REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
Sezione III Civile
Composto dai Magistrati:
Marcello Castiglione Presidente
Franco Davini Consigliere
Lucia Franzese IU LI Rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa RG 59/2023 promossa da:
(P.IVA ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Francesco Giannarelli, ed elettivamente domiciliata presso il suo indirizzo di posta elettronica certificata per mandato in atti Email_1
APPELLANTE
Contro
(C.F. ), (C.F. CP_1 C.F._1 CP_2
) e (C.F. ), rappresentati C.F._2 CP_3 C.F._3
e difesi dall'avv. Paolo Francesco Bufano, ed elettivamente domiciliati presso il suo
Studio in AN, Via Mazzini n.58, per mandato in atti
APPELLATI
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PARTE APPELLANTE: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Genova, contrariis reiectis: Respingere le richieste formulate da parte avversa nel giudizio di primo grado in quanto infondate in fatto ed in diritto e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato dinanzi il Tribunale, con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre accessori di legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”.
PARTE APPELLATA:
CP_
“Piaccia all a Corte d'Appello rigettare le domande tutte dell'appellante in quanto infondate in fatto e diritto. Con vittoria di spese e competenze anche del secondo grado del giudizio”.
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- e dopo aver depositato ricorso per ATP CP_1 CP_2 CP_3 presso il Tribunale di La Spezia, instauravano un giudizio di merito nei confronti della società rispettivamente nella qualità di proprietari (quanto ai signori Parte_1 [...]
e ed usufruttuaria (quanto a , di un appartamento CP_1 CP_2 CP_3 sito in Marinella di AN, Viale Litoraneo, disposto su piano terraneo e primo piano, acquistato in data 27.7.2010 dalla società costruttrice/venditrice . Parte_1
In particolare, gli attori allegavano che:
- in data 1.10.2010 l'appartamento era stato affittato ai signori e Persona_1
; Persona_2
- dal mese di novembre nell'appartamento erano comparse tracce evidenti di umidità nella muratura del piano terra, tracce di muffa al primo piano e fenomeni di condensa;

- la ditta venditrice, a fronte delle lamentele degli scriventi aveva fornito a proprie spese l'appartamento di deumidificatori, promettendo di farsi carico delle relative spese dei consumi di energia elettrica;

- poiché i fenomeni infiltrativi peggioravano gli attori inviavano diverse missive alla
Parte_1
- a far data dal dicembre 2010 gli inquilini sospendevano il pagamento del canone;

- in data 4.3.2011 l'impresa si impegnava a compiere gli interventi riparatori Pt_1 necessari descritti nella scrittura siglata fra le parti in pari data;
- i fenomeni infiltrativi, tuttavia, peggioravano e gli inquilini sospendevano il pagamento del canone fino al rilascio definitivo dell'immobile.
e chiedevano, quindi, di sentir dichiarare CP_1 CP_2 CP_3 che i danni lamentati erano riconducibili alla condotta della costruttrice/venditrice e, conseguentemente, sentir condannare quest'ultima a risarcire i danni Parte_1 diretti e indiretti per un totale di euro 46.008,56.
si costituiva in giudizio e concludeva affinché il Tribunale respingesse le Parte_1 richieste avversarie.
Il primo IU istruiva la causa mediante l'assunzione di prove orali e nominando il medesimo CTU nominato nel precedente procedimento per ATP, affinché rispondesse al seguente quesito: “Fornisca il ctu chiarimenti in ordine agli interventi indicati come
“fase 1” e “fase 2” relativamente o meno alla necessità degli interventi di cui alla “fase
2”. Descrivere inoltre la natura e l'incidenza degli interventi medio tempore effettuati agli attori”.
Il Consulente Tecnico, che in sede di ATP aveva accertato l'esistenza della responsabilità di e aveva verificato “la diffusa presenza di umidità, provocata da Parte_1 infiltrazioni e da altre concause quali l'inadeguato isolamento termico delle pareti esterne, la presenza di ponti termici, serramenti esterni ed impianto di riscaldamento di non adeguate caratteristiche”, quantificava il costo residuo in euro 23.940,00 per i lavori di cui alla fase 1 ed in euro 6.700,00 per i lavori di cui alla fase 2, a cui andavano aggiunti euro 7.991,00 pagati dagli attori per gli interventi da questi ultimi compiuti medio tempore.
Il Tribunale della Spezia, con la sentenza n. 476/2022, così statuiva:
“Accerta la responsabilità di per i danni subiti da , Parte_1 CP_1
e;
accerta che i danni subiti ammontano ad € CP_2 CP_3
44.325,56, oltre alla somma di € 10.444,08 quali spese sostenute nel procedimento per
ATP, per la difesa tecnica anche di parte e la CTU e, per l'effetto,
condanna al pagamento a favore di , Parte_1 CP_1 CP_2
e della somma di € 44.325,56, oltre ad € 10.444,08 quali spese CP_3 sostenute nel procedimento per ATP, per la difesa tecnica anche di parte e la CTU;
condanna al pagamento a favore di , Parte_1 CP_1 CP_2
e delle spese del presente giudizio che liquida in complessivi € CP_3
5000,00 per compenso professionale ed € 540,00 per spese, oltre accessori di legge, con spese di CTU definitivamente a carico di parte convenuta”.
In particolare, il Tribunale riteneva i risultati dell'indagine peritale pienamente condivisibili, sia nel metodo seguito che per il contenuto.
Inoltre, osservava che la circostanza per cui il piano primo dell'appartamento, pur risultando formalmente quale locale tecnico, fosse stato adibito a camera da letto e servizio, non rilevava al fine di escludere o diminuire la responsabilità del costruttore/venditore, in quanto la salubrità del locale doveva essere in ogni caso garantita.
2.- proponeva appello avverso la sentenza del Tribunale Della Spezia n. Parte_1
476/2022 affidando il gravame ai seguenti motivi:
2.1- Con il primo motivo l'appellante lamenta un'errata e contraddittoria attribuzione della responsabilità risarcitoria da parte del IU di prime cure.
Il Tribunale avrebbe errato nel dichiarare che l'uso abusivo del locale tecnico, trasformato in due camere da letto, non escluderebbe la responsabilità del costruttore/venditore.
Ad avviso della società appellante, l'abusiva trasformazione del locale tecnico e l'uso CP_ improprio che ne è stato fatto dai signori e sarebbero stati la causa diretta CP_1 delle problematiche riscontrate, ovvero concausa prevalente delle medesime.
2.2- Con il secondo motivo di gravame censura la sentenza nella parte in Parte_1 cui il IU ha affermato che “Il CTU ha verificato la diffusa presenza di umidità, provocata da infiltrazioni e da altre concause quali l'inadeguato isolamento termico delle pareti esterne, la presenza di ponti termici, serramenti esterni ed impianto di riscaldamento di non adeguate caratteristiche”.
L'appellante, al contrario, ritiene che sia da escludere la responsabilità di Parte_1 essendo le infiltrazioni e le altre concause indicate dal CTU non imputabili ad essa.
2.3- Con il terzo motivo l'appellante lamenta una mancanza di motivazione circa il rigetto delle istanze istruttorie presentate dalla società convenuta in primo grado. 2.4- Con il quarto motivo, infine, l'appellante lamenta un'erronea liquidazione delle spese di lite.
3.- e si costituivano in giudizio chiedendo CP_1 CP_2 CP_3 il rigetto dell'appello avversario in quanto infondato.
4.- In data 30/7/2024 questa Corte ha ritenuto di richiamare lo stesso Consulente tecnico già nominato in primo grado affinché, tenendo in considerazione tutti i documenti tempestivamente prodotti dalle parti nel rispetto dei termini di cui alle memorie istruttorie ex art. 183, comma 6, c.p.c., nonché la CTU già depositata in primo grado, rispondesse al seguente quesito: “dica il CTU quali cause di determinazione del danno siano addebitabili a difetti di costruzione, quali cause siano addebitabili a difetti di ristrutturazione e quali addebitabili a difetti/irregolarità/modalità di utilizzo e/o di conduzione dell'immobile oggetto di causa, specificandone i relativi costi”.
5.- In data 20/12/2024 il CTU dott. depositava la propria relazione nella Persona_3 quale stimava i costi per i danni derivanti da difetti di ristrutturazione, considerati anche quelli già eseguiti, in euro 27.100,00 IVA esclusa, e i costi per la risoluzione di difetti/irregolarità/modalità di utilizzo e di conduzione dell'immobile in euro 6.140,00
IVA esclusa.
6.- All'udienza del 6/2/2025 le parti precisavano le conclusioni e la Corte tratteneva la causa in decisione, concedendo i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
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La Corte esamina congiuntamente i motivi d'appello e li accoglie parzialmente, per quanto di ragione.
L'immobile oggetto di causa consiste in un appartamento di circa 60 mq posizionato su due livelli, un monolocale a piano terra ed un piano superiore con un bagno ed un locale tecnico, ad uso residenziale-turistico, ubicato in Viale Litoraneo 50 in Marinella di
AN (SP), c.d. . Controparte_5
La società ha effettuato lavori di ristrutturazione in diversi alloggi facenti Parte_1 parte del la cui costruzione risale agli anni '60, procedendo alla Controparte_5 successiva vendita. Quanto all'alloggio acquistato dagli odierni appellati, risulta dalla documentazione tecnica agli atti e non è contestato che il locale accessorio posto al primo piano dell'unità in oggetto è stato trasformato dagli attuali proprietari in due camere da letto in assenza di titolo edilizio.
Altrettanto pacifica è la circostanza che l'immobile acquistato dagli odierni appellati dalla è interessato da copiose infiltrazioni, umidità e muffe, come Parte_1 diffusamente descritto negli elaborati peritali dell'ATP e della CTU esperita innanzi al
Tribunale e nel presente grado di giudizio.
Questa Corte ha disposto CTU tecnica, affidando l'incarico al medesimo consulente d'ufficio già nominato in primo grado, al quale ha posto il seguente quesito: “dica il
CTU quali cause di determinazione del danno siano addebitabili a difetti di costruzione, quali cause siano addebitabili a difetti di ristrutturazione e quali addebitabili a difetti/irregolarità/modalità di utilizzo e/o di conduzione dell'immobile oggetto di causa, specificandone i relativi costi”.
Il Consulente ing. ha esaurientemente risposto ai quesiti posti, sulla base delle Per_3 indagini svolte, tenendo conto della documentazione agli atti ed osservando il contraddittorio tra le parti, specificando nella Relazione le cause di dette infiltrazioni, e concludendo come di seguito si riporta:
“ CONCLUSIONI: Sintetizzando la risposta al quesito, relativamente alla parte che chiede quali cause di determinazione del danno siano addebitabili a difetti di costruzione, essendo l'edificio stato sottoposto ad una ristrutturazione “importante”, si ritiene che un progetto ed una esecuzione corretta avrebbero dovuto considerarli come dati di input, gestirli e risolverli, pertanto non si ritiene ci siano addebiti ascrivibili alla costruzione iniziale, ben nota anche dal punto di vista ubicazionale-logistico.
Relativamente alle cause addebitabili a difetti di ristrutturazione, lo scrivente risponde che sono quelle rilevate e qui ribadite;
sostanzialmente all'interno dell'unità si raggiunge facilmente la temperatura di rugiada (ciò che i buoni sistemi costruttivi devono evitare) e quindi il vapor acqueo passa di stato creando umidità che comporta condizioni termoigrometriche tali da generare muffe ed ammaloramenti intonaco e confort abitativo non adeguato, le cause sono essenzialmente imputabili all'involucro
(assenza di cappotto esterno, controtelai serramenti) con presenza ponti termici ed inadeguata climatizzazione e ventilazione interna. Per quanto concerne i difetti/irregolarità, il P1, che figura in planimetria catastale come soppalco con un'altezza di 240 cm, è stato compartimentato mediante tramezzatura in cartongesso tassellata alla muratura ed installazione porte, creando due camere da letto senza titolo abilitativo, la situazione va sanata demolendo la tramezzatura e mediante una SCIA per realizzazione opere interne (per ricostruire i vani presenti nella situazione di fatto attuale) ed una che, a fronte recente L. 105/2024, consegua la SCEA (Segnalazione
Certificata di Agibilità)
In relazione alle modalità di utilizzo e/o di conduzione dell'immobile, occorre garantire le condizioni termoigrometriche adeguate anche quando non viene abitato, utilizzando la termoregolazione del climatizzatore e dello scaldasalviette attivabile da remoto, e la ventilazione attraverso la VMC già implementata, e lasciando le porte aperte per consentire la circolazione interna.”.
La Corte ritiene di condividere le conclusioni dell'ausiliario del giudice, innanzi riportate, in quanto nella CTU sono indicati i criteri e le motivazioni tecniche, assunte con rispetto del contraddittorio tra le parti;
l'elaborato, contenente anche l'esauriente risposta alle osservazioni delle parti, risulta privo di vizi logici e motivazionali.
Va innanzitutto considerato che il CTU ha escluso la sussistenza di cause di determinazione del danno ascrivibili a difetti di costruzione ( v. CTU “ pertanto non si ritiene ci siano addebiti ascrivibili alla costruzione iniziale, ben nota anche dal punto di vista ubicazionale-logistico”); l'ing. richiama i difetti di ristrutturazione già Per_3 rilevati ( V. CTU “sostanzialmente all'interno dell'unità si raggiunge facilmente la temperatura di rugiada (ciò che i buoni sistemi costruttivi devono evitare) e quindi il vapor acqueo passa di stato creando umidità che comporta condizioni termoigrometriche tali da generare muffe ed ammaloramenti intonaco e confort abitativo non adeguato…, le cause sono essenzialmente imputabili all'involucro
(assenza di cappotto esterno, controtelai serramenti…) .
Quanto all'incidenza causale delle condizioni e dell'utilizzo del vano interno non abitabile (primo motivo d'appello), il CTU ha rilevato che il locale presenta umidità e muffe e che “contamina” il resto dell'unità immobiliare, attraverso pareti, solaio, volumi non compartimentati. Secondo le considerazioni tecniche dell'ausiliario del giudice, il locale in questione rappresenta un elemento di alterazione dell'equilibrio termo-igrometrico complessivo;
pertanto, le circostanze che il vano sia abitabile o meno e le modalità del suo utilizzo risultano indifferenti ai fini della presenza dell'umidità e delle muffe, che si propagano all'intero immobile. Come evidenziato dal CTU, che ha diffusamente risposto sulla questione alle osservazioni del consulente di parte, è sempre richiesta la dovuta attenzione nella fase di progettazione/ristrutturazione nonchè la predisposizione delle necessarie cautele, anche se un locale posto all'interno dell'immobile – come nel caso che ci occupa - sia privo dell'abitabilità, in quanto le muffe si propagano ai locali attigui. Per tali motivi, deve essere escluso che la presenza di muffe nell'immobile in oggetto sia stata determinata dall'utilizzo improprio del locale privo dell'abitabilità; il motivo primo deve essere respinto.
Quanto alle cause e concause delle infiltrazioni e dei conseguenti danni derivati all'immobile (secondo motivo d'appello), come innanzi premesso, il CTU ing. Per_3
nominato dalla Corte ha esaurientemente risposto al quesito, precisando che
[...]
l'attuale situazione è determinata unicamente da difetti di ristrutturazione (non si ritiene ci siano addebiti ascrivibili alla costruzione iniziale, ben nota anche dal punto di vista ubicazionale-logistico…. Relativamente alle cause addebitabili a difetti di ristrutturazione, lo scrivente risponde che sono quelle rilevate e qui ribadite…).
Quanto ai costi per i danni derivanti da difetti di ristrutturazione, considerati anche quelli già eseguiti, il CTU ha analiticamente descritto le voci con le corrispondenti cifre ed ha effettuato la stima in euro 27.100,00 IVA esclusa, come descritto nella Relazione peritale ed in particolare nell'Allegato 5 ( Sub A), cui si rimanda.
Il CTU ha precisato (pagine 25 e ss della Relazione) come la situazione dell'immobile sia migliorata rispetto ai precedenti accessi in occasione dell'ATP e della CTU innanzi al Tribunale, evidenziando che nel frattempo si sono anche resi disponibili sul mercato materiali per i controtelai di elevata efficienza che consentono interventi meno costosi e di maggiore efficacia rispetto alla sostituzione del serramento.
I costi per la risoluzione di difetti/irregolarità/modalità di utilizzo e di conduzione dell'immobile sono stati dal consulente determinati in euro 6.140,00 IVA esclusa (si veda Allegato 5 subB). Il CTU ha richiamato sul punto quanto già riferito nelle precedenti relazioni riguardo all'abuso edilizio posto in essere dai proprietari che hanno trasformato in due camere da letto e reso abitabile il locale accessorio posto al primo piano. Il Consulente ha verificato presso l'Ufficio Urbanistico del Comune di AN le modalità necessarie per la sanatoria (SCIA e successivi e collegati adempimenti) e ne ha individuato l'iter amministrativo ed i relativi costi;
tali attività sono a carico dei proprietari dell'immobile. Alla luce delle risultanze della CTU, la Corte ritiene che debbano essere addebitati alla società i costi quantificati in € 27.100,00 derivanti da difetti di Parte_1 ristrutturazione, mentre restano a carico della proprietà/usufruttuaria i costi necessari alla risoluzione di difetti ricollegabili ai difetti, irregolarità, modalità di utilizzo e conduzione dell'immobile.
Deve ritenersi assorbito il motivo terzo d'appello, in quanto, nei termini precisati nel quesito formulato dalla Corte, è stata accolta la richiesta di espletamento di CTU tecnica, che deve ritenersi completa ed esaustiva, mentre le prove orali dedotte dall'appellante appaiono superflue, non specifiche, valutative e parzialmente documentali, come già ritenuto dal primo giudice con motivazione non specificatamente contestata dall'appellante.
Pertanto, la gravata sentenza deve essere parzialmente riformata e l'odierna appellante deve essere condannata a pagare ai signori e CP_1 CP_2 [...] la somma di € 27.100,00 oltre iva per le voci di danno relative ai lavori da Pt_2 eseguire nell'immobile.
A tale cifra devono aggiungersi le seguenti somme già riconosciute dal primo giudice e non contestate nel loro ammontare, e così per un totale di € 32.974,00: € 3.500,00 per le mensilità di affitto complessivamente non pagate dagli inquilini;
€ 1.229,00 per consumo alimentazione deumidificatori e climatizzatori come da fatture ENEL;
€
240,00 per spese di albergo durante i lavori di rispristino come da fatture dell'Hotel
Rondine; € 905,00 per residuo spese consumi non saldate dagli inquilini alla chiusura.
Sono confermate le statuizioni del Tribunale relative al pagamento delle spese sostenute per la difesa legale e tecnica nel procedimento di ATP (€ 10.444,08), le spese di lite e di
CTU, che seguono la soccombenza della società nel giudizio di primo Parte_1 grado, secondo i principi di cui all'art. 91 c.p.c. (quarto motivo d'appello).
SPESE
La regolamentazione delle spese di lite segue il principio di soccombenza, da valutarsi secondo l'esito complessivo della lite. L'appello è stato solo parzialmente accolto;
di conseguenza, gli odierni appellati devono essere condannati a pagare le spese del presente grado di giudizio sostenute dalla società nella misura di 1/5, con Parte_1 compensazione della restante somma. Le spese si liquidano secondo i parametri medi – per la fase istruttoria vengono applicati i minimi - di cui al DM 147/2022, con riferimento al valore di € 27.100,00/32.974,00, tenuto conto delle questioni trattate e dell'impegno profuso dal legale.
E precisamente, per l'intero:

1.Fase di studio € 1.701,00;

2. Fase introduttiva € 1.204,00;

3. Fase istruttoria € 903,00

3. Fase decisionale € 2.905,00;
Totale € 6.713,00 oltre rimb. forf. 15%, iva e cpa.
Le spese della CTU esperita nel presente grado sono poste a carico delle parti nella misura del 50% ciascuna.


P.Q.M.


LA CORTE D'APPELLO definitivamente deliberando, contrariis rejectis, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: in parziale accoglimento dell'appello proposto da avverso la sentenza del Parte_1
Tribunale della Spezia n. 476/2022 del 1/7/2022, pubblicata il 1/7/2022 e, in parziale riforma della gravata sentenza, accerta che i danni subiti da e ammontano ad € CP_1 CP_2 CP_3
32.974,00 oltre alla somma di € 10.444,08 quali spese sostenute nel procedimento per ATP, per la difesa tecnica, anche di parte e la CTU e, per l'effetto dichiara tenuta e condanna a pagare a e Parte_1 CP_1 CP_2 [...]
la somma di € 32.974,00; CP_3
dichiara tenuti e condanna e , in solido tra loro, al CP_1 CP_2 CP_3
pagamento in favore della società delle spese del presente grado di giudizio pari Parte_1
ad un quinto;
liquida detta frazione in € 1.342,60, oltre rimborso forf. 15%, iva e cpa;
compensa tra le parti i restanti 4/5.
Pone le spese di CTU esperita nel grado d'appello a carico solidale delle parti, nella misura del
50% ciascuna.
Conferma nel resto l'impugnata sentenza.
Genova, 24 ottobre 2025
IU LI LA Dott.ssa Lucia Franzese
Il Presidente
Dott. Marcello Arturo Castiglione