REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE

composta dai magistrati dott. Giuseppe Staglianò presidente dott.ssa Giovanna Schipani consigliere rel. dott.ssa Matilde Carpinella consigliere riunita in camera di consiglio, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 5655/2022 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione all'odierna udienza del 3.7.2025 e vertente
TRA
, c.f. Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dagli avv.ti Roberto De Miro ed Elisabetta Iannelli, giusta procura a margine dell'atto di citazione in primo grado
APPELLANTE
E
c.f. Controparte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv.to Ermanno Martusciello, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in grado di appello
APPELLATA
MOTIVI DELLA DECISIONE conveniva in giudizio chiedendo al Tribunale di Parte_1 Controparte_1
Latina di emettere sentenza ex art. 2932 c.c., disponendo il trasferimento, in favore della medesima, della proprietà dell'immobile meglio indicato in atti e stabilendo l'obbligo per la parte acquirente di saldare l'importo di € 110.000,00, o il diverso importo stabilito dal giudice,
pagina 1 di 9 quale prezzo residuo;
in via subordinata, accertare e dichiarare che la società era tenuta all'esecuzione del preliminare di compravendita e, per l'effetto, condannarla al trasferimento dell'unità abitativa, come sopra;
in ogni caso, atteso l'inadempimento da parte della convenuta, condannarla al risarcimento dei danni in favore della Parte_1
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Si costituiva chiedendo il rigetto delle domande, stante l'avvenuta Controparte_1 risoluzione del contratto preliminare per fatto e colpa dell'attrice; in subordine, chiedeva che il trasferimento fosse pronunciato subordinandolo al pagamento del residuo prezzo, da indicare in corso di causa.
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Con sentenza n. 564/2022, R.G. n. 300062/2008, pubblicata in data 21.3.2022, il Tribunale di
Latina dichiarava inammissibile sia la domanda ex art. 2932 c.c. proposta da
[...] sia la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto preliminare avanzata Parte_1 tardivamente da e compensava integralmente le spese di lite, così Controparte_1 motivando (per ciò che ancora rileva):
‹‹… Sebbene a seguito dell'ordinanza di remissione sul ruolo istruttorio del Giudice Cocchiaro del 14.06.2016 parte attrice abbia prodotto anche in copia cartacea del permesso di costruire , di permesso di costruire in variante e comunicazione fine lavori del direttore dei lavori GE ( depositata al Comune Parte_2 di Fondi il 14.02.2007) attestante la conformità della costruzione al permesso di costruire , a tutt'oggi manca ai fini dell'ipotetico accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. che parte venditrice e/o parte acquirente, che risulta esser in possesso dell'immobile dall'anno 2006 , dichiarino almeno formalmente che dalla data di realizzazione ad oggi nell'immobile de quo non siano intervenute modifiche per le quali sia necessario titolo edilizio, come pure la conformità tra le risultanze catastali e lo stato attuale.
Sul punto non possiamo non rilevare che parte convenuta nel costituirsi già nell'anno 2008 denunciava l'esistenza di lavori interni non autorizzati, realizzati dal convenuto.,.
La CTU estratta da altro giudizio non appare utile a superare tale esigenza istruttoria , in quanto risale all'anno
2006.
Vi è da dire che nessuna delle parti ha neppure sollecitato la nomina di un CTU, per l'accertamento dello stato legittimo attuale dell'immobile , e che sebbene tale nomina rientri tra i poteri di questo Giudice, nel caso specifico non è possibile, in quanto si tratterebbe di una perizia esplorativa, tendente ad ovviare ad una carenza istruttoria delle parti, e come tale inammissibile.
In un'ottica in cui il processo civile deve essere iniziato e proseguito su impulso di parte, vigendo il principio dispositivo, non è ammissibile il superamento delle preclusioni di cui all'art. 183 c.p.c. né tantomeno, pur ammettendo il deposito della documentazione indicata il termine, attendere che la parte adempia all'onere predetto.
pagina 2 di 9 Trattasi, inoltre, di una interpretazione orientata dal principio di «ragionevole durata» che costituisce, oramai, uno dei canoni interpretativi di primaria importanza costituzionalmente previsto (art. 111 Cost.) e imposto dal diritto comunitario (art. 47, comma II, della Carta dei Diritti fondamentali dell'Unione Europea).
Incombe, infatti, sul giudice adito con la domanda ex art. 2932 c.c. la doverosa verifica officiosa della legittimità dei beni dal punto di vista edilizio ed urbanistico.
Non compete, infatti, al giudice, nel procedimento di cognizione ordinaria, indicare alle parti l'onere probatorio che le stesse devono assolvere, spettando viceversa al medesimo semplicemente di verificare se le prove proposte dalle parti siano o meno idonee allo scopo. Sotto il secondo aspetto.
Conseguentemente, l'ammissione della ctu per porre rimedio all'inerzia della parte nell'utilizzo degli strumenti processuali in suo possesso, comporta lo snaturamento dell'istituto previsto dal codice di procedura, il mancato rispetto della posizione paritaria delle parti nel processo e un allungamento dei tempi processuali (cfr. Cass. Civ.
8989/2011).
Ne deriva che, a fronte dell'assenza della prova della legittimità edilizia del bene oggetto di domanda, è precluso al Giudice emettere sentenza di trasferimento della proprietà ,in quanto ai sensi dell'artt. 17 L. 28/2/1985 n. 47, la “nullità degli atti tra vivi, sia in forma pubblica che in forma privata, aventi per oggetto trasferimenti o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a tali edifici”, Tale nullità ha carattere assoluto ed è rilevabile d'ufficio, in quanto il regime normativo in oggetto, sancendo la prevalenza dell'interesse pubblico alla ordinata trasformazione del territorio rispetto agli interessi della proprietà e mirando a reprimere e a scoraggiare gli abusi edilizi, limita l'autonomia privata e non dà alcun rilievo allo stato di buona o mala fede dell'interessato .
Per tutti i motivi che precedono la domanda attrice deve essere dichiarata inammissibile..
Per cui è ultroneo accertare se la trascrizione di citazione relativa al mancato rispetto delle distanze costituisca inadempimento del promissario acquirente, mancando domanda subordinata di risoluzione.
E' parimenti ultroneo esaminare l' eccezione di inadempimento del convenuto che deduce la tardività di alcuni pagamenti , mentre per quanto riguarda la richiesta dichiarazione di risoluzione del contratto per colpa dell'acquirente visto che la comparsa è stata depositata in data 07.07.2008 (data in cui si è tenuta la prima udienza) tale domanda riconvenzionale è chiaramente tardiva e come tale inammissibile .
Le spese possono essere compensate stante la reciproca soccombenza.››.
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Ha proposto appello chiedendo la riforma della sentenza di primo grado e Parte_1
l'accoglimento delle conclusioni già formulate in primo grado.
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Si è costituita, in data 9.2.2023, formulando le seguenti Controparte_1 conclusioni:
‹‹a—dichiarare il passaggio in giudicato del capo della sentenza che ha rigettato la domanda ex art. 2932 c.c.;
b—dichiarare inammissibile e rigettare l'appello e per l'effetto dichiarare inammissibilie e rigettare le domande subordinate spiegate dall'attrice in 1^ grado e reiterate in questo grado di giudizio;

pagina 3 di 9 c—nell'inopinata ipotesi di accoglimento dell'appello subordinare il trasferimento dell'immobile per cui è causa al pagamento da parte della sig.ra in favore della della somma di euro Parte_1 Controparte_1
190.000,00 (centonovantamila/00) oltre interessi;

d--nella ipotesi inopinata di accoglimento dell'appello dichiarare che il trasferimento immobiliare non dovrà essere subordinata a qualsivoglia cancellazione di alcunchè di diverso da quanto pattuito nel preliminare.
e—rigettare in ogni caso la domanda risarcitoria formulata dall'appellante.
Condannare l'appellante al pagamento in favore di parte appellata dei compensi e delle spese di lite.››.
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All'udienza del 2.3.2023, la Corte ha rinviato la causa per la discussione orale e la sentenza immediata ex art. 281 sexies c.p.c.
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Dopo un rinvio d'ufficio, con decreto del 26.5.2025 è stata confermata la già fissata udienza del 3.7.2025, con termine fino a 20 giorni prima dell'udienza per note conclusionali.
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I procuratori delle parti hanno tempestivamente depositato le note e, all'odierna udienza, hanno discusso oralmente la causa, concludendo come da verbale.
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Il primo motivo denuncia ‹‹Omessa statuizione sulle domande subordinate ed ulteriori dell'attrice››.
Lamenta l'appellante che il Tribunale, dopo aver dubitato della regolarità urbanistica della costruzione (nonostante la copiosa univoca documentazione “in contrario”) e dopo aver ritenuto di non poter emettere la sentenza costitutiva di trasferimento ex art. 2932 c.c., avrebbe dovuto accogliere, o quantomeno pronunciarsi sulla domanda subordinata dell'attrice, con cui si era chiesto di accertare e dichiarare che era Controparte_1 tenuta all'esecuzione del preliminare e, per l'effetto, di condannare la convenuta al trasferimento, in favore della dell'unità abitativa, libera da persone o cose, iscrizioni Parte_1
o trascrizioni od oneri, stabilendo altresì che il versamento del saldo prezzo di € 110.000,00 avvenisse solo al verificarsi dell'adempimento di parte venditrice;
questa domanda, invece, era stata del tutto ignorata, non respinta, dal giudicante, il quale nulla aveva statuito, nemmeno implicitamente, in ordine alla domanda di accertamento dell'inadempimento della promessa di vendita e di risarcimento dei danni anche in via equitativa, avendo la parte promissaria acquirente pagato in anticipo, oltre a quanto dovuto nel preliminare, ulteriori acconti sul prezzo, regolarmente ricevuti dal costruttore, per complessivi € 125.000,00, residuando da pagare € 110.000,00 “a fronte della totale incertezza sull'acquisto dopo 17 anni dal preliminare e 15 dalla costituzione in mora del costruttore”. pagina 4 di 9 ***
Il motivo è in parte inammissibile e in parte infondato.
Nonostante la parte abbia chiesto, nelle conclusioni, l'accoglimento della domanda principale, nessuna critica specifica è stata mossa alla statuizione con cui il primo giudice ha dichiarato la inammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c., come risulta dalla rubrica e dal contenuto della doglianza in esame, non essendo certo sufficiente il laconico riferimento al fatto che,
“nonostante la copiosa univoca documentazione in contrario”, il Tribunale aveva ritenuto di non poter emettere la sentenza costitutiva.
Se è vero che, come affermato dalla Suprema Corte a Sezioni Unite (Cass. S.U. n.
27199/2017), l'atto di appello non deve rivestire particolari forme sacramentali né deve contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, è anche vero che deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice (cfr. anche Cass. n. 13535 del 30/5/2018; Cass. n. 40560 del 17/12/2021; Cass. S.U.
n. 36481 del 13/12/2022).
La mera lettura del motivo impone di rilevare la assoluta assenza di critiche al ragionamento seguito dal primo giudice.
Nella specie, infatti, non sono state esposte, neppure sommariamente o in forma succinta, le ragioni di fatto e di diritto dirette a censurare la gravata sentenza nella parte in cui ha affermato che non era possibile emettere sentenza ex art. 2932 c.c. perché l'attrice non aveva provato la legittimità urbanistica dell'immobile e la conformità tra le risultanze catastali e lo stato attuale.
In sostanza, ciò di cui si duole l'appellante, è che “La conseguenza di questa valutazione, tuttavia, avrebbe dovuto indurre il giudicante ad accogliere la domanda subordinata dell'attrice, appositamente presentata per la denegata ipotesi di impossibilità di accoglimento della tutela principale richiesta”.
Ne consegue che sulla declaratoria di inammissibilità della domanda principale si è formato il giudicato interno.
Ciò detto, rileva la Corte che il rimedio previsto dall'ordinamento in caso di inadempimento del promittente venditore o del promissario acquirente all'obbligo di concludere il contratto definitivo è esclusivamente quello di chiedere al giudice di pronunciare una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, ai sensi dell'art. 2932 c.c., qualora sia possibile e qualora ne ricorrano le condizioni.
pagina 5 di 9 L'effetto conseguibile attraverso la manifestazione di volontà del contraente può ottenersi solo mediante un provvedimento del giudice, quale la sentenza costitutiva (art. 2908 c.c.), che tiene luogo del contratto non concluso.
Una volta disattesa la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto, non è possibile accogliere la domanda di condanna del promittente venditore al trasferimento dell'immobile, rimedio in radice non previsto, posto che la prestazione del consenso del contraente ha carattere infungibile e non coercibile.
E infatti (cfr. Cass. n. 18572/2019), l'esecuzione in forma specifica si articola nella sostituzione, da parte dell'ordinamento, al debitore condannato nella prestazione inadempiuta oggetto della relativa condanna e una tale sostituzione è possibile esclusivamente a due condizioni: in primo luogo, che la prestazione oggetto dell'obbligo che si pretende di eseguire coattivamente in forma specifica sia, per sua natura, tale da potere essere attuata indifferentemente sia dall'obbligato originario che per mezzo dell'attività sostitutiva di un qualunque altro soggetto, con identico effetto satisfattivo per il creditore;
in secondo luogo, che nessuna attività materiale che implichi la cooperazione specifica dell'obbligato originario può essere oggetto di coercizione sulla sua persona.
Proprio per questa ragione, è previsto che il trasferimento avvenga ad opera di una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Ne consegue che correttamente il Tribunale non ha pronunciato sulla domanda subordinata, ritenendola implicitamente inammissibile.
Per ciò che concerne la domanda di accertamento dell'inadempimento della società e di condanna di questa al risarcimento dei danni, anche in via equitativa, osserva la Corte che l'appellante neppure indica quali sarebbero gli asseriti danni posti a fondamento della domanda risarcitoria, mai allegati neppure negli atti di primo grado e, in particolare nella citazione e nella prima memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c. (oltre che negli atti difensivi successivi), essendosi la stessa limitata a richiamare genericamente (nell'atto di impugnazione) l'avvenuto pagamento degli acconti “a fronte della totale incertezza sull'acquisto dopo
17 anni dal preliminare e 15 dalla costituzione in mora del costruttore”, senza nemmeno indicare la tipologia dei danni che avrebbe subìto e senza null'altro specificare.
Secondo l'insegnamento della Suprema Corte (Cass. n. 17214 del 19/08/2016), il giudice, che ritenga evidente il difetto di allegazione e prova in ordine alla natura ed entità del danno subito, può - in applicazione del principio della cd. "ragione più liquida" - invertire l'ordine delle questioni e, in una prospettiva aderente alle esigenze di economia processuale e di celerità pagina 6 di 9 del giudizio valorizzate dall'art. 111 Cost., respingere la domanda sulla base di detta carenza, posto che l'accertamento sulla sussistenza dell'inadempimento, anche se logicamente preliminare.
Deve pertanto ritenersi che la domanda sia stata implicitamente rigettata dal Tribunale, fermo restando che, ove così non fosse, il giudice di appello, cumulandosi davanti al medesimo le fasi rescindente e rescissoria, ha il potere di pronunciare su di una domanda (o su un'eccezione) qualora il primo giudice abbia omesso di decidere su di essa (cfr. Cass. n.
10744 del 17/04/2019), e, nella specie, stante il totale difetto di allegazione in ordine ai danni, la domanda non potrebbe che essere rigettata in applicazione della ragione più liquida.
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Il secondo motivo denuncia ‹‹Errata valutazione delle risultanze istruttorie››.
Lamenta l'appellante che il primo giudice non avrebbe tenuto conto delle risultanze istruttorie, che avevano escluso qualsiasi inadempimento della parte acquirente, avendo la medesima versato acconti pari a € 125.000,00; l'eccezione di inadempimento formulata dalla società convenuta, oltre ad essere inammissibile, in quanto proposta tardivamente, era infondata nel merito;
l'istruttoria aveva, poi, confermato che la convenuta, dopo il preliminare, aveva immesso e lasciato l'attrice nel possesso dell'abitazione e aveva incassato i cospicui ulteriori acconti del prezzo residuo, come risultava dalle ricevute rilasciate e sottoscritte dalla società, in atti;
la società convenuta non aveva formulato alcuna contestazione di conformità delle copie all'originale, ma aveva sostenuto unicamente che il sottoscrittore delle ricevute non era il legale rappresentante della parte venditrice, circostanza tuttavia ininfluente, né la contestazione integrava una querela di falso o un disconoscimento della scrittura;
i testi escussi avevano confermato che il sig. , per conto della società, aveva incassato i Parte_2 pagamenti effettuati da diversi acquirenti, oltre che dall'attrice, e pertanto le ricevute erano perfettamente e pacificamente, opponibili alla convenuta.
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Il motivo è inammissibile, in quanto prescinde totalmente dalle ragioni poste a base della dichiarata inammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c., atteso che il Tribunale non ha rigettato la domanda per aver ritenuto che la promissaria acquirente fosse inadempiente agli obblighi derivanti dal preliminare e, segnatamente, all'obbligo di versare gli acconti.
In ogni caso, il motivo è assorbito in quanto si è detto sopra in ordine al giudicato formatosi sulla domanda principale e in ordine alla inammissibilità della domanda subordinata di condanna al trasferimento dell'immobile. pagina 7 di 9 ***
Il terzo motivo denuncia ‹‹errore in diritto sulla valutazione dell'inadempimento››.
Lamenta l'appellante che l'inadempienza del preliminare e il mancato rogito, in base alle univoche risultanze istruttorie, erano esclusivamente imputabili a Controparte_1 tanto che la stessa aveva confessato di non aver mai ancora convocato gli acquirenti per la stipula a causa della pendenza del giudizio (R.G. 300886/2006) promosso dal terzo che aveva trascritto, sull'immobile, un'autonoma domanda di demolizione;
la società, in altre parole, per fatto esclusivamente ascrivibile alla medesima (eventuale mancato rispetto delle distanze) si era posta nell'impossibilità di trasferire la libera proprietà agli acquirenti;
pertanto, la parte acquirente “resta nel suo diritto di ottenere il trasferimento della casa, già pagata per la maggior parte, libera da pesi, oneri e trascrizioni, mentre alla compete l'obbligo di garanzia per il Controparte_1 risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi dall'acquirente”.
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Il motivo deve essere disatteso per le stesse ragioni per le quali è stato disatteso il secondo motivo.
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In conclusione, l'appello deve essere rigettato e la gravata sentenza deve essere confermata.
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L'appellante deve essere condannata, secondo il principio della soccombenza, a rifondere all'appellata le spese del presente grado di giudizio, che si liquidano secondo i valori medi dello scaglione da € 52.001,00 a € 260.000,00 per le fasi di studio, introduttiva e decisionale e nei valori minimi per la fase istruttoria/trattazione, stante la ridotta attività processuale svolta.
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Va dato atto ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115 del
2002, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 2012, in tema di raddoppio del contributo unificato, che l'impugnazione è stata integralmente rigettata (cfr. Cass. n.
26907/2018; Cass. S.U. n. 4315/2020).


P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza del
Tribunale di Latina n. 564/2022, R.G. n. 300062/2008, pubblicata in data 21.3.2022, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta l'appello;
pagina 8 di 9 2) condanna al pagamento, in favore di delle Parte_1 Controparte_1 spese del presente grado di giudizio, che liquida in € 12.154,00 per compensi, oltre IVA,
CPA e spese generali come per legge, con distrazione in favore dell'avv.to Ermanno
Martusciello, dichiaratosi antistatario;

3) dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della L. n. 228 del 2012, per il versamento del doppio del contributo unificato da parte dell'appellante.
Roma, 3.7.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Giovanna Schipani Giuseppe Staglianò
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