N. 1080/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte D'Appello di Torino
Sez. Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
dott.ssa Anna Bonfilio Presidente Relatore dott. Francesco Rizzi Consigliere dott.ssa Paola Ferrari Bravo Consigliere ha pronunciato all'udienza del 6.03.2024 e mediante lettura del dispositivo la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 1080/2023 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. CIMMA MARCO , Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato in V.LE ROMA N.9 28100 NOVARA presso il difensore avv. CIMMA
MARCO appellante contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._2
MESSINA DANIELE NICOLO', elettivamente domiciliato in VIA SAN FRANCESCO D'ASSISI 23
28062 CAMERI presso il difensore avv. MESSINA DANIELE NICOLO' appellata
OGGETTO: risoluzione contratto locazione ad uso diverso da abitazione
CONCLUSIONI
Per l'appellante: “Reiectiis contrariis, piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello, in riforma dell'impugnata sentenza n. 479/2023 emessa dal Tribunale di Novara:
IN VIA PREGIUDIZIALE E DI MERITO: preso atto del pagamento da parte della Sig.ra Pt_2 della somma di € 7.843,15, composta dalla somma di € 5.950,00, corrispondente ai canoni dovuti
[...]
fino al mese di aprile 2022, e dalla somma di € 1.893,15 a titolo di spese legali, dichiarare cessata la pagina 1 di 7 materia del contendere avendo l'esponente provveduto al versamento di quanto richiesto da controparte a titolo di canoni e di spese legali in adempimento dell'accordo transattivo intercorso tra le parti.
IN SUBORDINE: preso atto dell'intervenuto pagamento da parte della Sig.ra della Parte_2 somma di € 1.893,15 a titolo di spese legali, condannare la medesima al pagamento della sola parte delle spese di giudizio liquidate eccedente la somma già versata.
In ogni caso con il favore delle spese e competenze di giudizio di entrambi i gradi di giudizio”
Per l'appellato: “Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Torino, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, rigettare l'appello proposto dalla sig.ra contro la sentenza n. Parte_1
479/2023 pronunciata dal Tribunale di Novara in data 22.06.2023. Con il favore delle spese e competenze relative ad entrambi i gradi di giudizio.”;
FATTO E DIRITTO
A seguito di intimazione di sfratto per morosità intimatole dalla sig.ra in Controparte_1
relazione all'immobile di sua proprietà sito in Cameri (NO), Piazza Dante n. 15/16, adibito ad uso diverso da abitazione, sul presupposto che la parte conduttrice si fosse resa morosa nel pagamento del canone mensile a far data dal mese di ottobre 2021 e sino ad aprile 2022, si costituiva in giudizio la sig.ra chiarendo di aver provveduto, anteriormente allo svolgimento della prima udienza, Parte_1 al pagamento dell'intero importo dovuto per canoni di locazione e spese legali nella misura quantificata dal legale della ricorrente con messaggio whatsapp nel quale aveva specificato testualmente che la somma indicata andava pagata prima dell'udienza per evitare lo sfratto. In particolare, la sig.ra Pt_2
aveva versato la somma di € 7.843,15 con bonifico effettuato il 11.04.2022, di cui € 5.950,00, per canoni dovuti fino al mese di aprile 2022, ed € 1.893,15 a titolo di spese legali, secondo il conteggio comunicato dal legale della ricorrente. Assumeva quindi intervenuto così accordo transattivo tra il legale del locatore e la conduttrice per la prosecuzione del rapporto di locazione, idoneo a comportare il venir meno della materia del contendere.
Il Tribunale rinviava la prima udienza al 26/04/2022 per verificare il buon esito del pagamento e a quell'udienza disponeva il mutamento di rito, con assegnazione dei termini per il deposito delle memorie integrative;
la sig.ra depositava memoria integrativa con la quale insisteva per la CP_1
pronuncia di risoluzione contrattuale, esponendo che in data 31/05/2016, si era concluso fra le parti un contratto di locazione per uso non residenziale e per la durata di anni 6, avente a oggetto immobile commerciale sito in Cameri, Piazza Dante n. 15/16 e che detto contratto prevedeva un canone annuo di
€ 9.000,00 per i primi dodici mesi e di € 10.200,00 per la restante durata della locazione con pagamento anticipato mensilmente dell'importo di € 850,00, entro il giorno 10 di ciascun mese, sennonché parte conduttrice si era poi resa inadempiente al pagamento dei canoni di locazione relativi alle mensilità da pagina 2 di 7 Ottobre 2021 a Aprile 2022 ed era stata citata per la convalida dello sfratto all'udienza del 12/04/2022
e solo in data 11/04/2022 con operatività al 13/04/2022, e quindi solo successivamente alla notifica dell'intimazione dello sfratto per morosità ed allo svolgimento dell'udienza, la sig.ra veva Pt_2
provveduto ad eseguire bonifico di importo pari ad euro 7.843,15. Richiamava pertanto la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 5 del contratto di locazione tra le parti assumendo ormai intervenuta la risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c. ed ex art. 5 del contratto. Contestava inoltre che fosse mai intervenuto alcun accordo transattivo tra il legale del locatore e la conduttrice, idoneo a comportare il venir meno della materia del contendere, dal momento che la comunicazione del legale della locatrice doveva considerarsi una semplice e doverosa comunicazione procedimentale volta a rendere edotta l'ingiunta che il pagamento dei canoni scaduti e a scadere avrebbe impedito una pronuncia di convalida dello sfratto non certo per volontà delle parti ma per applicazione delle disposizioni di legge.
Spiegava poi che il tardivo pagamento aveva l'effetto di non permettere la pronuncia di convalida di sfratto ma non anche di congelare la clausola risolutiva espressa in quanto non aveva efficacia sanatoria dell'inadempimento.
La sig.ra nella propria memoria integrativa ribadiva le proprie difese insistendo Pt_2 sull'intervenuto accordo transattivo fra le parti, osservando di aver provveduto al pagamento del dovuto prima dell'udienza fissata per la convalida.
Con sentenza n. 479/2023 del 22/06/2023 il Tribunale di Novara, ritenuto comprovato che la conduttrice non aveva rispettato le scadenze concordate in riferimento al pagamento dei canoni, rendendosi così inadempiente per un importo oggettivamente rilevante, ritenuto che l'eseguito pagamento tardivo dei canoni di locazione non valesse comunque ad elidere il diritto della parte adempiente di ricorrere alla risoluzione del contratto, in aderenza al disposto della concordata clausola risolutiva espressa, rilevava che la parte locatrice aveva chiesto la risoluzione del contratto manifestando disinteresse alla prosecuzione del vincolo pattizio posto che la conduttrice era risultata inadempiente al pagamento di circa la metà del canone annuo concordato, circostanza che di per sé esprimeva la gravità dell'inadempimento. Riteneva peraltro che la conduttrice non avesse offerto prova idonea di un'intervenuta transazione tra le parti volta alla prosecuzione del rapporto, rilevando come il messaggio whatsapp invocato dalla conduttrice non fosse prova adeguata al fine.
Dichiarava quindi l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione intervenuto fra le parti;
condannava la conduttrice all'immediato rilascio dell'immobile oggetto di locazione con condanna al pagamento dei canoni, degli oneri e delle spese a scadere fino all'effettivo rilascio e al rimborso a parte locataria delle spese di lite.
pagina 3 di 7 Avverso la predetta sentenza la sig.ra ha promosso appello, lamentando, con Parte_3
primo motivo di gravame, che il Tribunale non abbia ritenuto sussistente la prova dell'intervenuto accordo transattivo fra le parti. Rileva in merito che la transazione è contratto per la cui stipulazione non è richiesta la forma scritta ad substantiam, ma solo ad probationem , assumendo che in specie la prova scritta dell'accordo sia costituita dai messaggi whatsapp intercorsi tra l'Avv. Messina e la sig.ra e dalla ricevuta del bonifico eseguito da quest'ultima in data antecedente all'udienza di Pt_2 convalida dello sfratto in esecuzione degli accordi raggiunti con l'Avv. Messina. Ribadisce che l'Avv.
Messina aveva testualmente scritto: “l'udienza dello sfratto è il 12 aprile. Per evitare lo sfratto bisogna pagare prima di quella data la somma di euro 7.843,15”. Assume quindi che il messaggio integrasse perciò proposta transattiva, chiedendosi al debitore di definire la vertenza pagando una somma ben superiore ai canoni dovuti, e pari ad € 5.950,00, maggiorata dell'importo di € 1.893,15 a titolo di spese legali a quel momento non dovute. Sostiene quindi che l'espressione “evitare lo sfratto” supponesse la definizione della vertenza con cessazione della materia del contendere ed il creditore non avesse perciò titolo per proseguire nell'azione giudiziaria.
Con secondo motivo di gravame l'appellante si duole inoltre dell'erroneità della sentenza , avendo il Tribunale omesso di dare atto che le spese di giudizio erano state già pagate almeno in parte.
Rileva che nella sentenza il Tribunale non aveva fatto menzione della circostanza che la sig.ra Pt_2
aveva già pagato la cifra di € 1.893,15 a titolo di spese legali così some indicate dall'Avv. Messina.
Assume perciò che il Giudice avrebbe dovuto dare atto di tale versamento e condannare la Sig.ra l pagamento del solo importo eccedente la somma già versata ovvero, preso atto che la sig.ra Pt_2
aveva percepito una somma non dovutale, ordinare alla stessa la restituzione della somma di CP_1
€ 1.893,15 ricevuta dalla sig.ra disporre la compensazione di tale importo con il credito Pt_2
eventualmente vantato dalla ricorrente.
Chiede quindi dichiararsi cessata la materia del contendere per intervenuta transazione tra le parti, adempiuta dalla parte conduttrice con il versamento di quanto richiesto da controparte a titolo di canoni e di spese legali ovvero, in via subordinata, darsi atto dell'intervenuto pagamento da parte della sig.ra della somma di € 1.893,15 a titolo di spese legali e condannarsi quindi l'appellante al Pt_2
pagamento della sola parte delle spese di giudizio liquidate eccedente la somma già versata.
Si è costituita in giudizio la sig.ra chiedendo il rigetto dell'appello Controparte_1
avversario e la conferma della sentenza impugnata. Assume in specie che il Tribunale abbia correttamente accertato l'inesistenza di un accordo transattivo dal momento che mai vi era stata la volontà di transigere la procedura azionata con la notifica dell'intimazione di sfratto per morosità.
Precisa che il legale della sig.ra si era solo limitato a fornire una nota informativa di natura CP_1
pagina 4 di 7 procedurale e non certo costitutiva di alcun accordo posto che l'accertamento del venir meno di una condizione di procedibilità dello sfratto era di competenza esclusiva del Giudice e non già del legale del locatore. Rileva peraltro come il tardivo pagamento del dovuto da parte della conduttrice non valesse a rendere inoperante la clausola risolutiva espressa convenuta tra le parti.
Assume infine corretta la decisione del Tribunale in merito alla determinazione delle spese legali, in applicazione del disposto ex art. 91 c.p.c.
Esperito senza esito un tentativo di conciliazione fra le parti, la Corte invitava quindi alla discussione e, all'udienza del 6.03.2024 pronunciava infine la presente sentenza, dando lettura del dispositivo in udienza.
L'appello in esame si appalesa con ogni evidenza infondato.
Non è dato dubitare infatti che la mera comunicazione inoltrata con messaggio watsapp dal difensore della locatrice alla sig.ra n data 5.04.2022 per “evitare lo sfratto” – come richiesto Pt_2
dalla conduttrice non potesse in alcun modo avere valenza ed efficacia di proposta transattiva, accettata quindi dall'odierna appellante e adempiuta con il pagamento della somma indicatale con bonifico disposto in data antecedente a quella dell'udienza fissata per la convalida dello sfratto per morosità già intimato dalla locatrice, con valuta peraltro al giorno successivo all'udienza stessa.
Si legge infatti in detto messaggio: “l'udienza per lo sfratto è il 12 aprile. Per evitare lo sfratto bisogna pagare prima di quella data la somma di € 7.843,15”. Il messaggio non reca, dunque, alcun riferimento alla conseguente definizione del procedimento avviato tra le parti in fase sommaria con l'intimazione di sfratto, né prospettazione alcuna della prosecuzione della locazione tra le parti a seguito del pagamento, ma solo indicazione della possibilità di “evitare lo sfratto” e, dunque, la mera pronuncia di convalida dello stesso. Risulta peraltro dalla documentazione prodotta dalla parte appellata che, alla successiva richiesta formulata dalla sig.ra i rilasciare in pagamento del Pt_2
dovuto “assegni pistatati” – verosimilmente postdatati -, l'Avv. Messina ebbe quindi a rispondere “no, io ho l'ordine della di fare tutta la procedura e quindi quello che posso dirti è di andare CP_1
in posta a prenderti l'intimazione e cercare di saldare l'importo e questi canoni prima del 12 aprile”.
E' evidente, dunque, anche dal tenore del secondo messaggio che mancasse ogni disponibilità della locatrice alla prosecuzione della locazione ed all'abbandono radicale del contenzioso in essere .
Già nell'atto di intimazione dello sfratto per morosità la locatrice aveva del resto richiamato apertamente la clausola risolutiva espressa di cui alla clausola n. 5 del contratto tra le parti, palesando la volontà di avvalersene e quindi di addivenire alla risoluzione del rapporto, né dai messaggi di cui innanzi, peraltro provenienti dal legale che assisteva la sig.ra nella procedura di sfratto e non CP_1
dalla parte personalmente, è dato evincere manifestazione di una volontà diversa.
pagina 5 di 7 Risulta peraltro che nel messaggio invocato dall'odierna appellante a riprova di un supposto accordo transattivo tra le parti l'avv. Messina ebbe ad indicare un importo complessivo dovuto “per evitare lo sfratto”; solo in memoria integrativa, a seguito di opposizione promossa dalla sig.ra Pt_2
la parte locatrice ha quindi precisato che “in data 11.04.2022 con operatività al 13.04.2022, e quindi solo successivamente alla notifica dell'intimazione dello sfratto per morosità ed allo svolgimento dell'udienza (rinviata al 26.04.2022 per verifica del buon esito del pagamento) la sig.ra a Pt_2
provveduto ad eseguire bonifico di importo pari ad euro 7.843,15 pari alla morosità maturata maggiorata delle spese e degli oneri del procedimento di ingiunzione”.
Con la sentenza ora gravata il Giudice ha quindi correttamente liquidato le spese del giudizio, ponendone il pagamento a carico della parte opponente, pienamente soccombente in merito, omettendo di detrarre quanto già pagato dalla sig.ra con il versamento dell'importo complessivo Pt_2
indicatole dall'avv. Messina. Ed infatti il primo Giudice ha applicato, come indicato in motivazione, i valori minimi di cui ai parametri normativi di cui al D.M. n. 55/2014 per il giudizio ordinario e non già quelli per la fase di convalida dello sfratto. Ogni questione in merito potrà comunque semmai essere opposta dall'odierna appellante in sede esecutiva, laddove, nel merito, le spese del primo giudizio risultano comunque correttamente liquidate in sentenza in riferimento al “decisum”.
Addivenendosi pertanto ad integrale rigetto dell'appello in esame anche le spese del presente giudizio seguono la piena soccombenza della parte appellante e si liquidano come da dispositivo in applicazione di valori minimi dei parametri normativi di cui al D.M. n.55/2014 come attualmente in vigore, avuto riguardo al valore della controversia, alla sua modesta complessità ed all'attività difensiva concretamente svolta dalle parti nel giudizio, che ha comportato pieno svolgimento delle fasi di studio della controversia, introduttiva e di decisione.
Ai sensi di quanto disposto dall'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 parte appellante è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione principale.


P.Q.M.


La Corte D'Appello di Torino
Sez. Terza Civile visti gli artt. 447 bis e 437 c.p.c., definitivamente pronunciando, così provvede
1) Rigetta l'appello e per l'effetto conferma integralmente la sentenza impugnata n.479/2023 emessa dal Tribunale di Novara in data 22.06.2023;
pagina 6 di 7 2) Condanna la sig.ra al pagamento in favore della sig.ra Parte_1 Controparte_1
delle spese del presente giudizio, che si liquidano in complessivi € 1.923,00, oltre rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15% del compenso totale della prestazione, CPA ed IVA come per legge;

3) Dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 a carico di parte appellante.
Torino, 6/20.03.2024
Il Presidente est.
Dott.ssa Anna Bonfilio
pagina 7 di 7