REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZ. IV° CIVILE – II° Collegio
così composta: dott.ssa Antonella Izzo Presidente dott. Giuseppe Staglianò Consigliere rel. dott. Marco Emilio Luigi Cirillo Consigliere riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente

S e n t e n z a ex art. 281 sexies, comma 3, c.p.c. nella causa civile di II grado iscritta al n. 94 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2023, posta in deliberazione all'udienza collegiale del 5-12-2025, vertente tra
(C.F. , elettivamente domiciliato a Roma, Via Parte_1 C.F._1
Virgilio n. 1 L, presso lo studio dell'Avv. Giada Bernardi, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

- Attore in riassunzione -
e
(P.IVA , in persona del legale rappresentante “pro Controparte_1 P.IVA_1 tempore”, elettivamente domiciliata a Riano, Via Dante Alighieri n. 9, presso lo studio dell'Avv.
Dale Abozzi, che la rappresenta e difende, congiuntamente e disgiuntamente all'Avv. Patrizia
Maccari, giusta procura in atti;

- Convenuta in riassunzione - (C.F. e P.IVA. ), in persona del legale rappresentante “pro Controparte_2 P.IVA_2 tempore”, elettivamente domiciliata a Roma, Via Caio Mario n. 27, presso lo studio dell'Avv.
Francesco Alessandro Magni, che la rappresenta e difende giusta procura in atti;

- Convenuta in riassunzione -
e ; Controparte_3 Controparte_4
- Convenuti in riassunzione non costituiti-
Oggetto: responsabilità del mediatore e risarcimento danni.
Conclusioni: come da scritti difensivi.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato, il sig. conveniva in giudizio dinanzi Parte_1 al Tribunale di Roma l (nel prosieguo “ Controparte_5 CP_1
”) assumendo che, in data 25.02.2003, aveva sottoscritto una proposta d'acquisto, al prezzo
[...] di Euro 72.300,00, avente ad oggetto l'immobile sito in Palombara Sabina (RM), Via Roma n° 42, di proprietà dei signori e Controparte_4 Controparte_3
L'attore faceva presente che, all'art. 3 della proposta d'acquisto, era stato specificato che sull'immobile non gravavano iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli, fatta eccezione per un'ipoteca a favore di Banca di Roma, evidenziando altresì che, in data 9.5.2003, lo stesso attore ed i promittenti venditori avevano sottoscritto una “scrittura privata integrativa di compravendita”, recante, al relativo art. 2, l'impegno di questi ultimi a cedere la porzione immobiliare “libera da iscrizioni pregiudizievoli, vizi ed evizioni, nonché da oneri reali e fiscali in genere ad eccezione di nulla”.
Successivamente, però, sulla scorta di una visura autonomamente effettuata, il sig. aveva Parte_1 appreso che sull'immobile in questione gravava anche una procedura esecutiva, trascritta sin dal
06.02.2001.
Pertanto, stante l'assenza di comunicazioni sul punto da parte della , benché si Controparte_1 fosse trattato di circostanza conoscibile dal mediatore e rilevante per la conclusione dell'affare, il sig. aveva convenuto in giudizio l' , chiedendo che fosse dichiarata la Parte_1 Controparte_5 responsabilità della stessa per violazione degli obblighi di cui agli artt. 1176 e 1759 c.c., con conseguente sua condanna al risarcimento del danno subito dall'attore, che veniva quantificato in
Euro 65.000,oo, oltre interessi, oltre alla restituzione della somma di Euro 2.200,00, versata dal sig. a titolo di provvigione per l'attività di mediazione;
il tutto con vittoria di spese Parte_1 processuali.
Si costituiva in giudizio la eccependo che, nel momento in cui aveva Controparte_1 ricevuto l'incarico a vendere dai signori e , non aveva avuto Controparte_4 Controparte_3 contezza dell'esistenza della procedura esecutiva e che, una volta venutane a conoscenza, aveva prontamente provveduto ad informare il sig. tanto che, proprio in ragione di tale Parte_1 comunicazione, le parti avevano deciso di comune accordo di posticipare la conclusione del contratto preliminare.
Pertanto, la concludeva chiedendo il rigetto della domanda attrice e, in ogni Controparte_1 caso, di essere autorizzata a chiamare in causa sia i promittenti venditori, sigg. e CP_4 [...]
sia la (oggi e già CP_3 Controparte_6 Controparte_2 Controparte_7
, dalla quale riteneva di dover essere garantita in caso di accoglimento della domanda in
[...] forza del contratto di assicurazione stipulato con la stessa.
Autorizzata dal Tribunale la chiamata in giudizio, si costituiva la Controparte_6 eccependo l'inoperatività del contratto di assicurazione (in quanto esso, a suo dire, non comprendeva alcuna garanzia per l'inadempimento contrattuale dell'assicurata) e chiedendo in ogni caso il rigetto della domanda dell'attore.
Inoltre di costituivano anche i sigg. e che contestavano integralmente le CP_4 CP_3 pretese del sig. chiedendo il rigetto della domanda. Parte_1
All'esito dell'istruttoria, meramente documentale, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 20140/09, rigettava la domanda attrice, condannando il sig. alla refusione delle spese processuali in Parte_1 favore della e compensandole nei confronti dei promittenti venditori. Controparte_1
In particolare, il Tribunale dichiarava di aderire all'orientamento giurisprudenziale secondo cui, in tema di responsabilità del mediatore, non rientrava “… nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della prestazione ai sensi dell'art. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico, essendo stato in particolare ritenuto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore
l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli”(Cass. 15274/2006); quindi, non ritenendo raggiunta, nel caso di specie, la prova circa l'avvenuto conferimento alla , da Controparte_1 parte del sig. di uno specifico incarico volto al compimento di indagini di tipo tecnico Parte_1 giuridico, il Tribunale rigettava la domanda.
Avverso tale sentenza, lamentandone l'erroneità e l'ingiustizia, proponeva appello il sig. Parte_1
Con un primo motivo di impugnazione, l'appellante censurava la sentenza di primo grado nella parte in cui aveva escluso la responsabilità del mediatore per l'omessa informazione circa l'esistenza di una procedura esecutiva sull'immobile oggetto di vendita. Il sig. in Parte_1 particolare, sosteneva che dalla comunicazione resa dall'Agenzia Immobiliare riguardo all'esistenza di un vincolo ipotecario sull'immobile non poteva conseguire anche l'automatica conoscenza circa l'avvenuta instaurazione di una procedura esecutiva, potendo l'ipoteca ben essere iscritta su un immobile a garanzia del pagamento di un mutuo contratto per il suo acquisto e senza che da ciò debba necessariamente derivare una procedura esecutiva, riconducibile, invece, all'eventuale mancato pagamento delle rate di ammortamento.
Con un secondo motivo di censura, poi, il sig. ravvisava un vizio di omessa pronuncia, i Parte_1 quanto il Tribunale nulla aveva disposto sulla richiesta di condanna al risarcimento dei danni formulata nei confronti dei sigg. e , avanzata esplicitamente dall'attore nelle CP_3 CP_4 conclusioni rassegnate nella memoria ex art. 183 c.p.c.
Quindi, l'appellante concludeva chiedendo che fosse dichiarata la responsabilità della CP_1
e dei signori e , con conseguente condanna dei medesimi,
[...] CP_3 CP_4 disgiuntamente o in solido tra loro, al pagamento dell'importo di Euro 65.000,00 a titolo di risarcimento del danno, nonché della sola alla restituzione dell'importo di Euro Controparte_1
2.200,00, versatole dal sig. a titolo di compenso per l'attività di mediazione svolta;
Parte_1 inoltre, l'appellante reiterava la domanda di manleva formulata nei confronti di
[...]
il tutto con vittoria delle spese di lite. Controparte_6
Costituitasi in giudizio, la si limitava a resistere, ribadendo le difese già Controparte_6 articolate in primo grado e chiedendo il rigetto del gravame.
Restavano, invece, contumaci sia i sigg. e , sia la CP_3 CP_4 Controparte_1 seppur regolarmente evocati in giudizio.
La Corte d'Appello di Roma, con sentenza n° 6878/2017, rigettava l'appello e condannava il sig. al pagamento delle spese di lite, ritenendo anch'essa non rientrante “nella comune Parte_1 ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della sua prestazione ai sensi dell'art 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di indagini di tipo tecnico giuridico”, e reputando che “le diciture relative all'essere immobile oggetto di compravendita libero da iscrizioni pregiudizievoli fossero da attribuirsi ai promittenti venditori e non già all'agenzia immobiliare”.
Inoltre, in riferimento al secondo motivo di doglianza, la Corte ne riteneva l'infondatezza, stante la differenza di “petitum” e di “causa petendi” intercorrente tra la domanda avanzata dall'appellante e quella di garanzia proposta dalla sin dal primo grado. Controparte_1
Avverso tale sentenza, il sig. proponeva ricorso per Cassazione, lamentando, con un Parte_1 primo motivo, la violazione degli artt. 1175, 1176 e 1759 c.c. e delle norme sulla responsabilità del mediatore (tra cui la L. 39/1989 e successive modifiche), avendo la Corte erroneamente escluso che nel novero degli obblighi imposti dalla diligenza richiesta all'Agenzia Immobiliare non rientrasse quello di informare il promittente acquirente della pendenza di una procedura esecutiva sull'immobile oggetto di compravendita. Con un secondo motivo di ricorso, inoltre, il sig. denunciava l'insufficienza e la Parte_1 contraddittorietà della statuizione sulla responsabilità dei promittenti venditori, chiamati in giudizio dalla . Controparte_1
Resisteva con controricorso la sola chiedendo il rigetto del ricorso Controparte_7 proposto dal sig. mentre restavano contumaci sia la , sia i signori Parte_1 Controparte_1 [...]
e CP_4 Controparte_3
Con ordinanza n. 28441/2022, la Corte di Cassazione, in accoglimento del primo motivo di ricorso, dichiarato assorbente, cassava la sentenza impugnata, rinviando alla Corte di Appello di Roma, in diversa composizione, anche per la decisione sulle spese del giudizio di legittimità.
In particolare, con specifico riferimento al primo motivo di impugnazione, la Corte di Cassazione affermava i seguenti principi di diritto: “Il mediatore è un operatore specializzato e, come tale, è tenuto nello svolgimento della sua attività ad osservare la diligenza qualificata, coerente con la qualifica posseduta, secondo quanto prescrive l'art. 1176 c.c., essendo obbligato a comunicare alle parti le circostanze a lui note e quelle conoscibili, capaci di incidere sul buon esito della mediazione. Nello specifico, l' era in condizione di verificare che al Controparte_5 momento della stipula del preliminare l'immobile era stato oggetto di iscrizione di un pignoramento”.
Sul punto, la Corte rammentava di aver “.. più volte ribadito il principio secondo cui il mediatore, tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico delle parti, ha l'obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede e di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza da lui esigibile. Tra queste rientrano necessariamente, in caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sulla insolvenza delle parti, sull'esistenza di circostanze in base alle quali le parti avrebbero concluso il contratto con diverso contenuto su eventuali prelazioni ed opzioni
(Cass. n. 5938/1993), sul rilascio delle autorizzazioni amministrative (Cass. n. 8374/2009), sulla provenienza dei beni provenienti da donazioni suscettibili di riduzione (Cass. n. 965/2019), sulla presenza di iscrizioni o trascrizioni sull'immobile (Cass. n. 27482/2019) e dunque anche sulla titolarità del bene in capo a parte venditrice (Cass. n. 16382/2009)”.
Ciò premesso, il sig. procedeva alla riassunzione del giudizio, chiedendo, alla luce del Parte_1 principio di diritto affermato dalla Corte di Cassazione, la riforma della sentenza di primo grado nella parte in cui non aveva ritenuto sussistente la responsabilità della per Controparte_1 inosservanza degli obblighi di cui agli art. 1176 e 1759 c.c. e, in particolare, a causa dell'omessa comunicazione circa l'esistenza di una procedura esecutiva sull'immobile oggetto di vendita;
inoltre, il sig. lamentava nuovamente l'omessa pronuncia, da parte del Tribunale, sulla Parte_1 richiesta volta alla declaratoria della responsabilità dei terzi chiamati, i signori e CP_4 [...]
come originariamente chiesta con la memoria ex art. 183 c.p.c..; infine, il sig. CP_3 Parte_1 concludeva chiedendo nuovamente che fosse dichiarata la responsabilità della e Controparte_1 dei signori e nella vicenda, con conseguente loro condanna, in via disgiunta CP_3 CP_4
o in solidale, al risarcimento del danno nella misura di Euro 65.000,00, pari al valore dell'immobile oggetto della proposta di acquisto, nonché della sola alla Controparte_1 restituzione dell'importo di Euro 2.200,00, a lei versato a titolo di compenso per la mediazione. Il tutto con vittoria delle spese di lite.
Costituitasi in giudizio, la in via preliminare, evidenziava di essere stata coinvolta Controparte_2 nella causa dalla , che l'aveva chiamata in giudizio per essere tenuta indenne e, Controparte_1 eventualmente manlevata in caso di intervenuta condanna, sicché la sua posizione avrebbe dovuto essere presa in considerazione soltanto laddove la predetta si fosse costituita nel giudizio di riassunzione riproponendo la domanda di manleva.
Inoltre, la sosteneva nuovamente di non essere obbligata a manlevare la Controparte_2 in caso di sua condanna, in quanto la polizza assicurativa copriva la Controparte_1 responsabilità dell'assicurato per danni involontariamente ed accidentalmente provocati a terzi nello svolgimento dell'attività in essa, e non le conseguenze degli inadempimenti contrattuali, non accidentali né involontari;
in ogni caso, poi, la società assicuratrice escludeva l'operatività della garanzia per l'eventuale condanna dell'assicurato a rimborsare quanto ricevuto a titolo di compenso per l'attività svolta, in quanto tale esborso non sarebbe potuto rientrare nel danno, trattandosi solo di una restituzione del corrispettivo per effetto dell'acclarato inadempimento del contratto.
Nel merito, poi, la eccepiva l'infondatezza della domanda, sottolineando che il Controparte_2 contratto preliminare di compravendita del 25 febbraio 2003 aveva espressamente menzionato la circostanza dell'esistenza di un'ipoteca a favore della Banca di Roma, dalla quale poteva evincersi la piena consapevolezza del sig. dell'esistenza di un vincolo reale sul bene e, quindi, della Parte_1 possibilità -non remota- dell'esistenza anche di una procedura esecutiva;
in ogni caso la società assicuratrice eccepiva altresì l'infondatezza della pretesa risarcitoria, non avendo il sig. Parte_1 provato nulla circa l'esistenza del danno, il relativo titolo e il nesso esistente con la condotta del mediatore.
Quindi, la concludeva chiedendo, in via principale, il rigetto delle domande Controparte_2 proposte dal sig. e, in via subordinata, ove ribadita nei suoi confronti la domanda di Parte_1 manleva, il rigetto della stessa perché inammissibile e infondata;
in ogni caso, con il contenimento della propria condanna nei limiti di quanto previsto dal contratto di assicurazione.
Costituitasi in giudizio, la , in via preliminare, eccepiva l'inammissibilità della Controparte_1 riassunzione per violazione della continuità del procedimento notificatorio, avendo il riassumente ripetuto la notifica effettuata in data 7.12.2023 presso il medesimo indirizzo (sede legale dell' ove era già risultato l'avvenuto suo trasferimento. Controparte_5
Inoltre, nel merito, l'agenzia immobiliare eccepiva l'infondatezza della domanda, sottolineando che al momento della sottoscrizione della proposta d'acquisto il sig. era stato messo a Parte_1 conoscenza dell'iscrizione di un'ipoteca in favore della Banca di Roma, circostanza che di per sé era stata senz'altro sufficiente ad assicurare anche la conoscenza della procedura esecutiva, che della prima costituiva una conseguenza quanto meno prevedibile.
In relazione, poi, alla domanda di risarcimento, la evidenziava che essa risultava Controparte_1 disancorata da qualsiasi elemento probatorio, in quanto l'unico esborso sostenuto dal sig. era consistito nel versamento della somma di Euro 2.200,00, pagata al mediatore e di cui Parte_1 aveva chiesto la ripetizione, senza che costui avesse versato alcun anticipo o caparra, né mai neanche allegato alcun costo o spesa;
inoltre, a tale fine si sarebbe dovuto tenere anche in debita considerazione il fatto che il sig. il aveva effettivamente abitato l'immobile dal 9.03.2003 Parte_1 fino a gennaio 2008, senza pagare alcun canone di locazione o indennità di occupazione.
Infine, riguardo ai terzi chiamati, l'agenzia immobiliare ribadiva la richiesta di accertamento della responsabilità dei promittenti venditori che, avendo celato informazioni rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, avevano violato il principio di correttezza precontrattuale, reiterando anche la domanda di manleva nei confronti della HDI Assicurazioni e S.p.a. in forza del contratto stipulato con la stessa.
Pertanto, la concludeva chiedendo il rigetto della domanda e, in via subordinata, Controparte_1 nell'ipotesi di accertamento della sua responsabilità, la condanna dei signori e CP_4 [...]
in via esclusiva o in solido con la convenuta stessa, alla refusione del danno, con CP_3 determinazione delle rispettive quote di responsabilità; in ogni caso, poi, con condanna della HDI
Assicurazioni S.p.a. alla manleva. Il tutto con vittoria delle spese processuali.
All'udienza del 5/12/2025, l'Avv. Giada Bernardi si è dichiarato antistatario;
quindi, dopo la precisazione delle conclusioni e all'esito della discussione, la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies, comma 3, c.p.c..
Motivi della decisione
Preliminarmente, va rilevata l'infondatezza dell'eccezione con cui la ha sostenuto Parte_2
l'inammissibilità/improcedibilità della riassunzione per l'asserita violazione della continuità del procedimento notificatorio.
Infatti, dall'esame della documentazione prodotta, si evince che in occasione di ciascuno dei tentativi di notifica operati dal riassumente, la successiva ripresa del procedimento notificatorio intervenne sempre entro un termine che può essere ritenuto ragionevole, tenuto conto dei tempi necessari, secondo la comune diligenza, per conoscere l'esito negativo della notificazione e per assumere le ulteriori informazioni sui relativi destinatari.
Tale valutazione, del resto, si trae anche dal contenuto delle ordinanze emesse da questa Corte nelle date del 28.04.2023 e del 08.03.2024, con le quali per ben due volte venne concesso al riassumente un nuovo termine a provvedere alle notifiche, all'esito delle quali la Parte_2 non solo si è potuta costituire regolarmente in giudizio, ma ha anche svolto un'esauriente attività difensiva nel merito. Nel merito, la prima censura sollevata dal riassumente merita di essere accolta.
Infatti, alla luce del principio di diritto fissato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n.
28441/2022, secondo cui il mediatore, quale operatore specializzato, è tenuto, nello svolgimento della sua attività, ad osservare la diligenza qualificata di cui all'art. 1176 c.c., sicché deve reputarsi obbligato a comunicare alle parti le circostanze a lui note e quelle conoscibili, capaci di incidere sul buon esito della mediazione (decisione che, peraltro, si incastona nell'ambito del più recente orientamento seguito dalla Corte di Cassazione;
sul punto, vedi anche Cass. n. 27482/2019 e, ancor più di recente, Cass. n. 15577/2022), si deve reputare che, nel caso di specie, la , Controparte_1 al momento della stipula del preliminare, fosse in condizione di verificare non solo che sull'immobile pendeva l'iscrizione di un'ipoteca, ma anche che esso era stato oggetto di un pignoramento.
Infatti, la presenza di una procedura esecutiva non solo è facilmente rilevabile da un'agenzia immobiliare mediante la corretta consultazione delle risultanze dei RR.II., che rientra tra le prestazioni che gli interessati alla vicenda negoziale possono presumere siano correttamente espletate da chi professionalmente li pone in contatto, ma costituisce un'informazione dotata di peculiare ed autonoma rilevanza nell'ambito delle trattative, tenuto conto del fatto che il solo accertamento dell'iscrizione di un ipoteca è in grado di fornire al promissario acquirente una visione solo parziale della condizione giuridica del bene promesso in vendita, limitata alla presenza di una garanzia reale solitamente concessa in caso di accensione di un mutuo o, comunque, accesa per garantire l'adempimento di un credito, ma non è di per sé idonea a rendere edotti circa il fatto che sia già stata instaurata una procedura esecutiva volta ad ottenere il soddisfacimento del credito garantito mediante il trasferimento coattivo del bene.
Pertanto, con riferimento al caso che ne occupa, non può essere condivisa la tesi della CP_1
, secondo cui essa non era tenuta ad accertare l'esistenza di procedure esecutive
[...] sull'immobile oggetto della proposta d'acquisto, sicché gli obblighi informativi a suo carico avrebbero dovuto ritenersi assolti in forza della sola rilevazione e pronta comunicazione al promissario acquirente dell'esistenza dell'ipoteca; infatti, la circostanza che, in astratto, all'iscrizione di un'ipoteca possa seguire l'instaurazione di una procedura esecutiva, non può valere ad emendare il grave difetto dell'attività informazione che la stessa stessa agenzia immobiliare era senz'altro tenuta a rendere, che ridondò a danno di una corretta rappresentazione dell'effettiva situazione giuridica in cui l'immobile versava e che, verosimilmente, ove emersa sin dall'inizio, avrebbe inciso sull'esito delle trattative intraprese.
Ne consegue che va ritenuta sussistente la responsabilità della che non ha Controparte_1 adempiuto allo specifico obbligo, ricompreso nel più generale obbligo di comportarsi secondo buona fede e correttezza nello svolgimento dell'incarico ai sensi dell'art. 1759, co. 1, c.c., di riferire alle parti le circostanze da lei conosciute o conoscibili mediante la diligenza qualificata richiesta.
L'individuazione di tale responsabilità in capo alla , che era tenuta ad operare gli Controparte_1 accertamenti omessi sia in ragione di quanto stabilito dagli artt. 1759 e 1176 c.c., sia del contenuto del rapporto di mediazione, comporta, quale logico corollario giuridico, l'esclusione della responsabilità dei promittenti venditori, da lei chiamati in giudizio sin dal primo grado;
ulteriore conseguenza di tale rilievo è l'infondatezza della pretesa risarcitoria formulata nei confronti di questi ultimi da parte dell'attore, a seguito dell'estensione della domanda di ristoro determinatasi a seguito della chiamata in giudizio dei sigg. da parte della Controparte_8 Controparte_1
(“nell'ipotesi in cui la parte convenuta in un giudizio di responsabilità civile chiami in causa un terzo in qualità di corresponsabile dell'evento dannoso, la domanda risarcitoria deve intendersi estesa al terzo anche in mancanza di un'espressa dichiarazione in tal senso dell'attore, in quanto la diversità e pluralità delle condotte produttive dell'evento dannoso non dà luogo a diverse obbligazioni risarcitorie, con la conseguenza che la chiamata in causa del terzo non determina il mutamento dell'oggetto della domanda ma evidenzia esclusivamente una pluralità di autonome responsabilità riconducibili allo stesso titolo risarcitorio”; Cass. n. 5057/2010. Nello stesso senso vedi anche Cass. n. 5400/2013 e Cass. n. 516/2020).
Acclarata, quindi, l'esistenza di una responsabilità in via esclusiva in capo alla Controparte_1 sotto il profilo del “quantum” si deve però rilevare che il sig. ha dato dimostrazione del Parte_1 danno da lui sofferto in misura nettamente inferiore rispetto a quanto domandato.
Infatti, l'appellante si è limitato, in modo del tutto apodittico, a rapportare il danno al valore del bene dell'immobile, quantificandolo in Euro 65.000,00.
Orbene, premesso che detta somma risulta inferiore al prezzo che le parti avevano assegnato all'immobile (e ciò sia in occasione della proposta d'acquisto formulata dal sig. (che Parte_1 recava l'indicazione della somma di Euro 72.300,00), sia della successiva “scrittura privata integrativa di compravendita” sottoscritta in data 9.5.2003), si osserva, tuttavia, che la domanda dell'appellante non è corredata da alcun elemento che possa essere utilizzato come parametro per procedere alla quantificazione nell'importo allegato.
Al contrario, dall'esame della citata “scrittura privata integrativa di compravendita” del
25.02.2003, si ricava che il sig. al momento della proposta di acquisto, aveva Parte_1 effettivamente versato ai promittenti acquirenti solo l'importo di Euro 2.600,00 e che, una volta emersa la pendenza dell'intrapresa esecuzione, le parti concordarono che il promissario acquirente non avrebbe più dovuto immediatamente versare l'ulteriore somma di Euro 10.000,00 (il cui pagamento sarebbe avvenuto solo al momento del rogito notarile), venendo invece immediatamente immesso disponibilità dell'immobile, poi di fatto da lui conservata per oltre 5 anni.
Pertanto, non avendo allegato -e tantomeno provato- l'esistenza di ulteriori, effettivi danni, il sig. non può pretendere di ottenere più di quanto avesse versato sino al 25.02.2003, pari Parte_1 all'importo di Euro 2.600.00: tale somma, infatti, rappresenta il danno diretto subito dal sig. in ragione della mancata conformazione, da parte della , agli obblighi Parte_1 Controparte_1 di diligenza di cui agli artt. 1176 e 1759 c.c., dovendosi ritenere che egli si fosse determinato a sottoscrivere la proposta d'acquisto e, conseguentemente, a versare detto importo proprio a causa del ritardo, imputabile all'agenzia immobiliare, nell'apprendimento dell'esistenza della procedura esecutiva gravante sull'immobile. Su tale somma sono dovuti gli interessi legali (trattandosi, nonostante la richiesta, di una somma di denaro oggetto di restituzione), a decorrere dalla domanda, notificata in data 4.12.2004, sino all'effettivo soddisfo.
Analogamente, poi, va riconosciuto il diritto del sig. ad ottenere dalla Parte_1 Controparte_1 la restituzione della somma a lei versata a titolo di provvigione, pari ad Euro 2.200,00, trattandosi di compenso che, stante l'inadempimento all'obbligo di diligenza nello svolgimento dell'incarico, quest'ultima non ha diritto di trattenere;
anche su detta somma spettano gli interessi legali, dalla domanda sino all'effettivo soddisfo.
Per quanto concerne, infine, l'eccezione della HDI Italia s.r.l., secondo cui essa non sarebbe tenuta a manlevare la per gli importi dovuti a terzi a titolo risarcitorio, essa non può Controparte_1 essere accolta.
Infatti, dall'esame della documentazione prodotta dalla stessa società assicuratrice, limitata alle sole condizioni assicurative generali (e senza che sia stato depositato il contratto di assicurazione, la cui avvenuta stipula non è mai stata contestata), non risulta -contrariamente a quanto sostenuto- che dalla copertura assicurativa debbano restare esclusi i danni provocati dall'assicurata nell'esercizio dell'attività di mediazione e, tra essi, quelli da inadempimento.
Al contrario esula dall'area della garanzia assicurativa offerta dalla la somma di Controparte_2
Euro 2.200,00, versata dal sig. alla a titolo di compenso per l'attività Parte_1 Controparte_1 di mediazione svolta, trattandosi di somma che il sig. ha diritto di vedersi restituita a Parte_1 titolo di inadempimento contrattuale, e non di risarcimento.
Da quanto premesso deriva che, in accoglimento del ricorso in riassunzione proposto dal sig.
e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 20140/17 del Tribunale di Roma, la Parte_1 deve essere condannata al pagamento, in favore del predetto, a titolo di Controparte_1 risarcimento del danno, della somma di Euro 2.600,00, oltre interessi legali dalla domanda
(4/12/2004) sino all'effettivo soddisfo, nonché alla restituzione, sempre in favore del sig.
[...]
della somma di Euro 2.200,00 da lei percepita a titolo di compensi per l'attività di Parte_1 mediazione svolta, con gli interessi legali dalla domanda sino all'effettivo soddisfo;
inoltre la
[...]
, deve essere condannata a tenere indenne la per il pagamento della CP_2 Controparte_1 sola somma da lei dovuta al sig. a titolo di risarcimento del danno, ivi compresi Parte_1 gli interessi legali maturati dalla domanda al saldo.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza e sono determinate, ai sensi del D.M. n. 55/2014, in ragione del “decisum”, facendo applicazione dei valori medi previsti dallo scaglione avente ad oggetto le cause di valore ricompreso tra Euro 1.101,00 ed Euro 5.200,00, con l'eccezione della voce “istruttoria/trattazione” che, per la fase di appello e per il giudizio di riassunzione, viene liquidata in misura minima.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunziando sull'istanza di riassunzione proposta da Parte_1 nei confronti della di e di , nonché Controparte_1 Controparte_3 Controparte_4 della (già , a seguito del rinvio disposto dalla Controparte_2 Controparte_7
Corte di Cassazione con ordinanza n. 28441/22, così provvede:
in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Roma n. 20140/09, condanna la al Controparte_1 pagamento, in favore di , a titolo di risarcimento, della somma di Euro 2.600,00, Parte_1 oltre interessi legali dalla domanda (4/12/2004) sino all'effettivo soddisfo;

condanna la alla restituzione, in favore di , della somma di Euro Controparte_1 Parte_1
2.200,00, da lei percepita a titolo di compensi per l'attività di mediazione svolta, con gli interessi legali dalla domanda (4/12/2004) sino all'effettivo soddisfo;

condanna la (già a tenere indenne la Controparte_2 Controparte_7
per il pagamento della sola somma da lei dovuta al sig. a Controparte_1 Parte_1 titolo di risarcimento del danno, ivi compresi gli interessi legali maturati dalla domanda
(4/12/2004) al saldo;

condanna la a rifondere al sig. le spese di lite, così Controparte_1 Parte_1 determinate:
per il giudizio di primo grado (R.G. 88042/04), in Euro 2.552,00 per competenze professionali e in
Euro 310,00 per esborsi (ivi compreso il C.U.), oltre accessori come per legge;
per il giudizio d'appello (R.G. n. 5839/10), in Euro 2.419,00 per competenze professionali e in Euro
550,00 per esborsi (ivi compreso il C.U.), oltre accessori come per legge;
per il giudizio di cassazione (R.G. 14194/18), in Euro 1.875,00 per competenze professionali, oltre accessori come per legge;
per il giudizio di rinvio (R.G. n. 94/23) in Euro 2.419,00 per compensi professionali e in Euro
759,00 per esborsi (ivi compreso il C.U.), oltre accessori come per legge;

spese tutte da distrarsi in favore dell'Avv. Giada Bernardi ex art. 93 c.p.c.;
condanna a rifondere alla le spese di lite, così Controparte_2 Controparte_1 determinate:
per il giudizio di primo grado (R.G. 88042/04), in Euro 2.552,00 per competenze professionali, oltre accessori come per legge;
per il giudizio d'appello (R.G. n. 5839/10), in Euro 2.419,00 per competenze professionali, oltre accessori come per legge;
per il giudizio di cassazione (R.G. 14194/18), in Euro 1.875,00 per competenze professionali, oltre accessori come per legge;
per il giudizio di rinvio (R.G. n. 94/23) in Euro 2.419,00 per compensi professionali, oltre accessori come per legge.
nulla sulle spese nei confronti di e . Controparte_3 Controparte_4
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 5-12-2025 .
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott. Giuseppe Staglianò Dott.ssa Antonella Izzo