N. R.G. 49/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO di L'AQUILA
La Corte d'Appello di L'Aquila, composta dai Magistrati
Dott. Nicoletta Orlandi Presidente
Dott. Carla Ciofani Consigliera rel. est.
Dott. Andrea Dell'Orso Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 49/2025 R.G.C., trattenuta in decisione all'udienza di p.c., sostituita ex art. 127 ter c.p.c., del giorno 03.06.2025 con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. (60+20), con decorrenza dal 06.06.2025 scaduti il giorno
25.09.2025, vertente
TRA
, elettivamente domiciliato in Ortona (CH) alla Via Cardinale de Parte_1
Apruzzi n. 25, presso e nello studio dell'avv. Tatiana Carchesio che lo rappresenta e difende giusta procura allegata all'atto di citazione per riassunzione.
ATTORE IN RIASSUNZIONE
APPELLANTE
E
, in proprio e in qualità di erede di;
Controparte_1 Persona_1
, in qualità di erede di;
Controparte_2 Persona_1
, in qualità di erede di;
Controparte_3 Persona_1 tutti elettivamente domiciliati in Ortona (CH) alla Via Cavour n. 52, presso e nello studio dell'avv. Renzo Latorre che li rappresenta e difende giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTI IN RIASSUNZIONE
APPELLATI OGGETTO: giudizio di rinvio ex art. 392 c.p.c. a seguito dell'Ordinanza n. 27033/2024 (r.g.
n. 20813/2023) della Corte di cassazione pubblicata il 18.10.2024 – vendita di cose immobili.
Conclusioni delle parti:
Per l'attore in riassunzione - appellante:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, quale Giudice di rinvio designato dalla Corte di
Cassazione con l'ordinanza n. sezionale 2493/2024 con cui è stata cassata la sentenza della Corte d'Appello di L'Aquila n. 338/2023, depositata il 7/3/2023, contrariis reiectis: accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita sottoscritto dalle parti il 27.11.2018 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate il 29.11.2018 al n. 419 sub 3, nonché della scrittura privata, collegata al predetto contratto preliminare, sottoscritta dalle stesse parti in data 01.08.2020 e di ogni altro atto ad essi collegato per le ragioni di cui alle premesse;
condannare, in conseguenza, i convenuti, in solido tra loro, alla restituzione della somma corrisposta quale corrispettivo di € 37.000,00 oltre € 15.000,00 per caparra confirmatoria atteso che la risoluzione del preliminare è imputabile a fatto e colpa dei convenuti;
condannare, infine, i convenuti in solido tra loro al rimborso della somma di €
950,00 per spese tecniche, come da fatture n. 84/2020, 56/2020 e 83/2020 del geom.
e rimborso spese di CTU del primo grado di giudizio, o altra somma Controparte_4 maggiore e/o minore ritenuta di Giustizia”.
Con vittoria di spese, competenze ed onorati di tutti i gradi di giudizio.
Per i convenuti in riassunzione - appellati:
“… rigettare la domanda volta all'accertamento della risoluzione proposta da parte attrice e le conseguenti richieste accessorie di restituzione dell'importo versato a titolo di saldo prezzo;
rigettare altresì la domanda di condanna al pagamento della somma a titolo di caparra confirmatoria essendo il contratto preliminare di compravendita perfettamente valido e per i motivi tutti ampiamente riportati nelle premesse della presente comparsa rigettare, di conseguenza, anche la domanda di rimborso delle spese tecniche sostenute per l'attività prestata dal Geom. in favore dell'attore Controparte_4
In subordine, rigettare quantomeno la domanda di restituzione del doppio della caparra, non essendovi alcun inadempimento da parte dei coniugi quali hanno comunque agito CP_1 in buona fede ed essendo il convenuto perfettamente consapevole di quanto e cosa effettivamente stava acquistando
Con vittoria di spese ed onorari di causa”
RAGIONI DELLA DECISIONE IN FATTO E IN DIRITTO 1. Con sentenza n. 56/2022 resa all'esito del giudizio n. 5/2021 –promosso da Parte_1 nei confronti di e (al fine di ottenere la
[...] Controparte_1 Persona_1 pronuncia di risoluzione del contratto preliminare stipulato con i convenuti per inadempimento degli stessi quali promittenti venditori, con conseguente restituzione del prezzo di acquisto di € 37.000,00 già interamente versato e condanna al pagamento della somma di € 15.000,00 pari alla caparra confirmatoria pattuita, oltre alla restituzione della somma di € 950,00 versata al geom. per l'espletamento delle pratiche Controparte_4 relative all'immobile), giudizio nell'ambito del quale si erano costituiti i convenuti eccependo il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, nel merito resistendo alle domande e chiedendone il rigetto – il Tribunale di Chieti- sez. distaccata di Ortona così statuiva: “a) rigetta le domande proposte da parte attrice;
b) condanna parte attrice al pagamento delle spese processuali in favore di parte convenuta, quantificate in €.
7.795,00, oltre rimborso spese generali del 15%, IVA e CPA come per legge, se dovuti;

c) spese per la CTU poste definitivamente a carico dell'Erario che le ha anticipate.”
1.1 Il Tribunale dava atto che, a sostegno della domanda, l'attore aveva allegato: - di aver stipulato con i convenuti, in qualità di promissario acquirente, un contratto preliminare di compravendita in data 27.11.2018, avente ad oggetto un immobile sito in Crecchio (CH)
c.da Villa Marcone, identificato al catasto al fg. 7, p.lla 507 sub 7 graffata con la p.lla 4549 sub 5; - tale immobile era stato a loro volta acquistato dai promittenti venditori da CP_5
con atto notarile del 30.04.2009; - di essersi accorto successivamente, nel corso
[...] delle pratiche edilizie necessarie per effettuare il cambio di destinazione dell'immobile (come previsto dal preliminare), che tale immobile includeva una corte non di proprietà dei convenuti ma di che a sua volta l'aveva ceduta a CP_5 Controparte_6
nel 2019; - in particolare la p.lla sub 7 era costituita dalla fusione di altre particelle
[...] catastali tra le quali era inclusa la corte, rimasta però di proprietà del che l'aveva CP_5 ceduta al - la corte era censita al catasto come p.lla 4549 sub 3 (fino al 2019) e poi CP_6 variata in sub 8; - pertanto aveva chiesto al Tribunale di voler pronunciare la risoluzione del contratto preliminare stipulato con i convenuti per inadempimento degli stessi quali promittenti venditori, con conseguente restituzione del prezzo di acquisto già interamente versato, con condanna al pagamento della caparra confirmatoria pattuita, oltre alla restituzione della somma versata al tecnico incaricato per l'espletamento delle pratiche relative all'immobile.
1.2 Dava inoltre atto che si erano costituiti i convenuti eccependo, in via preliminare, il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione;
nel merito, chiedendo il rigetto delle avverse pretese, osservando che la porzione ceduta dal Massone al non CP_6 era mai stata oggetto del contratto di compravendita ripassato tra le parti, e in ogni caso che l'attore era a conoscenza dello stato dei luoghi.
1.3 Il Tribunale, disattesa l'eccezione relativa al mancato esperimento obbligatorio della mediazione, rigettava la domanda di parte attrice ritenendola infondata.
1.3.1 In particolare, posto che era pacifica la stipula tra le parti del richiamato contratto preliminare, evidenziava che l'art. 1 di tale contratto individuava come oggetto della promessa di vendita l'immobile, identificato al catasto del comune di Crecchio al fg. 7 p.lla
507 sub. 7 graffata alla p.lla 4549 sub 5, che includeva un'area coperta di 116 mq. ed un'area scoperta di 109 mq.
Spiegava che la CTU espletata in corso di giudizio aveva accertato che “dalla documentazione catastale esaminata nei precedenti capitoli è emerso che l'immobile censito al fg. 7 p.lla 4549 sub. 3 (F/1 Area Urbana) alla data del 27/11/2018, stipula del contratto preliminare tra i sig.ri - e Controparte_1 Persona_1 Parte_1
non era incluso nell'unità censita al foglio 7 p.lla 507 sub. 7 graffata con la
[...]
p.lla 4549 sub. 5”, confermando pertanto l'assunto dei convenuti, che cioè la corte di cui al sub. 3 non era inclusa nell'immobile da essi promesso in vendita.
1.3.2 Rilevava ad ogni modo che l'inadempimento, per costituire causa di risoluzione del contratto, doveva essere imputabile alla parte alla quale veniva addebitato, mentre nella specie, dalla espletata CTU, era emerso che la difformità tra la situazione risultante dal catasto e lo stato dei luoghi era dovuta ad errori accumulatisi nel tempo nel corso delle variazioni catastali, quindi non imputabili ai convenuti.
1.3.3 Riteneva in definitiva infondata la domanda dell'attore, per cui la rigettava, con condanna di quest'ultimo al pagamento delle spese di lite e spese di C.T.U. poste in via definitiva a carico dell'Erario.
2. Con sentenza n. 338/2023 pubblicata in data 07.03.2023 la Corte di Appello di L'Aquila decidendo sull'appello proposto da così statuiva: “· Rigetta l'appello; Parte_1
· Condanna l'appellante a rimborsare parte appellata delle spese di lite, liquidate in €
6.946,00, oltre Iva, Cap e spese generali come per legge;
· Dichiara l'appellante tenuto al versamento di somma pari a quanto già dovuto a titolo di contributo unificato.”
2.1. Il gravame era stato proposto da sulla scorta di due motivi con i Parte_1 quali aveva denunciato: 1) Vizio di motivazione – errata valutazione della relazione del geom. – omessa/errata valutazione delle prove;
2) Errata e/o inesatta applicazione CP_7 di legge. Violazione dell'art. 1453 c.c. e dell'art. 29, co.

1-bis, l.n. 52/85, come modificata dal
D.L. n. 78/10 convertito in L. n. 122/10.
2.2 Nel giudizio di appello si erano costituiti i sigg.ri e chiedendo il rigetto CP_1 Per_1 dell'appello, evidenziando tra l'altro come il fulcro del contenzioso fosse costituito dalla circostanza che la particella in contestazione non era mai stata oggetto di compravendita.
2.3 La Corte riteneva infondato l'appello.
2.3.1 In particolare rilevava che: - con contratto preliminare in data 27 novembre 2018 parte appellante aveva promesso di acquistare da e , Controparte_1 Persona_1 quali promittenti venditori, un immobile sito in Crecchio contrada Villa Marcone identificato in catasto con gli estremi Foglio 7 particella 507 sub 7 graffata con la p.lla 4549 sub 5; - dalla CTU svolta in primo grado, completa, esauriente e priva di contraddizioni logiche, pertanto fatta propria dal Collegio che la condivideva pienamente, risultava che l'immobile riportato al foglio 7 particella 4549 sub 8 (ex sub 3) “non era incluso nell'unità censita al foglio 7 p.lla 507 sub 7 graffata con la p.lla 4549 sub 5” oggetto del suddetto contratto preliminare intercorso tra le parti;
- il CTU aveva evidenziato una serie di errori succedutisi nel tempo negli accatastamenti delle diverse particelle a seguito di frazionamenti e fusioni, che avevano portato ad inserire erroneamente “nella planimetria” della p.lla 4549 sub 5 anche una “corte” che si riferiva alla p.lla sub 3 di mq 78 che in realtà non era mai transitata nella proprietà dei sig.ri - pertanto non poteva ritenersi che l'atto preliminare avesse CP_1 avuto ad oggetto anche la suddetta particella, mai indicata né inserita nel contratto de quo;

- peraltro, in sede di richiesta rettifica della situazione catastale dell'Agenzia delle Entrate
Direzione Provinciale di Chieti del 2 novembre 2020, era emerso come la particella 4549 sub 3, poi identificata in sub 8, era sempre rimasta nella proprietà di , il CP_5 quale in data 24 ottobre 2019 l'aveva venduta a;
- a seguito di Controparte_6 vendita nel 2009 di diverse particelle da a e (part. 507 CP_5 CP_1 Per_1 sub 6 – 4549 sub 4: abitazione, part. 507 sub 4 – 4549 sub 2: autorimessa, part. 507 sub 5: magazzino), questi ultimi due avevano proceduto a fusione/frazionamento delle proprie tre unità immobiliari acquistate nel 2009 identificando due unità immobiliari abitative, la part. 507 sub 7 – part 4549 sub 5 e la part. 507 - sub 8 part.4549 sub 6, e nella planimetria della prima unità, come part. 507 sub 7 – 4549 sub 5, era stata erroneamente ricompresa l'area urbana in realtà riferita alla part. 4549 sub 3, malgrado questa fosse rimasta in proprietà del
; - tale errore era stato reiterato nella successiva variazione catastale dei CP_5 sigg.ri - , così come nella variazione catastale fatta dal proprietario della CP_1 Per_1 particella in esame , che modificava la part. 4549 sub 3 in sub 8, CP_5 erroneamente riportandola come di mq 10 invece che in mq 78, particella comunque poi venduta nel 2019 dal a . CP_5 Controparte_6
2.3.2 Ciò posto, riteneva la Corte che, malgrado le predette erronee indicazioni catastali, risultava chiaro come la particella 4549 sub 3 e poi sub 8, oltre a non essere mai stata di proprietà delle parti appellate, non era mai stata inserita nell'atto preliminare di vendita concluso tra e – , in quanto riferita ad immobile che Parte_1 CP_1 Per_1 solo nella planimetria era stata inserita in catasto nell'ambito della particella 507 sub 7 – part. 4549 sub 5, senza tuttavia mai essere indicata con diversa proprietà e senza che l'inserimento erroneo in planimetria potesse ritenersi sufficiente ad essere considerata oggetto del contratto preliminare di vendita in esame.
Sosteneva altresì che doveva considerarsi, da una parte, che si trattava di area di dimensioni irrisorie rispetto a quanto oggetto di compravendita, dall'altra, che appariva verosimile che parte appellante avesse avuto sempre contezza dell'esatto stato dei luoghi e di ciò che aveva interesse ad acquistare, vivendo nella zona fin dal 2011 (circostanza non contestata): doveva pertanto ritenersi che non vi fosse stato alcun contratto preliminare di vendita avente ad oggetto beni di proprietà altrui, bensì una corretta indicazione e soprattutto conoscenza degli immobili che le parti avevano intenzione di comprare e vendere, salva poi la necessità di una rettifica catastale delle indicazioni erroneamente riportate negli anni.
Evidenziava, infine, che la domanda di risoluzione contrattuale era stata in primo grado posta come conseguenza della promessa di vendita di un bene di proprietà di soggetti diversi dai promissari venditori e non come conseguenza dell'inadempimento eventuale in ordine alla rettifica dei dati catastali.
In conseguenza di quanto esposto, assorbito ogni altro motivo di doglianza, la Corte concludeva per il rigetto del gravame.
3. Con Ordinanza n. sezionale 2493//2024 pubblicata il 18.10.2024, la Corte di cassazione decidendo sul ricorso proposto da così statuiva: “accoglie il ricorso, Parte_1 cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d'appello dell'Aquila in diversa composizione, per la statuizione anche sulle spese del giudizio di legittimità”.
3.1 Il ricorso era stato proposto sulla scorta di un unico motivo, così rubricato: violazione delle norme sull'interpretazione dei contratti, artt. 1362 e ss. c.c. in relazione all'art. 360 primo comma n. 3 c.p.c. In particolare, il ricorrente denunciava che la Corte territoriale, interpretando il contratto, erroneamente aveva ritenuto evidente che la corte esterna non fosse stata promessa in vendita perché non di proprietà dei venditori.
Evidenziava che era stata omessa l'interpretazione dell'art. 1 del richiamato contratto, con il quale era stata promessa in vendita una corte esterna di 109 mq, invero risultata di proprietà del come da documentazione prodotta dagli stessi promittenti venditori, pur CP_6 se questi ultimi avevano dichiarato facente parte del loro fabbricato.
Il ricorrente riteneva dunque che la Corte d'Appello non avrebbe potuto non considerare che i coniugi - promettendo in vendita un immobile con area scoperta di mq. Per_1 CP_1
109 espressamente indicata nel preliminare, stavano facendo riferimento, in mala fede, alla corte esterna di proprietà che era l'unica corte esterna all'immobile e con esso CP_6 recintata.
La violazione dell'art. 1362 c.c., pertanto, si desumeva chiaramente dall'omessa valutazione da parte della Corte d'appello dell'espresso richiamo eseguito, nel preliminare di vendita, all'immobile composto, oltre che da un'area coperta di mq. 116, anche da un'area scoperta con superficie di mq. 109, per cui rilevava come fosse chiara la volontà di promettere in vendita anche l'area scoperta di mq. 109.
Aggiungeva inoltre che l'area in questione, diversamente da quanto ritenuto dalla Corte
d'appello, non aveva dimensioni irrisorie, in quanto il preliminare faceva riferimento a un'area scoperta di mq. 109 e un'area coperta di mq. 116, per cui si trattava di due aree che si eguagliavano per dimensioni, evidenziando che l'area esterna era l'unico spazio scoperto, ed era interamente recintata unitamente all'appartamento promesso in vendita così da farne parte integrante.
3.2 e , ai quali il ricorso era stato ritualmente Controparte_1 Per_1 Persona_1 notificato, non si erano costituiti nel giudizio di legittimità.
3.3 La Corte di cassazione ha ritenuto fondato l'unico motivo di ricorso formulato dal ricorrente, spiegando testualmente: “La sentenza impugnata ha considerato che la corte di cui alla particella 4549 sub 8 di mq. 78 era stata per errore catastale inserita nella planimetria della particella 4549 sub 5 oggetto del contratto preliminare e sulla base di questo dato, del fatto che quella corte non era di proprietà dei promittenti venditori, era area di dimensioni modeste e il promissario venditore aveva conoscenza dello stato dei luoghi, ha escluso che quella corte fosse compresa nel contratto preliminare di compravendita. In questo modo la sentenza è incorsa nella violazione dei canoni di ermeneutica contrattuale di cui si lamenta il ricorrente, in quanto non ha considerato che il contratto preliminare espressamente individuava l'oggetto nell'unità immobiliare “con superfici catastali di 116 mq. (aree coperte)
e 109 mq. (aree scoperte)”. I successivi riferimenti catastali, pure contenuti nel contratto, alla particella 4549 sub 5 dovevano essere letti in riferimento alla precedente descrizione dell'immobile, come composto di aree coperte per mq. 116 e di aree scoperte di mq. 109; quindi il dato che nella planimetria catastale della particella 4549 sub 5 fosse stata per errore inserita la particella 4549 sub 8 di proprietà altrui non poteva costituire elemento per escludere che quella particella 4549 sub 8 fosse stata oggetto del contratto, senza procedere a considerare la previsione letterale che individuava come oggetto della promessa di vendita l'area scoperta avente mq. 109. L'affermazione che si trattava di area di dimensioni irrisorie, oltre a non essere giustificata dal confronto con le dimensioni dell'area coperta oggetto del contratto, di mq.116, non era elemento che consentisse di prescindere dal contenuto letterale del contratto e dalla ricerca della comune intenzione delle parti sulla base di quel contenuto letterale. E' acquisito il principio secondo il quale l'art.
1362 cod. civ., allorché al primo comma prescrive all'interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta
l'elemento letterale del contratto, ma intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, rilevi con chiarezza e univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile (Cass. Sez. 1 26-4-2023 n. 10967 Rv. 667678-01, Cass.
Sez. 2 22-8-2019 n. 21576 Rv. 654900-01, Cass. Sez. 3 27-7- 2001 n. 10290 Rv. 548566-
01). Nell'eseguire l'interpretazione letterale del contratto non si poteva prescindere dal considerare che la promessa di vendita riguardava anche l'area scoperta di mq. 109, per di più compresa al momento della conclusione dell'accordo nella planimetria della particella
4549 sub 5, espressamente oggetto del contratto preliminare, seppure per una erronea indicazione catastale. Quindi, prima di valorizzare il dato dell'errore catastale riferito all'inglobamento della corte nella planimetria della particella 4549 sub 5 al fine di escludere che quella corte fosse stata oggetto del contratto, la Corte d'appello avrebbe dovuto ricercare la comune volontà delle parti confrontandosi, in primo luogo, con il dato letterale che il contratto aveva avuto a oggetto, in modo esplicito, l'area scoperta di mq. 109.”
4. Con atto di citazione per riassunzione della causa dell'8.01.2025 ha Parte_1 introdotto il presente giudizio di rinvio chiedendo, in applicazione dei principi dettati dalla
Corte di cassazione, l'accoglimento delle conclusioni in epigrafe trascritte.
5. Nel presente giudizio di rinvio si sono costituiti (in proprio e in qualità Controparte_1 di erede di ), e (entrambe Persona_1 Controparte_2 Controparte_3 in qualità di eredi di ) chiedendo il rigetto del gravame, come da Persona_1 conclusioni trascritte in epigrafe.
6. L'udienza del 3.06.2025 si è svolta con le modalità della trattazione scritta secondo l'art. 127 ter c.p.c., introdotto dal D. Lvo n. 149 del 2022.
All'esito della camera di consiglio da remoto svolta in data 5.06.2025 la causa è stata subito assunta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. nella loro massima estensione, in quanto soggetta, quale giudizio di rinvio, al rito anteriforma Cartabia.
7. Premette il Collegio come, per effetto della cassazione della sentenza n. 338/2023 di questa Corte territoriale, occorra in questa sede procedere al riesame dell'appello proposto dall'odierno attore in riassunzione avverso la sentenza di primo grado n. 56/2022, alla luce di quanto statuito dalla Suprema Corte nell'ordinanza di rinvio n. 27033/2024 pubblicata il
18.10.2024, tenuto conto delle contestazioni formulate dai convenuti e delle emergenze processuali istruttorie disponibili.
7.1 Tanto preliminarmente chiarito, va evidenziato che l'art. 1 del contratto preliminare di compravendita del 27.11.2018 ripassato tra le parti testualmente recita: “Parte promittente venditrice si obbliga a vendere a parte promissaria acquirente (…) la unità immobiliare a
“uso deposito” facente parte del più ampio fabbricato sito in contrada Marcone s.n.c. nel
Comune di Crecchio (CH), unità ubicata al solo piano terra con superfici catastali di 116 mq
(aree coperte) e 109 mq (aree scoperte) (…) la suddetta u.i.u. si riferisce ai dati catastali sotto indicati: - Fg. 7, P.lla 507, sub 7 graffata con la P.lla 4549, sub 5, rendita 119,30 €. …”.
Secondo quanto indicato dalla Suprema Corte nell'ordinanza di rinvio, nell'eseguire l'interpretazione letterale del contratto, non si può prescindere dal considerare che la promessa di vendita riguardava anche l'area scoperta di mq. 109, per di più compresa al momento della conclusione dell'accordo nella planimetria della particella 4549 sub 5, espressamente oggetto del contratto preliminare, seppure per una erronea indicazione catastale.
Se è vero che la C.T.U. espletata nel primo grado di giudizio ha concluso nel senso di ritenere che, alla data di stipula del preliminare, l'immobile censito al fg. 7 p.lla 4549 sub 3
(in sostanza la corte esterna oggetto di giudizio) non era incluso nell'unità censita al fg. 7
p.lla 507 sub 7 graffata con la p.lla 4549 sub 5 (il tecnico ha evidenziato che, nel corso delle varie variazioni catastali effettuate, erano stati gli stessi appellati nel 2013 ad inserire l'area in questione quale corte dell'immobile da essi in precedenza acquistato, il tutto però erroneamente in quanto “l'area urbana, censita alla p.lla 4549 sub. 3 di mq 78, non poteva essere graffata con l'appartamento al piano terra (p.lla [507/6-4549/4]) di proprietà dei sig.ri , i quali non avevano alcun diritto sull'area urbana…”.), è anche vero che, Parte_2 secondo le indicazioni della Suprema Corte, prima di valorizzare il dato dell'errore catastale all'inglobamento della corte nella planimetria della particella 4549 sub 5 al fine di escludere che quella corte fosse stata oggetto del contratto, occorre procedere alla ricerca della comune volontà delle parti, confrontandosi, in primo luogo, con il dato letterale che il contratto ha avuto ad oggetto in modo esplicito l'area scoperta di mq. 109.
In definitiva i successivi riferimenti catastali, pure contenuti nel contratto, alla particella 4549 sub 5 debbono essere letti in riferimento alla precedente descrizione dell'immobile, come composto di aree coperte per mq. 116 e di aree scoperte di mq. 109, con la conseguenza che il dato che nella planimetria catastale della particella 4549 sub 5 sia stata per errore inserita la particella 4549 sub 8 di proprietà altrui non può costituire elemento per escludere che quella particella 4549 sub 8 sia stata oggetto del contratto, tenuto conto della previsione letterale che individua come oggetto della promessa di vendita l'area scoperta avente mq.
109 e che al contratto preliminare era stata allegata una planimetria riguardante anche la p.lla 4549 sub 8 (così successivamente individuata quella sub 3, oggetto del giudizio, in virtù di ulteriore variazione catastale) e che, in ogni caso, tale particella individua l'unica corte esterna attigua agli immobili oggetto del richiamato contratto (e si tratta di circostanza incontestata).
7.2 Alla luce di quanto esposto, tenuto conto che l'area scoperta promessa in vendita
(pressoché equiparabile per dimensioni a quella coperta) non era (quanto meno in relazione per la parte di 78 mq) di proprietà dei promittenti venditori, deve ritenersi la ravvisabilità del grave inadempimento dei promittenti venditori.
Se è vero che “in tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di una cosa altrui, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissario direttamente dall'effettivo proprietario” sicché “il promissario acquirente che ignori che il bene, all'atto della stipula del preliminare appartenga in tutto o in parte ad altri, non può agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione del contratto definitivo, potendo il promittente venditore, fino
a tale momento, adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà del bene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela”
(Cass. 28856/2021), è certo che nella specie alla scadenza del termine previsto per la conclusione del contratto (inizialmente fissato al 31.12.2019, poi prorogato al 31.12.2020) i promittenti venditori non hanno adempiuto la loro obbligazione, trincerandosi dietro un'erronea interpretazione del contratto preliminare secondo cui oggetto dello stesso sarebbe stata la sola area così come individuabile sulla base dei dati catastali richiamati in contratto.
7.3. Va dunque pronunciata la risoluzione del contratto preliminare di compravendita sottoscritto dalle parti in data 27.11.2018 (e di conseguenza di ogni atto ad esso connesso) con condanna dei convenuti alla restituzione della somma corrisposta dall'appellante quale corrispettivo e pari ad €. 37.000,00 (comprensivi di caparra confirmatoria per l'importo di €
15.000,00).
Atteso lo svolgimento dei fatti, va altresì disposta la condanna degli appellati al pagamento della somma di €. 15.000,00 (pari all'importo della caparra confirmatoria, avendo egli diritto alla restituzione del doppio), oltre al rimborso delle spese sostenute per l'effettuazione della procedura di cambio di destinazione d'uso dell'immobile.
8. Non resta che procedere alla regolamentazione delle spese di lite che deve seguire l'esito decisorio definitivo, che vede la soccombenza dei convenuti in riassunzione.
I convenuti in riassunzione debbono essere pertanto condannati al pagamento delle spese di lite del primo grado di giudizio, dell'originario grado di appello, del giudizio di legittimità e del presente grado di giudizio.
Il pagamento delle dette spese deve essere disposto in favore dello Stato, atteso che il
[...]
è ammesso al patrocino a spese dello Stato per il primo grado (in forza di delibera Pt_1 del Consiglio dell'Ordine degli avvocati di Chieti in data 19.01.2021), per l'originario giudizio di appello (in forza di delibera del Consiglio dell'Ordine degli avvocati di L'Aquila in data
20.07.2022), per il giudizio di legittimità (in forza di delibera del Consiglio dell'Ordine degli avvocati di L'Aquila in data 10.10.2023), e per il presente giudizio di rinvio (in forza di delibera del Consiglio dell'Ordine degli avvocati di L'Aquila in data 8.01.2025).
Venendo alla liquidazione delle spese si rileva che per il primo grado e per l'originario giudizio di appello le spese debbono essere liquidate in favore dello Stato in misura doppia
(vedi Cass. 13666/2023; Cass. 18223/2020) rispetto a quanto liquidato dal primo giudice e dal giudice di appello nei decreti di liquidazione dei compensi al difensore (con decreto in data 23.05.2022 il giudice del Tribunale di Chieti Sezione distaccata di Ortona ha liquidato in favore del difensore del l'importo di € 3.897,50 per compenso dimidiato oltre a Parte_1 rimborso forfettario spese generali e ad IVA e CAP come per legge;
con decreto in data
15.12.2023 la Corte di Appello di L'Aquila ha liquidato in favore del difensore del Parte_1
l'importo di € 3.474,00 per compenso dimidiato, oltre a rimborso forfettario spese generali e ad IVA e CAP come per legge). Quanto al giudizio di legittimità ed al presente giudizio di rinvio le spese vanno liquidate applicando i parametri minimi (in ragione della semplicità delle questioni involte in giudizio e della prossimità del valore della causa al minimo dello scaglione) dello scaglione di riferimento, con esclusione per il presente grado della voce relativa alla fase di trattazione/istruzione.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) ACCOGLIE l'appello e, per l'effetto, PRONUNCIA la risoluzione del contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 27.11.2018 (e di conseguenza di ogni atto ad esso connesso) e ON , Controparte_1 [...]
, al pagamento, in favore di Parte_3 [...]
, delle seguenti somme: € 37.000,00 a titolo restitutorio;
€ Parte_1
15.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, pattuita all'art. 6 del richiamato contratto preliminare di compravendita;
€. 950,00 a titolo di rimborso delle spese sostenute per il cambio di destinazione d'uso dell'immobile del quo. Il tutto con gli interessi legali dalla domanda al saldo.
2) ON e Controparte_1 Controparte_2
, al pagamento, in favore dello Stato delle spese del primo grado Controparte_3 di giudizio, dell'originario giudizio di appello, del giudizio di cassazione e del presente giudizio di rinvio che liquida: quanto al giudizio di primo grado in complessivi €.
7.795,00 per competenze, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CAP come per legge;
quanto all'originario giudizio di appello in complessivi € 6.948,00 per competenze, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CAP come per legge;
quanto al giudizio di cassazione in € 3.828,00 per competenze, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CAP come per legge;
quanto al presente giudizio di rinvio in complessivi € 4.997,00 per competenze, oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e CAP come per legge;

3) PONE le spese della CTU svolta in primo grado a carico dei convenuti in riassunzione.
Così deciso in L'Aquila nella camera di consiglio del 7.10.2025
La Consigliera est. La Presidente
(dott.ssa Carla Ciofani) (dott.ssa Nicoletta Orlandi)