REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte d'Appello di Bari, nella persona dei seguenti Magistrati:
Dott.ssa Emma Manzionna Presidente
Dott.ssa Paola Barracchia Consigliere
Dott.ssa Lucia Sardone Consigliere ausiliario Relatore
nella causa civile in grado d'appello, iscritta al n.r.g. 1487/2023
TRA
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Domenico Sollazzo, Parte_1 C.F._1
ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Bari, alla via Principe Amedeo n. 36, giusta mandato in atti - APPELLANTE -
E
(P.Iva ), in Controparte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante, rappresentata e difesa dall'Avv. Katia Casano ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Modugno, (Ba) alla Via M. Manuzzi n. 35, giusta mandato in atti
-APPELLATA- pagina 1 di 6
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con ricorso in data 12/11/2021, , premettendo di essere proprietario di un locale Parte_1 commerciale in Modugno, alla via De Nicola n. 24, concesso in locazione alla con Controparte_1
contratto del 10/01/2012, conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Bari, la Società resistente, chiedendo accertarsi la risoluzione del contratto per inadempimento grave del conduttore.
Più specificamente, l'attuale appellante deduceva di avere richiesto con lettera raccomandata a/r del
08/07/2021, l'aggiornamento del canone mensile, fissato contrattualmente in € 500,00, dal 2017, il che determinava un canone aggiornato di € 512,09.
Con la medesima missiva aveva contestato al conduttore sia di non rispettare il termine di pagamento del canone, contrattualmente stabilito entro il 10 di ogni mese, sia di non aver versato il deposito cauzionale, fissato in € 500,00.
Poiché la ditta “ non aveva adempiuto a quanto richiesto, il con successiva CP_1 Pt_1
raccomandata del 28/07/2021, aveva invocato la risoluzione del contratto.
Instaurato il contraddittorio, si costituiva in giudizio la , per il tramite del legale Controparte_1 rappresentante, che contestava l'avverso assunto, eccependo l'inapplicabilità dell'art. 1456 c.c., atteso che la clausola di adeguamento automatico dell'indice Istat era nulla;
sosteneva, inoltre, la mancanza dei presupposti di cui all'art. 1455 c.c., stante la scarsa importanza dell'inadempimento invocato dal locatore.
Il Tribunale di Bari, ai fini che qui ci occupano, con la sentenza n. 2237/2023, pubblicata il 06/06/2023, rigettava la domanda, dichiarando che l'inadempimento consistente nel tardivo pagamento di € 518,00,
a titolo di adeguamento ISTAT, non rivestisse l'importanza grave, di cui all'art. 1455 c.c., e dichiarava la nullità delle clausole contrattuali n. 5 e n.

8 - trattandosi di clausole di mero stile - in forza delle quali il locatore aveva agito in giudizio.
Con atto del 01/12/2023, proponeva appello avverso la decisione di primo grado, di cui Parte_1 ha chiesto l'integrale riforma, in accoglimento delle conclusioni così come esposte in detto atto di gravame.
Si costituiva in giudizio il legale rappresentante della società , che chiedeva il rigetto Controparte_1 dell'appello.
pagina 2 di 6 All'udienza di discussione del 12/11/2024 la causa è stata trattenuta in decisione, a seguito della discussione orale delle parti.
Con il primo motivo di appello, contesta l'erronea valutazione fatta dal giudice di primo Parte_1 grado, concernente la mancanza del requisito di “gravità” dell'inadempimento, ai sensi dell'art. 1455
c.c., sostenendo che il Tribunale non avrebbe adeguatamente motivato le ragioni per cui avrebbe ritenuto che l'art. 5) del contratto di locazione, (in forza del quale, in caso di inadempimento delle obbligazioni contrattuali ivi previste, scatterebbe automaticamente la sanzione della risoluzione contrattuale), lasciasse un margine di discrezionalità ad esso Giudice in merito alla valutazione della gravità o meno dell'inadempimento
Con il secondo motivo, l'appellante si duole della omessa condanna della conduttrice al pagamento delle differenze tra i canoni effettivamente versati (€ 500,00) e quelli che avrebbe dovuto versare a seguito della richiesta di aggiornamento ISTAT del canone medesimo.
I motivi, che possono essere trattati congiuntamente, sono fondati e vanno accolti, per quanto di ragione.
Il Tribunale di Bari ha ritenuto nulle le clausole del contratto di locazione di cui ai nn. 5) ed 8), giudicandone il contenuto “di mero stile” e, pertanto, non idoneo a trovare concreta applicazione alla fattispecie in esame.
L'assunto del primo giudice non è affatto condivisibile.
Come correttamente osservato dalla parte appellante, l'art. 5) del menzionato contratto non fa riferimento, in maniera indifferente, a “tutte” le clausole contrattuali, motivo per cui rappresenterebbe un generico richiamo di mero stile alla clausola risolutiva espressa, ma prevede l'effetto risolutorio al solo mancato o ritardato pagamento del canone di locazione.
È evidente che il canone di locazione è quello maggiorato dall'aggiornamento ISTAT.
La clausola contrattuale non è, dunque, di mero stile.
A tal proposito si evidenzia che la clausola risolutiva espressa riconosce, in capo al contraente, il diritto di ottenere la risoluzione del contratto per un determinato inadempimento della controparte, esonerandolo dall'onere di provarne l'importanza; di modo che in tale ipotesi la risoluzione opera di diritto nel caso in cui il contraente non inadempiente dichiari di volersene avvalere, esonerandolo dalla necessità di provare la gravità dell'inadempimento della controparte (Cass. 29017/2018).
pagina 3 di 6 Nel caso in esame la clausola di cui al punto sub n. 5) del contratto di locazione, prevede espressamente che: “Il prezzo della locazione è stabilito in € 6.000,00 (seimilaeuro/00) per ciascun anno da pagarsi in dodici rate uguali, mensili di € 500,00 (cinquecento/00) ciascuna, con scadenza al giorno 10 di ogni mese. Il conduttore si obbliga a corrispondere i canoni di locazione presso il domicilio del locatore. Il pagamento del canone non potrà essere sospeso né ritardato da pretese od eccezioni dal conduttore, qualunque ne fosse il titolo. Il mancato puntuale pagamento in tutto o in parte e per qualunque causa delle rate mensili dovute, e comunque nel termine massimo di dieci giorni dalla scadenza, costituirà il conduttore in mora con la conseguente risoluzione di diritto del contratto…..”.
Le due condizioni – rectius – obblighi, di cui al precitato punto 5), sono state accettate ed approvate consensualmente da entrambi i contraenti, ed il loro mancato rispetto è stato, pure, accettato da essi contraenti e ritenuto inadempienza grave, tale da comportare la risoluzione di diritto del contratto.
L'appellante, quindi, dopo aver avanzato al conduttore una formale richiesta di puntuale pagamento dei canoni (con adeguamento ISTAT a far tempo dall'anno 2017, come da lettera raccomandata a.r. datata del 08.07.2021, allegata al fascicolo di parte di primo grado), nell'inerzia di esso conduttore, si è determinato ad avvalersi della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto di locazione e di cui innanzi detto.
Relativamente alla domanda di risoluzione del contratto, (formulata dal locatore nelle conclusioni del proprio atto di appello), risulta dagli atti di causa che, in data 09/01/2024, l'immobile in questione è stato rilasciato ad esso e, pertanto, ogni questione concernente la rilevanza dell'inadempimento Pt_1
contrattuale del conduttore perde di importanza, non avendo più alcun rilievo giuridico decidere sull'applicazione, o meno, della clausola contrattuale in esame.
Ciò in quanto, il comportamento tenuto da esse parti nella circostanza del rilascio e riconsegna dell'immobile, avvenuti il 09.01.2024, ha palesemente evidenziato una loro condotta significante, idonea a produrre l'effetto negoziale dell'accettazione tacita perfezionativa di un accordo solutorio del contratto di locazione in essere, ponendo, in tal modo, fine al loro sodalizio.
La consegna materiale dell'immobile, pertanto, ha comportato, automaticamente, lo scioglimento del vincolo contrattuale.
Resta, però, da stabilire se l'appellante abbia diritto alla corresponsione dell'aggiornamento ISTAT,
pagina 4 di 6 richiesto alla controparte con la richiamata lettera raccomandata del 08/07/2021.
La domanda è fondata.
Il Tribunale di Bari, nel concentrarsi in parte motiva sulla qualificazione della clausola contrattuale n.5), sulla sua natura di “mero stile”, ha completamente omesso di pronunciarsi sulla richiesta, pure formalizzata dal di ottenere il pagamento dell'adeguamento ISTAT, a far data dal 2017. Pt_1
Va, inoltre, evidenziato come la pizzeria “ , nel costituirsi in giudizio in primo grado a mezzo CP_1
del legale rappresentante, si è limitato ad eccepire di aver corrisposto un canone di locazione superiore a quello contrattualmente pattuito (senza, tuttavia, che suddetta circostanza sia stata supportata da alcuna prova).
Sussiste, dunque, l'obbligo della Società appellata di corrispondere al l'ammontare degli Pt_1 adeguamenti ISTAT, a decorrere dal 08 luglio 2021, data in cui l'appellante ha avanzato formale richiesta allo di adeguamento ISTAT e non, come richiesto, dall'anno 2017. (Sul punto CP_1
vedasi Cass. civ. sent. n. 11675/2014, con cui è stato affermato che: "… la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati…).
Non sussiste, invece, per il richiamato appellante, il diritto al pagamento degli ulteriori € 100,00, a titolo di integrazione della cauzione, (così come dallo stesso richiesto), atteso che il rapporto contrattuale è stato definitivamente risolto tra le parti.
Ciò detto, per stabilire l'ammontare delle somme dovute dalla Società conduttrice, non può essere tenuto conto dei calcoli effettuati dalla parte appellante nei propri scritti difensivi.
La Corte, in particolare, ritiene di dover effettuare il calcolo dell'adeguamento ISTAT al 75%, non essendo corretto il calcolo effettuato dal nel proprio atto di appello, che tiene conto, invece, Pt_1 dell'aumento del 100% (sia pur ponendo la diversa quantificazione in via subordinata).
L'importo complessivamente dovuto può, dunque, essere quantificato in complessivi € 1.499,62.
Da tale somma andranno detratti gli importi già versati dalla Società appellata in corso di causa e, cioè,
€ 400,00, corrisposti nell'anno 2021 ed € 260,46, versati con assegno trasmesso a mezzo raccomandata
A/R in data 04/11/2024, per totali € 660,46 (circostanze pacificamente riconosciute dalle parti).
L'appellata pizzeria va, pertanto, condannata al pagamento, in favore dell'appellante, della CP_1
pagina 5 di 6 differenza ancora dovuta, pari ad € 839,16, oltre interessi, come richiesti.
L'accoglimento del gravame comporta, altresì, la condanna dell'appellata al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio, che seguono la soccombenza e che sono liquidate come da dispositivo, sulla base dei parametri ex D.M. 55/2014, nello scaglione di valore corrispondente alla condanna.


P.Q.M

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La Corte d'appello di Bari, III Sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da con ricorso del 01.12.2023, per la riforma della sentenza n. 2237/2023, resa dal Parte_1
Tribunale di Bari in data 06.06.2023, tra esso appellante e la Controparte_2
in persona del legale rappresentante, ogni diversa istanza ed eccezione
[...]
disattesa o assorbita, così provvede:
1) Accoglie l'appello per quanto di ragione ed in parziale riforma della sentenza di primo grado, condanna l'appellato, , quale legale rappresentante della Controparte_1 [...]
, a pagare in favore dell'appellante, l'importo Controparte_1 Parte_1 complessivo di € 839,16, oltre agli interessi moratori come richiesti.
2) Condanna, altresì, l'appellato al pagamento, in favore di delle spese del doppio grado Parte_1 di giudizio, che liquida, per il primo grado, in € 266,00, per esborsi ed € 662,00, per compensi e per il presente grado in € 382,50, per esborsi, ed € 673,00, per compensi, oltre al rimborso forfettario;
Cassa ed IVA se dovuti, come per legge.
Così deciso in Bari nella Camera di Consiglio del 13 novembre 2024.
La Presidente
Dott.ssa Emma Manzionna
Il Consigliere ausiliario relatore
Dott.ssa Lucia Sardone
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