IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE composta dai magistrati:
MA RI RI Presidente
MA ER ER Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa in grado di appello iscritta al n. 3787 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, assunta in decisione alla udienza del 10.09.2025, a seguito di trattazione scritta disposta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., e vertente
TRA
(CF ), elettivamente domiciliata, anche Parte_1 CodiceFiscale_1 in indirizzo telematico, presso l'avvocato Vecchio Maurizio (C.F.
), che la rappresenta e difende per procura in atti- C.F._2
APPELLANTE -
E
(C.F. ), avvocato che si difende in Controparte_1 C.F._3 proprio ai sensi dell'art. 86 c.p.c. elettivamente domiciliato, anche presso il proprio indirizzo telematico- APPELLATO –
OGGETTO: appello di nei confronti di avverso la Parte_1 Controparte_1 sentenza del Tribunale Ordinario di Roma n. 8471/2022, in data 13 aprile- 28 maggio
2022, resa tra le parti a definizione del giudizio iscritto al n.r.g. 52925/2021, promosso da nei confronti di – opposizione a decreto Parte_1 Controparte_1 ingiuntivo-
CONCLUSIONI: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
In sede monitoria, chiede il pagamento, a Controparte_1 Parte_1 dell'importo di euro 3.375,00, oltre agli interessi legali, azionando il “contratto di
r.g. n. 1 service”, in tesi del ricorrente per la fornitura di servizi, sottoscritto il 13.02.2020, avente ad oggetto una parte dell'immobile adibito, dal , a studio legale, per lo CP_1 svolgimento dell'attività lavorativa della della durata di 12 mesi (scadenza il Pt_1
28.02.2021), con rinnovazione automatica, salvo disdetta da esercitare con almeno 60 giorni di preavviso.
A sostegno della domanda proposta in sede monitoria, allega che Controparte_1 con l'art.

7.2. di detto contratto si obbliga al rispetto del contratto fino Parte_1 al 28.02.2021 e che in caso di anticipato recesso o anticipata risoluzione del contratto, a titolo di penale, è tenuta a corrispondere l'intera prima annualità del canone;
che il
30.03.2020, recede anticipatamente e illegittimamente dal contratto e Parte_1 dunque deve corrispondergli euro 3.375,00, pari all'intero canone annuo pattuito, anche a titolo di penale, detratto il canone già corrisposto per il mese di marzo 2020 e le due mensilità versate a titolo di deposito cauzionale.
Il Tribunale di Roma emette il decreto ingiuntivo n. 10855/2021, nel procedimento monitorio iscritto al n.r.g. 34069/2021, per il pagamento richiesto, pari a euro 3.375,00.
Con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo, conviene in Parte_1 giudizio, dinanzi al primo giudice, , oppone il decreto ingiuntivo e Controparte_1 rassegna le seguenti conclusioni:
<< (…) IN LINEA PRELIMINARE E PREGIUDIZIALE - Accertare e dichiarare
l'incompetenza per valore del Giudice adito ex adverso con il ricorso per decreto ingiuntivo in favore del Giudice di pace di Roma – Sezione Civile, e per gli effetti -
Pronunciare con sentenza la nullità, l'inefficacia e/o l'invalidità del decreto ingiuntivo opposto - Con vittoria di spese, compensi ed onorari di causa
NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE Accertare e dichiarare per tutti i motivi in fatto ed in diritto indicati nel presente atto e che qui si intendono integralmente richiamati e trascritti la risoluzione del contratto intercorso tra le parti in data 13 febbraio 2020 ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1467 c.c. per impossibilità sopravvenuta assoluta e per gli effetti revocare il decreto ingiuntivo opposto ovvero dichiararne la nullità e/o
l'inefficacia e/o l'invalidità NEL MERITO IN VIA SUBORDINATA Accertare e dichiarare per tutti i motivi in fatto ed in diritto indicati nel presente atto e che qui si intendono integralmente richiamati e trascritti la nullità della clausola penale di cui all'art.

7.2. del contratto intercorso tra le parti risoluzione del contratto intercorso tra le parti in data 13 febbraio 2020 ai sensi e per gli effetti revocare il decreto ingiuntivo opposto ovvero dichiararne la nullità e/o l'inefficacia e/o l'invalidità. IN VIA
r.g. n. 2 RICONVENZIONALE CONDIZIONATA AL DENEGATO MANCATO
ACCOGLIMENTO DELLA ECCEZIONE DI INCOMPETENZA E SENZA CHE CIO'
COSTITUISCA IMPLICITA OD ESPLICITA RINUNCIA ALLA ECCEZIONE DI
INCOMPETENZA FORMULATA IN VIA PREGIUDIZIALE Accertare e dichiarare per tutti i motivi in fatto ed in diritto indicati nel presente atto e che qui si intendono integralmente richiamati e trascritti la risoluzione del contratto intercorso tra le parti in data 13 febbraio 2020 ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1467 c.c. e con gli effetti di cui all'art. 1458 e pertanto Dichiarare tenuto e condannare l'Avv.
[...] al pagamento e/o alla restituzione in favore della Sig.ra CP_1 Parte_1 della complessiva somma di Euro 1.125,00 oltre gli interessi di legge in relazione alla mensilità di marzo 2020 ed alla cauzione a garanzia di Euro 750,00 IN OGNI CASO con vittoria di spese e compensi di causa Con espressa riserva di capitolare prove, produrre documenti, indicare testi ed ogni altra richiesta e diritto>>.
A sostegno delle riportate conclusioni, allega. Parte_1
- Trattandosi di contratto di appalto di servizi disciplinato dall'art. 1677 c.c. e non di locazione, in ragione del valore della controversia (euro 3.375,00), il
Tribunale è incompetente, essendo competente il Giudice di pace di Roma. A tal fine sostiene che per l'art. 7 c.p.c., la competenza resta attribuita al Giudice di pace anche qualora la controversia riguardi pretese creditorie (per una somma non eccedente euro 5.000) che abbiano la loro fonte in un rapporto riguardante un bene immobile.
- Avendo ricevuto, il 25.02.2020, le chiavi dell'immobile e allestita la stanza per lo svolgimento della propria attività lavorativa (trainer del benessere), sopravvenuta, a inizi di marzo 2020, la emergenza sanitaria per la pandemia da
VI e i provvedimenti limitativi della circolazione, non potendo svolgere l'anzidetta attività lavorativa, il 30.03.2020, comunica il recesso dal contratto per causa di forza maggiore, riscontrando la indisponibilità del alla CP_1 definizione bonaria della controversia.
- La sottrazione dei propri beni collocati all'interno dell'immobile e la contraddittorietà delle dichiarazioni del sulla rimozione di tali beni ( CP_1 dopo la denuncia del 4 luglio 2020 presenta contro ignoti, dalla il Pt_1
, sentito dal Pubblico Ministero a sommarie informazioni, dichiara: CP_1
<dopo aver portato via senza alcun preavviso di persona o chi per lei nel mese di aprile 2020 tutti i suoi effetti personali dai luoghi in uso, lasciando la stanza
r.g. n. 3 aperta, senza chiave e vuota (…)>>, in ciò contraddicendo la sua precedente richiesta di rimozione di tali beni personali della Pt_1
- Le misure governative imposte dalla pandemia concretizzano causa di impossibilità sopravvenuta non imputabile alla trattandosi di attività Pt_2 olistiche che non hanno avuto una precisa regolamentazione normativa, con conseguente incertezza sulle possibili modalità di svolgimento.
- Devono essere restituite, maggiorate di interessi di legge, le somme corrisposte a titolo di canone di locazione per marzo 2020 (euro 375,00) e le somme corrisposte a titolo di deposito cauzionale (euro 750,00), per un totale di euro
1.125,00.
- La clausola penale disciplinata dall'art.

7.2 del contratto, vessatoria, non reca la doppia sottoscrizione e quella presente sul foglio non è riferita alla clausola contrattuale in oggetto.
Con comparsa di costituzione e risposta, si costituisce in giudizio , e Controparte_1 rassegna le seguenti conclusioni.
<< (…) In via preliminare, in rito: - accertare e dichiarare la competenza esclusiva del
Tribunale Ordinario di Roma per il Decreto Ingiuntivo opposto n. 10855 del 2021. Nel merito: - rigettare tutte le domande di parte attrice perché infondate in fatto e diritto e confermare per l'effetto il decreto opposto, con provvisoria esecutività da dichiararsi alla prima comparizione delle parti;
- condannare, in ogni caso, la Parte_1 in applicazione del combinato disposto degli artt. 96, comma 1 e 3 c.p.c. e 2043 c.c., al risarcimento dei danni da responsabilità processuale aggravata in favore del sig. Avv.
nella misura di € 1.500,00, ovvero nella maggiore o minore Controparte_1 misura che sarà ritenuta di giustizia e liquidata, anche d'ufficio, occorrendo con valutazione equitativa;
- In ogni caso con vittoria di spese, competenze onorari e rimborso spese generali ex D.M. 55/2014 Con ogni consequenziale pronuncia di ragione e di legge>>
costituendosi nel giudizio di opposizione, rimarca Controparte_1
l'inadempimento della che allega aver avviato l'anzidetta attività lavorativa e Pt_1 essere rimasta nel possesso delle chiavi di accesso all'immobile; aggiunge di non essere a conoscenza dell'attività svolta dalla nell'immobile; a seguito del recesso della Pt_1
con missive in data 1 e 23 aprile 2020, di aver messo a disposizione i beni della Pt_1 affinché venissero dalla stessa ritirati, preannunciando, il 23.04.2020, che in Pt_1
r.g. n. 4 caso di inerzia, avrebbe provveduto a porli in un apposito deposito;
allega la non configurabilità di un obbligo di rinegoziazione a seguito della pandemia, la non configurabilità di una ipotesi di definitiva e totale impossibilità sopravvenuta della prestazione per causa non imputabile al debitore;
la impossibilità, conseguita all'inadempimento della di stipulare un nuovo contratto con altro occupante, Pt_1 prima di luglio 2021 ( di fatto intervenuta con l'Associazione Italiana Professionisti della Sicurezza); la validità della clausola penale, trattandosi di contratto stipulato, fra due professionisti, a seguito di una lunga trattativa fra di essi, e non certo fra un professionista ed un consumatore, con conseguente infondatezza della opposizione e della domanda riconvenzionale;
la temerarietà dell'iniziativa giudiziaria intrapresa dalla invocando l'applicabilità dell'art. 96 comma 3 c.p.c. Pt_1
La sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia.
<<

1. dichiara la competenza del Tribunale adito;

2. rigetta l'opposizione, per le ragioni di cui in motivazione, e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n. 10855 del 2021 emesso nel procedimento iscritto al nel r.g.a.a.c.c. 34069/2021; 3. condanna la parte opponente al pagamento, in favore della parte opposta, della somma di euro
3.375,00 a titolo di mancato pagamento del canone di locazione per un anno dovuto a titolo di penale per il recesso anticipato, oltre interessi;



4.condanna la parte opponente alla rifusione delle spese processuali sostenute dalla parte opposta che, liquida d'ufficio, in euro 1.620,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario spese generali al 15%, oltre c.p.a. ed i.v.a. se dovuta come per legge.>>
Di seguito, le ragioni della decisione, per quanto di ragione, tenuto conto delle censure sollevate in questa sede.
- Il giudizio di opposizione si configura come un ordinario e autonomo giudizio di cognizione in cui si statuisce sulla pretesa fatta valere in sede monitoria.
- Le controversie in materia di locazioni immobiliari sono state attribuite alla competenza del tribunale (Cass. 2143/2006: n.23813/2007), a seguito della soppressione dell'ufficio del Pretore. Per l'art. 9 c.p.c., il “tribunale è competente per tutte le cause che non sono di competenza di altro giudice” e la materia delle locazioni non è esplicitamente contemplata tra quelle rimesse alla competenza del giudice di pace, vuoi in via esclusiva, vuoi in via concorrenziale con la competenza del tribunale, secondo il valore della lite (art. 7 c.p.c.). Deve escludersi la concorrente competenza per valore del giudice di pace e del r.g. n. 5 tribunale, in materia locatizia, essendo questa devoluta alla competenza funzionale ed inderogabile del giudice (tribunale) del luogo in cui sito l'immobile (art. 21 c.p.c.). Tra le controversie "in materia di locazione", attribuite dagli art. 21 e 447 bis c.p.c. alla competenza territoriale inderogabile del giudice in cui si trova l'immobile, devono ritenersi comprese, data l'ampiezza della nozione di "materia", tutte le controversie comunque collegate alla materia della locazione".
- Il creditore che agisce per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.
- L'art.

7.2 del contratto di locazione (secondo cui “parte conduttrice si obbliga al pagamento dell'immobile come descritto per almeno anni uno (1) ovvero fino al 28 febbraio 2021 a titolo di penale, anche in caso di suo anticipo recesso per qualsiasi causa o motivo di risoluzione per sua causa”) è stato oggetto di trattativa specifica ed è corredato di doppia sottoscrizione, secondo il disposto dell'art. 1341 secondo comma c.c.
- Spese di lite regolate secondo soccombenza e liquidate ai sensi del D.M. d.m.
n.55 del 2014.
Con l'atto di appello, rassegna le seguenti conclusioni. Parte_1
<< (…): IN LINEA PRELIMINARE E PREGIUDIZIALE - Previa ove e per quanto
d'uopo, accertata l'inesistenza della sentenza impugnata disporre la remissione del procedimento al Giudice di primo grado - Previa ove e per quanto d'uopo accertata la nullità della sentenza a sua volta derivata dalla trattazione scritta disposta per
l'udienza di discussione ed in mancanza del la lettura del dispositivo alla presenza delle parti disporre la remissione del procedimento al Giudice di primo grado
- In subordine: accertata e dichiarata la nullità della sentenza di primo grado disporre
l'integrale rinnovazione del procedimento secondo il rito ordinario essendo tale il rito prescelto dalle parti e non sussistendo i presupposti di applicabilità dell'art. 447 bis
c.p.c. e per gli effetti
r.g. n. 6 - Accertare e dichiarare l'incompetenza per valore del Giudice adito ex adverso con il ricorso per decreto ingiuntivo in favore del Giudice di pace di Roma – Sezione Civi le, e per gli effetti
- Pronunciare con sentenza la nullità, l'inefficacia e/o l'invalidità del decreto ingiuntivo opposto
- Con vittoria di spese, compensi ed onorari di causa per ambedue i gradi di giudizio.
NEL MERITO IN VIA SUBORDINATA
Accertare e dichiarare per tutti i motivi in fatto ed in diritto indicati nel presente atto di appello e che qui si intendono integralmente richiamati e trascritti la risoluzione del contratto intercorso tra le parti in data 13 febbraio 2020 ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1467 c.c. per impossibilità sopravvenuta assoluta e per gli effetti revocare il decreto ingiuntivo opposto ovvero dichiararne la nullità e/o l'inefficacia e/o
l'invalidità.
NEL MERITO IN VIA SUBORDINATA
Accertare e dichiarare per tutti i motivi in fatto ed in diritto indicati nel presente atto e che qui si intendono integralmente richiamati e trascritti la nullità della clausola penale di cui all'art.

7.2. del contratto intercorso tra le parti risoluzione del contratto intercorso tra le parti in data 13 febbraio 2020 ai sensi e per gli effetti revocare il decreto ingiuntivo opposto ovvero dichiararne la nullità e/o l'inefficacia e/o
l'invalidità.
In linea di strettissimo subordine accertare e dichiarare l'eccessività della penale riconducendola ad equità. IN VIA RICONVENZIONALE CONDIZIONATA AL
DENEGATO MANCATO AC COGLIMENTO DELLA ECCEZIONE DI
INCOMPETENZA E SENZA CHE CIO' CO STITUISCA IMPLICITA OD ESPLICITA
RINUNCIA ALLA ECCEZIONE DI INCOM PETENZA FORMULATA IN VIA
PREGIUDIZIALE
Accertare e dichiarare per tutti i motivi in fatto ed in diritto indicati nel presente atto e che qui si intendono integralmente richiamati e trascritti la risoluzione del contratto intercorso tra le parti in data 13 febbraio 2020 ai sensi e per gli effetti di cui all'art.
1467 c.c. e con gli effetti di cui all'art. 1458 e pertanto.
Dichiarare tenuto e condannare l'Avv. al pagamento e/o alla Controparte_1 restituzione in favore della Sig.ra della complessiva somma di Euro Parte_1
1.125,00 oltre gli interessi di legge in relazione alla mensilità di marzo 2020 ed alla cauzione a garanzia di Euro 750,00.
r.g. n. 7 IN OGNI CASO con vittoria di spese e compensi di causa per ambedue i gradi di giudizio.>>
Si costituisce e rassegna le seguenti conclusioni. Controparte_1
<< (…):

1. nel merito: rigettare tutte le domande della per l'avversa Parte_1 impugnazione, perché totalmente infondate in fatto e diritto e non provate come da causali di cui nella suesposta narrativa e, confermare la Sentenza del Tribunale Civile di Roma n. 8471/2022 con specifica sugli interessi dovuti come da domanda in ricorso per Decreto ingiuntivo di pagamento telematico – n. 10855/2021; 2. condannare, in ogni caso, la in applicazione del combinato disposto degli artt. 96, Parte_1 comma 1 e 3 c.p.c. e 2043 c.c., al risarcimento dei danni da responsabilità processuale aggravata in favore del sig. Avv. nella misura di € 1.500,00, Controparte_1 ovvero nella maggiore o minore misura che sarà ritenuta di giustizia e liquidata, anche
d'ufficio, occorrendo con valutazione equitativa;

3. disporre ogni conseguente statuizione anche in ordine alle spese e compensi del presente giudizio ai sensi del D.M.
55/2014 e ss D.M. 147/2022.>>
La articola quattro motivi di appello. Pt_1
1) Rubricato: “Inesistenza della sentenza (provvedimento abnorme) In subordine nullità della sentenza di primo grado”. Vi si sostiene la nullità della sentenza, emessa secondo il rito locatizio a definizione di un giudizio introdotto con citazione e nel mancato rispetto delle formalità connesse al mutamento del rito
(assegnazione dei termini).
2) Rubricato: “IN LINEA DI STRETTO SUBORDINE NEL MERITO - II MOTIVO DI
GRAVAME - Insussistenza dei presupposti del rito locatizio Incompetenza per materia del Giudice adito con ricorso per decreto ingiuntivo”. Vi si ripropongono le difese in punto di competenza del Giudice di pace. A tal fine,
l'appellante lamenta vizio di carenza di motivazione della decisione in punto di sussistenza della competenza del tribunale;
la errata qualificazione del contratto come contratto di locazione, pur nell'ampiezza della nozione di “materia locatizia”; la omessa valutazione della espressa previsione del contratto sul punto (vi è richiamo esplicito all'art. 1677 c.c. che disciplina l'appalto di servizi).
3) Rubricato “IN LINEA DI ULTERIORE SUBORDINE - III MOTIVO DI GRAVAME -
Nullità della sentenza di primo grado per omessa motivazione - Infondatezza della domanda ed insussistenza dei presupposti di legge e di contratto per
r.g. n. 8 l'accoglimento”. Vi si censura la decisione nella parte in cui accerta che la clausola 7.2 del contratto è stata oggetto di specifica contrattazione e sottoscrizione. Lamenta, altresì, la omessa valutazione dell'allegata impossibilità sopravvenuta del contratto e ripropone le difese svolte in ordine alla rilevanza dei provvedimenti conseguiti alla pandemia, chiedendo, anche in questa sede, accertarsi la legittimità del recesso nella indisponibilità del a CP_1 ridefinirne le condizioni.
4) Rubricato: “IN VIA RICONVENZIONALE CONDIZIONATA AL MANCATO
ACCOGLIMENTO DELLA ECCEZIONE DI INCOMPETENZA”. La ripropone Pt_1 la domanda riconvenzionale per la restituzione, con gli interessi di legge, della prima mensilità del contratto e della relativa cauzione, per un totale di euro
1.125,00.
L'appello è fondato nei limiti di cui di seguito.
Motivo di appello sub 1).
Le censure con cui l'appellante deduce vizi di rito avverso una pronuncia che abbia deciso in senso a lui sfavorevole anche nel merito è ammissibile solo qualora i vizi in parola comportino, se fondati, la rimessione al primo giudice ex artt. 353 e 354 c.p.c.
Al di fuori di tali casi, l'appellante, a pena di inammissibilità del gravame, per carenza di interesse nonché per difformità rispetto al modello legale di impugnazione, è tenuto a dedurre, contestualmente, le conseguenze che tali vizi hanno avuto sul contraddittorio e sulle questioni di merito affrontate in sentenza e, nel concreto, la di limita a dedurre la mancata concessione dei termini Pt_1 per note integrative, senza nulla precisare sulle conseguenze della mancata assegnazione dei termini in occasione del disposto mutamento di rito.
Dunque, posto che le irregolarità in rito possono essere fatte valere dalla parte soccombente solo se hanno concretamente inciso sul suo diritto di difesa o hanno determinato una lesione del principio del contraddittorio e che nel concreto non vi sono allegazioni specifiche sulla lesione del diritto di difesa o del contraddittorio, non essendo sufficiente la generica allegazione della mancata concessione delle note difensive, in difetto di specifiche allegazioni sulle difese impedite, la censura non ha pregio.
Motivo di appello sub 2).
r.g. n. 9 Il contratto deve qualificarsi di locazione a uso diverso da quello abitativo e non atipico di servizi, nonostante la presenza di numerose prestazioni accessorie.
Prevale infatti, l'aspetto del godimento dell'immobile rispetto ai servizi offerti e tale circostanza è decisiva per la qualificazione contratto locazione.
Dalla lettera del contratto, infatti, emerge che l'elemento centrale del contratto era il godimento dello spazio, indispensabile per l'esercizio dell'attività professionale e che i servizi connessi, in vero modesti e non rilevanti, per parte
(servizi igienici, energia elettrica, condizionatori) sono accessori essenziali al godimento dello spazio (stanza) interno all'unico appartamento e neppure escludibili ( non potendosi ipotizzare un impianto elettrico al solo servizio della stanza locata); per parte ( utilizzo di stampante, fotocopiatrice, scanner, linea wi-fi, portierato) sono di modesta importanza e contrattualmente condizionati alla priorità e precedenza del concedente;
per altra parte, eludibili, data la autorizzazione, in contratto, al concessionario, ad installare, all'interno del locale locato, linee private telefoniche o dati, di telefax, macchine fotocopiatrici,
o qualsiasi genere di apparecchiatura, incluso il personal computer e la stampante.
Ciò detto i servizi, nel loro complesso, sono accessori e non essenziali al godimento della stanza e la sostanza del rapporto prevale sulla forma e sul nome dato dalle parti all'accordo che consiste in una locazione per uso diverso da quello abitativo.
Motivo di appello sub 3) e motivo di appello sub 4).
La con l'atto introduttivo del primo grado di giudizio allega l'avvenuta Pt_1 unilaterale predisposizione, da parte del del contratto e anche della Parte_3 previsione di cui al punto 7.2 del contratto stesso.
La allegazione è oggetto di specifica contestazione da parte del che CP_1 diffusamente sostiene che il contratto è stato predisposto da entrambe le parti, due professionisti, e che la predisposizione è stata oggetto di lunghe opportuna trattativa tra le parti.
La sentenza impugnata esclude la vessatorietà, accertando che la clausola è stata oggetto di trattativa specifica, dunque escludendo trattarsi di condizioni generali di contratto predisposte da uno dei contrenti e accertando la esistenza di una specifica sottoscrizione della clausola.
r.g. n. 10 Con l'atto di appello, la insiste sulla vessatorietà della clausola e sulla Pt_1 mancanza della specifica sottoscrizione.
Si ravvisa la vessatorietà della clausola.
L'art. 1341 c.c., rubricato:” Condizioni generali di contratto”, prevede c.” Le condizioni generali di contratto predisposte da uno dei contraenti sono efficaci nei confronti dell'altro, se al momento della conclusione del contratto questi le ha conosciute o avrebbe dovuto conoscerle usando l'ordinaria diligenza. In ogni caso non hanno effetto, se non sono specificamente approvate per iscritto, le condizioni che stabiliscono, a favore di colui che le ha predisposte, limitazioni di responsabilità, facoltà di recedere dal contratto o di sospenderne
l'esecuzione, ovvero sanciscono a carico dell'altro contraente decadenze, limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni, restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti coi terzi, tacita proroga o rinnovazione del contratto, clausole compromissorie o deroghe alla competenza dell'autorità giudiziaria.”
Non si ravvisa la prima delle due ipotesi previste dall'articolo in esame.
In tema di condizioni generali di contratto, perché sussista l'obbligo della specifica approvazione per iscritto di cui all'art. 1341, comma 2, c.c., non basta che uno dei contraenti abbia predisposto l'intero contenuto del contratto in modo che l'altra parte non possa che accettarlo o rifiutarlo nella sua interezza, ma è altresì necessario che lo schema sia stato predisposto e le condizioni generali siano state fissate, per servire ad una serie indefinita di rapporti, sia dal punto di vista sostanziale, perché confezionate da un contraente che esplichi attività contrattuale all'indirizzo di una pluralità indifferenziata di soggetti, sia dal punto di vista formale, in quanto predeterminate nel contenuto a mezzo di moduli o formulari utilizzabili in serie ( cfr. Cass. n. 20461 del 28/09/2020).
Ne consegue che la clausola non rientra nella previsione di cui al primo comma, in quanto redatta nell'espletamento di una attività contrattuale indirizzata ad una pluralità di soggetto, ma si tratta di una clausola elaborata in previsione e con riferimento ad un singolo, specifico negozio da uno dei contraenti, cui l'altro possa richiedere di apportare le necessarie modifiche dopo averne liberamente apprezzato il contenuto.
Tuttavia la previsione in oggetto rientra tra le ipotesi di cui al secondo comma dell'art. 1341 c.c., stabilendovisi, a favore del , sostanzialmente, la CP_1 esclusione della facoltà della di recedere dal contratto, dato che vi si Pt_1
r.g. n. 11 prevende l'obbligo, per la di pagare l'intero canone annuale pattuito Pt_1 sino alla prima scadenza tra del contratto (di incontestata durata annuale), escludendosi la sua facoltà di avvalersi della facoltà di recedere dal contratto.
Posta la vessatorietà della pattuizione, deve escludersi che la clausola contrattuale in esame sia stata oggetto di apposita utile specifica sottoscrizione, dato che la firma delle parti è a margine di ciascun foglio di cui è composto il contratto e dunque non è riferibile ad una specifica clausola dello stesso.
La prescrizione sulla specifica approvazione scritta delle clausole vessatorie è rispettata quando a tali clausole sia data autonoma e separata collocazione nel testo delle condizioni generali del contratto e quando le clausole stesse siano seguite da una distinta sottoscrizione del contraente in adesione, tanto che non è neppure sufficiente che la singola clausola risulti evidenziata nel contesto del contratto, come nel caso concreto, in cui la previsione evidenzia una sottolineatura rispetto al testo generale del contratto, allorché la sottoscrizione sia stata unica, e non rileva, in contrario, neppure la collocazione della clausola immediatamente prima della sottoscrizione o la sua stampa in caratteri tipografici evidenziati
Consegue la nullità della previsione contrattuale della esclusione della facoltà della di anticipato recesso “per qualsiasi causa”. Pt_1
Quanto al recesso esercitato dalla Pt_1
Il recesso nell'ordinamento è variamente disciplinato dalla legge quale mera facoltà (quello disciplinato dagli artt. 24, 768 septies, 1671 e 1750 c.c.); quale misura di reazione ad errori di fatto (quello disciplinato dagli artt. 1538, 1539 e
1893 c.c.); quale strumento di salvaguardia del sinallagma contrattuale contro il rischio di vizi sopravvenuti (quello disciplinato dagli artt. 1613 c.c., 1614 c.c., comma 2; 1897 c.c.).
Nella categoria del recesso quale strumento di salvaguardia del sinallagma contrattuale, rientra il recesso disciplinato dalla L. n. 392 del 1978, art. 27 il cui scopo è evitare il rischio che il conduttore si trovi costretto ad onorare un contratto che, senza propria colpa, sia divenuto per lui inutile ed è finalizzato a rimediare ad un vizio sopravvenuto del sinallagma contrattuale.
Il contratto di locazione, una volta decorso il semestre previsto dalla legge, in entrambe le ipotesi disciplinate dal citato art. 27, si scioglie per il solo fatto che r.g. n. 12 la dichiarazione di recesso sia pervenuta al domicilio del locatore, secondo la regola generale di cui all'art. 1334 c.c.
La contestazione del locatore circa l'esistenza o la rilevanza dei "giusti motivi" invocati dal conduttore a fondamento del diritto di recesso non introduce una azione costitutiva finalizzata ad una sentenza che dichiari sciolto il recedente dal contratto, ma introduce una mera azione di accertamento, il cui scopo è stabilire se esistessero al momento del recesso i giusti motivi invocati dal conduttore.
Nel caso concreto si ravvisa la giusta causa di recesso opposta dalla Pt_1
Il rimedio a disposizione della parte che soffre lo sbilanciamento contrattuale è la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità ai sensi dell'art. 1467 c.c.
L'art. 1467 c.c., disciplinante l'eccessiva onerosità, dispone infatti che nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall'art. 1458.
La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell'alea normale del contratto.
I provvedimenti adottati per l'emergenza Covid-19, dettati da interessi di ordine pubblico, rendono la prestazione impossibile, indipendentemente dal comportamento dell'obbligato e costituiscono un'esimente della responsabilità del debitore.
L'esimente di cui all' 91 D.L. n. 18/2020 non trova applicazione solo per le attività che potevano continuare a svolgersi quotidianamente perché non inibite dalle “misure di contenimento” di cui al citato decreto, per quanto riguarda le attività non consentite perché non ritenute essenziali e che per legge devono rimanere chiuse, trova applicazione l' 91 del decreto e rispetto a tali attività, la chiusura per legge è senz'altro da considerarsi come una “misura di contenimento” ai sensi del citato decreto, e tale esimente deve essere valutata nel giudizio sul mancato pagamento dei canoni di locazione e sulla giusta causa di risoluzione.
Nel concreto, la destinazione della stanza oggetto del contratto di locazione è indicata nella descrizione della qualifica professionale della contenuta Pt_1 nelle premesse del contratto (professionista-coaching) che non rientra tra le r.g. n. 13 attività considerate come essenziali, rispetto all'esercizio della quale, la pandemia di pone come ipotesi di forza maggiore.
Ciò detto, si ravvisa giusta causa di recesso di cui al comma 8 dell'art. 27 L.n.
392/1978 per il quale:” indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.”
Quanto alle conseguenze del recesso esercitato con la comunicazione del
30.03.2020.
Il contratto si è risolto il 30.09.2020, decorsi i sei mesi di preavviso: sino a tale data i canoni di locazione sono dovuti.
Per il mese di marzo 2020, successivo alla data di decorrenza del rapporto e antecedente la comunicazione di recesso, il canone era dovuto ed è stato corrisposto.
I canoni dovuti per il periodo di preavviso sono pari a euro 2.250,00 (euro
375,00 per ciascuno del 6 mesi di preavviso).
Non è in contestazione l'importo del deposito cauzionale (2 mensilità) e il locatore non allega i presupposti per ili trattenimento dell'importo, che lui stesso scomputa dal credito azionato.
L'importo dovuto dalla è pari a euro 1.500,00 (euro 2.250,00 – euro Pt_1
750,00).
Spese di lite.
Il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (Cass.n. 9064 del 12/04/2018).
In considerazione dell'esito complessivo della lite, tenuto conto della misura di accoglimento della domanda (la domanda proposta è pari a euro 3.375,00), le spese processuali del doppio grado si compensano, tra le parti, in ragione del
50% e, per la restante parte, seguono la prevalente soccombenza.
I compensi si liquidano, ex dm 55/2014 e successive modifiche, tenuto conto del grado di complessità della lite, delle caratteristiche, dell'urgenza e del pregio r.g. n. 14 dell'attività prestata, dell'importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell'affare (valore della causa: euro 1.500,00, compensi medi, con esclusione, per l'appello, della fase istruttoria non espletata).


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello, come in atti proposto da Pt_1
nei confronti di , avverso la sentenza del Tribunale
[...] Controparte_1 ordinario di Roma n. 8471/2022, resa fra le parti il 13/04/2022, a definizione del giudizio iscritto al n.r.g. 52925/2021, promosso da nei confronti di Parte_1
, ogni diversa conclusione disattesa, così provvede: Controparte_1
- In parziale accoglimento dell'appello e in riforma della sentenza impugnata, parzialmente accogliendo la domanda di , condanna Controparte_1 Pt_1
a corrispondere a l'importo di euro 1.500,00, con
[...] Controparte_1 interessi di legge dalla notifica del decreto ingiuntivo e sino al soddisfo.
- Compensa nella misura del 50% le spese di lite del doppio grado di giudizio che per la restante parte condanna a rifondere, a Parte_1 Controparte_1
e liquida, per il primo grado, in euro 1.276,00 per compensi oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge e, per il grado di appello, in euro
961,00 per compensi oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge.
Roma, 19.11.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente
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r.g. n. 15