REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
Sezione Civile per le Controversie di Locazione, composta dai seguenti magistrati:

1. dr. Luigi Santini Presidente

2. dr.sa Angela Quitadamo Consigliere

3. dr.sa Arianna Sbano Consigliere rel.
All'esito della camera di consiglio del 20/11/2025, tenutasi ai sensi dell'art. 127 ter cpc;
lette le note illustrative, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel procedimento iscritto al n. 319 /2025 R.G., vertente
TRA
c.f. rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
TR MO elett.te dom.to in Indirizzo Telematico
-appellante-
CONTRO
c.f. rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 C.F._2
GA ES e dall'avv. BARGONI ALESSANDRO , elett.te dom.to in V.LE
DELLA CARRIERA N.24 63900 FERMO
- appellato-
- appellato-
Conclusioni come in atti
MOTIVI DELLA DECISIONE
propone appello avverso la sentenza emessa dal Tribunale di Fermo n. Parte_1
144, datata, pubblicata e notificata il 17/03/2025, pronunciata nel procedimento civile iscritto al n. RG
2029/2021, promosso da contro la stessa, riunito al procedimento di sfratto per Controparte_1 morosità rg n. 246/2022 introdotto da contro . Con tale Parte_1 Controparte_1 sentenza il GOP del Tribunale di Fermo, in accoglimento delle domande del , Controparte_1 accertava l'inidoneità dell'immobile locato ad uso abitativo sito in Grottazzolina Strada S. Isidoro n.2 pagina 1 di 11 locato da a con contratto sottoscritto in data 23/12/2020 e Parte_2 Controparte_1 registrato il 31/12/2020 con decorrenza 1/01/2021; dichiarava la risoluzione di tale contratto di locazione, per colpa della locatrice a causa di grave inadempimento contrattuale;
Parte_1 condannava la alla restituzione in favore del dei canoni pagati dal conduttore da gennaio Pt_1 CP_1
2021 al maggio 2021 per un totale di Euro 2.000,00 oltre interessi di Legge;
condannava CP_1
alla restituzione del suddetto immobile alla libero e vuoto da persone;
dichiarava la
[...] Pt_1 nullità assoluta del contratto di locazione intercorso tra le parti dal febbraio 2020 sino al Dicembre 2020; condannava alla restituzione in favore del dei canoni mensili pari ad Parte_1 Controparte_1
Euro 400,00 pagati dal febbraio 2020 a dicembre 2020, oltre alla restituzione del deposito cauzionale pari ad Euro 1.200,00 per un importo complessivo di Euro 5.600,00 oltre interessi di legge sino al saldo effettivo e rivalutazione;
accertava l'occupazione da parte del a far data da febbraio 2020 CP_1 dell'immobile oggetto di causa, condannandolo al pagamento in favore della locatrice dell'indennità di occupazione mensile pari ad EURO 126,70 dal mese di Febbraio 2020 sino al rilascio, oltre interessi di
Legge e rivalutazione;
condannava la al pagamento in favore del , quale danno ulteriore Pt_1 CP_1 per la perdita del contributo CAS, di Euro 800,00 mensili dal Maggio 2020 sino al 31/12/2022 per complessivi Euro 25.600,00 oltre interessi e rivalutazione;
condannava la al pagamento in favore Pt_1 di delle spese e competenze di lite, oltre alle spese di CTU. Controparte_1
La causa nasceva dal ricorso proposto da che deduceva di avere locato Controparte_1
l'immobile in parola nel gennaio del 2020 senza un valido contratto, il che gli causava la perdita del diritto al pagamento del CAS;
di avere sottoscritto il contratto di locazione solo nel gennaio 2021 ma di avere, nel frattempo constatato gravi vizi costruttivi dell'immobile che ne impedivano la regolare e sana fruizione. Chiedeva, pertanto, di dichiarare la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti per grave inadempimento della locatrice e condannare la stessa al risarcimento dei danni patrimoniali subiti quantificati in € 7.449,86 a titolo di risarcimento per il mobilio rovinato ed in euro 16.000,00 corrispondente al contributo di autonoma sistemazione non percepito dal maggio 2020 al dicembre 2021; al risarcimento dei danni non patrimoniali, a titolo di disagio abitativo e danno alla salute;
alla restituzione della somma di € 4.400,00, a titolo di ripetizione di indebito oggettivo ex art. 2033 c.c. per i canoni corrisposti dal febbraio 2020 al 31/12/2020, oltre al deposito cauzionale di euro 1.200,00 e alla restituzione della somma di euro 1.600,00 per i canoni pagati dal gennaio 2021 all'aprile 2021.
Si costituiva la convenuta chiedendo il rigetto del ricorso e in via riconvenzionale chiedeva Pt_1 la risoluzione contrattuale per fatto e colpa del ricorrente con condanna al rilascio dell'immobile e la rimozione dei manufatti abusivamente realizzati. Chiedeva altresì che le somme versate in assenza del contratto scritto di locazione fossero trattenute quale indennità di occupazione senza titolo. pagina 2 di 11 Contestualmente all'avvio del procedimento iscritto al n. 2029/2021 la sig.ra Parte_1 notificava al sig. intimazione di sfratto per morosità iscritto al RG n. 246/2022, per il Controparte_1 mancato pagamento dei canoni locatizi da giugno 2021 di cui allo stesso contratto di locazione stipulato il 23/12/2020 chiedendone la convalida con ordine di rilascio immediato dell'immobile libero e vacuo da persone e cose. In questo secondo giudizio si costituiva il eccependo la violazione del principio CP_1 del bis in idem e per chiedere in via preliminare la riunione del procedimento a quello in precedenza iscritto e nel merito chiedeva il rigetto dell'intimazione di sfratto per morosità ed in subordine chiedeva il termine di grazia per consentire il pagamento. In via riconvenzionale, concludeva come da ricorso iscritto al n. 2029/2021. A scioglimento della riserva nel procedimento di convalida si disponeva la riunione della causa n. 246/2022 RG a quella preventivamente incardinata al n. 2029/2021, non si convalidava lo sfratto, si disponeva il mutamento del rito e si rimetteva alla procedura di mediazione. Le due cause riunite venivano istruite con l'escussione di vari testimoni e con l'espletamento di CTU tecnica ed, all'esito, il GOP decideva la vertenza nei termini sopra riassunti.
Premesso tale iter processuale, ritiene l'appellante l'erroneità della sentenza del Tribunale di Fermo per i seguenti motivi di appello: 1) Omessa pronuncia sulla domanda di sfratto per morosità – violazione artt. 658 e segg. cpc e 112 cpc;
2) violazione art. 115 e 116 cpc per avere il Giudice di primo grado, travisando manifestamente le prove, affermato erroneamente che dalle registrazioni in atti, documenti n.
6 e 34 di parte ricorrente, nonché dalla prova testimoniale dei testi ( scrive il Tes_1 Tes_2
CP_ giudice), e sarebbe emersa l'inconsapevolezza del circa l'assenza di un Tes_3 CP_3 CP_1 regolare contratto;
3) violazione degli artt. 194 e 195 c.p.c. e artt. 87 e 90 disp. att. c.p.c., nullità della sentenza per violazione del contraddittorio e della motivazione – richiesta di rinnovo di CTU;
4) violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cpc;
errata interpretazione dell'ordinanza 21 emessa dal il 29/09/2021; 5) violazione degli artt. 115 e 116 cpc laddove il giudice Parte_3 afferma erroneamente che il avrebbe tempestivamente denunciato alla sia l'inesistenza CP_1 Pt_1 dei necessari titoli urbanistici che gli avrebbero impedito l'utilizzo dell'immobile sia i gravi vizi strutturali che impedirebbero il godimento, sia laddove afferma che i figli sarebbero stati allontanati dall'abitazione; 6) falsa applicazione e violazione dell'art. 1578 c.c difetto di motivazione;
7) violazione degli articoli 112, 115, 116 c.p.c e 1455 e 1587 c.c. - difetto di motivazione;
8) violazione dell'art. 91 e
92 c.p.c. difetto di motivazione della sentenza nella parte relativa al regolamento delle spese di lite;
9) errata applicazione di interessi legali e rivalutazione - violazione artt. 1224 cc.
L'appellante chiede, pertanto, che in riforma della sentenza di primo grado, in via principale sia accertata la morosità del sig. e convalidato lo sfratto per morosità così come intimato Controparte_1 ordinando il rilascio immediato dell'immobile libero e vacuo da persone e cose con condanna al pagina 3 di 11 pagamento di tutti i canoni di locazione scaduti e non pagati dal giugno 2021 fino al rilascio;
accertato altresì il grave inadempimento contrattuale da parte del sig. , chiede disporsi la Controparte_1 risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti per grave inadempimento del conduttore e conseguentemente disporre l'immediato rilascio del suddetto immobile, liberandolo da persone e cose, oltre che condannare il alla rimozione immediata di tutti i manufatti esterni indicati CP_1 nell'ordinanza di demolizione n. 21 emessa dal Comune di Grottazzolina in data 21/09/2021 ed al risarcimento di tutti i danni diretti ed indiretti da calcolarsi in via equitativa conseguenti all'inadempimento.
Si è costituito in questo grado , eccependo, innanzitutto, l'inammissibilità Controparte_1 dell'appello per violazione dell'art.434 c.p.c. e del principio di specificità e contestando, nel merito, la sua totale infondatezza in fatto e diritto.
La Corte, fissata udienza di trattazione scritta in seguito all'introduzione dell'art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni come in atti, si è riservata di decidere.
……………
Preliminarmente, va disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art.434 c.p.c. come novellato dal D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 (c.d. "Riforma Cartabia"), atteso che l'atto di gravame, seppure piuttosto farraginoso, contiene argomentazioni atte a confutare quanto ritenuto in prime cure rendendo possibile, attraverso l'esame complessivo dell'atto, l'individuazione dell'oggetto della domanda e degli elementi di fatto e di diritto sui quali essa si fonda. La novella legislativa, oltre a rendere più chiara la mancanza di necessità della redazione di un c.d. progetto alternativo di sentenza, come, peraltro, già affermato in giurisprudenza, sul piano sostanziale, si pone nel solco della ormai consolidata acquisizione della natura dell'appello quale mezzo di impugnazione a critica libera, diretto non già ad introdurre un nuovo giudizio sul rapporto giuridico controverso esaminato dal primo giudice (c.d. novum judicium), bensì ad introdurre una impugnazione avverso la sentenza già resa, volta a correggere specifici errori e vizi della sentenza impugnata (secondo il modello della c.d. revisio prioris instantiae), in continuità con la riforma del 2012. Ebbene, la parte appellante ha censurato l'iter logico-giuridico seguito dal primo giudice, indicando con chiarezza i motivi dell'evidenziato dissenso, sicché il requisito della specificità dei motivi è da ritenersi sostanzialmente rispettato, contenendo l'atto di appello tutte le argomentazioni volte a confutare le ragioni poste dal primo giudice a fondamento della propria decisione, con conseguente ammissibilità del gravame.
Nel merito, vanno per primi analizzati i motivi di appello che attengono alla prima fase del rapporto locatizio intercorso tra i due contendenti, ossia quello svoltosi di fatto, in assenza di regolare contratto scritto, dal gennaio al dicembre 2020. pagina 4 di 11 In proposito, è passata in giudicato la statuizione resa nella sentenza impugnata circa la nullità assoluta di tale contratto, stipulato senza osservare la forma scritta e senza disporne la registrazione.
Ebbene, è principio consolidato in giurisprudenza che, in caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto di ripetere, a norma dell'art. 2033 cod. civ., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la facoltà di quest'ultimo di eccepire, ex art. 2041 cod. civ., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però, liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell'erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall'instaurazione di una valida relazione contrattuale.
Come da ultimo ribadito dalla Suprema Corte (v. Sez. 3 - , Ordinanza n. 32696 del 16/12/2024) “In materia contrattuale, la mancanza di una "causa adquirendi" - a qualunque titolo accertata - determina la possibilità di avvalersi dell'azione di ripetizione dell'indebito anche quando la controprestazione non sia a propria volta ripetibile, stante l'eccezionalità, e conseguente non estensibilità, delle ipotesi legislative di irripetibilità delle prestazioni eseguite, potendo ottenersi, in tali casi, la reintegrazione dello squilibrio economico determinatosi tra le parti attraverso la diversa azione ex art. 2041 c.c., nei limiti di operatività della stessa”.
Afferma la Corte che, “ricorrendo l'ipotesi della nullità della locazione, in relazione alla pretesa del conduttore di conseguire la restituzione di quanto versato in esecuzione del contratto nullo, il valore della (contro)prestazione – dallo stesso, comunque, fruita – può venire in rilievo solo “in funzione dell'eliminazione dello squilibrio determinatosi a seguito del conseguimento di un'utilità economica da parte del soggetto con correlativa diminuzione di altro soggetto”, e dunque “nei limiti dell'arricchimento e dell'impoverimento, della parte che, rispettivamente, abbia ricevuto o effettuato la prestazione di un contratto nullo;
ma ciò può avvenire, non già sulla base della determinazione fattane dalle parti con il contratto nullo, bensì in esito ad una valutazione oggettiva dell'utilità conseguita, entro
i limiti della diminuzione patrimoniale subita dall'esecutore della prestazione resa in virtù del contratto invalido”, e ciò perché “l'indennità prevista dall'art. 2041 cod. civ. va liquidata nei limiti della diminuzione patrimoniale subita dalla parte nell'erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che la stessa avrebbe potuto trarre dall'instaurazione di una valida relazione contrattuale” (cfr., ancora una volta, Cass. Sez. 3, sent. n. 20383 del 2016, cit.)”.
Secondo la sentenza della Cass. n. 2468/2024, in particolare, ai sensi dell'art. 2041, comma 1, cod. civ. la misura dell'indennizzo accordabile all'impoverito deve essere fissata sulla base del minore valore tra misura dell'arricchimento e quella dell'impoverimento.
pagina 5 di 11 Nel caso in esame, dunque, l'appellante ben poteva essere condannata alla restituzione dei canoni pagati in virtù del contratto nullo e, dunque, sine causa, ma la stessa, oltre a non avere proposto esplicita domanda ai sensi dell'art. 2041 c.c., ha solo opposto la volontà di trattenere i medesimi canoni quale corrispettivo del godimento del bene da parte del conduttore, senza addurre specifici elementi al fine di provare il proprio impoverimento. D'altronde, nel periodo in esame, l'immobile non era legittimamente locabile, stante la mancata regolarità amministrativa quale civile abitazione sicché, al di là del normale deterioramento per l'uso da parte dell'inquilino, il locatore non ha subito altri danni. Ad ogni modo, si osserva come sia passata in giudicato, in quanto non oggetto di impugnazione, la statuizione, contenuta nella sentenza impugnata, in merito al riconoscimento, per tale periodo, di una indennità di occupazione a carico dell'inquilino pari ad euro 126,70 mensili. Pur non potendosi considerare dovuta, per i CP_1 motivi esposti, una vera e propria indennità di occupazione (con conseguente irrilevanza dei motivi di appello riguardanti la sua erronea quantificazione), tale somma va, comunque, a compensare l'impoverimento subito dal proprietario a causa dell'uso del bene da parte dell'inquilino, sicché il motivo di appello, laddove volto a trattenere l'intero canone, va respinto.
Va, invece, accolto il motivo di appello riguardante l'avvenuto riconoscimento del risarcimento del danno per la perdita del contributo di autonoma sistemazione, il c.d. CP_4
Al momento dell'ingresso del nell'abitazione de qua, infatti, il medesimo era CP_1 perfettamente a conoscenza del fatto che l'immobile non aveva ancora l'abitabilità per mancanza del cambio di destinazione d'uso ed ha accettato di ivi trasferirsi con la propria famiglia in assenza di contratto scritto (ed ammesso che ai fini del contributo in questione vi fosse bisogno di dimostrare la stipula di altro contratto di locazione al posto dell'immobile andato distrutto o inagibile). Egli, dunque, non poteva non sapere di non avere firmato alcun contratto, sicché, laddove avesse voluto ottenere il cas, sarebbe stato suo onere quello di trovare un immobile regolare per il quale stipulare idoneo contratto di locazione. Non vi è, infatti, alcuna prova che il sia stato indotto ad accettare tale soluzione CP_1 abitativa sulla falsa promessa della pronta stipula del contratto nei termini di legge al fine dell'ottenimento del contributo pubblico sicché egli non poteva che rinunciare alla relativa domanda
(così come affermato dal teste dirigente del comune) in quanto consapevole dell'assenza di uno CP_3 dei requisiti, assenza a cui ha egli stesso contribuito, non essendosi premurato di trovare idonea abitazione.
Venendo, ora, ai motivi di appello che attengono la parte di sentenza che ha esaminato il rapporto locatizio successivo alla stipula del contratto, l'appellante lamenta, innanzitutto, la nullità della CTU che ha accertato gravi vizi in capo all'immobile de quo, tanto da impedirne l'utilizzo come abitazione.
pagina 6 di 11 Al di là dell'esistenza di profili di nullità, la CTU in questione non appare, effettivamente, condivisibile.
Innanzitutto, irrilevanti appaiono le considerazioni ivi esposte in merito alla irregolarità urbanistica dell'immobile che non avrebbero dovuto essere oggetto di quesito da parte del giudice.
Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, infatti, (v. tra le tante Cass. Sez. 2
Ordinanza n. 27485 del 28/10/2019) “In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, atteso che il modo di atteggiarsi dei beni abusivi non può di per sé solo valere ad integrare le vietate ipotesi d'illiceità
o d'impossibilità dell'oggetto ovvero d'illiceità della prestazione o della causa, il carattere abusivo dell'immobile o la mancanza di certificazione di abitabilità non importa nullità del contratto locatizio, non incidendo i detti vizi sulla liceità dell'oggetto del contratto ex art. 1346 c.c. (che riguarda la prestazione) o della causa del contratto ex art. 1343 c.c. (che attiene al contrasto con l'ordine pubblico), né potendo operare la nullità ex art. 40 della l. n. 47 del 1985 (che riguarda solo vicende negoziali con effetti reali): ne consegue l'obbligo del conduttore di pagare il canone anche con riferimento alla locazione di un immobile avente i caratteri suddetti”.
Anche da ultimo (v. Cass. Sez. 3 Ordinanza n. 41744 del 28/12/2021; Cass. 21/08/2020, n. 17557), la Corte ha confermato l'orientamento che “proprio sul rilievo della diretta inerenza della nozione di
"vizio" della cosa locata (ai sensi e per gli effetti dell'art. 1578 cod. civ.) alla struttura materiale del bene, ha escluso dal tema dei vizi della cosa (oltre che da quello sulla validità contrattuale) tutti i casi in cui il bene concesso in godimento sia privo dei titoli amministrativi necessari o indispensabili ai fini della utilizzazione della stessa cosa, in sé considerata (ossia, secondo la propria destinazione economica), o in conformità all'uso convenuto tra le parti, dovendo tale questione integralmente risolversi sul terreno dell'adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti (v., da ultimo, Cass. 20/08/2018, n. 20796 e Cass. 26/07/2016, n. 15377) e non già sul piano dei vizi della cosa locata”.
Esclusa la rilevanza dei vizi amministrativi dell'immobile in questione, la perizia ha, comunque, affermato anche la non abitabilità in concreto dell'abitazione a causa di vizi costruttivi incidenti sulle condizioni di salubrità dell'ambiente abitativo.
In contraddizione con le argomentazioni portate dal CTU, non si ritiene, tuttavia, condivisibile tale drastico giudizio che non appare suffragato dalla descrizione dei vizi, oltre ad essere contraddetto dalla occupazione di tale immobile e dal concreto suo utilizzo da parte del e della sua famiglia a titolo CP_1 di abitazione, per cinque anni dal 2020 fino al rilascio avvenuto solo nel 2025.
Come si legge dalle risposte alle osservazioni del CTP dell'appellante ing il perito ha Per_1 così riassunto le criticità osservate: “- Parete esterna della camera matrimoniale non provvista di pagina 7 di 11 “cappotto termico” - Solaio di copertura con isolamento termico esterno ed interno disposto in maniera non uniforme come dimostrato dai rilievi del CTU e dalle mappe termiche (Allegato 2) - Pavimento non sufficientemente isolato dal punto di vista termico (vedere nella Relazione le foto delle fughe del pavimento e nell'Allegato 2 le mappe termiche del pavimento). Quindi errori nel contenimento del calore, “effetto camino” da parte del solaio di copertura, dispersioni termiche sulle superfici indicate come critiche. Ne consegue una diminuzione della temperatura negli ambienti. Da quanto premesso, possiamo capire come questa diminuzione di temperatura causi un aumento di umidita e questo permetta la comparsa di muffe. Per le muffe nella camera da letto, sulla parete esterna sopra il battiscopa, ho parlato di umidità di risalita come più probabile. Per maggior precisione avrei dovuto aggiungere, con una probabilità minore, fenomeno dovuto a condensazione. Lo faccio adesso”.
I difetti riscontrati nell'immobile in parola attengono, dunque, per lo più a carenze di isolamento termico e conseguente umidità degli ambienti con creazione di muffe. Si tratta, senz'altro, di vizi che possono rendere più gravosa la permanenza, con necessità di ovviare a quanto sopra con opere di risanamento, montaggio di eventuali deumidificatori o pulizie straordinarie ma che non sono in grado di compromettere la possibilità di abitazione dello stesso, così come dimostrato nei fatti.
D'altronde, la locatrice aveva anche offerto di eseguire delle opere edili ma dall'istruttoria è emerso che, da un certo momento in poi, a causa dell'inasprirsi dei rapporti tra le parti (anche per questioni che non sono state oggetto del presente giudizio, come la promessa di ampliamento dell'immobile), il ha impedito l'accesso all'abitazione dei tecnici incaricati dalla (v. anche richieste di CP_1 Pt_1 accesso del 15/07/2021, 19/07/2021, 21/07/2021, 28/07/2021 - doc. 34).
Inoltre, non è neppure risultato provato che i figli minori del non abbiano potuto abitare CP_1
l'immobile, in quanto il teste ha solo riferito di avere ospitato i bambini “per diverso tempo” nel Tes_4 passato, senza specificarne la durata, e non al momento della deposizione (datata al settembre 2024).
Quanto, poi, all'ordinanza emessa dal Comune di Grottazzolina in data 21/09/2021 (doc. 21), questa conferma la classificazione dell'immobile a civile abitazione e la sostanziale corrispondenza tra l'assentito ed il realizzato salvo solo qualche lieve irregolarità nelle misure di 2 stanze e relative finestre, con conseguente divieto di utilizzo del guardaroba a camera da letto (condotta attribuibile, tuttavia, al conduttore) e del ripostiglio a Wc (condotta attribuibile al proprietario esecutore dei relativi lavori di ristrutturazione). Tale utilizzo è, peraltro, proseguito nel tempo, come affermato dal CTU che ha accertato che il alla data del 08/05/2023 stava utilizzando l'immobile nelle seguenti modalità: CP_1 ingresso, soggiorno-cucina, tre camere da letto di cui una matrimoniale e due singole, un disimpegno un bagno e un WC (cfr relazione tecnica pagina 5 Capitolo 3 paragrafo Allo stato di fatto).
pagina 8 di 11 Ebbene, per orientamento consolidato (v. da ultimo Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 17020 del
26/05/2022) “In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva.
In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell' immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore”.
Dunque, l'esistenza dei citati vizi dell'immobile, non impedendo il suo utilizzo per l'uso convenuto di abitazione, non potevano legittimare il conduttore alla sospensione totale dal pagamento dei canoni, sicché la sentenza che ha disposto la loro restituzione, per il breve periodo di effettivo pagamento, e la non debenza per il restante periodo, è errata.
Tale soluzione è, altresì, rafforzata dal fatto che, al momento della stipula del contratto (gennaio
2021), il conduttore aveva abitato l'immobile già da un anno, sicché doveva essersi già avveduto dei lamentati vizi dell'appartamento.
In proposito, si afferma (v. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 25278 del 01/12/2009) che “Allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 cod. civ., dal momento che non si può escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso”.
Va, dunque, escluso che il conduttore possa ritenersi esentato dal pagamento del canone, potendo, semmai, agire per la sua riduzione, domanda che, tuttavia, non ha proposto.
Nello stesso ricorso introduttivo, si legge, infatti, che “In presenza di vizi preesistenti della res locata non riconosciuti o non riconoscibili, il conduttore potrà senz'altro adire il Giudice con l'azione di risoluzione contrattuale o di riduzione del corrispettivo (per cui vale la regola electa una via non datur recursus ad alteram)”.
L'originario ricorrente ha, dunque, scelto di chiedere la risoluzione del contratto e non la riduzione del canone;
tuttavia, per quanto sopra esposto, non può dichiararsi la risoluzione del contratto, non pagina 9 di 11 impedendo i vizi dell'immobile il suo godimento e, dunque, non riscontrandosi un grave inadempimento da parte della locatrice, tanto più che, come detto, è stato impedito l'accesso ai tecnici incaricati di effettuare i necessari rilievi al fine di intervenire.
A questo punto, il conduttore sarà tenuto al pagamento dei canoni di locazione dovuti e non pagati da giugno 2021 sino alla data del rilascio.
Inoltre, pur se di scarso rilievo pratico, avendo il conduttore già rilasciato l'immobile, la risoluzione del contratto va addebitata al medesimo, a causa della morosità registrata, costituente grave inadempimento alla principale obbligazione del conduttore.
Quanto ai manufatti abusivi insistenti nel giardino dell'abitazione (un casotto in legno ed uno in metallo), l'istruttoria non ha del tutto chiarito a chi fosse addebitabile la relativa costruzione, anche se sembra probabile che il casotto in legno fosse stato costruito dal (con l'aiuto del , mentre Per_2 Pt_4 quello in metallo fosse stato da lui rinvenuto sul posto, quale residuo del cantiere di costruzione (v. testi CP_
. Pt_4 Tes_3
Ad ogni modo, l'appellato ha allegato che tali manufatti sarebbero, nel frattempo, stati demoliti dalla stessa successivamente al rientro nel possesso dell'immobile, sicché, in mancanza di Pt_1 contestazione sul punto da parte dell'appellante, alcuna pronuncia può essere adottata, essendo stata la questione superata dai fatti.
In definitiva, l'originario ricorso del andava accolto solo in parte in relazione alla CP_1 restituzione dei canoni pagati per l'anno 2020, salva la corresponsione per il medesimo periodo del canone ridotto di euro 126,70 (in virtù del passaggio in giudicato della relativa statuizione).
Di converso, andava accolta la domanda riconvenzionale della volta ad ottenere la Pt_1 risoluzione del contratto per morosità e la condanna al pagamento dei canoni di locazione non corrisposti.
Va, infine, accolto il motivo di appello riguardante l'erronea applicazione automatica della rivalutazione, in conformità all'orientamento giurisprudenziale (v. Cass. Sezione 6-3, Civile, Ordinanza
8 luglio 2020 n. 14158) secondo cui “L'obbligazione di pagamento dei canoni di locazione costituisce un debito di valuta e, come tale, non è suscettibile di automatica rivalutazione per effetto del processo inflattivo della moneta;
pertanto, spetta al creditore di allegare e dimostrare il maggior danno derivato dalla mancata disponibilità della somma durante il periodo di mora e non compensato dalla corresponsione degli interessi legali ex art. 1224, comma 2, c.c.”.
Quanto alle restanti domande risarcitorie proposte dal , sul loro rigetto è sceso il giudicato. CP_1
In definitiva, considerata la reciproca parziale soccombenza e l'esistenza di contrapposti inadempimenti contrattuali, sussistono eccezionali motivi per compensare integralmente le spese di lite pagina 10 di 11 tra le parti per entrambi i gradi del giudizio (ivi comprese le spese di CTU da dividere tra entrambe le parti).


P.Q.M.


La Corte così provvede: 1) in accoglimento dell'appello ed in parziale riforma della sentenza impugnata, che, per il resto, conferma: 2) dichiara la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti per morosità del conduttore;
3) condanna al pagamento in favore di Controparte_1 [...]
dei canoni di locazione da giugno 2021 fino al rilascio del 31.3.2025 maggiorati di Parte_1 interessi legali;
4) limita la condanna alla restituzione dei canoni e al pagamento dell'indennità di occupazione in relazione all'anno 2020 alla sola maggiorazione di interessi legali con esclusione della rivalutazione monetaria;
5) respinge la domanda risarcitoria proposta da;
6) pone le Controparte_1 spese di CTU a carico di entrambe le parti per la metà ciascuna;
7) compensa tra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio.
Ancona, 20 novembre 2025
Il Consigliere est. Il Presidente Dott.ssa Arianna Sbano dott. Luigi Santini
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