REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE OTTAVA CIVILE così composta:
dr. Gisella Dedato Presidente relatore dr. Adolfo Ceccarini Consigliere dr. Bianca Maria D'Agostino Giudice Ausiliario
nella causa civile iscritta al n. 1921 Ruolo Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2022, ha emesso la seguente
SENTENZA
TRA
, rappresentata e difesa dall'Avv. Papa Parte_1
Gian Pio, come da procura in atti
APPELLANTE
E
, rappresentata e Controparte_1
difesa dagli Avv.ti Paoletti Filippo e Manciocchi Vincenzo, come da procura in atti
, rappresentata e difesa Controparte_2
dall'Avv. Iadanza Giorgio
rappresentata e Controparte_3
difesa dall'Avv. Antonio Stanizzi
, quale successore a titolo particolare di Controparte_4
r.g. n. 1 rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_1
Taloni Fabiola
, non Controparte_5 Controparte_6
costituiti
APPELLATI
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 165/2022 del Tribunale di
Frosinone, pubblicata il 16/02/2025
RAGIONI DELLA DECISIONE
Il Tribunale di Frosinone, con la sentenza di cui in epigrafe, ha così riassunto, per quel che qui interessa, la vicenda per cui è causa:
“ ha convenuto in giudizio ai sensi dell'art. 616 Parte_1
c.p.c. la la Controparte_5 Controparte_1
l'
[...] Controparte_7 CP_2
, e la Controparte_2 Controparte_6 Controparte_8
deducendo che:
[...]
a) con scrittura privata autenticata del 19 giugno 2006, l di CP_2
ha trasferito a – quale familiare convivente CP_2 Controparte_6
con l'assegnataria - la proprietà dell'appartamento Parte_1
sito in via Po 25 (oggi Piazza Caduti di Nassirya 6), CP_2
identificato in catasto al foglio 60, particella 242, subalterno 15;
b) ha conservato il diritto di abitazione Parte_1
sull'immobile ai sensi dell'art. 1, comma 6, della legge 24 dicembre 1993,
n. 560;
c) con atto pubblico del 18 febbraio 2008, ha Parte_1
donato al figlio il diritto di abitazione sull'immobile Controparte_6
di via Po 25;
r.g. n. 2 d) con atto pubblico del 3 marzo 2008 ha Controparte_6
stipulato un contratto di mutuo con la , Controparte_1
concedendo una garanzia ipotecaria sull'immobile di via Po 25 per il valore di 200.000,00 €;
e) l'immobile di via Po 25 è oggetto di una procedura esecutiva immobiliare promossa nei confronti di (procedimento Controparte_6
iscritto al n. 119/2017 r.g. Es.);
f) la donazione del diritto di abitazione fatta con l'atto pubblico del 18 febbraio 2008 è nulla per contrarietà alla norma imperativa contenuta nell'art. 1, comma 20, della legge n. 560 del 1993, che vieta l'alienazione, anche parziale, degli alloggi di edilizia residenziale pubblica acquistati ai sensi della legge n. 560 del 1993, per un periodo di dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto.
L'attrice ha concluso domandando:
1) l'accertamento della nullità dell'atto di donazione per rogito del notaio del 18 febbraio 2008 e il riconoscimento in capo a Per_1 Parte_1
del diritto di abitazione sull'immobile di via Po 25;
[...]
2) l'accertamento della nullità dell'atto di pignoramento dell'immobile di via Po 25 “nella parte in cui non comprende e non considera il diritto della sig.ra ”; Parte_1
3) in via subordinata, la quantificazione del valore del diritto di abitazione sull'immobile di via Po 25 e il riconoscimento del relativo credito in capo all'attrice, da collocare in prededuzione in occasione della distribuzione del ricavato dalla vendita del bene.
Si sono costituite in giudizio – con separate comparse - la la e Controparte_5 Controparte_1
l' Controparte_9
, domandando il rigetto delle domande proposte
[...]
dall'attrice e deducendo rispettivamente che:
r.g. n. 3 a) non è titolare di alcun diritto sul bene Parte_1
immobile pignorato (avendo donato il diritto di abitazione in favore del figlio) e non ha quindi titolo per proporre opposizione di terzo all'esecuzione;
b) la donazione del diritto di abitazione non rientra tra le alienazioni vietate ai sensi dell'art. 1, comma 20, della legge n. 560 del 1993, che non si applica ai diritti reali di godimento;

c) l'eventuale riconoscimento del diritto di abitazione in capo all'attrice non darebbe in ogni caso luogo a nullità del pignoramento né al riconoscimento di un diritto di credito corrispondente al valore monetario del diritto medesimo, ma imporrebbe semplicemente di menzionare l'esistenza di tale diritto nell'ordinanza di vendita dell'immobile.
È intervenuta in giudizio volontariamente la
[...]
(dichiarando di agire nella qualità di procuratrice Controparte_10
della cessionaria del credito Controparte_11
già vantato dalla per effetto della Controparte_1
scissione per rogito del notaio del 25 novembre 2020), la Persona_2
quale ha concluso riportandosi alle conclusioni già formulate dalla società scissa.
e la non si sono Controparte_6 Controparte_8
costituiti in giudizio.
L'eccezione preliminare di inammissibilità dell'opposizione di terzo – sollevata dalle convenute sul presupposto che, a seguito della donazione del diritto di abitazione, non sarebbe titolare di diritti Parte_1
sull'immobile di via Po 25 e non avrebbe dunque titolo per opporsi all'esecuzione – è infondata e va pertanto rigettata.
L'azione proposta da è finalizzata a far Parte_1
dichiarare la nullità della donazione del diritto di abitazione sull'immobile di via Po 25, al fine di accertare che l'attrice è titolare di un diritto reale di r.g. n. 4 godimento sull'immobile pignorato, che non sarebbe mai uscito dal suo patrimonio stante l'inefficacia originaria della donazione nulla.
L'azione di nullità proposta da è dunque Parte_1
strumentale al positivo esperimento dell'opposizione di terzo all'esecuzione, che deve pertanto ritenersi ammissibile nella misura in cui
– per effetto dell'accertamento della nullità della donazione – l'attrice vanterebbe sul bene un diritto reale di godimento che avrebbe interesse ad opporre al creditore procedente e ai terzi intervenuti nella procedura esecutiva.
Nel merito le domande dell'attrice sono tuttavia infondate e vanno pertanto rigettate.
L'art. 1, comma 20, della legge 24 dicembre 1993, n. 560 stabilisce che “Gli alloggi e le unità immobiliari acquistati ai sensi della presente legge non possono essere alienati, anche parzialmente, né può essere modificata la destinazione d'uso, per un periodo di dieci anni dalla data di registrazione del contratto di acquisto e comunque fino a quando non sia pagato interamente il prezzo”.
Come chiarito dalla giurisprudenza, il divieto di alienazione previsto dalla disposizione in esame determina la nullità per impossibilità giuridica dell'oggetto del contratto sia nei confronti dell'ente gestore dell'alloggio che delle parti contraenti, trattandosi di divieto assoluto e disciplinato da norma imperativa, che non prevede al riguardo eccezioni, deroghe o limitazioni e che persegue il fine di impedire gli atti speculativi e di garantire il conseguimento dello scopo proprio della destinazione di tali alloggi al soddisfacimento dell'interesse all'abitazione di coloro che possiedono i requisiti per acquistare l'alloggio (Cass. 27398/2009).
La formulazione della norma – che vieta tout court gli atti di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica – consente di ritenere che il divieto riguardi sia gli atti di alienazione a titolo oneroso r.g. n. 5 (vendita; permuta), sia gli atti di alienazione a titolo gratuito (donazione), poiché in entrambi i casi verrebbe frustrato l'interesse pubblico della destinazione di tali alloggi all'abitazione di coloro che sono provvisti dei requisiti previsti per l'acquisto dell'immobile.
La formulazione letterale della norma e la sua interpretazione teleologica consentono invece di escludere che il divieto di alienazione si estenda anche al diritto di abitazione che la legge riconosce in capo all'assegnatario dell'alloggio nel caso in cui questo venga acquistato da un familiare convivente (art. 1, comma 6, della legge n. 560 del 1993).
L'art. 1, comma 20, cit. vieta infatti l'alienazione de “gli alloggi e le unità immobiliari acquistati ai sensi della presente legge”, con espresso riguardo ai beni (e non ai diritti sui beni) e facendo riferimento al trasferimento della proprietà degli alloggi di edilizia residenziale pubblica, che costituisce l'oggetto dell'atto di acquisto regolato dall'art. 1, comma 4
(“Le regioni [...] formulano, su proposta degli enti proprietari [...] piani di vendita al fine di rendere alienabili determinati immobili nella misura massima del 75 per cento del patrimonio abitativo vendibile nel territorio di ciascuna provincia”) e dall'art. 1, comma 6, della legge n. 560 del 1993
(“Hanno titolo all'acquisto degli alloggi di cui al comma 4 gli assegnatari o i loro familiari conviventi”).
La norma pone un divieto assoluto, costituisce norma imperativa la cui violazione dà luogo a nullità dell'atto di alienazione (v. supra) ed è dunque di stretta interpretazione, non potendosi estendere il divieto di alienazione anche al trasferimento del diritto reale di abitazione costituito in favore dell'assegnatario dell'alloggio ai sensi dell'art. 1, comma 6, cit.
Quanto alla finalità del divieto di alienazione (evitare fenomeni speculativi da parte di coloro che beneficiano dell'acquisto dell'immobile a prezzi agevolati) essa è estranea all'ipotesi del trasferimento del diritto reale di abitazione, dal momento che il donante non consegue alcun r.g. n. 6 arricchimento da un'alienazione a titolo gratuito.
Alla luce delle considerazioni che precedono va dunque affermato che la donazione del diritto reale di abitazione sull'immobile di via Po 25 fatta da con atto pubblico del 18 febbraio 2008 è valida ed Parte_1
efficace, privando l'odierna attrice di qualsiasi diritto sull'immobile pignorato.
La novità della questione di diritto oggetto del presente giudizio (su cui non è dato rinvenire precedenti giurisprudenziali editi) giustifica la compensazione delle spese processuali tra le parti (art. 92, secondo comma, c.p.c.).”
Sulla base di tali argomentazioni, il Tribunale, con la sentenza di cui in epigrafe, ha così deciso:
“1) rigetta le domande formulate dall'attrice;
2) compensa tra le parti le spese processuali.”
Avverso tale sentenza ha proposto appello , Parte_1
rassegnando le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, rigettata ogni contraria istanza e ragione, in accoglimento dell'appello della sig.ra Parte_1
ed in totale riforma della sentenza del Tribunale di Frosinone
[...]
n.165/2022, pubblicata il 16/02/2022: 1) In via principale, previa declaratoria di nullità assoluta dell'atto di donazione del diritto di abitazione, stipulato in data 18/02/2008, per atto pubblico notaio di Per_1
SO (Rep. 316564-Racc.52285), dichiarare che la sig.ra Parte_1
risulta titolare del diritto di abitazione sull'immobile sito in
[...]
Via Po n.25 (oggi Piazza Caduti di Nassirya n.6), sito al primo CP_2
piano della scala B, con annessa cantina, distinto al Catasto al Foglio 60, particella 242 sub 15, di vani sei e, di conseguenza, dichiarare la nullità dell'atto di pignoramento originante la procedura esecutiva immobiliare n.119/2017 R.G. Es., nella parte in cui non comprende, e non considera il r.g. n. 7 diritto di abitazione di cui è titolare la sig.ra , che non è Parte_1
debitrice della stessa procedura;
2) In via subordinata, laddove l'accertata esistenza del diritto della sig.ra non vada ad inficiare Parte_1
l'atto di pignoramento, e non sia ostativo alla vendita del bene staggito, si chiede che lo stesso diritto venga valutato e quantificato in termini monetari, e costituisca un credito della suddetta da Parte_1
collocare in prededuzione in occasione della distribuzione del ricavato;
3) condannare le parti convenute al pagamento delle spese e compensi del doppio grado di giudizio, oltre rimborso ex art. 2 del D.M. n.55/2014, da attribuirsi ai sensi dell'art. 93 c.p.c., a favore dell'Avv. Gian Pio Papa, che si dichiara antistatario.
Ai fini della normativa vigente in tema di contributo unificato, si dichiara che il valore della presente controversia è indeterminato. È stata comunque richiesta l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato.”
La ha rassegnato le seguenti Controparte_1
conclusioni:
“nel merito:
- Rigettarsi in toto l'appello proposto siccome infondato in fatto ed in diritto.
Il tutto con vittoria di spese, funzioni ed accessori di legge del presente grado.
Salvis juribus.”
L'azienda territoriale per l'edilizia residenziale pubblica (ATER) della provincia di , ha rassegnato le seguenti conclusioni: CP_2
“chiedendo che l'Ecc.ma Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, voglia rigettare integralmente l'appello ex adverso proposto avverso la sentenza n. 165/2022 del
Tribunale di Frosinone e per l'effetto respingere ogni e qualsiasi domanda svolta dalla parte appellante, in quanto palesemente inammissibili e r.g. n. 8 comunque del tutto infondate in fatto e diritto.
Ferma ogni altra statuizione della sentenza impugnata e, in ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali del presente grado di giudizio, oltre rimborso forfettario spese generali ex art. 2 D.M. n.
55/2014, IVA e C.P.A.”
società unipersonale, ha rassegnato le seguenti CP_3
conclusioni:
“In via preliminare, dichiarare l'inammissibilità dell'avverso gravame ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 342 c.p.c.
In ogni caso e nel merito, accertare e dichiarare l'infondatezza dell'avversa impugnazione e per l'effetto rigettare le domande tutte proposte dalla sig.ra . Parte_1
Con vittoria di spese e compensi professionali di ambedue i gradi di giudizio oltre accessori di legge da liquidarsi a favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario.” in qualità di successore a titolo particolare di Controparte_4
ha rassegnato le seguenti Controparte_1
conclusioni:
“facendo proprie tutte le difese, eccezioni, produzioni documentali e domande (anche istruttorie) e conclusioni già formulate e rassegnate dalla della quale si chiede l'estromissione e Controparte_12
che si riportano di seguito:
“Nel merito: rigettarsi in toto l'appello proposto siccome infondato, in fatto ed in diritto. Il tutto con vittoria di spese, funzioni ed accessori di legge del presente grado.”
La causa, all'udienza del 10/04/2025, è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di legge di cui all'art. 190 c.p.c.
Si premette che nessuna censura specifica è stata mossa in merito all'interpretazione teleologica dell'art. 1, comma 20, della legge 24
r.g. n. 9 dicembre 1993, n. 560, operata dal Tribunale, il quale ha osservato che la norma persegue il fine di impedire gli atti speculativi e di garantire il conseguimento dello scopo proprio della destinazione di tali alloggi al soddisfacimento dell'interesse all'abitazione di coloro che possiedono i requisiti per acquistare l'alloggio, e, su tale via, ha ritenuto che tale finalità
è estranea all'ipotesi del trasferimento del diritto reale di abitazione.
Né tantomeno è stata criticata la parte della motivazione in cui il
Tribunale ha osservato che la norma in esame - che letteralmente prevede il divieto di alienazione degli alloggi e delle unità immobiliari “acquistati ai sensi della presente legge”, riferendosi quindi ai beni e non ai diritti reali su di essi - rientra nel novero delle norme imperative, e, in quanto tale, è di stretta interpretazione, escludendosi così che il divieto possa estendersi anche al diritto di abitazione che la legge riconosce in capo all'assegnatario dell'alloggio nel caso in cui questo venga acquistato da un familiare convivente (art. 1, comma 6, della legge n. 560 del 1993). si è limitata a censurare la sentenza sul Parte_1
presupposto che, a suo avviso, proprio in forza dell'interpretazione letterale della norma di cui all'art. art. 1, comma 20, della legge 24 dicembre 1993,
n. 560 deve ritenersi che essa comporta il divieto di alienazione anche dei diritti reali di godimento.
Ed invero, secondo la prospettazione dell'appellante, il divieto di vendita parziale di cui alla norma citata, non può che riferirsi ai diritti reali di godimento.
La censura è infondata, per l'assorbente rilievo che con l'espressione
“vendita parziale” non si fa riferimento al trasferimento dei diritti reali, ma piuttosto alla vendita di una quota dell'immobile, o, nell'ipotesi in cui sia possibile il frazionamento, alla vendita di una porzione dello stesso.
D'altronde, come esattamente evidenziato dal Tribunale, la norma letteralmente fa riferimento al divieto di alienazione “degli alloggi e delle r.g. n. 10 unità immobiliari”, senza, dunque, alcun riferimento ai diritti reali di godimento.
E, secondo il Tribunale (passo di motivazione, come suddetto, non censurato), l'interpretazione estensiva è preclusa, venendo in rilievo una norma imperativa.
Per quanto fin qui detto, si rigetta l'appello.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, secondo i valori minimi del D.M. n. 55/2014, in ragione della particolarità della vicenda in esame.

PQM

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- rigetta l'appello proposto da;
Parte_1 condanna al pagamento delle spese di lite in Parte_1 favore di Controparte_1 Controparte_2
quale successore di
[...] Controparte_4 [...]
nonché del procuratore di Controparte_1 [...]
dichiaratosi antistatario, che liquida, per Controparte_13 ciascuna parte, in € 4300,00, oltre spese generali e oneri accessori;

- dichiara la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n.115/02, come modificato dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/12, per il pagamento da parte dell'appellante, in favore dell'erario, della somma pari al contributo unificato già corrisposto. Così deciso nella camera di consiglio tenutasi in data 3 luglio 2025.
Il Presidente
Dott.ssa Gisella Dedato
r.g. n. 11