REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE CIVILE composta da:
dott. Maria Teresa Spanu Presidente dott. Maria Sechi Consigliere
dott. NO RE Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero 341 del ruolo generale affari contenziosi per l'anno 2021
promossa da
(c.f. ), in persona del liquidatore , Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
con sede in Roma ed ivi elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Pier Paolo
Fiorini, che la rappresenta e difende,
appellante
contro
(c.f. ), corrente in Narbolia (OR), località Is Controparte_1 P.IVA_2
AR, in persona dell'amministratore pro tempore rappresentato e Controparte_2
difeso dall'avv. Mauro Solinas ed elettivamente domiciliata in Cagliari presso lo studio dell'avv. Caterina Loi, appellato
la causa è stata trattenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
nell'interesse della piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Roma, contrariis Parte_1
reiectis, in totale riforma della sentenza del Tribunale di Oristano n. 296 del giugno 2021,
depositata in data 9 giugno 2021, non notificata allo scrivente avvocato presso il quale risulta domiciliato per procura la e notificata all'avvocato avv. Cadeddu in data 11 Parte_1
giugno 2021, nel merito, previo annullamento e/o riforma della sentenza impugnata in via principale:
accertare e dichiarare la nullità e/o annullabilità delle delibere adottate dal
[...]
adottate nell'assemblea del 19-01-2018. Controparte_1
nell'interesse del l'Ecc.ma Corte d'Appello intestata, Controparte_1
ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta Voglia:
a) rigettare l'avverso appello confermando integralmente la sentenza impugnata;

b) condannare parte appellante al pagamento delle spese e compenso professionale del presente giudizio.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione datato 15 febbraio 2018, la aveva Parte_1
impugnato davanti al Tribunale di Oristano le delibere adottate dall'assemblea condominiale del (corrente in Narbolia, località Is AR) riunitasi in Controparte_1
seconda convocazione il 19 gennaio 2018 con l'intervento di 37 condomini (elencati nell'allegato 1 al verbale di assemblea), di cui 28 per delega, per complessivi 685 millesimi,
aventi il seguente contenuto:
a) istituzione di una commissione di controllo relativa all'attività del precedente amministratore del condominio, in particolare per le operazioni del Controparte_3
rendiconto 2016/2017 e sino al passaggio di consegne (delibera approvata con una maggioranza di 648,22 millesimi, con il voto contrario dall'avv. Castiglia per delega dei condomini , Spera e per complessivi 36,78 millesimi); Parte_1 CP_4
b) concessione ai condomini con rilevanti arretrati alla data del 31.12.2017 il pagamento in 24 rate mensili dell'arretrato … subordinatamente all'impegno e al puntuale pagamento
delle rate con scadenza dal 1° marzo in poi, incluse quelle che potranno essere previste e per la costituzione di un fondo condominiale per sopperire alle spese ordinarie (delibera approvata con una maggioranza di 648,22 millesimi, con il voto contrario dall'avv. Castiglia per delega dei condomini , Spera e per complessivi Parte_1 CP_4
36,78 millesimi;

c) approvazione della proposta del Presidente per la costituzione di un fondo 50.000,00
per fronteggiare le spese ordinarie e le relative scadenze di versamento pagamento, in ragione di Euro 85,00 per ogni millesimo di pertinenza dei singoli condomini (delibera approvata con una maggioranza di 627,68 millesimi, con il voto contrario dall'avv. Castiglia per delega dei condomini , Spera e (per complessivi Parte_1 CP_4
36,78 millesimi) e dei delegati dei condomini di (11,61 millesimi) e CP_5 CP_6
(9,01 millesimi);
[...]
d) approvazione sia della liquidazione dei corrispettivi all'Avv. Stara in euro 7.000,00 sia della proposta di transazione verso l'avv. nonché approvazione della proposta di CP_7
prosecuzione del contenzioso con il medesimo in ipotesi di mancata accettazione CP_7
della proposta di transazione (delibera approvata con una maggioranza di 648,22 millesimi,
con il voto contrario dall'Avv. Castiglia (per delega dei condomini Parte_1
, Spera e .)
[...] CP_4
La società attrice, nel suo lungo atto introduttivo, aveva, innanzi tutto, fornito un suo personale riepilogo delle vicende condominiali sino al 2016, ricordando, in primo luogo, che l'unità immobiliare di cui era proprietaria, così come il Condominio di cui è parte, è
ricompresa in una più ampia Convenzione sottoscritta con il n. 12/1990, Parte_3
la quale prevedeva l'edificazione di tutte le urbanizzazioni primarie e secondarie e degli
impianti idrico, elettrico, fognario, del gas e antincendio, conformemente alla disciplina di settore normativamente prevista, sottolineando poi che né la società venditrice, né le altre
società lottizzanti hanno provveduto al completamento delle opere di urbanizzazione e delle infrastrutture ed evidenziando che tra le società lottizzanti originarie della Convenzione n.
12/90 e di quella integrativa rep. 31287 racc. 13001 del 25 luglio 2007 nonché tra le società convenzionate facenti parte del Consorzio Is AR figurano in particolare la CP_8
(sia in proprio sia quale controllante/collegata delle società Is AR Sporting Club srl) rappresentata sempre dall'ing. , la Is AR Sporting Club srl dall'ing. Controparte_9
, la Is AR Golf srl rappresentata dal sig. la Controparte_9 Persona_1 [...]
la rappresentata dal sig. e Controparte_10 Controparte_10 Parte_4
altre … riconducibili alle stesse persone fisiche, tra cui: , Controparte_9 Email_1
, Email_2 Persona_1
La aveva poi affermato che gli stessi, quali rappresentanti delle diverse Parte_1
società facenti parte del complesso Is AR, in forza della maggioranza dei millesimi
rappresentata nel Condominio, in palese conflitto d'interessi, come si dirà più oltre nel dettaglio, hanno costantemente imposto la loro volontà nell'assemblea condominiale con
delibere che hanno determinato: a) la cancellazione e/o drastica riduzione dei debiti condominiali a loro carico;
b) la traslazione di oneri e rischi relativi alle opere di
urbanizzazione a carico dei condomini;
c) il pagamento illegittimo da parte del , CP_1
di somministrazione idrica e elettrica alle loro società non autorizzate;
d) tutto ciò,
impendendo ai condomini stessi l'accesso diretto al mare ed imponendo loro altresì il pagamento di un pedaggio a favore delle suddette società e si era anche ampiamente soffermata a descrivere i difetti riscontrati da un tecnico incaricato dal condominio negli impianti realizzati dalle società implicate nella lottizzazione convenzionata e le iniziative assunte per verificarne la conformità alla normativa di settore, concentrandosi poi sulla
questione della fornitura idrica, effettuata in favore del Condominio dalla Is AR Golf srl.
La stessa ancora, aveva inteso evidenziare che alcune delle precitate società, tra Pt_1
cui la RA immobiliare srl, la e la Controparte_10 Controparte_10
[...
risultavano gravemente inadempienti nei confronti del Condominio per oneri
condominiali non versati, precisando che la società RA LI srl risultava avere un debito consistente nei confronti del Condominio pari a euro 19.204,80 e spiegando poi le ragioni per le quali riteneva che la stessa RA LI ed altri condomini (la
[...]
e fossero collegati alle società lottizzanti precedentemente Parte_5 Parte_6
nominate.
La società attrice, quindi, aveva aggiunto che l'assemblea dei condomini, riunitasi il 3
novembre 2017, aveva deliberato la revoca del precedente amministratore (rag. , CP_3
nominando in sostituzione l'avv. ed aveva spiegato le ragioni per le quali riteneva CP_2
che alcuni dei condomini che avevano proceduto a tale nomina e che in seguito avevano assunto la successiva delibera, oggetto del presente giudizio, si trovavano in plateale conflitto
di interessi, così come risulta del resto la persona dell'avv. CP_2
a) la RA LI srl risulta palesemente in conflitto di interessi, in quanto i) è
debitrice del Condominio;
ii) detiene la quota e dunque è socia di due società dichiarate fallite su istanza del Condominio: e iii) Controparte_10 Controparte_10
è a vario titolo ricollegabile, anche per il tramite del socio , alle altre Persona_2
[... società che hanno partecipato e gestito la lottizzazione convenzionata Is AR tra cui la
principale lottizzante;
iv) è socia della Is AR Golf che ha commercializzato in CP_8 modo illegittimo acqua somministrandola a pagamento al Condominio, nonostante oltretutto
i pozzi fossero destinati a quest'ultimo; vi) ha presentato istanza di mediazione intesa
all'annullamento del bilancio approvato dal che ha confermato i crediti di CP_1
quest'ultimo nei confronti della e Controparte_10 Controparte_10
dichiarate poi fallite;

b) la risulta palesemente in conflitto di interessi, in quanto i) detiene la Controparte_11
quota ed è dunque socia della dichiarata fallita su istanza del Controparte_10
Condominio; è a vario titolo ricollegabile alle altre società che hanno partecipato e gestito la
lottizzazione convenzionata Is AR tra cui la la Controparte_10 CP_8
c. è risultato recentemente soccombente in una causa promossa contro il Controparte_12
; CP_1
è moroso nei confronti del Condominio ed è destinatario di un decreto Controparte_13
ingiuntivo e precetto ritualmente notificati per oneri condominiali non corrisposti nella somma complessiva di euro 5.828,49;
e. e CO, hanno promosso, come la RA LI, causa al CP_14 CP_15
condominio per l'annullamento della delibera assembleare del 23 agosto 2017 che ha
approvato il bilancio;

f. risulta essere a) amministratore unico della b) Parte_6 Controparte_11
amministratore unico della che possiede il 100% delle quote della Parte_7 [...]
e il 4% della c) consigliere della CP_11 Controparte_10 [...]
d) in successione: consigliere, presidente del Consiglio di Amministrazione e CP_10
Procuratore della di seguito dichiarata fallita. Controparte_10
La quindi, dopo tale lunga premessa, aveva provveduto ad illustrare i motivi Parte_1
di impugnazione specificamente afferenti alla delibera del 19 gennaio 2018, che erano stati così sintetizzati dal Tribunale: 1) le delibere adottate nell'assemblea del 19.01.2018 erano da annullare perché adottate con il voto determinante di condomini in conflitto di interessi con il condominio e, in particolare, con il voto della RA LI S.r.l., della e di Controparte_11
(fra l'altro, la RA LI S.r.l. era socia delle due società dichiarate Parte_6
fallite su istanza del condominio e Controparte_10 Controparte_10
e, attraverso la partecipava alla e alla
[...] CP_16 Controparte_10 Controparte_10
che aveva commercializzato senza titolo acqua in favore del condominio, per cui era sussistente un interesse diretto e concreto della RA LI S.r.l. di controllare i procedimenti in essere, fra cui le procedure fallimentari nei confronti delle società
[...]
e ; Controparte_10 Controparte_10
2) era nulla e/o annullabile la delibera adottata in ordine all'istituzione di una commissione interna di revisione del bilancio consuntivo 2017, sia perché al punto 1 dell'ordine del giorno
- “Esposizione situazione patrimoniale e debitoria del , delibere inerenti, CP_1
collegate e conseguenti” - non era stato specificamente indicato l'oggetto della delibera, sia perché la delibera era stata adottata sulla base di una situazione patrimoniale redatta dal nuovo amministratore con il voto determinante di quegli stessi condomini Controparte_2
(RA LI S.r.l. e altri) che avevano impugnato il bilancio consuntivo 2017 e che avevano rinunciato alla relativa azione proprio a condizione dell'istituzione della commissione interna di revisione del bilancio;

3) era altresì nulla e/o annullabile la delibera adottata in ordine alla moratoria in favore dei debitori del condominio (con cui era stato previsto di concedere ai condomini con rilevanti debiti pregressi alla data del 31.12.2017 il pagamento in 24 rate mensili dell'arretrato), in quanto tale questione era assente nell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale, oltre a non essere stati indicati i nominativi dei singoli condomini ai quali era stata concessa la rateizzazione e l'ammontare del relativo debito, e in tal modo era stata operata una ingiusta disparità di trattamento tra i condomini che, come la società attrice, avevano sempre pagato tempestivamente le proprie quote condominiali e gli altri condomini che avevano ottenuto tale rateizzazione;

4) analogamente, era nulla e/o annullabile la delibera con cui era stata prevista la costituzione di un fondo straordinario di Euro 85.000,00 (85,00 Euro per ciascun millesimo) al fine di far fronte alle spese ordinarie del condominio, sia perché neppure tale argomento era stato inserito nell'ordine del giorno, sia perché in tal modo si volevano far gravare anche sui condomini che non avevano debiti con il condominio le spese scaturenti dal mancato pagamento da parte dei condomini morosi, in violazione del criterio di ripartizione delle spese fissato dall'art. 1123 c.c.;
5) parimenti nulla e/o annullabile era la delibera con cui era stata stabilita la liquidazione del corrispettivo in favore dell'Avv. Stara in Euro 7.000,00 ed era stata approvata la proposta di transazione nei confronti dell'Avv. con il voto contrario della delegata della CP_7
sebbene nel verbale fosse stato scritto (erroneamente) che la delegata della Parte_1
si era astenuta, in quanto i relativi argomenti non erano stati inseriti in autonomi punti Pt_1
dell'ordine del giorno;

6) infine, le delibere adottate nell'assemblea condominiale del Controparte_1
del 19.01.2018 erano nulle e/o annullabili in quanto il verbale dell'assemblea del
[...]
19.01.2018 era stato redatto in un momento successivo alla chiusura dell'assemblea.
Il si era costituito in giudizio ed aveva contestato il Controparte_1
fondamento delle avverse doglianze.

1.2 Il Tribunale di Oristano, con la sentenza n. 296/2021 pubblicata il 7 giugno 2021,
aveva rigettato l'impugnazione proposta dall'attrice e condannato la stessa alla Parte_1
rifusione delle spese processuali.
A sostegno di tale decisione, il Tribunale aveva, innanzi tutto, evidenziato che l'esame pertanto delle censure sollevate dalla parte attrice deve essere limitato all'oggetto dell'impugnazione, non assumendo rilevanza, nel presente giudizio, le questioni coinvolgenti
la mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione e degli impianti di cui alla convenzione conclusa con il , né quelle inerenti l'asserita illegittimità di Parte_3
precedenti deliberazioni dell'assemblea condominiale.
Il Tribunale aveva poi ricostruito in termini generali la disciplina relativa alle delibere assembleari asseritamente assunte con il voto di uno dei condomini in conflitto di interessi ed aveva, quindi, proceduto alla concreta verifica in ordine all'effettiva sussistenza di un conflitto di interessi con riferimento alle singole delibere adottate nell'assemblea condominiale del 19.01.2018, giungendo ad una conclusione negativa. Il Giudice di primo grado, peraltro, con particolare riguardo alla delibera con la quale era stata concessa ai condomini con rilevanti arretrati alla data del 31.12.2017 la possibilità di eseguire il pagamento in 24 rate mensili, aveva anche sottolineato che la delibera in oggetto risulterebbe adottata validamente anche senza il voto dei condomini indicati dall'attrice (v. pagg. 21 e 25
dell'atto di citazione), ovverosia della RA LI S.r.l. (134,92 millesimi) e dei condomini (11,17 millesimi), (11,18 millesimi) e CO (11,12 millesimi), CP_14 CP_15
titolari di complessivi 168,39 millesimi. Anche escludendo i millesimi dei predetti condomini risulta infatti raggiunto sia il quorum costitutivo che quello deliberativo stabilito per le
votazioni dell'assemblea riunita in seconda convocazione, avendo partecipato all'assemblea più di 1/3 dei partecipanti al (33 condomini su 43), che rappresentano un totale CP_1
di 516,61 millesimi (685,00 millesimi totali – 168,39 millesimi dei condomini in conflitto di interessi), superiore a un terzo del valore dell'intero edificio, ed avendo votato a favore della
delibera la maggioranza degli intervenuti (29 condomini su 33) con un numero di voti superiore a un terzo del valore dell'edificio, pari a 479,83 millesimi (648,22 – 168,39
millesimi). Lo stesso è a dirsi anche ove si consideri, fra i condomini in conflitto di interessi, anche detentore di 58,72 millesimi. Parte_6
Il Tribunale aveva poi reputato infondata la censura con la quale l'attrice aveva lamentato il mancato inserimento delle questioni deliberate nell'ordine del giorno affermando che, in materia, vale il principio per cui, al fine della partecipazione informata dei condomini ad
un'assemblea condominiale e della conseguente validità della delibera adottata è sufficiente che nell'avviso di convocazione della medesima gli argomenti da trattare siano indicati
nell'ordine del giorno nei termini essenziali per essere comprensibili e precisando che i temi in discussione devono essere enunciati con chiarezza, pur se sommariamente, anche
attraverso impliciti richiami ai problemi connessi che verranno trattati in assemblea, essendo peraltro evidente che l'onere di specificità e di chiarezza può riguardare unicamente le
questioni e i problemi trattati, non essendo sempre possibile enunciare già nell'avviso di convocazione quale direzione assumerà il dibattito in assemblea e quali soluzioni verranno
proposte e adottate all'esito della discussione. Lo stesso Tribunale, peraltro, aveva anche aggiunto che in ogni caso, è decisivo il rilievo per cui l'omessa indicazione di un argomento
all'ordine del giorno, poi deliberato, non potrebbe essere rilevata dall'attrice, che ha partecipato, attraverso il proprio legale delegato, all'assemblea in oggetto, esprimendo il
proprio dissenso sul merito di tutte le delibere per cui è causa e senza preliminarmente eccepire, in quella sede, l'irregolarità della convocazione, trovando applicazione il principio
di diritto, fatto proprio dalla giurisprudenza consolidata della Suprema Corte, a tenore del quale l'irregolarità attinente al procedimento di convocazione dell'assemblea non può essere
fatta valere dal che abbia accettato la discussione sul merito delle questioni CP_1
trattate.
Il Giudice di primo grado, infine, esaminando l'ultimo motivo di doglianza sollevato della aveva affermato che da un raffronto tra la copia del verbale consegnato Parte_1
nell'immediatezza all'Avv. Castiglia (doc. 56 all. atto di citazione) e la copia del verbale “ufficiale” inviata successivamente ai condomini (doc. 59 all. atto di citazione) risulta che la copia consegnata all'Avv. Castiglia costituisce una sorta di bozza del verbale definitivo, che
evidentemente è stato perfezionato e completato successivamente, senza che, per ciò solo, possa assumersi l'illegittimità delle delibere adottate in assemblea, in mancanza di
qualsivoglia specifica allegazione - e tantomeno prova - di una mancata corrispondenza tra quanto avvenuto in assemblea (alla quale, si ribadisce, era presente anche l'attrice) e quanto
è stato oggetto di verbalizzazione.

1.3 Avverso tale pronuncia la ha proposto tempestivo appello. Parte_1
Il ha resistito. CP_1
La causa è stata, quindi, tenta a decisione sulle conclusioni trascritte.

2.1 Orbene, la come aveva già fatto in primo grado, ha fatto precedere la Parte_1
illustrazione dei motivi di impugnazione da una lunga premessa (divisa in due capitoli,
intitolati rispettivamente “premessa” e “fatto”), con la quale ha inteso fornire una sua ricostruzione della questione della lottizzazione Is AR di cui il è CP_1
strutturalmente parte e di alcune vicende che avevano portato all'adozione di precedenti deliberazioni assembleari, come quella che nel novembre 2017 aveva portato alla nomina di un nuovo amministratore, la cui efficacia, peraltro, non era mai venuta meno.
Tale narrazione, tuttavia, appare irrilevante, giacché, come aveva già sottolineato il
Tribunale, oggetto del presente giudizio sono esclusivamente le delibere assunte dall'assemblea del condominio il 19.01.2018, con le quali non erano stati Controparte_1
in alcun modo trattati temi ricollegabili alla convenzione di lottizzazione conclusa con il o comunque attinenti alla realizzazione delle opere di urbanizzazione. Parte_3
La appellante, in verità, richiamando la deliberazione del Consiglio Comunale di Narbolia
n. 8 del 25.02.2021, nella citata premessa è giunta a sostenere che tutte le villette e le
edificazioni – nessuna esclusa – della Lottizzazione Is AR sono abusive in quanto i Permessi di Costruire del 20 marzo 2008 n. 7 e del 6 luglio 2010 n. 6, in forza dei quali il compendio residenziale è stato edificato (tra cui l'immobile compravenduto dalla Pt_1
identificato con la sigla “D1-P1” catastalmente identificato al foglio 9 mappale 355 sub18 acquistato con atto a rogito Notaio rep. 74453 racc. 14958 del 24 giugno 2011) erano Per_3
stati rilasciati sotto l'espressa condizione che entro un anno le opere di urbanizzazione dovessero essere completate, cosa che non è mai avvenuta, ma tale allegazione difensiva,
compiuta per la prima volta in questa sede, appare tardiva (e preclusa dall'art. 345 c.p.c.), indimostrata (giacché la citata delibera, con la quale il Consiglio Comunale di Narbolia si era limitato a prendere atto dell'attività istruttoria svolta dall'Ufficio Tecnico Comunale in relazione alla definizione dello stato di consistenza delle opere di urbanizzazione primaria e dello stato edificatorio della Lottizzazione Is AR, non risulta essere stata seguita dall'adozione di atti e provvedimenti amministrativi nei confronti delle società lottizzanti, del o dei singoli condomini) e, comunque, anch'essa irrilevante in questa sede, non CP_1
potendo fare discendere l'illeceità o la nullità della delibera condominiale oggetto di causa, la quale, come si è visto, non contemplava alcun tipo di intervento sui fabbricati e non poteva, quindi, essere considerata come prosecuzione dell'illecita attività edificatoria.
La stessa appellante ha anche spiegato che la predetta narrazione mostra e dimostra … quale sia, concreto ed effettivo, il conflitto di interessi permanente, distorsivo della funzione
gestoria propria del aggiungendo che i soggetti a vario titolo Controparte_1
coinvolti nella Lottizzazione Is AR e condomini detentori di millesimi decisivi nel
Condominio abbiano sistematicamente agito per nascondere le obbligazioni a proprio carico
e le responsabilità, civili, amministrative e penali conseguenti, deviando le funzioni del
Condominio con oneri condominiali per destinarli a costi, oneri e spese che sarebbero dovuti essere assolti da loro stessi, ed, in particolare, al fine di annullare o ridurre i loro debiti
evitando comunque di agire coattivamente per il recupero degli stessi, nonché sistematicamente occultando gli specifici obblighi ed obbligazioni relativamente alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria al loro collaudo e consegna (invece
dell'illecito sfruttamento diretto), caricando sui condomini non lottizzanti costi e oneri derivanti dal mancato completamento di impianti e spazi comuni (nonché spese manutentive
che afferiscono invece ad impianti privi di liceità d'essere e da spazi comuni mai costituiti o che in realtà sono privati: come i giardini di pertinenza di alcune abitazioni che vengono
spacciati per verde del condominio), ma tale prospettiva non è certamente condivisibile, sia perché l'ipotizzato “conflitto di interessi permanente”, al quale più volte l'appellante ha fatto riferimento nel suo atto introduttivo, non ha dignità giuridica (né nella disciplina del condominio né in quella degli enti collettivi), sia perché il perseguimento delle finalità
poc'anzi indicate dall'appellante è, in realtà, chiaramente estraneo alle delibere oggetto di causa.

2.2 Limitato, quindi, l'oggetto del giudizio alle delibere assunte nel corso dell'assemblea condominiale del 19.01.2018, si deve, innanzi tutto, ricordare che il Tribunale, con ampia e condivisibile motivazione, supportata dal richiamo a numerosi precedenti della Suprema
Corte, dopo avere premesso che, in tema di condominio negli edifici, l'ipotesi del potenziale conflitto di interessi tra il e i singoli partecipanti non è regolata e che, per CP_1
disciplinarla, dalla giurisprudenza si è richiamata, per analogia, la norma dettata dall'art. 2373
c.c. in materia di società di capitali, aveva sottolineato che l'invalidità della delibera discende non solo dalla verifica del voto determinante dei condomini aventi un interesse in conflitto con quello del condominio, ma altresì dalla dannosità della stessa deliberazione, configurabile, in particolare, quando la stessa sia diretta al soddisfacimento di interessi extra-
condominiali, ovvero di esigenze lesive dell'interesse condominiale all'utilizzazione, al godimento e alla gestione delle parti comuni dell'edificio.
La con il primo articolato e poco nitido motivo di gravame, dopo avere riportato Pt_1 alcuni passaggi della motivazione della sentenza impugnata, nei quali il Giudice aveva individuato la regola per calcolare le maggioranze necessarie per approvare le delibere, ha,
innanzi tutto, sostenuto che nulla tuttavia osserva il giudice di prime cure in ordine alle conseguenze previste nel caso in cui i condomini in conflitto di interessi – che possono ma
non debbono astenersi – non si astengano però dalla votazione, dando anche enfasi grafica a tale censura, la quale, tuttavia, appare manifestamente infondata. Come si è già detto, infatti,
il Tribunale aveva chiaramente sottolineato che l'invalidità della delibera discende non solo dalla verifica del voto determinante dei condomini aventi un interesse in conflitto con quello del condominio, ma altresì dalla dannosità della stessa deliberazione, configurabile, in particolare, quando la stessa sia diretta al soddisfacimento di interessi extra-condominiali,
ovvero di esigenze lesive dell'interesse condominiale all'utilizzazione, al godimento e alla gestione delle parti comuni dell'edificio.
L'appellante ha poi affermato che il Tribunale prescinde in modo evidente dal caso concretamente prospettato nonché dalle deliberazioni concretamente approvate
dall'assemblea con il voto favorevole decisivo di soggetti in palese conflitto di interessi ed ha aggiunto che viene sottaciuto il fine gestorio autonomo, tangente e trascendente rispetto a un
condominio mai neppure legittimamente costituito, in quanto parte passiva della
Lottizzazione Is AR, ma anche tale affermazione non ha pregio perché, come si è già
osservato in precedenza, in questa sede, in considerazione dell'oggetto di ciascuna delle delibere impugnate, non possono assumere alcuna rilevanza le questioni attinenti alla realizzazione e regolarizzazione delle opere di urbanizzazione e degli impianti della lottizzazione ed il Tribunale, in maniera convincente, ha escluso la sussistenza di un altro concreto e personale interesse dei condomini alla relativa approvazione.
La stessa in verità, ha anche affermato che nello specifico il giudice commette un Pt_1
evidente error in iudicando laddove nello specifico, in senso testuale (par. 5.2.4, pag. 12 della sentenza impugnata): “partendo dalla delibera relativa alla istituzione di una commissione interna di controllo avente ad oggetto l'attività del precedente amministratore, in particolare
per le operazioni del rendiconto 2016/2017 e sino al passaggio di consegne, deve escludersi che sia ravvisabile un conflitto di interessi, in concreto, tra il condominio e i condomini
RA LI S.r.l., CO e per il solo fatto che tali CP_14 CP_15 CP_17
condomini avevano proposto l'impugnazione avverso il bilancio del 2017 e che vi era stata
rinuncia da parte loro a detta iniziativa subordinatamente all'istituzione della predetta commissione”. Innanzitutto “il solo fatto” che tali condomini avessero inteso impugnare la
delibera di approvazione del bilancio e, decaduti dal diritto di proporre impugnazioni per le vie giudiziali, riescono a imporre la revisione dello stesso a maggioranza ha un suo evidente
rilievo. In secondo luogo, tale revisione era intesa, come dimostrato, ad annullare ovvero a diminuire i debiti che loro hanno nei confronti del stesso – da qui il loro CP_1
interesse all'impugnazione. Quindi, aggirando il vaglio ed il sindacato giudiziale, si sono assicurati – contro l'interesse del condominio – la facoltà di revisionare a proprio
piacimento in assenza di qualsivoglia competenza specifica e potere certificatorio proprio delle società di revisione contabile, nonché in assenza di alcun controllo, il bilancio già
approvato ed esecutivo. Anche tale doglianza, tuttavia, è chiaramente infondata.
Come emerge dalla documentazione agli atti, infatti, in precedenza alcuni condomini (la
RA LI con un primo atto ed i condomini CO, , e CP_17 CP_15 CP_14
con un secondo), avevano manifestato la volontà di impugnare la delibera assunta il 23 agosto
2017, con la quale era stato approvato il consuntivo relativo all'esercizio 1/7/2016 –
30/giugno 2017 predisposto dal precedente amministratore (rag. e, a tal fine, CP_3
avevano promosso il procedimento di mediazione (si vedano il documento 34 ed il documento
42 del fascicolo di parte appellante) sostenendo che il predetto documento contabile includesse costi impropri e/o duplicazioni dei costi stessi, tra i quali quelli afferenti al rapporto contrattuale con la (la quale, tra l'altro, non risulta collegata alle CP_18
società lottizzanti), e contenesse una rilevazione erronea e non corrispondente al reale costo
per la fornitura di energia elettrica.
La stessa RA LI, inoltre, con la missiva datata 10 gennaio 2018 (si veda il documento 51 del fascicolo di parte appellante), aveva segnalato agli altri condomini che, a seguito del passaggio di consegne tra l'amministratore che aveva predisposto il consuntivo approvato il 23 agosto 2017 (rag. e quello nominato dall'assemblea nel mese di CP_3
novembre 2017 (avv. , aveva potuto verificare, tra l'altro, che dalla copia degli CP_2
estratti conto bancari per il periodo dal 1/7/2016 al 30/6/2017 emerge cha la parte più consistente dei pagamenti è avvenuta a mezzo di assegni bancari … senza quindi la
possibilità di accertare i relativi beneficiari e la relativa causale.
Il nuovo amministratore, dal canto suo, con una mail del 16 gennaio 2018, aveva inviato ai condomini il conto della tesoreria alla data del 15.01.2018, che evidenziava un saldo negativo pari ad euro 124.657,29.
In questo quadro, dunque, appare più che ragionevole che i condomini, nel corso della assemblea del 19 gennaio 2018, avessero deciso di effettuare una verifica sulla reale situazione contabile, affidando tale compito ad una “commissione di controllo” composta da condomini, (a comporre la quale, come emerge dal verbale assembleare, era stata invitata anche la e deve decisamente escludersi la sussistenza di un conflitto di interessi Parte_1
in capo ad alcuno dei condomini.
Come aveva già correttamente evidenziato il Tribunale, in vero, la circostanza che i condomini RA LI S.r.l., CO e avevano in CP_14 CP_15 CP_17
precedenza proposto impugnazione avverso il bilancio del 2017 non appare certamente sufficiente per poter sostenere che gli stessi fossero anche portatori di un interesse estraneo e sicuramente in conflitto con quello istituzionale. L'affermazione dell'appellante secondo la quale la “revisione” del consuntivo era intesa ad annullare ovvero a diminuire i debiti che loro hanno nei confronti del stesso, in realtà, non ha alcun riscontro. CP_1
Solo per completezza, dunque, può aggiungersi che la delibera in questione era stata approvata dai condomini rappresentanti una maggioranza di 648,22 millesimi, con il voto contrario dei soli condomini , Spera e titolari di Parte_1 CP_4
complessivi 36,78 millesimi, con la conseguenza che il voto espresso dai predetti RA
LI, CO e , titolari di complessivi 179,62 millesimi, non CP_14 CP_15 CP_17
era stato certamente determinante: anche escludendo i millesimi dei predetti condomini risulta, infatti, raggiunto il quorum deliberativo stabilito per le votazioni dell'assemblea riunita, come quella oggetto di causa, in seconda convocazione.
L'appellante, in verità, al termine della illustrazione del suo primo motivo di gravame ma con più generico riferimento a tutte le delibere impugnate, ha sostenuto che il totale (dei millesimi detenuti dai condomini a suo giudizio in conflitto di interessi) è di circa 396 millesimi incidenti, ben differente dal calcolo effettuato, in modo parziale del Giudice di
prime cure, ma per giungere a tale differente e ben maggiore risultato ella ha computato, oltre ai millesimi detenuti dalla RA LI e dai citati e CO, anche CP_14 CP_15
quelli detenuti da (10,98 millesimi), risultato soccombente in una causa Controparte_12
promossa contro il e poi oggetto di transazione nella delibera approvata dalla CP_1
stessa assemblea, e da (11.21 millesimi), moroso nei confronti del Controparte_13
ed è destinatario di un decreto ingiuntivo e precetto ritualmente notificati per CP_1
oneri condominiali, aggiungendovi poi quelli della (8,48 millesimi), Parte_5
[... reputata in conflitto di interessi sol perché i) detiene una quota ed è dunque socia della
dichiarata fallita su istanza del;
ii) è a vario titolo Controparte_10 CP_1
ricollegabile alle altre società che hanno partecipato e gestito la lottizzazione convenzionata
Is AR, conteggiando due volte i millesimi detenuti da (58,72 X 2), a suo Parte_6 dire palesemente in conflitto di interessi, in quanto risulta essere a) amministratore unico della b) amministratore unico della che possiede il 100% Controparte_11 Parte_7
delle quote della e il 4% della c) Controparte_11 Controparte_10
consigliere della d) in successione: consigliere, presidente del Controparte_10
Consiglio di Amministrazione e Procuratore della di seguito Controparte_10
dichiarata fallita, e considerando anche quelli di (22,56 millesimi), notaio Persona_4
delle società lottizzanti, e di (57,27 millesimi), moglie di , socio Persona_5 Parte_4
della una delle principali società lottizzanti. La dunque, per Controparte_10 Pt_1
arrivare al predetto risultato di 396 millesimi, ha considerato anche quelli di soggetti i cui interessi personali non erano in alcun modo collegati con l'oggetto delle delibere impugnate,
mostrando così la pretestuosità della sua argomentazione.

2.3 Con il secondo motivo di gravame, l'appellante, dopo avere premesso che all'o.d.g.
l'oggetto della delibera veniva così indicato: “Esposizione situazione patrimoniale e debitoria del , delibere inerenti, collegate e conseguenti”, ha sostenuto che CP_1
l'istituzione di una commissione interna di revisione del bilancio doveva necessariamente comparire nell'O.d.G. non potendo ritenersi una delibera “inerente collegata o
conseguente”, aggiungendo poi che l'elencazione dell'ordine del giorno deve essere specifica
e puntuale in modo da evidenziare gli argomenti che saranno trattati alla riunione così che i
condomini possano prepararsi alla discussione. L'aver omesso nell'o.d.g. l'indicazione della costituzione di una commissione interna costituisce, già di per sé, un motivo di invalidità
della suddetta delibera ai sensi del combinato disposto degli artt. 1139 e 1105 comma 3 cc., ma anche tale motivo non appare meritevole di accoglimento.
Come aveva già correttamente osservato il Tribunale, infatti, in materia vale il principio per cui, al fine della partecipazione informata dei condomini ad un'assemblea condominiale e della conseguente validità della delibera adottata è sufficiente che nell'avviso di convocazione della medesima gli argomenti da trattare siano indicati nell'ordine del giorno nei termini essenziali per essere comprensibili, essendo peraltro evidente che l'onere di specificità e di chiarezza può riguardare unicamente le questioni e i problemi trattati, non essendo sempre possibile enunciare già nell'avviso di convocazione quale direzione assumerà il dibattito in assemblea e quali soluzioni verranno proposte e adottate all'esito della discussione.
Lo stesso Tribunale, peraltro, aveva anche affermato che in ogni caso, è decisivo il rilievo
per cui l'omessa indicazione di un argomento all'ordine del giorno, poi deliberato, non potrebbe essere rilevata dall'attrice, che ha partecipato, attraverso il proprio legale delegato,
all'assemblea in oggetto, esprimendo il proprio dissenso sul merito di tutte le delibere per cui
è causa e senza preliminarmente eccepire, in quella sede, l'irregolarità della convocazione,
trovando applicazione il principio di diritto, fatto proprio dalla giurisprudenza consolidata della Suprema Corte, a tenore del quale l'irregolarità attinente al procedimento di
convocazione dell'assemblea non può essere fatta valere dal che abbia accettato CP_1
la discussione sul merito delle questioni trattate.
Ebbene, tale affermazione non è stata cesurata dall'appellante, la quale, pertanto, non può comunque dolersi del mancato inserimento della questione nell'ordine del giorno relativo all'assemblea del 19 gennaio 2018. La in verità, illustrando il sesto motivo di Pt_1
gravame, ha anche sostenuto che nel corso della citata assemblea aveva contestato espressamente, in merito a tutte le delibere, il fatto che non fossero contenute nell'O.d.G. e solo in via subordinata, riservandosi ogni contestazione in giudizio, le aveva sommariamente
discusse nei limiti assai ristretti che l'assenza di ogni informazione consentivano, ma tale allegazione è sicuramente nuova, non trova riscontro nel verbale dell'assemblea ed è priva di qualsiasi supporto probatorio.
Sempre nell'ambito del secondo motivo, la ha anche sostenuto che la predetta Pt_1
delibera è stata adottata sul presupposto della veridicità del conto patrimoniale del redatto dall'amministratore in carica allegato alla delibera [cfr. doc. CP_1 CP_2
52] che espone sinteticamente i crediti e i debiti del e che, come si evidenzierà CP_1
nel prosieguo, presenta errori grossolani e inesattezze tali da renderlo assolutamente non rispondente al vero, ma neppure tale affermazione può essere condivisa posto che i condomini non avevano certamente recepito i dati contabili forniti dal nuovo amministratore, ma avevano proceduto alla nomina della “commissione” proprio allo scopo di fare chiarezza in ordine alla situazione patrimoniale e debitoria del . La lunga dissertazione CP_1
dell'appellante in ordine alla correttezza delle voci contabili riportate del citato conto patrimoniale risulta, pertanto, irrilevante.

2.4 Con il terzo motivo di appello, la ha concentrato la sua attenzione sulla Parte_1
seconda delibera adottata dall'assemblea, con la quale era stata prevista la concessione di una dilazione di pagamento per i condomini morosi, riproponendo, peraltro, gli stessi argomenti posti a fondamento dei suoi precedenti motivi di gravame, i quali, come si è visto, sono infondati.
La in particolare, ha sostenuto che di sicuro, tra i condomini morosi vi sono la Pt_1
RA LI srl, CO, e che avevano – non a caso – impugnato CP_14 CP_15
il bilancio, salvo poi rinunciare all'azione proprio in cambio della già contestata istituzione della commissione condominiale interna. Pertanto la sussistenza del conflitto di interessi in
capo ai predetti ricorre anche in questo caso. Come si è visto, tuttavia, il voto di costoro certamente non era stato determinante. Premesso, infatti, che anche tale delibera, al pari della precedente, era stata approvata dall'assemblea in seconda convocazione con il voto favorevole di 34 dei 37 condomini intervenuti (su un totale di 43 condomini), per un totale di
648,22 millesimi, appare evidente che, anche escludendo i millesimi dei predetti condomini morosi (complessivamente pari a 168,39 millesimi), risultano raggiunti i quorum previsti dall'art. 1136, comma 3, c.c. per le votazioni dell'assemblea riunita in seconda convocazione e tale risultato, d'altra parte, non cambia neppure se si escludono anche i millesimi di
[...]
che era risultato soccombente in una causa promossa contro il poi CP_12 CP_1
oggetto di transazione nella delibera approvata nella stessa assemblea (10,98 millesimi), di
moroso nei confronti del ed è destinatario di un decreto Controparte_13 CP_1
ingiuntivo e precetto ritualmente notificati per oneri condominiali non corrisposti nella somma complessiva di euro 5.828,49 (11,21 millesimi) nonché quelli della
[...]
(8,84) e quelli di (58,72): in tale ultima ipotesi, infatti, la delibera Parte_5 Parte_6
risulterebbe comunque validamente approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti titolari di 390,08 millesimi.
La inoltre, ha contestato il fatto che tale delibera appare del tutto assente Pt_1
nell'o.d.g. dell'assemblea, giungendo a sostenere che nel caso di specie, non solo la trattazione di tale questione doveva essere indicata nell'O.d.G., ma si sarebbero dovuti
indicare anche i nominativi dei condomini ai quali il avrebbe concesso la CP_1
rateizzazione, l'ammontare del relativo debito, la documentazione attestante lo stato di reale
o presunta insolvenza che non permette agli stessi di onorare il pagamento delle quote condominiali nei termini convenuti, ma, come si già osservato nel precedente paragrafo, tale doglianza è infondata sia perché l'oggetto della deliberazione può ritenersi ricompreso nel 1°
e più ampio argomento all'ordine del giorno (“Esposizione situazione patrimoniale e
debitoria del , delibere inerenti, collegate e conseguenti”) o comunque con questo CP_1
connesso sia perché, comunque, l'omessa indicazione di un argomento all'ordine del giorno,
poi deliberato, non potrebbe essere rilevata dall'attrice, che ha partecipato, attraverso il proprio legale delegato, all'assemblea in oggetto, esprimendo il proprio dissenso sul merito di tutte le delibere per cui è causa e senza preliminarmente eccepire, in quella sede, l'irregolarità della convocazione.
La infine, sempre nell'ambito del terzo motivo, ha anche affermato che il Pt_1 convenuto all'assemblea del 19 gennaio 2018 ha presentato un documento da CP_1
cui risulterebbe un saldo passivo del di circa 126.000,00 euro. Ciò nonostante, CP_1
invece di prodigarsi nel corso di questi mesi nel recupero dei crediti dai condomini morosi, si
è astenuto da qualsiasi azione. Il convenuto, infatti, nel giudizio di primo grado CP_1
non ha fornito la prova di decreti ingiuntivi, ma neppure di atti di diffida inviati ai condomini morosi. Alla richiesta legittima della di conoscere l'elenco dei condomini morosi, Parte_1
l'Amministratore non ha mai risposto. Appare appena il caso di sottolineare che sarebbe stato a carico dell'Amministratore a dover provare di aver compiuto tali atti, come era suo
obbligo e ciò in aperta violazione sia della norma di cui all'art. 1130 comma I n. 3) c.c. in forza della quale “l'amministrazione deve: riscuotere i contributi ed erogare le spese
occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni” sia della norma di cui all'art. 1130 comma I n. 9) la quale sancisce l'obbligo
dell'amministratore di “fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso”. Ed è chiaro
che la violazione sistematica di tali norme è il presupposto della delibera approvata che, anche sotto tale profilo, deve ritenersi invalida. Anche tale doglianza, tuttavia, non ha pregio,
come si desume chiaramente dal disposto dell'art. 1229, comma 9 c.c., che obbliga l'amministratore ad “agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati
entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale sia compreso il credito esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea”. L'assemblea, infatti, se può
decidere di dispensare l'amministratore dall'agire per la riscossione forzosa, allo stesso modo può accordare ai condomini morosi una dilazione e ciò indipendentemente dalle iniziative eventualmente assunte in precedenza dall'amministratore.

2.5 Con il quarto motivo di appello, concernente, in particolare, la delibera con la quale l'assemblea aveva deciso di costituire un fondo per fronteggiare le spese ordinarie e le relative scadenze di versamento pagamento, la ha, innanzi tutto, ribadito che Parte_1
anche in questo caso la delibera è intervenuta senza che fosse stato indicato il relativo
argomento all'O.d.G., ma tale doglianza è infondata per le ragioni già indicate con riferimento alle analoghe censure rivolte alle precedenti delibere.
La ha poi che sostenuto che se ai condomini morosi non fosse stata concessa una Pt_1
dilazione nei pagamenti, gli altri condomini non si sarebbero visti costretti ad anticipare di
tasca propria tali importi ma tale circostanza è irrilevante in questa sede. Come è noto, infatti, in tema di condominio negli edifici, il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari è limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avuto riguardo all'osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale ovvero all'eccesso di potere, inteso quale controllo del legittimo esercizio del potere di cui l'assemblea medesima dispone, non potendosi invece estendere al merito ed al controllo della discrezionalità di cui tale organo sovrano è investito (Cass. 25 febbraio 2020, n. 5061).
La in verità, ha anche aggiunto che la costituzione di un fondo straordinario per le Pt_1
spese ordinarie non è neppure prevista dalla normativa in materia. Il codice prevede unicamente la costituzione di un fondo per le sole spese di manutenzione straordinaria ex art.
1135 comma 1 cc. Si ritiene pertanto che per la costituzione di un simile fondo – di cui se ne contesta la totale illegittimità – sarebbe stato necessario che fosse approvato all'unanimità e
non a maggioranza, in quanto questa delibera contrasta con quanto è stabilito da norme di legge in ordine al riparto delle spese condominiali e dunque costituisce una violazione
dell'art. 1123 cc., ma tali affermazioni non sono condivisibili. Come ha già osservato il
Tribunale, infatti, pur non essendo consentito all'assemblea di deliberare a maggioranza e non all'unanimità la ripartizione sugli altri condomini dei debiti derivanti dal mancato pagamento degli oneri condominiali da parte di altri condomini, è invece consentita, con la semplice maggioranza, l'istituzione di un fondo cassa per far fronte alle spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni (Cass. civ., Sez. II, 28.08.1997, n. 8167). A questo proposito, deve solo aggiungersi che, nel caso in esame, come emerge dal verbale assembleare, il presidente dell'assemblea aveva sottolineato che tra gli interventi urgenti da effettuare vi era quello relativo all'impianto di additivazione dell'acqua destinata alle
abitazioni in quanto da tempo l'impianto non funziona in modo automatico.
Anche tale motivo, dunque, al pari dei precedenti è infondato e deve essere rigettato.

2.6 Analoga sorte spetta poi al quinto, con il quale l'appellante, riferendosi alla delibera con la quale l'assemblea aveva deciso “sia la liquidazione dei corrispettivi dell'avv. Stara in euro 7.000,00 e sia la proposta di transazione verso l'avv. , ha lamentato che il CP_7
giudice di prime cure, come già accennato, considera in modo evidentemente erroneo che la
mancata inserzione all'O.d.G. sia giustificata in quanto l'oggetto delibera poteva essere dedotta – non si sa come - dalla “esposizione situazione patrimoniale e debitoria del
” dimenticando però che invece tale delibera è stata determinata da “varie ed CP_1
eventuali” come inequivocabilmente risulta dal verbale (doc. 59) ed è assai difficile poter
credere che l'approvazione di una transazione che non è mai stata consegnata ai condomini e platealmente sfavorevole al possa essere dedotta da varie ed eventuali. CP_1
Come si è già detto, infatti, il Tribunale, nel respingere il motivo di impugnazione, aveva sottolineato che è decisivo il rilievo per cui l'omessa indicazione di un argomento all'ordine del giorno, poi deliberato, non potrebbe essere rilevata dall'attrice, che ha partecipato, attraverso il proprio legale delegato, all'assemblea in oggetto, esprimendo il proprio dissenso sul merito di tutte le delibere per cui è causa e senza preliminarmente eccepire, in quella sede,
l'irregolarità della convocazione, trovando applicazione il principio di diritto, fatto proprio dalla giurisprudenza consolidata della Suprema Corte, a tenore del quale l'irregolarità attinente al procedimento di convocazione dell'assemblea non può essere fatta valere dal condomino che abbia accettato la discussione sul merito delle questioni trattate (Cass. civ., Sez. II, 19.11.2009, n. 24456; Cass. civ., Sez. II, 20.04.2001, n. 5889; Cass. civ., Sez. II,
24.08.1998, n. 8344; Cass. civ., Sez. II, 15.02.1979, n. 989), e tale statuizione non è stata censurata.

2.7 Con l'ultimo motivo di appello, la ha, infine, censurato il rigetto del Parte_1
motivo di impugnazione basto sull'asserita redazione del verbale in un momento successivo rispetto alla chiusura dell'assemblea, lamentando che in ordine alla irregolarità di redazione
del verbale e alla manipolazione dei contenuti contestata, la sentenza si limita a trasferire pedissequamente la tesi avversaria senza valutare in alcun modo gli elementi di prova forniti,
affermando che la prima versione costituisse solo una bozza che poi ben poteva essere rielaborata ad arbitrio dall'amministrazione ed aggiungendo che nel caso di specie la
redazione di un secondo verbale “fuori assemblea”, peraltro con contenuto assai diverso da quello redatto in assemblea, risulta assolutamente illegittima e determina l'invalidità di tutte
le delibere in esso contenute. Il fatto che la redazione del verbale in un momento successivo alla chiusura dell'assemblea sia una [cattiva] abitudine dell'amministrazione di questo
, non ne fa venir meno l'illegittimità, né l'obbligo secondo cui il verbale debba CP_1
essere letto e sottoscritto al momento della chiusura dell'assemblea. Ciò non è avvenuto
nell'assemblea di cui è causa, e controparte nei suoi scritti difensivi lo ammette.
Anche tale motivo, tuttavia, è infondato.
La stessa appellante, in vero, ha sostenuto che al termine dell'assemblea la delegata della ha chiesto al Presidente che il verbale fosse letto, stampato e sottoscritto in loco, così Pt_1
come di regola avviene, ma il Presidente ha ritenuto di non farlo e le ha comunicato che il verbale le sarebbe arrivato nei giorni seguenti. Solo dopo insistenza della delegata della
il Presidente ha acconsentito che una copia del verbale redatto in assemblea fosse Pt_1
inviata alla stessa via email [doc. 56-57]. Tale copia non era firmata.
In questo quadro, dunque, appare evidente che, come aveva già osservato il Tribunale, la copia consegnata all'Avv. Castiglia al termine dell'assemblea costituisse una semplice bozza del verbale definitivo, che evidentemente era stato perfezionato e completato successivamente. E tale prassi non è certamente illegittima.
Nell'ambito della disciplina condominiale, infatti, non vi è alcuna norma che prescriva che il verbale di assemblea debba essere redatto contestualmente allo svolgimento dei lavori, atteso che, in proposito, l'art. 1136, comma 7 c.c. si limita ad affermare che “delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale, da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
L'art. 2375 c.c., d'altra parte, con riferimento alle delibere dell'assemblea della società di capitali, esplicita la liceità del verbale non contestuale e pone al suo autore il solo obbligo di procedervi “senza ritardo, nei tempi necessari per la tempestiva esecuzione degli obblighi di deposito o di pubblicazione”.
In questo quadro, dunque, può concludersi che il verbale non debba essere necessariamente
“chiuso” nel corso della riunione e alla presenza dei condomini costituiti in assemblea, ma,
possa essere legittimante redatto, come accaduto nel caso in esame, in un momento successivo.
L'appellante, d'altra parte, nel corso del giudizio di primo grado non aveva né allegato né tanto meno provato che vi fosse una discrepanza tra quanto avvenuto in assemblea e quanto era stato poi oggetto di verbalizzazione.
Anche tale motivo, pertanto, deve essere rigettato.

3. In conclusione, quindi, l'appello è infondato e deve essere rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo secondo i parametri medi per le cause di valore indeterminabile di media complessità.
Deve, inoltre, darsi atto della sussistenza dei presupposi previsti dall'art. 13 d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115 per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a tiolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando,
1) rigetta l'appello proposto dalla avverso la sentenza n. Parte_1
296/2021 del Tribunale di Oristano;

2) condanna la alla rifusione, in favore del Parte_1 [...]
delle spese del giudizio, che si liquidano in complessivi euro 8.470,00, Controparte_1
oltre spese generali ed accessori dovuti per legge;

3) dà atto della sussistenza dei presupposi previsti dall'art. 13 d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115 per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a tiolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione.
Così deciso in Cagliari in data 9 ottobre 2025
Il Presidente
Dott. Maria Teresa Spanu
Il consigliere estensore
Dott. NO RE