N. R.G. 2248 /2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
TERZA SEZIONE CIVILE
nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Silvia Di Matteo Presidente dott. Paolo Andrea Taviano Consigliere dott. AT Castaldo Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. r.g. 2248 /2019 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ARISTEI Parte_1 P.IVA_1
IP DO elettivamente domiciliato in CIRCONVALLAZIONE
CLODIA 177 00195 ROMA presso il difensore avv. ARISTEI IP
DO;
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._1
e dell'avv. RUSSO SEBASTIANO ), Controparte_1 C.F._2
elettivamente domiciliato in PIAZZALE CLODIO 22 ROMA presso il difensore avv.
; Controparte_1
APPELLATO
1 Oggetto appello avverso sentenza del Tribunale di Roma 4009/19
Conclusioni: come da note di trattazione scritta in atti

MOTIVI DELLA DECISIONE
In primo grado ha esposto di avere trattato, attraverso la convenuta Controparte_1
l'acquisto di un immobile firmando anche proposta di acquisto Parte_1
(accettata dai venditori) e di avere scoperto successivamente che il bene presentava delle irregolarità urbanistiche. Ha esposto, altresì, che la società era priva dei requisiti previsti dalla legge n. 39 del 03.02.1989 in capo al sig. che aveva Persona_1
agito quale agente immobiliare.
Ha chiesto accertarsi che nessun compenso era dovuto alla convenuta a titolo di provvigione per la mediazione immobiliare.
Ha chiesto anche dichiararsi la risoluzione del contratto di agenzia per grave inadempimento della convenuta con condanna della stessa al risarcimento dei danni.
La convenuta ha chiesto il rigetto della domanda e in via riconvenzionale la condanna dell'attrice al pagamento della complessiva somma di € 16.470,00, delle quali €
2.970,00 per IVA dovuta per legge, a titolo di provvigione dovuta e concordata con gli interessi ai sensi del comma 4° dell'art. 1284 c.c. e l'anatocismo ex art. 1283 c.c. oltre al risarcimento dei danni.
La domanda di parte attrice è stata parzialmente accolta e quella riconvenzionale è stata respinta.
Il Tribunale ha accertato, a mezzo ctu, l'esistenza e il tipo di irregolarità urbanistiche.
Ha ritenuto che le anomalie fossero facilmente rilevabili dall'agente e che, quindi, non avere informato l'acquirente, ed anzi averlo rassicurato sulla regolarità dell'immobile
(come emerso dalla istruttoria espletata), costituisse grave inadempimento alle obbligazioni assunte e giustificasse la risoluzione del contratto
Quanto al risarcimento dei danni subiti, il Tribunale ha ritenuto che la condizione abusiva dell'immobile, seppur non palesata dall'Agente immobiliare, era stata
2 comunque scoperta dall'attrice prima della stipula dell'atto in data 13.02.2017.
Peraltro, nella stessa proposta d'acquisto si legge che la conformità urbanistica era “da verificare”.
Il Tribunale ha affermato, pertanto, che le irregolarità urbanistiche riscontrate avrebbero consentito, in ogni caso, alla parte attrice di sottrarsi alla stipula. Ha così deciso:


1. dichiara risolto il contratto di agenzia intervenuto tra le parti per grave inadempimento della società convenuta;



2. rigetta le ulteriori domande dell'attrice;


3. respinge la domanda riconvenzionale della convenuta;



4. spese di lite interamente compensate;



5. pone le spese di Consulenza definitivamente a carico di entrambe le parti in misura del 50% ciascuna.
Ha proposto appello Parte_2
Con unico articolato motivo di appello ha dedotto che il Tribunale si era limitato a considerare che l'immobile presentava difformità urbanistiche non condonate e aveva apoditticamente affermato che, perciò solo, l'agente, pur avendo in realtà palesato agli espertissimi acquirenti la necessità di "verificare" la regolarità urbanistica, fosse da considerare gravemente inadempiente.
L'acquirente e il suo coniuge, ha dedotto l'appellante, erano esperti nel ramo immobiliare, (per ragioni esposte nell'atto di appello) e quindi pienamente consapevoli di ciò che stavano acquistando.
Ha affermato che la pronuncia era errata sulla base di una serie di circostanze di fatto trascurate dal Tribunale e segnatamente che: già con la prima offerta del 05/11/2016 (doc. 4) e non solo con quella del 12.12.2016
(doc. 5) l'agente immobiliare aveva sollecitato gli esperti professionisti a verificare la regolarità urbanistica;
gli atti di provenienza e il condono erano nella piena disponibilità dei proponenti acquirenti da molto, tanto che detta documentazione era stata posta a disposizione della Banca erogatrice del mutuo (doc. 7) dalle stesse parti
3 acquirenti ed ancor prima a disposizione del tecnico, geometra il quale su Persona_2
loro incarico e a spese delle venditrici, aveva prima verificato la "irregolarità" del condono, e poi redatto la CILA, somministrata al notaio , per "sanare" e procedere Per_3
al rogito.
Ha esposto, pertanto, che la circostanza della non conformità urbanistica del bene, oggetto della proposta ed oggetto mediato del contratto di mediazione, non aveva avuto alcuna "importanza" nell'interesse a chiudere il negozio di vendita e stipulare.
Ha sostenuto che al contrario di quanto ritenuto in sentenza, il comportamento tenuto nella specie dall'appellante era stato prudente, cauto e pienamente adempiente nell'indicare a parte attrice la necessità di "verificare" preventivamente la conformità urbanistica del bene.
Ha richiamato la giurisprudenza di legittimità che esclude che la responsabilità del mediatore possa estendersi ad indagini di carattere tecnico (Cass. n. 19095/2011; n.
4415/2017) e, nello specifico, di natura tecnico-giuridica (Cass. n. 18140/2015) essendo soltanto "gravato di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale".
Ha concluso chiedendo il rigetto della domanda avanzata dalla parte attrice e l'accoglimento di quella riconvenzionale formulata in primo grado.
La parte appellata ha contestato l'appello.
Ha richiamato gli esiti della istruttoria dalla quale erano emerse le continue rassicurazioni del soggetto che aveva agito per conto della appellante in merito alla regolarità urbanistica del bene, così da creare un affidamento sul fatto che l'agenzia avesse effettuato tali verifiche.
Ha esposto che in tal modo l'appellante non aveva adempiuto all'obbligo di verità che incombe sul mediatore.
Ha impugnato la sentenza nella parte in cui è stata respinta la domanda di risarcimento del danno sostenendo che l'assunto, in merito alla presunta conoscenza degli abusi da parte della scrivente, era apodittico e non adeguatamente motivato.
4 Ha esposto che solo dopo il rogito aveva avuto piena consapevolezza dei problemi urbanistici e che il danno era agevolmente quantificabile almeno nei costi necessari per regolarizzare il bene così come descritti dal ctu.
Ha concluso chiedendo:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello adita ogni contraria eccezione deduzione disattesa rigettare l'appello promosso da per le sopra esposte ragioni;
Parte_1
accogliere l'appello incidentale formulato dall'Avv. e per l'effetto Controparte_1
condannare la in persona del legale rapp.te p.t. a risarcire i danni in Parte_1
favore dell'Avv. pari ad € 24.900,00, salva diversa somma ritenuta Controparte_1
di giustizia, con interessi e rivalutazione con vittoria di spese di entrambi i gradi di giudizio”.
L'appello principale è infondato.
L'appellante ha contestato la sussistenza di un inadempimento e poi la sua gravità.
Sotto il primo profilo ha richiamato la giurisprudenza che individua gli obblighi del mediatore in relazione all'accertamento dei vizi del bene oggetto della trattativa.
Si tratta di un motivo inconferente.
Ciò che, infatti, viene sanzionato dal Tribunale è la non corretta informazione tenuta nel corso delle trattative. Il Tribunale, sul punto delle informazioni rese, ha richiamato le dichiarazioni testimoniali sulle quali, nei motivi di appello, non è stata sollevata alcuna contestazione. Il mediatore, nel caso di specie, ha fornito informazioni non corrispondenti al vero rassicurando specificamente, come emerge dalle dichiarazioni richiamate in sentenza, sulla piena e libera commerciabilità del bene.
Quindi può concludersi per la sussistenza dell'inadempimento alle obbligazioni che gravano sul mediatore.
L'appellante ha contestato la gravità dell'inadempimento sostenendo che l'acquirente e il suo coniuge, presente e partecipe alle trattative, erano esperti del ramo. Il rilievo non è fondato: l'obbligo di trasparenza e di corretta informazione non si declina o si misura diversamente a seconda del destinatario dell'informazione. Una informazione non veritiera resta tale a prescindere dal rapporto al quale accede.
5 Quanto alla gravità, la stessa va valutata in rapporto alla centralità dell'obbligo rimasto inadempiuto e nel caso di specie l'inadempimento investe una obbligazione primaria ed essenziale e un profilo dirimente del contratto a cui è finalizzata la mediazione.
Deve essere respinto anche l'appello incidentale.
La parte appellata, infatti, non contesta quanto affermato dal Tribunale e cioè che la proposta sottoscritta prevedeva espressamente che la conformità edilizia fosse da verificare e che al momento del contratto definitivo era a conoscenza della irregolarità edilizia. Ha però dedotto che le irregolarità che di cui era a conoscenza al momento del rogito erano minori di quelle scoperte successivamente.
In realtà come è evidente, la parte appellante non deduce e prova che le difformità riscontrate successivamente fossero integralmente conosciute dall'appellante e quindi comprese nel perimetro dell'obbligo informativo del mediatore.
Ne consegue che l'appello principale e incidentale devono essere respinti con spese del grado interamente compensate per la reciproca soccombenza.
Sussistono i presupposti per il versamento a carico di entrambe le parti di una somma parti al contributo unificato ai sensi dell'art. 13 dpr 115/02

P.Q.M.


La Corte di appello di Roma definitamente pronunciando nell'appello avverso la sentenza del Tribunale di Roma n 4009/19 così provvede:
1) Respinge l'appello principale e l'appello incidentale e conferma integralmente la sentenza impugnata;

2) Compensa interamente le spese di lite del grado di appello;

3) Dà atto che sussistono a carico dell'appellante principale e dell'appellante incidentale i presupposti per il versamento di una somma parti al contributo unificato ai sensi dell'art. 13 drp 115/02
Roma 15/10/25
Il Giudice estensore Il Presidente
Dott. AT Castaldo dott.ssa Silvia Di Matteo
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