R.G. 4589/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
Sez. III civile, composta dai magistrati: dott. ssa Maria Casaregola Presidente dott. ssa Maria Di Lorenzo Consigliere rel. dott.ssa Rosaria Morrone Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale 4589/2021, promossa da
SIACO S.r.l., p.i. 04516711217, rappresentata e difesa dall'avv. Nicola Pignatiello, c.f.
[...], presso il cui studio elettivamente domicilia, in Napoli, alla piazza Sannazaro n. 57, in virtù di procura a margine dell'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado
APPELLANTE
contro
DELLE CAVE ELIA, c.f. [...], rappresentato e difeso dall'avv. Giuseppe Palladino, c.f.
[...], presso il cui studio elettivamente domicilia in Nola, alla via On.le F. Napolitano n. 9, in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
APPELLATO
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Nola n. 877/2021, pubblicata il 6.05.2021.
Conclusioni per l'appellante: “Condannare il sig. EL AV LI al pagamento in favore della IA s.r.l. della somma di €uro 25.000,00, ovvero della diversa somma maggiore o minore che si ritiene dovuta, per le causali di cui al giudizio, oltre interessi legali ex art. 1284 c.c., 4° comma e svalutazione monetaria;
B)
Rigettare la domanda riconvenzionale ex adverso formulata in quanto del tutto inammissibile, infondata, pretestuosa e temeraria;
C) Vittoria di spese, diritti ed onorari di causa con attribuzione al sottoscritto procuratore per anticipo fattone”.
Conclusioni per l'appellata: “1) rigettare l'appello in quanto inammissibile, anche ex art. 348 bis e ter c.p.c., improcedibile, infondato, in fatto ed in diritto, per tutti i motivi meglio esposti in narrativa;
2) confermare la sentenza resa dal Tribunale di Nola impugnata in quanto esente da vizi;
3) condannare l'appellante al risarcimento del danno ex art 96, I e/o III comma c.p.c. in favore del sig. EL AV da liquidarsi, anche in via equitativa, in quella somma che sarà ritenuta di giustizia;
4) condannare la IA S.r.l. in liquidazione al pagamento delle spese e compensi di lite con attribuzione al difensore anticipatario.”.
Ragioni in fatto e in diritto della decisione
§ 1. Con atto di citazione la IA S.r.l. convenne in giudizio, dinanzi al Tribunale di Nola, LI EL AV, esponendo che, con atto notarile del 19 settembre 2007, aveva venduto al convenuto un immobile sito in
1 Brusciano, alla via Troisi, e chiedendo la condanna del EL AV al pagamento del saldo del prezzo, per l'importo di euro 25.000,00.
Si costituì LI EL AV ed eccepì l'inadempimento dell'attrice sul rilievo che l'immobile era stato danneggiato da infiltrazioni per difetti di costruzione, difetti riscontrati anche in sede di accertamento tecnico preventivo, dal quale era emerso che i danni erano riconducibili alla risalita della falda acquifera, in assenza di un adeguato strato impermeabile a protezione delle strutture interrate, imputabile ad esclusiva responsabilità della IA S.r.l., società non solo venditrice ma anche costruttrice dell'immobile.
Concluse chiedendo in via riconvenzionale - fermo restando quanto domandato a titolo di risarcimento dei danni in separato giudizio - la riduzione del prezzo per i difetti dell'immobile venduto, evidenziando che tali difetti incidevano negativamente sul godimento del bene, con conseguente condanna dell'attrice alla restituzione dell'importo di euro 25.000,00, quale maggiore somma versata a titolo di corrispettivo.
§ 2. Il primo giudice rigettò la domanda attorea e, in accoglimento parziale della domanda riconvenzionale del convenuto, condannò la IA S.r.l. al pagamento della somma di euro 14.000,00, oltre interessi legali dal
19.9.2007, a favore di LI EL AV.
Il Tribunale ha posto a fondamento della decisione i motivi che di seguito si sintetizzano.
1) La sussistenza dei difetti di costruzione dell'immobile oggetto di compravendita risulta dimostrata dalla consulenza tecnica d'ufficio espletata nel corso del procedimento di accertamento tecnico preventivo instaurato da LI EL AV, al cui esito il consulente ha riscontrato “Uno stato di danno prevedibile, di livello grave, poiché, sebbene non ci siano danni apparenti alle strutture dell'elevato, la struttura di fondazione risulta essere quasi sempre in presenza di acqua di falda che, nel lungo periodo, potrebbe causare un dissesto importante alla struttura in elevazione sia per effetto del deperimento delle caratteristiche meccaniche nel cemento armato costituente la struttura, sia per effetto della formazione di cavità o zone cedevoli al di sotto della fondazione con conseguenti cedimenti differenziali delle strutture fondazionali”, aggiungendo che “la causa di un allagamento, come quello presente nei fabbricati in oggetto, è imputabile alla risalita della falda acquifera in assenza di adeguato strato impermeabile a protezione delle strutture interrate”.
Pur considerando la ipotetica imprevedibilità dell'innalzamento della falda acquifera, il consulente tecnico d'ufficio ha, in ogni caso, constatato la carenza di un adeguato strato impermeabile a protezione della struttura interrata dell'immobile. Essendo stata accertata la sussistenza dei vizi denunciati dal convenuto, è fondata l'eccezione di inadempimento formulata da quest'ultimo, con conseguente rigetto della domanda attorea.
2) Con riguardo alla domanda diretta ad ottenere una riduzione del prezzo - proposta, in via riconvenzionale dal convenuto - può ritenersi dimostrato che l'immobile presentava i vizi riscontrati dal consulente tecnico d'ufficio, vale a dire i vizi redibitori di cui all'art. 1490 c.c., per i quali, ai sensi dell'art. 1492 c.c., il compratore può, a sua scelta, chiedere la risoluzione contrattuale ovvero la riduzione del prezzo corrisposto.
3) In tema di garanzia per vizi della cosa venduta, il venditore, quale debitore di un'obbligazione di risultato ed in forza del principio della riferibilità o vicinanza della prova, ha l'onere di dimostrare, anche attraverso presunzioni, di aver consegnato una cosa conforme alle caratteristiche del tipo ordinariamente prodotto, ovvero la regolarità del processo di fabbricazione o di realizzazione del bene. Ciò posto, nell'odierna fattispecie, non
2 avendo la società venditrice offerto una prova liberatoria nei termini sopra descritti, la domanda riconvenzionale del convenuto, a fronte degli accertati vizi di costruzione, deve ritenersi fondata. Inoltre, la garanzia per vizi nel contratto di vendita è dovuta per il fatto oggettivo della loro esistenza, indipendentemente da qualunque atteggiamento soggettivo del venditore.
4) Avendo il EL AV optato per la riduzione del prezzo, occorre ridurre il corrispettivo originariamente pattuito tra le parti in proporzione alla entità dei vizi presentati dall'immobile in questione. La riduzione del prezzo va, quindi, effettuata diminuendo il prezzo pattuito di una percentuale pari a quella che rappresenta la menomazione che il valore dell'immobile subisce a causa dei vizi. “Nel caso di specie viene in rilievo la somma individuata dal CTU quale stima dei danni, decurtata di quanto il EL AV avrebbe dovuto pagare in esecuzione della scrittura privata, sicché ne consegue che la IA RL va condannata alla restituzione, in favore del EL AV, della somma di € 14.000,00, cui dovranno aggiungersi, trattandosi di debito di valuta
(cfr. Cass. Civ. n. 724/89), gli interessi legali a decorrere dalla data di acquisto (19.9.2007)”.
§ 2. Avverso la sentenza di primo grado la IA S.r.l. ha proposto appello, cui ha resistito, costituendosi, LI
EL AV.
Le parti hanno formulato le conclusioni riportate in epigrafe e la Corte, all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 25.09.2024, ha riservato la causa in decisione, assegnando i termini ordinari di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
§ 2.1. Va preliminarmente disattesa l'eccezione di inammissibilità del gravame sollevata dal difensore dell'appellato, LI EL AV, con la comparsa di costituzione e risposta.
Quest'ultimo evidenzia che la IA S.r.l. ha notificato un primo atto di appello in data 29.10.2021, non iscrivendolo a ruolo nei termini di legge, e, poi, ha notificato, in data 10.11.2021, un nuovo atto, denominato
“atto di citazione in appello in riassunzione”, ritualmente iscritto a ruolo.
Ciò posto, il difensore dell'appellato eccepisce che l'appellante - non essendo scaduti i termini per proporre impugnazione - per non incorrere nella decadenza dall'impugnazione, avrebbe dovuto notificare un nuovo ed autonomo atto di appello e non riassumere il procedimento di appello introdotto con il precedente atto di impugnazione.
L'eccezione è infondata.
Premesso che la notifica del secondo atto di appello, effettuata in data 10.11.2021, è avvenuta nel rispetto del termine di cui agli art. 326 c.p.c., e che l'atto è stato ritualmente iscritto a ruolo nello stesso giorno della notifica
(10.11.2021), dall'esame dello stesso si rileva che si tratta di un autonomo atto di impugnazione, completo sia della domanda (parte motiva e conclusioni) che della vocatio in ius, non potendosi ritenere che la mera intitolazione dell'atto come “atto di citazione in appello in riassunzione” infici l'autonomia di tale atto, che non risulta essere meramente integrativo del precedente atto di appello - notificato il 29.10.2021 e non iscritto a ruolo - ma totalmente sostitutivo di quest'ultimo (cfr. Cass. n. 15297/2007).
Ne consegue che il gravame deve ritenersi ritualmente proposto.
§ 2.2. Con l'atto di impugnazione - non articolato in separati motivi di gravame - il difensore della IA S.r.l. lamenta, preliminarmente, che la sentenza di primo grado ha erroneamente accolto l'eccezione di
3 inadempimento “apoditticamente formulata” da LI EL AV. Argomenta che “il credito azionato dalla
IA s.r.l. nei confronti del sig. EL AV trova fondamento nella scrittura privata, contenente riconoscimento del debito, sottoscritta tra le parti il 13 settembre 2019 con la quale il sig. EL AV riconosceva di dovere alla IA s.r.l., a titolo di saldo dell'acquisto dell'immobile in Brusciano (NA) alla via
M. Troisi (in Catasto al foglio 4, p.lla 4016, sub 9) la somma di €uro 162.135,00 da corrispondersi, quanto ad €uro 75.600,00, entro 10 gg. dal rogito definitivo, €uro 70.000,00 entro 10 gg. dalla sottoscrizione della richiamata scrittura ed €uro 16.535,00 entro il 31/12/2017” e che “il sig. EL AV, come contestato dalla
IA s.r.l. già con propria missiva del 23/02/2011, non ha mai provveduto al saldo, pari ad €uro 25.000,00”.
Il difensore dell'appellante, poi, deduce: a) che “il EL AV non ha contestato l'an o il quantum debeatur della domanda attorea”; b) che “il sig. EL AV LI non ha mai risposto all'interrogatorio formale deferitogli dalla IA s.r.l. ed articolato nella memoria ex art. 183 VI comma c.p.c. 2° termine, sul capo inerente proprio la debenza della somma azionata […] ragion per cui la mancata risposta del convenuto valeva quale “ficta confessio” in merito alla dedotta circostanza.”; c) che il primo giudice “erroneamente ha ritenuto fondata l'eccezione di inadempimento sulla base della CTU disposta nel corso dell'ATP proposto dal
EL AV all'esito del quale erano emersi dei danni all'immobile a causa dell'innalzamento della falda acquifera”, non tenendo conto della circostanza che l'innalzamento della falda acquifera si è verificato 4/5 anni dopo la consegna dell'immobile al EL AV, e che comunque, si tratterebbe di un fenomeno imprevisto ed imprevedibile, e non imputabile alla IA S.r.l.; d) che il fenomeno infiltrativo non rappresenta un vizio occultato dolosamente dalla IA S.r.l. all'acquirente; e) che il primo giudice ha omesso ogni valutazione in merito alla circostanza che l'appellato aveva realizzato all'interno del locale seminterrato – non avente destinazione d'uso abitativo, ma di deposito e/o volume tecnico – una tavernetta abitabile, alterando l'originario progetto;
f) che il giudice di prime cure, accogliendo la domanda di riduzione del prezzo, non ha tenuto conto del fatto che la IA S.r.l. aveva già corrisposto al EL AV l'importo di euro 40,000,00, a titolo di risarcimento del danno, all'esito di altro giudizio introdotto ai sensi dell'art. 702-bis c.p.c. - circostanza riconosciuta dallo stesso EL AV nella comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di primo grado - ragion per cui nulla gli era ancora dovuto;
e) che, ai fini della riduzione del prezzo, non poteva essere adottato il criterio equitativo, utilizzabile solo in caso di impossibilità della stima esatta del danno.
Il gravame è in parte inammissibile e in parte infondato.
La doglianza relativa alla circostanza che il EL AV avesse riconosciuto di essere debitore del saldo del prezzo di acquisto dell'immobile, per l'importo di euro 25.000,00, è inammissibile, ai sensi dell'art. 342, n.2)
c.p.c., atteso che non si confronta con la statuizione del primo giudice, il quale ha decurtato tale importo dalla somma indicata dal CTU, quale stima dei danni, ai fini della quantificazione della somma che la IA S.r.l. è tenuta a restituire al EL AV, per effetto dell'accoglimento della domanda di riduzione del prezzo.
Per le medesime ragioni è inammissibile il rilievo che il primo giudice avrebbe dovuto trarre la prova della sussistenza del debito di euro 25.000,00 dalla mancata risposta del EL AV all'interrogatorio formale deferitogli dalla IA S.r.l..
4 Non colgono nel segno nè la lamentata mancata valorizzazione dell'imprevedibilità dell'innalzamento della falda acquifera e della circostanza che il fenomeno non rappresentava un vizio occultato dolosamente dalla
IA S.r.l. all'acquirente, nè la lamentata mancata valutazione della realizzazione all'interno del locale seminterrato – non avente destinazione d'uso abitativo, ma di deposito e/o volume tecnico – di una tavernetta abitabile, con conseguente alterazione dell'originario progetto.
E invero, il Tribunale - pur considerando l' imprevedibilità dell'innalzamento della falda acquifera - ha condiviso le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio, espletata in sede di accertamento tecnico preventivo, in merito alla constatata carenza di un adeguato strato impermeabile a protezione della struttura interrata dell'immobile, ravvisando in tale carenza la sussistenza di vizi dell'immobile compravenduto, imputabili alla
IA S.r.l., costruttrice dell'immobile e non solo venditrice. Su tali vizi l'appellante nulla ha dedotto.
Infondato è il rilievo che il giudice di prime cure, accogliendo la domanda di riduzione del prezzo, non ha tenuto conto del fatto che la IA S.r.l. avesse già corrisposto al EL AV l'importo di euro 40.000,00, a titolo di risarcimento del danno. Sul punto si osserva che la domanda di riduzione del prezzo non è incompatibile con quella risarcitoria, che ben può essere proposta in aggiunta alla prima (cfr. art. 1492 c.c.).
E' infondata anche la doglianza relativa all'erronea adozione del criterio equitativo ai fini della determinazione della somma da decurtare dal prezzo dell'immobile, ai fini della riduzione dello stesso. Difatti il primo giudice non ha utilizzato un criterio equitativo, ma ha diminuito il prezzo pattuito in una misura percentuale pari a quella che rappresenta la menomazione che il valore effettivo dell'immobile compravenduto ha subito a causa dei vizi riscontrati.
Per quanto esposto l'appello va rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in base al DM 147/22, tenendo conto dello scaglione compreso tra euro 5.200,01 ed euro 26.000,00, quantificando i compensi per la fase di studio, per la fase introduttiva e per la fase decisionale, in misura intermedia tra i minimi e i massimi di tariffa, in considerazione della contenuta complessità delle questioni esaminate poste a fondamento della decisione, e, con riguardo al compenso per la fase istruttoria/trattazione, nella misura minima, atteso che non è stata svolta alcuna attività istruttoria nella presente sede di gravame.
Non sussistono i presupposti per l'invocata applicazione dell'art. 96 c.p.c., dal momento che non si ravvisa un esercizio abusivo, ad opera della parte soccombente, delle sue prerogative processuali, non emergendo elementi che inducono a ritenere che la parte appellante abbia agito in giudizio con mala fede o colpa grave, vale a dire consapevole dell'infondatezza delle proprie tesi.
In considerazione del rigetto dell'appello sussistono i presupposti, ai sensi dell'art. 13, comma 1 - quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24.12.2012, n. 228 (applicabile ai giudizi introdotti dal trentesimo giorno successivo alla sua entrata in vigore, avvenuta in data 1.1.2013) per il versamento, con riferimento alla parte appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'instaurazione del procedimento di appello a norma del comma 1 - bis del citato art. 13.

PQM

5 La Corte d'Appello di Napoli, Terza Sezione Civile, definitivamente pronunciando nel presente giudizio di appello, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna la IA S.r.l. al pagamento delle spese processuali relative al presente grado di giudizio a favore di EL AV LI, spese che si liquidano in euro 3.897,00 per compensi, oltre al rimborso per spese generali nella misura del 15%, iva e cpa;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, con riferimento alla parte appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Napoli, 26 febbraio 2025
Il consigliere estensore dott.ssa Maria Di Lorenzo
Il presidente dott.ssa Maria Casaregola
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