REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CATANZARO
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte d'appello di Catanzaro, terza sezione civile, riunita in camera di conIGlio e composta dai dottori
Alberto Nicola Filardo presidente
Fabrizio Cosentino conIGliere
Anna Maria Torchia conIGliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. 525 del R.G.A.C. dell'anno 2017, avente a oggetto le obbligazioni nascenti da un contratto preliminare di compravendita e vertente
TRA
difesa dall'avvocato Giuseppe Palermo Parte_1
Parte appellante
e
, difesa dall'avvocato Alessandra Rotella CP_1
Parte appellata
Conclusioni delle parti
Per la parte appellante: “Voglia l'Ill. Tribunale adito, in riforma della sentenza impugnata e contrariis reiectis:
1 a) Accertare e dichiarare il parziale inadempimento contrattuale della IG.ra
, in merito al pagamento del saldo del prezzo pattuito nel CP_1
preliminare di compravendita, pari ad € 2.000,00, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria;

b) Accertare e dichiarare la tenutezza della IG.ra al CP_1
pagamento, in favore della società ricorrente della ulteriore somma di €
7.164,04 per le esposte motivazioni e, per gli effetti,
c) Condannare la IG.ra , in favore della società ricorrente, al CP_1
pagamento della complessiva somma di € 9.164,04, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

d) Emettere sentenza di trasferimento immobiliare degli appartamenti oggetto del preliminare di compravendita, riportati al Catasto Fabbricati del
Comune di Taverna, al foglio 37, particella 405, sub. 1158 e 1159;
e) Con vittoria di spese e competenze dei due gradi di giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore.”
Per la parte appellata: “chiede che l'Ecc.ma Corte d'Appello adita voglia
NEL MERITO
- rigettare l'appello proposto dalla in persona del Parte_1
legale rapp.te p.t., in quanto infondato in fatto e in diritto;

- con vittoria di spese, competenze ed onorari del secondo grado di giudizio.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Il giudizio di primo grado risulta esaurientemente esposto nella sentenza impugnata nei termini che seguono: “Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., la società ricorrente ha convenuto in giudizio , affinché, CP_1
in esecuzione della scrittura intercorsa in data 11.09.2002, la parte convenuta venisse condannata al pagamento della somma di € 9.164,00, oltre interessi
2 e rivalutazione monetaria, dichiarando proprietaria degli CP_1
immobili siti in Taverna, Villaggio Mancuso, riportati in catasto al foglio 37, particella 405, sub 1158 e 1159, con vittoria delle spese di lite.
A fondamento della domanda, ha esposto: che con la scrittura privata di cui sopra la aveva promesso di vendere a Parte_2 [...]
, che aveva promesso di acquistare, i suddetti immobili per il prezzo CP_1
complessivo di € 60.941,91, oltre Iva;
che l'art. 3, lett. c) della suddetta scrittura privata prevedeva che il saldo del prezzo doveva essere corrisposto entro il 30.05.04; che, inoltre, a norma dell'art. 11 della medesima, alla data della consegna (anticipata) dell'immobile l'acquirente avrebbe dovuto versare la somma di € 1.600,00 per la causale di cui all'art. 11, ed infine degli oneri condominiali per la manutenzione ordinaria e straordinaria per gli anni
2005-2016 per complessivi € 3.240,30 e dell'Ici-Imu per gli anni in cui gli appartamenti sono stati in suo possesso per complessivi € 2.323,74; che in data 17.06.2014 la era subentrata nei diritti nascenti Parte_1
dal preliminare per cui è causa, per effetto della scissione di ramo d'azienda tra e . Parte_2 Parte_1
Si è costituita in giudizio , eccependo l'infondatezza CP_1
della domanda per aver corrisposto alla società attrice tutto quanto alla stessa dovuto. In particolare, la resistente ha allegato documentazione attestante l'avvenuto pagamento della somma complessiva di € 74.706,03, a fronte del prezzo pattuito pari ad € 67.036,10 (Iva inclusa calcolata al 10%, come per legge per gli acquisti dal costruttore). La convenuta, inoltre, ha contestato l'avversa pretesa relativa al pagamento degli oneri condominiali per manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili promessi in vendita, sia per indeterminatezza del quantum richiesto rispetto al valore complessivo degli importi riportati nei consuntivi allegati. Del pari, la convenuta ha
3 contestato la pretesa della ricorrente relativamente all'importo preteso a titolo di Imu, per assoluta genericità e indeterminatezza della relativa domanda. Infine, ha eccepito la prescrizione di parte delle somme richieste.”
Il Tribunale di Catanzaro, con ordinanza del 27.2.2017 resa a definizione del giudizio n. 639/2016 R.G.A.C., preliminarmente aveva rigettato l'eccezione di prescrizione formulata dalla parte resistente e nel merito aveva rigettato il ricorso.
Il giudice di primo grado aveva rigettato, in applicazione del principio di non contestazione ai sensi dell'art. 115 c.p.c., le domande di condanna della parte resistente al pagamento del saldo del prezzo e dell'ulteriore somma per la redazione del tipo mappale e l'accatastamento, nonché, in quanto generiche e infondate, le ulteriori domande di condanna al pagamento degli oneri condominiali e dell'I.M.U.
L'appellante in epigrafe, ricorrente nel giudizio di primo grado, ha impugnato l'ordinanza, deducendo:
1) in relazione al rigetto della domanda principale di adempimento del contratto preliminare di compravendita per mancato saldo del prezzo convenuto e dell'importo pattuito per le spese di accatastamento degli immobili, l'errore in cui sarebbe incorso il giudice di primo grado per aver ritenuto, innanzitutto, che la società ricorrente non avesse in alcun modo contestato le asserzioni di controparte sull'integrale adempimento delle proprie obbligazioni, nonché per aver omesso di esaminare la fondatezza dell'eccezione di adempimento, che, invero, spettava alla parte ricorrente provare;

2) quanto alla domanda di condanna al pagamento degli oneri condominiali e dell'I.M.U., l'omesso esame delle tabelle di riparto delle
4 spese condominiali e delle ricevute di pagamento dell'ICI (fino al 2011) e dell'IMU (dal 2012);
3) l'omessa pronuncia sulla domanda di trasferimento immobiliare degli appartamenti oggetto del contratto preliminare di compravendita.
Si è costituita l'appellata, argomentando per il rigetto dell'appello.
All'esito dell'udienza dell'8 ottobre 2024, con ordinanza del
14.10.2024, la causa - assegnata al relatore in pari data - è stata trattenuta in decisione, con i termini di cui all'art. 190 c.p.c., decorrenti dal 15 ottobre
2024, data di comunicazione dell'ordinanza ai difensori.
Preliminarmente occorre dare atto del passaggio in giudicato del capo della sentenza con cui è stata rigettata l'eccezione di prescrizione, non essendo stato oggetto di specifica impugnazione.
L'appello è parzialmente fondato e dev'essere accolto nei limiti e per le considerazioni che seguono.
Con contratto preliminare dell'11 settembre 2002, la Parte_2
aveva promesso di vendere e aveva promesso di
[...] CP_1
acquistare due appartamenti siti in Taverna, al Villaggio Mancuso, identificati ai nn. 84 e 85 e riportati al catasto al foglio 37, particella 405, sub. 1158 e 1159 (vedasi contratto preliminare di compravendita, allegato ai fascicoli di parte del giudizio di primo grado).
Incontestato, nonché documentalmente provato, è che la
[...]
sia subentrata, nei diritti nascenti dal contratto preliminare Parte_1
di compravendita per cui è causa, alla avendo Parte_2
quest'ultima deliberato la scissione di un ramo d'azienda mediante costituzione della nuova società (vedasi atto di scissione, allegato n. 4 al fascicolo della società nel giudizio di primo grado).
5 La questione controversa inerisce all'asserito mancato integrale pagamento delle obbligazioni pecuniarie di cui alla scrittura privata per cui
è causa.
Le parti hanno convenuto il corrispettivo della compravendita in complessivi € 67.036,10 (precisamente € 60.941,91, oltre I.V.A. al 10%), da corrispondere, secondo quanto previsto nel contratto, entro il 30 aprile 2004
(art. 3), nonché il pagamento di € 1.600,00 per le spese relative alla redazione del tipo mappale e all'accatastamento (art. 11).
La società venditrice ha agito in giudizio per ottenere, innanzitutto, la condanna dell'acquirente al pagamento di € 2.000,00, quale saldo del prezzo,
e di € 1.600,00 per le spese relative alla redazione del tipo mappale e dell'accatastamento.
si è costituita nel giudizio di primo grado eccependo CP_1
l'esatto adempimento dell'obbligazione, allegando di aver corrisposto al venditore alla data del 30 dicembre 2005 la complessiva somma di €
71.271,03, saldando le obbligazioni pecuniarie di cui al contratto preliminare con l'ulteriore somma di € 3.435,00, corrisposta anch'essa in diversi momenti, alla data del 24 marzo 2010.
Il primo motivo d'appello è fondato.
La domanda attorea non può essere rigettata pel solo fatto che la parte ricorrente non abbia specificamente contestato le asserzioni di parte resistente relative all'estinzione del debito per integrale pagamento, in quanto l'eccezione di adempimento introduce un fatto estintivo dell'obbligazione che deve essere provato in giudizio da chi lo deduce.
È noto, infatti, che, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, “anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà
6 sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative
o qualitative), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare
l'avvenuto, esatto adempimento” (Cass., sez. un. 30 ottobre 2001, n. 13533).
A fronte dell'allegazione dell'inadempimento – o inesatto adempimento – da parte del creditore, non è sufficiente la mera allegazione dell'esatto adempimento eventualmente non specificatamente contestata, ma
è necessaria che a tale ultima allegazione segua la prova dell'esatto adempimento.
La documentazione prodotta da nel giudizio di primo CP_1
grado non dà prova che ella abbia effettivamente pagato interamente il corrispettivo della compravendita e le somme relative alle ulteriori spese pattuite.
Nella scrittura privata sono stati annotati e sottoscritti per ricevuta i seguenti pagamenti, effettuati fino alla data del 4 aprile 2004: 1) € 2.582,28, in data 11 settembre 2002, al momento della sottoscrizione della scrittura privata;
2) € 2.582,28, in data 30 ottobre 2002 (a saldo della rata del 30 ottobre 2002); 3) € 2.582,28, in data 23 dicembre 2002 (a saldo della rata del
30 novembre 2002); 4) € 1.549,37 (acconto), in data 11 luglio 2003, ed €
1.549,37, in data 15 settembre 2003 (a saldo della rata di gennaio 2003); 5)
€ 3.098,74, in data 30 agosto 2003 (a saldo della rata di marzo 2003); 6) €
1.549,37 (acconto), in data 15 ottobre 2003, ed € 1.549,37, in data 15 novembre 2003 (a saldo della rata di maggio 2003); 7) € 3.098,74, in data 31 marzo 2004 (a saldo della rata di luglio 2003); 8) € 15.483,70 (segnatamente mediante due assegni di € 7.746,85 ciascuno), in data 4 aprile 2004 a saldo
7 delle rate di gennaio e marzo 2004 (vedasi l'allegato n. 1 al fascicolo della resistente nel giudizio di primo grado).
Risultano essere state corrisposte dall'acquirente, inoltre, le seguenti somme: 9) € 2.164,57, mediante assegno n. 0661929396-11 del 30 agosto
2004, Banca di MA;
10) € 3.000,00, mediante assegno n. 0661929397-12 del 30 ottobre 2004, Banca di MA;
11) € 2.164,57, mediante assegno n.
2079 521 789-07 del 28 gennaio 2005, BNL;
12) € 3.000,00, mediante assegno n. 2079 521 790-08 del 26 febbraio 2005, BNL;
13) € 4.977,25, mediante assegno n. 0674432896-07 del 6 giugno 2005, Banca di MA;
14)-
€ 5.000,00, mediante assegno n. 0674432897-08 del 30 settembre 2005,
Banca di MA;
15) € 5.000,00, mediante assegno n. 0674432897-09 del 30 dicembre 2005, Banca di MA (vedasi l'allegato n. 4 al fascicolo della resistente nel giudizio di primo grado).
Dalla documentazione in atti risulta, inoltre, un pagamento di €
3.459,26, così ripartito: - € 500,00, in data 28 gennaio 2009; - € 400,00, in data 8 agosto 2009; - € 585,00, in data 8 ottobre 2009; - € 400,00, in data 11 novembre 2009; - € 1.500,00, in data 24 marzo 2010 (vedasi la ricevuta di pagamento in atti, precisamente l'allegato n. 2 al fascicolo della resistente nel giudizio di primo grado).
A tali importi, devono essere aggiunti € 659,21, che l'appellante riconosce di aver percepito (pag. 8 dell'atto di citazione in appello).
Da tale quadro probatorio, non emerge che l'appellata abbia corrisposto all'appellante il dedotto importo complessivo di € 71.271,03.,
Non provato in giudizio dall'acquirente risulta il saldo delle rate di settembre e novembre 2003 (di € 5.164,57 ciascuna, per un importo di €
10.329,14, come da contratto).
8 Ritiene la corte che sia verosimile quanto dedotto dall'appellante, e cioè che l'importo di € 10.329,14 sia stato doppiamente conteggiato, e che esso corrisponda alla somma dei pagamenti effettuati mediante quattro dei sette assegni bancari in atti (€ 2.164,57, mediante assegno n. 0661929396-
11 del 30 agosto 2004, Banca di MA;
€ 3.000,00, mediante assegno n.
0661929397-12 del 30 ottobre 2004, Banca di MA;
€ 2.164,57, mediante assegno n. 2079 521 789-07 del 28 gennaio 2005, BNL;
€ 3.000,00, mediante assegno n. 2079 521 790-08 del 26 febbraio 2005, BNL).
Risulta provato, dunque, alla data del 30 dicembre 2004, come l'acquirente appellato abbia corrisposto alla società venditrice la somma di
€ 60.941,89, calcolata sulla base dei pagamenti annotati sul contratto preliminare di compravendita (€ 35.635,50) e degli assegni in atti (€
25.306,39), incontestati - anzi ammessi – dall'appellante.
Tenendo conto dei pagamenti ulteriori, di € 659,21 e di € 3.435,00, la l'appellata ha corrisposto all'appellante complessivi € 65.036,10.
A fronte della somma pattuita, pari a € 68.636,10 (di cui € 67.036,10 quale corrispettivo ed € 1.600,00 per le spese di accatastamento), dunque, ritiene la corte che la parte appellata non abbia dato prova di aver corrisposto la residua somma di € 3.600,00 (€ 2.000,00 a titolo di saldo del prezzo ed €

1.600 per le spese di cui all'art. 11 del preliminare di compravendita).
Il secondo motivo d'appello, invece, è infondato.
Il tribunale ha rigettato, ritenendole generiche e infondate, le domande di condanna al pagamento degli oneri condominiali di manutenzione ordinaria e straordinaria per gli anni 2005-2016, nonché dell'ICI-IMU per gli anni in cui gli immobili oggetto di causa sono rimasti in possesso dell'appellata.
9 I contraenti, infatti, hanno espressamente previsto che, dalla data di consegna dell'immobile, tutti gli oneri relativi all'immobile venduto, nessuno escluso e compreso ogni relativo tributo anche di carattere fiscale, dovessero essere a carico dell'acquirente (vedasi art. 6 del contratto preliminare di compravendita).
Incontestato è che l'appellata fosse in possesso dell'immobile sin dal mese di settembre 2002 e che non abbia pagato le spese condominiali, né
l'ICI/IMU.
Con argomentazione condivisibile, il giudice di primo grado ha rigettato la domanda di condanna al pagamento degli oneri condominiali per indeterminatezza del quantum.
Contrariamente a quanto affermato dall'appellata, nei consuntivi e preventivi di spesa prodotti in giudizio, gli immobili a.84 e a.85 – oggetto del contratto preliminare per cui è causa – sono riconducibili a ”. CP_1
In ogni caso, la fondatezza della richiesta dell'appellante in merito alle spese sostenute per gli oneri condominiali non trova adeguato riscontro nella documentazione prodotta in giudizio.
Nello specifico, gli importi indicati non risultano supportati da prove documentali idonee a dimostrare l'effettiva quantificazione del credito vantato, neppure nei termini precisati nell'atto introduttivo del giudizio di appello.
Sotto altro profilo, l'appellante non ha prodotto documentazione attestante l'avvenuto pagamento delle somme richieste, rendendo impossibile accertare che l'esborso sia stato effettivamente sostenuto, sebbene l'apppellata abbia affermato di non avervi provveduto.
La censura è infondata anche in relazione all'omesso esame, da parte del giudice di primo grado, delle ricevute di pagamento dell'ICI (fino al
10 2011) e dell'IMU (dal 2012), in relazione alla domanda di condanna al pagamento di € 2.323,75 per tali oneri fiscali.
L'appellante ha prodotto nel giudizio di primo grado le ricevute di pagamento dell'ICI fino al 2011 e dell'IMU dal 2012 in relazione a tutti gli immobili di sua proprietà, nonché la documentazione attestante la rendita catastale di quelli per cui è causa (vedasi allegato n. 4 al fascicolo del ricorrente nel giudizio di primo grado).
Il terzo motivo d'appello è infondato e non può trovare accoglimento la relativa domanda ex art. 2932 c.c., in quanto genericamente formulata.
Tale norma prevede che se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.
Orbene, nel caso di specie il venditore non ha dedotto il rifiuto dell'acquirente di stipulare il contratto definitivo, ne consegue che la domanda non può essere accolta.
Atteso il parziale accoglimento dell'appello, si ritiene di dover compensare per metà le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, liquidate come in dispositivo per il presente grado, in applicazione dei parametri minimi in ragione della non complessità delle questioni e delle difese, ponendo a carico di la restante metà. CP_1


P.Q.M.


La Corte d'appello di Catanzaro, terza sezione civile, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- accoglie parzialmente l'appello e, per l'effetto, in parziale riforma del provvedimento impugnato, condanna al pagamento in favore CP_1
11 della di € 3.600,00, oltre interessi e rivalutazione Parte_1
monetaria;
- rigetta nel resto l'appello;
- compensa per metà le spese di lite del primo grado del giudizio, liquidate per l'intero come nella sentenza impugnata, ponendo la restante metà a carico di , con distrazione a favore del procuratore del CP_1
ricorrente;
- compensa per metà le spese di lite del presente grado di giudizio, liquidate per l'intero in complessivi € 1.458,00 per onorari, oltre accessori di legge, ponendo a carico di la restante metà, da distrarre a CP_1
favore del procuratore antistatario dell'appellante.
Così deciso in Catanzaro, nella camera di conIGlio del 13 maggio 2025.
Il conIGliere estensore Il presidente
Anna Maria Torchia Alberto Nicola Filardo
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