REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI SEZIONE III CIVILE Composta dai magistrati Dott. Giulio Cataldi Presidente Dott. Michele Caccese Consigliere Dott. Pasquale Ucci Consigliere relatore Riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 33/2020 del R.G.A.C. pendente TRA
nata a [...] il [...] (c.f.: Parte_1
) e nata il [...] a C.F._1 Parte_2
LL di ST (NA) (c.f.: ) nella qualità di eredi di C.F._2 [...]
, nato il [...] a [...] (c.f.: Persona_1
) e deceduto in data 1.2.2022, entrambe rappresentate e difese C.F._3 dall'Avv. De Rosa Francescopaolo (c.f. come da procura in calce alla C.F._4 comparsa di costituzione del 25.2.2025; APPELLANTI E
nato a [...] il [...] (c.f.: Controparte_1
) e nata a [...] il C.F._5 Controparte_2
19/11/1973 (c.f.: ), rappresentati e difesi dall'Avv. De Riso Margherita C.F._6
(C.F. ) in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e C.F._7 risposta in appello;

APPELLATI
nato a [...] il [...] (c.f.: ), Controparte_3 C.F._8 rappresentato e difeso dall'Avv. Manfredonia Ciro (c.f. ) e dell'Avv. C.F._9
Destobbeleer Luisa (c.f. ) in virtù di procura in calce alla comparsa di C.F._10 costituzione e risposta in appello APPELLANTE CONCLUSIONI All'udienza del 26/02/2025 le parti costituite concludevano riportandosi a tutte le rispettive domande ed eccezioni come formulate nei propri precedenti scritti difensivi. MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1 1.Sulla scorta della documentazione prodotta dalle parti, appare utile, preliminarmente, ricostruire i fatti che hanno dato origine alla presente controversia:
- con atto di compravendita redatto per atto del notaio , in data Persona_2
04.08.1982, cedette alla l'area edificabile - riportata in CP_4 Parte_3
Catasto Terreni al foglio 13 (già 6), p.lle 989, 905, 906 e 907;
- a fronte di rilevanti crediti documentati da titoli esecutivi ottenuti in Parte_4 danno del notificò a questi, in data 30.8.1982, atto di precetto in conseguenza CP_4 del quale, il successivo 18.9.1982, assoggettò a pignoramento il terreno in OM, località Acquasalsa, di are 50.10 in catasto al foglio 6 infra la maggiore superficie delle p.lle 123 e 989, giusta formalità trascritta il 22.9.1982 presso la conservatoria dei RR.II. di Napoli 2 ai nn. 24904-21288;
- con domanda revocatoria trascritta in data 17.6.1983 ai nn. 18772/16132, Pt_4 convenne quindi in giudizio il debitore e la società acquirente
[...] CP_4 innanzi al Tribunale di Salerno, al fine di sentire revocare l'atto di Parte_3 compravendita per notar del 4.8.1982 avente ad oggetto il terreno edificabile Per_3 di via Acquasalsa, posto in frode di essa creditrice;

- nelle more del giudizio, tuttavia, la edificò, sul terreno acquistato dal Parte_3
tre edifici condominiali nonché, attigui a essi, altri corpi di fabbrica CP_4 adibiti a box e, quindi, diede corso alle vendite delle unità immobiliari realizzate tra cui quella dell'appartamento, oggetto di causa, - identificato in catasto al foglio 13 mappale 905 sub. 15 - giusta scrittura privata di compravendita del 22.5.1985, autenticata nelle firme dal notaio , recante rep. n. 66979 e racc.ta n. 10423, in favore di SO
; Controparte_3
- nel contempo, la domanda ex art. 2901 c.c. proposta dalla fu accolta e l'atto di Pt_4 vendita fu dichiarato inefficace nei confronti della creditrice revocante con sentenza del 14.2.1989 del Tribunale di Salerno, confermata sia in grado di appello (Corte di Appello di Salerno sentenza n. 167/91) che in sede di legittimità (Corte di Cassazione sentenza n. 9588/93);
- in data 29.6.1994, con atto di precetto notificato al debitore Parte_4
e solo ad alcuni dei terzi subacquirenti delle unità immobiliari costruite CP_4 dalla Piano Grance – tra cui non compariva - intimò il pagamento di Controparte_3 quanto ad essa dovuto dal affermando che “per il principio dell'accessione, CP_4 automaticamente esteso il vincolo dell'effettuato pignoramento del 18.9.1982”, a carico del
[...]
alle unità immobiliari edificate dalla sul terreno assoggettato CP_4 Parte_3 all'espropriazione, con l'avvertenza, in caso di mancato pagamento, si sarebbe proceduto alla prosecuzione del procedimento esecutivo immobiliare (proc. N. 1384/1992 fascicolo proveniente dal Tribunale di Napoli ove recava il numero di registro 833/82) avente originariamente a oggetto un terreno di circa 50 are sito in OM località Acquasalsa e all'esecuzione forzata immobiliare sulle unità immobiliari edificate e vendute dalla “oggetto della revocatoria” (cfr. pag. 4 dell'atto di precetto - doc. Pt_3 Parte_3
5 fascicolo di prime cure);

2 - incardinato il procedimento esecutivo innanzi al Tribunale di Torre Annunziata con numero di R.G.E. 1384/1994, all'udienza del 2.10.1995, il difensore della creditrice in ottemperanza all'ordinanza del G.E. del 10.4.1995, esibì i documenti Parte_4 ipocatastali richiesti per il prosieguo della procedura, e tra questi, produsse n. 16 note di trascrizione dei rispettivi atti di acquisto degli immobili siti nel condominio di via Acquasalsa in OM ma, nell'elenco riportato nel predetto verbale, non figurava la nota di trascrizione relativa all'acquisto effettuato da dalla società Controparte_3 [...]
Parte_3
- successivamente, con atto di compravendita del 7.4.1997, vendette la Controparte_3 unità immobiliare acquistata dalla ai coniugi e Parte_3 Controparte_1 [...]
odierni appellati, per il prezzo di £. 76.000.000; CP_2
- nessuna delle parti, inoltre, depositò ulteriori atti della procedura esecutiva fino all'ordinanza del 29.4.2008, con cui il Giudice dell'esecuzione fissava l'udienza per la delega delle operazioni di vendita degli immobili pignorati a cui seguiva, l'ordinanza del 31.3.2009, con la quale il G.E. dichiarava (unitamente agli altri Controparte_1 proprietari del condominio di via Acquasalsa) occupante senza titolo, fissando la data per il rilascio in mancanza di pagamento dell'indennità di occupazione;

- a seguito di tale provvedimento, quindi, e , Controparte_1 Controparte_2 unitamente a tutti gli altri sub acquirenti delle unità immobiliari, decidevano, con atto concluso in data 22.6.2010, di transigere la controversia, corrispondendo alla la Pt_4 somma di € 30.452,00, oltre € 456,00 per spese, indennità e onorari professionali e ulteriori € 250,00 a titolo di indennità di occupazione, per un ammontare complessivo di
€ 31.148,00; Quindi, e convenivano in giudizio dinanzi Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 al Tribunale di Torre Annunziata deducendo che nonostante i ripetuti solleciti inviati a mezzo raccomandata A.R., il venditore ( ) rifiutava di tenerli indenni dagli oneri Controparte_3 sostenuti per evitare l'evizione, in violazione dell'art. 5 del contratto di compravendita, in cui lo stesso garantiva l'assenza di vincoli, pignoramenti, sequestri e altri oneri che potessero pregiudicare il libero godimento dell'immobile. Sulla base di tali circostanze, gli attori chiedevano al Tribunale di:
− accertare e dichiarare la responsabilità di ai sensi dell'art. 1489 c.c., con Controparte_3 conseguente condanna dello stesso a garantire l'evizione e a tenerli indenni dagli oneri sostenuti;

− condannare il convenuto al rimborso della somma di € 31.148,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

− condannare il convenuto al risarcimento del danno, comprensivo di danni morali ed esistenziali. Si costituiva in giudizio eccependo l'infondatezza della domanda attorea e Controparte_3 chiedendo la chiamata in causa del notaio rogante , ritenendolo Persona_1 responsabile per omessa verifica di eventuali trascrizioni pregiudizievoli sull'immobile.
sosteneva di non essere responsabile per l'evizione dell'immobile e di non Controparte_3 dover alcuna garanzia agli acquirenti. Secondo il convenuto, gli attori avevano scelto di pagare il
3 creditore senza opporsi, rinunciando così alla garanzia prevista dall'art. 1485 c.c. L'evizione, infatti, secondo il convenuto, si sarebbe potuta evitare con un'opposizione di terzo alla procedura esecutiva, ma gli acquirenti non l'avevano nemmeno tentata. Inoltre, l'esecuzione forzata era stata avviata dodici anni dopo la compravendita, e al momento del rogito non risultava alcuna trascrizione pregiudizievole dalle visure. Inoltre, il convenuto sosteneva che la procedura esecutiva fosse illegittima in quanto il pignoramento originario risaliva al 1982, mentre la sentenza di revocatoria del 1989 non era mai stata trascritta nei registri immobiliari. Per questo, secondo il convenuto, il credito vantato dal terzo evincente non era opponibile agli acquirenti. Inoltre, il creditore aveva lasciato decorrere i termini di prescrizione, rendendo nullo il titolo esecutivo. Infine, sosteneva che, seppure vi fosse stato un problema sull'immobile, la CP_3 responsabilità doveva ricadere esclusivamente in capo al notaio che aveva curato il rogito e certificato la libertà del bene. In conclusione, chiedeva il rigetto della domanda attorea, o in subordine, che il notaio CP_3 fosse ritenuto unico responsabile della vicenda e condannato in via di regresso. Si costituiva in giudizio il notaio , contestando integralmente la pretesa Persona_1 attorea e la chiamata in causa e spiegando domanda riconvenzionale di regresso nei confronti del convenuto ai sensi degli artt. 1299 e 2055 c.c. CP_3
In particolare, il notaio sosteneva di aver regolarmente eseguito le visure ipocatastali prima della compravendita del 1997 e che non risultava alcuna trascrizione pregiudizievole. La sentenza di revocatoria, emessa nel 1989 e confermata fino in Cassazione nel 1993, non era mai stata annotata nei Registri Immobiliari, rendendola non rilevabile dalle normali verifiche notarili. Inoltre, riteneva di non essere tenuto a effettuare controlli sul suolo su cui era stato costruito il fabbricato, in quanto non previsto dalla prassi professionale e, pertanto, di non poter essere ritenuto responsabile per il pignoramento successivo. Con riferimento all'azione esecutiva subita dagli attori, il notaio sosteneva che l'evizione dell'immobile fosse conseguenza di un'azione esecutiva viziata, per due motivi:
− la sentenza di revocatoria non era opponibile ai compratori perché non trascritta nei registri immobiliari;

− il diritto del creditore si era prescritto, dato che la procedura esecutiva era stata avviata oltre dieci anni dopo il passaggio in giudicato della sentenza (1993-2008). Quindi, gli acquirenti avrebbero potuto bloccare l'evizione con un'opposizione di terzo ex art. 619 c.p.c., ma avevano scelto di pagare anziché impugnare il provvedimento. Infine il notaio contestava l'accusa di negligenza mossagli da . Controparte_3
In conclusione, chiedeva il rigetto della domanda formulata con la chiamata in Per_1 causa avanzata da , affermando che l'evizione non fosse dipesa dalla sua condotta. CP_3
Con sentenza n. 1418/2019, pubblicata il 7.6.2019, il Tribunale di Torre Annunziata così decideva: A) accoglie parzialmente la domanda promossa da ed e per l'effetto Controparte_1 Controparte_2 condanna e in solido tra loro, alla restituzione, in loro favore della Controparte_3 Persona_1 somma di € 30.930,00, per le causali di cui in motivazioni, oltre interessi dalla domanda al soddisfo;

4 B) Condanna e in solido tra loro, al pagamento delle spese di giudizio Controparte_3 Persona_1 in favore di ed che liquida in complessivi € 4.550,00, di cui € 4.000,00, Controparte_1 Controparte_2 per compensi professionali ed € 550,00 per esborsi, oltre IVA, CPA e spese generali nella misura del 15%, se dovute, come per legge e con attribuzione in favore dell'avv. Margherita De Riso, dichiaratasi antistataria. In sintesi, secondo il primo Giudice, era consapevole che l'immobile fosse gravato da CP_3 un vincolo pregiudizievole poiché, quando lo aveva acquistato nel 1985, la società venditrice aveva già dichiarato l'esistenza di una trascrizione risalente al 1983. Nonostante questo, nel 1997, lo aveva rivenduto ai coniugi senza informarli dell'esistenza di possibili azioni CP_1 giudiziarie a loro discapito. Il Tribunale riteneva infondata la difesa di , secondo cui gli acquirenti avevano perso il CP_3 diritto alla garanzia per evizione perché, invece di opporsi alla procedura esecutiva, avevano scelto di pagare per evitare la vendita dell'immobile. Secondo il venditore, questa decisione equivaleva a un riconoscimento volontario del diritto del creditore, escludendo così qualsiasi sua responsabilità. Secondo il primo Giudice, invece, la garanzia per evizione resta valida anche se l'acquirente decide di risolvere la questione senza attendere una sentenza, a condizione che il rischio di perdere il bene sia concreto. In questo caso, il pericolo era reale e imminente e il pagamento era stato un atto necessario per salvaguardare la proprietà. Il Tribunale affermava, poi, anche la responsabilità del notaio ritenendo che Per_1 avrebbe dovuto accertare l'assenza di vincoli sull'immobile prima del rogito. Le sue verifiche non avevano rilevato la trascrizione pregiudizievole, che esisteva fin dal 1983 e, secondo il Primo Giudice, un controllo più approfondito, esteso alla provenienza del terreno, avrebbe permesso di individuarla. Per quanto concerne l'eccezione di in relazione alla intercorsa prescrizione Per_1 decennale della garanzia azionata dagli attori, (facendone decorrere il termine a partire dal rogito del 1997), il Tribunale affermava che la prescrizione inizia a decorrere solo quando il danno diventa conoscibile, ossia nel caso di specie, nel 2009, quando gli acquirenti venivano attinti dalla procedura esecutiva e dunque, il relativo termine non era decorso al momento dell'instaurazione della lite nel 2013. Infine, in merito alla richiesta del risarcimento per danni morali ed esistenziali, il Tribunale la riteneva infondata poichè non era stata fornita nessuna prova concreta di un danno ulteriore oltre alla perdita economica.

2. Avverso l'indicata sentenza (con atto notificato, in data 3 gennaio 2019, tramite pec) ha proposto appello il notaio deducendo i seguenti motivi: Persona_1

2.1. Erronea valutazione della responsabilità del notaio: l'appellante contesta la decisione del Tribunale nella parte in cui ha ritenuto il notaio solidamente responsabile con il venditore, senza un'adeguata dimostrazione della colpa professionale ed evidenzia che le visure ipocatastali furono eseguite regolarmente, senza che risultassero trascrizioni pregiudizievoli, e che l'eventuale omissione non poteva essere imputata a lui, bensì alla mancata annotazione della sentenza di revocatoria nei registri immobiliari.

2.2. Violazione del principio di causalità: l'appellante censura la sentenza impugnata per erronea applicazione dei principi in tema di responsabilità professionale del notaio, deducendo che l'evizione subita dagli acquirenti non era derivata dall'attività notarile, ma dall'omessa
5 annotazione della sentenza di revocatoria e dalla successiva azione del creditore procedente. Secondo , inoltre, gli attori avrebbero potuto proporre opposizione di Persona_1 terzo alla procedura esecutiva, anziché aderire alla transazione e, pertanto, il danno non poteva considerarsi conseguenza diretta ed immediata dell'atto di compravendita stipulato dinanzi al notaio.

2.3. Errata applicazione della normativa sulla prescrizione: l'appellante censura la decisione del Tribunale nella parte in cui ha respinto l'eccezione di prescrizione sollevata in primo grado, prospettando che la prescrizione decennale dell'azione risarcitoria dovesse decorrere dalla data della stipula del rogito (1997) e non dal momento dell'evizione (2009). Secondo l'interpretazione del Tribunale, per cui la prescrizione Persona_1 inizierebbe a decorrere dalla conoscibilità del danno, sarebbe erronea e contraria ai principi consolidati in materia di responsabilità professionale del notaio, secondo cui il termine decorre dal momento in cui l'atto notarile è stato redatto e non dal momento in cui si manifestano gli effetti pregiudizievoli per il cliente.

2.4. Erronea quantificazione del danno e richiesta di graduazione della responsabilità: in via subordinata, l'appellante contesta l'assenza di una specifica quantificazione della responsabilità del notaio rispetto a quella del venditore sostenendo che, anche ove si volesse ritenere sussistente una responsabilità in capo al notaio, il Giudice avrebbe dovuto rendere graduale la sua responsabilità in base alla gravità delle condotte e all'incidenza causale delle stesse rispetto al danno subito dagli attori. In conclusione l'appellante ha chiesto alla Corte di:
1) annullare e/o riformare la calendata sentenza n. 1418/2019, emessa dal Tribunale di Torre Annunziata G.O.P. dott.ssa Cristina Gallo, pubblicata il 7.6.2019 all'esito del giudizio iscritto al R.G. 534/2013 non notificata, per essere la stessa manifestamente viziata, erronea e insufficiente o omissiva nella motivazione, illogica nell'interpretazione dei fatti alla luce delle suesposte causali in fatto e in diritto;

2) per l'effetto rigettare perché infondate tutte le domande formulate dagli attori in primo grado, odierni appellati, e nonché dal chiamante in causa e, comunque, ogni azione Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 rivolta nei confronti del notaio dott. in quanto inammissibile, infondata in fatto e in Persona_1 diritto e non provata per tutti i suesposti motivi accogliendo invece le difese e le richieste formulate dal notaio in prime cure;
Persona_1
3) in via gradata e riconvenzionale, nel caso per vero assurdo di conferma della condanna del notaio Per_1
a risarcire, in solido con il convenuto , i danni asseritamente subiti dagli attori, ripartire in via di regresso CP_3 anche ex art. 2055 c.c., le relative obbligazioni tra (venditore) e (notaio) Controparte_3 Persona_1 nei loro rapporti interni nella misura che risulterà equa e di giustizia, determinando in via di regresso il rispettivo grado di responsabilità tra lo e il nei loro rapporti interni nella causazione dell'evento CP_3 Per_1 dannoso;
4) per l'effetto, condannare in via di regresso a rimborsare al notaio dott. Controparte_3 Persona_1
l'importo di €. 30.930,00, oltre rivalutazione ed interessi legali dalla data del pagamento, quale somma che il notaio è stato tenuto a pagare in favore di e in virtù della sentenza di primo Controparte_1 Controparte_2 grado, tenendo indenne il notaio per quanto risulterà di giustizia da ogni pretesa economica Per_1 conseguente all'eventuale accoglimento delle domande attoree;

6 5) condannare gli attori in primo grado, odierni appellati, e e/o il Controparte_1 Controparte_2 convenuto - chiamante in causa in primo grado , odierno appellato, ognuno nella misura che Controparte_3 risulterà di giustizia, al pagamento delle spese e compensi del doppio grado di giudizio oltre IVA e CPA e rimborso forfetario come per legge, da attribuirsi al sottoscritto procuratore antistatario, e per l'effetto condannarli anche a rimborsare quanto pagato in loro favore a titolo di spese di lite, con attribuzione al procuratore costituito, dal notaio in virtù della sentenza gravata;
Per_1
6) in subordine condannare il convenuto in primo grado, odierno appellato, al pagamento di Controparte_3 spese e compensi del doppio grado di giudizio oltre IVA e CPA e rimborso forfetario come per legge, da attribuirsi al sottoscritto procuratore antistatario, e per l'effetto condannare anche a rimborsare Controparte_3 il notaio per quanto dallo stesso pagato in favore di e , a titolo Per_1 Controparte_1 Controparte_2 di spese di lite, in virtù della sentenza gravata. Avverso la medesima sentenza ha proposto appello anche e il relativo giudizio Controparte_3
(con RG n. 111/2020) è stato riunito al presente ex art. 335 c.p.c.
, in particolare, lamenta: Per_5

2.5. Omessa pronuncia su eccezioni decisive (art. 112 c.p.c.): l'appellante eccepisce la nullità della sentenza per omessa pronuncia, lamentando che il giudice di primo grado non abbia esaminato la sua difesa relativa alla perdita del diritto alla garanzia per evizione. Secondo
, il Tribunale ha trascurato di valutare se gli attori avessero rinunciato alla garanzia ex art. CP_3
1485 c.c., avendo scelto di aderire spontaneamente alla transazione con il creditore anziché opporsi giudizialmente all'evizione.

2.6. Erronea applicazione della disciplina sulla garanzia per evizione (artt. 1485 e 1489 c.c.): censura la sentenza nella parte in cui ha riconosciuto il diritto degli acquirenti alla CP_3 garanzia per evizione, senza considerare che essi avevano accettato di pagare senza che il diritto del terzo fosse stato accertato in giudizio. Ai sensi dell'art. 1485 c.c., il compratore perde la garanzia se riconosce volontariamente il diritto del terzo, salvo dimostrare che non vi fossero ragioni sufficienti per impedire l'evizione: tuttavia, e , Controparte_1 Controparte_2 secondo , non avevano dimostrato tale circostanza e, pertanto, non avevano titolo per CP_3 richiedere il rimborso.

2.7. Prescrizione dell'azione esecutiva e inopponibilità del pignoramento (artt. 2914 e 2946 c.c.):
deduce che il pignoramento originario risaliva al 1982, mentre la sentenza di revocatoria CP_3 del 1993 non era mai stata trascritta nei registri immobiliari, rendendola inopponibile ai successivi acquirenti. Poiché il creditore non aveva trascritto il titolo revocatorio, l'azione esecutiva non poteva estendersi agli acquirenti dell'immobile e, inoltre, l'actio judicati si era prescritta, poiché il creditore non aveva promosso tempestivamente l'azione esecutiva nei confronti dei terzi subacquirenti. 2.8. Illegittimità della procedura esecutiva per vizi nelle notifiche e per mancata trascrizione della revocatoria: evidenzia che l'azione esecutiva era viziata, poiché: CP_3
− non era stata notificata a tutti i terzi subacquirenti degli immobili pignorati.
− la sentenza di revocatoria non era mai stata trascritta nei pubblici registri, privandola di efficacia nei confronti degli acquirenti in buona fede.
− il creditore avrebbe dovuto avviare una nuova azione esecutiva nei confronti dei singoli acquirenti, e non proseguire l'esecuzione iniziata contro il debitore originario.
7 2.9. Erronea ripartizione delle responsabilità tra venditore e notaio: censura la sentenza CP_3 di primo grado nella parte in cui lo ha ritenuto solidalmente responsabile con il notaio, senza distinguere il ruolo e i doveri delle due parti. Secondo , l'eventuale responsabilità doveva ricadere esclusivamente sul notaio, il quale CP_3 aveva certificato la libertà dell'immobile da trascrizioni pregiudizievoli. L'omissione nelle verifiche ipocatastali doveva, invece, essere imputata al professionista rogante, non al venditore. In conclusione, ha chiesto la riforma della sentenza con il rigetto della domanda attorea. CP_3
In via ulteriore, ha chiesto l'esclusione della propria responsabilità e la condanna del notaio
[...]
a tenerlo indenne da ogni pretesa risarcitoria. Per_1

2.10 e si sono costituiti in entrambi i giudizi poi riuniti Controparte_1 Controparte_2 ribandendo che il venditore era tenuto a garantire la libertà dell'immobile da vincoli, CP_3 come previsto dall'art. 1489 c.c. e contestando la tesi secondo cui avrebbero perso il diritto alla garanzia per evizione per aver pagato senza opporsi all'esecuzione, evidenziando che il rischio di perdere l'immobile era concreto e il pagamento era stato necessario per evitare la vendita forzata. Gli appellati, inoltre, sostengono che il notaio non poteva ritenersi esente da Per_1 responsabilità, poiché aveva l'obbligo di svolgere le visure ipocatastali con la diligenza professionale richiesta. Secondo e , una verifica più Controparte_1 Controparte_2 approfondita avrebbe rilevato l'esistenza di trascrizioni pregiudizievoli, anche se la sentenza di revocatoria non era stata annotata nei registri immobiliari. Gli appellati contestano le eccezioni sollevate da in merito alla prescrizione dell'actio CP_3 judicati e alla non opponibilità della revocatoria, evidenziando che la sentenza impugnata aveva già esaminato e rigettato tali questioni. In conclusione gli appellati hanno chiesto alla Corte d'Appello di rigettare gli appelli principali, confermando integralmente la sentenza di primo grado e condannando gli appellanti al pagamento delle spese del grado di giudizio. Va, inoltre, dato atto che, in data 25.2.2025, si costituivano nel presente giudizio CP_5
e quali eredi legittime di , deceduto in data
[...] Parte_2 Persona_1

1.1.2022. All'udienza del 26/02/2025 la causa veniva trattenuta in decisione, con assegnazione alle parti dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

3. L'appello è fondato e deve essere accolto. Al fine della decisione del presente giudizio appare utile richiamare l'art. 1485 c.c., invocato da entrambe le parti appellanti, rubricato “chiamata in causa del venditore”, secondo cui: Il compratore convenuto da un terzo che pretende di avere diritti sulla cosa venduta, deve chiamare in causa il venditore. Qualora non lo faccia e sia condannato con sentenza passata in giudicato, perde il diritto alla garanzia, se il venditore prova che esistevano ragioni sufficienti per far respingere la domanda. Il compratore che ha spontaneamente riconosciuto il diritto del terzo perde il diritto alla garanzia, se non prova che non esistevano ragioni sufficienti per impedire l'evizione. Secondo la dottrina, ad estinguere la garanzia non è sufficiente il mancato adempimento dell'onere di chiamata, ma è necessario che il venditore dimostri, in un successivo
8 giudizio, l'infondatezza della domanda del terzo, non sussistendo alcun inadempimento cui collegare la perdita del compratore. Le ragioni sufficienti per fare respingere la domanda, malgrado i contrasti in dottrina, possono essere processuali e sostanziali, pregiudiziali e di merito. Con il riferimento alle ragioni sufficienti, la disposizione intende riferirsi solo a ragioni che non siano state fatte valere dal compratore, cioè il venditore può disconoscere la garanzia solo se il compratore non aveva opposto un'eccezione che sarebbe stata idonea a far respingere la domanda del terzo, anche se tale eccezione era rilevabile d'ufficio. Non può, quindi, farsi carico al compratore di non aver sollevato eccezioni infondate o inidonee a far respingere la domanda del terzo;
il venditore può opporsi alla garanzia se il compratore pur sollevando un'eccezione fondata non ne ha fornito le prove indispensabili. Si è affermato, in ogni caso, che deve trattarsi di eccezioni che definiscano il giudizio, estinguendo l'azione; non rientrerebbe, pertanto, in tale categoria, l'eccezione di nullità della citazione, la quale non impedisce la reinstaurazione del giudizio. In relazione, invece, al riconoscimento spontaneo del diritto del terzo ed alle ragioni sufficienti di cui al 2° comma dell'art. 1485 c.c., si è affermato che il riconoscimento del diritto altrui preclude al compratore ogni successiva difesa o contestazione avverso il diritto del terzo, comportando altresì l'accertamento del diritto del terzo anche al fine della garanzia per evizione.
Il diritto del terzo può essere spontaneamente riconosciuto dal compratore in qualsiasi forma ed anche mediante transazione (C. 184/1997; C. 12834/1992).
Se il riconoscimento è compiuto nel corso di un giudizio, consiste in un riconoscimento dell'azione del terzo;
se è compiuto fuori dal giudizio, ma con reciproche concessioni in merito ad una lite attuale o possibile, fa parte di una transazione;
se è compiuto di esclusiva iniziativa del compratore, consiste in un negozio unilaterale di accertamento. La prova della inesistenza di ragioni sufficienti ad impedire la evizione deve essere fornita dal compratore, il quale assolve il proprio onere dimostrando la fondatezza della pretesa del terzo evincente. Il compratore è tenuto a provare solo i fatti positivi sui quali si fonda il diritto del terzo, mentre non si può addossare all'attore, l'onere di provare che non esistevano fatti impeditivi del diritto del terzo. Si verifica, in sostanza, un'inversione dell'onere probatorio, con la precisazione che quello gravante a carico del compratore ha un contenuto più ristretto rispetto all'onere spettante al venditore secondo la previsione del 1° co. della medesima disposizione. La norma dell'art. 1485, 2° co. consente al compratore di privarsi della cosa, subendo l'evizione per riconoscimento da parte sua del diritto del terzo, ma in tale ipotesi egli non può fare valere contro il venditore la garanzia se non dimostra che esistevano gli estremi della stessa, dando all'uopo la stessa prova che il terzo avrebbe dato del proprio diritto, se per questo avesse agito giudizialmente contro il compratore. Tanto premesso in punto di diritto, dalla lettura degli atti sopra indicati – prodotti dalle parti nel primo grado di giudizio – può affermarsi che:
- il pignoramento eseguito nei confronti del era inopponibile alla società CP_4 Parte_3 ed ai suoi successivi aventi causa (ossia allo e a e
[...] CP_3 Controparte_1 CP_2
), non solo perché trascritto contro il soltanto in data 22.09.1982, ossia in data
[...] CP_4
9 successiva al 06.08.1982 in cui era stato trascritto l'atto con cui la società si Parte_3 era resa acquirente (prima della trascrizione del pignoramento) del bene precedentemente appartenuto al ma anche e soprattutto perché, a ben vedere, il pignoramento eseguito CP_4 dalla non riguardava l'area edificabile di mq. 3.734 - già ceduta dal alla società Pt_4 CP_4 riportata in Catasto Terreni al foglio 13 (già 6), p.lle 898, 905, 906 e 907 - Parte_3 bensì solamente il reliquato di terreno della maggiore consistenza delle p.lle 123 e 989 del foglio 6 (cfr. allegata nota di trascrizione del pignoramento); in sostanza, la in data 22.09.1982 Pt_4 aveva pignorato solo la porzione di terreno rimasta di proprietà del dopo l'alienazione CP_4 da quest'ultimo effettuata in data 04.06/08.1982 alla società Parte_3
La porzione di terreno pignorata dalla quindi, non era quella interessata dalla Pt_4 successiva edificazione effettuata dalla società e, pertanto, non era quella Parte_3 sulla quale è stato edificato l'immobile oggetto di causa, venduto dallo agli odierni CP_3 appellati. Ebbene, come dedotto dagli appellanti, dall'accoglimento dell'azione revocatoria, con sentenza della Corte di Cassazione n. 9588/93, non derivava l'effetto che il pignoramento del 22.09.1982 (con il quale aveva avuto inizio la procedura espropriativa trasferitasi per sopravvenuta competenza presso il Tribunale di Torre Annunziata con R.G.E. 1384/94) si estendesse automaticamente agli altri beni precedentemente alienati in data 4-6.08.1982 con l'atto di compravendita revocato ex art. 2901 c.c. In tali casi, il creditore vittorioso dell'azione revocatoria deve comunque procedere, ai sensi dell'art. 602 ss c.p.c., con un'autonoma “espropriazione contro il terzo proprietario” e, quindi, deve agire esecutivamente nei confronti del terzo acquirente con le forme di cui agli artt. 602 e ss. c.p.c., previa notifica anche al terzo di titolo esecutivo e precetto (v. art. 603 c.p.c.). Nella vicenda che ci occupa, gli attori (odierni appellati) non hanno dedotto di aver subito siffatta azione esecutiva ex art. 602 c.p.c., ma di aver definito transattivamente una procedura che non poteva essere loro formalmente opponibile, perché, a tacere d'altro, intrapresa in base ad un pignoramento che aveva colpito beni diversi dal suolo sul quale era stato edificato l'appartamento di loro proprietà. Si impone, quindi, l'applicazione l'art. 1485, co. 2, c.c. che, come sopra indicato, stabilisce che «Il compratore che ha spontaneamente riconosciuto il diritto del terzo perde il diritto alla garanzia, se non prova che non esistevano ragioni sufficienti per impedire l'evizione». Come evidenziato da entrambe le parti appellanti, la sentenza impugnata risulta, quindi, errata nella parte in cui ha affermato che la garanzia per evizione restava valida, anche avendo deciso gli acquirenti di risolvere la questione senza attendere una sentenza, perchè il pericolo di perdere il bene era reale e imminente e il pagamento era stato un atto necessario per salvaguardare la proprietà. Al contrario, come prospettato dagli appellanti, con carattere assorbente rispetto ad ogni altra questione, nel caso di specie, non risultano dimostrati i presupposti richiesti dalla legge per l'operatività della garanzia evizionale, sicché, in riforma dell'impugnata sentenza, la domanda attorea non poteva essere accolta. Conseguentemente, la domanda di manleva proposta nei confronti del notaio deve ritenersi assorbita dal rigetto della domanda Controparte_6 proposta contro lo così come non sussistono i presupposti per la condanna del notaio CP_3
10 in favore di e , come disposto nella sentenza CP_6 Controparte_1 Controparte_2 impugnata.
L'accoglimento degli appelli proposti da e e Controparte_3 CP_5 Parte_2
impongono una nuova regolamentazione delle spese di lite di entrambi i gradi di
[...] giudizio che seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo (con attribuzione di quelle dovute in favore di in favore degli avv.ti Ciro Controparte_3
Manfredonia e Luisa Destobbeleer dichiaratisene anticipatari, ex art. 93 cpc.) facendo riferimento ai parametri medi stabiliti dal D.M. 147/2022 per le controversie civili per lo scaglione relativo al valore della controversia (e, quindi, rientrante nello scaglione da € 26.000,01 ad € 52.000,00) e il riconoscimento, per il presente grado di giudizio, del compenso in misura minima per la c.d. fase istruttoria o di trattazione, essendosi definita la controversia senza il compimento di alcuna ulteriore attività istruttoria).

P.Q.M.

La Corte di Appello di Napoli, sezione III civile, come sopra composto, definitivamente pronunziando sull'appello proposto da , e Controparte_3 CP_5 Parte_2
(quali eredi di ) nei confronti di e
[...] Persona_1 Controparte_1 CP_2
avverso la sentenza n. 1418/2019, pubblicata il 7.6.2019 dal Tribunale di Torre
[...]
Annunziata, così provvede:

1. accoglie gli appelli proposti da e e e, Controparte_3 CP_5 Parte_2 per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza,

2. rigetta la domanda proposta da e nei confronti di Controparte_1 Controparte_2
e, quindi, di;
Controparte_3 Persona_1

3. condanna e al pagamento delle spese di lite in favore di Controparte_1 Controparte_2
, nonché in favore di e , che si Controparte_3 CP_5 Parte_2 liquidano, in favore di ciascuna parte processuale, per il primo grado di giudizio in € 7.616,00 (settemilaseicentosedici/00) per onorari e, per il presente grado in: € 804,00 (ottocentoquattro/00) per spese ed € 8.469,00 (ottomilaquattrocentosessantanove/00) per onorari, oltre rimborso forfettario delle spese generali, IVA e CPA, se dovute, come per legge, con attribuzione, quanto a , in favore degli avv.ti Ciro Manfredonia e Controparte_3
Luisa Destobbeleer dichiaratisene anticipatari, ex art. 93 c.p.c. Così deciso in Napoli, il 2.7.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente Dott. Pasquale Ucci dott. Giulio Cataldi
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