REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 5670 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024, assunta in decisione all'udienza del 04.06.2025, vertente
TRA
Parte_1
(c.f. in persona del legale rappresentante pro tempore
[...] P.IVA_1 elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Ferdinando della Corte (c.f. ), che lo rappresenta e difende per procura in C.F._1
atti- ATTORE IN RIASSUNZIONE-
E
(c.f. ) in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_2
tempore elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Giancarlo
Nunè (c.f. ), che la rappresentata e difende per procura in atti- C.F._2
CONVENUTA IN RIASSUNZIONE -
OGGETTO: giudizio di rinvio per sentenza della Cassazione n. 18005/2024, pubblicata in data 1° luglio 2024- opposizione a decreto ingiuntivo – impugnazione delibera assembleare- pagamento oneri condominiali-
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
r.g. n. 1 Con il decreto immediatamente esecutivo n. 9364/2010 (R.g. 10460/2010), depositato il
29.04.2010, il Tribunale di Roma ingiunge a Parte_2
di seguito “ICAL 2 S.p.A.”, oggi di pagare, al
[...] Controparte_1
, la somma di euro Parte_3
24.921,10, oltre accessori e spese, per il pagamento degli oneri condominiali ripartiti con la delibera, non precedentemente impugnata, del 21.10.2009, avente ad oggetto l'approvazione del bilancio consuntivo per l'esercizio dell'anno 2008 e del bilancio preventivo per l'esercizio dell'anno 2009.
Detto decreto ingiuntivo è notificato, a Controparte_2 unitamente all'atto di precetto, in data 20.05.2010.
Con atto di citazione notificato il 22.06.2010 e iscritto al n.r.g. 41397/2010,
[...]
oppone il decreto ingiuntivo e conviene in giudizio, Parte_2 dinanzi al Tribunale di Roma, il Condominio, per l'udienza indicata in citazione al
20.12.2010 e differita alla prima udienza utile del 21.12.2010.
Con comparsa depositata il 21.12.2010, si costituisce il Parte_1
La controversia è definita con la sentenza n. 8961/2013 che accoglie l'opposizione della revoca il decreto ingiuntivo Controparte_3
opposto; dichiara nulle le deliberazioni condominiali di approvazione del riparto relativo al consuntivo 2008 e al preventivo 2009; condanna il condominio alla rifusione delle spese di lite.
La sentenza n. 5187/2018 della Corte di Appello di Roma respinge l'appello del e lo condanna a rifondere le spese di lite alla società appellata. Parte_1
Le sentenze motivano la decisione con la violazione dell'art. 49 del regolamento condominiale , di natura contrattuale (che, in relazione agli immobili rimasti invenduti dalla società costruttrice, esclude che le spese condominiali possano imputarsi alla società costruttrice) e con la circostanza che l'errore contenuto in bilancio, non è un mero errore ripartizione o di conteggio, ma concretizza modifica sostanziale, sia pure limitata alla fattispecie, del regolamento (non si è trattato di un caso isolato;
vi sono altri procedimenti di ingiunzione promossi dal nei confronti della medesima Parte_1
società, per le stesse ragioni di credito;
sono state approvate anche altre delibere di ripartizione delle spese, in difformità dall'art. 49 del regolamento condominiale).
Le sentenze accertano che le delibere a base dell'ingiunzione e oggetto di opposizione, sono affette da nullità in quanto gravano la società condomina di oneri dai quali il r.g. n. 2 regolamento la esenta, in applicazione di un criterio di ripartizione delle spese difforme dal regolamento contrattuale e senza il consenso unanime dei condomini, in ciò travalicando dai propri poteri gestori.
Con un unico motivo di ricorso, rubricato: “Violazione o falsa applicazione dell'art.
1137 c.c. in relazione al numero 3) dell'art. 360 c.p.c., in tema di annullabilità e nullità delle delibere condominiali”, il in Cassazione, censura la sentenza di Parte_1
Appello nella parte in cui accerta che la delibera condominiale che ripartisce le spese in modo difforme dalla previsione del regolamento contrattuale è nulla e, come tale, può essere impugnata senza limite di tempo e lamenta vizio di violazione dell'art. 1137 c.c. nella interpretazione della giurisprudenza.
Ical 2 Spa, già resiste con controricorso. Parte_2
Con la sentenza che rinvia a questo Giudice, la Corte di Cassazione enuncia il seguente principio di diritto.
“(…) Se si applicano al caso di specie i principi desumibili da Cass. SU 9839/2021, ne deriva che la delibera oggetto di impugnazione non è affetta da nullità, ma da annullabilità. In senso contrario non si può invocare la serie di delibere emanate in violazione dei criteri legali o negoziali, anche se si tratta della ripetizione di una violazione identica (o simile) e quindi si espone ad essere interpretata come frutto della determinazione del Condominio di inaugurare un indirizzo di modifica dei criteri di ripartizione delle spese e di abrogazione tacita dell'art. 49 reg. condominiale (il quale corrisponde ad una convenzione ex art. 1123 co. 1 c.c. fra tutti i condomini). Tale situazione non dà luogo a nullità delle delibere, poiché non si ravvisano gli estremi di una espressione di una volontà di carattere programmatico-normativo intesa illegittimamente a modificare attraverso una delibera semplicemente maggioritaria i criteri legali o negoziali di ripartizione delle spese. In altre parole, una serie di violazioni puntuali e concrete dei criteri, nei casi di volta in volta oggetto delle delibere, non dà luogo ad un qualcosa di diverso e ulteriore rispetto alla somma delle singole violazioni: in particolare non trasforma quest'ultima nella manifestazione di una volontà normativa attuale di modifica dei criteri (nemmeno per facta concludentia, inammissibile in materia di convenzione ex art. 1123 co. 1 c.c.: cfr. Cass. 24808/2022).
Pertanto, incombe alla parte interessata l'onere di impugnare ciascuna singola delibera entro il termine perentorio ex art. 1137 co. 1 c.c.”.
Con atto di citazione ai sensi dell'art. 392 c.p.c., il riassume il giudizio e Parte_1
rassegna le seguenti conclusioni:
r.g. n. 3 “(…) in applicazione del principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 18005.2024 sopra menzionata - che ha cassato la sentenza della Corte di
Appello di Roma n. 5187/2018, pubblicata il 25 luglio 2018, relativa alla causa rgn.
6794/20 (…)- in totale riforma della sentenza di primo grado n. 8961/2013, emessa dal
(…) Tribunale di Roma il 9 aprile 2013 e depositata in data 26 aprile 2013, non notificata, relativa alla causa numero ruolo generale 41397/2010 a) accertata e dichiarata la validità e l'efficacia delle delibere assunte nell'assemblea condominiale del 21 ottobre 2009 di approvazione degli stati di riparto relativi al bilancio consuntivo esercizio 2008 e al bilancio preventivo esercizio 2009, perché non impugnate entro il termine perentorio dei trenta giorni statuito dall'art. 1137 c.c.; b) rigettare
l'opposizione al decreto ingiuntivo de quo promossa dalla e quindi Pt_2
confermare la piena validità ed efficacia del decreto ingiuntivo opposto n. 9364/2010, depositato il 29 aprile 2010; c) condannare di conseguenza la Controparte_1
(per incorporazione della ICAL 2 SpA, a sua volta già Pt_2 Parte_2
) in persona del legale rappresentante pro tempore, nella sede sita a
[...]
alla Via Barberini n. 28 al pagamento delle seguenti somme: Pt_1
1) precetto del 17.5.2010 (comprensivo sorte decreto ingiuntivo) € 26.654,68
2) interessi moratori dal maggio 2010 € 29.066,71
3) restituzione spese legali 1° grado con interessi di mora € 6.777,24
4) restituzione spese legali 2° grado con interessi di mora € 12.121,20 per un TOTALE di € 74.619,83
d) condannare la società convenuta al pagamento delle spese di lite, oltre oneri fiscali e accessori, più interessi moratori
1) relative al giudizio di primo grado numero ruolo generale 41397/2010, definito con la sentenza n. 8961/2013, emessa (…) il 9 aprile 2013, depositata in data 26 aprile
2013;
2) relative al giudizio di secondo grado numero ruolo generale 6794/2013, definito con la sentenza n. 5187/2018, pubblicata il 25 luglio 2018 emessa dalla Corte di Appello di
Roma, IV Sezione Civile (…),
3) relative al presente giudizio in grado si appello,
4) relative al giudizio dinnanzi alla Corte di Cassazione nella causa rgn. 4216/2019”
Con comparsa depositata il 10.03.2015 si costituisce e rassegna Controparte_1 le seguenti conclusioni: “(…) confermare la Sentenza impugnata. In via subordinata gradata e nella denegata ipotesi di riforma della Sentenza impugnata, si insiste per
r.g. n. 4 l'accoglimento delle conclusioni rassegnate sin dal giudizio di primo grado e di seguito riportate: “… c) In via principale, anche riconvenzionale e nel merito, rigettare la domanda avversaria, infondata in fatto e diritto e non provata, accertare e dichiarare, anche in via negativa, l'invalidità, nullità, annullabilità ed inesistenza delle delibere condominiali individuate nel ricorso e delle loro convocazioni, di tutti gli atti ad essa connessi, dipendenti e collegati, nonché dell'Ingiunzione impugnata anche per i motivi individuati in narrativa e per contrarietà alla legge ed al regolamento con tutte le statuizioni conseguenti e necessarie…”.
Con vittoria di spese, competenze e onorari di causa anche di tutti i gradi e come per legge”.
La causa, fissata per discussione e precisazione delle conclusioni ai sensi dell'art. 350
c.p.c. all'udienza del 04.06.25 ed è stata trattenuta in decisione.
Il avverso la sentenza di primo grado, propone due motivi di Parte_1
impugnazione.
1)Rubricato: “Annullabilità e non nullità delle delibere: errata interpretazione e applicazione dell'art. 1137 c.c. da parte del Tribunale”. L'appellante contesta la sentenza nella parte in cui dichiara la nullità delle delibere impugnate;
richiama l'art
1137 c.c. in materia di impugnazione delle delibere condominiali e sostiene versarsi in ipotesi di annullabilità.
La censura è superata dall'esito del ricorso in Cassazione.
2) Rubricato: “Clausola vessatoria: nullità. Omesse e/o errate interpretazione e applicazione degli art. 3, 33, 34, 35 e 36 del D.lgs. 6 settembre 2005 n. 206 Codice del
Consumo”. Il censura la sentenza nella parte in cui esclude che l'art. 49 del Parte_1
Regolamento condominiale concretizzi clausola vessatoria e, a tal fine, sostiene che il
Regolamento è stato unilateralmente predisposto dal costruttore prima della nascita del condominio e non è frutto di un accordo tra le parti. Alla vessatorietà della previsione del regolamento condominiale convenzionale riconduce la nullità della stessa. A detta dell'appellante la fattispecie rientra nella previsione degli art. 3 e 33 del D. Lgs. n.
206/2005 (Codice del Consumo), rivestendo, l'acquirente, la qualità di consumatore ed essendo, il costruttore-venditore, il professionista.
Deve essere esaminata la domanda riconvenzionale proposta, dalla società Condomina, per l'annullamento delle delibere e, con essa, la questione sollevata, dal in Parte_1
punto di vessatorietà della previsione regolamentare in esame, riproposta con il motivo di appello sub 2).
r.g. n. 5 La domanda riconvenzionale della società è ammissibile e fondata.
Con l'atto di citazione che introduce il giudizio di primo grado, la società CP_3 in via riconvenzionale, conclude anche per “ (…) Accertare e dichiarare, anche in via negativa, l'invalidità, nullità, annullabilità ed inesistenza delle delibere condominiali individuate nel ricorso e delle loro convocazioni, di tutti gli atti ad essa connessi, dipendenti e collegati, non chiedere l'ingiunzione impugnata anche per i motivi individuati narrativa e per contrarietà alla legge dal regolamento con tutte le statuizioni conseguenti e necessarie.(…)”
La domanda di annullamento proposta dalla società non è stata esaminata CP_3 nei precedenti gradi di giudizio di merito, in ragione dell'accoglimento della domanda di nullità.
A seguito della pronuncia di rinvio a questo giudice, deve essere esaminata in questa sede, essendo stata introdotta con l'atto di opposizione ( e, ripetesi, non decisa).
A tal fine, giova premettere che la domanda riconvenzionale proposta dalla società
Condomina non risente della previsione di cui all'art. 1137 c.c. in ragione della tardiva proposizione, da parte del Condominio, della eccezione di decadenza.
Il giudizio di primo grado, infatti, è stato introdotto con citazione (e definito con sentenza di rito ordinario) notificato in data 22.06.2010 per la prima udienza di comparizione indicata in citazione, quella del 20.12.2010, differita, ai sensi dell'art. 168 bis cod. proc. civ. e 82 disp. att. cod. proc. civ., alla udienza del 21.12.2010.
Il Condominio si costituisce, nel giudizio di opposizione, con comparsa depositata il
21.12.2010 per la prima udienza di comparizione del 21.12.2010; oppone di aver convocato la opponente con lettera raccomandata del 07.10.2009 per l'assemblea del
21.10.2009; di avere trasmesso alla opponente, con lettera raccomandata del
03.11.2009, il relativo verbale e che la delibera non è stata mai impugnata.
La decadenza del diritto di impugnare la deliberazione dell'assemblea dei condomini dinanzi all'autorità giudiziaria, trattandosi di materia non sottratta alla disponibilità delle parti, non può essere rilevata di ufficio dal giudice (Cass. 4009/95; Cass.
15131/2001).
Per l'art.166 c.p.c. la costituzione del convenuto deve avvenire 20 giorni prima (Cass.
15131/2001).
La eccezione di tardività della impugnazione, pertanto, è tardiva e inammissibile.
È chiaro quindi che, sulla base di tali premesse, non assumono rilevanza né la natura del
(l'eventuale) vizio della delibera né quella della decadenza dal diritto di impugnarla e r.g. n. 6 che la domanda riconvenzionale dell'opponente per l'annullamento delle delibere deve essere esaminata nel merito.
La domanda riconvenzionale della società Condomina per l'annullamento delle delibere
è meritevole di accoglimento.
L'articolo 49 del regolamento condominiale, depositato presso il notaio in data Per_1
23.10.2002 è predisposto dall'impresa costruttrice dell'immobile e prevede l'esonero, dell'impresa costruttrice, da ogni contribuzione per le unità immobiliari rimaste invendute.
La domanda di pagamento in esame ha ad oggetto obbligazioni riconducibili alle unità interessate dall'esclusione pattizia della contribuzione.
La ripartizione delle spese approvata con le delibere assembleari impugnate è difforme rispetto al criterio regolamentare: ciò rende le delibere impugnate viziate.
Secondo l'articolo 1123 c.c. comma 1, infatti, la ripartizione delle spese deve essere effettuata in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino, “salvo diversa convenzione”, con la conseguenza che la clausola contenuta nell'articolo 49 del regolamento convenzionale è legittima (cfr. Cass. 16321/2016).
La società opponente può beneficiare dell'esenzione prevista dall'articolo 49 del regolamento del condominio in quanto non è acquirente o avente causa dell'impresa costruttrice, ma società incorporante, a seguito di fusione per incorporazione con la società costruttrice per atto a rogito del notaio in data 09.01.2008, richiamato Per_1
dal condominio e non oggetto di contestazione.
A tal fine, si osserva che la fusione per incorporazione realizza una successione a titolo universale corrispondente alla successione mortis causa e produce gli effetti, tra loro interdipendenti, dell'estinzione della società incorporata e della contestuale sostituzione a questa, nella titolarità dei rapporti giuridici attivi e passivi, anche processuali, della società incorporante, che rappresenta il nuovo centro di imputazione e di legittimazione dei rapporti giuridici già riguardanti i soggetti incorporati.
La diversa titolarità del diritto di proprietà degli immobili, dunque, non è conseguenza di un contratto di scambio a titolo oneroso o, comunque, di un titolo suscettibile di escludere che gli immobili siano rimasti “invenduti”, con conseguente operatività della previsione regolamentare.
Né il diverso criterio di ripartizione previsto nell'articolo 49 del regolamento condominiale convenzionale in oggetto concretizza una clausola vessatoria.
r.g. n. 7 La convenzione di esonero di taluno dei condomini dagli obblighi collegati alla contitolarità del diritto di proprietà sulle cose comuni inserita nel cosiddetto contenuto contrattuale del regolamento di condominio è negoziale autonoma e distinta, sotto un profilo soggettivo e oggettivo, rispetto al contratto di vendita dell'unità immobiliare intercorsa tra costruttore proprietario originario e singolo condomino acquirente, seppure tale “diversa convenzione” ex art. 1123 c.c. sia oggetto di espresso richiamo nei titoli di compravendita di ciascun appartamento dell'edificio comune.
Dunque il regolamento, che vincola l'originario costruttore al pari degli altri partecipanti
(i successivi acquirenti) non è parte dell'atto di vendita, seppure lo richiama, e le sue clausole sono opera di entrambi i contraenti, con la conseguenza che la fattispecie non è riconducibile alla previsione dell'articolo 1341 c.c., comma 2, che postula invece la predisposizione delle clausole per una serie indeterminata di casi contraenti e a suo esclusivo favore.
Per altro verso, perché una clausola della convenzione sulle spese condominiali contenuta nel regolamento di condominio sia valutata ai fini dell'art. 33 del Codice del
Consumo occorre che la stessa provochi un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti, ai sensi degli artt. 1476 e 1498 c.c., dal contratto di compravendita concluso tra il venditore professionista (costruttore) e il consumatore acquirente.
Al contrario, il regolamento di condominio cosiddetto "contrattuale", quali ne siano il meccanismo di produzione ed il momento della sua efficacia, si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente, cioè, pluralità di parti e scopo comune, nel quale non si pone quindi un nesso di reciprocità tra le prestazioni o le attribuzioni patrimoniali, né rileva il pericolo di uno squilibrio fra diritti ed obblighi contrapposti.
La clausola relativa al pagamento delle spese condominiali inserita nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore o originario unico proprietario dell'edificio e richiamato nel contratto di vendita dell'unità immobiliare concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente, può considerarsi vessatoria, ai sensi dell'art. 33, comma 1, d.lgs. n. 206 del 2005, ove sia fatta valere dal consumatore o rilevata d'ufficio dal giudice nell'ambito di un giudizio di cui siano parti i soggetti contraenti del rapporto di consumo ( Cass. n. 20007 del 21/06/2022), ipotesi non ricorrente nel concreto.
r.g. n. 8 In conclusione, le delibere condominiali in data 21.10.2009 di approvazione del riparto consuntivo 2008 e del riparto preventivo 2009, in riforma della sentenza n.8961/2013 emessa dal Tribunale ordinario di Roma in data 26.04.2013, sono da annullare, per violazione dell'art. 49 reg. cond., con conseguente revoca del decreto ingiuntivo opposto (n. 9364/2010- r.g. 10460/2010), che su tali delibere si fonda.
La controvertibilità delle questioni in diritto giustifica la compensazione delle spese processuali di tutti i gradi di giudizio.
La domanda del per la restituzione di somme corrisposte in esecuzione Parte_1
delle sentenza di primo e secondo grado è indimostrata ( in atti, non vi è prova dei pagamenti allegati a sostegno della domanda) e viene respinta.


P. Q. M.


La Corte, definitivamente pronunciando quale Giudice di rinvio dalla Cassazione, sull'appello proposto avverso la sentenza n. 8961/2013 emessa dal Tribunale di Roma in data 09/26 aprile 2016, ogni diversa conclusione disattesa, così provvede:
- In riforma della sentenza di primo grado, annulla le delibere condominiali in data 21.10.2009 di approvazione del riparto consuntivo 2008 e del riparto preventivo 2009; revoca il decreto ingiuntivo opposto (n. 9364/2010- rg
10460/2010) e respinge la domanda di pagamento del Parte_1
- Compensa, integralmente, tra le parti, le spese del primo grado di giudizio;
del giudizio di appello n.r.g. 6794/2013; del giudizio dinnanzi alla Corte di
Cassazione e del presente giudizio di rinvio.
- Respinge la domanda, del per la restituzione di pagamenti eseguiti Parte_1
in esecuzione delle sentenze di primo e secondo grado.
Così deciso in Roma il giorno 16.07.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo

r.g. n. 9