REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai magistrati
Geremia CASABURI Presidente
Antonella Miryam STERLICCHIO Consigliere rel.
Biagio Roberto CIMINI Consigliere riunita in camera di consiglio, pronuncia la seguente S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 2427 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, vertente tra
Parte_1
Avv. FOSCHI EMANUELE
e
CP_1
Avv. CIPRIANI GIUSEPPE
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO L'appellante in epigrafe impugna la sentenza n. 17259 del 2021 con cui il Tribunale di Roma ha deciso quanto segue: “Con citazione ritualmente notificata, conveniva in giudizio “ Parte_1 Controparte_2
per ottenere, previa declaratoria della
[...] difformità della piantina rispetto allo stato di fatto dell'immobile situato in Roma, Viale Somalia n. 133, scala A, int. 4, foglio 562, particella 138, sub 502, zona censuaria 3, cat. Catastale A/3, classe 3, non indicando un balcone, una stanza, una finestra ed una diversa disposizione degli spazi interni, la condanna al pagamento della somma di euro 5.180,64 a titolo di danno emergente ex art. 1489 c.c. per le spese sostenute per la pratica edilizia in sanatoria. L'attore esponeva di aver acquistato in data 12.1.2005 dall'” il CP_1 suddetto immobile;
che l'art. 9) del contratto prevedeva a carico di “ CP_1
l'obbligo di garanzia per i vizi e l'evizione; che in data 23.12.2015, dovendo vendere il bene, si accorgeva che la piantina redatta in forza della concessione edilizia n. 1164 del 14.6.1952 era difforme dallo stato di fatto dell'immobile; di aver sopportato la spesa per regolarizzare l'immobile, nonché versato ulteriori euro 492,00 al condominio a causa del ritardo nella vendita del bene dovuto ai tempi necessari per la regolarizzazione;
di aver diritto alla garanzia per evizione ex art. 1489 c.c. ed al risarcimento del danno per euro 5.180,64. Si costituiva l'” , eccependo la prescrizione decennale e la decadenza CP_1 ex art. 1495 c.c.; che il contratto prevedeva l'accettazione integrale “della situazione edilizia ed urbanistica” del bene, nonché per l'acquirente
“l'assunzione di tutti gli eventuali oneri, rischi e costi derivanti da condoni già richiesti o da richiedere”; che in ogni caso la e l' erano CP_3 CP_1 esonerate da ogni responsabilità circa l'esito delle citate istanze di concessione in sanatoria e in relazione ad eventuali difformità urbanistiche del bene;
che ai sensi degli artt. 3) e 10) del contratto il bene era venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava e che ogni eventuale sanatoria edilizia era a spese dell'acquirente; che l'art. 9) contemplava l'esonero dell'” dalla garanzia per i vizi e l'evizione; che anche ai CP_1 sensi dell'art. 3 del d.l. n. 351/01 unico soggetto legittimato a procedere alla sanatoria entro centoventi giorni dal rogito era l'acquirente; che anche per tali motivi il prezzo di vendita era notevolmente inferiore a quello di mercato e che i danni dovevano essere provati. All'udienza del 29.4.2021 l'attore concludeva la condanna al pagamento della somma di euro 5.180,64, parte convenuta per il rigetto della domanda ed il giudice tratteneva la causa in decisione, assegnando i termini di cui all'art. 190, primo comma, c.p.c. per il deposito di comparse e memorie. DIRITTO L'art. 9) del contratto di compravendita del 12.1.2005 “Garanzie”, dispone espressamente che “Ciascuna parte acquirente prende atto che, ai sensi dell'art. 3 - 19^ comma, della legge 23 novembre 2001 n. 410, la società alienante Controparte_4
, è esonerata dal prestare le garanzie per vizi o per evizione, nonché
[...] dalla consegna dei documenti relativi alla proprietà dei beni e alla regolarità urbanistico-edilizia e fiscale, prevedendo che “la garanzia per i vizi e l'evizione, ai sensi del sopracitato art. 3 - 19^ comma, della L. n. 410/ 2001 è a carico dell in quanto subentrato all' CP_1 CP_5 già proprietario dei beni”. L'art. 3, 19° comma della legge n. 410/01, richiamato dunque in contratto, prevede a sua volta che “Per la rivendita dei beni immobili ad esse pag. 2/7 trasferiti, le società sono esonerate dalla garanzia per vizi e per evizione e dalla consegna dei documenti relativi alla proprietà dei beni e alla regolarità urbanistica-edilizia e fiscale nonché dalle dichiarazioni di conformità catastale previste dall'articolo 19, commi 14 e 15, del decreto- legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122. La garanzia per vizi e per evizione è a carico dello Stato ovvero dell'ente pubblico proprietario del bene prima del trasferimento a favore delle società”. Dunque, per contratto e per legge l'” è tenuto alla garanzia per CP_1 evizione. Peraltro, l'art. 10) sempre del contratto, rubricato “Situazione Edilizia ed Urbanistica”, dispone che “Ciascun acquirente dichiara di non aver effettuato modifiche strutturali all'esterno o all'interno delle unità immobiliari in oggetto che fossero suscettibili di domanda di concessione in sanatoria”, che “lo stato attuale delle unità immobiliari acquistate corrisponde a quello originario, sollevando espressamente la Società alienante da qualsiasi onere, responsabilità od esborso al riguardo” e che
“Ai sensi del combinato disposto del comma 59 dell'art. 2 della L. 662/96 e dell'art. 40 della L. 47/85, nel caso in cui le parti acquirenti, venditrice od anche i suoi danti causa avessero eseguito, o che comunque oggettivamente risultasse relativamente alle porzioni immobiliari trasferite con quest'atto, qualsiasi mutamento di destinazione od opera non conforme alle norme urbanistiche ma rientranti tra quelle soggette a sanatoria, giusta le previsioni del capo IV della indicata legge 47/85 e successive modifiche, l'acquirente potrà presentare a tutta sua cura e spese per detti mutamenti od opere la relativa domanda di sanatoria finalizzata all'ottenimento della relativa concessione, negli inderogabili modi e termini (entro centoventi giorni da questo atto di trasferimento) recati dai commi 5 e 6 dell'art. 40 della indicata legge 47/85, sollevando la società alienante da qualsiasi onere e spesa al riguardo”. Ne consegue che, per specifica previsione contrattuale, dalla garanzia per evizione è comunque esclusa ogni questione relativa alla regolarità edilizia del bene, le cui eventuali spese restano in ogni caso a carico dell'acquirente, nonché la possibilità di far valere per tale causale azioni di adempimento, riduzione del prezzo o risarcimento del danno. La circostanza, oltre a risultare dal suddetto art. 10), è conforme al carattere del tutto agevolato della vendita nell'ambito delle dismissioni pubbliche, con prezzo notevolmente inferiore a quello di mercato, e trova ulteriore ed inequivocabile riscontro nell'art. 7) della lettera di offerta pag. 3/7 dell'” n. 003018 del 13.7.2004, il quale prevede che “L'immobile CP_1 viene offerto e verrà venduto a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto esistente, come “visto e piaciuto”, con l'accettazione integrale della situazione edilizia ed urbanistica in essere del bene e l'assunzione di tutti gli eventuali oneri, rischi e costi derivanti da condoni già richiesti o da chiedere ai sensi dell'art. 2 comma 59, della L. 662/96 nei 120 giorni dalla data di acquisto” e che “In ogni caso la e l' sono CP_4 CP_1 esonerate da ogni responsabilità circa l'esito delle citate istanze di concessione in sanatoria e in relazione ad eventuali difformità urbanistiche del bene”. La domanda di parte attrice, con assorbimento di ogni altra questione, non può dunque essere accolta. Le spese processuali seguono la soccombenza.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando: a) rigetta la domanda di;
b) condanna al Parte_1 Parte_1 pagamento delle spese processuali che liquida in euro 2.090,00 per compensi ed euro 50,00 per spese, oltre spese generali, iva e cpa.”. La parte appellata ha chiesto il rigetto dell'impugnazione. La causa, previa precisazione delle conclusioni, è stata trattenuta in decisione. MOTIVI DELLA DECISIONE L'appello è infondato e, pertanto, non merita d'essere accolto. L'appellante si duole dell'omessa pronuncia del Tribunale su alcune delle argomentazioni poste a supporto della domanda. Il Tribunale, per vero, le ha ritenute correttamente assorbite dalla previsione contrattuale e di legge che ha escluso in radice la possibilità che l' rispondesse della irregolarità urbanistica e/o edilizia degli immobili, CP_1 come quello in esame, venduti in blocco in sede di dismissione del patrimonio degli enti pubblici previdenziali. Vanno, pertanto, esaminate le censure alla sentenza. A tal fine appare preliminare rilevare che l'odierna appellante sia nell'atto introduttivo del giudizio in primo grado (alla pag.2) che nell'atto d'impugnazione (alla pag.9) premette un dato che appare opportuno esaminare prima degli altri. Nell'atto di compravendita la parte venditrice avrebbe dichiarato (art. 10) che “lo stato attuale delle unità immobiliari acquistate corrisponde a quello originario”. Da tale dichiarazione discenderebbe l'assunzione di responsabilità in capo all'odierna appellata pag. 4/7 per l'eventualità che la dichiarazione, come nel caso in esame, non sia veritiera. Ebbene, è fondamentale rilevare che la dichiarazione di cui sopra, erroneamente attribuita alla sola parte venditrice, è stata resa, piuttosto, anche dalle parti acquirenti. Il che non può ritenersi un dettaglio di poco momento. Ed anzi, alla dichiarazione in discorso segue la previsione che, comunque, nell'ipotesi in cui vi siano delle irregolarità sanabili, l'acquirente può provvedervi a proprie spese sollevando la venditrice da qualunque onere anche economico. Fatta questa premessa, ne discende che poiché il è l'avente causa Pt_1
(nonché figlio) della conduttrice dell'immobile, non può non rilevarsi la conoscibilità (se non la conoscenza) della presenza di quanto allegato da costui quale elemento differenziale rispetto allo stato originario. In particolare, poiché l'appellante alla pag. 12 deduce che “il Sig. Pt_1 apprendeva però come la piantina dell'immobile, così come redatta in forza di concessione edilizia n. 1164 del 14.6.1952, cui fa riferimento l'atto di acquisto del 12.1.2005 fosse difforme allo stato di fatto dell'unità immobiliare e non fotografasse la presenza di un balcone, di una stanza, di una finestra ed una diversa disposizione degli spazi interni” appare evidente che si tratta di macroscopiche differenze che, in quanto tali, potessero ben essere fatte valere già all'atto dell'acquisto risalente al 2005, previa semplice visione della planimetria catastale che è tra i documenti necessari per la compravendita di un immobile. L'appellante aggiunge alla pag. 13 che “Nel caso in esame, nessuna negligenza in ordine alla mancata cognizione del reale stato di fatto dell'immobile acquistato appare addebitabile al Sig. Pt_1
Ed invero la circostanza che dal rogito e dalle planimetrie come da licenza edilizia n. 1164 del 14.6.1952 non risultavano le difformità in seguito riscontrate deve dirsi sufficiente per indurre un soggetto (e, dunque la parte attrice in primo grado) tecnicamente non qualificato a ritenere regolare l'immobile che intende acquistare.” Va ribadito che, come già rilevato, il semplice raffronto tra l'immobile allo stato attuale (dell'epoca dell'acquisto da parte del e la planimetria Pt_1 sarebbe stato sufficiente ad evidenziare tutto quanto necessario al , Pt_1 quindi, a far ritenere conoscibili gli abusi edilizi gravanti sull'immobile rispetto ai quali non era necessaria alcuna indagine né competenza tecnica. Sul punto così ha stabilito la Suprema Corte di Cassazione, nella sentenza n. 23236/2016 (citata proprio dall'appellante) ove si legge: “È principio pag. 5/7 generale che nessun termine, sostanziale o processuale che sia, può decorrere sorprendendo chi ha l'onere di osservarlo. La perdita del diritto o del potere connesso presuppone l'autoresponsabilità di lui e l'affidamento del terzo

contro

-interessato. Tale conclusione è particolarmente evidente nell'ipotesi di danno da illegittimità edilizia dell'immobile alienato. La relativa manifestazione esterna di regola sopravviene all'acquisto del bene, ché diversamente la stessa stipulazione del contratto traslativo sarebbe impedita dalla sanzione di nullità ex art. 46, 1 comma, D.P.R. n. 380/01. Dunque, è alla data di manifestazione oggettiva del danno e non a quella di stipula del contratto che deve essere fatta risalire la decorrenza del termine di prescrizione entro cui esercitare il credito risarcitorio, poiché solo da tale momento il danneggiato può conoscerne l'esistenza e le cause. Detta manifestazione può anche – in ipotesi particolari – essere coeva all'acquisto; ma non per questo può pretendersi dipendente dall'effetto traslativo, non potendosi istituire alcun automatismo tra l'una e l'altro”. Tale massima nella sua parte finale è volta a rimarcare proprio l'inesistente automatismo tra il rogito e la conoscibilità della violazione edilizia. Dovendosi detta conoscibilità accertare caso per caso. Come appena stabilito nella fattispecie in esame, in applicazione del principio dell'
“autoresponsabilità” (Cass. 27706 del 2024), il solo raffronto della planimetria (acquisita già prima del rogito come confermato dal Pt_1 nella comparsa conclusionale ove riferisce il riscontro degli abusi all'istruttoria eseguita in vista del rogito) con l'immobile sarebbe stato sufficiente per esercitare (sin dal 2005) il diritto fatto valere in questa sede. Sicchè l'eccezione di prescrizione, sollevata dalla controparte e ribadita nella costituzione in giudizio nel presente grado, in relazione alla domanda proposta nel 2018, deve essere accolta. Il critica poi la sentenza che ha fatto riferimento anche al prezzo Pt_1 ridotto al quale l'immobile è stato acquistato ritenendo che spiegherebbe la previsione contrattuale di escludere gli abusi edilizi dalla garanzia per evizione. Lo stesso è a dirsi della clausola “visto e piaciuto” che è stata solo riportata quale contenuto della proposta di acquisto formulata dall' ed al fine di CP_1 rimarcare che già prima della stipula l'acquirente era a conoscenza che avrebbe accettato la situazione edilizio-urbanistica dell'immobile assumendosi gli oneri anche economici di condoni chiesti o da richiedere.
pag. 6/7 La censura non può ritenersi rilevante poiché anche laddove fosse accolta, la motivazione resterebbe solidamente ancorata alle altre valutazioni contenute in sentenza. Deduce, poi, l'appellante che non avrebbe avuto il tempo di richiedere la sanatoria entro il termine di 120 gg. dall'acquisto e, pertanto, non ricorrono i presupposti per l'esenzione dell' dal prestare la garanzia di cui CP_1 sopra. Le ragioni sopra esposte e che hanno condotto anche all'accoglimento dell'eccezione di prescrizione valgono ad escludere la fondatezza dell'assunto, ben potendo il sin dall'epoca del rogito (se non da Pt_1 quella del preliminare), far valere la presenza di violazioni edilizie.
Orbene, fatta questa premessa, quanto al resto deve rilevarsi che l'atto d'appello contiene la riproposizione degli argomenti utilizzati in primo grado a sostegno della domanda e la proposizione di ulteriori argomenti ma non la critica specifica della motivazione della sentenza gravata con l'indicazione degli errori commessi dal Tribunale.
Le spese di lite seguono la soccombenza e, pertanto, devono porsi a carico dell'appellante.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione o eccezione disattesa, così provvede: rigetta l'appello; condanna alla rifusione delle spese di lite in favore di Parte_1
nella misura che liquida in euro 3.000,00, oltre spese generali ed CP_1 oneri di legge. Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1, quater d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115 come successivamente modificato e integrato, che sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'impugnante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione. Così deciso nella camera di consiglio del 29.10.2025.
Il Presidente Il Consigliere estensore pag. 7/7