REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Bari
Seconda Sezione Civile
composta dai seguenti Magistrati:
Filippo LABELLARTE Presidente
Luciano GUAGLIONE Consigliere
Alberto BINETTI Consigliere rel. ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello avente ad oggetto “contratto d'agenzia”, iscritta nel ruolo generale degli affari contenziosi civili sotto il numero d'ordine 1501 dell'anno 2022.
T R A

in persona del legale rappresentante pro Parte_1 tempore, assistita e difesa dall'avv. Vincenzo Matera in forza di procura in calce all'atto di appello, elettivamente domiciliata in Bitonto alla via Giacomo Matteotti n. 135, presso il suo studio, nonché all'indirizzo digitale Email_1
APPELLANTE
E
in persona del legale rappresentante pro tempore, assistita e difesa dall'avv. Nicola CP_1
Rigante in forza di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello, elettivamente domiciliata in Rutigliano alla Via Montevergine n.94, presso il suo studio, nonché all'indirizzo digitale Email_2
APPELLATA

N O N C H E' in persona del legale rappresentante pro tempore, assistita e difesa Controparte_2 dall'avv. Francesco Troysi in forza di procura rilasciata in calce alla comparsa di costituzione depositate nel giudizio di primo grado, elettivamente domiciliata in Bitonto, alla Via della
1 Repubblica Italiana n.115, presso il suo studio, nonché all'indirizzo digitale
Email_3
APPELLATA

All'udienza collegiale tenutasi il 14 marzo 2025 la causa è stata riservata per la decisione, sulle conclusioni rassegnate dalle parti nelle note autorizzate in atti, da intendersi qui per richiamate e trascritte, con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Svolgimento del processo
Con decreto ingiuntivo n. 3719/2020 del 9 settembre 2020, ad istanza della società Parte_1
, il Tribunale di Bari ingiungeva alla (di
[...] Parte_1 Parte_2 seguito solo ) di pagare la somma di €. 6.100,00, oltre interessi moratori ex d. lgs. 231/2002 CP_1
e spese della procedura monitoria, a titolo di compenso maturato per l'attività di intermediazione immobiliare svolta in relazione all'immobile sito in Bitonto, alla S.P. 231, contrada Pantò, di proprietà della Controparte_2
Avverso il detto provvedimento monitorio, spiegava opposizione la , con atto di citazione CP_1 notificato in data 26 ottobre 2020, negando l'esistenza del credito stante la nullità ed inefficacia della proposta irrevocabile di acquisto dell'immobile in quanto il bene era risultato invendibile perché affetto da vizi e privo della conformità urbanistica e catastale e concludendo per la declaratoria di nullità ed illegittimità del decreto ingiuntivo opposto, nonché, in via riconvenzionale, per la condanna di al pagamento della somma di euro 1.000,00 versata Parte_1
a titolo di acconto e al risarcimento di tutti i danni subiti per la mancata conclusione dell'affare; oltre alle spese e competenze di giudizio.
Nel giudizio, che assumeva il n.13743/2020 R.G., si costituiva la contestando gli Parte_1 avversi assunti e deducendo di aver fornito alla promissaria acquirente ogni elemento utile alla compiuta valutazione dell'affare. Contestava, altresì, la fondatezza della domanda riconvenzionale precisando che la somma di € 1.000,00 era stata versata a titolo di caparra confirmatoria e incassata dal promittente venditore, Controparte_2
Sulla base di dette deduzioni, chiedeva di essere autorizzato alla chiamata in causa della CP_2 al fine di essere garantita e manlevata in caso di accoglimento delle domande formulate
[...] dall'opponente.
Autorizzata la chiamata in causa, si costituiva la la quale contestava gli avversi Controparte_2 assunti, evidenziava di aver trasmesso all'agente immobiliare tutta la documentazione inerente all'immobile posto in vendita e, in particolar modo, la relazione descrittiva e valutativa redatta
2 dall'ing. , nell'ambito della procedura concorsuale n. 92/2016 R.G. Fall., in seno alla quale si Per_1 era aggiudicato l'intero compendio immobiliare, che evidenziava tutte le irregolarità in contestazione.
Chiedeva, quindi, il rigetto della domanda di manleva, vinte le spese di lite.
In assenza di attività istruttoria, la causa veniva rinviata per discussione ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 27 settembre 2022.
Con sentenza n. 3471/2022, il Tribunale di Bari accoglieva parzialmente l'opposizione revocando il decreto ingiuntivo opposto, rigettava ogni altra domanda formulata dall'opponente, ivi compresa la domanda riconvenzionale;
conseguentemente, rigettava la domanda di manleva proposta dall'opposta nei confronti della terza chiamata e la condannava a pagare le spese di lite in favore dell'opponente e della terza chiamata in causa, Controparte_2
Avverso tale sentenza ha proposto appello dinanzi a questa Corte, con atto di citazione ritualmente notificato, la , chiedendo, per i motivi di seguito Parte_1 indicati e in riforma dell'impugnata decisione, l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“

1. In via preliminare: sospendere l'esecutorietà della sentenza n. 3471/2022 emessa dal
Tribunale di Bari per le motivazioni esposte nella narrativa del presente atto di appello;

2. Nel merito: riformare l'impugnata sentenza accogliendo le motivazioni sopra dedotte e per l'effetto rigettare la spiegata opposizione al decreto ingiuntivo num. 3719/2020 emesso da Tribunale di
Bari confermandolo integralmente;

3. Riformare integralmente l'impugnata sentenza nella parte relativa alla condanna alla refusione di spese e competenze di causa in favore della e CP_1 dell'Avv. Francesco Troysi dichiaratosi anticipatario nella difesa della terza chiamata nel Cont giudizio di primo grado 4. condannare parte convenuta al pagamento di Controparte_2 spese e competenze del doppio grado di giudizio”.
Si è costituita in appello la , eccependo preliminarmente l'inammissibilità dell'appello CP_1 ex art. 348 c.p.c. e, nel merito, la conferma della sentenza impugnata.
Ha resistito all'appello, altresì, la insistendo per la conferma della sentenza, Controparte_2 vinte le spese di lite.
Rigettata l'istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata, la causa
è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 14 marzo 2015 e, quindi, trattenuta in decisione, con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica
Ragioni della decisione
Con il primo motivo di gravame, articolato in tre punti, si censura la sentenza impugnata nella parte in cui il giudice adito ha ritenuto di accogliere l'opposizione spiegata dalla CP_1 sull'errato presupposto che “la condotta del mediatore risponde a criteri di diligenza qualificata
3 in osservanza dei quali è tenuto, pur in assenza di uno specifico incarico a svolgere accertamenti di natura tecnica giuridica sull'immobile, a riferire su irregolarità edilizie a lui note o, comunque, conoscibili con la diligenza mediamente richiesta in relazione al tipo di prestazione dovuta”.
Al contrario, ad avviso dell'appellante, l'obbligo di informazione gravante sul mediatore a norma dell'art. 1759 c.c. doveva essere commisurato al criterio della normale diligenza in forza della quale l'obbligo informativo gravante sul mediatore comprendeva solo le circostanze a lui note o, al più “tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione all'ambito territoriale in cui opera il mediatore, al settore in cui svolge la sua attività ed ad ogni altro ulteriore utile parametro, sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l'uso della normale diligenza”
Conseguentemente, conclude l'appellante, non poteva rientrare nella comune ordinaria diligenza, in difetto di particolare incarico, lo svolgimento di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico come, ad esempio, le irregolarità urbanistiche dell'immobile posto in vendita, come lamentate dalla promissaria acquirente . CP_1
La censura non coglie nel segno e va rigettata.
Prescrive l'art. 1759 c.c. che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possano influire sulla conclusione dello stesso.
Punto controverso è rappresentato, dunque, dalla esatta individuazione dei limiti della diligenza richiesta al mediatore.
La prevalente giurisprudenza di legittimità ha interpretato la citata norma nel senso che il mediatore - tanto nell'ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell'ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica) - ha l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l'obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell'affare.
Ne consegue che, data la natura professionale dell'attività del mediatore, quest'ultimo, pur non essendo tenuto, se non in forza di uno specifico impegno contrattuale, a svolgere apposite indagini di natura tecnico – giuridica, riveste comunque un ruolo che gli permette di “svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell'affare” (art. 3, comma 1, legge n. 39 del 1989)
L'art. 1759, comma 1, c.c. impone, infatti, un particolare obbligo informativo la cui ampiezza deve conformarsi alla natura professionale dell'attività del mediatore e che ricomprende tutte le notizie che questi è in grado di acquisire mediante le usuali verifiche volte ad assicurare la valutazione e la "sicurezza" dell'affare, non potendo neppure escludersi, in linea di principio, l'esigibilità di una
4 più penetrante verifica degli elementi rilevanti sulla valutazione e sicurezza dell'affare, ove esso presenti – in concreto - particolari caratteristiche che impongano un più inteso sforzo di approfondimento (Cass. 2022/n. 15577).
Alla stregua di tali insegnamenti, non è revocabile in dubbio che, nel caso di specie, la presenza delle incontestate irregolarità edilizie ed urbanistiche del bene promesso in vendita, nonché la presenza di amianto, rappresentavano circostanze di cui la non poteva non avere Parte_1 cognizione – anche per quanto si dirà meglio infra – indipendentemente dalla possibilità o dalla facoltà per la stessa di compiere precipui accertamenti e approfondimenti tecnico-giuridici sull'immobile.
È, infatti, acquista in atti la pacifica circostanza che la promittente venditrice, Controparte_2 sin dal 30 gennaio 2019 (data di conferimento dell'incarico di mediazione) aveva messo a disposizione del mediatore: a) la copia del decreto di trasferimento dell'immobile, reso dal
Tribunale di Bari, sezione Fallimentare;
b) la copia delle visure catastali dell'immobile; c) la copia dello stralcio di mappa;
d) la relazione tecnica descrittiva e di stima redatta dall'Ing. Per_2
nell'ambito della procedura concorsuale, relativa l'aggiudicazione del compendio
[...] industriale sito in Bitonto alla contrada Pantò.
Quest'ultimo documento, in particolar modo, conteneva l'analitica descrizione del compendio industriale, comprensiva dei vizi, difformità, abusi e presenza in situ di materiali pericolosi quali amianto. Si legge a pagina 7 che “l'edificio presenta opere edilizie in discordanza con quanto indiato nella concessione edilizia in variante rilasciata nel 1992”; ed ancora, a pagine 13 dello stesso documento “….le opere realizzate per accedere al vano sottotetto della zona uffici (scale interne e volumi abusivi) dovranno essere rimosse perché non autorizzate. Risulta inoltre necessario garantire la messa in sicurezza eliminando l'amianto presente in copertura e realizzando nuova impermealizzazione”.
È, altresì, documentalmente provato che in data 1° febbraio 2019, la promittente venditrice inviava a mezzo e-mail, gli allegati alla predetta relazione tecnica. Particolare importanza riveste
“l'allegato 13” contenente il rilievo grafico effettuato dal tecnico ing. che riportava, Per_1 evidenziato di colore arancione, i volumi illegittimi oggi in contestazione.
In tale rilievo grafico vi era specifica legenda che indicava che i volumi rappresentati in colore arancione erano “superfetazioni non autorizzate - opere da eliminare o regolarizzare”.
Senonché, nonostante la copiosa documentazione in possesso del mediatore immobiliare, nella proposta irrevocabile di acquisto redatta dalla stessa testualmente si legge Parte_1
“l'immobile è/non è in regola con le norme edilizie, catastali e fiscali ad accezione di , Per_3 tanto a riprova dell'assenza assoluta di informazioni riguardo alle dette irregolarità.
5 Ma a tutto voler concedere, pur ammettendo che le irregolarità in parola non fossero state conosciute ovvero comunicate dalla terza chiamata in causa, prima della sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto, l'agente immobiliare aveva l'espresso obbligo di informare la della propria inconsapevolezza circa la verità di quanto dichiarato dalla parte venditrice CP_1 in ordine alle regolarità urbanistiche, chiarendo che si trattava di notizia non controllata (Cass.
2022/n. 24534).
Né giova all'appellante affermare, così come lamentato nel punto terzo del primo motivo di appello, che nel caso di specie le irregolarità urbanistiche denunciate non rendevano assolutamente l'immobile incommerciabilità, ma incidevano, tutt'al più, sul valore commerciale del bene.
Tale circostanza, infatti, non esclude l'interesse del promissario acquirente ad essere informato dal mediatore della presenza di irregolarità urbanistiche e edilizie dell'immobile, seppur sanabili, trattandosi di circostanza relativa alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che può sia influire sulla prestazione del consenso al contratto, sia determinare le parti a concludere il contratto a diverse condizioni, adeguando il prezzo alla spesa da sostenere per la sanatoria.
Al riguardo, è stato precisato che l'obbligo, imposto al mediatore dall'art. 1759 c.c., risulta violato tanto nel caso di omessa comunicazione di circostanze che avrebbero indotto la parte a non concludere l'affare, quanto nel caso in cui la conoscenza di determinate circostanze avrebbe indotto la parte a concludere l'affare a condizioni diverse (Cass. n. 2277/1984; n. 5777/2006).
Con il secondo punto del primo motivo di gravame, si censura la sentenza impugnata nel punto in cui il Tribunale di Bari ha ritenuto incontestata la circostanza che la promittente venditrice
“all'atto della sottoscrizione del mandato di mediazione per la vendita immobiliare, avvenuta in data 30.01.2019 in Bitonto, presso la sede dell' , aveva consegnato Parte_3 all'intermediario tutta la documentazione che avrebbe potuto risultare utile per l'esecuzione del mandato, e quindi copia del titolo di proprietà costituito dal decreto di trasferimento, copia delle visure catastali, copia dello stralcio di mappa e soprattutto la relazione tecnica di stima redatta dall'Ing. (all. n. 2 del fascicolo della terza chiamata in causa) nell'ambito della Persona_2 procedura concorsuale in seno alla quale la si era aggiudicata l'immobile.” Controparte_2
Secondo la prospettazione dell'appellante, non corrisponde al vero che in data 30.01.2019 (data di conferimento dell'incarico) era in possesso di tutta la documentazione per l'esecuzione dell'incarico, e, soprattutto, della relazione tecnica di stima redatta dall'Ing. Persona_2 poiché la stessa era stata trasmessa alla dalla solo in data 09.08.2019, Parte_1 CP_2
e dunque in epoca successiva alla sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto da parte della ). Parte_4
6 Ne consegue, sempre a parere dell'appellante, che nessuna omissione poteva essergli addebitata, poiché le informazioni presenti nella detta relazione tecnica erano state sottaciute dalla promittente venditrice.
Tale censura è inammissibile oltre che infondata.
Come correttamente rilevato dall'appellata la durante tutto il Controparte_2 Parte_1 giudizio di primo grado, nulla ha contestato in ordine alla circostanza riferita dalla terza chiamata in causa nella propria comparsa di costituzione e risposta, laddove affermava di aver immediatamente consegnato, già al momento di conferimento dell'incarico, tutta la documentazione inerente all'immobile promesso in vendita, ivi compresa la più volte citata relazione dell'ing. . Per_1
Tale circostanza, infatti, è stata correttamente ritenuta pacifica, perché non contestata ex art. 115
c.p.c., dal giudice di prime cure.
Ne consegue che la censura va dichiarata inammissibile ex art. 345 c.p.c., stante la novità della questione sottoposta (per la prima volta) al vaglio della Corte.
In disparte la circostanza che la censura, oltre ad essere inammissibile è altresì infondata.
Come già rilevato nel punto uno del primo motivo di appello, risulta documentalmente provato che all'indomani della sottoscrizione “dell'incarico di mediazione per la vendita immobiliare”, la inviava con comunicazione mail del 1.2.2019 gli allegati alla relazione di stima Controparte_2
e descrizione del bene, redatta dall'ing. . Per_1
Verosimilmente detta relazione è stata consegnata, così come affermato dalla promittente venditrice nella propria comparsa di costituzione e risposta depositata in primo grado, al momento della sottoscrizione dell'incarico, ovvero già in data 31.1.2019.
In tale relazione si fa espresso riferimento “all'allegato 13”, inviato con la detta mail del 1.2.2019 che riportava le tavole di rilievo redatte sempre dall'ing. e che evidenziavano in arancione Per_1
i volumi realizzati in difformità “consistite nell'innalzamento di un livello del vano scala esterno per creare un accesso al vano sottotetto della zona uffici attraverso un ulteriore volume creato a sbalzo”.
Ebbene, la semplice lettura delle predette tavole – già in possesso della ben 4 mesi Parte_1 prima della sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto da parte della - CP_1 avrebbero consentito all'agente immobiliare, senza la necessità di particolari attività tecniche preventive, di conoscere lo stato di irregolarità dell'immobile e, quindi, di informare la promissaria acquirente.
Alla luce di tanto, il primo motivo di appello deve essere rigettato in toto.
7 Col secondo motivo di impugnazione, l'appellante si duole della condanna, a suo carico, del pagamento delle spese di lite anche in favore della terza chiamata in causa, Controparte_2 nonostante il rigetto della domanda riconvenzionale di ripetizione della somma versata a titolo di caparra confirmatoria, spiegata dall'opponente che aveva giustificato, appunto, il CP_1 coinvolgimento in giudizio della affinché la stessa garantisse e manlevasse la Controparte_2 in caso di accoglimento della detta domanda. Parte_1
Il motivo è fondato e va accolto.
Ha stabilito sul punto la Suprema Corte che nella chiamata del terzo, ritenuto effettivo responsabile e/o debitore, le spese di lite devono essere imputate valutando se la chiamata in causa si è resa necessaria sulla base della prospettazione attorea o se, invece, è stata frutto di una iniziativa infondata e arbitraria del convenuto (Cass. 2025/n. 2520; Cass. 2024/n. 6144).
In altri termini «in forza del principio di causazione – che, unitamente a quello di soccombenza, regola il riparto delle spese di lite – il rimborso delle spese processuali sostenute dal terzo chiamato in garanzia dal convenuto deve essere posto a carico dell'attore qualora la chiamata in causa si sia resa necessaria in relazione alle tesi sostenute dall'attore stesso e queste siano risultate infondate, a nulla rilevando che l'attore non abbia proposto nei confronti del terzo alcuna domanda;
il rimborso rimane, invece, a carico della parte che ha chiamato o fatto chiamare in causa il terzo qualora l'iniziativa del chiamante, rivelatasi manifestamente infondata o palesemente arbitraria, concreti un esercizio abusivo del diritto di difesa” (Cass. 2019/n.31889)
Ebbene, applicando detti principi di diritto al caso di specie, rilevato che la chiamata in causa del terzo da parte della si era resa necessaria a seguito della Controparte_2 Parte_1 domanda riconvenzionale spiegata dall'opponente e, che la stessa non aveva trovato CP_1 accoglimento poiché “… l'accertamento della fondatezza dell'opposizione non determina la risoluzione della proposta irrevocabile di acquisto che l'opponente avrebbe dovuto richiedere nei confronti della ed in effetti l'assegno è stato emesso dalla ed Controparte_3 CP_1 incassato dalla promittente venditrice, sicchè la restituzione avrebbe dovuto essere ordinata ove la promissaria acquirente avesse agito per la risoluzione del preliminare e direttamente nei confronti della promittente venditrice”, le spese di lite sopportate dalla chiamata in causa
[...] dovevano essere poste a esclusivo carico della (attrice in via riconvenzionale). CP_2 CP_1
In tali termini la sentenza impugnata va riformata;
per il resto, invece, va confermata.
Assorbito ogni altro profilo.
Quanto alle spese del giudizio, mentre quelle del primo grado nel rapporto tra opponente CP_1 ed opposta vanno poste a carico di quest'ultima, nei termini fissati dal
[...] Parte_1
Tribunale e non oggetto di specifica impugnazione, nel rapporto con la terza chiamata CP_4
[..
[...] [...
vanno poste a carico dell'opponente – così riformando la sentenza impugnata -; le CP_1 spese del presente grado di giudizio, stante l'accoglimento solo parziale dell'appello e soltanto nel rapporto con la terza chiamata oggi appellata, quelle dell'appellata vanno CP_2 CP_1 poste a carico di – analogamente al primo grado – così come quelle della Parte_1 [...] tenuto conto che la partecipazione al giudizio d'appello è stata determinata dalla domanda CP_2 formulata in primo grado dalla stessa nei sui confronti e non avendo l'appellata Parte_1 articolato un appello nei confronti specifici della stessa;
la liquidazione viene rimessa al CP_1 dispositivo.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Bari, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto, con atto di citazione notificato il 2.11.2022, da di Parte_1 [...]
avverso la sentenza n. 3471/2022 resa in data 27.9.2022, dal Tribunale di Bari, in Pt_1 composizione monocratica,

1. Accoglie l'appello per quanto di ragione e, in riforma della sentenza impugnata,
a) Pone le spese della terza chiamata, come liquidate dal Tribunale, a carico dell'opponente attrice in riconvenzionale, lasciando inalterata la CP_1 liquidazione delle spese nel rapporto tra opponente ed opposta:
b) Condanna l'appellante a rifondere a , le spese del presente Parte_1 CP_1 grado di giudizio, che liquida in complessivi €. 4.357,50, per compensi, oltre IVA, CAP
e rimborso forfetario (15%) come per legge;

c) Condanna l'appellante a rifondere a le spese del presente Parte_1 CP_2 grado di giudizio, che liquida in complessivi €. 1,458,00, per compensi, oltre IVA, CAP
e rimborso forfetario (15%) come per legge;

Così decisa il 20 giugno 2025 nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile.
Il Consigliere est. Il Presidente
Alberto Binetti Filippo Labellarte
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