REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Elisabetta Murru all'esito dell'udienza del 17.6.2025 sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1726/2024 promossa da:
(c.f. ) e (p. iva Parte_1 C.F._1 Parte_2
), in persona dell'amministratore p.t., rappresentati e difesi dall'Avv. Mario Maffei, P.IVA_1
RICORRENTI contro
(c.f. ), in Controparte_1 P.IVA_2 persona dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Roberta Melas,
RESISTENTE
Causa in tema di: comunione e condominio, impugnazione di delibera assembleare.
Trattenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse degli attori (di cui alle note in sostituzione di udienza del 17.6.2025):
“chiedendo che L'Ecc.mo Tribunale Voglia: 1) Accertare lo svolgimento dei fatti così come descritti e comprovati in giudizio dai ricorrenti;
2) Dichiarare nulla e/o annullare la delibera assembleare assunta dal , tenutasi in data Controparte_2 Parte_3
21 febbraio 2024, per i motivi esposti in atti;
3) Con vittoria di spese e onorari del giudizio e della fase di mediazione obbligatoria. 4) In via subordinata, dichiarare cessata la materia del contendere e, per l'effetto, condannare il resistente Controparte_3
al pagamento delle spese e onorari del giudizio e della fase di mediazione
[...] obbligatoria.”.
pagina 1 di 6 Nell'interesse del convenuto (di cui alle note in sostituzione di udienza del 17.6.2025):
“conclude per il rigetto della domanda, con integrale compensazione delle spese di lite.”.
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Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
I ricorrenti sono proprietari di due unità immobiliari site in facenti parte del Controparte_3
, denominato . Alla data Controparte_2 Controparte_1 del 21 febbraio 2024, in occasione di un'assemblea condominiale convocata per una serie di questioni espressamente previste all'ordine del giorno (segnatamente: “

1. Discussione ed approvazione rendiconto di gestione dal 01.01.2023 al 31.12.2023 la nota sintetica e ripartizione


2. Discussione ed approvazione rendiconto di gestione dal 01.01.2024 al 31.12.2024 e ripartizione 3. Alberi di ulivo – eventuale potatura radicale - delibera 4. Abbanoa – eventuali sviluppi della pratica”), su proposta del Presidente, veniva sottoposta all'assemblea la nomina del nuovo amministratore;
questione non indicata all'ordine del giorno dell'avviso di convocazione.
In esito alla votazione si dava atto della nomina di un nuovo amministratore (differente rispetto a quello in carica).
I ricorrenti risultavano presenti all'assemblea in questione, non personalmente ma per delega, e, sebbene il delegato avesse votato per sé e per i delegati con voto contrario alla suddetta nomina, di fatto assentiva alla ammissione in assemblea (fuori o.d.g.) della questione sottoposta a votazione.
Alla luce di tale antefatto, i ricorrenti proponevano impugnazione della delibera assembleare relativa, per nullità e/o annullabilità della stessa, sulla scorta della rilevata illegittimità delle modalità di nomina (per aver dato corso a votazioni su questioni non previste all'o.d.g. e dunque non comunicate preventivamente agli aventi diritto), e della asserita assenza dei quorum necessari, sia per la validità della delibera che per la nomina del nuovo amministratore (percentuale effettivamente non raggiunta nella predetta sessione). In particolare richiamavano l'Art. 17), comma secondo, lett. C) del Regolamento del 56-44 Quartu in forza del Controparte_1 quale “per le deliberazioni concernenti la nomina e la revoca dell'Amministratore è sempre richiesta la maggioranza prevista dalla lettera “A” del medesimo articolo, ossia la maggioranza dei 2/3 dei partecipanti al Condominio che rappresentino i 2/3 del valore dell'intero fabbricato, cioè 667 millesimi”.
Sulla legittimità della impugnazione della delibera e sulla tempestività della stessa, a fronte dell'esercizio del voto per delega anche da parte dei ricorrenti, gli stessi rilevavano preventivamente (per l'eventualità di contestazione relativa) un eccesso di mandato da parte del delegato il quale avrebbe dovuto opporsi direttamente alla messa in votazione della nomina del pagina 2 di 6 nuovo amministratore (quantomeno per conto dei delegati) ed eccependo, altresì, che la loro assenza fisica aveva materialmente impedito l'arresto della votazione (arresto cui si sarebbe certamente dato corso ove fossero stati presenti). Pertanto, rilevavano i ricorrenti, “la circostanza che la delegata non abbia manifestato il suo dissenso prima della votazione sul punto non compreso nell'ordine del giorno non rileva al fine di ritenere preclusa l'impugnazione della delibera. In difetto di indicazione dell'argomento “nomina amministratore” all'ordine del giorno per l'assemblea del 20/21 febbraio 2024, la relativa delibera è invalida”.
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Si costituiva in giudizio il convenuto per contestare la fondatezza dell'azione CP_1 proposta, sia sotto il profilo della illegittimità della votazione - sulla scorta del rilievo della implicita accettazione (stante l'intervenuta votazione) della questione da parte dei condomini presenti e del tenore dell'art. 1129 c.c. ai termini del quale l'amministratore può essere revocato in ogni tempo, con la medesima maggioranza richiesta per la sua nomina - che sotto quello dei quorum necessari per la validità della delibera – giusta la prevalenza delle disposizioni codicistiche su quelle del Regolamento condominiale ed il raggiungimento, sulla scorta delle prime, delle maggioranze ivi prescritte. Contestava il convenuto, altresì, la decadenza dalla impugnazione dal verbale stante la partecipazione (seppure, come detto, per delega) alla deliberazione relativa.
Rivendicava, in conclusione, la valida assunzione della delibera assembleare e la sua conseguente piena legittimità.
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La causa è stata istruita con prove documentali.
Nelle more del procedimento, il ha provveduto a riconvocare l'assemblea per la CP_1 nomina dell'amministratore, questa volta con le prescritte comunicazioni preliminari. Nel corso della citata assemblea si procedeva alla nomina dello stesso amministratore di di cui CP_1 alla delibera impugnata, con maggioranze tali da soddisfare sia le prescrizioni codicistiche che quelle più ampie di cui al Regolamento condominiale.
Nel corso del processo, dopo una serie di rinvii chiesti concordemente dai comparenti al fine di verificare una soluzione transattiva della lite, nelle rispettive note conclusive in sostituzione d'udienza le parti hanno confermato le conclusioni inizialmente formulate.
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Nel caso di specie deve ritenersi cessata la materia del contendere, ferma la necessità di decidere in punto di spese processuali secondo il principio della soccombenza virtuale. pagina 3 di 6 In proposito, come chiarito dalla Suprema Corte, con motivazione che si condivide integralmente,
“Il giudice può, in qualsiasi stato e grado del processo, dare atto d'ufficio della cessazione della materia del contendere intervenuta nel corso del giudizio, se ne riscontri i presupposti, e cioè se risulti ritualmente acquisita o concordemente ammessa una situazione dalla quale emerga che è venuta meno ogni ragione di contrasto tra le parti” (Sez. 3, Sentenza n. 14775 del 02/08/2004).
Più precisamente, la pronuncia di “cessazione della materia del contendere” costituisce una fattispecie di estinzione del processo, creata dalla prassi giurisprudenziale, contenuta in una sentenza dichiarativa della impossibilità di procedere alla definizione del giudizio per il venir meno dell'interesse delle parti alla naturale conclusione del giudizio stesso (tutte le volte in cui non risulti possibile una declaratoria di rinuncia agli atti o di rinuncia alla pretesa sostanziale”
Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12887 del 04/06/2009).
Venendo all'esame del caso concreto, occorre tenere conto del fatto che la delibera impugnata è stata sostituita da altra, ritualmente convocata, che ha provveduto alla nomina dell'amministratore, circostanza che rende superflua una pronuncia sulla validità della delibera impugnata.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, infatti, “In tema di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell'art. 2377 c.c. - dettato in tema di società di capitali ma, per identità di
"ratio", applicabile anche in materia di condominio - la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere” (Cass. Sez. 6 -
2, Ordinanza n. 20071 del 11/08/2017).
Per l'effetto l'integrale sostituzione della impugnata delibera assembleare ha determinato la cessazione della materia del contendere, con ogni ulteriore attività istruttoria e decisoria nel merito, fermo restando l'esigenza di esaminare la fondatezza della originaria domanda secondo il principio della soccombenza virtuale e al solo fine delle statuizioni in punto di spese processuali.
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Nel caso di specie l'esame degli atti di causa induce ad affermare la verosimile fondatezza delle pretese della parte attrice. All'evidenza, infatti, l'omessa indicazione nell'ordine del giorno della convocazione dell'assemblea della sostituzione dell'amministratore del condominio costituisce un vizio tale da inficiare la consapevole partecipazione alla riunione o la consapevole attribuzione di una delega a terzi (come nel caso in esame).
La Cassazione civile (n. 14560/2004), sul tema, ha osservato “...requisiti di validità dell'ordine del giorno, che deve elencare specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il pagina 4 di 6 tenore e l'importanza, e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, sia in relazione alla opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti.”. La Suprema Corte ha altresì rilevato come su detto onere si possa soprassedere solo nel caso in cui si tratti di contenuti non suscettibili di una preventiva specifica informativa dei destinatari della convocazione (si può presumere per l'ordinarietà o la marginalità di talune questioni) e nelle ipotesi in cui detti argomenti costituiscano prevedibile o possibile sviluppo della discussione e dell'esame di altro punto all'ordine del giorno (Cass. civ. n.
10865/2016); non potendo certamente configurarsi tali ipotesi nel caso sotto giudizio, dal momento della rilevanza ed essenzialità del conferimento dell'amministrazione condominiale a nuovo soggetto, né potendo ritenersi variamente riferibile l'oggetto in discussione ad alcuno degli altri riportati all'ordine del giorno: “discussione e approvazione dei rendiconti, eventuali potature alberi e pratica . Pt_4
In diritto si osserva che “In tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, ai fini della validità dell'ordine del giorno occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza, e di poter ponderatamente valutare
l'atteggiamento da tenere, in relazione sia alla opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti” (Cass. civ. n. 14560/2004).
La violazione dell'obbligo di preventiva informazione deve ritenersi tale da giustificare ampiamente la scelta dei ricorrenti di impugnare la delibera relativa, indipendentemente dagli accadimenti successivi (il rinnovo della delibera), che peraltro, in qualche modo, corroborano la teoria di illegittimità proposta dai ricorrenti (e che qui si condivide) e che, soprattutto, non potevano essere in alcun modo previsti dai ricorrenti.
Secondo il principio della soccombenza virtuale, pertanto, le spese di lite debbono essere poste a carico del convenuto che vi ha dato causa. CP_1
Le spese di lite debbono essere per tali ragioni poste a carico del resistente e, in CP_1 ragione della semplicità della decisione, liquidate come in dispositivo ai sensi del DM 147/2022 in applicazione dei parametri minimi per le cause di valore indeterminabile di minor complessità quanto alle prime tre fasi del giudizio, con una riduzione del 50% quanto alla fase decisoria (in assenza di note conclusive e tenuto conto delle ragioni della decisione), nella misura di €
3.080,00, oltre spese esenti, spese generali e accessori di legge.


PQM


pagina 5 di 6 il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione o deduzione disattesa, così dispone:
1) dichiara cessata la materia del contendere,
2) dichiara tenuta e condanna la parte convenuta a rifondere agli attori le spese di lite che si liquidano in complessivi € 3.080,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali
(15%), i.v.a. e accessori di legge, oltre 264,00 € per spese esenti;

Cagliari, 5 settembre 2025
Il Giudice dott. Elisabetta Murru
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