla proposta impugnazione in parte qua, essendo stato domandato anche l'accertamento della legittimità del distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato condominiale, anche al fine di potersi opporre ad eventuali future richieste di pagamento degli oneri condominiali per la gestione ordinaria del riscaldamento, che potrebbero essergli in futuro inoltrate;
b) il vizio denunciato dagli impugnanti fosse un vizio di nullità della delibera assembleare condominiale
3 adottata, in quanto incidente sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, oltre che eccedente le attribuzioni dell'assemblea condominiale, avendo quest'ultima, a maggioranza, ripartito differentemente, rispetto al criterio legale o contrattualmente stabilito, le spese condominiali;
c) la relazione peritale depositata in corso di causa in data 11 luglio 2018 dal nominato c.t.u., dr. ing. , avesse chiarito che l'intervenuto distacco, comunicato con lettera raccomandata Persona_1
recapitata a mano il 7 settembre 2013, non aveva provocato squilibri di funzionamento dell'impianto, né comportato un aggravio di spese a carico dei condomini, imputabili alla quota di consumo involontario ed alla quota di aggravio dei costi di manutenzione ordinaria dell'impianto; d) che fosse legittimo il distacco eseguito dagli attori, comunicato mediante la richiamata nota raccomandata recapitata a mano il 7 settembre 2013 anche se sprovvista della relazione tecnica, a condizione che i medesimi partecipino, pro quota, nella misura del 20%, alle spese di riscaldamento per consumo gas metano ascrivibili ai consumi involontari per la distribuzione primaria e, per le quote già stabilite dal regolamento di condominio, nonché alle ulteriori spese di ordinaria manutenzione e riparazione dell'impianto comune, oltre che alle spese straordinarie di ammortamento e ricostruzione dell'impianto comune;
e) l'art. 13 del regolamento condominiale, avente natura contrattuale, operante l'espresso richiamo degli artt. 1118 c.c., vigente ratione temporis, oltre che dell'art. 1104 c.c., fosse da interpretare nel senso che le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione, di riparazione e ricostruzione dell'impianto di riscaldamento comune, tale fino agli attacchi delle piastre radianti, come previsto dal precedente art. 10, dovessero necessariamente essere imputate in capo a tutti i anche in caso di distacco da tale impianto, senza far gravare sui condomini c.d. CP_5
distaccanti le spese di consumo volontario conseguenti alla messa in esercizio dell'impianto; f) fosse nulla la delibera assembleare assunta nel corso dell'assemblea condominiale del 30 maggio 2016, relativa al primo capo all'ordine del giorno.
2. - L'APPELLO
2.1. - Avverso tale sentenza, con l'atto di citazione notificato il 18 novembre 2020, il Parte_1
proponeva appello, sulla base di cinque motivi di gravame, chiedendo l'accoglimento delle seguenti testuali conclusioni: “1) confermatosi il riconoscimento del diritto, dei Sigg. , e CP_1 Controparte_2
, nelle rispettive qualità di usufruttuari e nudo proprietario, al distacco della unità immobiliare Parte_2
di loro appartenenza - compresa nel complesso immobiliare in CI (NA), alla Via Francesco De Gregorio n.
10, 4° piano, scala B, interno 43 - dall'impianto di riscaldamento condominiale, accertare e dichiarare la validità ed efficacia della clausola di cui all'art. 13 del regolamento di condominio di natura contrattuale, interpretandosi il suo contenuto come previsione istitutiva, in deroga del disposto di cui all'art. 1123 c.c., dell'obbligo dei distaccanti al pagamento anche delle spese di gestione dell'impianto di riscaldamento centralizzato;
2) respingere le domande degli opponenti perché inammissibile, per carenza di interesse, quella principale di accertamento e per essere, comunque, quelle subordinate, di opposizione avverso le deliberazioni
4 assembleari del 30/5/2016, infondate in fatto ed in diritto;
3) condannare gli appellati soccombenti al pagamento delle spese e compensi del doppio grado di giudizio.”
2.2. - Con la comparsa di risposta depositata il 14 dicembre 2021, si costituivano in giudizio CP_1
, e , contestando la fondatezza dei motivi di gravame, chiedendo
[...] Controparte_2 Parte_2
l'accoglimento delle seguenti testuali conclusioni: “1) Rigettare ogni e qualsiasi domanda come formulata dal in persona dell'amministratore p.t., con il proprio atto di Controparte_4
appello, in quanto inammissibile e comunque infondato in fatto e in diritto. 2) Per l'effetto, e in ogni caso, anche in virtù di tutto quanto sopra dedotto, eccepito e contestato, confermare tutte le decisioni già adottate dal Tribunale di Napoli, VI Sezione Civile, G.U. Dr.ssa Roberta DE LUCA, con la sentenza oggetto di gravame.
3) Condannare il in persona dell'amministratore p.t., al Controparte_4
pagamento delle spese ed onorari del presente grado di giudizio, con attribuzione al sottoscritto avvocato che dichiara di averne fatto anticipo.”
2.3. - Acquisito il fascicolo cartaceo d'ufficio di primo grado;
dichiarata con l'ordinanza pubblicata e comunicata il 10 marzo 2025 l'interruzione del processo per l'intervenuto decesso dell'avv. Prospero Pizzolla, unico difensore già costituito nell'interesse del Condominio appellato;
disposta la prosecuzione del giudizio mediante il decreto di comparizione delle parti reso il 10 marzo 2025 a seguito del ricorso in riassunzione depositato dagli appellati;
disposta mediante il decreto pubblicato e comunicato il 23 aprile 2025 la trattazione scritta della causa per l'udienza collegiale del 20 maggio 2025; ricostituito ritualmente il contraddittorio mediante la costituzione in giudizio del a mezzo dei suoi nuovi due difensori, che Parte_1
provvedevano a depositare la comparsa di risposta in data 24 aprile 2025; depositate dalle parti le note di trattazione scritta, contenenti la precisazione delle conclusioni;
la causa con l'ordinanza pubblicata e comunicata il 21 maggio 2025 era riservata a sentenza, con la concessione alle parti del termine, di cui all'art. 190 c.p.c., cui seguiva il rituale deposito delle rispettive comparse conclusionali e delle memoria di replica a cura del solo Condominio impugnante.
3. - ESAME DEI MOTIVI DEL GRAVAME
3.1. - Con il primo motivo d'impugnazione il appellante, sul preteso presupposto, per cui Parte_1
la “legittimazione all'azione ex art. 1137 c.c. è questione rilevabile di ufficio”, invitava la Corte a valutare: “se, rispetto ad opposizione per annullamento di delibera assembleare condominiale, tale legittimazione debba essere riconosciuta incondizionatamente, sia al nudo proprietario che all'usufruttuario, per i provvedimenti dai quali discenderebbero oneri di pagamento e quindi a prescindersi da chi dei due abbia diritto, o meno, di voto, che è rimasto confermato in modo separato dall'art. 67, 6° e 7° comma, disp. att. c.c.”.
3.2. - Con il secondo motivo d'appello il impugnante criticava la decisione gravata, per Parte_1
avere il giudice di prime cure erroneamente delibato anche sulla domanda subordinata di nullità e/o
5 annullabilità della deliberazione assembleare condominiale impugnata, pur avendo già accolto parzialmente la domanda principale, tesa all'accertamento ed alla declaratoria di legittimità dell'operato distacco dall'impianto centralizzato condominiale, oltre che al conseguimento dell'ordine, da disporre a carico del convenuto, di esonerare gli attori dall'effettuare il pagamento delle spese di esercizio del Parte_1
riscaldamento centralizzato, in conseguenza del dedotto distacco, domanda quest'ultima accolta parzialmente, avendo il primo giudice, comunque, disposto un onere di contribuzione degli attori nella misura del 20% e non l'esonero totale, così come richiesto, dall'obbligo di effettuare tale pagamento.
Più precisamente, ad avviso del appellante, avendo il Tribunale accolto parzialmente la Parte_1
domanda principale nei termini di cui innanzi, non avrebbe dovuto esaminare l'altra domanda di nullità e/o annullamento della deliberazione assembleare condominiale impugnata, che, per essere stata proposta in via subordinata, sarebbe dovuta rimanere assorbita, per cui di fronte alla parziale soccombenza del
, che non aveva mai contestato la legittimità dell'intervenuto distacco, il giudice di primo grado Parte_1
CP_ avrebbe dovuto compensare interamente le spese di lite e non porle per intero a carico dell convenuto.
3.3. - Con il terzo motivo di censura il appellante lamentava l'erronea interpretazione ed Parte_1
applicazione della clausola contenuta nell'art. 13 del regolamento condominiale da parte del giudice di prime cure, per avere erroneamente ritenuto che la clausola contenuta in tale disposizione regolamentare fosse, in linea di massima, ritenuta nulla dal giudice della funzione nomofilattica e, comunque, da interpretare nel senso che le spese di ordinaria e straordinaria manutenzione, di riparazione e ricostruzione dell'impianto di riscaldamento comune, tale fino agli attacchi delle piastre radianti, come stabilito dal precedente art. 10 del richiamato regolamento condominiale, dovessero necessariamente essere imputate in capo a tutti i condomini, anche in caso di distacco da tale impianto, senza, però, far gravare sui condomini c.d. distaccanti le spese di consumo volontario conseguenti alla messa in esercizio dell'impianto stesso.
Più precisamente, il Condominio impugnante allegava che l'arresto giurisprudenziale richiamato nella sentenza gravata avesse sancito, in linea generale, la nullità delle clausole, contenute nel regolamento condominiale, avente natura contrattuale, imponenti il divieto assoluto di distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, avendo, però, di contro, riconosciuto la validità delle clausole, insite in tale tipo di regolamento, impositive, per i condomini rinunzianti, del concorso anche alle spese per la gestione del servizio di riscaldamento centralizzato, essendo stata considerata come consentita la deroga al criterio legale di ripartizione delle spese, ex art. 1123 c.c., in conseguenza di apposita espressa unanime convenzione.
Ad avviso del appellante la corretta interpretazione sistematica del regolamento Parte_1 condominiale in atti ed in particolare dei suoi artt. 10 e 13 indurrebbe correttamente a ritenere la sussistenza della previsione regolamentare, nella fattispecie in esame, di attribuire inderogabile natura obbligatoria in
6 ordine al pagamento di tutte le spese, ivi comprese quelle di gestione, anche in capo ai condomini, che abbiano operato il distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato condominiale.
3.4. - Con il quarto motivo di critica il appellante si doleva della declaratoria di nullità Parte_1 della deliberazione assembleare condominiale impugnata, nonostante che all'atto della sua approvazione, risalente al 30 maggio 2016, la condizione per l'esonero dei condomini distaccati dall'impianto di riscaldamento centralizzato condominiale dal pagamento delle spese di gestione non si fosse ancora perfezionata, come, peraltro, rilevato dallo stesso Tribunale, essendosi gli attori-impugnanti limitati a recapitare al convenuto la comunicazione di avvenuto distacco mediante la nota raccomandata Parte_1
a mano del 7 settembre 2013, senza averla corredata della documentazione tecnica comprovante che l'eseguito distacco non avesse determinato notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condomini, restando, pertanto, ancora obbligati al pagamento delle spese di esercizio dell'impianto per i conti consuntivi approvati, considerato che l'omissione del requisito tecnico veniva sanata soltanto in corso di causa con l'accertamento tecnico acquisito mediante la relazione peritale espletata e depositata dal nominato c.t.u.
3.5. - Con il quinto motivo di gravame il impugnante contestava l'incongruità per eccesso Parte_1
della liquidazione delle spese di lite poste interamente a suo carico per la pretesa violazione: a) del D.M.
55/2014 in materia di parametri professionali, avendo il primo giudice errato nel liquidare, in favore degli attori, anche i compensi per attività non espletate dalla difesa degli stessi, che nella fase decisionale non aveva depositato la comparsa conclusionale, compensi tutti erroneamente quantificati sulla base del valore indeterminabile medio del disputatum, nonostante che la giurisprudenza della Suprema corte costantemente ritenga sul punto che: “ai fini della determinazione della competenza per valore, riguardo all'impugnativa della deliberazione dell'assemblea condominiale di approvazione del rendiconto annuale e di ripartizione dei contributi, seppure l'attore abbia chiesto la dichiarazione di nullità o l'annullamento dell'intera delibera, deducendo l'illegittimità di un obbligo di pagamento a lui imposto, occorre far riferimento soltanto all'entità della spesa specificamente contestata”; b) del principio di causalità, nonostante i comportamenti omissivi degli attori nella dimostrazione, nella fase antecedente alla proposizione del giudizio, del loro preteso diritto, secondo la previsione di legge, e la mancata contestazione della domanda di accertamento sul loro diritto al distacco da parte del , che si era limitato ad invocare la declaratoria di legittimità del deliberato Parte_1
impugnato.
3.6. -Il primo rilievo, così come sopra riportato, è inammissibile, ex art. 342 c.p.c., non costituendo un vero e proprio motivo di censura, ponendosi addirittura in evidente conflitto con la conclusione sub 1) dell'atto di citazione d'appello, nella parte in cui il impugnante, sul presupposto della condivisa Parte_1
da parte sua, ritenuta legittimazione attiva del nudo proprietario, formulava la testuale richiesta di conferma del “riconoscimento del diritto, dei Sigg. , e , nelle rispettive CP_1 Controparte_2 Parte_2
7 qualità di usufruttuari e nudo proprietario, al distacco della unità immobiliare di loro appartenenza - compresa nel complesso immobiliare in CI (NA), alla Via Francesco De Gregorio n. 10, 4° piano, scala B, interno 43 - dall'impianto di riscaldamento condominiale…”.
Ad ogni buon conto, poiché il primo giudice riteneva la legittimazione attiva del nudo proprietario, sulla base della rilevata circostanza, per la quale l'art. 67 disp. att. c.c., nella formulazione successiva all'entrata in vigore della legge n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, all'ultimo capoverso stabilisce che:
“il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale”, per cui avrebbe interesse in ordine alla proposta Parte_2
impugnazione del verbale assembleare de quo, per essere stato richiesto in giudizio anche l'accertamento della legittimità del distacco delle diramazioni della unità immobiliare de qua dall'impianto di riscaldamento centralizzato condominiale, al fine di potersi opporre ad eventuali future richieste di pagamento degli oneri condominiali per la gestione ordinaria di tale impianto, che potrebbero essergli in futuro inoltrate, si deve ritenere che sul punto si sia formato il giudicato interno, in considerazione dell'omesso specifico gravame, non avendo il appellante inciso la ratio decidendi della decisione impugnata su tale questione, Parte_1
coerentemente all'insegnamento giurisprudenziale della Suprema corte, per cui: “Le contestazioni sulla legittimazione ad agire, attiva o passiva, così come sulla titolarità del rapporto controverso, hanno natura di mere difese e sono proponibili in ogni fase del giudizio. Il difetto di legittimazione o la carenza di titolarità del rapporto possono essere rilevati d'ufficio, purché siano evidenti dagli atti e non si sia formato il giudicato interno.” (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 11/04/2025, n. 9502).
3.7. -I restanti quattro motivi d'impugnazione possono essere trattati unitariamente, in ragione della loro connessione.
Degli stessi, il terzo ed il quarto motivo sono fondati, per cui meritano di essere accolti per le ragioni qui di seguito precisate, determinando l'assorbimento c.d. “proprio” degli ulteriori due motivi di gravame, articolati sub 2) e 5), sulla base del consolidato principio giurisprudenziale del giudice della nomofilachia, per il quale: “L'assorbimento "proprio" postula che la decisione della domanda assorbita divenga superflua per effetto della decisione sulla domanda assorbente, con conseguente sopravvenuta carenza di interesse all'esame della domanda rimasta assorbita;
l'assorbimento "improprio" presuppone che la decisione assorbente escluda la necessità o la possibilità di provvedere sulle altre questioni, ovvero comporta un implicito rigetto della domanda formulata e dichiarata assorbita.” (Cass. civ., Sez. I, Ordinanza, 14/09/2023,
n. 26507).
3.8. -Ragioni di ordine logico-giuridico inducono a prendere le mosse proprio dalla contestuale delibazione del terzo e del quarto motivo di censura, che, ripetesi, sono fondati, per cui vanno accolti sulla base delle seguenti argomentazioni, imponendo la necessaria interpretazione delle disposizioni di cui agli
8 artt. 10 e 13 del regolamento condominiale, avente natura contrattuale, essendo stato pubblicato con verbale redatto il 30 marzo 1968 dal notaio dr. registrato all'Ufficio del Registro di Sorrento il 4 Persona_2 aprile 1968 al n. 663, opponibile agli attori-impugnanti-appellati, in considerazione dell'espresso richiamo, di cui al loro rispettivo atto d'acquisto dell'usufrutto e della nuda proprietà della loro unità immobiliare, posta nel fabbricato facente parte del convenuto-appellante, redatto il 27 gennaio 2011 dal notaio Parte_1
dr.ssa . Persona_3
Orbene, il “Capitolo II” di tale regolamento condominiale, intitolato “Cosa di Proprietà Comune e
Ripartizione Spese”, contiene non solo l'art. 10 denominato “Termosifoni”, con il quale, individuate al comma
1 le parti oggetto di proprietà comune in capo ai singoli condomini dell'impianto centralizzato di riscaldamento, stabilisce testualmente al comma 2: “Il diritto proporzionale di proprietà di ciascun condomino sulle suddette cose è espresso nella tabella H che indica anche i valori per la ripartizione delle spese e per la ricostruzione totale o parziale e per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per l'esercizio dell'impianto”; ma anche l'art. 13, intitolato “Obbligatorietà di partecipazione”, secondo il quale:
“A norma dell'art. 1118 del c.c. ultimo comma e 1104 c.c. nessuno dei condomini può sottrarsi alla contribuzione delle spese come innanzi determinate, nemmeno rinunziando al corrispondente diritto sulla cosa riparata, mantenuta e ricostruita.
Il fatto che la spesa vada a carico di un solo gruppo di condomini autorizza tale gruppo a determinare
l'ammontare o le modalità della spesa indipendente dagli altri condomini.”
Pertanto, atteso il disposto testuale del richiamato art. 13, norma di chiusura del citato “Capitolo II”, la locuzione ivi richiamata: “sottrarsi alla contribuzione delle spese, come innanzi determinate”, va interpretata nel senso che la stessa non possa non ricomprendere anche quelle per l'esercizio dell'impianto di riscaldamento, come specificate nel precedente art. 10 del medesimo “Capitolo II”, ritenendo la Corte che il richiamo all'ultimo comma dell'art. 1118 c.c., vigente ratione temporis in epoca antecedente alla novella di cui all'art. 3, L. 11 dicembre 2012, b. 220, oltre che all'art. 1104 c.c., non possa assurgere, come erroneamente ritenuto dal giudice di prime cure, ad elemento interpretativo assoluto ai fini dell'individuazione delle spese irrinunciabili, ridotte così solo a quelle inerenti alla conservazione, ovvero a quelle di riparazione, manutenzione e ricostruzione del bene comune, perché se così fosse, non avrebbe alcun significato il testuale specifico riferimento, ivi stabilito, anche alla “contribuzione delle spese come innanzi determinate”, dovendosi ricomprendere nelle stesse anche quelle di gestione del riscaldamento, oggetto di espressa individuazione nel precedente art. 10 del regolamento.
Del resto, tale interpretazione è corroborata dalla giurisprudenza di legittimità, secondo la quale, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice ed in linea con quanto allegato sul punto dal Parte_1
appellante: “In tema di condominio negli edifici, è valida la clausola del regolamento contrattuale che, in
9 ipotesi di rinuncia o distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato, ponga, a carico del condomino rinunciante o distaccatosi, l'obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle, comunque dovute, per la sua conservazione, potendo i condomini regolare, mediante convenzione espressa, adottata all'unanimità, il contenuto dei loro diritti ed obblighi e, dunque, ferma l'indisponibilità del diritto al distacco, suddividere le spese relative all'impianto anche in deroga agli artt. 1123 e 1118 c.c., a ciò non ostando alcun vincolo pubblicistico di distribuzione di tali oneri condominiali dettato dall'esigenza dell'uso razionale delle risorse energetiche e del miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale.” (Cass. civ., Sez. VI - 2, Ordinanza, 18/05/2017, n. 12580).
Pertanto, in accoglimento del terzo motivo d'impugnazione, deve ritenersi, coerentemente a quanto lamentato nel quarto motivo di censura, immune da vizi la deliberazione adottata nel corso dell'assemblea condominiale del 30 maggio 2016, relativa al primo punto all'ordine del giorno, approvato, nel rispetto dei quorum costitutivi e deliberativi, in conformità a quanto stabilito dal richiamato art. 13 del regolamento condominiale, anche in considerazione del fatto che gli attori-impugnanti si erano limitati a formalizzare la comunicazione al del mero avvenuto distacco delle diramazioni della loro unità immobiliare Parte_1
dall'impianto di riscaldamento centralizzato condominiale mediante la nota raccomandata recapitata a mano il 7 settembre 2013, senza che questa fosse corredata della preventiva documentazione tecnica, poi, acquisita in corso di causa a seguito degli accertamenti tecnici disposti ed eseguiti dal nominato c.t.u., comprovante la sussistenza dei presupposti di cui al comma 4 dell'art. 1118 c.c., ovvero della mancanza di squilibri tecnici pregiudizievoli per l'erogazione del servizio e di eventuali aggravi di spesa per i rimanenti condomini scaturenti dal disposto distacco, documentazione considerata necessaria dal giudice della funzione nomofilattica, secondo il quale: “L'art. 1118 c.c., come modificato dalla l. n. 220 del 2012, consente al condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato - di riscaldamento o di raffreddamento - condominiale ove una siffatta condotta non determini notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condomini, e dell'insussistenza di tali pregiudizi quel condomino deve fornire la prova, mediante preventiva informazione corredata da documentazione tecnica, salvo che l'assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria, autonoma valutazione del loro non verificarsi.” (Cass. civ., Sez. VI - 2, Sentenza, 03/11/2016, n. 22285).
4. - CONCLUSIONI
Ne consegue, alla luce delle svolte argomentazioni ed in considerazione dell'innanzi assunta decisione, che in accoglimento del terzo e del quarto motivo d'appello, assorbiti i restanti motivi sub 2) e 5), fermo restando l'incontestato - in entrambe le fasi del giudizio - dichiarato diritto degli attori-appellati al distacco delle diramazioni della loro unità immobiliare dall'impianto di riscaldamento centralizzato condominiale, così come stabilito della decisione gravata, quest'ultima va parzialmente riformata, con il consequenziale rigetto delle originarie domande attrici, rispettivamente tendenti: a) al conseguimento
10 dell'ordine da impartire al convenuto di esonerare gli attori-impugnanti dal pagamento delle Parte_1
spese di esercizio del riscaldamento centralizzato, in conseguenza dell'avvenuto distacco delle diramazioni della loro unità immobiliare da tale impianto condominiale;
b) alla declaratoria della nullità, ovvero all'annullamento della deliberazione assembleare condominiale del 30 maggio 2016, limitatamente al primo punto all'ordine del giorno, così come approvato dal di cui al fabbricato ubicato a CI (Na) in Parte_1
. Parte_1
5. - REGOLAMENTAZIONE DELLE SPESE
5.1. - La rilevata inammissibilità del primo motivo di gravame, l'accoglimento del terzo e del quarto motivo ed il contestuale assorbimento dei motivi sub 2) e 5) importano, da un lato, la rideterminazione delle spese del primo grado, atteso che, in base al principio di cui all'art. 336 c.p.c., la riforma della sentenza del primo giudice determina la caducazione del capo della pronuncia che ha statuito sulle spese (Cass. civ.,
Sez. III, Sent., 29 ottobre 2019, n. 27606; Cass. civ., Sez. III, Ord., 12 aprile 2018, n. 9064; Cass. civ., Sez. VI -
3, Ord., 24 gennaio 2017, n. 1775), dall'altro, la liquidazione di quelle di secondo grado.
Tenuto conto dell'esito complessivo della lite, le spese del doppio grado del giudizio vengono poste ad esclusivo carico degli attori-appellati, in favore del convenuto-appellante, in applicazione del Parte_1 principio della soccombenza, nella misura liquidata in dispositivo, sulla base del valore del disputatum (da €
5.200,01 ad € 26.000,00), nonché delle fasi processuali eseguite e dei parametri di cui al D.M. 10 marzo 2014,
n. 55, come modificato ed integrato dal successivo D.M. 8 marzo 2018, n. 37, per il primo grado, oltre che dal successivo D.M. 13 agosto 2022, n. 147, per il secondo grado.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, IV Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'impugnazione avverso la sentenza n. 4676/2020 del Tribunale di Napoli, pubblicata il 3 luglio 2020, in parziale riforma della decisione gravata, così provvede:
1) rigetta le originarie domande attrici, rispettivamente tendenti:
a) al conseguimento dell'ordine da impartire al convenuto di esonerare gli attori- Parte_1
impugnanti dal pagamento delle spese di esercizio del riscaldamento centralizzato, in conseguenza dell'avvenuto distacco delle diramazioni della loro unità immobiliare da tale impianto condominiale;

b) alla declaratoria della nullità, ovvero all'annullamento della deliberazione assembleare condominiale del 30 maggio 2016, limitatamente al primo punto all'ordine del giorno, così come approvato dal di cui al fabbricato ubicato a CI (Na) in;
Parte_1 Parte_1
11 2) condanna , e al solidale pagamento delle spese CP_1 Controparte_2 Parte_2
del doppio grado del giudizio, che liquida, in favore del di cui al fabbricato ubicato a CI (Na) Parte_1 in , in persona dell'amministratore pro tempore: Parte_1
a) per il primo grado, nella complessiva somma di € 4.835,00, a titolo di compensi, oltre al rimborso forfettario in ragione del 15% sui compensi detti, al contributo per la CPA ed all'IVA, come per legge;

b) per il secondo grado, nella complessiva somma di € 6.191,50, di cui € 382,50, a titolo di rimborso spese anticipate, ed € 5.809,00, a titolo di compensi, oltre al rimborso forfettario in ragione del 15% sui compensi detti, al contributo per la CPA ed all'IVA, come per legge.
Così deciso, nella camera di consiglio della IV Sezione Civile della Corte di Appello di Napoli, in data
11 settembre 2025.
Il Giudice ausiliario estensore Il Presidente
avv. Massimo Vincenzo Rizzi dr.ssa Rosanna De Rosa
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