R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
R.G.914/2022 La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Prima civile, così composta:
Dott. Giuseppe Magnoli Presidente
Dott. Cesare Massetti Consigliere
Dott. Vittoria Gabriele Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 914/2022 R.G. promossa con atto di citazione notificato in data 20 settembre 2022 e posta in decisione all'udienza collegiale del
19/03/2025
OGGETTO: d a
Altri contratti atipici
con il patrocinio dell'avv. Bertoni Parte_1
Codice: 143999 Enrico
APPELLANTE
c o n t r o
Controparte_1
APPELLATA CONTUMACE
In punto: appello a sentenza del Tribunale di Brescia n. 1985/22 pubblicata in data 20 luglio 2022 e notificata in data 21 luglio 2025.
CONCLUSIONI 1 Dell'appellante
“contrariis reiectis IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: accogliere per i
motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in
completa riforma della sentenza avverso la sentenza n. 1985/2022 pubblicata
in data 20.07.2022 e notificata in data 21.07.2022 resa nel giudizio RG
7766/2018, accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si
riportano:
“IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO:
per i motivi tutti esposti anche di infondatezza e intervenuta prescrizione,
rilevata anche la carenza di legittimazione passiva della resistente, rigettare
ogni domanda svolta nei confronti di . Parte_1
IN OGNI CASO Spese ed onorari di causa di entrambi i gradi di giudizio
rifusi”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.Con la sentenza in epigrafe il Tribunale di Brescia ha accolto la domanda proposta da e ha condannato Controparte_1 [...]
al pagamento in favore dell'attrice della somma di € Parte_1
23.069,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo, a titolo di concorso negli oneri di urbanizzazione per la quota già sostenuta dall'attrice stessa in relazione alla convenzione urbanistica del 28 maggio 2007 n. 111120/31752
rep.; ha condannato la convenuta a rifondere le spese del giudizio.

1.1. Il Tribunale:
ha rigettato la eccezione di difetto di giurisdizione;

2 ha qualificato la domanda come azione di regresso promossa dal condebitore lottizzante nei confronti del soggetto divenuto proprietario del lotto edificabile originariamente di proprietà comunale;

ha rigettato la eccezione di difetto di legittimazione in quanto la convenuta è
proprietaria del lotto già di proprietà del Comune gravato degli obblighi di pagamento in forza della convenzione richiamata nell'atto di permuta;
ha ritenuto la irrilevanza al riguardo, oltre che la mancata prova, che l'acquisto sia avvenuto in condizioni di libero mercato;

ha rigettato la eccezione di prescrizione in quanto il termine di prescrizione ordinario decennale di cui all'art. 2946 cod.civ. decorre dalla data di conclusione dei lavori e coincide con l'emissione dello stato finale dei lavori nel dicembre 2009, poiché è solo a partire da tale momento che il credito è
divenuto certo, liquido ed esigibile;
tale termine è stato interrotto dalla diffida ad adempiere del 27 febbraio 2018 e dal deposito del ricorso ex art. 702 bis c.p.c. nel maggio 2018;
ha rilevato che l'art. 3 della convenzione prevede che le opere di urbanizzazione interne ed esterne al CIS 12 (quali sono quelle oggetto di causa) siano “eseguite direttamente dai lottizzanti, a propria cura e spese, in
conformità ad apposito progetto esecutivo, che sarà presentato al CP_2
per le prescritte approvazioni entro 6 (sei) mesi dalla stipula della
convenzione” e che “le opere interne ed esterne (rotatoria e pista ciclabile)
al CIS 12 sono da computarsi in quota pari al 30 % a carico del lotto
edificabile comunale e per il 70 % a carico dei Lottizzanti il tutto
3 dettagliatamente specificato nelle premesse al comma “D”, e che “i costi
corrispondenti alle succitate opere saranno corrisposti direttamente dai
futuri proprietari del Lotto edificabile Comunale, individuati
dall'amministrazione comunale tramite apposita procedura di assegnazione
in conformità alla normativa vigente”;
ha ritenuto che tali clausole prevedano una obbligazione propter rem in quanto << necessariamente devono essere eseguite dal proprietario del bene
(il quale può anche essere un soggetto diverso da quello che stipulò la convenzione urbanistica) (Cass. 16401/2013)>>, come si evince dall'utilizzo dell'espressione “a carico del lotto edificabile comunale” e dalla previsione della quota a carico dei “futuri proprietari”, << ovvero dei soggetti che anche a lavori finiti acquisteranno la titolarità su bene gravato dagli oneri>>;
ha evidenziato che l'atto di permuta del 4 ottobre 2011 richiama la convenzione di lottizzazione urbanistica alla clausola 11 che rende edotta la società cessionaria dell'esistenza degli obblighi inerenti tale convenzione;

ha, quindi, affermato la titolarità in capo alla convenuta, quale acquirente del lotto comunale, dell'obbligazione di pagamento della quota del 9% degli oneri afferenti le opere interne e esterne al CIS 12 sostenute dalla società
attrice e originariamente di pertinenza del CP_2

2. Ha proposto appello sulla base di quattro motivi. Parte_1
3. € non si è costituita. Controparte_1 CP_1

4. Alla udienza del 19 marzo 2025 il procuratore dell'appellante ha precisato
4 le conclusioni trascritte in epigrafe e la causa è stata posta in decisione, con assegnazione del termine per il solo deposito di comparsa conclusionale ai sensi dell'art. 190 cod.proc.civ.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Va dichiarata la contumacia di non Controparte_3
costituita benché regolarmente citata con atto di appello notificato in data 20
settembre 2022.

2. Con il primo motivo l'appellante censura la statuizione di rigetto della eccezione di difetto di giurisdizione;
espone che si tratta di controversia che ha per oggetto la corretta interpretazione della convenzione e che, ai sensi dell'art. 11 comma 5 della L. 7 agosto 1990 n. 241 e dell'art. 133 comma 1
lett. a), n. 2), D.Lgs. n. 104/2010, sussiste la giurisdizione esclusiva in tema di convenzioni urbanistiche, quali accordi integrativi di provvedimenti amministrativi;
deduce che tale giurisdizione riguarda anche la corretta esecuzione della convenzione, ivi compresa la controversia sul pagamento del corrispettivo.

3.Con il secondo motivo l'appellante censura la statuizione di rigetto della eccezione di difetto di legittimazione passiva;
espone che l'obbligo è
configurato dalla giurisprudenza quale propter rem nei confronti dei titolari della lottizzazione e concessione edilizia, di coloro che edificano in virtù
della stessa e degli aventi causa, tutti parimenti obbligati a saldare in quanto il fondamento dell'obbligazione è l'interesse pubblicistico che le spese di urbanizzazione a vantaggio di una limitata area non ricadano sull'intera
5 collettività; sostiene che al di fuori di tale rapporto, il soggetto titolare del provvedimento concessorio può rivalersi della spesa già sostenuta nei confronti dei soggetti divenuti proprietari successivamente “solo in virtù di
un'espressa pattuizione negoziale nella quale non rileva più il carattere
reale dell'obbligazione” (Cass. n. 16401/2013) qui mancante. Evidenzia che:
nell'atto di permuta il Comune ha garantito la “libertà da pesi, vincoli e
gravami tutti in genere, sia iscritti che trascritti”; la convenzione, per quanto riguarda le obbligazioni di rimborso a carico del non prevede una CP_2
clausola corrispondente a quella n. 2 in cui i lottizzanti si sono obbligati “per
sé e per loro aventi causa a qualsiasi titolo”; gli stessi lottizzanti si sono obbligati a prestare fideiussione anche per la quota parte delle opere facenti capo al con diritto alla cessazione degli effetti di tale garanzia solo CP_2
nell'ipotesi di assegnazione in corso d'opera del lotto a terzi anziché al e si sono vincolati a non richiedere al di contribuire CP_2 CP_2
solidalmente all'esecuzione dell'obbligazione (che per sua natura sarebbe stata solidale) e ad agire in via di regresso solo dopo aver adempiuto;
essa ha acquistato l'immobile una volta che erano già state completate le opere di urbanizzazione, la convenzione era ormai scaduta e l'area risultava aver già
ottenuto la qualifica di area edificabile nell'ambito produttivo consolidato;

l'area permutata dal Comune è stata valutata a prezzo pieno di mercato quale area edificabile e nulla veniva decurtato per preesistenti vincoli.
Sostiene, dunque, che l'obbligazione ha natura personale e non reale e che non c'è alcuna espressa pattuizione in merito all'assuznione a suo carico di
6 tale obbligazione.

4.Con il terzo motivo l'appellante lamenta che il Tribunale non si sia pronunciato sul tema dell'onere probatorio e che abbia errato nel ritenere provato il pagamento degli oneri oggetto della domanda di rimborso.
Deduce che il Tribunale ha valorizzato la esistenza del SAL finale che però
ha natura tecnica e non costituisce quietanza.

5.Con il quarto motivo l'appellante censura la statuizione di rigetto della eccezione di prescrizione che il Tribunale ha motivato ritenendo che il pagamento sia provato dal SAL finale;
espone che tale documento non individua gli importi corrisposti e che comunque l'attività è iniziata nel 2007
e i pagamenti, ove avvenuti, si sono succeduti nel tempo.

6. L'appello è infondato.

7. Quanto alla giurisdizione, la statuizione del Tribunale per cui nel caso di specie sussiste la giurisdizione del giudice ordinario non merita censure.
Oggetto della controversia non è la convenzione, tanto meno sotto il profilo della sua esecuzione, ma l'azione di regresso che viene esercitata nei confronti del condebitore solidale, soggetto privato avente causa dell'ente comunale originario proprietario del lotto edificabile.
L'azione è stata esercitata in forza di quanto previsto dalla convenzione stessa e nella misura in essa determinata ma la circostanza per cui l'azione di regresso trovi fondamento nelle previsioni della convenzione, come di seguito sarà specificato, non determina la giurisdizione del giudice
7 amministrativo operante in materia di <
esecuzione degli accordi integrativi o sostitutivi di provvedimento amministrativo>>.
Nel caso in esame non viene in rilievo alcun profilo pubblicistico in relazione ad essa, discutendosi solamente della esistenza del credito fatto valere in via di regresso dal lottizzante che ha sostenuto le spese relative agli oneri di urbanizzazione e dell'accertamento che tale debito debba far carico all'attuale proprietario del lotto comunale.

8. Al riguardo, l'accertamento compiuto dal Tribunale merita condivisione.

9. Va rilevato che la convenzione in questione ha previsto: la cessione onerosa da parte dei lottizzanti al della porzione di area pari al 30% CP_2
della superficie fondiaria totale, la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria interne al comparto e della rotatoria esterna a carico del nella misura del 30%; la esecuzione diretta da parte dei CP_2
lottizzanti delle opere interne ed esterne al C.I.S.; la determinazione delle opere interne ed esterne (rotatoria e pista ciclabile) al CIS in quota pari al
30% a carico del lotto edificabile comunale.
Vi è, infine, la previsione (art. 3 comma 1) per cui “i costi corrispondenti alle
succitate opere saranno corrisposti direttamente dai futuri proprietari del
lotto edificabile comunale, individuati dall'amministrazione comunale
tramite apposita procedura di assegnazione in conformità alla normativa
vigente”.
La percentuale di rimborso inerente il lotto comunale è quindi prevista dalla
8 convenzione che prevede anche che essa faccia direttamente carico agli aventi causa del CP_2
Al riguardo il Tribunale ha ritenuto non rilevante il fatto che si sia o meno proceduto all' “assegnazione” prevista nella clausola ed ha, comunque ritenuto indimostrato che la stipula dell'atto di permuta sia avvenuta a condizioni di libero mercato tali da escludere in capo alla permutante dagli obblighi inerenti il lotto di cui è divenuta proprietaria.
Non sono svolte al riguardo efficaci censure e l'appellante richiama l'art. 2
della convenzione (in cui i lottizzanti si sono obbligati per sé e gli aventi causa all'adempimento delle obbligazioni assunte con la convenzione) o l'assunzione da parte dei lottizzanti della fideiussione anche per la quota dell'ente comunale che però non incidono sulla interpretazione del suo contenuto quale operata dal Tribunale e che è conforme al costante giurisprudenza di legittimità.
Va rilevato che in base al costante indirizzo della Suprema Corte in tema di convenzioni di lottizzazione e di recupero delle spese inerenti gli oneri di urbanizzazione l'assunzione, da parte del proprietario del fondo, di tali oneri costituisce un'obbligazione propter rem, dovendo dette opere essere eseguite da coloro che sono proprietari al momento del rilascio della concessione edilizia, i quali ben possono essere soggetti diversi da quelli che stipularono la convenzione, per avere da questi acquistato una parte del suolo su cui far sorgere singoli (o gruppi di) lotti;
la natura reale dell'obbligazione riguarda i soggetti che stipulano la convenzione, quelli che richiedono la concessione,
9 e quelli che realizzano l'edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al loro dante causa;
sono esclusi dall'area degli obbligati i soggetti che utilizzano per una loro diversa edificazione le opere di urbanizzazione realizzate da altri, senza avere con questi alcun rapporto e che, per ottenere la loro diversa concessione edilizia, devono pagare al Comune concedente,
per loro conto, i relativi oneri di urbanizzazione. Conseguentemente, se la qualificazione di obbligazione propter rem ha rilievo nel rapporto tra comune e soggetto proprietario dell'area fabbricabile (cui viene rilasciato il provvedimento permissivo della costruzione), al di fuori di tale rapporto,
qualora il soggetto titolare del provvedimento concessorio, avendo eseguito le opere di urbanizzazione, intenda rivalersi della spesa già sostenuta presso i diversi soggetti successivamente divenuti proprietari della medesima area fabbricabile, tale prestazione è ottenibile soltanto in virtù di un'espressa pattuizione negoziale, nella quale non rileva più il carattere reale dell'obbligazione (Cass nn. 16401/2013, 16999/2015, 8635/2024).
10. Nel caso in esame, la è avente causa del Parte_1
già proprietario del lotto oggetto della convenzione, gravato dei CP_2
costi di urbanizzazione per la quota indicata, ed ha nei confronti degli altri lottizzanti l'obbligo di rimborso dei costi da questi sostenuti che la convenzione direttamente ed espressamente prevede a suo carico.
Inoltre, emerge dallo stesso contratto di permuta che la convenzione, che prevede l'obbligo di pagamento a carico dei futuri proprietari dell'ente comunale, è stata oggetto di trascrizione nei registri immobiliari.
10 Sussistono, quindi, entrambi i presupposti per ritenere configurabile la esistenza di una obbligazione propter rem a carico dell'avente causa dell'ente comunale.
Peraltro, anche l'argomento su cui l'appellante fonda la tesi della esclusione a proprio carico anche di una mera obbligazione non è fondato posto che il richiamo che il contratto di permuta fa alla convenzione non è limitato alla provenienza dell'immobile oggetto di cessione da parte del Comune di
Rodengo Saiano;
vi è, infatti, una specifica clausola (n. 11) in cui si specifica che “L'area ceduta dal Comune di Rodengo Saiano è stata oggetto della
convenzione edilizia per piano di lottizzazione di cui all'atto in data
28.5.2007 n. 111120/31752 di mio rep. sopra citato”.
L'esplicito richiamo ha, quindi, comunque consentito alla società di avere piena contezza dell'obbligo che la convenzione ha previsto a carico dei futuri proprietari del lotto comunale.
11. Quanto alla esistenza del credito va rilevato che è infondata la censura per cui il Tribunale avrebbe omesso di motivare sul punto.
In sentenza viene specificato che l'<
finale, dalla comunicazione del direttore dei lavori datata 30 dicembre 2009
contenente il quadro economico consuntivo, inviata al (doc. 4), dal CP_2
quadro economico comparativo (doc. 5) e comunque non contestato>>.
Inoltre, quanto alla certezza ed esigibilità del credito, la stessa convenzione prevede che “l'importo relativo alle opere di urbanizzazione primaria verrà
determinato ed opportunamente documentato dalla relativa contabilità dei
11 lavori da predisporre in conformità alla L.109/94 e relativo regolamento
D.P.R. n. 554/99”.
La somma richiesta, anche in ordine alla quantificazione, è frutto della ripartizione dei costi operata dal direttore dei lavori e la documentazione menzionata dà conto che tali spese sono state effettivamente sostenute,
nonché della interlocuzione con l'ente comunale che ha condotto la originaria attrice a riquantificare la somma della quota a carico del lotto comunale (come evidenziato dal Tribunale).
Non sono forniti dall'appellante specifici ed obiettivi elementi per ritenere non corretta la somma accertata.
12. Per le medesime ragioni la statuizione del Tribunale che ha individuato nella conclusione dei lavori e nella emissione dello stato finale, nel dicembre
2009, il dies a quo, del termine di prescrizione non merita censure.
La prescrizione comincia a decorrere solo dal giorno in cui il diritto può
essere fatto valere (art. 2935) e, come già esposto, il credito relativo al rimborso degli oneri di urbanizzazione è divenuto esigibile solo con la emissione del S.A.L. finale e la redazione della contabilità dei lavori, in base a quanto previsto dalla convenzione, mentre non assume rilievo la data in cui
è stata sostenuta dal lottizzante la singola spesa.
13. Pertanto, l'appello va rigettato e la sentenza impugnata va confermata.
14. Nulla sulle spese attesa la contumacia dell'appellata.
15. Sussistono i presupposti, ai sensi dell'art 13 comma 1, quater del DPR
12 115/2002, del pagamento del doppio del contributo unificato a carico dell'appellante.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia – Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. dichiara la contumacia di Controparte_1

2. rigetta l'appello proposto da Parte_1

3. nulla sulle spese.
Sussistono i presupposti, ai sensi dell'art 13 comma 1, quater del DPR
115/2002, del pagamento del doppio del contributo unificato a carico dell'appellante.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 02 luglio 2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
Vittoria Gabriele Giuseppe Magnoli
13