R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Prima civile, composta dai Sigg.: Sent. N.
Cron. N.
Dott. Maria Grazia Domanico Presidente
Rep. N.
Dott. Francesca Caprioli Consigliere
R. Gen. N. 562 /2024
Dott. Marialuisa Tezza Consigliere rel.
Camp. Civ. N. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. R.G. 562/2024 promossa con in appello in data
30.05.2024 e posta in decisione all'udienza collegiale del 15.04.2025
d a
in persona della omonima titolare Parte_1
OGGETTO:
, rappresentata e difesa dagli avv.ti Alessandro Villa e Parte_1
Risoluzione del contratto Carola Salvagnin, giusta delega in atti
APPELLANTE di locazione per c o n t r o inadempimento uso
RM AG s.r.l., in persona del legale rappresentante p.t., abitativo rappresentata e difesa dagli avv.ti Federico F. Monti e Luca Parazzini, giusta procura allegata alla memoria di costituzione in appello
APPELLATA
In punto: riforma della sentenza del Tribunale di Bergamo n. 965/2024 in data
17.04-30.04.2024.
pagina 1 di 16 CONCLUSIONI
Dell'appellante
In via preliminare nel merito: accertata e dichiarata l'infondatezza delle eccezioni preliminari sollevate da OT ZZ RL per le motivazioni rilevate in corso di causa e negli atti depositati nell'interesse di Parte_1
rigettarle in toto. Spese e competenze di lite di primo grado e di
[...]
secondo grado rifuse. in via principale nel merito: accertare e dichiarare che in data 28 marzo 2025
in persona della titolare signora riconsegnava Parte_1 Parte_1
l'immobile sito in Bonate Sopra (BG), via Broletto n. 4 alla Locatrice
OT ZZ RL, e di conseguenza dichiarare cessata la materia del contendere con riferimento alle domande riferite alla risoluzione per inadempimento del contratto di locazione di immobile ad uso commerciale sottoscritto tra le parti nel mese di ottobre 2016. Spese e competenze di lite rifuse per il primo e per il secondo grado previo accertamento della soccombenza virtuale di parte appellata.
In via principale nel merito: in accoglimento del proposto appello, riformare la sentenza n. 965/2024 pronunciata tra le parti in data 17 aprile 2024. depositata in data 30 aprile 2024 e notificata in data 2 maggio 2024 e, per l'effetto, in accoglimento dei motivi di appello illustrati nel presente ricorso, accertare e dichiarare la sussistenza di un credito a favore della signora Pt_1
e condannare la OT ZZ RL al versamento di € 420,88 per spese condominiali prive di giustificativi, € 317,67 per versamento d iva non dovuta,
€ 748,00 (oltre iva) per la riparazione della vetrina dell'immobile locato, €
439,20 per la riparazione della serratura dell'immobile locato, € 1.875,00 per il canone di locazione ottobre-dicembre 2016 versato per l'immobile privo del certificato di agibilità ed € 318,54 per canni di locazione erroneamente calcolati. Spese e competenze del presente grado di giudizio e del giudizio di primo grado rifuse.
pagina 2 di 16 Istanze istruttorie: si insiste per l'ammissione delle seguenti istanze istruttorie, già presentate avanti il Tribunale di Bergamo con la memoria autorizzata ritualmente depositata.
Si chiede che il Giudice ordini alla ricorrente di esibire, ai sensi dell'art. 210 cpc, i documenti giustificativi delle spese condominiali relative all'anno 2022.
Si chiede che il Giudice disponga CTU contabile ai fini di verificare l'ammontare dei giustificativi delle spese condominiali inerenti gli anni oggetto del giudizio, la correttezza delle richieste alla e la corretta Parte_1
ripartizione delle stesse secondo i criteri civilistici. Con riserva di nominare il
CTP sino all'inizio delle operazioni peritali.
Si chiede l'ammissione per interpello e testimoni delle seguenti circostanze di fatto:
1) Vero che il 30 gennaio la vetrina dell'immobile locato alla era Parte_1
danneggiato ( interpello) Testimone_1
2) Vero che il 31 gennaio ho provveduto a sostituire a vetrina dell'immobile locato alla ( interpello) Parte_1 Testimone_1
3) Vero che in data 21 settembre 2022 la serratura della porta di accesso dell'immobile della signora si guastava? ( interpello) Pt_1 Testimone_1
4) Vero che in data 21 settembre 2022 la signora si rivolgeva alla Pt_1 [...]
per il cambio della serratura, come da documento 28 che si Parte_2
rammostra? ( interpello) Testimone_1
5) Vero che la signora poteva avviare la propria attività solo a partire Pt_1
dal gennaio 2018? (dott. e Dott.ssa Per_1 Per_2
6) Vero che la certificazione di agibilità per l'immobile sito nel condominio di via Broletto n. 4 Bonate di Sopra (bg) veniva consegnata alla signora Pt_1
unicamente nel mese di dicembre 2016? (Dott. e Dott.ssa Per_1 Per_2
Si indica come teste: signor c/o Ser3 Serramenti RL con sede Testimone_1
legale in Via Marconi,804, 24033 Calusco D'Adda (BG); Dott. Testimone_2
con Studio in Osio Sotto (BG); Dott.ssa con studio in Testimone_3
pagina 3 di 16 Bergamo.
Dell'appellata
In via preliminare: dichiarare improcedibile e/o altrimenti inammissibile l'appello avversario per tardività della notificazione dell'atto introduttivo, violazione dell'art. 342 c.p.c., violazione dei doveri di chiarezza e sinteticità, violazione del divieto dei nova in appello e comunque per manifesta infondatezza ex art. 348bis c.p.c. con ogni conseguente statuizione.
Nel merito: rigettare integralmente l'avversario atto di appello in quanto infondato in fatto e in diritto e comunque accogliere, in via di riproposizione, le conclusioni già rassegnate in prime cure da aversi qui integralmente ripetute e trascritte, anche con diversa motivazione: “dichiarare la risoluzione del contratto di locazione in atti, a sensi dell'art. 1453 c.c., dell'art. 1456 c.c. e dell'art. 14 del contratto per grave inadempimento della parte conduttrice, rilevante anche a mente degli artt. 5 e 9 L. 392/78 e art. 1455 c.c. - convalidare l'intimato sfratto per morosità; - fissare la data dell'esecuzione nel più breve termine possibile;
- condannare la parte intimata al pagamento delle spese di lite”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. Con atto di intimazione di sfratto per morosità notificato in data 25/07/2022,
RM AG S.R.L. (d'ora in poi ZZ) chiedeva la risoluzione a sensi dell'art. 1453 c.c., dell'art. 1456 c.c. e dell'art. 14 (clausola risolutiva espressa) del contratto di locazione sottoscritto il 30.10.2016 per grave inadempimento della parte conduttrice, la convalida dell'intimato sfratto per morosità della conduttrice (d'ora in Parte_1 poi , e l'ordinanza di rilascio dell'immobile. In particolare, la locatrice Pt_1
lamentava la morosità per mancato pagamento di canoni ed oneri accessori arretrati per l'importo complessivo di euro 5.753,97 ed, in particolare, il mancato pagamento delle seguenti fatture:
-fattura n. 3 del 10/01/2022 relativa al canone del periodo gennaio-febbraio-
pagina 4 di 16 marzo 2022 per € 1.952,03 oltre ad € 200,00 per spese accessorie ed € 473,45 per IVA e dava conto di un versamento in acconto da parte della conduttrice per € 307.52 con residuo da pagare di € 2.317,96;
-fattura n. 12 del 09/03/2022 per € 800,79 per saldo delle spese condominiali anno 2020/21 ed € 176,17 per IVA, per complessivi € 976,96;
-fattura n. 22 del 06/04/2022 relativa al canone del periodo aprile-maggio- giugno per € 1.952,03 oltre ad € 250,00 per spese condominiali ed € 484,45 per IVA per complessivi € 2.686,48 (doc. 2 di parte ricorrente).
Quale prova la locatrice offriva in comunicazione il contratto di locazione
(doc. 1) ove agli artt. 2 e 11 erano pattuite la corresponsione di canone e oneri accessori, e il consuntivo delle spese condominiali relative all'anno 2021 addebitate nella fattura 12/2022 corredato dalle pezze giustificative degli addebiti (doc. 7).
2. si costituiva affermando di aver Parte_1
interamente pagato i canoni di locazione oggetto delle fatture 3, 12 e 22 del
2022 (allegava all'uopo le contabili sub doc. 24) e come non fossero dovute le spese accessorie poiché́ non giustificate;
pertanto, contestava la morosità opponendosi alla convalida di sfratto e chiedendo il mutamento di rito, nonché eccepiva l'improcedibilità della domanda per la omessa introduzione della procedura di mediazione obbligatoria per legge;
in via riconvenzionale, chiedeva di accertare “il maggior credito di pari ad € 359,78 per Parte_1
spese condominiali prive di giustificativi, € 317,67 per versamento di iva non dovuta, € 748,00 (oltre iva) per la riparazione della vetrina dell'immobile locato”, con conseguente condanna della locatrice “al versamento dei suindicati importi, con riserva di integrazione a seguito dell'esibizione della documentazione contabile richiesta”.
3. All'udienza di convalida del 13/09/2022 contestava la sussistenza Pt_1
della morosità ed, in particolare, il calcolo delle spese accessorie e produceva documentazione relativa ad alcuni pagamenti, mentre ZZ insisteva pagina 5 di 16 nell'accoglimento delle proprie domande.
4. Con ordinanza resa in data 19/10/2022, il Tribunale ritenuta l'opposizione fondata su prova scritta, non emetteva ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva il mutamento del rito ed assegnava termine per l'introduzione della procedura di mediazione, che veniva esperita con esito negativo.
5. Nella successiva memoria integrativa, parte ricorrente allegava che, in primo luogo, le fatture n. 12/2022 e n. 22/2022 erano state pagate in epoca successiva alla notificazione dell'atto di intimazione di sfratto;
evidenziava, inoltre, il successivo mancato pagamento delle fatture n. 33/22, n. 48/22, n.
55/22 e n. 56/22; rilevava, inoltre, che la convenuta non aveva dimostrato di avere mai contestato la debenza delle spese accessorie, come si ricavava dall'esame delle comunicazioni intercorse tra le parti (doc. 12 di parte convenuta). Rilevava, inoltre, che la morosità, medio tempore, era aumentata ad 8.120,64 euro per mancato pagamento delle fatture nn. 33, 48, 55 e 56 del
2022 (doc. 4).
6. Nella propria memoria integrativa in data 15.02.2022, la conduttrice rilevava che, non essendovi più morosità dei canoni atteso il pagamento indicato nel doc. 24 della medesima parte, la causa verteva unicamente sulla debenza o meno delle spese accessorie rispetto alle quali la locatrice non aveva offerto sufficienti giustificazioni;
contestava, poi, la debenza delle imposte sulle utenze. Integrava, inoltre, le originarie domande riconvenzionali. chiedendo la condanna della locatrice al pagamento di ulteriori importi pari a
“€ 439,20 per la riparazione della serratura dell'immobile locato, € 1.875,00 per il canone di locazione ottobre-dicembre 2016 versato per l'immobile privo del certificato di agibilità e € 318,54” per erroneo calcolo della rivalutazione monetaria ISTAT sui canoni di locazione.
7. Rigettate le istanze istruttorie, sulla base del quadro documentale il
Tribunale di Bergamo con sentenza n. 965 in data 17-30.04.2024 accoglieva le domande della locatrice ritenendo che la stessa avesse fornito la prova pagina 6 di 16 dell'inadempimento della resistente in ordine al pagamento dei canoni di locazione e delle spese accessorie del contratto;
dichiarava la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice;
disponeva il rilascio dell'immobile fissando per l'esecuzione la data del 31/05/2024.
Poneva le spese di lite a carico della convenuta.
In sintesi, il Tribunale riteneva che la conduttrice avesse provato il pagamento di solo una parte del dovuto: dalle contabili (doc. 24) e dai documenti prodotti dalla stessa risultava che “il bonifico datato 12/04/2022, per euro 2.381,48 reca la causale “affitto locale di Bonate” e porta la dicitura: “spese 00”; di contro il bonifico, datato 13/05/2022, per euro 776,00 ha la seguente causale:
“canone affitto aprile” e “spese 00”; il bonifico del 16/06/2022 per euro
776,00 con causale “canone affitto maggio” e “spese 00”; bonifico del
08/08/2022 per euro 776,00 con causale “canone affitto luglio” e “spese
00”” per un totale di € 4.709,48. “Nel documento 24 sono infatti riportati alcuni bonifici, sia come screenshot dell'operazione bancaria scaricati dalla app, sia come estratto conto, ma alcuni di questi risultano sovrapponibili in quanto riportano i medesimi numeri di pagamento”. “Nella memoria integrativa, parte ricorrente ha quindi allegato che in primo luogo le fatture n.
12/2022 e n. 22/2022 (canone e spese accessorie) sono state pagate in epoca successiva alla notificazione dell'atto di intimazione di sfratto ... emerge, pertanto, che, alla data della notifica dell'intimazione di sfratto e nel periodo contestato dalla locatrice, la convenuta aveva corrisposto euro 4.709,48 (da cui vanno però detratti € 776,00 del bonifico dell'08/08/2022 che si riferisce ad un periodo successivo alla contestazione della morosità) considerando anche il primo pagamento di euro 2.381,48 (che tuttavia è privo del periodo di riferimento mentre il successivo bonifico prevede aprile 2022, primo mese in contestazione, dovendosi quindi ragionevolmente presupporre il fatto che il bonifico del 12/04/2022 fosse da riferire ad epoca pregressa rispetto ad aprile
2022, quindi alla fattura n. 3/2022). Per l'effetto, il Tribunale riteneva essere pagina 7 di 16 stati corrisposti € 3.933,48 (4.709,48-776) a fronte del debito di € 5.981,40.
Quanto alle spese accessorie, riteneva che la conduttrice non avesse assolto all'onere probatorio a proprio carico non avendo provato una tempestiva e precipua contestazione, che avrebbe dovuto essere effettuata in relazione alle singole voci delle spese condominiali;
peraltro, la documentazione scambiata tra le parti e prodotta dalla stessa convenuta dimostrava come gli importi richiesti a titolo di spese accessorie fossero stati posti a conoscenza della conduttrice, la quale non aveva tuttavia documentato un'eventuale formale contestazione degli stessi.
Il Tribunale riteneva significativo, al fine dell'importanza dell'inadempimento della conduttrice e della conseguente richiesta risoluzione, il mancato pagamento delle ulteriori mensilità del canone scadute nel periodo successivo al mutamento del rito, non contestato dalla conduttrice, pur non essendo le stesse oggetto della domanda di condanna da parte della locatrice.
Riteneva, invece, infondate le domande riconvenzionali della conduttrice,
“non avendo la stessa dato in alcun modo prova del proprio adempimento nel pagamento dei canoni di locazione e delle spese accessorie.
-La questione dell'IVA sulle utenze non è fondata, non potendosi detto importo sulle singole utenze, ove effettivamente dovuto, imputarsi alla locatrice essendo lo stesso previsto dalle precipue regolamentazioni”;
- riteneva non fondate le domande di rimborso delle spese condominiali, non avendo la convenuta dato la prova circa le spese di € 420,88 “per spese condominiali prive di giustificativi” € 317,67 “per versamento di iva non dovuta” € 318.54 “per canoni di locazione erroneamente calcolati” “essendo tali voci generiche e prive di supporto probatorio inerente specifiche contestazioni nei termini di legge”.
- non riteneva dovuti neppure “gli importi di € 748,00 per la riparazione della vetrina € 439,20 per la riparazione della serratura € 1875,00 per rimborso dei canoni del 2016”, in quanto le erano “rimaste senza supporto probatorio. Non pagina 8 di 16 sono infatti state avanzate idonee istanze istruttorie a sostegno delle stesse”.
8. ha proposto appello. Parte_3
9. RM AG S.R.L. si è costituita eccependo, in via preliminare, la violazione dell'art. 342 c.p.c e dell'art. 345 c.p.c. e, nel merito, ha ribadito le contestazioni sollevate in primo grado.
10. All'udienza del 17.09.2024 la Corte ha concesso termine per memorie all'appellante fino al 01.04.2025 ed all'appellata fino al 08.04.2025.
11. Con memoria in data 31.03.2025 l'appellante ha rilevato di aver riconsegnato il 28.03.2025 le chiavi dell'immobile e, per l'effetto, deduce il sopravvenuto difetto di interesse in ordine alla risoluzione del contratto per inadempimento, precisando di insistere nella relativa domanda unicamente ai fini delle valutazioni sulla soccombenza virtuale.
12. Con memoria di replica in data 07.04.2025 l'appellata deduce, atteso il rilascio dell'immobile, la sopravvenuta carenza di interesse e, per l'effetto,
l'improcedibilità della domanda;
rileva che alla data di riconsegna, Pt_1
risulta ancora debitrice del complessivo importo di euro 9.904,76 per canoni e spese arretrate (estratto conto - Allegato C). Reitera, inoltre, l'eccezione di novità delle domande contenute nell'appello in quanto mutate rispetto a quelle dell'atto di opposizione originario. Contesta, poi, in quanto inammissibili, le istanze istruttorie avversarie. Chiede, infine, la liquidazione delle spese di lite anche in relazione alla fase cautelare.
13. All'udienza del 15.04.2025, la Corte, all'esito della Camera di Consiglio, ha dato lettura del dispositivo.
MOTIVI
L'appellante lamenta in primis sub I) “malgoverno della prova;
omessa valutazione della gravità dell'inadempimento. Contraddittorietà della motivazione: il Tribunale avrebbe ravvisato la debenza di un credito e la sussistenza di un grave inadempimento in assenza di alcuna pezza giustificativa da parte della locatrice:
pagina 9 di 16 a. il minor importo versato non sarebbe da ricondursi a canoni di locazione, bensì a “spese condominiali relative agli anni 2022, 2023 e 2024” rimaste non documentate da parte locatrice;
deduce, inoltre, di aver documentato, tramite lettere procuratorie, di essere lei stessa creditrice nei confronti di
OT ZZ RL, e nello specifico:
- con lettera del 26.11.2021 (doc 12) evidenziava che sia per l'anno 2019 sia per l'anno 2020 aveva versato importi non dovuti in quanto non erano state fornite le pezze giustificative per le spese condominiali, e così per un totale di
€ 420,88 con riferimento ai millesimi dell'immobile locato all'appellante; inoltre, contestava l'arbitraria applicazione del 22% di IVA sulle utenze, per un importo totale pari ad € 317,67;
- con lettera del 17.03.2022 ricordava a OT ZZ RL di aver dovuto provvedere in autonomia alla riparazione di una vetrata, per il valore di
€ 748,00 (doc. 20 e doc. 29 fascicolo primo grado) stante l'inerzia della stessa,
e ciò senza ricevere riscontro;

- con lettera del 13.10.2022 (doc. 28) aveva evidenziato di aver sostenuto un esborso pari ad € 439,20 per la sostituzione di una serratura guasta e che rendeva impossibile l'accesso all'immobile senza, tuttavia, ricevere riscontro, neppure in ordine alla consegna del secondo mazzo di chiavi;

- aveva documentato (doc. 30) il versamento del primo canone di locazione
(pari ad € 1.875,00) per le mensilità da ottobre a dicembre 2016, senza poter usufruire dell'immobile, dal momento che lo stesso non disponeva del certificato di agibilità.
Detta documentazione comproverebbe le pendenze dare-avere tra le parti, tali da legittimare la richiesta di versare solo parzialmente le spese condominiali per le tre annualità indicate.
b. nulla il Tribunale avrebbe rilevato in merito alla gravità dell'inadempimento, limitandosi a dichiarare la risoluzione del contratto di locazione sulla base del “mancato pagamento dell'importo di circa € 2.047,92 pagina 10 di 16 (cfr. sentenza: Parte convenuta ha quindi corrisposto € 3.933,48 a fronte del debito di € 5.981,40)”.
c. il Tribunale non avrebbe, inoltre, considerato che il mancato versamento di detto importo di circa € 2.000,00 a titolo di canoni di locazione era giustificato sia a fronte delle documentate richieste di esibizione di pezze giustificative sia sulla base del credito – anch'esso documentato– vantato da Pt_1
Con un secondo ordine di censure sub II) sulle domande di condanna al versamento delle somme proposte da (IVA sulle Parte_1
utenze, spese condominiali ed adeguamenti Istat versati in eccesso),
l'appellante si duole del malgoverno della prova. In particolare:
a) quanto alla questione dell'IVA sulle utenze, non avrebbe chiesto di Pt_1
essere esonerata dal relativo versamento (come affermato erroneamente dal
Tribunale), ma avrebbe rilevato di essere stata costretta da parte locatrice a versarla due volte in quanto l'importo delle fatture relative alle utenze era già ricomprese di IVA e OT ZZ RL, nel richiedere tali importi nelle proprie fatture, aggiungeva un ulteriore 22% di IVA;

b) quanto alle spese condominiali, l'assenza di documentazione giustificativa da parte della locatrice risultava dimostrata dalla lettera del 26.11.2021 (doc
12)¹, dalle contabili fornite da OT ZZ RL (che la stessa non integrava nel corso del giudizio rispetto ai valori suindicati), dagli estratti conto attestanti i pagamenti effettuati per gli anni in contestazione (doc 13, 14,
15, 16, 17 e 27). L'importo di € 420,88 richiesto dalla locatrice corrispondeva alla quota millesimale di spettanza della stessa, siccome riferita alle spese

pagina 11 di 16 versate senza opportuna documentazione;

c) quanto agli adeguamenti Istat versati in eccesso, gli stessi sarebbero documentati e riepilogati a pag. 4 della memoria integrativa;

d) quanto alle spese straordinarie, € 748,00 per la riparazione della vetrina ed
€ 439,20 per la riparazione della serratura, sarebbero state provate tramite i
“giustificativi delle somme versate”. Inoltre, in punto di prova, l'appellante deduce di aver chiesto l'ammissione della prova testimoniale, nonché
l'espletamento di una consulenza tecnica. In ogni caso, in quanto spese straordinarie, per giurisprudenza costante le stesse dovrebbero essere di competenza della locatrice.
Parimenti documentata sarebbe stata la concessione postuma dell'agibilità all'immobile locato, con contabili dei canoni di locazione versate per le mensilità da ottobre 2016 a dicembre 2016 senza poter, in toto, usufruire dei locali.
Le plurime doglianze, in quanto strettamente connesse sotto il profilo logico e giuridico, possono essere esaminate congiuntamente e sono infondate.
Quanto alla prova dell'inadempimento ed alla gravità dello stesso, nelle locazioni ad uso commerciale la valutazione della importanza dell'inadempimento resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 del c.c., non trovando applicazione la presunzione di gravità prevista dall'art. 5 della L.
392/78 limitata alle sole locazioni abitative. Tuttavia, il giudice può utilizzare come parametro orientativo il principio della L. 392/1978 alla stregua delle particolarità del caso concreto (ex plurimis Cass. n. 30730/2019). Rileva, inoltre, l'art. 9 L. 392/1978.
Nel caso di specie, la morosità risulta documentalmente provata e persistente.
Come correttamente rilevato dal Tribunale di primo grado, alla data di notifica dell'intimazione di sfratto (25.07.2022), l'appellante risultava inadempiente per:
- fattura n. 12/2022 relativa al conguaglio delle spese condominiali anno 2021
pagina 12 di 16 per € 976,96;
- fattura n. 3/2022 relativa al saldo residuo delle mensilità gennaio-marzo 2022 per € 2.317,96;
- quota di acconto per spese condominiali di € 250,00 della fattura n. 22/2022.
La morosità, lungi dall'essere sanata, è perdurata e si è aggravata nel corso del giudizio, raggiungendo alla data di pronuncia della sentenza di primo grado l'importo di € 7.214,16, come risulta dall'estratto conto del 13.11.2023. Tale circostanza integra gli estremi del grave inadempimento che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 e 1456 c.c.. Rileva, altresì,
l'art. 14 del contratto che prevede la clausola risolutiva espressa per mancato puntuale pagamento del canone. Inoltre, il solo montante per spese condominiali non pagate (€ 1.726,96) supera ampiamente l'importo di due mensilità di canone (€ 1.301,35), costituendo, pertanto, motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Correttamente il Tribunale ha rigettato le domande riconvenzionali. In particolare, quanto a:
a) IVA non dovuta (€ 317,67)
l'IVA è dovuta in quanto il contratto è soggetto alla stessa. Come previsto dall'art. 9, comma 4, L. 392/1978, "gli oneri accessori addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'art. 12 del D.P.R. 633/72". La conduttrice non ha provato di aver pagato l'IVA due volte come genericamente allegato.
b) spese condominiali prive di giustificativi (€ 420,88)
La domanda è infondata per mancanza di allegazione e prova. Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, "per gli oneri condominiali, il credito del locatore si configura come credito di ripetizione di quanto preventivamente corrisposto al , sottoposto a rigoroso onere della prova che deve Parte_4
essere assolto mediante produzione dei criteri di riparto delle spese e dei
pagina 13 di 16 documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti".
Nel caso di specie, i consuntivi delle spese condominiali (in particolare relative al 2018) sono stati regolarmente inviati dalla locatrice del 19.03.2018
(doc. 9 appellata) e la conduttrice non ha provato di averle contestate nei termini previsti dall'art. 9, co. 3, L. 392/1978 risultando, pertanto, decaduta dal diritto di contestarle. Parimenti, la documentazione circa le spese condominiali
è risultata essere stata inviata anno per anno ma non contestata tempestivamente: “il conduttore, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora alla stregua del principio dies interpellat pro homine e non può, quindi, sospendere, ridurre, ritardare o contestare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dall'indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione (Cass. 24/11/ 1994, n.
9980; Cass. 24/01/1996, n. 540)” (Cass. n. 29329/2019; cfr. Cass. n.
20348/2010).
c) erroneo calcolo rivalutazione ISTAT (€ 318,54)
La domanda, proposta per la prima volta con memoria integrativa in primo grado, è inammissibile ai sensi dell'art. 345 c.p.c. Nel merito, il calcolo risulta corretto in quanto effettuato sul canone “ivato” e non sulla rata prima dell'applicazione dell'imposta: dalla rata iniziale di € 625 mensili
(30.10.2016) si è passati a € 650,67 mensili (rivalutata al 2022), importo addirittura inferiore a quello che risulterebbe da un calcolo con gli attuali applicativi (€ 651,72).
c) spese straordinarie:
-riparazione vetrina (€ 748,00)
La domanda è infondata. L'art. 10 del contratto prevede l'esonero di responsabilità del locatore per danni diretti o indiretti derivanti dal fatto di terzi. Il danneggiamento della vetrina da parte di ignoti rientra in tale previsione contrattuale. E', dunque, irrilevante (oltre che generico e pagina 14 di 16 valutativo) quanto oggetto del capitolo di prova testimoniale sub 1).
- riparazione serratura (€ 439,20)
La domanda, in quanto proposta per la prima volta con memoria integrativa in primo grado, è inammissibile ai sensi dell'art. 345 c.p.c. Nel merito, l'art. 9 del contratto pone a carico del conduttore la manutenzione della serratura ed, in ogni caso, non vi è prova dell'imputabilità della rottura alla proprietà. I capitoli di prova testimoniali (sub 3 e 4) sono all'uopo irrilevanti.
d) canoni ottobre-dicembre 2016 (€ 1.875,00)
La domanda, proposta per la prima volta con memoria integrativa in primo grado, è anch'essa inammissibile ai sensi dell'art. 345 c.p.c. Nel merito, l'art. 9 del contratto precisa che l'immobile era "in perfetto stato di manutenzione ed agibilità, adatto al proprio uso ed esente da difetti che possano influire sulla salute di chi vi svolge attività".
In conclusione, l'appello deve essere rigettato integralmente, confermandosi la sentenza di primo grado che ha correttamente dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice e rigettato le domande riconvenzionali.
Le spese di lite vanno poste a carico dell'appellante soccombente, alla cui liquidazione, di cui al dispositivo, si provvede in conformità ai criteri di cui al
DM n. 55/2014 siccome integrato con DM nn. 37/2018 e 147/2022 (scaglione da 5.200 ad € 26.000,

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Brescia, – Terza Sezione Civile, definitivamente decidendo, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta l'appello proposto da in Parte_1
persona della omonima titolare , avverso la sentenza del Parte_1
Tribunale di Bergamo n. 965/2024;
2) dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma I quater
T.U. n. 115/2002 così come introdotto dalla legge finanziaria 2012;
pagina 15 di 16 3) condanna in persona della omonima Parte_1
titolare alla rifusione in favore dell'appellata delle spese del Parte_1
presente grado di giudizio, che liquida, quanto alla fase cautelare, nell'importo complessivo di € 1.150,00 e, quanto alla fase di merito, in € 1.134,00 per la fase di studio, € 921,00 per la fase introduttiva, € 1.911,00 per la fase decisoria, oltre spese non imponibili nonché rimborso forfettario nella misura del 15% e accessori di legge (CPA ed IVA se dovuta).
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 15.04.2025.
IL CONSIGLIERE EST.
Marialuisa Tezza IL PRESIDENTE
Maria Grazia Domanico
pagina 16 di 16 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ nella quale parte appellante lamentava che:
“per l'anno 2019 a fronte di un consuntivo generale pari ad € 10.596,33 sono stati forniti giustificativi unicamente per la minor somma di € 8.898,09;
per l'anno 2020 a fronte di un consuntivo generale pari ad € 9.672,38 sono stati forniti giustificativi per la minor somma di € 8.857,81.
La signora non è in possesso del consuntivo dell'anno 2018, ma si Pt_1 precisa che, ad oggi, sono state fornite pezze giustificative per € 5.979,91 con riferimento a tale gestione”.