N. R.G. 2041/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
La Corte, composta dai magistrati
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Alessandro Bondì Consigliere
Dott. Maria Carla Rossi Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato promossa in grado d'Appello, da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentate e difese dall'Avv. Massimiliano Giovanni Crespi (C.F. C.F._2
) ed elettivamente domiciliate presso lo Studio dello stesso in TO IZ C.F._3
(21052 – VA) alla Via Zappellini n. 7, giusta procura in atti
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. e (C.F. Controparte_1 C.F._4 Controparte_2
) rappresentati e difesi dall'Avv. Rocco Paolo Puce (C.F. C.F._5
) ed elettivamente domiciliati presso lo Studio dello stesso in TO IZ alla C.F._6
Piazza Trento e Trieste n.1, giusta procura a margine dell'atto introduttivo del giudizio di primo grado
APPELLATA
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni – appello avverso la sentenza n.865/2023 emessa dal Tribunale di TO IZ, Sezione Terza civile, pubblicata in data 13.6.2023.
Causa discussa oralmente all'udienza del 7.2.2024 e decisa sulle seguenti conclusioni: per e : “Voglia l'Ecc.ma Corte Adita, Parte_1 Parte_2
contrariis rejectis, così giudicare:
pagina 1 di 16 In via pregiudiziale e cautelare:
- Sospendere e/o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per tutti i motivi tutti meglio dedotti nel presente atto;

In via principale e nel merito:
- accogliere per tutti i motivi dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 865/2023 emessa dal Tribunale di TO IZ – Giudice Carlo Barile in data
13/06/2023, resa nel procedimento R.G. n. 3728/2022 e notificata in data 14/06/2023, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano:
In via principale:
• Accertare e dichiarare la legittimità della sospensione del pagamento dei canoni di locazione e delle spese condominiali a carico delle SI.re (C.F. ) e Parte_1 C.F._1
(C.F. ) per tutti i motivi esposti nella presente memoria ex Parte_2 C.F._2 artt. 416 e 418 c.p.c., e per l'effetto, rigettare integralmente le richieste ex adverso formulate;

• Accertare e dichiarare la pretestuosità e la temerarietà della condotta dei SI.ri Controparte_1
(C.F. ) e (C.F. ) nell'instaurazione C.F._4 Controparte_2 C.F._5
della presente procedura, così come descritto in narrativa, e per l'effetto condannare i medesimi, ai sensi dell'art. 96 c.p.c., al risarcimento dei danni da lite temeraria a favore delle SI.re Parte_1
(C.F. ) e (C.F. ), da
[...] C.F._1 Parte_2 C.F._2
liquidarsi d'ufficio anche in via equitativa.
In via riconvenzionale:
• Accertare e dichiarare la non conformità dell'immobile sito in TO IZ (VA) alla Via Marsala n.
27 ai Regolamenti edilizi vigenti;
accertare e dichiarare come il difetto strutturale dell'unità abitativa predetta, compromettendo l'areazione dei locali, determini un problema di umidità di risalita;
accertare e dichiarare il grave inadempimento degli odierni attori, in violazione all'art. 1575 c.c., per tutti i motivi esposti in narrativa;
e per l'effetto condannare i SI.ri (C.F. Controparte_1
) e (C.F. ), alla restituzione in C.F._4 Controparte_2 C.F._5
favore delle SI.re (C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), degli importi dalle stesse indebitamente versati a titolo di canoni di C.F._2 locazione a far data dal 18/10/2018 sino ad oggi, pari ad € 24.000,00=, nonché a titolo di deposito cauzionale, pari ad € 1.200,00=, per un totale complessivo di € 25.200,00= e/o in quella differente misura ritenuta di giustizia, maggiore e/o minore, anche in via equitativa, con la rivalutazione
pagina 2 di 16 monetaria, interessi di legge al dal dì del dovuto al saldo, comunque entro i limiti dello scaglione di cui alla presente causa.
. Accertare e dichiarare l'illegittimità e/o la nullità della pattuizione contrattuale che obbliga il conduttore al pagamento delle spese condominiali anticipatamente determinate in modo forfettario;
accertare e dichiarare come nessun servizio rientrante tra gli oneri accessori sia mai stato fornito dagli odierni attori intimanti alle convenute intimate, come descritto in narrativa;
accertare e dichiarare come nessuna indicazione specifica delle spese sia stata fornita dagli attori intimanti in violazione all'art. 9 Legge 392 del 1978, malgrado le richieste delle convenute intimate;
e per l'effetto condannare i SI.ri (C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._4 Controparte_2
), alla restituzione in favore delle SI.re (C.F. C.F._5 Parte_1
) e (C.F. ), degli importi dalle stesse C.F._1 Parte_2 C.F._2
indebitamente versati a titolo di spese condominiali a far data dal 18/10/2018 sino ad oggi, pari ad €
2.520,00= e/o in quella differente misura ritenuta di giustizia, maggiore e/o minore, anche in via equitativa, con la rivalutazione monetaria, interessi di legge al dal dì del dovuto al saldo, comunque entro i limiti dello scaglione di cui alla presente causa.
• Accertare e dichiarare la responsabilità degli odierni attori intimanti per tutti i danni, patrimoniali e non, patiti et patiendi dalle convenute intimate;
e per l'effetto condannare i SI.ri Controparte_1
(C.F. ) e (C.F. ), alla refusione in C.F._4 Controparte_2 C.F._5
favore delle SI.re (C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), dei succitati danni patrimoniali quantificabili in € 2.445,04=, (di cui € C.F._2
300,00= a titolo di rimborso per i costi di installazione del condizionatore collocato presso
l'abitazione per cui è causa, € 1.290,00= a titolo di risarcimento danni patrimoniali per i nocumenti arrecati al mobilio di proprietà delle convenute, € 855,04 a titolo di rimborso per la fattura saldata dalle convenute intimate all'Ing. e dei danni non patrimoniali (danno biologico e danno da CP_3
disagio abitativo) da determinarsi in via equitativa, e/o in quella differente misura ritenuta di giustizia
a seguito dell'espletanda istruttoria, maggiore e/o minore, determinata anche in via equitativa, con la rivalutazione monetaria, interessi di legge al dal dì del dovuto al saldo, comunque entro i limiti dello scaglione di cui alla presente causa.
In ogni caso:
- Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa, oltre CPA, IVA e rimborso forfetario del primo grado e del presente giudizio.
pagina 3 di 16 In via istruttoria:
Si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse in primo grado per tutte le ragioni esposte in narrativa e nello specifico si chiede di essere ammessi a provare per testi, anche eventualmente a prova contraria, nonché di essere ammessi a provare i capitoli di prova di seguito indicati, anche ad integrazione delle prove documentali già prodotte e delle deduzioni istruttorie già svolte:


1. Vero che a due mesi di distanza dall'ingresso delle SI.re e Parte_1 Pt_2 nell'appartamento sito in TO IZ (VA) alla Via Marsala n. 27, avvenuto in data 18/10/2018, si manifestavano sulle pareti macchie di umidità e muffa, circostanza che veniva comunicata ai locatori
SI.ri e CP_1 CP_2


2. Vero che le predette macchie di umidità e muffa, dal Dicembre 2018, si manifestavano su tutte le pareti dell'immobile sito in TO IZ (VA) alla Via Marsala n. 27, estendendosi con il passare del tempo;



3. Vero che nel corso degli anni 2018-2021, i SI.ri e hanno Controparte_1 Controparte_2
incaricato degli imbianchini per ricoprire con uno strato di vernice le macchie di umidità e muffa presenti nell'unità abitativa sita in TO IZ (VA) alla Via Marsala n. 27, come da Doc. 28 che si rammostra al teste;



4. Vero che i SI.ri e , per risolvere il problema di umidità, Controparte_1 Controparte_2
consegnavano alle SI.re e un Parte_1 Parte_2 condizionatore/deumidificatore che veniva installato nell'abitazione sita in TO IZ (VA) alla Via
Marsala n. 27 a spese delle conduttrici;



5. Vero che nel Dicembre 2018 il Geom. L' , marito della SI.ra Controparte_4 Parte_1
, prendeva contatti con il precedente conduttore dell'immobile di Via Marsala n. 27, SI.
[...]
, come da Doc. 29 che si rammostra al teste;
Persona_1


6. Vero che il SI. , precedente conduttore dell'immobile di Via Marsala n. 27, Persona_1 comunicava al Geom. di aver avuto problemi di umidità e muffa nel Controparte_5
medesimo immobile, rimasti irrisolti dai SI.ri e come da Doc. 29 che si rammostra al CP_1 CP_2
teste;


7. Vero che i SI.ri e ancor prima del sopralluogo da parte di un tecnico, si dichiaravano CP_1 CP_2
contrari alla corresponsione di un risarcimento dei danni in favore delle SI.re e Parte_1
pagina 4 di 16 e alla consegna di un alloggio sostitutivo temporaneo da assegnare alle conduttrici nelle Pt_2
more dei lavori di ripristino delle pareti;



8. Vero che la SI.ra ogni mattina, apre tutte le finestre dell'unità abitativa sita in TO Parte_1
IZ (VA) alla Via Marsala n. 27 per almeno un'ora di tempo;



9. Vero che l'umidità e le muffe sussistenti nell'unità abitativa di Via Marsala n. 27 limitano il godimento dell'immobile alle conduttrici e ai conviventi familiari;

10. Vero che le figlie della SI.ra rinunciano ad invitare le loro amiche nell'unità Parte_1
abitativa sita in TO IZ (VA) alla Via Marsala n. 27 a causa della presenza di umidità e muffe;

11. Vero che le SI.re e e i conviventi familiari rinunciano ad invitare amici e Parte_1 Pt_2 parenti nell'unità abitativa sita in TO IZ (VA) alla Via Marsala n. 27, a causa della presenza di umidità e muffe;

12. Vero che la società con la demolizione dell'immobile adiacente all'unità Organizzazione_1
abitativa di proprietà dei SI.ri e , sita in TO IZ (VA) Controparte_1 Controparte_2 alla Via Marsala n. 27, si offriva di ristrutturare la parete sud dell'abitazione degli odierni attori intimanti posizionata sul confine, offrendo, in alternativa, la corresponsione di una somma pecuniaria
a titolo di risarcimento danni, da utilizzarsi per il rifacimento del muro;

13. Vero che a fronte delle due offerte formulate dalla e di cui al capitolo di Organizzazione_1
prova che precede, i SI.ri e sceglievano di ricevere dalla Controparte_1 Controparte_2
società il versamento di una somma di denaro;

14. Vero che la società corrispondeva ai SI.ri e Organizzazione_1 Controparte_1 [...]
un importo in denaro che gli attori intimanti avrebbero CP_2 dovuto utilizzare per il rifacimento della parete sud dell'immobile sito in TO IZ (VA) alla Via
Marsala n. 27;
15. Vero che alcun servizio condominiale viene fornito dai SI.ri e alle conduttrici SI.re CP_1 CP_2
e Parte_1 Pt_2
16. Vero che i SI.ri e dal 18/10/2018 ad oggi hanno trattenuto per sé € 70,00 mensili CP_1 CP_2
corrisposti dalle conduttrici a titolo di oneri accessori;

17. Vero che i SI.ri e hanno omesso di esibire la documentazione indicante le singole CP_1 CP_2
voci di spese condominiali con i relativi criteri di ripartizione, nonostante le richieste formulate dalle
SI.re e come da Docc. 20 e 21 che si rammostrano al teste;
Parte_1 Pt_2
pagina 5 di 16 18. Vero che il Geom. , marito della SI.ra si è sempre Controparte_5 Parte_1 occupato personalmente di tenere pulito il cortile, tagliando l'erba ed estirpando le erbacce;

19. Vero che il Dott. salda personalmente le fatture relative al servizio idrico Controparte_6
esistente nelle zone comuni alle unità abitative di Via Marsala n. 27 e intestate a suo padre SI.

Persona_2
20. Vero che il Dott. salda personalmente le fatture relative al servizio elettrico e Controparte_6 inerenti all'impianto di illuminazione dell'androne comune alle unità abitative di Via Marsala n. 27 e intestate a suo padre SI. Persona_2
21. Vero che i SI.ri e omettono di rimborsare il Dott. per le fatture CP_1 CP_2 Controparte_6 personalmente saldate da quest'ultimo e inerenti il servizio idrico ed elettrico comune alle unità abitative di Via Marsala n. 27;
22. Vero che il precedente conduttore dell'immobile di Via Marsala n. 27 di proprietà dei SI.ri CP_1
e SI. , lamentava problemi di umidità e muffa all'interno dell'appartamento in CP_2 Persona_1
locazione;
23. Vero che il SI. , quale legale rappresentante pro tempore della società inattiva Controparte_1
Co
“ società semplice azionava una CP_7 Parte_3
procedura di sfratto per morosità (R.G. n. 5010/2021) nei confronti della SI.ra , Parte_2 relativa all'abitazione concessa a quest'ultima in locazione sita in TO IZ (VA) alla Via Arnaldo da Brescia n. 12;
24. Vero che il Tribunale di TO IZ – Dott.ssa ometteva di convalidare lo sfratto per Tes_1
morosità domandato dalla società Miro e di cui al capitolo di prova che precede;

25. Vero che nel mese di Maggio 2022 SI.ri e notificavano alle SI.re e CP_1 CP_2 Parte_1
l'atto di intimazione di sfratto per morosità omettendo di notificare loro una previa lettera di Pt_2
diffida e messa in mora;

26. Vero che in occasione del sopralluogo avvenuto in data 22/03/2022, l'Ing. Parte_4 effettuava all'interno dell'abitazione di Via Marsala n. 27 rilievi termografici, come dichiarato a pag.
3 della perizia datata 04/04/2022, dunque come da Doc. 8 fasc. attori che si rammostra al teste;

27. Vero che l'Ing. redigeva una perizia datata 04/04/2022 relativa al sopralluogo Parte_4
del 22/03/2022, omettendo di produrre i rilievi termografici eseguiti e di cui al capitolo di prova che precede, come da Doc. 8 fasc. attori che si rammostra al teste;

pagina 6 di 16 28. Vero che l'Ing. effettuava n. 2 accessi presso l'unità abitativa condotta dalle Parte_4
SI.re e sita in Via Marsala n. 27; Parte_1 Pt_2
29. Vero che l'Ing. ometteva di dare atto del secondo accesso all'immobile di Via Parte_4
Marsala n. 27 nella propria perizia datata 04/04/2022, come da Doc. 8 fasc. attori che si rammostra al teste, e ometteva di redigere una seconda perizia relativa al secondo accesso;

30. Vero che durante il rilascio del 22/6/2023 dell'immobile di Via Marsala n. 27 (cfr. doc. 44),
l'Ufficiale Giudiziario ne appurava il cattivo odore di cui era impregnato. Org_2
Si indicano i seguenti testimoni anche eventualmente a prova contraria:
● Geom. , residente in [...], su Controparte_5
tutti i capitoli di prova;

● SI. presso con sede in TO IZ (VA) alla Via Testimone_2 Organizzazione_1
Firenze n. 6, sui capitolo di prova nn. 12, 13 e 14;
● Dott. residente in [...], sui capitolo di Controparte_6
prova nn. 18, 19, 20, 21, 22.
● Ing. con studio professionale in TO IZ (VA) alla Via Pisacane n. 16, sui Parte_4
capitoli di prova nn. 26, 27, 28 e 29.
Ufficiale Giudiziario presso di TO IZ, in via L.go Giardino, 1 sul Org_2 Org_3
capitolo di prova nn. 30.
• Ci si oppone alle prove ex adverso dedotte. Nella denegata ipotesi di loro ammissione si chiede di essere ammessi a prova contraria per interrogatorio e testi;

• Voglia disporsi CTU atta a verificare e dichiarare l'effettiva causa all'origine del fenomeno di formazione delle muffe all'interno dell'appartamento sito in TO IZ (VA) alla Via Marsala n. 27,
l'entità dei danni, patrimoniali e non, conseguenti e diretti, patiti et patiendi dalle odierne convenute e dai conviventi familiari, nonché l'eventuale idoneità degli interventi manutentivi proposti dal tecnico di fiducia degli attori intimanti Ing. nella propria relazione di parte di cui al doc. 8 Parte_4
fascicolo primo grado attori intimanti.
• Con ogni e più ampia riserva di ulteriormente dedurre e produrre in relazione anche al comportamento delle controparti.” per e : “Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello Controparte_1 Controparte_2
adita, previo ogni accertamento e declaratoria del caso, così giudicare cosi giudicare:
pagina 7 di 16 ➢ In via preliminare: accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'appello ex art. 348-bis c.p.c. e, per
l'effetto, provvedere ai sensi dell'art. 350 bis c.p.c.
➢ Sempre in via preliminare: rigettare l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza oggi oggetto di gravame richiesta dall'attore appellante, in quanto infondata in fatto e in diritto;

➢ Nel merito, in via principale:
Accertare e dichiarare infondato l'appello promosso dalle signore e Parte_1 Parte_2
per tutte le ragioni in fatto ed in diritto indicate in narrativa, e per l'effetto rigettarlo,
[...]
confermando integralmente la sentenza n. 865/2023 emessa dal Tribunale di TO IZ in data
14/06/2023; in ogni caso:
- con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa del presente giudizio.”
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Il giudizio di primo grado:
e , in qualità di locatori, hanno agito in giudizio nei confronti Controparte_1 Controparte_2
di e nella qualità di conduttrici, al fine di ottenere Parte_1 Parte_2
l'accertamento e la dichiarazione della risoluzione di diritto alla data del 25.5.2022 del contratto di locazione concluso tra le parti, per l'effetto la condanna delle convenute al rilascio immediato dell'immobile con conferma della convalida di sfratto, l'accertamento e la dichiarazione del mancato pagamento della somma di € 4.800,00 a titolo di canoni scaduti a partire dal primo non onorato con scadenza 17.2.22 e della somma di € 770,00 a titolo di spese condominiali scadute, oltre interessi legali maturati sino all'introduzione del giudizio di sfratto, a quelli legali al tasso moratorio maturati dall'introduzione del giudizio di sfratto ed a quelli maturandi fino al giorno del pagamento.
A sostegno delle domande proposte gli attori deducevano:
- di aver concesso in locazione alle convenute l'immobile, ad uso abitativo, sito in TO IZ
(VA), via Marsala n. 27 (sezione BU, foglio 10, subalterno 11, particella 1677, categoria A/4, rendita catastale 198,84) con contratto di locazione stipulato in data 17.10.18 per la durata di quattro anni decorrenti dal 18.10.2018 e con rinnovo automatico e che prevedeva il pagamento di un canone di locazione dell'importo annuale di € 7.200,00 e delle spese condominiali dell'importo mensile di € 70,00 per un totale mensile di € 670,00; conteneva altresì una specifica clausola che stabiliva che il mancato pagamento anche di una sola rata del canone o degli oneri accessori costituiva motivo di risoluzione del contratto;
pagina 8 di 16 - alla data di notifica dell'atto di intimazione di sfratto, con cui parte attrice si è avvalsa della clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 7 del contratto di locazione, le conduttrici risultavano morose di un importo complessivo di € 1.800,00 con riguardo ai canoni di locazione scaduti il 17.2.2022, 17.3.2022 e 17.4.2022 e di un importo di € 420,00 relativamente alle spese condominiali a decorrere dal mese di novembre 2021;
- che le conduttrici, incardinato il giudizio, si costituivano opponendosi alla convalida di sfratto ed all'emissione del decreto ingiuntivo sostenendo che la sospensione del pagamento era dovuta all'antigienicità dell'immobile locato;

- che il Giudice aveva ordinato a parte conduttrice il rilascio dell'immobile locato fissando l'inizio dell'esecuzione il 5.10.22 e disponeva il mutamento di rito fissando udienza ex art.420
c.p.c.;
- che le problematiche di umidità e muffe erano emerse nel corso della locazione e con particolare riferimento ad una sola parete, quella della cabina armadio, per mancato arieggiamento dei locali da parte delle conduttrici e al mancato spostamento dell'armadio;
- che nel mese di luglio 2021 e successivamente il 27.9.2021 i locatori si erano resi disponibili ad effettuare un sopralluogo, disponibilità negata dalle conduttrici e che la presenza di umidità di altri locali veniva comunicata dalle stesse il 4.10.21 per la prima volta;

- che gli attori comunicavano alle convenute la volontà di non procedere al rinnovo del contratto di locazione oltre la scadenza del 17.10.22;
- che in data 22.3.22 il tecnico di parte dei locatori effettuava un primo sopralluogo e successivamente redigeva la perizia in forza della quale gli attori tramite il difensore chiedevano alle conduttrici di consentire l'accesso presso l'immobile all'impresa edile incaricata dei lavori;

- che a decorrere dal mese di febbraio 2022 la signora continuava ad Parte_1 abitare l'immobile non corrispondendo più il canone di locazione, le spese condominiali e non consentendo ai proprietari di accedere all'immobile per eseguire i lavori, nonostante quest'ultimi avessero più volte reiterato la richiesta di accesso sempre negata determinando il protrarsi della situazione all'epoca in atto;

- l'illegittimità della sospensione del canone considerato che non è facoltà della conduttrice decidere autonomamente di sospendere i pagamenti continuando ad abitare l'immobile;
pagina 9 di 16 - l'illegittimità del mancato pagamento delle spese condominiali, il cui ammontare è determinato liberamente dalle parti;

- con riferimento all'asserito inadempimento dei locatori, che parte conduttrice non ha dimostrato di essere stata privata dell'uso della cosa locata e non ha mai smesso di utilizzare l'immobile pienamente;

- di aver legittimamente esercitato con la sottoscrizione dell'atto di intimazione di sfratto la facoltà di avvalersi della clausola risolutiva espressa prevista dal contratto di locazione per cui dal 25.5.22 tale contratto è a tutti gli effetti risolto di diritto per cui il Giudice non avrebbe potuto che confermare l'ordinanza di rilascio dell'immobile;
- la mancanza di buona fede nel comportamento di parte conduttrice;

- che l'immobile non era ancora stato rilasciato e non sarebbe stato rilasciato spontaneamente dalle conduttrici con aggravio delle spese per i locatori dovendo questi ultimi procedere esecutivamente.
Costituitesi in giudizio, e chiedevano la sospensione Parte_1 Parte_2 dell'efficacia esecutiva dell'ordinanza di rilascio emessa dal Tribunale di TO IZ e la non convalida dello sfratto, l'accertamento e la dichiarazione di legittimità della sospensione del pagamento dei canoni di locazione e delle spese condominiali da parte delle convenute, l'accertamento e la dichiarazione della pretestuosità e temerarietà della condotta dei locatori nell'instaurazione del giudizio con condanna degli stessi ex art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni per lite temeraria. In via riconvenzionale chiedevano l'accertamento e la dichiarazione della non conformità dell'immobile oggetto del contratto di locazione ai Regolamenti edilizi vigenti nonché l'accertamento e la dichiarazione che il difetto strutturale dell'immobile determini un problema di umidità di risalita,
l'accertamento e la dichiarazione del grave inadempimento degli attori con condanna di questi ultimi alla restituzione in proprio favore degli importi versati a titolo di locazione pari ad € 24.000,00, del deposito cauzionale di € 1.200,00 con rivalutazione monetaria, interessi di leggi dal dovuto al saldo.
Inoltre, chiedevano l'accertamento e la dichiarazione di illegittimità e/o nullità della pattuizione contrattuale che obbliga il conduttore al pagamento delle spese condominiali anticipatamente determinate in modo forfettario, l'accertamento e la dichiarazione che nessun servizio rientrante negli oneri accessori è mai stato fornito dagli intimanti e che nessuna indicazione specifica è stata fornita da quest'ultimi in violazione dell'art.9 L. 392/1978 con conseguente loro condanna alla restituzione della pagina 10 di 16 somma di € 2.520,00, alla refusione dei danni patrimoniali quantificabili in € 2.445,04 e dei danni non patrimoniali da determinarsi in via equitativa.
La causa veniva decisa con sentenza qui impugnata nel seguente modo: “1) accoglie la domanda e dichiara risolto di diritto per inadempimento del conduttore a far data dal 23.05.2022 il contratto di locazione stipulato tra le parti in causa, avente ad oggetto il bene immobile, sito in TO IZ, in via Marsala n.27, catastalmente identificata al foglio 10, mappale 1677, sub 11 ( ancora meglio identificato nel contratto in atti);
2) conferma l'ordinanza di rilascio del 4.08.2022;
3) condanna e al pagamento in favore di Parte_1 Parte_2 CP_1
e dei canoni di locazione e degli oneri accessori pari ad euro 5570,00
[...] Controparte_2
(importo dovuto fino alla data di deposito della memoria integrativa) nonché al pagamento delle ulteriori mensilità e degli oneri accessori a scadere sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile oltre agli interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo;

4) rigetta la domanda riconvenzionale formulata da parte convenuta;

5) condanna e alla rifusione, in favore di Parte_1 Parte_2 CP_1
e delle spese processuali, liquidando tale parte in € 3421,00 (di cui
[...] Controparte_2
3319,00 per compensi professionali e 102,00 per spese) oltre rimborso spese generali (15% sul compenso), CPA ed IVA come per legge.”
Il Tribunale ha ritenuto:
- che parte attrice aveva agito in giudizio in virtù di quanto stabilito dall'art.7 del contratto secondo il quale il mancato pagamento anche di un solo canone costituiva motivo di risoluzione dello stesso e che parte convenuta non aveva contestato la sussistenza della morosità, deducendo solo la sussistenza di umidità e muffe accertate dall'ATS quale giusto motivo per procedere con la sospensione del pagamento del canone;

- che la sospensione totale o parziale del versamento del canone era legittima solo nel caso in cui venisse a mancare completamente la controprestazione del locatore ed ha ulteriormente specificato che secondo l'orientamento giurisprudenziale meno rigoroso in materia il conduttore poteva sollevare l'eccezione di inadempimento ex art.1460 c.c. anche quando dall'inesatto adempimento del locatore derivasse una riduzione del godimento della cosa locata purché la sospensione del pagamento fosse giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'obbligo delle parti di comportarsi secondo buona fede,
pagina 11 di 16 ritenendo, nel caso di specie, che le conduttrici non avessero tenuto un comportamento conforme a buona fede avendo negato l'accesso all'impresa incaricata dagli attori per l'espletamento dei lavori. Ha, peraltro, osservato che dalle fotografie allegate alla relazione Orga dell' non si evincevano fenomeni infiltrativi tali da rendere l'immobile inagibile ed inidoneo all'uso e che comunque parte convenuta aveva continuato ad abitare il bene locato nonostante i vizi lamentati e nonostante l'emissione dell'ordinanza di rilascio dello stesso. Ha, pertanto, dichiarato risolto il contratto ex art.7 ivi riportato;

- che l'accoglimento della domanda attorea comportava il rigetto della domanda riconvenzionale formulata dalle convenute;

- rispetto all'eccezione di nullità della clausola contrattuale che prevedeva il pagamento degli oneri accessori in via forfettaria, doveva ritenersi legittima una regolamentazione di tali oneri in senso più favorevole al locatore, in virtù della derogabilità delle disposizioni di cui all'art. 9 della L. 392/78.
Il giudizio di appello:
Avverso la sentenza di cui sopra hanno interposto appello e Parte_1 Parte_2
deducendo:
[...]
- l'errore del primo Giudice nell'aver ritenuto che le appellanti non avessero agito in buona fede, Orga essendosi in realtà attenute a quanto dichiarato dall' ed a quanto prescritto dal
[...]
. In particolare, le appellanti si sarebbero viste costrette a negare l'esecuzione dei CP_9
lavori da svolgere in una sola giornata e consistenti in una semplice operazione di pulizia con prodotti antimuffa e un ritocco della pittura, non rivolti, pertanto, ad eliminare la causa di
Orga antigienicità dichiarata dall' A ciò si sarebbe dovuta inoltre aggiungere la circostanza che comunque gli appellati avrebbero dovuto almeno offrire un alloggio alternativo e temporaneo in attesa del ripristino dei locali per cui il primo Giudice avrebbe dovuto ritenere giustificata la
Orga sospensione dei pagamenti avvenuta in ogni caso successivamente al provvedimento dell'
- l'inadempimento dei locatori, resisi responsabili di trasgressioni contrattuali causando il conseguente comportamento delle odierne appellanti le quali chiedono il riconoscimento in proprio favore delle somme di € 24.000,00 per canoni di locazione corrisposti dal 18.10.18 all'intervenuta sospensione del versamento;
€ 2.520,00 di spese condominiali;
€ 1.200,00 di deposito cauzionale versato in sede di stipula del contratto di locazione;
€ 300,00 per l'installazione del condizionatore fornito dai proprietari per migliorare il problema dell'umidità;
pagina 12 di 16 € 1.290,00 a titolo di risarcimento danni che la formazione dei funghi aveva creato agli effetti personali e all'arredo delle conduttrici;
€ 855,00 a titolo di importo pagato per la redazione della perizia di parte ed, infine, una somma da determinarsi in via equitativa a titolo di risarcimento dei danni non patrimoniali;

- l'errore del primo Giudice nel non aver accolto l'eccezione di nullità della clausola che prevedevano il pagamento di oneri accessori in via forfettaria. Specificamente le appellanti rilevano che nessun servizio rientrante in tali oneri era stato mai fornito dai proprietari per cui nessun importo avrebbe dovuto essere elargito da parte appellata e che, inoltre, non era stato depositato alcun documento contabile, volto a dimostrare l'effettiva entità degli stessi e quindi la loro proporzionalità rispetto alla somma concordata forfettariamente nel contratto. Per tale ragione chiedono la condanna degli appellati alla restituzione della somma di € 2.520,00 corrispondente alle spese condominiali elargite dal 18.10.18 al novembre 2021;
- la sussistenza dei presupposti per ottenere la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza gravata.
Costituitisi in giudizio, e hanno chiesto in via preliminare la Controparte_1 Controparte_2 declaratoria di inammissibilità dell'atto ex art. 348 bis c.p.c. e nel merito il rigetto dell'appello infondato in fatto e in diritto con conferma della sentenza gravata.
La causa passava in decisione ad esito della discussione orale all'udienza del 7.2.2024.
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Preliminarmente merita disamina l'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 348 bis c.p.c. sollevata dalla parte appellata.
Va, in primo luogo, rilevato che è dubbia la compatibilità dell'eccezione con il rito delle locazioni, attesa la speditezza ed oralità del medesimo concentrato, nel grado di appello in un'unica udienza.
In ogni caso non va pretermesso che l'invocata ordinanza può essere invero pronunciata solo in limine litis, quando l'impugnazione appaia “a prima vista” infondata, con eventualità di accoglimento ritenute ab origine pressoché impossibili, in base ad un giudizio prognostico altamente probabilistico e in assenza di una ragionevole probabilità di accoglimento secondo una valutazione sommaria che porta a ravvedere un evidente insuccesso dell'appello. Cosa nella specie non immediatamente percepibile e percepita dalla Corte, alla luce dell'oggetto della causa sottoposta al suo vaglio, giustificativa di un approfondito esame di merito.
Venendo alla disamina dei singoli motivi, va osservato quanto segue.
pagina 13 di 16 E' pacifico tra le parti l'intercorso contratto di locazione nonché la morosità nella quale le locatrici sono incorse, giustificata a loro detta, dalle condizioni di scarsità di igiene e di inabitabilità dei locali oggetto di contratto, come accertato nel verbale dell'ATS versato in atti.
Non sfugge peraltro alla Corte che tale affermazione è palesemente contraddetta dal fatto che le odierne appellanti che ben avrebbero potuto, laddove in effetti l'immobile versasse nelle condizioni denunziate, reperire con facilità sul mercato una soluzione abitativa diversa, fatte salve le eventuali azioni risarcitorie, non hanno mai rilasciato l'immobile che è stato rilasciato soltanto nel giugno del 2023 a seguito di accessi dell'Ufficiale Giudiziario.
Non solo, ma appare del tutto incomprensibile come le stesse, a fronte della denunziata gravità della situazione, si siano opposte all'intervento di risanamento proposto dai locatori adducendo ragioni fondate su di un giudizio soggettivo di inidoneità dell'intervento.
Invero le conduttrici ben avrebbero potuto e dovuto consentire l'intervento, fatta salva la verifica successiva di eventuale totale o parziale inidoneità.
Non è poi stato chiarito, alla luce del tenore del verbale dell'ATS in che misura le abitudini delle conduttrici abbiano influito sulla formazione delle muffe, laddove è dato di comune esperienza che una corretta areazione dei locali ed un adeguato riscaldamento degli stessi, consente di sfavorire la creazione delle muffe.
In ogni caso, come ben ritenuto dal Tribunale nella sentenza qui impugnata, le condizioni dell'immobile non comportandone l'inutilizzabilità (come effettivamente si è verificato) né totale né parziale né l'inagibilità, non possono ritenersi circostanza giustificativa della sospensione integrale del pagamento del canone (cfr Cassazione civile sez. III, 15/06/2021, n.16890 secondo la quale: ”Sebbene il pagamento del canone locatizio costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la sospensione parziale o totale dell'adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell'articolo 1460 del Cc, può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell'ipotesi di inesatto inadempimento, purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti , in riferimento all'intero equilibrio del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede. In effetti
l'articolo 1460 del Cc prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto, consentendo al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell'articolo 1578 del Cc, che offre al conduttore una tutela contro i vizi
pagina 14 di 16 della cosa locata esistenti al momento della consegna, il che presuppone l'accertamento giudiziale dell'inadempimento del locatore ai propri obblighi e incide direttamente sulla fonte dell'obbligazioni).
Corretta è dunque la statuizione del primo Giudice che ha ritenuto, a fronte dell'inadempimento dei conduttori, di ravvisare l'invocata ipotesi di risoluzione contrattuale, stante, al contrario e specularmente, la non invocabilità e concreta operatività nel caso di specie dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.
Né vi è poi ragione alcuna per accedere alla tesi di nullità delle clausole contrattuali inerenti alla determinazione degli oneri accessori: non può infatti che condividersi il ritenere del Tribunale in merito alla derogabilità dell'art. 9 della L. 392/78 in virtù dell'intervenuta abrogazione dell'art. 79 della Legge sull'equo canone ed in virtù dell'entrata in vigore dell'art. 13 L.431/98 che disciplina il regime delle nullità con solo riguardo all'ammontare del canone.
Infondate sono dunque le domande restitutorie svolte dalle odierne appellanti.
Infine, deve osservarsi che l'ammissione delle prove orali a fronte di quanto sopra ritenuto non sarebbe comunque idonea ad acquisire elementi di contrario o diverso tenore, al pari della richiesta
CTU, essendo l'immobile ormai stato rilasciato.
L'appello, del tutto infondato, va dunque respinto con conferma della sentenza impugnata.
Conseguono le statuizioni di cui in dispositivo.
Le spese processuali del presente grado di giudizio seguono il principio della soccombenza e sono liquidate a favore delle parti appellate come in dispositivo, tenuto conto dei vigenti parametri fissati dal
D.M. n.147/2022, avuto riguardo al valore della causa in relazione al decisum, nonché all'attività difensiva in concreto svolta, priva della fase istruttoria ed infine tenuto conto dell'oralità della discussione, priva del deposito da parte dei difensori degli scritti conclusivi finali.
Da ultimo, va dichiarata la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater d.p.r. 115/2002 per il pagamento da parte degli appellanti di ulteriore importo, pari al contributo unificato già versato.



P.Q.M.

pagina 15 di 16 La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
e contro e
[...] Parte_2 Controparte_1 CP_2
avverso la sentenza n.865//2023 del Tribunale di TO IZ, Sezione Terza civile,
[...]
pubblicata in data 13.6.2023, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna gli appellanti al pagamento in favore delle parti appellate delle spese del presente grado di giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 3.933,00, di cui €
1.1.34,00 per la fase di studio della controversia;
€ 921,00 per la fase introduttiva;
€ 922,00 per la fase di trattazione;
€ 956,00 per la fase decisionale, oltre 15% spese generali, IVA e CPA come per legge;

3. dà atto della sussistenza per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. 115/ 2002 art. 13 comma 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c.17 L. n. 228/2012
Così deciso in Milano 7.2.2024.
Il Consigliere est. Il Presidente
Maria Carla Rossi Roberto Aponte

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